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16亿烂尾楼流拍 降价再挂牌

2022年12月13日

“科学城第一烂尾楼”
还能顺利转卖吗?

日前中国的阿里法拍网上,出现一个令人瞩目的拍卖标:“广州富大房地产开发有限公司名下KXC-D2-2地块使用权、在建工程及少量办公用品。”

而之所以如此备受关注,是因为这其实就是鼎鼎大名,有广州“科学城第一烂尾楼”之称的松日总部大楼。

根据《新浪网》的报导,此拍卖标共吸引超过1.2万人围观,但由始至终都没有人出价,最后以流拍告终。

流拍之后,项目很快再度摆上货架,此次起拍价为16.4亿元(约10.4亿令吉),相较上次直降4亿元,将于2022年12月26日开拍。

“科学城第一烂尾楼”起拍价20.5亿元(约13.1亿令吉),但最终还是无人出价而黯然流拍。
流拍后,该项目很快再度上架,此次起拍价为16.4亿元(约10.4亿令吉)。

项目评估价值为25.6亿元人民币(约16.2亿令吉),起拍价为20.5亿元(约13亿令吉),建筑面积为22.6万平方公尺,土地性质为商服用地,使用截止日期为2049年8月30日,只剩27年土地使用权。

此次拍卖的资产主要包括两座塔楼、一座裙房以及地下室。从项目实拍情况来看,广州松日总部大楼主体已经基本完工,外立面已有部分楼层进行了简单装修,但底部仍是毛坯状态,底层摆有钢筋、水管等装修材料。

公开资料显示,广州松日总部大楼于2012年7月开始建设,2014年7月封顶,但2015年陷入了停工状态,2017年曾短暂复工,但整体推进较为缓慢,后来一路烂尾至今。

两座大楼主体基本完工,但底部仍是毛坯状态。

资料来源:新浪财经、乐居买房

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烂尾楼,雪州最多!

2022年12月1日

雪州的买家们,
你们的新屋有准时交屋吗?

国家房屋局最新数据显示,雪兰莪是我国最多延迟项目和病态项目的州属!

隶属于房政部的国家房屋局11月数据显示,我国目前有387个房产项目被归类为“病态项目“(Sick Project),当中就有73项位于雪州,共有1万4774个单位,7423位买家受害。

根据房屋局的定义,病态项目是至建筑进度被推迟至少30%,或买卖合约(SPA)已经失效的烂尾楼。

而且,雪州的延迟项目也是全国之首,共有62个项目或相等于9482个单位进度延后,涉及6496位买家。要知道在全国,共有171个项目被拖延,雪州就占了超过三分之一的数量!

另一个烂尾楼危机颇大的州属则是彭亨。

彭亨州目前共有61项病态项目,涉及5087个单位和2687位买家,数量是全国之二;延迟的项目也有26项,共有2043个单位以及1541位买家。

这几年滞销屋较多的柔佛,也有不少项目延后或烂尾。该州的病态项目为46项,共涉及1万1272个单位,3078位买家是苦主。另外也有2040位买家面对项目延迟,共18个项目、2628个单位。

在霹雳、吉兰丹和森美兰,也分别有超过30个病态项目。

数据也显示,共有3020个项目获得建筑批准,扣除顺利推介、拖延或病态项目,还有18个项目还未展开。当中,雪兰莪和登嘉楼各占7项,槟城、柔佛和吉兰丹也有项目待展开。

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先交楼 再供房!

2022年11月11日

中国房企的新招,
可能吸引担忧“烂尾楼”的买家。

在大马,许多新屋项目都是先给10%订金,在兴建项目期间,银行会照着工程进度放款,贷款人就必须开始供款,不过直到建好移交,才会开始支付本金月供。

中国方面亦大同小异,通常下订了就要开始支付月供。

而为了要抢收客户,中国佛山、东莞等地有多个新盘,都打出了“交楼/售楼再供楼”的营销活动。

《每日经济新闻》报道,这代表购房者下订后不用马上支付月供,直到真正拿到钥匙了,才开始供楼。

发展商出招吸引害怕烂尾楼的买家!(取自新浪财经)

实施方式各有不同

不过,不同发展商的做法也有所不同,一些楼盘会限制户型和名额,还有一些放出来的房源其实也已经接近交楼日。有些楼盘则是先交付利息,等拿到屋子后才付本金月供;有的房企,则是打算延迟网签备案时间到交楼。

业者们透露,现在发展商推出许多免首付、低首付、收楼再供楼的营销活动,主要集中在价格较低的楼盘,而且多数是临时,不会长期和大量推广。

“收楼再付月供”优惠宣传(取自新浪财经)

毕竟“收楼再供楼”非常考验房企的现金流,很多项目建设都需要流动资金,只有卖越多才会更快收回成本,加速项目简称。

对于财务方面比较紧张的买家而言,可以减少收楼前的月供压力,也可以降低遇上烂尾楼的风险。

资料来源:新浪新闻、每日经济新闻

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烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件

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HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

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中国多地 宣告房市复工!

