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公寓内停车场车祸,谁管?

2022年11月9日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

公寓多层停车场都是单向道,很多住户会贪方便“抄捷径”。

因为这样,停车场内发生过多次小擦撞。

但据说因为公寓是私人地段,所以无法根据交通法令执法,出意外的车主能自叹倒霉。

请问真的如此吗?在这情况,车主可以向公共机构追讨损失?或有更好的解决方法?

Tiong


答:

Tiong,您好!

确实,执法单位不方便在私人地段执法。不过,这种行为已经抵触了公寓的家规(House Rules),管理层可依据下列步骤对违规者采取行动:

1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会(COB)
5. 申请禁令

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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买新房产?做好这些就对了!

2022年10月31日

看完以下重点,
买房新手不迷茫!

购买房产可能是一种难忘的经历和体验,尤其是首次购屋者。

为了帮助购屋者作出更明智的决定,以下是购买新房产时,您需向发展商、销售人员或房地产经纪提出的问题清单。

须先声明的是,以下问题清单并非详尽无遗,但仍可为购屋者尤其是首购族提供一些指引。

第1问:发展商是谁?

购买兴建中的房屋发展项目,面临工程延误或项目废置的风险。

知道发展商是谁,将使你能进一步了解,他们过去所完成的有哪些项目,以及正在进行中的其他发展项目。

向信誉佳、财务状况强稳,而且过往记录良好的发展商购买产业,有助于把风险降至最低点。

第2问:房屋的设计和设备?

一个房屋项目可以在多种规划配置中具有各种设计。高楼住宅单位可能提供2或3间卧房,但尽管房间数量相似,各类单位可能在大小上有所不同,这也解释了不同单位之间为何有价格差异。

了解房屋的规划和设计,可以让你根据自己的喜好和预算来挑选属意的单位,同时深入了解建筑物中的潜在人口密度。例如,只有一间套房单位(studio)的高楼住宅单位,可能会受到年轻夫妇和上班族的欢迎,但3房公寓或许更适合一个拥有孩子的家庭。

购屋者也可能本身属意单位所在地点,必须支付高于其他单位售价的溢价,例如不同楼层的单位售价可能有所不同。

第3问:提供哪些回扣和奖掖?

购买一项产业,除了有关产业本身的售价,往往也涉及其他成本。所幸的是,向发展商购买产业时,买家往往会获得价格回扣及其他奖掖。

有关奖掖可能包括法律费及地契转让合约(MOT)税务减免。

你也可以咨询发展商的销售人员或产业代理,了解作为一名首购族,能否获得全额贷款,或是享有任何费用的减免。

第4问:总成本和还贷期限?

购买国内兴建中的产业,意味着有关项目将有付款时间表,即根据产业施工进度,分阶段付款给发展商。

当然,一般上,购屋者会向银行借贷房屋贷款,因此是由银行根据工程进度付款给发展商;然而,买家应在产业竣工前,先确定每个月的还贷金额。

有关付款基本上分为5个主要阶段来支付:

(一)签署买卖协议(SPA)

(二)有关发展项目各个阶段完成后

(三)交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)

(四)提交建筑物细节

(五)最后付款

相反的,如果是购买二手产业,则是直接付款给卖方。

第5问:提供哪些固定装置和家具?

通常,新产业的买家先会线上观看发展商网站所展示的房屋,或直接参观有关产业展示厅。展示厅通常设备齐全,可能会误导买家,以为眼前所见的,是他/她将会得到的东西。

基于展示单位(例如示范屋)通常是由室内设计师改造,因此,即使是展示单位内的间隔板和镶板等固定装置,也可能和届时所买下的产业单位有所不同。

为此,跟发展商确认,有关单位实际所提供的固定装置与家具,显得至关重要。

大部分的空置单位没有摆设橱柜和灯饰,而特定发展商可能提供冷气、热水器及厨房等固定装置,或是完整的室内设计配套。

第6问:永久地契还是租赁地契?

