潘荣德

Nanyang Property > 文章 > 潘荣德

Tag: 潘荣德

Categories意见

产业界：预算案忘记我们了

By Poh Gin,

2021年11月8日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

预算案没聚焦在复苏与振兴，
产业领域大失所望。

诚如本栏上篇文章提及，笔者将与读者们探讨甫公布的2022年财政预算案中，涉及产业领域的措施。

对笔者而言，整体上，有关产业的各项措施是令人失望的。

显而易见的，这次的财政预算案并没有聚焦在复苏与振兴产业领域方面，无论是针对国人或是海外投资者，都是如此。笔者之前在接受国内外媒体专访时提出的种种期许，并未如愿实现，当中笔者所建议的事项，包括降低门牌税及土地税、继续延长豁免印花税措施及延长拥屋计划（HOC）等。

第二家园代理萌退意

此外，海外投资者最关注的马来西亚我的第二家园（MM2H）重启方案下的各个偏高门槛会否获得检讨，但最终并未为他们捎来好消息。

随着MM2H新条例的实施已成定局，笔者相信，接下来会有更多MM2H代理将会萌生退意，或加速转型到其他领域。

然而，这次预算案的产业措施也包括了拨款2亿令吉供房屋信贷担保计划，以协助无收入者购屋，以及拨款15亿令吉以继续推行低收入群体的房屋计划。因此，政府还是一如既往的，在每年的财政预算案继续祭出及推行居者有其屋政策。

豁免产业税成唯一亮点

实际上，唯一的亮点，也许就是脱售6年以上的产业，豁免征收产业盈利税（RPGT）。

前首相丹斯里慕尤丁在去年的短期经济复苏计划（PENJANA）中宣布，于2020年6月1日至2021年12月31日期间出售房屋的国人，将可完全豁免缴纳产业盈利税，但每人只限3个单位。

值得一提的是，在2019 年之前，所有在5年内脱售产业的业主都须缴付产业盈利税；5年后脱售产业将无需缴付产业盈利税。不过，政府后来规定，从2019年起，脱售产业都需被征收产业盈利税，而第6年或之后脱售房屋仅征收5%的产业盈利税。

我国在过去3年内政权易手3次，如今在2022年预算案中再度豁免产业盈利税，但只限于6年以上脱售的产业。

对笔者而言，这是产业领域在此次预算案中仅有的亮点。产业领域欲在明年复苏的路上仍然充满荆棘与挑战。

拥屋计划未获延长

至于国人翘首以盼的延长拥屋计划，也未能如愿。

尽管我国即将步入后疫情时代，而且毋庸置疑的是目前建筑材料的高涨肯定对产业领域首当其冲，但笔者相信以目前经济仍低迷的形势看来，发展商将会在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，尽管拥屋计划提供的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在明年各自重新推出更多诱人的优惠配套。

更着重民生经济

与此同时，基于明年也铁定不会推出任何大型基础建设计划，如隆新高铁、新高速大道等等。因此，不难发现在疫情的影响下，政府现阶段更着重于民生经济。更为重中之中的是，以作为经济复苏为前提，而重点打造“大马一家”的主题。

产业领域有望回春

2022年对我国而言是非常关键的，也是第15届全国大选战火一触即发的年头。

尽管此次预算案并没有真正惠及产业领域相关业者，但随着目前各经济领域的重启，各行各业和就业市场逐步复苏，本地产业市场仍有望加速回春，重拾昔日光辉。

诚如首相拿督斯里依斯迈沙比里所提倡的第12大马计划愈加迈向“一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，以确保我国经济永续发展，并提供公平成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。

Categories意见

首半年房市依然坚挺

By Poh Gin,

2021年10月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

产业领域上半年总成交量骄人，
显示政府祭出的各项惠民政策奏效。

踏入10月份，我国经济各领域已完全开放，预计在短期内就能跨州，更重要的是有望为我国旅游及酒店业带来新曙光。

笔者引颈长盼的国家产业资讯中心（NAPIC）发布《2021年上半年房地产市场表现报告》，日前终于出炉了。

该报告的数据显示，国内产业领域今年上半年总成交量达13万9754宗，涉及总值620亿1000万令吉，分别按年增长21%和32.1%。

值得一提的是，我国今年上半年仍处于行动管控的封锁阶段，但依然取得如此骄人的成绩，从某种意义上来说，这显示政府在疫情期间祭出的各项惠民政策和措施，例如2021年财政预算案、短期经济复苏计划、国家复苏计划、疫苗接种计划及重开经济领域，都取得了显著的成效，从而加速产业市场的复苏。

