Categories问诊室

验楼能查房屋防水性吗?

2022年04月20日

验楼专家:胡帼麒
Home Inspection(马)私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

问:

胡先生,您好!

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗?比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方,因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有,验楼师如何鉴定这些防水功能,发展商有没有依足买卖合约列明的做到位?

Vincent


答:

Vincent,您好!

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的,因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计,但是浴室的话,地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题,发展商在施工的时候,再铺上瓷砖和灰泥之前,就应该进行所谓的积水测试(Water Ponding Test)了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的,要是验楼师真的做这种测试一整天,将有可能会导致混凝土吸水,从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时,通常不会超过一个小时,就是为了避免发生这种类似的问题。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories趋势

上海第一豪宅 竟粪水倒灌?

2022年03月21日

防漏水封锁厕所8年,
修缮后遭遇粪水来袭……

一般老百姓受的苦,即便是富豪也难以逃脱,比如说:屋子漏水。

漏水不稀奇,但发生在“上海第一豪宅”,就备受关注了!

作为上海一等一的豪宅汤臣一品,一直是许多上海人的“奋斗目标“。

位于上海浦东陆家嘴核心地段,于2005年10月19日开始销售,每平方米售价为11万人民币(约7.27万令吉),最小户型面积为434平方米,最大面积为1243平方米。因价格不菲,汤臣一品在开盘时被称为“上海第一豪宅”。

上海一等一的豪宅汤臣一品(Tomson Riviera)。

根据当地媒体报道,一名汤臣一品业主在2010年以9500万人民币(约6279万令吉)买下8号楼的18楼单位,但多年来遭遇漏水和反水。

陈姓业主表示,早在2010年装修时,就发生过严重漏水,客厅、厨房和卫生间顶部管道全部渗漏,一下子“水漫金山”,淋湿瓷砖、木板等装修建材。

两度粪水溢出

虽然发展商和物业赔偿相关损失,但多个房间至今依然有长短不一的裂痕。

两年后,他女儿卧室的卫生间突然反水,粪水溢出让整个房间里污水横流。但是,物业始终修不好马桶,女儿只好住在其他房间,并封闭马桶整整8年,直到2020年物业称“技术成熟”,才成功疏通马桶管道。

但在今年3月1日,陈姓业主家中又发生不幸事件,主卧的卫生间又遭遇粪水来袭。物业工作人员也束手无策。让他在盛怒之下,向媒体揭露此事。

陈姓业主指出,事发后的10天,物业只是帮忙清扫,未提供其他详情;媒体报道后,物业回应,在经过初步调查判断,此次可能是楼上住户在装修时,改动了排水管和污水管的接口,在淋浴房的位置安装了马桶。但问题的确切原因,还需进一步排查。

主卧卫生间淋浴房墙壁上挖出大洞,但物业管理依旧无法解决问题。

案中案:业主拒交管理费

物业也透露,该业主一直没有缴纳物业管理费。

“我们尊重并理解每一位汤臣一品的业主的合理诉求,并且承诺维护业主的权利。
除了最近一次3月的‘反污’,该业主之前经历的事件,我们都是不计成因优先解决问题。“

“但是在经历种种解决方案后,业主一直拒绝履行缴纳物业管理费的义务,后来我们曾经诉经法律。”

该物业表示,迄今为止双方有3场法律诉讼,一审判决结果法院都支持物业和发展商,业主需偿付近5年的物业管理费。目前该业主不服判决,正在上诉中。

不过也有媒体报道,在中国裁判文书网未找到相关判决书。

资料来源:腾讯网、新民晚报、搜狐、时代周报

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Categories意见

公寓单位漏水 楼上业主成关键

2022年02月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓单位漏水,
处理关键是楼上业主?

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜,但管理层能否在发出表格28第7天之后,立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢?这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理(维修与管理)条例第61(1)条款规定,应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后,采取行动解决漏水问题,然后针对所承担的维修费用,向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错,不过,若楼上的业主不愿意打开门,让管理层或维修人员进入其住家,试问管理层要如何展开修复工作呢?

