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冷链物流崛起 厂房抢手又吸金

2022年03月7日

独家报道:纪维新

“一枝独秀”的工业产业市场,
强劲势头还会“夯”下去吗?

自2020年爆发冠病疫情,我国同年3月18日起陆续落实各阶段行动管控令后,本地电子商务活动更加红火,并带动工业产业如仓库、物流中心和配送中心等需求;“生鲜市场”和“速煮食品”也带动冷冻仓库的需求。

疫情期间我国也掀起一场“产业大革命”,例如有些工业产业被打造成品牌专门店、“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为网购顾客配货的货仓 “幕后店”(Dark Store)。

马来西亚创业促进会(青创会)署理总会长马俊豪

因此,有者预言,过去两年来在国内产业领域“一枝独秀”的工业产业市场,这股强劲势头将“夯”下去!

从事物流行业已20余年,并打造“物流鸟神”品牌的马来西亚创业促进会(青创会)署理总会长马俊豪就指出,我国在冠病疫情落实各阶段行动管控令后,便掀起电子商务革变趋势,让这场疫情“危机”更创造“商机”。

马俊豪也是Freightnet Worldwide Sdn Bhd创办人,他接受《南洋商报》访问时说,我国遭受疫情重创初期,许多行业因行动管控令被迫停业或结业,造成房地产领域如商业单位或小型工业区,面对被搁置问题。

他说,在电商蓬勃发展带动下,物流领域有很大需求并迅速发展,许多快递公司开始物色策略性地点,以连锁方式入驻全国各州各角落,让物流中心和配送中心如“疫后春笋”般设立。

除了在大城市设立物流中心,也在二三线城市或偏远地区设立配送中心,以确保在全国各地可提供快递服务。

“至于快递公司设立配送中心非常简单,仅需在策略性地点物色理想店面后进行装修,装置无线上网设备,拥有物流平台或软件后便可设立,如今全国各地社区皆可看到快递公司配送中心的足迹。”

另外,许多饮食业者在行动管控令期间纷纷转型,在市场上掀起“速煮食品”热潮。

这类业者随即开始物色适合的工业产业,以进行生产和包装,惟其中最关键的是打造较大空间,作为储存“速煮食品”的冷冻仓库。

“此外,全马各地涌现多间连锁生鲜超市或便利商店,譬如Fresh Mart、全家(Family Mart)、myNEWS.com,在各社区物色适合商业单位营业,所售卖的生鲜和冷冻商品,也需要冷冻仓库设备,结果如今的冷冻仓库市场是需求大于供应。”

大集团建大型冷冻库

他举例,本身最近协助一家寿司店与日本投资商在雪州莎阿南设立大型冷冻仓库,有关冷冻仓库甫营业2至3个月,其仓库库存已满额,且冷冻技术可让冷冻食品保存2年时间之久。

“在拥有冷冻仓库设备后,业者在农业生产食品后送入冷冻仓库,避免未来面对食物短缺问题,且食物供应也不会中断。因此,许多大集团在发现冷冻仓库的前景后,已开始策划购置策略性地段,建设大型冷冻仓库,以满足冷冻食品市场需求。”

另外,他促请业者准备就绪迎接全球最大自贸协定“区域全面经济伙伴关系协定”(RCEP),我国一旦落实这项协定,与其他协定国家或地区的关税废除或削减后,预料有更多外资入驻,并物色工业产业设立枢纽、物流中心或配送中心等,预料工业产业在未来发展更加“红火”。

槟州房地产中介联合会会长陈剑豪

排队抢购工业产业

“槟州的工业产业,从仓库类型拥有较高需求量后,如今已发展至任何类型工业产业,皆出现排队抢购的状况。”

在产业领域已拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪说,由于许多投资者在策略性地点寻找工业地段和厂房,造成策略性地点出现供不应求状况,预料工业产业仍拥有很高需求,预料在产业领域仍“一枝独秀”,并持续走高。

他说,由于州内工业地段和厂房供不应求,于是可获得不错租金,譬如在峇都加湾工业园一带的工业产业,其租金已可与槟岛工业产业媲美,于是许多投资者在购置工业地段或厂房后,还耗资重建厂房以更好的租金出租给投资商。

“现在很多投资者正在寻找位于策略性地点的工业地段,譬如超过10至15英亩地段可发展成中小工业区,至于逾3英亩地段则可自用或出租。多数本地投资商是购置工业地段后建立厂房,至于外来投资商则租赁工业地段或厂房。”