报告显示，我国各类产业滞销单位达6万5309个，总值为492亿8000万令吉。

柔房产滞销仍最严重

其中，柔佛州各类房地产滞销情况仍居全国首位，高达2万5797单位；接着是吉隆坡及雪兰莪，分别是8159单位及7766单位。

若进一步分析，其实最令人瞩目的是，我国住宅的滞销单位从今年首季的2万7468单位，于第二季增至3万1112单位，增幅13.3%。

从另一个角度分析，今年上半年，售价介于50万至100万令吉的住宅滞销最为严重，共占了整体的34.8%， 而售价超过100万令吉的房产滞销则仅占11.8%。但毋庸置疑的是，基于我国仍处于国门深锁的情况下，这一类高档住宅肯定是首当其冲的。

丹屋价指数增幅最高

另一边厢，从我国今年上半年的整体房屋价格指数看来，笔者认为，在疫情重创各行各业下，全国屋价平均指数按年只下跌1.2%，这个表现实属不易。

相反的，各州属的屋价指数当中，显而易见的是，吉隆坡的跌幅最为惊人，按年下滑了5.2%。当中原因包括了大多数的外籍人士因前阵子疫情恶化而纷纷回国，以及市中心的产业也出现了有价无市、难以出租和高空置率的窘境，甚至引发了市场的低价抛售。

其他较热门州属的屋价指数，如雪州与槟州则分别按年下跌1.6% 及1.5%。此外，笔者认为当中最令人瞩目的是柔佛、马六甲以及沙巴的屋价指数，分别按年增长2.0%、3.3%及3.2%。不得不提的是，吉兰丹却成为这次疫情期间的黑马，竟取得8.5%的屋价指数按年增长率，成为这次报告的亮点。

第12大马计划成催化剂

令人惊讶的是，目前经济低迷及疫情冲击，今年上半年各经济领域正处于停摆之际，全国仍有1万6600新住宅单位推出，当中包括了有地住宅占了9517单位，而高楼住宅则占了7,143单位。

然而，整体销售增长仍缓慢，只卖出24.7%。无可否认的是，我国发展商须在接下来的日子，在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

另外，随着首相日前提呈的第12大马计划订下我国于2025年成为高收入及高科技国家，除了积极推动国家经济复苏，振兴各领域发展，我国产业市场也有望加速复苏，重拾昔日光辉。

如今我国即将步入后疫情时代，产业市场的复苏必然是国内外投资者翘首以盼的。笔者认为这次前所未有的疫情，或将令国内发展商出现新一轮的洗牌局面。

下一期，笔者将与全国读者们深入分析2022年财政预算案房产部分的政策解读。

Categories意见

MM2H新例望修正招外资

By Poh Gin,

2021年09月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

原先计划在这期与读者们分析我国今年第二季的最新产业数据，然而截稿至今，官方数据仍未公佈，因此惟等下期方能进行深入数据分析。这期，笔者与各位深入探讨有关马来西亚我的第二家园（MM2H）重启以及新条例的影响。

近期，我国内政部秘书长拿督旺阿末达兰宣布即将在10月份重启第二家园计划，惟将大幅度提高相关门槛，包括参与者需每月4万令吉的海外收入、存款100万令吉, 而一年后最高可提款50%用以置业、医疗服务及孩子教育等。

同时，新增条例也包括了参与者的流动资产需有至少150万令吉、签证费用从90令吉调高至500令吉，并征收5000令吉的手续费用，每个家属则征收2500令吉的手续费用。

新例苛刻如同逐客

当中更令人瞠目结舌的是，这些成功申请者被强制性规定一定要在我国一年居住至少90天以上，相对以往却没有这类要求。

但问题来了，目前全球面临大流行疫情，我国入境大门依然深锁，再加上对这空前的疫情危机仍束手无策，就以每日的病例及死亡人数看来，的确教人触目惊心，试问以目前的非常时期，这些政策更像是压垮骆驼的最后一根稻草。

5年须更新准证

无独有偶，第二家园计划还将原有的10年签证缩短为每5年更新一次，而早已在马长期居住多年的外籍人士也深受影响，也就是说如果现有的第二家园签证持有人的签证到期后，若他们还有兴趣申请延长，政府将只给予1年的宽限期解决当局设下的新条件要求。实则，此举更是让这些外籍人士有感政府在下逐客令，对我国以往实施的亲民政策以及热情的迎接外国贵宾的画面瞬间荡然无存。

以上的一些新条例的确让业者及第二家园申请者带来了很多困扰，而深受疫情影响的发展商与国际教育的业者更是苦不堪言，这难道不是让他们雪上加霜吗？不得不提的是，政府还将设定申请者的人数上限，也就是不能超过国民人口总数的1%。

实际上，第二家园计划是从2002年开始启动，而根据2019年官方数据显示，这项计划为我国带来了110亿令吉的收入，包括签证费、购买房产、汽车、定期存款和每月家庭开支。

