潘荣德

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旅游生态休闲 云顶崭露新机

By Yee Ni,

2022年02月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

旅游+生态+休闲，
云顶旅游产业新曙光！

原本初定在这期的产业专栏中，分析2021年第四季度的整体产业数据及走势，但事与违愿，至本文截稿时，当局仍未公布相关数据，惟有继续等待官方数据公布后，在下期的产业专栏才与大家深入分析。

前一阵子，笔者获某发展商邀请，到云顶高原周围考察项目，这也是自2019冠状病毒病疫情2年前爆发以来，笔者首次到访。从吉隆坡市中心至云顶高原的车程只需45分钟左右，甚至比巴生谷某些地点更方便，同时，它也是个繁华且具商业价值的地点。

今日的云顶高原和数十年前刚开发时已截然不同，近年的神速发展更是令笔者叹为观止。

除了周边拥有超过200间零售商店奥特莱斯商城、云顶娱乐城，还有目前已经对外开放的户外新主题公园，可谓惊喜连连，更是适合一家大小到来游玩以及购物的好去处。

目前正值农历新年期间，到处可见游客人潮。有句老话：“有游客的地方，就有商机”。其实在前疫情时代，不难发现眼光独到的国内发展商，早已经瞄准这片商机。

更甚的是，当中有些发展商开始打造新旅游地标，并以旅游主题作为新产业卖点，而且不乏国外内著名发展商。

据悉，即将会有其他海外知名发展商将陆陆续续入驻云顶及梧桐再也。

由此可见，相信疫情也阻挡不了他们欲到我国打造旅游产业新热潮的决心。

云顶各类项目激活高原周边地区的产业发展。

梧桐再也聚焦产业发展

以目前当地的产业发展走势看来，云顶早前除了开发酒店与服务式公寓项目，也激活了高原周边地区的各产业领域。

不得不提的是，处于半山的梧桐再也更成近几年来产业领域蓬勃发展的聚焦点，同时也带来国内外著名发展商在当地深耕，甚至推出服务式公寓、度假村等项目。

然而，笔者认为，一个地理位置若没有产业链，那产业领域将会非常难以推动；惟有多元化的产业链，才能确保产业的价值与升值。

诚如像一个山高气爽的梧桐再也，在游客络绎不绝及休闲娱乐的带动下，更彰显出生机勃勃的一片新景象。倘若以整体的优势而言，这里更是结合娱乐、休闲、购物、商业投资、养生养老、生态旅游等集于一身的产业卖点，让人奔赴充满产业投资潜力与希望的未来。

旅游生态休闲产业看俏

正当目前的疫情因奥密克戎变异毒株而持续阴霾笼罩，从全球新确诊数据可窥探而知，这病毒的迅速扩散已让人措手不及，而我国也无法幸免，近期每日新增确诊病例也再度回升。

但无论如何，笔者认为这疫情终究会散去，一旦国门敞开，相信日后将会引来海外游客及投资者前来展开报复性的旅游及投资。

基于市场上的种种内外在的因素与迹象，导致很多投资者仍处于观望，也许“旅游+生态+休闲产业”的这个组合，将是今后突破瓶颈的良药。

长期以来，云顶在国内外享有高知名度，而周围地区如梧桐再更是占有绝佳的地理优势，因此欲打造成“旅游+生态+休闲产业”的投资热门地点，相信指日可待。

历经这两年疫情的洗礼、旅游业正重现曙光之际，我国产业领域更应朝向旅游产业发展及前进，有道是“绝处才能逢生，否极自会泰来”，让我们期待国门开放后而迎来的“旅游+生态+休闲产业”投资热潮。最后，也祝各位读者新春快乐，虎虎生威！

 

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2022房市虎虎生威

By Poh Gin,

2022年01月2日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

2022，发展商整装待发
抓紧良机再出发。

不知不觉，我们已踏入2022年。

在这崭新的一年，全球经济能否复苏将是大家所翘首以盼的，而我国政府则希望通过加紧接种加强剂疫苗，也许就能有效遏制变异毒株的迅速扩散。

以目前的情况看来，“奥密克戎”（Omicron）变异毒株早已随着我国朝圣人士返国后不断引发感染事件，看似已逐步渗透我国每个角落。

令人关注的是，政府会否在即将来临的农历新年期间，再次实施不可跨州或不拜访的措施？相信这些都是政府必须深思的。毕竟一旦故技重施，我国之前在经济复苏上所作出的种种努力，恐怕一切将打回原形。