与消费者最关注的售价、周遭便利设施及交通的四通八达这3大因素相比,产业的地契属于永久地契或是租赁地契,显得不那么重要。

尽管租赁地契的产业售价一般上会低于永久地契产业,但并非所有租赁地契产业都是如此。不过,发展商为了促销租赁地契产业,往往会兴建更多设施,以吸引更多买家。

然而,当租赁地契产业未来租赁期限届满,需要更新时,业主就面临各种挑战。新的租赁产业项目通常提供较长的租赁期,但你必须向发展商确认有关地契剩余的期限,尤其是如果你购买的是有地房屋。

第7问:住宅或商用产业?

这点非常重要。如果你买的是商用地契产业,包括小型家庭办公室(SOHO)及服务式公寓,您每个月需支付的电费,可能会比住宅地契产业高出30至50%。

不过,屋主或公寓管理机构可向国家能源公司申请,把产业的电费用户类型,从商业用户转换成住宅用户。

此外,商用地契住宅的土地税和门牌税,更可能是住宅地契产业的2.5倍。

与此同时,住宅地契产业的买家获得1966年房屋发展法令的保护,而商用地契产业买家则不获此法令的保障。

然而,也有一些例外,导致以下情况:

第8问:是否受房屋法令管辖?

住宅地契产业,包括房屋、组屋、公寓和共管公寓的买家,都获得房屋发展法令的保护。

该法令随后修正,以将属于商用地契的服务式公寓及SOHO涵盖在内,但同样是商用产业地契的小型灵活办公室(SOFO)及多功能小型办公室(SOVO)则仍被排除在外。

不过,一些SOHO及服务式公寓可能仍不受房屋发展法令的保护,因此,你必须向发展商或产业代理确认,你买的产业是否受该法令管辖。

房屋发展法令监管产业发展商,并为购屋者提供一些法定保护,其中包括SPA中的标准条款,规定发展商必须严格遵守关于交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)、缺陷责任期等的规定。

因此,您必须清楚知道所买的产业何时会完工,因为如果延迟交屋,发展商或需作出赔偿。

第9问:产业预计何时竣工?

提出这个问题的最主要原因,是要了解您买的房屋何时可以移交给您,以便入住。

但了解房产的完工日期,其实也涉及法律上的原因,因为如果项目延误,发展商可能需作出赔偿。这称为已确定的违约赔偿金(liquidated ascertained damages),从预定竣工日期算起,按购买价格每年10%来计算。

受房屋发展法令保护的产业,违约赔偿金是从SPA阐明的日期开始计算。

第10问:分层地契还是个人地契?

有越来越多的有地房屋是属于分层地契产业,而非传统的个人地契产业。

分层物业受分层管理法令管辖,业主必须每月支付维护费和偿债基金(sinking fund)。 这些物业也对建筑物外墙的翻新作出限制。

因此,您必须了解更多关于分层地契有地房产的利与弊。

由于购买房屋是一项巨大的财务承诺,这份清单绝不是详尽无遗的……购买产业之前,您应根据本身需求,尽可能提出更多的问题。

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

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官员作风不一 管理机构纠纷大

2022年10月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

官员作风大不同,
该如何整顿乱糟糟的管理机构?

国内所有分层建筑物皆归个别地方议会的建筑总监所管辖,然而鉴于各别建筑总监对法律的诠释有别,甚至是处事作风不同,有时不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷,反而为整个事端添乱。

尽管2013年分层管理法令给予建筑总监很大的执法权,但同一条法令,在不同的地方议会却可能有不同的诠释结果,进而可能引发更多新的纠纷。

该法令规定,所有共管机构或管理机构必须由最少3人或最多14人组成。

若因为某些委员辞职,导致剩下的委员不足3人,在这个情况下,这个委员会就会被视为不合法,或相等于自动解散。

然而,当我针对这个问题咨询某位建筑总监时,官员的答复却是这个委员会还存在,只是他们没有法定人数召开会议而已。

建筑总监甚至主张由他们当中选出一人来召开特大。若原本只有4位委员,而当中有两人辞职,建筑总监指只能通过特大选出两位新的业主来填补,而原本的两位委员还可继续出任委员。这简直是完全无视法令的各项规定。

无视法令条款

我向这些官员反映,指这是完全不可理喻的。

我还告诉他们,根据我曾接触的其他地方议会建筑总监,一旦委员不足3人时,建筑总监会立即拉队到这个分层建筑,在社区范围内张贴通告,要求业主提名适当的人选,让建筑总监委员来召开特大。