毫无疑问的是，这的确有助于刺激及带动我国经济。

与此同时，过去累积共有5万7478名人士成功申请该计划，包括持该签证者的家人。

业者百思不得其解

然而，第二家园计划自从在去年6月份被宣布暂时冻结之际，当时更是引发国内全民热议，国外媒体也进行铺天盖地的报道。

笔者之前受邀到海外分享超过350场有关我国各领域的投资政策及解读，因此也与这些海外各大城市的代办第二家园业者以及申请者一直有保持良好的交流。

当中，他们更是对这些新条例的实施感到百思不得其解，尽管之前业者与有意来马投资的外籍人士对重启计划引颈长盼，但在疫情期间重启时设下如此高的门槛，或将让早前提出申请者重新评估及打退堂鼓。

柔苏丹看不过眼

如今这次宣布犹如平地一声雷，震惊了很多业者与海外投资者，就连柔佛苏丹陛下也认为此新条例将削弱外资入驻的吸引力，甚至或导致持有第二家园计划通行证者选择离开我国，因此谕令政府应重新审阅这些新条列。

扪心自问，当前我国疫情形势严峻复杂，加上经济面临重创、国人失业率攀升、而如今的新内阁须更多时间让外资重拾对他们的信心，因此在错的时间点祭出如此苛刻的新条例，这不就是将石头砸自己的脚吗？

或许,政府大可认为甚至是一厢情愿觉得借着这次升级版的重启计划当中，就能在短期内吸引更多高档的外籍人士到我国进行投资及消费等，从而加快我国经济复苏。

速重新注入新页章
需外资振经济

但却事与愿违，笔者则认为，政府应当尽快重新审阅这些新条例，我国迫切需要更多的外资与外籍人士到马进行投资、置业、子女教育等，一旦国际大门敞开，第二家园计划的重启将会加速经济复苏的催化剂之一，也是我国发展商期待已久的新曙光。

眼看距离第二家园重启仍有一个月的时间，内政部长拿督斯里韩沙再努丁指政府准备检讨今年10月第二家园计划向申请者列出的10大新条件，无疑是好事，但笔者更冀望当局尽快收集不同业者意见与反馈后，以更理性与宽容，稳中求进，再为第二家园计划注入新页章，以低姿态重新出击。

Categories意见

接种加速有望提振房市?

By Poh Gin,

2021年08月1日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

上一期笔者探讨了有关解封无期，房产业或陷困。
最近我国的疫情仿佛掉了链子，
连续两周每日突破1万确诊人数，
同时也创下一天1万7000宗确诊病例的最高记录。

我国单日确诊病例若以人均计算，已经是亚太区国家榜首。以目前非常严峻的形势看来，我国房产领域能否在今年底走向复苏，倒是出现了很多未知数。这场抗疫的道路上已经整整18个月了，但我国的疫情不但丝毫没好转，反而每况愈下。

这一年半载内，我国房产领域经历无数的停摆、复苏及再停摆。国人因此付起了沉重的代价，许多生意人几乎耗尽了本身及生意上的储备金。在面临变种病毒及人心惶惶之际，国人更是精打细算花费，努力自保及撑下去。

不得不提的是，疫情完全打乱了发展商的计划，他们只能继续以观望的态度，也不敢贸然在这非常严峻的时刻推出新项目，甚至一些国内著名发展商也逐渐转型，的确让人感受到我国房产领域正在洗牌，除了发展商内部重组、裁员及减薪等等，大家能否坚持到疫情后的时代？

日前，财政部长东姑扎夫鲁提及我们正面临双重危机，即经济危机和卫生危机，而截至7月27日，1248万7441名大马人或38.2%人口已至少接种一剂冠病疫苗，而其中590万5926人或18.1%的人口已完成两剂疫苗。至于成年人口，53.3%已接种一剂疫苗，25.2%成年人口完成两剂疫苗。

以这样的走势看来，有望在今年10月实现所有成人人口完成接种的目标。

一旦大部分国民接种了疫苗，更多行业获准复工，国家经济也许将在本季度及第四季度获得改善。在此背景下，有关房产所牵涉的上下游领域才能浴火重生，重现曙光。

大马有望在今年10月实现所有成人人口完成接种的目标。

没健康长效机制

房产业是我国经济发展的一大支柱，反过来说，经济的发展也将毫无疑问的带动房产业。

但问题来了，正当我国饱受疫情困扰以及没有更好的房产政策下，就如笔者前几期专栏中所提及的，仅是再次实行延缓还贷6个月，以及再次延长拥屋计划（HOC）直到今年12月31日，这么多轮的调控与救市行动，到头来仍然是“头痛医头，脚痛医脚”，对笔者而言，这些并没有形成健康的长效机制，都是政府必须深思的。

为未来持续发展
探索新营销模式

在疫情加剧下，我国房产业正面临着前所未有的低迷，但却毅然促使我国房产业营销模式进入智能化阶段，从而为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为发展商再趋向更好品质和效率赋能。

