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达祖丁:滞销PR1MA应降价

2022年08月5日

PR1MA卖不出,
应该降价吗?

巫统巴西沙叻国会议员拿督斯里达祖丁要求政府以商业角度来解决一个马来西亚房屋(PR1MA)滞销的问题,包括降价让人民更容易拥屋。

他日前在国会上询问房屋及地方政府部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立,PR1MA实际滞销的数量和价值,以及若4、5年都卖不出去,PR1MA机构需要承担的利息成本。

一个马来西亚房屋(PR1MA)面临滞销问题。

5年利息成本达10亿?

依斯迈阿都慕达在会上指出,截至目前有1万386个单位还未售出,总值20亿令吉。

达祖丁:“如果4、5年都卖不出,成本是多少?PR1MA也被迫承担上亿的利息成本。”

“与其承担这笔成本,不如以更低廉的价格卖出这些屋子。不可能要PR1MA承担这笔利息成本。如果照刚才所说,滞销单位总值20亿令吉,每年利息为10%,那就是2亿令吉。5年就是10亿令吉。”

他继续说:“如果能够更早地以低价售出,那PR1MA或政府就不需要承担所有的利息。有点商业头脑吧!”

达祖丁。

滞销单位屋况不佳

土团党亚罗牙也国会议员拿督斯里莫哈末礼端之后也透露,在他的选区也有已经建好5年的PR1MA卖不出。

“窗户不见、门口等等也不见。这也是刚才所说要承担的成本。政府有何对策确保目标群众能获得舒适的家园?有何方式避免单位空置?”

依斯迈阿都慕达而后回复,政府也计划通过先租后买(RTO)计划来解决房屋滞销的问题,并承诺会继续积极采取行动。

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柔政府 积极开放滞销土著单位

2022年08月5日

柔佛卖不出的土著单位,
1年后理应可释放。

曾经,柔州的滞销土著单位数量居全国之冠,不过去年的排名已经降至第二。

掌管柔佛州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼指出,在他上任的4个月内,州政府已批准开放2200间滞销的土著单位,总值22亿令吉。

他说,这些单位皆是高档房地产,如公寓、独立式洋房、商店和工厂等。州政府积极释放滞销单位,有助于减缓市场流动资金被“绑死”。

根据柔州房屋政策,如果土著保留单位在1年内无法售出,发展商可向政府申请释放,售予其他非土著。

对于早前许多发展商频频催促房屋部加快审批,他相信之前是面对一些技术问题,所以导致申请程序被搁置2年至5年不等。

“如今情况已改善,是采取先到先的处理模式,在提呈文件的6个月内就能讨论并解决,因此,目前已没有待处理的文件。”

嘉福尼是出席马来西亚房地产发展商会(REHDA)柔佛州分会新届理事就职晚宴时发表谈话。

嘉福尼(右起)在王文郎的陪同下,与发展商交流。

滞销影响资金流

出席者还包括柔州房屋发展机构总经理拿汀巴杜卡苏海丽珊、马来西亚房地产发展商会柔州分会主席王文郎、副主席陈伶俐、秘书拿督刘文兴及大会监誓人朱福生等。

王文郎也指出,柔州去年的滞销土著数量在全国排名仅次于雪州,证明州政府正解决这个问题。

他说,2014年及2018年的滞销的土著保留单位对发展商的资金流动造成压力。

他举例,在柔州兴建一个项目,有40%单位保留给可负担房屋,另外60%则是开放单位,但这60%当中的40%必须列为土著保留单位,若土著单位无法出售,就会变成滞销单位。

王文郎

申请可负担屋更方便

另一方面,嘉福尼也指出,州政府正在探讨最适合柔佛的房屋政策,以求在高档单位和可负担屋方面取得平衡。

他说,在申请可负担房屋方面也减少了繁文缛节,申请者以往提交17份文件,如今已改为5份文件。

而且,当局也在提升线上系统,以达到减纸作业,让申请者在线上提交即可,柔北区如居住在居銮、昔加末和麻坡等民众再也无需舟车劳顿前来新山提交文件。

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可负担屋 严重滞销

2022年04月28日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

滞销可负担屋暴增,
供过于求?