他说,槟州目前最有发展潜能的工业产业,仍属威南地区如峇都加湾工业园、华都工业园等,主要是槟岛地区的工业产业发展计划已经买少见少。

另外,陈剑豪希望槟州政府关注峇都加湾工业园租赁地契问题,依照原有租赁地契,仅少于5年期限才获槟城发展机构(PDC)更新租赁地契。

不过,这项举措可能导致厂主出售厂房时面对压价问题,而买家在购置厂房时,也不容易申请获银行贷款。

“因此,希望槟城发展机构仿效其他州属,检讨峇都加湾工业园租赁地契的举措,譬如厂主有意售卖厂房时,可随时申请延长租赁地契,惟必须依照租赁地契所剩期限缴付所需费用。”

槟州华人大会堂主席拿督斯里许廷炎

槟工业产业发展潜力佳

“槟州是面积不大的州属,涉及单位应捉紧机会继续发展工业,预料槟州工业产业在未来,将拥有很好发展潜力。”

槟州华人大会堂主席拿督斯里许廷炎说,槟州威省从北部甲抛峇底、中部大山脚至南部高渊,无论任何地方都没有很远的距离,于是任何地方都拥有很大的发展潜力,造就各地工业产业有很好发展潜力,近2年的交易率持续走高。

许廷炎日前在出席槟州华人大会堂主办的“槟城2030愿景交流会”时,促请槟州政府关注土地管理和地契等课题。

他在交流会上指出,货仓类型的工业产业需求量极大且出租率极高,有些外国企业愿意高价租下位于策略性地点的厂房,结果州内工业产业租金水涨船高,租金调高约10%。

“不过,我在交流会上向槟州首席部长曹观友反映后,首长表示州政府已作出调整,例如峇都加湾工业园的价格,比其他州属的工业产业价格算是合理。”

他说,槟州的工业领域发展蓬勃,州政府除了发展峇都加湾工业园外,也将发展威北柏淡地区。

Bricksmen Group创办人叶伟良

发展商应打破传统厂房

“由于槟州工业产业买少见少,在供不应求情况下,建议发展商关注工业产业的发展,惟必须打破以往‘1屋顶4面墙’厂房设计的传统,如今对工业产业的设备要求,须拥有仓库、办公室、展销厅等,于是发展商可考虑投资这类型的发展计划。”

担任产业投资导师的Bricksmen Group创办人叶伟良说,无论在峇六拜、北赖或峇都加湾工业园,以制造业为主的工业产业已开始走缓,至于以应用和服务为主的工业产业,仍有很大的发展潜力。若槟州可迈入金融服务领域,工业产业的发展前景会更好。

“如果在槟州准备投入工业产业,我建议2个策略性地点,其一是北赖工业区、其二是峇都加湾工业园。

“这2个工业园拥有很大的发展潜能。虽然有投资商将位于峇六拜工业园的厂房搬迁至峇都加湾工业园,惟峇六拜工业园仍值得再投资,惟是以应用和服务工业为基础。”

至于槟州工业产业的购买趋势,他说,本地投资购置工业产业的交易量则非常不错,以仓库类型的交易量为多。

CBRE|WTW集团董事经理符儒仁

峇都加湾是槟州工业亮点

威省将继续是槟州工业产业领域的焦点,尤其是威南的峇都加湾,更是槟州工业的最大亮点。

尤其是槟州政府大力推广的两大工业园,即占地1500英亩的峇都加湾工业园第二期(BKIP2)和占地600英亩的峇都加湾工业园第三期(BKIP3),料将进一步推动原已红火的槟州工业产业领域。

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)指出,尽管在经历了连续两年的强劲增长,包括2019年写下历来新高后,槟州制造业投资额于去年进行盘整,但槟州工业领域的生态系统持续改善。

CBRE|WTW集团董事经理符儒仁说,虽然2021年槟州整体制造业投资放缓,但仍吸引3项重大投资,分别是全球最大印刷电路板(PCB)厂商之一的韩国半导体公司信泰电子(Simmtech)宣布在峇都加湾设立其于东南亚首间厂房。该占地18英亩的厂房首期将耗资5亿零800万令吉,预计今年就可投入生产。