不得不提的是，以往我们总是接到很多房产中介的陌生电话信息和来电，包括在电话上推荐以及在信息上询问手上的产业要出租或出售，甚至安排有意向者到销售中心了解详情。

疫后房市竞争更激烈

然而在疫情风险评估及科技进步的催化下，笔者认为这类的传统营销模式必须快速变革，唯有颠覆传统的营销模式，才能够真正找到持续发展的路途。

可以肯定的是，疫情后时代的大马房产市场竞争将会更加激烈。

不论是发展商抑或是中介，所谓的生存法则一定是“强者恒强，弱者淘汰”的硬道理。

总的来说，以目前疫情高居不下的情况下，死亡病例也节节上升，种种迹象似乎看不到拐点。

在面对国人失业率加剧及经济持续低迷，究竟大马房产领域需要多长的时间才能复苏？当然这些也视乎于很多内外在的因素，包括全国正火速接种疫苗，能否有效遏制变种病毒的迅速扩散，以及大马的政治环境和相关政策，更是决定了我国房产能否在短期内复苏。

下一期，笔者将全面分析及解读我国在今年第二季的最新产业数据，包括住宅销售及停滞的项目数额、商用地产，以及海外投资者最瞩目的高档住宅投资实际情况。

Categories意见

疫情解封无期 拖累产业领域

By Poh Gin,

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长，
有望刺激房产的课题。

但事与愿违，首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态，为期14天之后，情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧，我国已从6月1日的全面封锁，再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明，从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件，即（一）单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、（二）加护病房床位处于中等水平，以及（三）10%人口接种两剂疫苗，任何一项无法达标，那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是，我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三，就连早前疫情非常严重的印度，排名也在我国之上。

那接下来，我国的产业领域该何去何从呢？

首当其冲的是建筑地产领域，这些领域几乎是停滞不前，面对疫情的考验，更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议，促政府重新检讨封锁措施，并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会，这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域，如建筑业及房地产业；

二、开放服务领域，让金融、建筑及房地产发展持续；

三、允许与金融领域相关的服务行业复工；

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险，以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制，协助受封锁影响经济陷困的家庭；

五、重新调整疫苗接种计划，让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中，当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划，甚至是全面加速，让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线，即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁，但似乎无法奏效，每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际，不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来，我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情，只能求有收入来支付开销，有者更是急转人生跑道，从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢，对于早期投资很多物业的投资者而言，也许近期首相宣布的复苏配套中，重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下，捉襟见肘之余，无法按时还贷，甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此，延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了，这些拥有众多物业的借贷者，究竟可以撑几久？

更关键的问题是，那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目，谁可以来投资？

同时，发展商还要面对建筑材料高涨20%，再销售无法达标的情况下，他们该如何缴付银行贷款？

发展商的强制裁员或自愿离职计划，更是“压死骆驼的最后一根稻草”，最终导致内部营运出现危机。

因此，笔者认为，这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急，同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说，随着我国整体上经济继续低迷，同时在无限期的全面封锁下，产业领域也持续乌云笼罩，而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”（#BenderaPutih）求援行动，显示有更多的家庭生活在水深火热之中，急需救济。因此，此时此刻谈及投资产业却略显时机不对，而国人历经一年多的疫情阴影下，惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金，以备不时之需。

Categories意见

HOC延长利好 房市东风吹

By Poh Gin,

2021年06月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

首相丹斯里慕尤丁在上周一宣布总值400亿令吉的“经济与人民强化配套加强版”（PEMERKASA+），其中备受瞩目的2020/2021年拥屋计划（Home Ownership Campaign 2020/2021，以下简称HOC）已获准延长7个月，即从今年6月1日至12月31日为止。

这也许是今年我国房产领域在饱受疫情的影响下的一个利好消息。

据悉，政府重启去年6月开跑的HOC时，除了豁免印花税之外，符合条件的申请者在购买价值30万令吉至250万令吉之间的房屋时，更享有10%折扣的优惠。

这项计划原订于今年5月31日结束，但因我国2019冠状病毒病疫情加剧的情况下，政府惟有延长至今年杪。

难能可贵的是，在疫情肆虐及经济低迷之下，拥屋计划在2020至2021年，仍然取得亮丽的成绩单。

9个月售3.4万单位

房屋及地方政府部长祖莱达早前提及，截至2021年2月28日的9个月内，HOC 2020/2021共售出3万4354个单位的房子，总值256亿5000万令吉，发展商所提供的折扣金额更高达43亿令吉。

笔者认为，政府把拥屋计划延长至今年底乃是明智之举，除了为市场捎来好消息，该计划更可刺激低迷的房产市场。

毕竟在这艰难时期，拥屋计划很明显的证明其在刺激经济方面的效用，当然那些有能力的买家切勿错过现有的优惠措施、以目前的低房价和诱人的利率水平，更是毫无疑问地减轻了购屋者的负担。

隆槟柔房屋要价下滑

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的最新数据，吉隆坡今年首季房屋要价按年下滑5%。

不得不提的是，吉隆坡房产要价已持续下跌超过2年；如今因疫情于今年在第二季不断创新高，再加上目前经济环境充满挑战与高价楼盘供应错配，也是造成房产要价回调的因素之一。