管理层当然可援引2015年分层管理(维修与管理)条例第63条款,发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门,我们又要怎么办?要破门而入?除非这个漏水的情况很紧急,甚至紧急到会导致淹水,或是导致人命伤亡或财务损失,否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63(2)条款阐明,任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作,将可被视为触犯刑事罪,并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施,但是迄今被对付者又有多少人?

当然,这些法律还是有它可用之处。不过,对于不相信会被对付的业主来说,这根本就起不了太大的作用。不过,漏水的问题始终要解决,绝不能因为业主不开门,就什么都不做了呀!

在这个时候,管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水,假设楼上的业主必须负责任,不过,若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的,管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根,管理层通常可跟楼上的业主谈判,让管理层找来一位技工,对漏水的墙身敲敲打打,从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶,那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之,若最终证明是楼上业主须负责任,他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意,其实他本身可以找来自己的技工,对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之,只要楼上的业主愿意打开门,鉴定工作就不会是大问题,而最终应该由谁承担这笔费用,这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择,就是通过入禀分层管理仲裁庭,同时将应负责任单位之业主,以及将发展商、共管机构(JMB)或管理机构(MC)(视哪一方为当时的管理层)列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构,必须在表格28发出7天后,针对漏水问题展开修复工作,管理层绝不能以本身财务有困难,就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定,若受影响者要入禀仲裁庭,他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时,没有将管理层列为答辩人,那么,仲裁庭所作出的裁决,就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处,就是在楼上业主不愿意认账时,仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作,然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样,由于入禀仲裁庭通常比较费时,我会建议受影响业主在表格28发出7天后,在管理层还没有采取进一步行动的情况之下,先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时,或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭,再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭,这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢?

即使楼上业主完全不开门,一旦仲裁庭排期的聆讯到来时,应负责任的业主有很大可能都会出庭,并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭,而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决,他们就可以将这个裁决交予建筑总监,甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案,楼上单位是发展商本身空置已久的单位,楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁,管理层在发出7天通告后,在发展商完全没回应的情况下,我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前,我们在发给楼上业主的通告,有附上我们所取得的报价单,并告知对方这将会是我们所要委任的承包商,以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费,当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后,管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用,并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过,这个承包商的代表依然不放弃,甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨,尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回,对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用,直至最终始能取回这笔费用,整个过程可能需要两三年的时间。所以,这个经验同时告诉我们,为何管理层不会直接在表格28发出7天之后,即刻就能采取行动来修复漏水!

这当中有两个原因,其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入;其二就是担心所花掉的钱,未必能够在短时间内取回来,进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样,管理层还是要懂得善用其智慧,通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作,这才是最理想的解决方案。

 

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验楼能查房屋防水性吗?

2022年02月8日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗?比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方,因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有,验楼师如何鉴定这些防水功能,发展有没有依足买卖合约列明的做到位?

Vincent


答:

Vincent,您好!

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的,因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计,但是浴室的话,地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题,发展商在施工的时候,再铺上瓷砖和灰泥之前,就应该进行所谓的积水测试(water ponding test)了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的,要是验楼师真的做这种测试一整天,将有可能会导致混凝土吸水,从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时,通常不会超过一个小时,就是为了避免发生这种类似的问题。

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我家水管,被楼上弄坏了……

2021年12月15日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

您好,我是公寓住户,邻居装修过程中弄坏了天花板上的水管,已经有漏水痕迹,越来越大。投诉邻居不果,物业管理介入了他们也不理,我还可以怎样做?向谁投诉?

如果我自己找人维修,可以要求邻居支付吗?

YH


答:

YH,您好!

第一动作,要求管理处进行检验并签发 Form 28的“层间漏水检验证明“(Certificate of inspection of inter-floor leakage)后,给予合理的时间进行维修。

如果对方没采取行动,可向分层管理仲裁庭,提出申述 “Form 1”,并按照仲裁庭的指示出席庭审,并获得仲裁庭主席的判决后,在给与对方合理的时间进行维修。

如果对方还没有采取行动,这时候您可以通过管理处,委任第三者(维修技工)进行维修并由对方承担维修费。

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