全力抗疫再拼经济

换言之，发展商也将再次深受其害。这一切也似乎预示着大马楼市可能还有一段很长的萧瑟凄景，眼前全民唯有只能全力抗疫、再拼经济、拼外资，这才是上策！

回首过去两年，一连串的行动管控令让国人陷入困境，发展商更是咬紧牙关，日子是一天比一天难熬。笔者看在眼里更是感慨万千，毕竟笔者在这两年疫情期间，也无法到海外做分享。那些将目标锁定海外投资者的发展商，只能整装待发，暂将重心放在国内，静待国际大门敞开的曙光，以早日让海外游客及投资者们能回流我国投资、观光以及考察。

客观来看，笔者认为“上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不投资”，这的确是去年房企投资的真实缩影。笔者仍记得，早期市场上有另一种说法，即是“发展商的楼盘随便建，都能大卖”，但目前此景只能成追忆。迄今，市场仍充斥很多不稳定因素，因此我国产业领域也基于这些种种因素再次加剧，而埋下了进入寒冬的伏笔。

发展商积极筹备促销活动

今时今日，我国疫情病例仍然跌宕起伏，近期似乎还有往上冲的迹象。

从德尔塔（Delta），再到“奥密克戎”，以及最新发现的“德奥密克戎”(Delmicron)变异毒株，更是令国人惊心动魄，看来在这新的一年我们还是得继续与病毒博弈。

无论如何，笔者也观察到目前很多发展商也开始筹备房产活动，更是计划在来临的农历新年能取得亮眼的销售成绩，以迎来好的开年。

诚如笔者在本栏之前的文章中探讨我国2021年第三季产业市场整体表现，其实是略有复苏的迹象。

因此，在2022年甫开启之际，也正是各大发展商大展拳脚的最好时机，将去年订下的计划逐一落实。整体来看，之前在市场上沉寂了一段时间的发展商，将预计在今年首季会推介更多新房产项目。

中连续12年成马最大贸易伙伴

值得一提的是，自爆发冠病疫情以来，大马与中国经济在复杂多变的国际政经局势中实现逆势增长。

中国已连续12年成为大马最大贸易伙伴，以及连续5年成为我国制造业最大的外来直接投资（FDI）来源国。

据中方统计，马中双边贸易额及中国对大马非金融类投资额持续增加，于2021年首10个月分别劲扬33.7% 和77.2%。

此外，根据英国智库经济和商业研究中心报告，我国有望在全球经济体排名37，甚至可超越新加坡。同时，此报告也预料我国经济即将从疫情中缓慢恢复，也有望在今年超越疫情爆发前的经济表现。无论如何，以上种种利好消息也将会带动我国各领域的投资发展包括产业领域。

“躺在土地上挣钱”的舒服日子随着疫情爆发后，早已不复。行业惯有“丰年卖房，荒年拿地”，究竟我国房市今年是否有望回到当年的全盛时期吗？下一期，笔者将与读者们深入探讨去年第四季及全年整体的产业表现。最后，也预祝大家虎年行大运，虎虎生威！

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奥密克戎打乱复苏节奏

By Choy Hah Law,

2021年12月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国明年的房市复苏，
“奥密克戎”成了一个关键因素。

踏入12月份的2021年，我国的疫情仍然跌宕起伏。

自冠病疫情约两年前爆发以来，笔者就一直接获许多海外投资者的询问，他们也一直在关注我国的政局及疫情局势，同时也在期盼可以早日到我国旅游及投资。

更重要的是，他们早期在我国投资的产业，如今还未能以理想的价位来出租或脱售套现。那究竟我国产业领域历经疫情无情的洗礼，再加上目前已实施的马来西亚我的第二家园（MM2H）新条例，我国产业领域会有起色吗？

相信这种种疑虑，都是海外投资者迫切想要了解当中的政策及疫情变化而产生，而笔者也竭尽全力在视频会议中一一解答及分析。

在这一期的产业专栏中，笔者与读者们深入探讨刚出炉的2021年第三季产业市场数据。

第三季总成交量微增

国家产业资讯中心（NAPIC）公布的有关数据显示，国内产业领域今年第三季总成交量达6万1311宗，比起上一季微增3.8%。其中，住宅交易量高占69.5%。而在成交总值方面则达359亿8000万令吉，比上季激增38.8%。

显而易见的是，整体而言，我国产业领域是略有复苏的迹象。

值得注意的是，截至今年第三季，全国各地仍有3万290住宅单位滞销，总值为197亿8000万令吉。当中，柔佛占了6441单位、槟州4638单位，接下来是吉隆坡3863以及雪兰莪3376单位。