雪州逆势增长

槟城和柔佛的房市要价同样呈现走低的趋势，分别下滑1.87% 和5.66%。这两个州属的房屋要价分别从2019年首季和2017年第四季开始陷入了长期的跌势。

反之，雪兰莪却表现出惊人的逆增长，在房产要价指数按年则增长了0.85%。

滞销住宅大量减少

从最新的住宅产业滞销数据看来，今年首季全国共有2万7468单位的住宅滞销，比起去年第四季的2万9565单位，按季减少了7.1%。

此现象是令人鼓舞的。笔者在上一期有分析过，2019年及2020年的整体滞销情况已逐渐明显改善，当然随着今年的首季数据再次印证，之前重启拥屋计划的确已奏效，在拥屋计划铁定延长下，欲大幅减少全国滞销房产指日可待。

柔滞销产业最多

若再进一步分析，今年首季住宅产业滞销较严重的是柔佛州（6001单位），占了全国滞销住宅产业21.8%，接下来就是槟城（4477单位）、雪兰莪（3679单位）以及吉隆坡（2662单位）。

无论如何，整体看来，这些全国排名居前的州属滞销情况已有显著改善。

从另一个侧面看来，在涉及的总值方面，今年首季滞销住宅产业总值为184亿7000万令吉，比起2020年整体滞销总值的189亿2000万令吉，也已出现好转。

疫苗能恢复投资信心

诚如在我前几期的产业评论中所提及，目前我国产业仍面临很多不确定性，而毋庸置疑的是，疫苗就是寻找确定性另一种方式及契机。

随着日前科学、工艺及革新部长凯利承诺政府将会加速疫苗供应，在疫苗接种计划及政府优惠措施的扶持下，我国房地产市场才有望愈走愈远，并恢复投资者的信心。

Categories意见

MCO 3.0 产业界快撑不住了

By Poh Gin,

2021年05月10日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国2019冠状病毒病疫情近期非但没有好转，确诊人数反而扶摇直上。政府逼不得已下，惟有宣布雪隆、柔佛、霹雳和吉打等多个县属和地区重施行动管控令。

实际上，在疫情笼罩下，大马经济去年严重衰退，按年萎缩5.6%，反观2019年还录得4.3%的按年增长，因此疫情对经济的冲击确是令人担心。

如今，来到2021崭新的一年，我国的疫情却一直反反复复，无法成功切断感染链。

目前，国内房产投资者只能观望，再加上失业率再掀新高之外，一部分国人只能以加强个人的应急储备金为当前急务，不敢贸贸然然投资买房，毕竟担心更坏更糟的还未到来。

去年房产滞销改善

根据我国产业估价及服务局（JPPH）上个月发布《2020年大马产业市场报告》，我国的住宅产业滞销情况在去年有所改善，滞销房产不仅连续两年减少，更是过去3年最少的一年，此现象是令人鼓舞的。

我国2020年的滞销房产共计2万9565单位，比起2019年的3万零664单位，按年减少了3.6%，也比2018年的3万2313单位来得少。这也说明政府之前重新推出拥屋计划（HOC）及国家银行下调隔夜政策利率的情况下，为刺激房产的销售带来明显效果。

从另一个侧面看来，在涉及的总值方面，去年滞销房产总值为189亿2000万令吉，比2019年的188亿2000万令吉增加1亿令吉，但低于2018年的198亿6000万令吉。

高档产业市场低迷

由此可见，主要还是高档产业在市场上仍然处于低迷的窘境。基于我国国际大门在过去一年仍未能敞开，因此海外投资者只能继续观望，若此情况持续下去，相信高档产业的库存会继续恶化。

零售办公酒店产业
供过于求情况加剧

不得不提的是，基于在管控令3.0的实施下，预测零售产业将继续面对网购平台的激烈竞争，加上更多新购物广场投入营业，令业主招揽租户和吸引购物人潮时，将会面临更大的挑战。

办公空间需求减少

办公产业今年料仍将面对压力，尤其是居家作业已成为新常态，办公空间的需求相应减少。

去年，整体产业市场总交易量29万5968宗，总值1190亿8000万令吉，分别按年下跌9.9%及15.8%。然而，这为期两周的管控令若持续延长，在无法跨县及跨州的情况下，整个大吉隆坡零售、办公和酒店产业供过于求的情况可能进一步加剧。

商用公寓滞销恶化

在《2020年大马产业市场报告》中，商用公寓滞销单位从2016年的3912单位，于去年骤增至2万3606单位，情况令人咋舌。

值得一提的是，去年滞销的服务式公寓占了整体滞销商用公寓72.3%比重。因此，投资者们必须做好功课，特别是投资提供固定租金回酬配套的服务式公寓，毕竟目前旅游业及人口流动量因疫情而受限制，失业率也依然偏高，服务式公寓的租赁需求更是大幅度减少。