台湾和泰电子(马)私人有限公司将斥资3亿令吉,在峇都加湾工业园进行第二厂房计划。该新厂房预计将于今年4月竣工。

英特尔(Intel)宣布计划耗资高达300亿令吉,在槟州和吉打居林扩充其制造业相关业务,进行先进的半导体包装科技业务。

3企业购地扩生产线

本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建新厂房或扩大生产线,以扩展业务。

槟州发展机构在2021年杪举行的本地工业再投资联合新闻发布会上公布,捷铵科技(JHM)与QES集团将分别在峇都加湾工业园 (BKIP)建立新厂,预计在未来5年内制造超过1100个就业机会。

捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)总共投资1亿7000万令吉在峇都加湾工业园的9英亩地段设厂,建立一座两层楼高面积35万平方尺的建筑和设施,预计将在2022年末完工。

QES集团(QES,0196,创业板)的计划,是在峇都加湾工业园建设第二家工厂QES 2 @BKIP,该项目的估计投资约2000万令吉,包括土地、建筑、设施和人力。 “该工厂计划于2022年第二季度开始建设,预计将在2023年竣工。”

许多外国企业在疫情期间,面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,也促成了上述扩充计划。

符儒仁指出,峇都加湾工业园吸引上述众多投资,归功于它拥有大片的工业地、基本设施良好、交通便利且透过槟城第二大桥和槟岛衔接、周遭有许多中小型企业提供支援服务、互联网和宽频便利。

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品牌集合 厂房蜕变商业地标

2022年02月14日

【产业大革命 业界大作战】(上篇)

独家报道:黎添华、李治宏

工业单位打造品牌专门店,
摇身蜕变网红打卡地。

许多人都喜欢逛街,但,我们却可能没察觉,一场来自产业界的革命,已悄悄地开始了。

过去,我们喜欢在购物广场闲逛和购买日常用品,如今我们却似乎更喜欢在连锁店铺内消费;以前,我们喜欢在购物广场消费,现在设立在工业单位的品牌店面,似乎更受消费者热捧。而购物广场则一步步转型,以另一种方式融入在我们的日常里……

轻工业单位日益看涨。

《产业大革命,业界大作战》今期和下期,就为您剖析这一层层转变的前因后果,带您窥探出未来的产业轮廓。

沈颂能

或许您也有这样的经验,宜家(IKEA)成了我们假期到访一游的地方。我们不仅可以在那里购物,还能逛街、吃饭,甚至像网红那样打卡。

显然的,类似宜家这样的品牌店面,俨然已从单纯的购物地点,转变成了消费者休闲的好去处。

另一边厢,对业者来说,以工业单位打造的品牌专门店,除了可以是零售门市(Retail Outlet),同时更作为展示厅/陈列室(Showroom)、货仓(Warehouse)、物流(Logistics) 和配送中心(Distribution Centre),为业者带来一站式的服务和便利。

不仅如此,其面积除了更大之外,租金也较购物广场来得便宜。这也是为何,工业单位开始日益被热捧。

大马莱坊(Knight Frank Malaysia)资本市场执行董事沈颂能接受《南洋商报》访问时就指出,未来将会有更多品牌都朝这方面的模式发展。

“多重租客”合乎成本效益

除了类似宜家的店面模式将越来越多外,沈颂能也透露,目前中国、台湾、日本等区域也出现“多重租客”(Multiple Tenants)的运作模式,即多个品牌合租一栋大型工业单位,然后再以类似“宜家”的方式运作。

如此一来,各大品牌的产品可以共用同一个货仓和物流中心,也更合乎成本效益。

“这些工业单位可以是3至4层楼设计,然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位,甚至内设食堂及图书馆。”

他进一步表示,各大品牌产品可以是不同类型,却又相互辅助的。例如,一个卖健身器材、一个这是运动服饰及用品品牌,另一个则可以是健康食品品牌。这不仅能为彼此的顾客带来附加价值,进而相互带动业绩。

此外,一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例,以运动健身为例,各大品牌集中在在一工业单位后,里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心、健康咨询等,让运动与健身爱好者都能获得一站式,且更多样化的体验。

另外,目前一些轻工业单位也被租来充当“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store)。

潘瑞莲

购物商场与时并进

尽管购物广场或店铺的零售门市因此受到冲击,但广场经营者绝不会坐以待毙。这也是为何,我们开始发现,购物广场已在我们不知不觉中,悄悄地转型成了我们生活最密不可分的一部分。