若进一步分析，这些滞销的住宅单位，价格超过100万令吉以上者有3748单位, 而停滞最多的单位则是价位介于50万至100万令吉的房屋，共达1万208单位。

高价位房屋滞销好转

根据笔者在前几期的产业文章分析，今年上半年的数据当中，售价介于50万至100万令吉住宅的滞销情况最为严重，共占了整体的34.8%。

然而第三季的数据显示，尽管这类住宅滞销仍然严重，但比起第二季已稍微好转，占整体滞销住宅33.7%。

最令人瞩目的是，笔者留意到，售价超过100万令吉的滞销住宅也从第二季的11.8% 增至第三季的12.4%。这说明了我国在第三季期间仍处于国门深锁的情况下，直接影响很多海外高净值人士来马投资置业。

对笔者而言，这种情况相信会继续持续至今年第四季，并影响高档住宅的交易量。

新住宅项目单位大增

第三季产业数据报告中，笔者也发现到被归类为商用产业的服务式公寓，总共有5359单位竣工。若比起第二季只有1804单位及第一季的2226单位，那第三季的工程进度更臻理想。

由此可见，我国第三季全面解除管控令以及建筑材料成本高涨，促使发展商尽快完成手上工程，毕竟之前在行动管控令影响下，许多项目的工程进度被迫延缓。

不得不提的是，全国今年第三季提呈的住宅新项目涉及单位竟高达2万6392个，而之前的首季和次季分别只有1万3295单位和1万9471单位。

发展商有机会迎头赶上

笔者想强调的是，这些新提呈的住宅项目虽还未动工，但从这一点可看出，我国发展商对经济的复苏仍然深具信心。

毕竟，去年初至今年上半年前后18个月的疫情和行动管控期间，建筑领域首当其冲，如今各经济领域的全面开放，更是让发展商有机会迎头赶上。

海外考察团延缓来马

总的来说，我国产业领域第三季取得了显著的复苏。

国家复苏理事会主席丹斯里慕尤丁之前已宣布我国最迟将在明年元旦开放国界，让符合资格的外国人入境，发展商及旅游业者更是翘首以盼这一天的到来。

但随着目前的新变异毒株“奥密克戎”（Omicron）的来袭，截至11月30日，全球已有20个国家和地区出现类似毒株，因此全球再次陷入面对不确定的风险，大马政府也已宣布暂停我国冠病疫情过渡到地方流行病阶段，严控边境防堵“奥密克戎”入侵。

短期而言，全球也会相继采取收缩的措施，包括全球的供应链也会面临很大的挑战。

换言之，若无法全面遏制“奥密克戎”扩散，那海外游客及投资者难以前来我国观光或投资考察，这肯定会为我国产业领域明年全面复苏增添变数。

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产业界：预算案忘记我们了

By Poh Gin,

2021年11月8日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

预算案没聚焦在复苏与振兴，
产业领域大失所望。

诚如本栏上篇文章提及，笔者将与读者们探讨甫公布的2022年财政预算案中，涉及产业领域的措施。

对笔者而言，整体上，有关产业的各项措施是令人失望的。

显而易见的，这次的财政预算案并没有聚焦在复苏与振兴产业领域方面，无论是针对国人或是海外投资者，都是如此。笔者之前在接受国内外媒体专访时提出的种种期许，并未如愿实现，当中笔者所建议的事项，包括降低门牌税及土地税、继续延长豁免印花税措施及延长拥屋计划（HOC）等。

第二家园代理萌退意

此外，海外投资者最关注的马来西亚我的第二家园（MM2H）重启方案下的各个偏高门槛会否获得检讨，但最终并未为他们捎来好消息。

随着MM2H新条例的实施已成定局，笔者相信，接下来会有更多MM2H代理将会萌生退意，或加速转型到其他领域。

然而，这次预算案的产业措施也包括了拨款2亿令吉供房屋信贷担保计划，以协助无收入者购屋，以及拨款15亿令吉以继续推行低收入群体的房屋计划。因此，政府还是一如既往的，在每年的财政预算案继续祭出及推行居者有其屋政策。

豁免产业税成唯一亮点

实际上，唯一的亮点，也许就是脱售6年以上的产业，豁免征收产业盈利税（RPGT）。

前首相丹斯里慕尤丁在去年的短期经济复苏计划（PENJANA）中宣布，于2020年6月1日至2021年12月31日期间出售房屋的国人，将可完全豁免缴纳产业盈利税，但每人只限3个单位。

值得一提的是，在2019 年之前，所有在5年内脱售产业的业主都须缴付产业盈利税；5年后脱售产业将无需缴付产业盈利税。不过，政府后来规定，从2019年起，脱售产业都需被征收产业盈利税，而第6年或之后脱售房屋仅征收5%的产业盈利税。