另外，自我国去年3月18日实施首个管控令，以及限制外国人有条件入境我国以来，早期投资服务式公寓的投资者苦不堪言，租金回报率创新低，有者更是血本无归。

如今随着管控令3.0的启动，肯定让产业前景再次陷入苦境。

甲土著单位固打调高
产业滞销吓跑发展商

马六甲州新产业政策4月1日生效后，令当地发展商怨声四起。

这些新政策包括土著房屋固打从之前的60%，调高到70%；部分州选区商用产业的土著固打从之前的30%上调至40%，部分地区的工业产业土著固打则提高到20%。而且，甲州这项新产业政策涉及全州28个州选区的25个。

这让当地业者非常震惊，试想在目前疫情笼罩的情况下，我国未能有效复苏经济，偏偏又在这个非常时期将土著固打制调高至70%，那不是令发展商更难卖出滞销单位？这也将吓跑有意在甲州发展物业的发展商。

总的来说，新一波的管控令仿佛让国人回到去年疫情爆发初期时的原点，过去一年来的各种防疫努力付诸东流，功亏一篑。

大马产业在过去一年来披荆斩棘，因疫情加剧了我国产业的滞销，并导致产业市场供需失调加剧。

但毫无疑问的，随着疫苗接种计划加速展开，在接种率达到一定水平后，大马经济将渐入佳境，期望产业领域也能继续在风雨中昂然挺进，从而在短期内重拾光辉。

Categories意见

边佳兰产业的疫后光辉

By Poh Gin,

2021年04月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

上一期，我与全国读者们分析大马康养产业的前景及可行性，也深入探讨了在期待着我国房地产复苏的当儿，也许康养产业也是一项不错的转型及创新的新兴产业，甚至有望将我国打造成区域性的康养天堂。

这期，我想与读者们一同探讨柔佛边佳兰工业及产业发展前景。

也许很多国人对边佳兰这个地方略知一二。实则，边佳兰是哥打丁宜县的一个新兴市镇，位于柔佛州的东南方。

边佳兰早年给人的印象就是龙虾海鲜、小渔港，随着占地2万亩的边佳兰石油综合中心于2012年进驻发展后，一跃成为全马最迅速从乡村蜕变成石油工业枢纽的城镇，名声大噪。

边佳兰石油综合中心吸引大量的外资。

地理位置占尽优势

从这里的地理位置再深入分析，其实边佳兰恰好位于现有的主要国际海运航道，包括中东国家、新加坡及中国船只航行等。

然而，基于边佳兰地理位置靠近现有的主要贸易枢纽，特别是毗邻新加坡。因此，其战略位置促使我国政府决定在此发展石油综合中心。

边佳兰设有往返新加坡的码头，与新加坡的德光岛和樟宜国际机场隔海相望。

早前，柔佛州政府将边佳兰视为农村转型计划的其中一个催化剂。

边佳兰石油综合中心吸引了大量的外资，并促使当地得以稳定发展。

令人万众瞩目的是，这个边佳兰石油综合中心计划长达23年，即从2012年至2035年，当时是由柔佛州石油发展机构负责执行。

这项长期的计划占地约2万亩，料吸引高达1700亿令吉的投资额，而迄今已入驻中心的企业包括国家石油公司、戴乐集团（DIALOG，7277，主板能源股）、荷兰皇家孚宝集团（Royal Vopak）等。

石油综合中心落成
增1.5万就业机会

柔佛州石油发展机构也指出，边佳兰石油综合中心计划的投资额占了经济转型计划总投资承诺中的33%，因此将成为推动我国成为高收入国的重要角色。

该机构总执行长莫哈末亚兹指出，石油综合中心落成后，将创造480亿令吉的国民总收入，以及增加1万5000个就业机会。

因此，边佳兰石油综合中心被喻为柔佛州未来经济引擎之一，是有迹可寻的。

外来人口激增
产业增值强劲

有鉴于此，边佳兰因受惠于油气工业的发展，更是在2019年11月从偏乡一跃升格为市。

根据最新官方统计数据，边佳兰人口已达15万人，税收更是高达3200万令吉。

实际上，随着有更多当地的就业机会而不断增加，以及外来人口数量的带动下，因此，当地对屋业的需求也骤然大增，更是让不少投资者瞄准这商机，购入房屋投资，令人乍舌的是当地产业价值增长速度飞快。

引领柔州东南部发展

实际上，边佳兰石油综合中心已带动其他领域的发展，除了房产及商业经济活动等项目以外，它已加速了边佳兰经济发展。

基于种种因素，边佳兰已开始转型成为柔佛东南部的重要地区，引领整个东南部发展，带动柔州经济蓬勃发展，更是吸尽了海外投资者的目光。

174亿投资注入工业园
发展油气下游产品枢纽

另一年厢，在去年6月宣布的利好消息当中，柔佛机构已鉴定高达174亿令吉的投资额，将注入边佳兰工业园，以发展为区域内首个石油与天然气下游产品枢纽。

该工业园计划生产的下游产品，包括塑料产品的原料，例如工业塑料贷、汽车零件、油漆、引擎冷却液、合成纤维等等。

不得不提的是，边佳兰工业园预计将分为4个发展阶段，发展总值达12亿7000万令吉。

后年全面投入运作

同时，边佳兰工业园内的工业，预计可在2023年全面投入运作，并带来上千个熟练技术或辅助就业机会。因此，在这些种种工业枢纽的带动下，从以往的小渔村，而蜕变成目前的工业园。

