林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

洋房漏水纠纷终审裁决

本案是高级围篱保安社区洋房的购屋者，对发展商兴讼。

买家购买了位于雪兰莪州某个发展项目的双层独立洋房。

购屋者于2010年8月26日致函发展商，列出了其所称的洋房中存在的缺陷，并要求发展商在两周内，向购屋者提交其拟议的整改计划，供购屋者过目和核准。

发展商于2010年9月9日回复信函，主要表示发展商正获取其顾问的答复。此外，发展商表示，根据惯例，发展商不曾在缺陷修复工程展开前，取得业主或其顾问工程师的批准。

发展商回复购屋者称，发展商愿意对部分工程进行整改，但肯定不会对涉及升级的工程进行整改。

为了进行整改工程，发展商为购屋者提供了约14天的2人替代住宿。

最后，购屋者于2011年8月29日致函发展商，由于发展商未能修复缺陷工程，买家将聘请第三方进行修复，并向发展商收回由此产生的费用。

发展商于2011年9月5日作出回应，否认购屋者的指控，并重申发展商愿按照其顾问的建议，进行适当的整改工程。

此外，发展商于2012年2月2日致函购屋者，由于购屋者未予答复，且缺陷责任期自2011年9月起已届满，发展商认为此事已告一段落。

导致本次诉讼的购屋者投诉，基本上是该洋房存在重大缺陷。

漏水为房屋主要缺陷

漏水是主要缺陷之一，也是本文讨论的主题。

购屋者是根据防水和瓷砖的整改进行索赔，而补偿金额是根据购屋者证人的估计。该名证人是一位专业机械工程师，但进行此类成本估算的合适专业人员，应是注册建筑师或工料测量师。

根据购屋者在土木与建筑缺陷整改摘要第1项中对防水、瓷砖和清理的目击估计，估计费用为11万零924令吉83仙。

该等缺陷是购屋者在缺陷责任期内向发展商提出的，但发展商未能进行整改。购屋者阻挠或妨碍发展商的工作，尤其是该名购屋者的丈夫坚持要求发展商提出整改计划，并事先获得其批准，是不合理的。

购屋者估计的补偿金额过高，并观察到瓷砖整改，与根据控状第41(iv) 段要求更换内部管道所需的一致。

基于预防原则，合理费用应为发展商证人所提到的发展商的费用，金额为6万零479令吉85仙。

厨房地板上有积水

至于根据控状第41(iii) 段提出的水管泄漏索赔，合理的损害衡量标准，是应基于设施或性能的损失，而非购屋者证人建议的更换整个内部水管。因此，合理的赔偿为1万令吉。

购屋者再次依赖其证人根据控状第41(v)段对此索赔的成本估算，金额为买方土木与建筑缺陷整改摘要第5项中的 2929令吉28仙，加上由于据称整改对现有厨柜的影响，另加2万894令吉72仙用于更换厨柜，而购屋者只提供了一个报价。

这也是发展商承认，但在缺陷责任期内无法整改的又一缺陷。因此，基于预防原则，正如发展商证人所提到的，法庭认为，发展商的整改成本应为8555令吉58仙。

结语

这个洋房买卖纠纷的另一个典型案例，双方之间的关系因期望不符而出现问题。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，

我在2022年1月购买了一套双层房屋。开发商提供的缺陷保修期（DLP）只有6个月，然而我在拿到锁匙后就发现屋顶出现漏水问题。

在DLP期间，我多次报告漏水情况给开发商，他们维修的方式似乎很随意，且维修后不久问题又会复发，导致我多次反复维修。部分问题甚至至今仍在漏水。

此外，还有些漏水问题是DLP期过后不久发现的，开发商提供了一次维修，但维修后不久问题又再次出现。

最近，我再次报告漏水问题，但发展商以DLP已过期并且漏水是由隔壁单位的漏水渗到我单位导致的为由，拒绝继续维修。

我想请教以下问题：

1.在马来西亚，是否有法律规定DLP的最低期限？我在网上看到有些说法指出至少应该有24个月的DLP。

2.在我这种情况下，发展商拒绝继续维修是否合理和合法？我是否有权要求他们继续维修？

3.如果发展商继续拒绝维修，我有哪些手段来维护我的权益？如果需要提起诉讼，相关成本是否合理？因为我之前从未涉及过法律诉讼。

非常期待您的回复，非常感谢。

Zoelau

答：

马来西亚的房屋发展法令对于先售后建的新建房屋项目，一律给予24个月的缺陷保修期。

请细读您的买卖合同是不是按照Schedule G 的规格来拟定，基础上发展商是不可私自修改Schedule G里的条款。

建议第一步，先研究您的买卖合同的细节是否按照Schedule G 的条款，如果不是您可向Hombuyer Tribunal（购屋者仲裁庭）提告要求发展商按照房屋发展法令的条款履行责任。