我国在过去3年内政权易手3次，如今在2022年预算案中再度豁免产业盈利税，但只限于6年以上脱售的产业。

对笔者而言，这是产业领域在此次预算案中仅有的亮点。产业领域欲在明年复苏的路上仍然充满荆棘与挑战。

拥屋计划未获延长

至于国人翘首以盼的延长拥屋计划，也未能如愿。

尽管我国即将步入后疫情时代，而且毋庸置疑的是目前建筑材料的高涨肯定对产业领域首当其冲，但笔者相信以目前经济仍低迷的形势看来，发展商将会在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，尽管拥屋计划提供的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在明年各自重新推出更多诱人的优惠配套。

更着重民生经济

与此同时，基于明年也铁定不会推出任何大型基础建设计划，如隆新高铁、新高速大道等等。因此，不难发现在疫情的影响下，政府现阶段更着重于民生经济。更为重中之中的是，以作为经济复苏为前提，而重点打造“大马一家”的主题。

产业领域有望回春

2022年对我国而言是非常关键的，也是第15届全国大选战火一触即发的年头。

尽管此次预算案并没有真正惠及产业领域相关业者，但随着目前各经济领域的重启，各行各业和就业市场逐步复苏，本地产业市场仍有望加速回春，重拾昔日光辉。

诚如首相拿督斯里依斯迈沙比里所提倡的第12大马计划愈加迈向“一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，以确保我国经济永续发展，并提供公平成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。

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首半年房市依然坚挺

By Poh Gin,

2021年10月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

产业领域上半年总成交量骄人，
显示政府祭出的各项惠民政策奏效。

踏入10月份，我国经济各领域已完全开放，预计在短期内就能跨州，更重要的是有望为我国旅游及酒店业带来新曙光。

笔者引颈长盼的国家产业资讯中心（NAPIC）发布《2021年上半年房地产市场表现报告》，日前终于出炉了。

该报告的数据显示，国内产业领域今年上半年总成交量达13万9754宗，涉及总值620亿1000万令吉，分别按年增长21%和32.1%。

值得一提的是，我国今年上半年仍处于行动管控的封锁阶段，但依然取得如此骄人的成绩，从某种意义上来说，这显示政府在疫情期间祭出的各项惠民政策和措施，例如2021年财政预算案、短期经济复苏计划、国家复苏计划、疫苗接种计划及重开经济领域，都取得了显著的成效，从而加速产业市场的复苏。

报告显示，我国各类产业滞销单位达6万5309个，总值为492亿8000万令吉。

柔房产滞销仍最严重

其中，柔佛州各类房地产滞销情况仍居全国首位，高达2万5797单位；接着是吉隆坡及雪兰莪，分别是8159单位及7766单位。

若进一步分析，其实最令人瞩目的是，我国住宅的滞销单位从今年首季的2万7468单位，于第二季增至3万1112单位，增幅13.3%。

从另一个角度分析，今年上半年，售价介于50万至100万令吉的住宅滞销最为严重，共占了整体的34.8%， 而售价超过100万令吉的房产滞销则仅占11.8%。但毋庸置疑的是，基于我国仍处于国门深锁的情况下，这一类高档住宅肯定是首当其冲的。

丹屋价指数增幅最高

另一边厢，从我国今年上半年的整体房屋价格指数看来，笔者认为，在疫情重创各行各业下，全国屋价平均指数按年只下跌1.2%，这个表现实属不易。

相反的，各州属的屋价指数当中，显而易见的是，吉隆坡的跌幅最为惊人，按年下滑了5.2%。当中原因包括了大多数的外籍人士因前阵子疫情恶化而纷纷回国，以及市中心的产业也出现了有价无市、难以出租和高空置率的窘境，甚至引发了市场的低价抛售。

其他较热门州属的屋价指数，如雪州与槟州则分别按年下跌1.6% 及1.5%。此外，笔者认为当中最令人瞩目的是柔佛、马六甲以及沙巴的屋价指数，分别按年增长2.0%、3.3%及3.2%。不得不提的是，吉兰丹却成为这次疫情期间的黑马，竟取得8.5%的屋价指数按年增长率，成为这次报告的亮点。

第12大马计划成催化剂

令人惊讶的是，目前经济低迷及疫情冲击，今年上半年各经济领域正处于停摆之际，全国仍有1万6600新住宅单位推出，当中包括了有地住宅占了9517单位，而高楼住宅则占了7,143单位。

然而，整体销售增长仍缓慢，只卖出24.7%。无可否认的是，我国发展商须在接下来的日子，在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

另外，随着首相日前提呈的第12大马计划订下我国于2025年成为高收入及高科技国家，除了积极推动国家经济复苏，振兴各领域发展，我国产业市场也有望加速复苏，重拾昔日光辉。

