张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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牵一发而动全身
做起来又谈何容易

笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会，并担任该年会的主持人。

这是一栋拥有146个单位的公寓。

根据2013年分层管理法令的年会条规，有投票权的业主需在年会举办日７天前，缴清属于该楼宇单位的所有费用，才能成为合格的投票人。

根据结账日，共有87个单位缴清了单位的所有费用，故这次年会的法定投票数是８7个单位，按照法令的要求，年会需获得50%出席率才能顺利举办，而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记，所以年会需按照另一条例，将登记时间延长30分钟。

30分钟后，登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续，而年会也获得了51名法定人数的投票人后，得以顺利的进行。

51单位业主出席年会

你可能会好奇的是，为何笔者特别关注出席的人数？一栋146单位的共管楼宇，共有51个单位的业主出席年会，占该楼宇单位总数的34.94%，或稍微超过三分一的出席率。

如果你有出席年会的经验，这么高的年会出席率，这次的年会免不了漫长。

不满意管理委员的个别单位业主，踊跃出席年会声讨管理层。结果，这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。

业主集体重要决策

１）否决２016、2017、2018及2019年的会计审计报告，要求展开法务会计调查

２）反对管理委员会来年的财政预算案，要求新任委员在上任后的３个月内举办特别大会，重新投票表决

3）反对委员提呈的议案，这包括：

３.１）安装发电机

３.２）拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司，选择业主自理

３.３）反对管理层对违规的单位业主，开出200令吉的罚单

３.４）反对管理层调高管理费；并要求新任管理委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决

３.５）拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规

４）否决2020年及2021年的会计报告，反对让管理层提呈会计审计，并要求新任委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决

反对派否决上一任所有议案

简单来说，反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案，唯一通过的议案就是新任委员的遴选。

笔者身为有营业执照的物管经理，无权干涉业主们的投票表决权，惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。

然而，出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。

问题逐渐浮现

１）值班表无人填写，如何是好？

好不容易，年会结束后，新任管理委员要进行第一次委员会议，遴选主席、秘书、财政这3大要职，加上因年会否决聘请管理公司的决议，选择委员自理的管理方案，笔者希望上任的委员填写值班表，但新委员表示有全职工作，无法值班，笔者只好提醒委员自行编排值班表，再出示在布告板。

２）重新提呈会计审计报告，谁领头？

笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议，挪后让新任委员在3个月内举办特大表决，提醒管理委员需马上委任会计事务所，却被告知没有相关财务预算，先缓一缓。

笔者只好提醒新任管理委员，３个月的期限其实不足以完成长达６年的会计审计评估。

３）要求违建合法化

其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化，笔者看了图纸和文件后，提醒该管理委员，该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为，他必需自费还原。

还有，分层管理仲裁庭也已宣判，这是违法行为，那为何还知法犯法呢？

注：楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用，已面临赤字，旧管理层上任后，把2016至2019年的会计旧账整理出来后，也完成了会计审计评估，其实可算是劳苦功高，但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大，结果反而变成被讨伐的对象。

结语:不了解管理法令苦

这共管楼宇建于上世纪60年代，许多违规行为当下并不算是违规违法，因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。

要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理，其实是强人所难。

而不了解相关管理法令条规的单位业主，且不了解管理委员的苦，如今自己担任管理委员，却欠缺一套深思熟虑的管理方案。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：

张先生，您好！

公寓多层停车场都是单向道，很多住户会贪方便“抄捷径”。

因为这样，停车场内发生过多次小擦撞。

但据说因为公寓是私人地段，所以无法根据交通法令执法，出意外的车主能自叹倒霉。

请问真的如此吗？在这情况，车主可以向公共机构追讨损失？或有更好的解决方法？

Tiong

答：

Tiong，您好!