第二步，如果漏水的问题还未改善，建议您雇用Qlassic Assessor（建筑品质评估系统评估员）来进行防水检测，如果发展商没有按照标准来安装防水工作，哪发展商就需要负责，这里的关键词在于时间证明漏水乃遗留的课题。

您也可向仲裁庭申请，官方的检测员对于楼宇进行检测，这将方便仲裁庭主席进行判决。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

“专家”社媒上更名诈骗，
让你家漏水又漏财

通过脸书寻获”漏水专家“修缮屋顶，岂料不但没有解决漏水问题，反而越修越漏，事后才惊觉上当！

4名来自来雪隆各区的投诉者表示，大家不约而同在脸书上找到同一名”漏水专家“，让对方为家里的进行屋顶翻新及防漏工作，不过在付款完毕后，发现住家漏水问题不但没有被解决，有者漏水情况还愈发严重。

由于不满上述“专家”的服务，事主将其经历分享在脸书群组时，发现有15人都找上了相同的”专家“，大家被收费的价格最低7000令吉；最高则是1万3000令吉不等，所有人共缴付了10万800万令吉予对方。有3人在缴付订金后察觉不妥，因而没有接受对方的服务。

屋主曾联系业者及头手，对方从一开始不断推脱责任，最后竟完全不接电话，甚至已封锁屋主的联系，目前已无法再联系对方。

这4名投诉者分别是劳贵华（43岁）、李淑美（43岁）、陈丽颜和张安琪，他们希望通过国会议员的协助讨回公道及警惕民众。

劳贵华（来自班登柏兰岭）指出，在去年6月杪透过脸书寻找装修公司修缮屋顶，就找到了这家号称是“屋顶翻新及防漏专家”的装修公司。原本他希望像邻居般，花约1万多令吉更换屋顶，但对方上门检查后认为没必要，只需使用防水油漆即可解决问题，并有10年保修。

他表示，当时对方开价7800令吉，认为价格合理因而交由对方处理，不过翌日动工后，额外多付1400令吉增添在阳台涂防水胶的工程。

“在付完9200令吉的维修费后，就发现漏水问题非但没有解决，反而还多了几处漏水，防水胶也已开始脱落。我打电话要求对方来处理，对方却以没空为由，迟迟不愿过来处理，最后再也联系不上。”

不付清余款不离开

李淑美（来自蒲种）表示，所有受害的经历过程与劳贵华相似，但大家在脸书上看见的公司名称都不一样。

她说，对方上门检查时，还带了无人机来观察，头头是道的点出漏水位置与原因，因此就交给对方处理。

“对方开价1万令吉为屋顶涂3层防水层，表示1天内就可以解决，所以我先付了2000令吉订金。但在翌日工作结束后，对方坚持要付清余款，否则就不离开。”

她指出，在工程结束后的一周，就发现屋顶依然会漏水，于是便立即联络对方。但是，打了数十通电话都没人接，当电话接起后，对方的语气很凶指没空，要求一个月后再联系。如今，联系不上对方，脸书上公司名字也已经更改。

经常换公司名称

张安琪（来自八打灵再也SS2）表示，在脸书某个名为‘黑心装修佬’的群组里现还有其他受害者，而且有关公司的脸书常换公司名称。

“我们在该群组集合了15名受害者，现在大多数人已报警，警方却表示该公司确实有动工，只是没做好工作，因此算不上诈骗案。”

陈丽颜（来自加影）表示，该公司派了一名年纪偏大、长相老实的员工到她住家巡视，加上能够很专业的解释，因此卸下心防让该公司来修缮其屋顶。尽管修缮范围不多，对方也只提供5年的保固期，也花费了5200令吉。

公正党班登国会服务中心主任沙菲兹表示，业者不断更改公司名称，无论是要针对该公司或业者本人作出控诉，都十分困难，并建议受害者也要致函消费人仲裁庭来维护身为消费者的权益。

”若有需要，他建议所有受害者团结一致，向首相署属下的法律援助局（Biro Bantuan Guaman）寻求意见。“

他提及，受害者也可致函给通讯及多媒体委员会（MCMC），说明有关业者的情况，且有多人受骗，要求将该公司记录在案。他也会为受害者致函给数字通讯部说明此事。

资料来源：星洲日报