如今我国即将步入后疫情时代，产业市场的复苏必然是国内外投资者翘首以盼的。笔者认为这次前所未有的疫情，或将令国内发展商出现新一轮的洗牌局面。

下一期，笔者将与全国读者们深入分析2022年财政预算案房产部分的政策解读。

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MM2H新例望修正招外资

By Poh Gin,

2021年09月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

原先计划在这期与读者们分析我国今年第二季的最新产业数据，然而截稿至今，官方数据仍未公佈，因此惟等下期方能进行深入数据分析。这期，笔者与各位深入探讨有关马来西亚我的第二家园（MM2H）重启以及新条例的影响。

近期，我国内政部秘书长拿督旺阿末达兰宣布即将在10月份重启第二家园计划，惟将大幅度提高相关门槛，包括参与者需每月4万令吉的海外收入、存款100万令吉, 而一年后最高可提款50%用以置业、医疗服务及孩子教育等。

同时，新增条例也包括了参与者的流动资产需有至少150万令吉、签证费用从90令吉调高至500令吉，并征收5000令吉的手续费用，每个家属则征收2500令吉的手续费用。

新例苛刻如同逐客

当中更令人瞠目结舌的是，这些成功申请者被强制性规定一定要在我国一年居住至少90天以上，相对以往却没有这类要求。

但问题来了，目前全球面临大流行疫情，我国入境大门依然深锁，再加上对这空前的疫情危机仍束手无策，就以每日的病例及死亡人数看来，的确教人触目惊心，试问以目前的非常时期，这些政策更像是压垮骆驼的最后一根稻草。

5年须更新准证

无独有偶，第二家园计划还将原有的10年签证缩短为每5年更新一次，而早已在马长期居住多年的外籍人士也深受影响，也就是说如果现有的第二家园签证持有人的签证到期后，若他们还有兴趣申请延长，政府将只给予1年的宽限期解决当局设下的新条件要求。实则，此举更是让这些外籍人士有感政府在下逐客令，对我国以往实施的亲民政策以及热情的迎接外国贵宾的画面瞬间荡然无存。

以上的一些新条例的确让业者及第二家园申请者带来了很多困扰，而深受疫情影响的发展商与国际教育的业者更是苦不堪言，这难道不是让他们雪上加霜吗？不得不提的是，政府还将设定申请者的人数上限，也就是不能超过国民人口总数的1%。

实际上，第二家园计划是从2002年开始启动，而根据2019年官方数据显示，这项计划为我国带来了110亿令吉的收入，包括签证费、购买房产、汽车、定期存款和每月家庭开支。

毫无疑问的是，这的确有助于刺激及带动我国经济。

与此同时，过去累积共有5万7478名人士成功申请该计划，包括持该签证者的家人。

业者百思不得其解

然而，第二家园计划自从在去年6月份被宣布暂时冻结之际，当时更是引发国内全民热议，国外媒体也进行铺天盖地的报道。

笔者之前受邀到海外分享超过350场有关我国各领域的投资政策及解读，因此也与这些海外各大城市的代办第二家园业者以及申请者一直有保持良好的交流。

当中，他们更是对这些新条例的实施感到百思不得其解，尽管之前业者与有意来马投资的外籍人士对重启计划引颈长盼，但在疫情期间重启时设下如此高的门槛，或将让早前提出申请者重新评估及打退堂鼓。

柔苏丹看不过眼

如今这次宣布犹如平地一声雷，震惊了很多业者与海外投资者，就连柔佛苏丹陛下也认为此新条例将削弱外资入驻的吸引力，甚至或导致持有第二家园计划通行证者选择离开我国，因此谕令政府应重新审阅这些新条列。

扪心自问，当前我国疫情形势严峻复杂，加上经济面临重创、国人失业率攀升、而如今的新内阁须更多时间让外资重拾对他们的信心，因此在错的时间点祭出如此苛刻的新条例，这不就是将石头砸自己的脚吗？

或许,政府大可认为甚至是一厢情愿觉得借着这次升级版的重启计划当中，就能在短期内吸引更多高档的外籍人士到我国进行投资及消费等，从而加快我国经济复苏。

速重新注入新页章
需外资振经济

但却事与愿违，笔者则认为，政府应当尽快重新审阅这些新条例，我国迫切需要更多的外资与外籍人士到马进行投资、置业、子女教育等，一旦国际大门敞开，第二家园计划的重启将会加速经济复苏的催化剂之一，也是我国发展商期待已久的新曙光。

眼看距离第二家园重启仍有一个月的时间，内政部长拿督斯里韩沙再努丁指政府准备检讨今年10月第二家园计划向申请者列出的10大新条件，无疑是好事，但笔者更冀望当局尽快收集不同业者意见与反馈后，以更理性与宽容，稳中求进，再为第二家园计划注入新页章，以低姿态重新出击。

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接种加速有望提振房市?

