黄伟益 产业管理顾问
公寓单位漏水，
高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜，但管理层能否在发出表格28第7天之后，立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢？这往往是一门大学问。
根据2015年分层管理（维修与管理）条例第61（1）条款规定，应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后，采取行动解决漏水问题，然后针对所承担的维修费用，向这个业主追讨回来。
这个理论固然没有错，不过，若楼上的业主不愿意打开门，让管理层或维修人员进入其住家，试问管理层要如何展开修复工作呢？
管理层当然可援引2015年分层管理（维修与管理）条例第63条款，发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。
管理层无权破门
如果楼上业主还是不愿意打开门，我们又要怎么办？要破门而入？除非这个漏水的情况很紧急，甚至紧急到会导致淹水，或是导致人命伤亡或财务损失，否则管理层确实无权破门而入。
尽管第63（2）条款阐明，任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作，将可被视为触犯刑事罪，并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施，但是迄今被对付者又有多少人？
当然，这些法律还是有它可用之处。不过，对于不相信会被对付的业主来说，这根本就起不了太大的作用。不过，漏水的问题始终要解决，绝不能因为业主不开门，就什么都不做了呀！
在这个时候，管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水，假设楼上的业主必须负责任，不过，若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的，管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。
为了厘清祸根，管理层通常可跟楼上的业主谈判，让管理层找来一位技工，对漏水的墙身敲敲打打，从而鉴定漏水问题的元凶。
如果最后证实楼上的业主不是元凶，那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之，若最终证明是楼上业主须负责任，他就必须承担这笔检查费。
业主愿开门就好办
如果楼上的业主不同意，其实他本身可以找来自己的技工，对漏水问题展开鉴定祸首的工作。
总而言之，只要楼上的业主愿意打开门，鉴定工作就不会是大问题，而最终应该由谁承担这笔费用，这就要看整个鉴定结果而定了。
受影响业主可入禀 分层管理仲裁庭
受影响的业主其实还有另一个选择，就是通过入禀分层管理仲裁庭，同时将应负责任单位之业主，以及将发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC）（视哪一方为当时的管理层）列为答辩人。
由于法律规定发展商、共管机构或管理机构，必须在表格28发出7天后，针对漏水问题展开修复工作，管理层绝不能以本身财务有困难，就不要去采取行动解决问题。
既然法律有规定，若受影响者要入禀仲裁庭，他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。
若受影响的业主在入禀仲裁庭时，没有将管理层列为答辩人，那么，仲裁庭所作出的裁决，就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处，就是在楼上业主不愿意认账时，仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作，然后将报告提呈予庭主做决定。
不管怎样，由于入禀仲裁庭通常比较费时，我会建议受影响业主在表格28发出7天后，在管理层还没有采取进一步行动的情况之下，先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。
等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时，或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭，再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭，这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢？
即使楼上业主完全不开门，一旦仲裁庭排期的聆讯到来时，应负责任的业主有很大可能都会出庭，并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭，而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决，他们就可以将这个裁决交予建筑总监，甚至是警方协助执行这个庭令。
管理层须善用智慧解决问题
我曾经有一个案，楼上单位是发展商本身空置已久的单位，楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁，管理层在发出7天通告后，在发展商完全没回应的情况下，我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。
在此之前，我们在发给楼上业主的通告，有附上我们所取得的报价单，并告知对方这将会是我们所要委任的承包商，以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费，当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。
过后，管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用，并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过，这个承包商的代表依然不放弃，甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨，尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回，对方还被法庭判须付5000令吉堂费。
耗两三年取回费用
从管理层当初支付这笔修复费用，直至最终始能取回这笔费用，整个过程可能需要两三年的时间。所以，这个经验同时告诉我们，为何管理层不会直接在表格28发出7天之后，即刻就能采取行动来修复漏水！
这当中有两个原因，其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入；其二就是担心所花掉的钱，未必能够在短时间内取回来，进而影响到管理层其他更重要的开支。
不管怎样，管理层还是要懂得善用其智慧，通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作，这才是最理想的解决方案。