首先,当越来越多的零售业者开始迁出购物广场之际,越来越多的餐饮品牌却陆续迁入里头。过去几年,我们更也已经习惯了将购物广场变成我们运动、休闲、娱乐、甚至是美容、美甲、美发的去处。

其次,由于拥有较多的停车位,以及各类设施齐全,应有尽有,一些单位更成了部分企业的办公室。

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲就表示,经过过去数十年来的演变,时至今日,购物商场早已不仅是消费者购物的好去处,它也同时提供休闲与娱乐、饮食及各类服务等,让消费者到购物商场时可以一次过做许多事情。

“今天的购物商场是一个社区中心,吸引社区内的所有人,不仅是为了购物,而且是附近所有商业与休闲活动,甚至包括教育、医疗服务、交通等的一个中心点。”

商场内“解决”一日三餐

就因为这样,打工族每天的午餐和晚餐,甚至一日三餐都可以在购物广场内“解决”,更可同时在购物中心内一次过完成健身、美容、美发、唱歌、看戏等活动。

潘瑞莲直言,购物商场一直与时并进,将继续根据当前的购物趋势作出应变。

她说,购物中心也是许多包括办公室、酒店、住宅、会议中心等在内的大型综合发展项目中,不可或缺的一部分,而若和单独的零售店铺相比,这些设施都会吸引更多的人潮,进而带动商场的人流量。

“与此同时,我们也发现,由于购物商场提供各类设施和支援服务,例如停车场便利、市场行销支援、安全行动指南与支援,也提供稳定的客流量、游客聚集点和其他许多可以更迅速拓展业务的合作机会,有越来越多的零售商从购物商场外的商店,搬迁到购物商场营业。”

购物广场目前多以“现场体验”来吸引人潮。

快闪店成新时尚

潘瑞莲强调,零售品牌如果要在工业单位取得成功,它必须是本身零售市场的“品牌领导者”,否则将无法吸引购物者。

这是因为不同零售领域的零售商,有着许多不同的零售模式,取决于其所提供和售卖的产品或服务而定。

“在大马,大部分的零售商都是中小型企业,它们仍需要一起在购物商场内营运的协同作用。事实上,如果在工业单位内营运的零售商店,发展成为集各类商品于一炉的“中心”,那么它们本身最终也将演变成一个购物中心。”

此外,快闪式商店确实也成为其中一股新时尚,因为购物商场和零售租户们都尝试推陈出新,推出更多新的商品和行销方式。而这股趋势将会持续,因为有许多新的零售商尝试进入市场,而疫情导致市场信心疲弱下,购物商场业主和零售租户们可能,都无法对长期租约作出承诺。

不难发现,当品牌迁入工业单位呈献更精专的一站式服务后,广场则以体验式模式,继续走向更多元,且全面贴近生活各个层面的发展方向,彼此各自精彩,却也不抢对方的客源。

陈胜贤

幼儿园托儿所迁商区

除了购物广场和轻工业单位开始出现微妙的转变外,过去基于要惠及家长的缘故而多设立在住宅区的幼儿园、托儿所、补习班、安亲班,都开始慢慢迁往商店。

大马私立教育企业家公会秘书陈胜贤就表示,类似的情况是因为住宅单位的限制太多、申请要求严苛,如需要获得邻居同意经营、更新执照时也得获得邻居同意。

再来,越来越多的围篱设计的单位也对业者带来不便,因此业者才开始前往商业单位。这除了方便业者经营外,更也为父母们带来许多好处。比如,在接送孩子后,能在商业店面处办理生活琐碎事物,又或直接在那用餐。

也因如此,不少发展商在推出城镇项目时,都会考虑打造商业单位,而这些单位中又会先与幼儿园、托儿所、补习班、安亲班等业者进行沟通,好打造符合业者需求的设计。

据悉,由于涉及幼儿,因此相关单位在建筑及装潢设计上,必须得有更严格的卫生与安全要求,如,靠近逃生梯,楼层不能太高、走廊尺寸得更宽等。

有趣的是,花园住宅不见郎朗读书声后,其他生意却又涌入进来。这些业者计有美发美容、餐饮、连锁杂货品牌等。

以槟岛西南区的新港为例,面向大路的住宅单位,如今已变成了咖啡厅、海鲜馆、修车厂、冷冻海鲜火锅专卖店,尽管规格不大,但却反映出业者的另一种策略。

除了迎来更多早前鲜少涌入的新领域业者外,商业单位的新篇章还能再超乎我们的想象。有别于过去看到的普通商店、陈列室(Showroom)或旗舰商店(Flagship Store),如今零售业者也会随着各自的产品、服务和销售模式,作出另一种程度的空间调整,如有的将零售店面转成特定用途商店(Feature Store),有的成为快闪式商店(Pop up Store)。