By Poh Gin,

2021年08月1日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

上一期笔者探讨了有关解封无期，房产业或陷困。
最近我国的疫情仿佛掉了链子，
连续两周每日突破1万确诊人数，
同时也创下一天1万7000宗确诊病例的最高记录。

我国单日确诊病例若以人均计算，已经是亚太区国家榜首。以目前非常严峻的形势看来，我国房产领域能否在今年底走向复苏，倒是出现了很多未知数。这场抗疫的道路上已经整整18个月了，但我国的疫情不但丝毫没好转，反而每况愈下。

这一年半载内，我国房产领域经历无数的停摆、复苏及再停摆。国人因此付起了沉重的代价，许多生意人几乎耗尽了本身及生意上的储备金。在面临变种病毒及人心惶惶之际，国人更是精打细算花费，努力自保及撑下去。

不得不提的是，疫情完全打乱了发展商的计划，他们只能继续以观望的态度，也不敢贸然在这非常严峻的时刻推出新项目，甚至一些国内著名发展商也逐渐转型，的确让人感受到我国房产领域正在洗牌，除了发展商内部重组、裁员及减薪等等，大家能否坚持到疫情后的时代？

日前，财政部长东姑扎夫鲁提及我们正面临双重危机，即经济危机和卫生危机，而截至7月27日，1248万7441名大马人或38.2%人口已至少接种一剂冠病疫苗，而其中590万5926人或18.1%的人口已完成两剂疫苗。至于成年人口，53.3%已接种一剂疫苗，25.2%成年人口完成两剂疫苗。

以这样的走势看来，有望在今年10月实现所有成人人口完成接种的目标。

一旦大部分国民接种了疫苗，更多行业获准复工，国家经济也许将在本季度及第四季度获得改善。在此背景下，有关房产所牵涉的上下游领域才能浴火重生，重现曙光。

大马有望在今年10月实现所有成人人口完成接种的目标。

没健康长效机制

房产业是我国经济发展的一大支柱，反过来说，经济的发展也将毫无疑问的带动房产业。

但问题来了，正当我国饱受疫情困扰以及没有更好的房产政策下，就如笔者前几期专栏中所提及的，仅是再次实行延缓还贷6个月，以及再次延长拥屋计划（HOC）直到今年12月31日，这么多轮的调控与救市行动，到头来仍然是“头痛医头，脚痛医脚”，对笔者而言，这些并没有形成健康的长效机制，都是政府必须深思的。

为未来持续发展
探索新营销模式

在疫情加剧下，我国房产业正面临着前所未有的低迷，但却毅然促使我国房产业营销模式进入智能化阶段，从而为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为发展商再趋向更好品质和效率赋能。

不得不提的是，以往我们总是接到很多房产中介的陌生电话信息和来电，包括在电话上推荐以及在信息上询问手上的产业要出租或出售，甚至安排有意向者到销售中心了解详情。

疫后房市竞争更激烈

然而在疫情风险评估及科技进步的催化下，笔者认为这类的传统营销模式必须快速变革，唯有颠覆传统的营销模式，才能够真正找到持续发展的路途。

可以肯定的是，疫情后时代的大马房产市场竞争将会更加激烈。

不论是发展商抑或是中介，所谓的生存法则一定是“强者恒强，弱者淘汰”的硬道理。

总的来说，以目前疫情高居不下的情况下，死亡病例也节节上升，种种迹象似乎看不到拐点。

在面对国人失业率加剧及经济持续低迷，究竟大马房产领域需要多长的时间才能复苏？当然这些也视乎于很多内外在的因素，包括全国正火速接种疫苗，能否有效遏制变种病毒的迅速扩散，以及大马的政治环境和相关政策，更是决定了我国房产能否在短期内复苏。

下一期，笔者将全面分析及解读我国在今年第二季的最新产业数据，包括住宅销售及停滞的项目数额、商用地产，以及海外投资者最瞩目的高档住宅投资实际情况。

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疫情解封无期 拖累产业领域

By Poh Gin,

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长，
有望刺激房产的课题。

但事与愿违，首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态，为期14天之后，情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧，我国已从6月1日的全面封锁，再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明，从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件，即（一）单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、（二）加护病房床位处于中等水平，以及（三）10%人口接种两剂疫苗，任何一项无法达标，那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是，我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三，就连早前疫情非常严重的印度，排名也在我国之上。

那接下来，我国的产业领域该何去何从呢？

首当其冲的是建筑地产领域，这些领域几乎是停滞不前，面对疫情的考验，更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议，促政府重新检讨封锁措施，并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会，这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域，如建筑业及房地产业；

二、开放服务领域，让金融、建筑及房地产发展持续；

三、允许与金融领域相关的服务行业复工；

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险，以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制，协助受封锁影响经济陷困的家庭；

