2021年11月19日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我目前居住的公寓已有近20年屋龄，拥有自己的物业管理，最近电梯经常出现故障，我和几个邻居已多次向物管投诉，但是还有很多屋主选择沉默，因此物管并不积极处理，请问有什么可以解决的方法？
CH
答：
CH，您好！
这里指的的物管是外包的物业管理公司呢 ？ 还是您的物业管理委员呢 ？
如果物业管理公司不做事，撤换是一种方案，但是我鼓励先协商，如果无效才进行撤换行动，如果是管理委员的话，您需要的是在年会投票遴选有积极性的管理委员了。
如果目前的管理委员不做事，您是可以向分层管理仲裁庭提出投诉，让仲裁庭指示管理委员吧！
2021年10月30日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我对面的邻居在屋外摆放了一个鞋柜和杂物，影响我和家人的出入。
我已经向管理层投诉，但是情况依然没有改善，对方并不当做一回事，甚至变本加厉，请问我该怎么做？
Irene
答：
Irene，您好！
走廊是共用空间，不是私人的储藏空间，可以向管理处提出投诉，并把该投诉呈报给建筑委员，让官方单位指示该业主，按照律法的规则使用共用走廊。
如果对方不接纳，管理处可以开不超过200 令吉罚款，并没收物品。
2021年09月26日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！
我们的公寓交钥匙两年了，近来常常发生制水。
物业管理检查后发现，当初发展商安装的输水泵（Pump）规格较小，其实无法承受整栋近千户的供水，用2年已经耗损得差不多。
这样一来，我们可以要求发展商赔偿吗？
Angela
答：
Angela，您好！
是的，如果有充足的专家报告，管理层可以向发展商索取赔偿，或把此案带上法庭。
2021年07月14日
法律专家：陈佐彬
亿达法务办事处创办人
问：
陈律师，您好！
我居住的公寓面临摩托停车位不足够的问题，我想要停在我自己车子停车位。
不过，物业管理不仅不批准，甚至还锁起我的摩托。我该如何和物业管理商谈？
林小姐 新山
答：
林小姐，您好！
你可以通过常年大会或特别大会（Annual General Meeting / Extraordinary General Meeting）提出问题，并要求解决方案。
也许可以要求，让摩托车在不阻碍其他用户的停车位的大前提下，允许摩托车停在自己的停车位。
2021年06月13日
张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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模糊的导因之一 ：
土地权限属哪个执法单位？
了解或接触过1965年国家土地法典者相信都知道，这句关键的行业用语: “ Land is State Matter ”， 它阐明，土地权限属于州政府，而每一栋共管楼宇都是建筑在各个州政府的土地上，加上拥有管理实权的地方政府还个别设立了个别的市政厅或市议会，并成立建筑委员部门 （ Commissioner Of Building ）来协调与管理各个市政厅或市议会内的共管楼宇，这是否表示，有关分层地契相关的指令应来自个别州政府呢 ？
模糊的导因之二：
谁才是下达指令的关键直属部门
A）马来西亚房屋及地方政府部
住宅属于马来西亚房屋及地方政府部 “Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan”我们经常以来简称“KPKT”称呼这个部门。
顾名思义，该部门主要负责房屋政策及地方政府事务，其职责是确保地方政府有效率地管理和提升服务素质，以及为全民带来可负担房屋。
这也意味着，地方政府的顶头上官就是房政部，所以地方政府管辖范围内，在行动管控期间可否提供必要服务的这个指令，是否该透过该部门下达呢 ？
B）马来西亚财政部
您可能好奇，房子的政策与指令与马来西亚财政部扯上什么关系呢 ？
其实很多人不知道，被法律授权的合格物业管理经理专业 “Registered Property Manager ”，也就是共管楼宇可委任之合法管理公司的营业执照，是由马来西亚房产估价及服务局（JPPH）审批的，该局是财政部直辖的18个属下机构之一。
所以，实行行动管控令的期间，物业管理经理能否继续营业，相关指令是否该来自财政部这个上级官方机构呢？
模糊的导因之三 ：
国家处于紧急状态直至8月1日
笔者相信很多人忘记了，早在今年1月12日，国家元首苏丹阿都拉陛下宣布了从当日起马来西亚全国颁布紧急状态，直至今年8月1日，作为抑制2019冠状病毒病疫情的非常手段，以遏阻疫情进一步蔓延。
根据联邦宪法第150条文阐明，元首可在内阁或首相的建议下颁布紧急状态令，使用法律无法挑战的条例来治理国家。根据紧急条例第3条文说明，在紧急状态期间，元首或其授权的人士可暂时征用任何私人土地、建筑物或可移动的资产。所以在紧急状态期间，元首或其授权的人士在认为必要的状况下，可征用任何资源作为任何用途，而有关资源包括：人力资源、基础建设、设施和资产，以及有关资源的控制器和管理者。