幼教业者开始迁移花园住宅。

酒店改成学生宿舍

从工业单位与商业单位的关系大互转,以及住宅单位和商业单位的互动来看,不难察觉,产业界开始出现了一种大逆转,严格来说更像是一场产业界的革命。

有趣的是,这场革命也延伸到其他产业领域,如酒店。

据本报探悉,国内不少酒店早前因疫情倒闭后,如今多被收购改成其他用途,如,学生宿舍、坐月中心,有的甚至转型成了办公室,或共享空间。

这种转型不仅能“救济”酒店业者,同时也惠及投资者。首先,酒店单位的基本房型格局相当适合打造学生宿舍、员工住宿、坐月中心、病老院等,因此投资者无需再耗资进行装修。

其次,其设施如大厅、健身室、餐饮,甚至是清理服务等,也都方便业者的经营。

另外,一些酒店也开始以分包方式,转售予不同的投资者,让各自业者投资经营。其中,在槟城丹绒武雅就有3星级酒店转租予3位投资者,分别用来经营民宿、共享空间、学生宿舍。

此外,靠近新关仔角一带的服务式公寓,也因为疫情经营不下去,最后转售予多个单位分包经营。

显然的,各别产业已经开始随着时局的演变,而做出了相应的转型,好得以继续经营下去。但发生在产业界的革命其实也在左右着社会的经济活动,以及我们的日常生活,因此业者不能不洞悉这里头的运作与背景,好从中调适出一个新的经营模式,而民众更了解自己生活的转变,其实正与这些运作息息相关。

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电商带旺 工业产业现荣景

2022年01月24日

【逆流而上的工业产业·上篇】
独家报道:黎添华

“共享经济”概念红火,
工业产业掀业界革命

当许多发展商都绞尽脑汁,试图施展浑身解数来刺激住宅与商用产业的销售之际,过去在产业界相对较不受重视的工业产业却悄悄地带动了产业交易,甚至成交得几乎不费吹灰之力。

据业界发现,过去2年工业单位的行情看涨,表现超越住宅及商用产业外,未来更有无限的创新发展潜能。

不得不提的是,这一发展趋势,其实也正预言着一场天翻地覆的产业革命……

工业产业在疫情期间逆流而上,表现超越住宅及商用产业。

最先察觉这趋势的其中一方,莫过于产业估价领域。

其中在我国拥有数十年经验的First Pacific就发现,过去2年各种阶段的行动管控,已一步步地促进电子商务的发展,而庞大且需快速传递的要求,刺激了货仓库存、物流中心、配送中心及分销站的需求,因此工业产业需求明显出现增长。

该行董事经理李鹏铃估价师就向本报透露,2021 年上半年工业产业市场按年稳健增长,其中莎阿南、芙蓉、巴生武吉拉惹的工业地段已上涨10至20%。

另外,根据马来西亚亨利行(威省)有限公司副总监傅顿发早前就透露,槟州工业产业在疫情期间不受影响,且许多工业地皮价格不降反涨,其中衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园,其工业地皮价格已提高10至15%。

李鹏铃

防疫医疗用品需求高

此外,李鹏铃也发现,防疫、医疗等用品的高需求,也加速了相关工业的设立。

不仅如此,远程工作等作业方式,也刺激了电子工业发展,这些无不带动产业需求,令这过去少人关注的单位,慢慢成为投资者关注的产业项目。

“所以,对估价师来说,会有这样的趋势是可以理解的。我们不仅不感到奇怪,还认为这发展势态会持续下去。”

这也是为何,目前许多发展商也开始瞄准工业产业。其中,森那美(SIME,4197,主板消费股)旗下的森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)早前就宣布,今年将更专注在工业单位上。

