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公寓单位漏水 楼上业主成关键

2022年02月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓单位漏水,
处理关键是楼上业主?

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜,但管理层能否在发出表格28第7天之后,立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢?这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理(维修与管理)条例第61(1)条款规定,应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后,采取行动解决漏水问题,然后针对所承担的维修费用,向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错,不过,若楼上的业主不愿意打开门,让管理层或维修人员进入其住家,试问管理层要如何展开修复工作呢?

管理层当然可援引2015年分层管理(维修与管理)条例第63条款,发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门,我们又要怎么办?要破门而入?除非这个漏水的情况很紧急,甚至紧急到会导致淹水,或是导致人命伤亡或财务损失,否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63(2)条款阐明,任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作,将可被视为触犯刑事罪,并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施,但是迄今被对付者又有多少人?

当然,这些法律还是有它可用之处。不过,对于不相信会被对付的业主来说,这根本就起不了太大的作用。不过,漏水的问题始终要解决,绝不能因为业主不开门,就什么都不做了呀!

在这个时候,管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水,假设楼上的业主必须负责任,不过,若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的,管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根,管理层通常可跟楼上的业主谈判,让管理层找来一位技工,对漏水的墙身敲敲打打,从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶,那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之,若最终证明是楼上业主须负责任,他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意,其实他本身可以找来自己的技工,对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之,只要楼上的业主愿意打开门,鉴定工作就不会是大问题,而最终应该由谁承担这笔费用,这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择,就是通过入禀分层管理仲裁庭,同时将应负责任单位之业主,以及将发展商、共管机构(JMB)或管理机构(MC)(视哪一方为当时的管理层)列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构,必须在表格28发出7天后,针对漏水问题展开修复工作,管理层绝不能以本身财务有困难,就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定,若受影响者要入禀仲裁庭,他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时,没有将管理层列为答辩人,那么,仲裁庭所作出的裁决,就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处,就是在楼上业主不愿意认账时,仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作,然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样,由于入禀仲裁庭通常比较费时,我会建议受影响业主在表格28发出7天后,在管理层还没有采取进一步行动的情况之下,先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时,或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭,再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭,这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢?

即使楼上业主完全不开门,一旦仲裁庭排期的聆讯到来时,应负责任的业主有很大可能都会出庭,并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭,而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决,他们就可以将这个裁决交予建筑总监,甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案,楼上单位是发展商本身空置已久的单位,楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁,管理层在发出7天通告后,在发展商完全没回应的情况下,我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前,我们在发给楼上业主的通告,有附上我们所取得的报价单,并告知对方这将会是我们所要委任的承包商,以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费,当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后,管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用,并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过,这个承包商的代表依然不放弃,甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨,尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回,对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用,直至最终始能取回这笔费用,整个过程可能需要两三年的时间。所以,这个经验同时告诉我们,为何管理层不会直接在表格28发出7天之后,即刻就能采取行动来修复漏水!

这当中有两个原因,其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入;其二就是担心所花掉的钱,未必能够在短时间内取回来,进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样,管理层还是要懂得善用其智慧,通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作,这才是最理想的解决方案。

 

Categories问诊室

RM30K够装修吗?

2021年09月29日

装修专家:颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问:

 颜先生,您好!

我准备了3万令吉,打算装修正在居住的房子,主要是装修地板和解决厕所及厨房漏水的问题,请问这笔钱够用吗?

麦克


答:

麦克,您好!

如果要预算装修费用,我们要知道装修项目的尺寸;比如地板有多少方尺?

因为地板的价格算法是以方尺来计算。比方说一件双层排屋的楼上要装修地板,通常排屋都是20尺宽,屋身深度算50尺吧,那就100方尺。100方尺乘地板的价格就是你的预算。

要注意:

有些供应商的算法是少于50方尺或100方尺,他们就不算方尺而是直接给出个金额,通常是比方尺计算贵,因为数量比较少

通常地板会要安装踢脚线,那是另外以长尺计算;有时运输费也是另外算。

地板材料方面,住家通常都用实木地板或复合地板(Laminate Flooring)。实木地板价格比较高,也有很多种类;比如柚木,胡桃木等等。价格大约每方尺30至50令吉。

复合地板因是人造的,故价格比较低廉。大约每方尺8至15令吉;镶木地板(Parquet Floor)价格约每方尺15令吉或以下。以上地板价格不包括踢脚线。

漏水方面,通常厕所漏水至楼下,会需要多一些预算,因为要重做地砖或墙砖以及防水层。

厨房漏水通常是水喉的问题,相对比较容易解决,也比较便宜。

预算方面视乎于漏水的具体原因;以一般排屋或公寓的尺寸来说,装修地板以及解决漏水问题,3万令吉的预算一般上是足够的。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories问诊室

发展商不根治漏水问题

2021年04月28日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,你好!

我的公寓走廊持续漏水,向物业管理投诉后,他们只是用油漆把表面盖掉,并没有真正修补,没多久又再漏水。

这样的事情一直不断发生,物业管理有在限时内采取行动,符合条例,但却不是根治问题,我是否能投诉?

而且,我的公寓的保用期已经满2年了,很担心过了保用期后发展商就不会再来修补。现在起,修补工作的责任是属于管理机构(MC)还是发展商?

吴小姐


答:

吴小姐,你好!

管理机构有责任维护和管理共有财产(common property)。

因此,管理机构一旦组成,管理机构就有责任修复泄漏。业主可以向管理机构提出正式投诉,要求管理机构采取进一步行动。

或者,如果管理机构在投诉后拒绝采取行动,则单位所有者也可以在分层仲裁庭或法院提起诉讼。

但是,如果缺陷是潜在缺陷(latent defect),分层仲裁庭则有权在法院对发展商提出诉讼。然而,只是允许在6年内起诉。