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烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件

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HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

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中国多地 宣告房市复工!

2022年09月15日

整顿烂尾楼,
想必是许多中国地方政府的KPI!

今年备受挑战的中国房市,面对销售疲软、现金流不足、债务危机,还有爆发的烂尾楼风暴。

对各地方政府而言,整顿烂尾楼“换买家公道”和稳房市,似乎已经成为当务之急。

最近各地政府开始陆续宣告房市复工。

山西省太原市规划和自然资源局9日表示,已向恒大集团旗下公司太原恒御信置业公司等41家公司签发《督促开工通知书》,对共计56宗未按期开工的土地要求尽快开工建设。

要求不能“作秀”!

这也是最近中国第二个明示督促开工的城市。第一个是河南省郑州市,要求全市在10月6日前实质性复工。

而且郑州还提出了5项具体实施方案,并且严谨弄虚作假、表演式或阶段式的象征性复工。

中共中央政治局在7月底的会议上,首次提出“保交楼、稳民生”。自此,全国多地陆续推出相关政策。

根据《中国新闻周刊》不完全统计,已有超过30个推出相关措施。

不过也有业界人士认为,政府要求房企复工,但部分业者流动性不算宽裕,可能面临新的压力。

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中国N房企等着亏百亿

2022年08月25日

中国发展商,
业绩轮流翻车……

政府开仓拯灾也起不了多大作用,中国发展商惨赔,半年亏上百亿人民币似乎变成新常态。

严打炒房再松绑救市,一轮拉锯战后,中国房市景气依然是哀鸿遍野,据统计,今年半年就有超过50家发展商严重亏损,介于20亿至60亿元人民币(约13亿至39亿令吉)不等。

综合各家发展商出炉财报和媒体报道,能够维持有赚不亏的屈指可数,盈利暴跌和亏上数十亿元计的大有人在。

不见过往风光

眼下,已有超过50家房企预期半年业绩翻车,即使最终不亏盈利也大不如前。这和过去凡搞地产都发到笑不拢嘴的景况真是天壤之别。

当中,之前引入河南国资入股的建业地产灾情严重,预期亏损50亿至60亿元间(约32亿至39亿令吉);去年同期净赚7.29亿元(约4.77亿令吉)。

据报导,四川房产龙头蓝光发展同样惨情,半年就亏了约46亿元;其他比较小型的房企,很多都出现至少20亿元的亏损(约13亿令吉)。

中国烂尾楼风球直刮,发展商已经遍体鳞伤。

烂尾楼危机 房市恐更糟

至于大型发展商碧桂园,公告则估计上半年可净赚45亿至50亿元(约29亿至33亿令吉),对比去年同期净利150亿元(约98亿令吉)。

虽然新一波的松绑措施,鼓励放贷和买房,但发展商已经遍体鳞伤,6月开始烂尾楼风球直刮,接下来灾情可能更严重。

据《第一财经》报道,目前发展商还面对的困境,主要是资金和买气;重债压顶又没有买气,资金紧拙,施工放缓,之后可能会影响交付规模等等。

房企目前最关心的是如何撑过去,活下来,拼业绩和增长都不是当务之急。

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中国烂尾楼苦主 逾240万户

2022年08月18日

中国的“烂尾楼风暴”,
会重击中国金融系统吗?

中国房地产市场爆发“烂尾楼风暴”,供过于求的发展商留下了大量的烂尾楼,让买家遭殃。对此,不少买家“摆烂”,拒绝支付房贷来要求政府、银行和发展商采取行动。

根据中国房地产公司的数据,预计有超过240万户买家拒绝支付数百万人民币;中国大型发展商的新屋销售亦连续13个月下跌,市场对发展商的信任度大大打折。

更有分析员估计,这240万户家庭总计会拒绝缴付高达3700亿美元(约1.65兆令吉)的房贷。

发展商日子不好过

《华尔街日报》报道指出,中国建商同季数据可看出,许多城市的房价经历长时间的涨势后今年纷纷下跌,主因是政府近年来主张“房住不炒”政策,试图打房减轻民众的购屋负担。

对银行而言,监管单位2020年限制建商贷款,因此银行决定抽走建商的银根。由于现金吃紧,不少发展商如中国恒大,都出现债券违约。

近几十年来,中国发展商超过八成的收入,都来自于承诺在1至3年内交屋的“预售屋”,因此预售屋款项就是发展商的主要资金来源。如今新项目销量暴跌,未来可能会有更多债券违约。

中国房地产公司的数据,预计有超过240万户买家拒绝支付数百万人民币房贷。

拒缴房贷的“后续” 才是危机

美联储也估计,中国房产危机恶化,可能会影响中国金融系统,让经济情势更显严峻。

报道指出,分析员预估,烂尾楼买家拒绝支付房贷总额,应该大多数能由银行吸收损失,不太可能发生全国性的金融危机;但要担心的是,政府和土地信用双双降低,加上中国经济成长急速放缓,可能会导致另一场金融危机。

资料来源:奇摩新闻、NOWNEWS

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中国政府出手解决烂尾楼?