虽然我尝试举出这些例子来说服这些官员,但他们依然大言不惭地告诉你,其他地方议会的建筑总监可以有不同的做法,但该地方政府建筑总监将会按照他们一向来的做法,让剩下来的委员当中一人来召开特大,并依然所悬空的位子选出所限定的人数来填补。

该名建筑总监完全无视2013年分层管理法令第2附表第2(4)条款的规定,让业主能通过所召开的特大,并根据特大所决定的委员人数,全面推选出新的班底来领导共管机构或管理机构。

房政部须插手

若共管机构或管理机构完全按照建筑总监“错误的指示”召开特大,即使这个特大顺利召开并选出新的领导班底,一旦有业主不满而入禀分层管理仲裁庭或法庭挑战,到时候整个特大岂非要做废?并须重新召开特大,再选出新的领导班底?

看来,负责协调各地方议会建筑总监运作的房屋及地方政府部,有必要重新检视个别地方议会建筑总监部门官员的素质,否则这些素质参差不齐的官员,最终只会让各种管理纠纷火上添油,进而形成一发不可收拾的局面。

检控能力受质疑

除了梳邦再也市政厅之外,很少听见其他地方议会的建筑总监,会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动,很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

地方议会不对付违令者原因

(1) 公务员的陋习或个人习性,不敢轻易得罪有权有势的人

(2) 不懂检控程序,甚至连开档调查的程序也不懂

(3) 没有专业的训练,或对相关法律的掌握不足

(4) 政治干预或来自上头的压力,尤其是针对某某发展商的个案

结果有发展商或管理委员没有按时召开常年大会、没有按时将账目送交审计司、担任管理委员超出限期却不愿主动下台,甚至针对分层管理仲裁庭所作的裁决,完全不当一回事。

反观梳邦再也市政厅建筑总监,不只主动提控所有不遵守分层管理仲裁庭的个案,还将那些违背指示不召开常年大会的管理委员控上庭。他们不只要面对罚款,甚至可能随时被判坐牢,这才能达到以儆效尤的效果。

签查封令 一再推塘

我曾在去年5月向某地方政府建筑总监申请查封令(Warrant of Attachment),寻求对付两个拖欠管理费不清还的业主。

然而,时至今日,这两个查封令一直签不下来,而官员一直以各种借口来推搪。

除了针对拖欠管理费业主入禀仲裁庭,管理层的另一个管道就是向建筑总监申请,由建筑总监签发查封令,让你可以针对拖欠管理费的业主,查封其单位内的流动财产,或是在同一个州属内可以查获的流动财产。

这类查封令无疑相当有效,甚至比通过入禀分层管理仲裁庭或法庭更加省时、省钱又省力。不过,上述建筑总监却以各种属于政治考量的借口,拖延发出查封令让共管机构或管理机构去对付相关业主。

我所碰到的另一个情况,则是当我向另一个地方政府的建筑总监申请查封令,官员竟告知,他们从来没有处理过这类申请,也不知道要如何处理我们所提出的申请。

由此可见,许多地方议会建筑总监部门的官员,确实面对相当严重能力不足的问题。

或许,经历这次全国大选后所选出,并受委为房屋及地方政府部长的新人选,有必要认真看待这方面的问题,并采取严厉的态度去全面整顿才行了。

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公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

Categories问诊室

物业管理,又是委员?

2022年10月19日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生您好,我有个疑问。

如果委员已经是跟管理层工作,然后管理层公司也在公寓服务,是否合法?

我本身也选上委员,但是1天后,我就辞职了!

现在他们还要跟现在的管理层签约3个月……

You Wai Ng


答:

You Wai Ng,您好!

“委员不受薪,受薪不委员”。您所提到的方式,已经存在利益冲突。

因此,不太建议这么做。

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慎选物管经理 公寓免变大杂院

2022年09月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

委任物管经理需谨慎!