李鹏铃说,疫情对电子商务的带动,提高了该领域对于物流和履行/配送中心的需求,因此各别领域对于交付和收集方法显得更为在意,而这就提高了对于库存的重视。

沈颂能

轻工业单位变食肆健身房

如果估价师们洞悉到工业产业前景看涨的原因,那么跨国产业顾问公司莱坊则看到另一层面的因素。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就观察到,随着越来越多行业在疫情期间的转型与新兴行业的崛起,如为个别餐馆提供中央厨房服务的“云端厨房”(Cloud Kitchen)、专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store),这些都刺激了工业产业的需求。

租金比商场廉宜

值得一提的是,本报在柔佛州观察时就发现,在古来,就有不少轻型工业单位已改装成餐馆或咖啡厅,甚至是主攻当地工作的白领的食肆及大型健身中心。

显然的,工业产业已经不再局限于工业用途,反而转换发展用途后,完善当地工业区的生态圈。

沈颂能指出,目前商场的租金普遍较工业产业昂贵,这也是为何,不少食肆或健身中心会开始转向轻工业单位。

“一些商场的租金可以是每平方尺3令吉左右,但轻工业单位却可以是每平方尺区区的80仙至1令吉,一些甚至只是50仙左右。”

他分析,按着这样的发展趋势,以及随着全球局势的演变来看,未来工业产业还有更多令人意想不到的模式应运而生,届时,势必掀起一场业界革命。

卓伟强

消费模式转变提高需求

若估价师是意识到转变的先机洞悉者,那么房地产中介莫过于最先感受到这项转变的先锋。

其中,本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强,就明显从消费者的消费模式发现到这项转变。

不再只是厂房生产线

对他而言,工业单位的用途不仅是传统的重型厂房生产线,反之还包括了轻工业、制造、货仓、研究与发展,冷藏、甚至是数据中心,而早在冠病从2020年初起在全球肆虐之前,电子商务已蓬勃发展,并改变了人们的生活方式。

随着消费者正从传统的“线下”实体店方式,转变至网上购物后,借助大数据、物联网等高科技,商家和企业能在几个小时内将物品交付给消费者。这使企业能减少中间商,从内部处理他们的业务,从而对工业空间产生更大的需求,而不同的分销站更是关键。

“自 2020 年初以来,行动管控进一步刺激了电子商务的增长。由于人们不能外出,他们的日常必需品(食物、衣服,甚至卫生纸)都在网上购买。因此,导致对工业产业的需求增加。”

不仅如此,由于疫情讲究社交距离,因此不少零售业者需要的空间也就比过去更大,而在对比商场的高额租金,轻型工业单位无疑是可用以取代商场的选项之一。

此外,他也发现,政府的政策和措施,如去年1月公布的总值150 亿令吉人民与经济保障援助经济配套(PERMAI),涉及拨款3亿令吉用于电子商务活动,也进一步刺激物流/仓储的需求。
梁宁芳
更大空间供直播囤货

房产专栏作家兼经纪梁宁芳表示,除了上述因素外,其实行业本身对空间大小的要求越来越高也是原因。

疫情期间,各领域为了保持一定的社交距离,因此业者均提高对工业产业的需求。

再来,一些网红及艺人在做带货时,甚至直接到展示厅或厂房里头做直播,因此需要更大的空间。

较早前,她也点出,基于电商活络,因此网购平台如Lazada就设立更多的分销站,而其库存货仓也要求更大。

不仅如此,梁宁芳表示,外资进驻也是关键所在。

本报就从槟州产业界了解,随着投资增加,槟岛工业产业已几近饱和后,不少投资者其实已将设厂地点转至威省峇都加湾工业园(BKIP),而州政府更打算准备开发峇都加湾第二及第三工业园。

选单位各取所需

工业产业火热,但是却不一定是所有单位都抢手,这还得胥视几个条件。

一众受访者均认为,完善的基本设施及良好的建筑设计固然是关键之一,不过,更重要的是,该区也需具备一个完整且成熟的生态圈,即,周围供应产业链完整,重轻工业都在附近。

不仅如此,周围也应该具备住宅区,这可以保障一定的人力供应。

李鹏铃就直接点名,巴生谷尤其是蒲种及白沙罗是相对较成熟的选择。

卓伟强指出,所谓的“策略性地点”必须确保交通运输四通八达,从而减少运输时间与金钱成本,这能确保将营运成本降到最低,同时也能给顾客最快最好的传递服务。

直播带货注重储存空间

不过,梁宁芳却提醒,地点虽然重要,但业者可看回本身的生意性质。比如,直播售卖干货的业者就可能不太需要以地点为主,反之是地点价格便宜,储存空间大即可。

“当然,某程度来说地点始终重要的,如,需要有基础设施,靠近大道、港口或机场等。但不一定所有生意都需要依靠这些为主。”