2022年08月3日

政府出手,
提供资金让烂尾楼复工。

彭博新闻社引述不具名知情人士报道,中国住建部和其他监管部门正在考虑,向陷困的发展商购买未开发的土地,而购地资金就可用来恢复烂尾楼的建筑活动。

根据中国法律规定,若发展商向政府买下土地后两年都未开发,地方政府有权收回,且不用补偿。

而监管单位的想法是,向陷困的发展商收回这些土地,质押给财务健康状况更好的发展商。这些拿到土地的发展商,提供资金来完成陷困发展商的烂尾项目。

相关单位还考虑将收回的土地重新规划再挂牌,提高其价值。

“保交楼”责任重大

这些方案是为了遏制房市风险加剧,从而引发更大规模的社会问题,并对经济带来压力。

“保交楼”近期成了中国政府的重大任务。中共中央政治局7月底的会议室,强调要文丁房市,坚持“房住不炒”的定位,要“保交楼、稳民生”。

狂囤地 却得不偿失

克而瑞数据显示,截至去年底,中国排名前100的发展商的地库,总值约42.5兆人民币(约28.3兆令吉)。

有许多公司当初大规模举债买地,寄希望价格能继续上涨。但政府多年来要求房地产行业去杠杆正持续影响房价、地价和新建商品房销量,导致发展商的希望泡汤。

结果是,许多陷入困境的发展商手握土地而无力或不愿开发。

根据财新此前报道,去年首批集中招标转让的土地截至3月底只有37%已经开工;第二轮转让的土地约有16%已开工。

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中企烂尾项目 蔓延到伦敦?

2022年07月27日

这个项目原本计划,
成为伦敦第三大金融城……

近来,中国多地的购屋者扬言将会停止支付烂尾楼的房贷月供款,引发各界注意。

这一风波还没结束,现在传出中国房地产发展商的烂尾项目,竟然蔓延到英国伦敦了。

中企总部基地在2013年与时任伦敦市长、也是刚提辞职的英国首相约翰逊签约,计划在伦敦东部纽汉姆市皇家阿尔伯特码头打造“亚洲商务港”,建成后预计成为伦敦第三大金融城。

但如今当地媒体报道,总部基地的这项亚洲商务港项目,确认违约,伦敦市政府已经收回土地和开发权,将剩余的工程委托给另外一家发展商。

同时,普华永道也宣布,总部基地和其23家关联公司,也遭债权人申请清算。

中国地产商“总部基地”(ABP)近日因违约,已被伦敦市政府正式收回这块位于东伦敦皇家阿尔伯特码头的土地。

2019年4月后无进展

这项目规模高达17亿英镑(约90.44亿令吉),是中国在英国最大的单独绿地新项目,也是中国发展商首次进军英国的项目,总承包商为中信集团子公司中信建设。预计建成后能创造3万个就业机会。

项目分为6期,在2016年首季动工,但首期拖延一年多,直到2019年4月才完成。而且从那时开始,就没有任何进展。

英国媒体也指出,名气不大的总部基地,其实在签约初期就一直遭质疑,但最后可能是因为当时上议院议员贝茨勋爵的妇人李雪琳,曾担任总部基地的顾问,加上约翰逊的助力和总部基地在英国合作的发展商关系密切,所以才让总部基地成功得标。

资料来源:《工商时报》

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延迟交付索赔 当心“逾期作废”

2022年07月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中,上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情:

上诉人(“发展商”)是一名房地产发展商,于2002年6月25日签订了一份买卖合约(“第一份合约”),出售位于柔佛州蒂莎拉庆(Desa Larkin)Amber Court的一间公寓(“Amber Court 项目”),售价为2万5000令吉。

不幸的是,Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成,随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目(俗称“烂尾楼”)。

上诉人被有关当局委任为发展商,接手该废弃项目,以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人(“买家”),获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约,并将其视为无效。

过后,发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约(“第二份合约”),新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目,并如期移交了空置物业给买家。

然而,买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭(“仲裁庭”),向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服,向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请,认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决:

1966年房屋发展(管制与执照)法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下,购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权,根据一般规则,是在违约当天产生。在这种情况下,第一份合约(志期2002年6月25日)第22条规定的期限(36个月内需完成)的次日,即2005年6月26日,当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业,即已属于违约。

然而,买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉,是在买卖双方执行第二份合约,以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的,因此仲裁庭对于该申诉的判决,也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决,可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点,发展商就应该获准上诉。

结语:

根据1966年房屋发展(管制与执照)法令第16N条文,买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔:

(a) 完工准证(CCC)的签发日期;

(b) 缺陷保修期届满日;

(c) 合约终止日

否则,仲裁庭将无权处理买家的索赔。

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房屋项目停工烂尾 谁来买单?