确实，执法单位不方便在私人地段执法。不过，这种行为已经抵触了公寓的家规（House Rules），管理层可依据下列步骤对违规者采取行动：

1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会（COB）
5. 申请禁令

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黄伟益
产业管理顾问

官员作风大不同，
该如何整顿乱糟糟的管理机构？

国内所有分层建筑物皆归个别地方议会的建筑总监所管辖，然而鉴于各别建筑总监对法律的诠释有别，甚至是处事作风不同，有时不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷，反而为整个事端添乱。

尽管2013年分层管理法令给予建筑总监很大的执法权，但同一条法令，在不同的地方议会却可能有不同的诠释结果，进而可能引发更多新的纠纷。

该法令规定，所有共管机构或管理机构必须由最少3人或最多14人组成。

若因为某些委员辞职，导致剩下的委员不足3人，在这个情况下，这个委员会就会被视为不合法，或相等于自动解散。

然而，当我针对这个问题咨询某位建筑总监时，官员的答复却是这个委员会还存在，只是他们没有法定人数召开会议而已。

建筑总监甚至主张由他们当中选出一人来召开特大。若原本只有4位委员，而当中有两人辞职，建筑总监指只能通过特大选出两位新的业主来填补，而原本的两位委员还可继续出任委员。这简直是完全无视法令的各项规定。

无视法令条款

我向这些官员反映，指这是完全不可理喻的。

我还告诉他们，根据我曾接触的其他地方议会建筑总监，一旦委员不足3人时，建筑总监会立即拉队到这个分层建筑，在社区范围内张贴通告，要求业主提名适当的人选，让建筑总监委员来召开特大。

虽然我尝试举出这些例子来说服这些官员，但他们依然大言不惭地告诉你，其他地方议会的建筑总监可以有不同的做法，但该地方政府建筑总监将会按照他们一向来的做法，让剩下来的委员当中一人来召开特大，并依然所悬空的位子选出所限定的人数来填补。

该名建筑总监完全无视2013年分层管理法令第2附表第2(4)条款的规定，让业主能通过所召开的特大，并根据特大所决定的委员人数，全面推选出新的班底来领导共管机构或管理机构。

房政部须插手

若共管机构或管理机构完全按照建筑总监“错误的指示”召开特大，即使这个特大顺利召开并选出新的领导班底，一旦有业主不满而入禀分层管理仲裁庭或法庭挑战，到时候整个特大岂非要做废？并须重新召开特大，再选出新的领导班底？

看来，负责协调各地方议会建筑总监运作的房屋及地方政府部，有必要重新检视个别地方议会建筑总监部门官员的素质，否则这些素质参差不齐的官员，最终只会让各种管理纠纷火上添油，进而形成一发不可收拾的局面。

检控能力受质疑

除了梳邦再也市政厅之外，很少听见其他地方议会的建筑总监，会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动，很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

地方议会不对付违令者原因

(1) 公务员的陋习或个人习性，不敢轻易得罪有权有势的人

(2) 不懂检控程序，甚至连开档调查的程序也不懂

(3) 没有专业的训练，或对相关法律的掌握不足

(4) 政治干预或来自上头的压力，尤其是针对某某发展商的个案

结果有发展商或管理委员没有按时召开常年大会、没有按时将账目送交审计司、担任管理委员超出限期却不愿主动下台，甚至针对分层管理仲裁庭所作的裁决，完全不当一回事。

反观梳邦再也市政厅建筑总监，不只主动提控所有不遵守分层管理仲裁庭的个案，还将那些违背指示不召开常年大会的管理委员控上庭。他们不只要面对罚款，甚至可能随时被判坐牢，这才能达到以儆效尤的效果。

签查封令 一再推塘

我曾在去年5月向某地方政府建筑总监申请查封令（Warrant of Attachment），寻求对付两个拖欠管理费不清还的业主。

然而，时至今日，这两个查封令一直签不下来，而官员一直以各种借口来推搪。

除了针对拖欠管理费业主入禀仲裁庭，管理层的另一个管道就是向建筑总监申请，由建筑总监签发查封令，让你可以针对拖欠管理费的业主，查封其单位内的流动财产，或是在同一个州属内可以查获的流动财产。

这类查封令无疑相当有效，甚至比通过入禀分层管理仲裁庭或法庭更加省时、省钱又省力。不过，上述建筑总监却以各种属于政治考量的借口，拖延发出查封令让共管机构或管理机构去对付相关业主。

我所碰到的另一个情况，则是当我向另一个地方政府的建筑总监申请查封令，官员竟告知，他们从来没有处理过这类申请，也不知道要如何处理我们所提出的申请。

由此可见，许多地方议会建筑总监部门的官员，确实面对相当严重能力不足的问题。

或许，经历这次全国大选后所选出，并受委为房屋及地方政府部长的新人选，有必要认真看待这方面的问题，并采取严厉的态度去全面整顿才行了。

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林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位，是属于共管楼宇的一部分，还是属于发展商的？