2022年09月15日

整顿烂尾楼,
想必是许多中国地方政府的KPI!

今年备受挑战的中国房市,面对销售疲软、现金流不足、债务危机,还有爆发的烂尾楼风暴。

对各地方政府而言,整顿烂尾楼“换买家公道”和稳房市,似乎已经成为当务之急。

最近各地政府开始陆续宣告房市复工。

山西省太原市规划和自然资源局9日表示,已向恒大集团旗下公司太原恒御信置业公司等41家公司签发《督促开工通知书》,对共计56宗未按期开工的土地要求尽快开工建设。

要求不能“作秀”!

这也是最近中国第二个明示督促开工的城市。第一个是河南省郑州市,要求全市在10月6日前实质性复工。

而且郑州还提出了5项具体实施方案,并且严谨弄虚作假、表演式或阶段式的象征性复工。

中共中央政治局在7月底的会议上,首次提出“保交楼、稳民生”。自此,全国多地陆续推出相关政策。

根据《中国新闻周刊》不完全统计,已有超过30个推出相关措施。

不过也有业界人士认为,政府要求房企复工,但部分业者流动性不算宽裕,可能面临新的压力。

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中国N房企等着亏百亿

2022年08月25日

中国发展商,
业绩轮流翻车……

政府开仓拯灾也起不了多大作用,中国发展商惨赔,半年亏上百亿人民币似乎变成新常态。

严打炒房再松绑救市,一轮拉锯战后,中国房市景气依然是哀鸿遍野,据统计,今年半年就有超过50家发展商严重亏损,介于20亿至60亿元人民币(约13亿至39亿令吉)不等。

综合各家发展商出炉财报和媒体报道,能够维持有赚不亏的屈指可数,盈利暴跌和亏上数十亿元计的大有人在。

不见过往风光

眼下,已有超过50家房企预期半年业绩翻车,即使最终不亏盈利也大不如前。这和过去凡搞地产都发到笑不拢嘴的景况真是天壤之别。

当中,之前引入河南国资入股的建业地产灾情严重,预期亏损50亿至60亿元间(约32亿至39亿令吉);去年同期净赚7.29亿元(约4.77亿令吉)。

据报导,四川房产龙头蓝光发展同样惨情,半年就亏了约46亿元;其他比较小型的房企,很多都出现至少20亿元的亏损(约13亿令吉)。

中国烂尾楼风球直刮,发展商已经遍体鳞伤。

烂尾楼危机 房市恐更糟

至于大型发展商碧桂园,公告则估计上半年可净赚45亿至50亿元(约29亿至33亿令吉),对比去年同期净利150亿元(约98亿令吉)。

虽然新一波的松绑措施,鼓励放贷和买房,但发展商已经遍体鳞伤,6月开始烂尾楼风球直刮,接下来灾情可能更严重。

据《第一财经》报道,目前发展商还面对的困境,主要是资金和买气;重债压顶又没有买气,资金紧拙,施工放缓,之后可能会影响交付规模等等。

房企目前最关心的是如何撑过去,活下来,拼业绩和增长都不是当务之急。

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中国烂尾楼苦主 逾240万户

2022年08月18日

中国的“烂尾楼风暴”,
会重击中国金融系统吗?