除了大批外籍劳工的迁入，甚至很多的承包公司、技术行政人员、高阶专业人士也纷纷入驻。

更多产业次领域受惠

除此之外，其中包括令人瞩目总值14亿令吉的柔佛边佳兰综合发展项目，约3亿令吉是边佳兰生态工业园以及5亿令吉的发展总值是9亩的边佳兰国际商业中心，其中包括企业办公楼及服务式公寓、零售单位，以及会议和宴会设施等，让边佳兰整体的发展呈现进一步的扩大，从而让更多产业次领域受惠。

从以上种种的大型计划及催化剂看来，与新加坡樟宜机场隔海观望的边佳兰有望在疫后时代，加速工业发展，从而刺激当地产业投资。

Categories意见

柔新捷运“东风”成房产催化剂

By Beng Bing Ong,

2021年03月18日


潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

沉寂一时的柔新捷运即将启动的消息振奋全国上下，让我国拨云雾见青天。

日前，柔佛州务大臣拿督哈斯尼指出，一旦我国和新加坡顺利在本月杪之前签署柔新捷运系统计划的双边协定，预料可在3个月后的11月份展开工程。

不出意外，马新两国技术委员会将在近期进行最终谈判，所有相关课题将获得解决，而且两国早前也同意在本月31日前签署协定。

捷运维修与运作站届时将会从新加坡万礼（Mandai）迁至新山的瓦迪哈那（Wadihana）。令人鼓舞的是，这工程预计将创造500个就业机会。

马新两国同意下月10日开启互惠绿色通道和周期性通勤安排，令大马客工为之雀跃，期待早日回国探亲。外交部长拿督斯里希山慕丁说，两国洽谈数项互通课题，并以4个阶段落实通行马新边境。

4个阶段分别为：让执行两国政务和进行重要商务人士，使用绿色通道，以及让持有永久居留证者可以在定期通勤安排（PCA）下往返渡过短暂假期。

一旦双边开放，将会带动周围的经济、贸易、投资等，欲恢复双边以往的繁华气息及蓬勃发展，可说是指日可待！

纾缓新柔长堤车流

在疫情爆发前，估计每日有25万至30万人使用新柔长堤，长堤交通堵塞的情况越来越严重，影响市民生活。两地上班族及学生等，每天要花好几个小时跨境，每逢周末或小长假，长堤出现长长的车龙，动弹不得。

因此，这项4公里长的工程对在新加坡工作的柔佛居民很关键，也有助纾缓新柔长堤塞车问题。

新山房产是最大获益方

倘若柔新捷运顺利在今年11月份动工，那新山房产将是最大的获益方。新加坡的开放程度和全球视野，能给新山带来潜移默化的效益。

新山在2至4小时的航程覆盖率几乎是整个东盟国家，在4至6小时内可飞往大部分中国城市。

在我之前海外多次的产业分享当中，我也一直强调这亚洲新好望角的新山，占据优越地理位置，种种的方方面面更是让外资趋之若鹜。万事具备，只欠东风！柔新捷运的即将动工恰恰是我们望穿秋水的“东风”！

医疗与教育机构齐全

目前新山拥有一流的医疗设施，包括哥伦比亚医院、立康专科医院、鹰阁医院等等，而世界级的教育学府有英国马尔波罗学院、英国的纽卡斯尔医药大学分校、南安普敦大学分校、雷丁大学分校、莱佛士美国学校等等。

便捷的交通，加上日益完善的生活配套，已经让很多新加坡人选择在新山置业定居。

每天早晨5点开始，数十万的大马人从新山涌向第一和第二海关，过境到新加坡开始一天的工作。每逢周末，大批新加坡人开车到来新山消费和采购。

在投资房产方面，在新加坡买一套公寓的价格，已可以在依斯干达购买一套永久地契的有地住宅。以碧桂园森林城市为例，与新加坡一桥之隔，房价仅仅是新加坡四分之一。

衣食住行远超狮城

无独有偶，我有一位住在新山年届70的谊兄，因不时需到新加坡探访儿女，因此早前更是每日往返新山与新加坡，是个非常典型的马新两国生活圈。

单单以两国货币兑换率的差异，更是让他觉得定居于新山，不论是在衣食住行，整体的生活配套享受远远超越于新加坡。

像他这类的群体在新山比比皆是，一些他的新加坡老友也特地前来这里享受四星级以上的高球挥杆及购物。但我更想强调的是，一旦日后柔新捷运的启动，对学生、经商及互访更是多了一个交通选择。