2022年07月18日

独家报道:李治宏

不幸买“严重延工”房屋,
购屋者能做些什么?

人病了,需就医;房屋“病了”,而且还是“重病”,该怎办?

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目(Sick Housing Project)。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

根据房屋及地方政府部的定义,“严重延工”房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

这样的数据意味着什么?“严重延工”项目最终会否变成废置项目?不幸买到这些房屋的购屋者该怎么办?

事实上,“严重延工”房屋项目的数量,在过去2年疫情期间激增近60%。

截至2022年3月31日,国内私人领域“严重延工”房屋项目从2020年3月杪,即我国首次实施行动管控令(MCO)时的365个,激增59%至580个。

而且,“严重延工”项目在批准项目中所占的比重,也从2020年3月底的12.89%,急增至22.73%。

“严重延工”项目激增,归根结底,当然和疫情重创房地产市场及过去2年来,多次MCO期间建筑工程停工有很大的关系,也是最大的主因,但还有其他因素促成今天的这个局面。

本报走访多位产业界人士时发现,还有至少另4大因素,令“严重延工”项目激增。

这包括:

1.政府在疫情期间实行的延缓还贷措施,令购屋者可暂停支付房屋贷款工程进度付款(progress payment),银行在暂时没有获得这笔付款下,也暂停按工程进度付款给发展商,加剧发展商的现金流吃紧困境;

2.疫情期间房屋销量下跌,施工中房屋项目的营收减少甚至没有任何营收下,发展商的现金流大受影响,甚至无法融资施工中的项目;

3.各类建筑材料价格自疫情爆发以来持续飙升,导致施工中的项目建筑成本大增,甚至超出了发展商的成本预算,令有关项目无利可图,也令发展商完成有关项目的意愿大减;

4.联邦法院2021年1月裁决,发展商的逾期交屋赔偿金(LAD),是从购屋者缴付订金,以示有意愿购买当天开始计算,而非从签署买卖合约那天算起。加上疫情和MCO期间停工导致许多房屋项目延迟完工,发展商预计将在完工和移交房子时作出巨额赔偿给购屋者,这不仅将导致较小型发展商的现金流干涸,甚至不支倒闭。这迫使一些小型发展商在无力作出巨额赔偿下,宁可选择结业,其手上的房屋项目停摆。

发展商丹斯里林景清早前在本报专栏中指出,在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。

如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的发展商都无法继续撑下去,进而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

逾半项目恐成烂尾楼

大马房产协会(MIPE)主席纪华顺指出,我国向来都有“严重延工”房屋项目的问题,但疫情、MCO和建材成本飙涨,令这个问题恶化并加速浮上台面,成为房产市场的棘手课题。

他说,尤其是联邦法院针对LAD的标志性判决更是影响深远,因为该判决影响所有在1966年房屋发展法令下签署买卖合约的房屋项目,包括在判决前未完工的项目。

纪华顺

大小发展商都不愿接手

纪华顺也是鸿愿地产(Premier Asia Realty Berhad)董事经理,他预计未来12至18个月内,“严重延工”项目数量不仅难望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼盘”)。

“这并非危言耸听,因为小型发展商在非但没有钱赚,可能还要倒贴一大笔钱下,可能会选择废置有关项目;其他发展商则在无利可图,还要拿出一大笔钱下,也不可能愿意接手。

“政府目前也没有任何机制或融资来拯救这类项目。因此,‘严重延工’项目变成废置项目的几率很大。”

他指出,已面临现金流紧缩的发展商无法获取融资,而市道欠佳、利率回升、更多违约案例,以及购屋者无法支付工程进度付款(银行也因此没有发放付款给发展商),是“严重延工”项目可能持续增加的另一主因。

薛国龙

现金流吃紧被迫延工

Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出,2020年首次MCO期间,个人的贷款有延缓还贷措施的帮忙,在一段时间内暂时不用还贷而缓解还贷压力,但发展商的贷款母金和利息并没有延缓还贷,工程停顿了,利息却必须照还。