中国房地产市场爆发“烂尾楼风暴”,供过于求的发展商留下了大量的烂尾楼,让买家遭殃。对此,不少买家“摆烂”,拒绝支付房贷来要求政府、银行和发展商采取行动。

根据中国房地产公司的数据,预计有超过240万户买家拒绝支付数百万人民币;中国大型发展商的新屋销售亦连续13个月下跌,市场对发展商的信任度大大打折。

更有分析员估计,这240万户家庭总计会拒绝缴付高达3700亿美元(约1.65兆令吉)的房贷。

发展商日子不好过

《华尔街日报》报道指出,中国建商同季数据可看出,许多城市的房价经历长时间的涨势后今年纷纷下跌,主因是政府近年来主张“房住不炒”政策,试图打房减轻民众的购屋负担。

对银行而言,监管单位2020年限制建商贷款,因此银行决定抽走建商的银根。由于现金吃紧,不少发展商如中国恒大,都出现债券违约。

近几十年来,中国发展商超过八成的收入,都来自于承诺在1至3年内交屋的“预售屋”,因此预售屋款项就是发展商的主要资金来源。如今新项目销量暴跌,未来可能会有更多债券违约。

中国房地产公司的数据,预计有超过240万户买家拒绝支付数百万人民币房贷。

拒缴房贷的“后续” 才是危机

美联储也估计,中国房产危机恶化,可能会影响中国金融系统,让经济情势更显严峻。

报道指出,分析员预估,烂尾楼买家拒绝支付房贷总额,应该大多数能由银行吸收损失,不太可能发生全国性的金融危机;但要担心的是,政府和土地信用双双降低,加上中国经济成长急速放缓,可能会导致另一场金融危机。

资料来源:奇摩新闻、NOWNEWS

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中国政府出手解决烂尾楼?

2022年08月3日

政府出手,
提供资金让烂尾楼复工。

彭博新闻社引述不具名知情人士报道,中国住建部和其他监管部门正在考虑,向陷困的发展商购买未开发的土地,而购地资金就可用来恢复烂尾楼的建筑活动。

根据中国法律规定,若发展商向政府买下土地后两年都未开发,地方政府有权收回,且不用补偿。

而监管单位的想法是,向陷困的发展商收回这些土地,质押给财务健康状况更好的发展商。这些拿到土地的发展商,提供资金来完成陷困发展商的烂尾项目。

相关单位还考虑将收回的土地重新规划再挂牌,提高其价值。

“保交楼”责任重大

这些方案是为了遏制房市风险加剧,从而引发更大规模的社会问题,并对经济带来压力。

“保交楼”近期成了中国政府的重大任务。中共中央政治局7月底的会议室,强调要文丁房市,坚持“房住不炒”的定位,要“保交楼、稳民生”。

狂囤地 却得不偿失

克而瑞数据显示,截至去年底,中国排名前100的发展商的地库,总值约42.5兆人民币(约28.3兆令吉)。

有许多公司当初大规模举债买地,寄希望价格能继续上涨。但政府多年来要求房地产行业去杠杆正持续影响房价、地价和新建商品房销量,导致发展商的希望泡汤。

结果是,许多陷入困境的发展商手握土地而无力或不愿开发。

根据财新此前报道,去年首批集中招标转让的土地截至3月底只有37%已经开工;第二轮转让的土地约有16%已开工。

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中企烂尾项目 蔓延到伦敦?

2022年07月27日

这个项目原本计划,
成为伦敦第三大金融城……

近来,中国多地的购屋者扬言将会停止支付烂尾楼的房贷月供款,引发各界注意。

这一风波还没结束,现在传出中国房地产发展商的烂尾项目,竟然蔓延到英国伦敦了。

中企总部基地在2013年与时任伦敦市长、也是刚提辞职的英国首相约翰逊签约,计划在伦敦东部纽汉姆市皇家阿尔伯特码头打造“亚洲商务港”,建成后预计成为伦敦第三大金融城。

但如今当地媒体报道,总部基地的这项亚洲商务港项目,确认违约,伦敦市政府已经收回土地和开发权,将剩余的工程委托给另外一家发展商。

同时,普华永道也宣布,总部基地和其23家关联公司,也遭债权人申请清算。

中国地产商“总部基地”(ABP)近日因违约,已被伦敦市政府正式收回这块位于东伦敦皇家阿尔伯特码头的土地。

2019年4月后无进展

这项目规模高达17亿英镑(约90.44亿令吉),是中国在英国最大的单独绿地新项目,也是中国发展商首次进军英国的项目,总承包商为中信集团子公司中信建设。预计建成后能创造3万个就业机会。

项目分为6期,在2016年首季动工,但首期拖延一年多,直到2019年4月才完成。而且从那时开始,就没有任何进展。

英国媒体也指出,名气不大的总部基地,其实在签约初期就一直遭质疑,但最后可能是因为当时上议院议员贝茨勋爵的妇人李雪琳,曾担任总部基地的顾问,加上约翰逊的助力和总部基地在英国合作的发展商关系密切,所以才让总部基地成功得标。

资料来源:《工商时报》

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