五、重新调整疫苗接种计划，让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中，当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划，甚至是全面加速，让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线，即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁，但似乎无法奏效，每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际，不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来，我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情，只能求有收入来支付开销，有者更是急转人生跑道，从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢，对于早期投资很多物业的投资者而言，也许近期首相宣布的复苏配套中，重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下，捉襟见肘之余，无法按时还贷，甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此，延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了，这些拥有众多物业的借贷者，究竟可以撑几久？

更关键的问题是，那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目，谁可以来投资？

同时，发展商还要面对建筑材料高涨20%，再销售无法达标的情况下，他们该如何缴付银行贷款？

发展商的强制裁员或自愿离职计划，更是“压死骆驼的最后一根稻草”，最终导致内部营运出现危机。

因此，笔者认为，这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急，同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说，随着我国整体上经济继续低迷，同时在无限期的全面封锁下，产业领域也持续乌云笼罩，而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”（#BenderaPutih）求援行动，显示有更多的家庭生活在水深火热之中，急需救济。因此，此时此刻谈及投资产业却略显时机不对，而国人历经一年多的疫情阴影下，惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金，以备不时之需。

Categories意见

HOC延长利好 房市东风吹

By Poh Gin,

2021年06月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

首相丹斯里慕尤丁在上周一宣布总值400亿令吉的“经济与人民强化配套加强版”（PEMERKASA+），其中备受瞩目的2020/2021年拥屋计划（Home Ownership Campaign 2020/2021，以下简称HOC）已获准延长7个月，即从今年6月1日至12月31日为止。

这也许是今年我国房产领域在饱受疫情的影响下的一个利好消息。

据悉，政府重启去年6月开跑的HOC时，除了豁免印花税之外，符合条件的申请者在购买价值30万令吉至250万令吉之间的房屋时，更享有10%折扣的优惠。

这项计划原订于今年5月31日结束，但因我国2019冠状病毒病疫情加剧的情况下，政府惟有延长至今年杪。

难能可贵的是，在疫情肆虐及经济低迷之下，拥屋计划在2020至2021年，仍然取得亮丽的成绩单。

9个月售3.4万单位

房屋及地方政府部长祖莱达早前提及，截至2021年2月28日的9个月内，HOC 2020/2021共售出3万4354个单位的房子，总值256亿5000万令吉，发展商所提供的折扣金额更高达43亿令吉。

笔者认为，政府把拥屋计划延长至今年底乃是明智之举，除了为市场捎来好消息，该计划更可刺激低迷的房产市场。

毕竟在这艰难时期，拥屋计划很明显的证明其在刺激经济方面的效用，当然那些有能力的买家切勿错过现有的优惠措施、以目前的低房价和诱人的利率水平，更是毫无疑问地减轻了购屋者的负担。

隆槟柔房屋要价下滑

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的最新数据，吉隆坡今年首季房屋要价按年下滑5%。

不得不提的是，吉隆坡房产要价已持续下跌超过2年；如今因疫情于今年在第二季不断创新高，再加上目前经济环境充满挑战与高价楼盘供应错配，也是造成房产要价回调的因素之一。

雪州逆势增长

槟城和柔佛的房市要价同样呈现走低的趋势，分别下滑1.87% 和5.66%。这两个州属的房屋要价分别从2019年首季和2017年第四季开始陷入了长期的跌势。

反之，雪兰莪却表现出惊人的逆增长，在房产要价指数按年则增长了0.85%。

滞销住宅大量减少

从最新的住宅产业滞销数据看来，今年首季全国共有2万7468单位的住宅滞销，比起去年第四季的2万9565单位，按季减少了7.1%。

此现象是令人鼓舞的。笔者在上一期有分析过，2019年及2020年的整体滞销情况已逐渐明显改善，当然随着今年的首季数据再次印证，之前重启拥屋计划的确已奏效，在拥屋计划铁定延长下，欲大幅减少全国滞销房产指日可待。

柔滞销产业最多

若再进一步分析，今年首季住宅产业滞销较严重的是柔佛州（6001单位），占了全国滞销住宅产业21.8%，接下来就是槟城（4477单位）、雪兰莪（3679单位）以及吉隆坡（2662单位）。