买或租胥视现金流量

询及应该购买或租赁,她则认为建议胥视自身现金流量以及生意性质而定。

“若是要扩充规模,需要很多现金,自然就租比较好。当然要买也是可以的,毕竟始终在涨价中。”

她强调,基于疫情还存在很多不确定性,因此还是量力而为,且精准计算储备金较妥当。

卓伟强则表示,与住宅及商用产业相比,工业产业基于售价较高,因此企业们多半选择租赁。

共享经济提高购买欲

不过,随着土地越来越少,加上“共享经济”概念也慢慢进入工业领域,发展商甚至打造24小时保安措施、装载区、健身房等,全都提高了业者购买的几率。

李鹏铃也建议,若投资者能力所及的话,还是以购买为主较值得,而是不是二手单位并不重要,因为关键点在于:1)好地点;2)好价格;以及3)好产业。期间,他更提醒,对估价师来说,所谓的“好价格”就是至少不应该是高出市价。

“这点就需要寻求专业估价师协助了,很多时候我们都会遇到顾客被开‘未来价’的事件。”

他预测未来工业产业还会继续火热下去,其中重型工业会在未来3至5年内变得更好卖,而轻工业单位无疑更抢手。

有趣的是,其实除了上述提及的原因外,还有更宏观的国际因素在背后推动这一切,而当工业产业变得火热之际,另一场业界革命却因此掀开序幕……

工业产业红火原因逐个看

● 疫情加速电子商务,进而带动库存货仓的需求

● 社交距离导致业者需要更大空间

● 租金较商业单位便宜

● 我国政策推动电商

● 新兴行业崛起

● 现有行业转型

好单位条件

● 地点需要有良好基设,如大道或港口

● 周边生产链完整

● 需要靠近住宅区,以确保人力提供

● 售价不应超过市价

● 单位设计要务实

下期预告:工业产业掀革命

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交投反弹 工业产业后劲十足

2021年11月29日

独家报道:李治宏

电子商务需求激增,
带旺工厂设施需求。

走过了疫情最严重时期的谷底,近年在国内产业领域表现一枝独秀的工业产业,2022年会是怎样的一番光景?

如果说2020年疫情爆发的年头,是国内工业产业领域的低潮,那其实该领域就和整体经济逐步复苏一样,有望在明年展翅高飞。

事实上,今年上半年,工业产业交易量已明显反弹,稍微高过2018年上半年的水平。

今年上半年的工业产业总成交量为2562宗,高过2018年上半年的2514宗,但低于2019年上半年的3138宗。

2019年是本地工业产业成交量创下历来最高的一年。当年全年的工业产业总成交量达6261宗,2018年全年则是6035宗。

去年在疫情重创下,上半年工业产业成交量1980宗,按年猛跌36.9%;全年也只有4758宗,按年下挫24.01%。

跨国产业顾问公司莱坊指出,随着大马经济今年第四季全面重启,2022年工业产业前景料更胜今年。

沈颂能

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能说,从今年上半年的走势看来,今年全年的工业产业成交量很有可能回到2018年的水平,而明年则进一步延续升势,前提是我国没有爆发新一波疫情。

更多外资进驻

他接受《南洋商报》访问时说,明年预计会有更多的外来直接投资进驻大马,市场上也将涌现新的电子商务平台和更多的电商业者,它们除了会作出更多的投资,也对工业产业有更高的需求和要求。

“无论是巴生谷、槟城和新山,明年的工业产业展望都会更好。雪州、槟州和柔佛州等各州官方投资促进机构都在积极招商引资,预料将招揽更多的外来直接投资进驻。”

根据大马投资发展局(MIDA),我国制造业、服务业与原产业今年上半年的总投资额1075亿令吉,按年激增约70%。其中,总额625亿令吉的外来直接投资,更比去年上半年飙升逾200%。

“市场洋溢着一股乐观的情绪,今年上半年的工业产业交投活动也出现反弹,成交量和总值分别按年增长29.3%和19.78%。”