在前几期的产业专栏当中,笔者一直有提及由于官方数据无法如期出炉,因此无法深入分析2021年第四季整体产业报告及走势。笔者也收到很多读者及海外投资者的咨询,也了解他们非常期待最新的产业数据分析。

无论如何,该数据终于4月1日出炉,笔者在此与全国读者深入探讨相关数据和表现。

该报告的数据显示,国内整体产业领域在2021年第四季总成交量达9万9462宗,比起上一季激增62.3%,此现象的确是令人非常鼓舞的,总算也让大家看到新曙光。

住宅产业的交易量高占整体产业总成交量66.2%,是众产业次领域当中最为活跃的一个。

整体产业总成交值则录得468亿5000万令吉,比起上季的总额激增高达30.1%。显而易见的是,我国产业领域在整体上有着非常显著的复苏迹象。

雪州住宅滞销创新高

这里主要是与读者深入分析最为关注的各州属住宅产业走势。美中不足的是,截至去年第四季,我国仍有3万6893住宅单位滞销,涉及总值227亿9000万令吉。

雪兰莪州去年第四季住宅单位滞销数量创下6095单位的新高,超越了之前一直是全国滞销最严重的柔佛州,成为全国住宅产业滞销最多的州属。

整体而言,柔佛在这季滞销住宅达6089单位,上一季的6509单位仍是有过之而不及。不得不提的是,在柔新今年4月起恢复全面互通的情况下,也许柔州住宅产业今年将取得亮眼的成绩单。

其他住宅滞销的州属,包括槟州5493单位、吉隆坡3908单位、沙巴州2933单位,以及霹雳2748单位等。

吉隆坡滞销改善

在此,笔者想强调的是,从过去几季报告观察中,吉隆坡的住宅滞销情况已大幅度改善。随着国门今年4月1日全面重开,吉隆坡的住宅产业今年有望吐气扬眉。

其实在这第四季报告的分析当中,最让笔者惊讶的是雪州滞销住宅从上一季的3376单位激增至6095单位,增幅高达80.5%。从这些种种迹象看来,我国发展商在对房市复苏之路的信心满满,与房产投资者的持续观望看似却大相径庭。

越来越多百万豪宅卖不出

另一边厢,售价介于100万令吉的滞销住宅从去年第三季的3748单位增至4653单位,增幅24.1%,而在总值方面则从79亿增至92亿2000万令吉。

同时,售价介于50万至100万令吉的住宅滞销数量最多,达1万1139单位。

无论如何,随着我国已步入后疫情时代,笔者认为,100万令吉住宅滞销情况将在今年改善,主要是海外高端人士有望再次到我国进行投资置业。

可负担屋竟占三成

笔者感到始料不及的是,去年末季的滞销住宅单位当中,售价低于30万的住宅单位竟占了31.5%。

然而,像这一类可负担房屋的严重滞销情况是前所未有,这也是笔者在过去8年来的产业评论中未曾看过的。

难以想象的是,这类房屋滞销数量从7743单位飙升至1万1610单位,涉及总值21亿8000万令吉。

供过于求?

整体上,售价低于30万的滞销住宅单位从第三季到第四季竟暴增了49.9%,情况的确是令人感到担忧,毕竟过去几年,我国政府一直主打可负担房屋政策,除了之前拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)的10%折扣优惠(直到2021年底),还有印花税减免等种种刺激房产销售措施。

然而,如今这类售价低于30万的住宅单位严重滞销,显而易见的是,可负担房屋在我国已严重供过于求。

有鉴于此,政府应重新检讨可负担房屋政策,包括是否必要兴建更多可负担房屋,抑或是探讨新方案,以刺激可负担房屋的销量。

由于文章的字数有限,笔者无法全面解读所有新一季度的产业趋势。因此惟有在下一期与读者们继续探讨有关各州属最新服务式公寓竣工及推出,以及商用产业和工业产业的数据与分析。

 

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去年,住宅产业最受落!

2022年04月8日

去年房市买家们,
最爱的产业类型是?

在2021年的产业市场中,最热络的一定是住宅产业。

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍指出,根据该会最新的产业报告,2021年的房市交易量增长1.5%,录得30万497宗。

其中,有19万8812宗交易就是来自住宅领域,占总交易量的66.2%,价值769亿令吉。

而农业产业的交易量占了18.9%,商务产业的比例为7.5%。

MIEA会长曾爱珍。

雪州交易量最高

和2019年一样,雪兰莪依旧是交易量最高的州属,共有6万1507宗交易,超过50%;之后则是霹雳,交易量达3万6893宗;柔佛有3万6145宗。

曾爱珍也点出,去年我国共推出4万3860间住宅新盘,有地住宅占3万1678个 或43.3%,另1万3182或25.9%为公寓单位。

不过,这些新盘中仅售出39.3%的单位,导致有3万6863间滞销,是过去5年来的最高水平。

曾爱珍说,这将是发展商非常关注的问题,因为这会影响现金流,然而它不一定能反映房市的表现。

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滞销服务公寓67%在柔佛

2022年01月7日

高楼房过剩占全国之最,
柔佛房市还会腾飞吗?