在Sri Keladi Sdn Bhd（清盘中）v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中，讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人（发展商）是Bukit OUG Condominium的发展商，该公寓项目是由住宅和商用产业组成（发展项目）。

2. 发展商清盘后，清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位，清盘师随后刊登广告出售，以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构（Joint Management Body），以149个停车场为共同产业的一部分为由，入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议，因为该项目尚未发出分层地契，并辩称作为土地拥有者和发展商，它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉，并裁定149个停车位是发展项目的一部分，旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决，立即提出上诉。

6. 发展商认为，高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示，停车位不是该发展项目的共同产业，因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么？有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义？

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分，取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业，不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此，149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此，联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下，应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下，是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读，并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此，高庭的裁决是错误的，并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约，在没有对共同产业作出任何定义的情况下，因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约，其涵盖与附表H买卖合约不同的规定，其中第32条文阐明，停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主，也不能被视为共同产业；停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权，将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下，过剩的停车位将不被视为共同产业。

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委任物管经理需谨慎！

马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ，简称BOVAEP）于上月22日登报发出通告，宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25（1）条文，以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规，正式撤销264位物业管理经理的执业执照，俗称除牌。

为何这么多位同时被除牌呢？首先，让我们先来了解，什么是物业管理经理？简单来说，物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面，具有能力和丰富经验的合格专业人士。

他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可，才能领取执业执照。

同时，他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准（Malaysia Property Management Standard）和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。

在大马，特别是分层地契房产项目，因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作，因此是一门蛮复杂的专业。

许多人担任了共管楼宇的管理委员，才知道原来楼宇管理是10项全能大考验，共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。

管理者任务

A）土木工程 – 楼宇维修与保养
B）机械工程 – 机器设备的定期保养与维修
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D）金融服务 – 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助
F）人流管理 – 管理物流、人流及车流
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H）人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I）环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J）其他大小事务

委员法律责任重

2013年更阐明，管理委员一旦没有依法办事，就等于触犯该法令，一旦罪成将面临以下惩罚 ：
1） 罚款不超过25万令吉
2） 牢狱不超过3年，或两者兼施

谁是合法合规管理者？

您可能会问，本文的主题是物管经理，但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ？

答案是，目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员，而非合格的物业管理经理。

合格的物业管理经理，是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们，共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员，而非物业管理经理。

然而，多数出任管理委员的业主，都不是相关领域的专业人士，所以才选择委任专业人士来管理，只不过委任了物业管理经理后，就完事了吗？ 其实不是。

根据2021年官方数据，西马共有2万1254个分层项目，但合格的物业管理经理却只有2776位人，楼多人少，导致物管企业“出租”执照。

物管如计时炸弹

有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成，这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训。

更重要的是，由于执照不是自家的，根本就无需为专业负责。

慎选物管企业

一旦出事了，再向另一个持牌人租物管执照就是了。

委任了这样来历不明的物管企业，等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹，业主们是否能睡得安稳呢？

业主委任物业经理，就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作，还有自己的生命安全及身家财产都交给他，自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业，才能保障自己。只有再三确认，才能减少不必要的麻烦。

管理费非越便宜越好

因管理委员对物业管理不了解，总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业，所以对于管理费也有许多误解。

物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话：“If you pay peanut, you get monkeys”（如果你只肯给予花生，你将只能吸引猴子），低廉的管理费，换来的就只是低落的服务品质。

保养不当房子贬值

过了一段时间，你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院，外观就好像贫民窟般残旧和杂乱，甚至出现损坏等。

你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值，还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单，电梯的维修费又不是小数目。

缺乏保养的房子，只会让你赔了夫人又折兵，千万别因为不了解而付出更大的代价。

物业若保养得好，生活品质自然获得保障，物业升值自然不是问题，更重要的是业主心理的满足感。

城市土地越来越少，向上发展已是大趋势，对物业管理的需求自然有增无减。

随着2013年分层管理法令生效，物业管理不再可有可无，业主们也需与时并进，至少要了解什么是物业管理，才能与物业管理者有效沟通配合，携手打造美丽家园，延长物业寿命。

最后，遇到害群之马，一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉，让局长把不负责任的物业管理经理除牌。

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