“所以当发展商资金周转不灵,就会导致工程进度缓慢下来,甚至搁置发展项目。”

他预计至少40%的“严重延工”项目最终会成为“烂尾楼盘”,原因包括疫情重创小型发展商的销售和现金流、令吉汇率持续下跌,建筑材料成本持续扬升等。

佳得楼宇管理有限公司物业管理人张惟越则表示,发展商太过依赖项目销售收入,而非本身的储备金,导致一旦营收大跌,现金流就会受困,进而拖慢项目工程进度,甚至停工。

据他了解,很多“严重延工”项目涉及可负担房屋,而国内一些地区可负担房屋滞销的问题时有所闻,关键在于地点不合适,造成供应和需求错配。

郑金龙
“严重延工”项目大增,带来哪些负面影响?

屋没得住还须续供

纪华顺指出,购买有关房屋的购屋者首当其冲,除了房屋未完工而无法入住,还必须继续缴付房贷利息给银行。

“严重延工”项目的发展商则可能被迫退出这个行业(最糟情况是破产或结业),或是把有关项目交给财力较强的发展商接手(若合适)。

马来西亚购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙说,上述580个“严重延工”项目多达影响5万1000名购屋者。如果“严重延工”项目最终变成搁置项目,购屋者面临的后果不仅是财务上的损失,也同时承受各种精神压力。

张惟越

房贷利息“没完没了”

他指出,有关购屋者必须继续供还房贷,而若无力还贷,就面对被国家银行列入借贷黑名单的风险。

张惟越说,许多借贷者都没留意到,无论房屋是否建好,他们向银行借的钱须照还,因为房屋买卖合约和房屋贷款合约是2份独立的合约,彼此不受对方约束。

购屋者买了先售后建的房屋,结果房屋迟迟没有完工,却因为银行已发放部分贷款给发展商,购屋者必须开始根据房屋的工程进度摊还贷款利息,变成“没完没了”的利息。

这延伸出2个问题。

第一,许多房贷借贷者因为无法或不愿还贷,被银行列入黑名单,也影响他们的信贷评分。很多借贷者是中下阶级,如果被列入黑名单,将难以获得新贷款。

第二,这笔钱如果不是放贷给出现问题的房屋项目的购屋者,而是提供给生产力的项目,就会为国家经济作出正面贡献。

政府应助“脱绑”

他认为,政府必须介入解决“严重延工”项目,解除受影响购屋者所签署的房屋买卖合约和房贷合约,否则购屋者将继续受房贷合约捆绑,在没有取得和入住房屋的情况下,白白的供还房贷利息。

“政府可设立一个机制,例如规定金融机构为房屋贷款投保,以保护本身的权益。当银行与购屋者之间签署的房贷合约解除了,购屋者将解除还贷的责任,而银行因此蒙受的损失,则由保险赔偿。

纪华顺补充,正因为我国房屋市场向来实行先售后建的政策,购屋者如果担心不幸买到“严重延工”项目的房屋,可以选择购买二手屋,毕竟二手屋是现成的房屋,购屋者可以先视察和了解房屋状况后才购买,成为问题房屋的风险低了许多,对购屋者比较有保障。

不幸买“严重延工”房屋,购屋者能做些什么?

通知银行停付款发展商

针对这点,纪华顺指点2大招应对。首先,购屋者必须尽快发出书面通知给银行,指示银行立即停止发出工程进度付款给发展商,并获得银行签收,这是身为购屋者和借贷者在法律上的权益。

“例如,如果有关房屋已完成40%,购屋者可以在书面指示中阐明,银行必须停止付款给发展商,他不会对其余60%工程的后续付款负责。

他指出,购屋者的这项指示,银行不能不受理,否则购屋者可以发律师信给银行。

调整财务免陷困境

第二,如果已确定自己买的是“严重延工”房屋,那么就必须做好之前一大笔投资和利息开销付诸东流的心理准备。在这情况下,购屋者须重新调整自己的全盘财务规划,调整其他方面的财务需求和开销,以免自己和家人的生活和财务陷入困境。

其实,与其等到事情发生后束手无策,购屋者其实可以防患于未然,这包括须经常到发展商销售处询问,了解所购买房屋的工程进度。

如果发展商什么都不透露或不说实话,那购屋者又该怎么办?纪华顺认为,至少购屋者有先主动积极了解房屋进度,一旦知道房屋工程进度有问题,甚至已经停工,就马上要求银行停止继续付款给发展商,这是购屋者保护自己权益的方法。

“其实,在房屋发展法令下签署的文件,银行也会一直检查房屋的工程进度,才会进一步发放工程进度付款。但如果购屋者主动定时了解工程进度,有助于降低面临亏损的风险。”

国内是否有任何法令或机制,保护购屋者在这方面的权益?涉及的发展商会否被对付?他们面临的最高惩罚是什么?