柔佛,因为和新加坡毗邻,房地产发展蓬勃,但也是全国滞销全国之冠宝座的常客。

剖析国家产业资料中心(简称NAPIC)的数据会发现,截至去年第3季,柔佛滞销的一般住宅和服务公寓都是全国之最。

2万4346个滞销服务公寓单位,竟有1万6343间在柔佛,佔总数67.1%,连首都吉隆坡和雪兰莪都比不上。

另外,国内滞销的3万358间一般住宅, 21.4%或6509间在柔州。

总和NAPIC的数据,截至去年第3季, 198亿令吉“卡”在3万358间滞销的一般住宅。

期间,另有2万4346个服务公寓单位滞销,总值206亿令吉。

可怕的是,建竣半年内仍卖不出的百万服务公寓,竟有5603间或23%,但涉及的总值却高达76.2亿令吉,相等于滞销总值的37%。

服务公寓都建在商用地段,且可供商业用途,NAPIC各种报告都会将一般住宅和服务公寓分开。

但在国内,绝大部份顶著服务公寓的单位,主要还是用作一般居住土途,即使是像SOHO型单位,很多单身族或年轻夫妻业主(或租户)也是住在工作室。

如果把一般主要用作居住用途、或公私两用的服务公寓滞销单位也计算在内,套牢的“住”的资金高达404亿令吉资金。

如果说,“住”这件事套牢404亿令吉资金,真的不算夸大其词。

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2022年01月6日

滞销百万豪宅
“卡”住最多资金。

不要以为只有贵价屋才卖不出,可负担屋滞销也不少!

发展商定位50万令吉的房子是可负担屋,但市场依然消化不良。

国家产业资料中心(简称NAPIC)发佈的数据显示,截至去年第3季,3万358间滞销住宅中,售价50万令吉以下的房子过半,达到53.9%,套牢50.5亿令吉。

从报告可见,30万令吉以下的滞销屋7743间,佔总额的25.5%,总值15.1亿令吉;30至50万令吉的有8605间,或28.4%,套牢资金总值35.4亿令吉。

79亿百万豪宅卖不出

50万至100万滞销房子最多,达1万262间或 33.8%。

去年第2季,3万1112间滞销房子共套牢了201亿令吉;第3季共3万358间滞销住宅,总值198亿令吉,数和价各按季下滑2.64%及1.74%。

但如果以滞销的总值计算,超过百万令吉的豪宅,“卡”住最多资金,达到79亿令吉。

数据显示,滞销屋中12.3%或3748间是超过100万令吉的房子。

排屋佔滞销22.4%

根据NAPIC的数据,一般住宅滞销最严重的是高楼住宅,佔62%,排屋22.4%。

房屋及地方政府部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立,之前在国会下议院问答环节时指出,当中,双层或3层排屋有5687滞销、双层或3层半独立房屋是1783间。

以数量最多的州属来排行,柔佛依然冠全国,有6509 间,佔全国21.4%,槟城以4638间或15.3%居次,之后是吉隆坡(3863)和雪兰莪(2865)、霹雳(2865)及沙巴(2742)。

部长当时也表示,滞销住宅数据萎缩,主要是发展商提供更多好康促销,甚至直接打折降价出售来套现。

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2021年12月31日

第3季新推介房产,
销售量最糟糕!

最近市场不断有新楼盘推出,可你想过当中有多少可以卖出?

国内上季新推介4956间房子,但仅售出1169间住宅或23.6%。

如果你觉得认购率很低,再细看国家产业资讯中心(简称NAPIC)的数据,可能就要吓到了!

NAPIC数据显示,上季新推介的高楼住宅共1928间,才97间预售成功或 5%,意思是每100间新推出的公寓,就有95间卖不出。

上季,有地住宅新推介3028间,售出1072间,或预售35.4%。

事实上,第3季新推介的4956间房子,数量比第2季劲缩了54%,也比首季少16%。

追踪NAPIC过去的数据,有地或高楼住宅推介的量,都是年初以来推介量最少的一季。

在住宅类方面,年初以来新推介单位有地住宅比高楼多,但认购率同样跑赢高楼住宅。

相对过去,新推介房屋一直以隆雪两地为首,第3季新楼盘居首还是吉隆坡1378,其次是马六甲740。

雪兰莪以 628间排第3;向来新楼盘不多的彭亨,上季有627间新房子推出市场。

应该是受市场买气影响,考虑到购屋的负担能力,新推楼盘价格方面,看到相当明显调整。

NAPIC数据显示,上季推出新场的新楼盘有51.7%售价低过30万令吉,另33.6%售价在30万以上至50万令吉之间;过百万定价只有44间或0.9%。

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