马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局(Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ,简称BOVAEP)于上月22日登报发出通告,宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25(1)条文,以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规,正式撤销264位物业管理经理的执业执照,俗称除牌。

为何这么多位同时被除牌呢?首先,让我们先来了解,什么是物业管理经理?简单来说,物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面,具有能力和丰富经验的合格专业人士。

他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可,才能领取执业执照。

同时,他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准(Malaysia Property Management Standard)和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。

在大马,特别是分层地契房产项目,因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作,因此是一门蛮复杂的专业。

许多人担任了共管楼宇的管理委员,才知道原来楼宇管理是10项全能大考验,共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。

管理者任务

A)土木工程 – 楼宇维修与保养
B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修
C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收入支出平衡
E)法律顾问 – 提供法律解说与援助
F)人流管理 – 管理物流、人流及车流
G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H)人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I)环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J)其他大小事务

委员法律责任重

2013年更阐明,管理委员一旦没有依法办事,就等于触犯该法令,一旦罪成将面临以下惩罚 :
1) 罚款不超过25万令吉
2) 牢狱不超过3年,或两者兼施

谁是合法合规管理者?

您可能会问,本文的主题是物管经理,但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ?

答案是,目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员,而非合格的物业管理经理。

合格的物业管理经理,是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们,共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员,而非物业管理经理。

然而,多数出任管理委员的业主,都不是相关领域的专业人士,所以才选择委任专业人士来管理,只不过委任了物业管理经理后,就完事了吗? 其实不是。

根据2021年官方数据,西马共有2万1254个分层项目,但合格的物业管理经理却只有2776位人,楼多人少,导致物管企业“出租”执照。

物管如计时炸弹

有些物业经理把辛苦得来的执照,出租给第三者抽成,这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核,没有实在的营运经验,更没有提供员工培训。

更重要的是,由于执照不是自家的,根本就无需为专业负责。

慎选物管企业

一旦出事了,再向另一个持牌人租物管执照就是了。

委任了这样来历不明的物管企业,等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹,业主们是否能睡得安稳呢?

业主委任物业经理,就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作,还有自己的生命安全及身家财产都交给他,自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业,才能保障自己。只有再三确认,才能减少不必要的麻烦。

管理费非越便宜越好

因管理委员对物业管理不了解,总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业,所以对于管理费也有许多误解。

物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话:“If you pay peanut, you get monkeys”(如果你只肯给予花生,你将只能吸引猴子),低廉的管理费,换来的就只是低落的服务品质。

保养不当房子贬值

过了一段时间,你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院,外观就好像贫民窟般残旧和杂乱,甚至出现损坏等。

你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值,还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单,电梯的维修费又不是小数目。

缺乏保养的房子,只会让你赔了夫人又折兵,千万别因为不了解而付出更大的代价。

物业若保养得好,生活品质自然获得保障,物业升值自然不是问题,更重要的是业主心理的满足感。

城市土地越来越少,向上发展已是大趋势,对物业管理的需求自然有增无减。

随着2013年分层管理法令生效,物业管理不再可有可无,业主们也需与时并进,至少要了解什么是物业管理,才能与物业管理者有效沟通配合,携手打造美丽家园,延长物业寿命。

最后,遇到害群之马,一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉,让局长把不负责任的物业管理经理除牌。

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不守公寓“家规”?铁腕处理!

2022年07月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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为了斩草除根,
不得不采取“铁腕手法”…

所谓“林子大了,什么鸟都有” 。

密度高的楼宇,住着形形色色的人,有些街坊邻里懂得守规矩,有同理心,懂得自我管理,不造成邻居们的困扰,是共管楼宇的典范租户。

与此同时,也有些住户却因自我中心主义太重,缺乏同理心,不主动配合楼宇管理条规,甚至还屡次抵触有关条规,成了左邻右里心中的那根“刺”,刺痛着每一位住户,却无法被拔除。

到底现代共管楼宇的“半同居生活”,适合采取铁腕式管理吗?