无论如何，整体看来，这些全国排名居前的州属滞销情况已有显著改善。

从另一个侧面看来，在涉及的总值方面，今年首季滞销住宅产业总值为184亿7000万令吉，比起2020年整体滞销总值的189亿2000万令吉，也已出现好转。

疫苗能恢复投资信心

诚如在我前几期的产业评论中所提及，目前我国产业仍面临很多不确定性，而毋庸置疑的是，疫苗就是寻找确定性另一种方式及契机。

随着日前科学、工艺及革新部长凯利承诺政府将会加速疫苗供应，在疫苗接种计划及政府优惠措施的扶持下，我国房地产市场才有望愈走愈远，并恢复投资者的信心。

Categories意见

MCO 3.0 产业界快撑不住了

By Poh Gin,

2021年05月10日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国2019冠状病毒病疫情近期非但没有好转，确诊人数反而扶摇直上。政府逼不得已下，惟有宣布雪隆、柔佛、霹雳和吉打等多个县属和地区重施行动管控令。

实际上，在疫情笼罩下，大马经济去年严重衰退，按年萎缩5.6%，反观2019年还录得4.3%的按年增长，因此疫情对经济的冲击确是令人担心。

如今，来到2021崭新的一年，我国的疫情却一直反反复复，无法成功切断感染链。

目前，国内房产投资者只能观望，再加上失业率再掀新高之外，一部分国人只能以加强个人的应急储备金为当前急务，不敢贸贸然然投资买房，毕竟担心更坏更糟的还未到来。

去年房产滞销改善

根据我国产业估价及服务局（JPPH）上个月发布《2020年大马产业市场报告》，我国的住宅产业滞销情况在去年有所改善，滞销房产不仅连续两年减少，更是过去3年最少的一年，此现象是令人鼓舞的。

我国2020年的滞销房产共计2万9565单位，比起2019年的3万零664单位，按年减少了3.6%，也比2018年的3万2313单位来得少。这也说明政府之前重新推出拥屋计划（HOC）及国家银行下调隔夜政策利率的情况下，为刺激房产的销售带来明显效果。

从另一个侧面看来，在涉及的总值方面，去年滞销房产总值为189亿2000万令吉，比2019年的188亿2000万令吉增加1亿令吉，但低于2018年的198亿6000万令吉。

高档产业市场低迷

由此可见，主要还是高档产业在市场上仍然处于低迷的窘境。基于我国国际大门在过去一年仍未能敞开，因此海外投资者只能继续观望，若此情况持续下去，相信高档产业的库存会继续恶化。

零售办公酒店产业
供过于求情况加剧

不得不提的是，基于在管控令3.0的实施下，预测零售产业将继续面对网购平台的激烈竞争，加上更多新购物广场投入营业，令业主招揽租户和吸引购物人潮时，将会面临更大的挑战。

办公空间需求减少

办公产业今年料仍将面对压力，尤其是居家作业已成为新常态，办公空间的需求相应减少。

去年，整体产业市场总交易量29万5968宗，总值1190亿8000万令吉，分别按年下跌9.9%及15.8%。然而，这为期两周的管控令若持续延长，在无法跨县及跨州的情况下，整个大吉隆坡零售、办公和酒店产业供过于求的情况可能进一步加剧。

商用公寓滞销恶化

在《2020年大马产业市场报告》中，商用公寓滞销单位从2016年的3912单位，于去年骤增至2万3606单位，情况令人咋舌。

值得一提的是，去年滞销的服务式公寓占了整体滞销商用公寓72.3%比重。因此，投资者们必须做好功课，特别是投资提供固定租金回酬配套的服务式公寓，毕竟目前旅游业及人口流动量因疫情而受限制，失业率也依然偏高，服务式公寓的租赁需求更是大幅度减少。

另外，自我国去年3月18日实施首个管控令，以及限制外国人有条件入境我国以来，早期投资服务式公寓的投资者苦不堪言，租金回报率创新低，有者更是血本无归。

如今随着管控令3.0的启动，肯定让产业前景再次陷入苦境。

甲土著单位固打调高
产业滞销吓跑发展商

马六甲州新产业政策4月1日生效后，令当地发展商怨声四起。

这些新政策包括土著房屋固打从之前的60%，调高到70%；部分州选区商用产业的土著固打从之前的30%上调至40%，部分地区的工业产业土著固打则提高到20%。而且，甲州这项新产业政策涉及全州28个州选区的25个。

这让当地业者非常震惊，试想在目前疫情笼罩的情况下，我国未能有效复苏经济，偏偏又在这个非常时期将土著固打制调高至70%，那不是令发展商更难卖出滞销单位？这也将吓跑有意在甲州发展物业的发展商。

总的来说，新一波的管控令仿佛让国人回到去年疫情爆发初期时的原点，过去一年来的各种防疫努力付诸东流，功亏一篑。

大马产业在过去一年来披荆斩棘，因疫情加剧了我国产业的滞销，并导致产业市场供需失调加剧。

但毫无疑问的，随着疫苗接种计划加速展开，在接种率达到一定水平后，大马经济将渐入佳境，期望产业领域也能继续在风雨中昂然挺进，从而在短期内重拾光辉。