虽然柔新捷运仅仅4公里之长，但却承载着我们每日数十万人往返的梦想。然而，新山房产目前看似低迷，但柔新捷运一旦启动，也许就是“苏州过后无艇搭”，只因我仍然坚信过去是买到最重要，今后是买对更重要！

Categories意见

市场倾向可负担房价

By Beng Bing Ong,

2021年03月14日


潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

不知不觉，我们已踏入新的一年。

全球经济2021年能否复苏将是全世界翘首以盼的事，而大马则寄望随着冠病疫苗的面世，能加快经济复苏步伐及敞开国门。更重要的是，我也期待国内政治动荡局势能尽快平复。

这是因为，我国产业市场的寒冬，已基于种种因素再次加剧。

国家产业资讯中心（NAPIC）最新数据显示，国内产业市场2020年第三季的交易量有所增长，从2019年同期的8万3085个单位，增至8万9245个单位。

交易价值下滑2.4%

增幅最大的领域是住宅领域，其次为农业领域、发展地和其他领域、商用产业及工业产业。

然而，产业领域去年第三季的交易价值则下滑2.4%，从2019年第三季的346亿2000万令吉，滑落至337亿8000万令吉。

有鉴于此，交易量的增长并无法反映出真正的产业交易价值，主要是去年第三季的市场更倾向于可负担房屋的销售，而对高档房产的需求则出现断崖式的下滑，毕竟高档房产消费者的购买力明显不如以往。

延续居者有其屋政策

NAPIC数据也显示，去年上半年新推出的房产当中，共有6657个单位（50%）的价格是30万令吉以下，而4476个单位（28.9%）则介于30万零1令吉至50万令吉区间。

另外，价位超过50万令吉的房子则有2161个单位，占新推出房产总数的21.1%。

如此看来，大马房产的价格逐渐趋向可负担的现象是令人鼓舞的，而且这将与2021财政预算案的政策相辅相成，包括为加强40%最低收入群体（B40）的拥屋能力，而拨款12亿令吉为低收入群体建造房屋、拨款3亿1500万令吉给予大马亲民房屋计划以兴建3000间人民房屋、拨款5亿令吉为人民组屋（PPR）兴建多达1万4000间房屋、拨款3亿1000万令吉为公务员兴建房屋（一马公务员房屋计划）等。

这也显示，政府欲延续之前的居者有其屋政策。

发展商推介新项目前
先预售50万以上单位

值得一提的是，去年第三季售价30万令吉以下的新房产占50.5%，有3073个单位；售价介于30万零1令吉至50万令吉区间的新住宅则有24.7%（1505个单位）；售价50万令吉以上的新房产占24.8%（1509个单位）。

如之前提及的，发展商去年第三季仍主打可负担房屋，而以目前的走势看来，发展商都会选择在还未推出新楼盘之前，优先考虑预售，特别是价位高于50万令吉以上的单位。

若在预售期间能取得良好成绩，发展商才会考虑正式推出新项目。相对来说，发展商现阶段处于保守与观望是有迹可寻的。

房产滞销恐加剧

此外，根据NAPIC资料，去年第三季最令人瞩目的是全国推出多达6087个单位的新房产，其中2960个单位是高楼，而3127个单位则是有地产业。

同时，去年第三季的滞销房产达3万零926个单位，总值达199亿9000万令吉。

由此可见，房产的滞销单位的情况还是持续至今年，甚至会有加剧的迹象。

服务式公寓卖不出

另外，去年第三季滞销的商用产业当中，高达73.2%是服务式公寓，而单层商店则占了19.7%，接下来是小型家庭办公室单位（SOHO）和半独栋及独栋商店分别是6.6%和0.5%。

必须一提的是，NAPIC 将服务式公寓和SOHO归类为商用产业，而非房产。

然而，服务式公寓的滞销，除了是整个大环境及经济低迷的影响，我更想强调的是，部分发展商早期承诺提供固定投资回报率的销售配套。

随着去年3月18日实行行动管控指令，旅游业及航空业首当其冲，外国人也无法来马购屋置产，所谓的高固定投资回报率早已成泡影，这些发展商甚至还陷入法律的诉讼。

这些情况都是我们应在入场前须谨慎的。

从NAPIC数据中不难发现，去年第三季全国服务式公寓房产滞销最严重的依然是柔佛州，占了全国总数67.1%，而吉隆坡则为18.3%。

在房产方面，柔佛的停滞情况也占了整体的20.4%，接下来是雪兰莪和吉隆坡，分别为15.2%和10.1%。

整体看来，去年因疫情的笼罩，我国产业市场正面临寒冬，失业率上升，而整体经济依然主要靠国内消费来推动。

当然，随着多个国家研发的疫苗相继面世，也许就能加快经济复苏，从而重拾大马房产的光辉。