首先让我们来了解,有关人性管理学经常提出的两大效应。

1. 破窗效应

“破窗效应”(Broken windows theory)是由詹姆士威尔逊及乔治凯林提出,并刊于《The Atlantic Monthly》1982年3月版的一篇题为《Broken Windows》的文章。

如果有人打坏了一幢建筑物窗口的玻璃,而该窗口又没有及时维修,别人就可能受到某些示范性的纵容,去打破更多的窗户。久而久之,这些破窗户就给人造成一种无序的感觉,结果在这种公众麻木不仁的氛围中,犯罪就会滋生,甚至变得猖獗。

同样的,一面墙如果出现一些涂鸦,没有及时被清洗,很快的,墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西;一条人行道有些许纸屑,不久后就会有更多垃圾,最终人们会视若理所当然地将垃圾顺手丢弃在地上。这种现象,就是犯罪心理学中的“破窗效应”。

透过“破窗效应”的个案,我们可以观察到这样一个道理:

任何一种不良现象的存在,都在传递着一种信息,这种信息会导致不良现象的无限扩展,同时必须高度警觉那些看起来是偶然的、个别的、轻微的“过错”,如果对这种行为不闻不问、熟视无睹、反应迟钝或纠正不力,就会纵容更多的人“去打破更多的窗户玻璃”,就极有可能演变成“千里之堤,溃于蚁穴”的恶果。

基于“破窗效应”理论,同个屋檐下的现代共管生活中,就要重视对违规现象的及时发现和处理。

为楼宇制定条规与执行制度后,面对违犯条规者,就不能姑息纵容,否则会有更多人无视有关条规,并屡屡违反它。

共管楼宇居住的几乎都是抬头不见低头见的街坊邻里,如何约束呢 ?“坏人”谁来做呢?

如果管理者没有在问题浮现的初期站出来执行有关条规,久而久之,将引发“破窗效应”,当违规成了惯性行为,才想要约束就难上加难了。

笔者鼓励管理者采用对结果负责的管理方案,无需听借口;有错就罚,还要罚得对方心服口服;定时检讨并完善管理条规,从根本出发;多动手,少动口。不斥责违反条规的街坊,而是微笑着对他说:“违规了,去交罚款吧”,让住户了解,什么是“火炉效应”。

2. 火炉效应

“火炉效应”则是组织建立管理条规后,如果有人违反有关条规,就会受到严厉相应的惩罚。

就好像烧得红红的“火炉” ,它本身不会主动烫人,但只要有人触摸,它就必烫无疑,不会顾及触摸者的身分,人人平等,谁摸就烫谁,而且立即处罚,没有下不为例,当有人用手触碰滚烫的火炉,就像会烫得立即将手缩回。此后再遇火炉,会尽量避免触摸。

共管楼宇从2015年法令生效并推行后,其实不缺管理条规,缺的是有效的执行。

笔者亲身体验的个案之一,坐落在雪州安邦的一座共管楼宇,早期就因为管理层怠慢条规的执行力度,导致楼宇变成了非法外劳的集聚地,大量的非法外劳入住,衍生了一系列的卫生课题和安保问题。

无可奈何的业主选择搬离,楼宇也因共用设施严重损坏,而拖欠高达97万令吉的管理费等。

这恶性循环终于在2017年新任主席发动的“铁腕管理”下才逐步改善。该主席透过“先立家规,再一视同仁的严格执行下”,上任第一年就把拖欠的管理费减少至43万令吉,并再第二年再减至23万令吉左右。我上个月再次拜访这共管楼宇,发现拖欠的管理费已经少于10万令吉左右。

楼宇许多损坏的共用设备,在没有上调管理费的情况下,透过有效的管理费追讨方案,追收欠款来修复楼宇,再次的翻新旧楼。

过程虽然困难重重,但这个案再次提醒了笔者,“铁腕管理”是有效的方案。

而且在非常时期,确实得采用非常手段,如果管理者不果断,不坚决的执行“家规”,那有关楼宇恢复妥善管理的希望将十分渺茫。

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前居民委员会 中饱私囊?

2022年07月5日

物管专家:张惟越
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问:

张先生,您好!

我们公寓之前的居民委员会主席和财政已经搬走,几个月前的年会(AGM)上我们选了新一批的委员。很巧的,物业管理的经理也刚换了新人。

新委员发现,有一些账目支出非常不合理,比如说清扫费明显高于市价,根据物管的职员回忆,这清洁公司是主席和之前物管经理坚持用的,我们怀疑是有利益关系勾结。还有一些现金支出没有明确的明细,都是开给财政和主席的,说是垫付,但却没有列明垫付了什么。而居民之前在年会普遍看不懂,也没有提出问题。

我们是否能够重新审计过往的账目,如果真有账目不清楚的地方,是否能叫搬走的主席、财政和前物业管理经理负责呢?