加上国家领导按照《紧急状态条例》成立了2021年紧急状态独立特别委员会，根据这个逻辑，6月1日至14日落实的全面封锁（FMCO）第一阶段期间，可决定和可授权的官方单位应是2021年紧急状态独立特别委员会，而非各个部门呢？
最后，物业管理服务是否该列入必要服务行列中呢 ？
首先，让大家看看官方发布的17个获准继续营业必要服务领域中，有哪些与物业管理有直接或间接的关系？在FMCO期间，有17种基本服务可提供，即：
1）包括动物在内的食物和饮料。所有食肆只准提供外带和外卖服务(严禁堂食)
2）健康与医疗保健，包括膳食补充剂、动物护理和诊所兽医服务
3）水供
4）电力
5）安全领域、国防、紧急情况、福利和人道主义援助
6）废弃物、污水处理及公共卫生
7）海、陆及空中交通
8）港口、造船厂和机场服务与营运，包括卸货、运输、货物装卸、储存等
9）通讯包括媒体、电信和互联网、邮递、快递及广播(仅用于传达信息、新闻等）
10）银行、保险、回教保险和资本市场
11）社区信贷（仅抵押）
12）电子商务和信息技术
13）燃料和润滑油生产、蒸馏、储存、供应和分配
14）酒店及住宿（仅限检疫、隔离及必要服务，而非出于旅游目的）
15）关键性的兴建、保养和修复
16）林业服务（只限执法及野生动物）
17）运输（仅限提供必要的服务）
注：数据来自大马房地产估价师、评价师及地产代理局（LPPEH）2018年所公布的一份报告。
6涉及楼宇服务不能停顿
读者们有没有发现，17项必要服务中，第三至第六，加上第九和第十五项，即：第三：水供；第四：电力；第五：安全领域、国防、紧急情况、福利和人道主义援助；第六：废弃物、污水处理及公共卫生；第九：通讯包括媒体、电信和互联网、邮递、快递及广播（仅用于传达信息、新闻等）；第十五：关键性的兴建、保养和修复；
这6项必要服务，其实都涉及民居楼宇不可停顿的关键服务，加上行动管控令的指示，不就是要国民奉旨乖乖宅家吗？
如果不把共管楼宇的管理服务纳入必要服务行列里，难道紧急状态独立特别委员会忘记了约有830万国人，分别居住在183万个分层住宿单位所构成的约2万2122个分层地契楼宇吗？
笔者祷告这为期14天的FMCO第一阶段期间，希望以上的种种服务不会面对停顿的危机。
2021年06月12日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，我居住在围篱及保安社区，发展商承诺免费5年管理费，但是如今期限届满，居民协会新成立的物业管理层指明年起每户每月必须缴付近300令吉的管理费。
我和数名邻居都觉得收费过高，并已向物管反映及要求他们列出收费明细，但对方一直敷衍推托，请问我该如何解决？
柔佛张先生
答：
张先生你好，
管理费需透过业主年会，由合格业主投票表决才可调整。
如果您觉得管理费过高，可通过文书，向管理处要求查看 5th Schedule 申报表（Form of Charge Statement），了解管理处是如何设定单位开销，继而评估管理处是否根据多数业主的需求来制定年度开销。
如果管理处不回应您的述求，那您就可引用2013年分层管理法令第31条款，单位业主的权力（Right of parcel owner）支付管理处不超过50令吉，并指示管理处提供文书，来证明管理费的金额。
2021年05月25日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好，
有个问题困扰我月余，希望您能替我解答。
目前居住的公寓最近经常有陌生人出入，已经多次向物业管理反映，但是情况依然没有改善。
上周，儿童游乐设施区附近的草丛突然着火，怀疑是因乱扔烟蒂而引发火患，因为根据闭路电视片段，事发前有数名陌生访客在该处溜达，其中有人手持类似香烟的物品，但物管指无法追踪这批访客的来源而作罢。
请问有什么办法预防类似事件再度发生吗？
邓先生
答：
邓先生，您好！
共管楼宇内部范围属于私人产业地，管理处（保安）有权限阻止非授权人生进入内部范围，除了向管理处（保安厅）登记的访客或有租约的租户。
要解决你的困扰，我建议尝试与管理处接洽，尝试：
1）改善访客的入门登记手续，
2）改善租户的登记手续，
3）或考虑更换保安公司。
另外，如果你住居的楼宇没有监控系统，管理处将缺乏有效的实际证据去采取律法行动，要避免这类的事重复发生，其中一个方法就是拨出预算安装监控系统，接着就是加强防火意识和教育。
2021年04月28日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，你好！
我的公寓走廊持续漏水，向物业管理投诉后，他们只是用油漆把表面盖掉，并没有真正修补，没多久又再漏水。
这样的事情一直不断发生，物业管理有在限时内采取行动，符合条例，但却不是根治问题，我是否能投诉？
而且，我的公寓的保用期已经满2年了，很担心过了保用期后发展商就不会再来修补。现在起，修补工作的责任是属于管理机构（MC）还是发展商？
吴小姐
答：
吴小姐，你好！
管理机构有责任维护和管理共有财产（common property）。
因此，管理机构一旦组成，管理机构就有责任修复泄漏。业主可以向管理机构提出正式投诉，要求管理机构采取进一步行动。
或者，如果管理机构在投诉后拒绝采取行动，则单位所有者也可以在分层仲裁庭或法院提起诉讼。
但是，如果缺陷是潜在缺陷（latent defect），分层仲裁庭则有权在法院对发展商提出诉讼。然而，只是允许在6年内起诉。