房屋发展法拟合约
购屋者权益较受保障

根据1966房屋发展法令新增的18A条文,一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间,或超过买卖协议约定的规定完成期限”,有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文,发展商将面临25万至50万令吉的罚款,或不超过3年的监禁,或两者兼施。

纪华顺强调,买房除了选地点、发展商,合约也很重要,一定要选房屋发展法令下拟订的买卖合约,因为它会给予购屋者比较多的保障。

“这是因为在该法令下签署的买卖合约,根据该法令规定,发展商从银行收到的工程进度付款,只能用在有关购屋者所购买的发展项目上,不能用在其他项目,这样对购屋者比较有保障。

“如果你买的房屋不是严重延工项目的单位,就不会发生发展商拿你的钱去救严重延工房屋的事。”

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中国多地烂尾楼 业主集体停贷

2022年07月15日

遇上烂尾楼还得还贷,
“再给,就没法生活了……”

当你申请房贷买下一间屋子,却碰上无良发展商,“梦想之屋”变成了“烂尾楼”,你在想方设法讨回公道的同时,房贷却始终得继续缴。

但最近在中国,多地的烂尾楼业主集体抗争,一起停止还贷,以逼发展商解决问题。

根据中国媒体报道,近期在郑州、商丘、新乡、南阳、周口、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等城市,出现烂尾楼业主发布声明,强制停止偿还贷款,直至烂尾项目完全复工为止。

这些业主们并非不清楚,这么做可能会导致银行起诉、直接拍卖房子、信贷分数也会受影响,但未来生活,他们走投无路。

业主无奈说:“但我没办法,如果再继续往里扔钱,就没法生活了……“

郑州的名门翠园已经逾期交房1000多日。

郑州:网红楼盘烂尾

在郑州的名门翠园,据称开盘以来累积上百亿人民币的销售额,但已经逾期交房1000多日,并且严重拖欠工程款、进展严重滞后,据悉仅完成了60%工程。

这个在2018年开盘的名门翠园,是郑州楼市的“销售冠军“,但如今却落得烂尾下场。业主已联合发声明通知,若8月8日前没有复工,将会一起停止偿贷。

时代新城的业主,会在近期联系业主签字停贷。

武汉:多个楼盘停工

在武汉,也有多个停工楼盘的业主,想要“停贷“。

比如说时代新城的业主,据了解业主代表已经在完善告知书,会在近期联系业主签字,之后将告知书寄给相关政府、企业和银行。

一些业主表示,当时购买这楼盘,看中的就是发展商的品牌影响力。但本应在今年3月30日拿到钥匙,但至今却尚无定期。

时代新城也是武汉的热销楼盘,共有5032个单位,在2019年9月中旬开盘后,一年就售出了3264个单位,在2020年更是成为武汉上半年销售面积、销售套数的“双料冠军”。

业主得承担法律风险

这些业主的诉求非常清晰,那就是要求发展商们限期复工,否则在班里不动产权证前拒绝还贷,由相关部门和机构自行承担相关损失。

但此举,有用吗?

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从具体反映情况来看,这些停工的楼盘面积较大,部分虽然已经复工了,但是属于“表演式”复工,并没有真正进入到完全施工的阶段。

在他看来,此类项目的预售资金流向不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入到施工和工程阶段。从这点看,相关银行或负有一定的责任。

但也有业界人士和律师提醒业主“谨慎行事”,建诚晟业总经理苑承建表示,能够理解这种做法,但是不提倡也不受保护。

“房地产发展项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任,房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件,因为向业主按期交付房子是发展商的义务,而不是银行的(义务)。”

“虽然对业主充满了同情,但从法律关系和合同规定看,建议业主们谨慎理智考虑,不要随随便便就停贷了。”

可能被起诉

成都一位不愿透露姓名的律师表示:“贸然停贷很可能就违约了,届时不仅征信会受影响,还可能被诉到法院,得不偿失。”

无论如何,买房人的集体“停贷”诉求,也是一个鲜明的信号:过去那种房产发展和银行高度绑定,把风险全留给期房业主的积弊,必须改改了。

这也是把压力从银行传导向发展商,倒逼着房子重新开工。

资料来源:腾讯新闻、北京商报、第一财经、每日经济新闻、21世纪经济报道、红星新闻