Tomy


答:

Tomy,您好!

这提问有两个角度:

其一,律法责任期
其二,开支的合理范围

管理委员是需要为上任期间的决策背负律法责任的,确实没错,但是马来西亚采用的律法制度乃“无罪推定” (Presumption of innocence),白话的意思就是 “在被证明之前,我无罪” (I am not guilty until proven)。

怀疑利益挂钩,需要实证才能立案,而这类的商用犯罪要收取实证实属不易。

如果对账目不满,可要求进行法务会计审计(Forensic Accounting Eveluation)收集实证,方能进入下一步。

如果贸贸然的开战,因无实证,搞不好落得出师无名而被反告毁谤。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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电梯常故障 管理处不理……

2022年06月22日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我家公寓的升降机经常故障,非常麻烦,而且一坏总是要等几天才有人修。

我们多次向物业管理反映,请他们寻找解决方案,看是更换维修商等之类。

但管理处总是用各种理由,比如说MCO有人来维修就很好了?你们管理费才那么一点点要找谁维修?甚至恐吓我们说再吵他们就不找人修了。我们真是投诉无门啊!该怎么办呢?

SN Toh


答:

SN Toh,您好!

需要从两个角度探讨您面对的问题:

其一,管理处的执行力
其二,管理费的入出评估

如果民选的管理委员经多次投诉后,并未改善,就需要向以下两个机构发出投诉:

1) 建筑专员(Commissioner of Building)
2) 仲裁庭(Strata Management Tribunal)

再来就是探讨经费。

该区的管理费缴交率是否达合理水平,笔者过去的经验发现,很多时候不是管理委员不想办事,而是兜里清凉,难办而已。

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管理委员辞职不交接将受罚!

2022年06月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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管理委员集体一跑了之?
当心吃牢饭!

共管楼宇管理委员如果集体辞职,是否还需背负法律责任?

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员,在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞,导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员(联合管理机构)则宣称他们已经离职,所以无需出席交接会议,也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了?

其实不是,因根据2013年分层管理法令第27(2)条文,联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散,并在不超过一个月的期限内:

(a)把联合管理机构所登记的所有管理账户资金,在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后,余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户;

(b)把以下的文件转交给管理机构:

(i))其它任何的法律条规;

(ii)管理账户与偿债基金账号的已审计账户,或是如果有关账户都还未完成审计,则移交未审计账户;

(iii)联合管理机构的所有资产与债务;

(iv)在2013年分层管理法令第15(3)条文下,发展商交付给联合管理机构的文件;

(v)该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产,维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第(2)(b)(ii)条文移交未经审计的账目,那么,联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内,将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第(2)或(3)条文,联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了,一经定罪,将面对不超过25万令吉的罚款,或不超过3年的牢狱之灾,或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落,但细心阅读2013年分层管理法令,法律上的责任唯有完成交接,才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事,要做个有担当的管理委员,好好地完成权力交接,把法律明文规定的的交接程序完成,才算功德圆满,不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识:

何时需成立管理机构?

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册,该楼宇的管理法人(Corporate Body)就会从联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)自动升级为管理机构(Management Corporation,简称MC),这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命,接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文,召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会,遴选代表管理机构的管理层,即管理委员,然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位,可分成3阶段,并由法人团体管理:

第一阶段:发展商管理期Developer Management Period

第二阶段:联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段:管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

  • 发展商管理期(Developer Management Period)

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算,为期不超过13个月,发展商需举办联合管理机构第一届年度大会,并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主,组成联合管理机构。

  • 联合管理机构管理期(Joint Management Body Management Period)

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算,不超过15个月内都是联合管理机构管理期,这期间管理委员的组合一样,是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

  • 管理机构管理期(Management Corporation Management Period)

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后,由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主,需完成分层地契认领手续才能参与竞选,而发展商则完成了使命,并解除该楼宇的管理责任。

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