员工宿舍成亮点

沈颂能强调,更多外资进驻和电商更蓬勃发展之际,对工业地、厂房、货仓和物流中心等工业产业的需求也更高。

他指出,东海岸会是明年的新亮点,尤其是已在国内3大经济和产业热点即巴生谷、槟城和柔南进行业务的外资和电商,料将把触角延伸到关丹等地。

员工房屋(宿舍)是明年工业产业领域的另一焦点。

“冠病疫情的爆发,令员工宿舍成为人们关注的焦点。过去,在不断追求经济增长和企业获利的过程中,员工的住宿条件一直是一个被忽视的环节。

“随着政府加紧在446法令(2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令)下的执法行动,确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令,员工房屋越来越受到各方的重视。

“越来越多的行业参与者,如制造业和建筑业者、投资者、发展商等,正在加入不断增长的专门建造的工人宿舍(Purpose-Built Workers’Accommendations,PBWA)市场。该领域的需求获得监管合规性和道德问题的推动。工人住宿有机会逐步形成工业产业生态系统的一个重要次领域。”

工业转自动化
减劳动力成本

大马莱坊预见,国内工业领域未来将有更多的自动化,这将导致减少对人力的依赖,得以削减劳动力成本,并拥有更快的周转时间和改进品质监控,以及减少工业废料等。

例如数据驱动仓库——监控仓库的大数据收集操作,并通过使用此类数据,可以优化存储容量,缩短订单的处理时间,以及营运流程(即接收、存储、拣选、分配、处理等)的连接和沟通更为高效。

疏散趋势愈加明显

沈颂能指出,明年本地工业市场“疏散趋势”(Decentralisation)会愈加明显。

由于全球供应链中断,许多公司正寻求更好的/替代的方法来降低风险,这包括采取中心辐射模型或轴辐式网络(Hub and Spoke Model,意即在不同位置拥有更少和更小的站点),以更贴近他们的客户群和供应商,并探讨改为寻找其他国家的供应商,作为应急计划的一部分。

与此同时,物流和电子商务领域的增长,将获得电商业者及最后一里物流(Last Mile Logistics)服务业者需求增加和扩展业务的支撑。

疫情爆发以来,消费者购物形态从传统实体店加速转向网购的大势所趋,将继续为工业货仓和物流空间营造强大的需求。

例如,东南通运(TNLOGIS,8397,主板交通与物流股)今年8月宣布与士乃机场城私人有限公司签署2项买卖合约,以约1亿3640万令吉购买2块占地约62.6亩的地皮,并拨出约2亿令吉建新仓库,扩展仓储与物流服务业务,总资金为3亿3640万令吉。该公司将在上述土地上兴建一个建筑面积达110万平方尺的仓库。

大仓库促进点击取货

沈颂能说:“我们预见,在疫情期间逆流而上的特定行业,例如半导体(电子与电气)、医疗保健、冷藏和食品等领域,将进行更多投资和扩充业务。

“此外,作为配送中心的大型仓库(Dark Stores)正在兴起。大型仓库可用于促进“点击取货”服务,网购的消费者可到那里取货,也可作为商家线上销售的交货平台。举例说,Pandamart目前在全马就有超过50间这类大型仓库。”

大型仓库一般上会坐落在人口稠密的社区,专为迎合网购的取货需求而设,在消费者网购的同一天内快速的把货品交到他们手上。

数字中心成柔佛主轴

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹表示,在物流领域,无论是B2B(商家对商家)还是B2C(商家对消费者),需求都在增长。

她说,数字中心是柔佛工业产业市场明年的另一个焦点所在,而在柔州,数字中心必须是建在工业用地上。

柔州工业产业的另一看点是工业园,尤其是规划得当,水、电、天然气等各方面基本设施都齐全,并获得员工宿舍和可让大型车辆通行的宽阔道路支撑的工业园。

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良说,槟州工业产业领域的投资和交易都正逐步复苏,这是跨州禁令解除后的积极成果。

他指出,配合2050年实现零排放目标,槟州几家制造商包括德科技(Keysight)、英特尔和戴尔已在其厂房安装了太阳能电池板,而预计将有更多的制造商效仿。

此外,素有“东方硅谷”美誉的槟城目前聚焦于电气和电子 (E&E) 工业 ,它将创造更大的全球商业服务 (GBS) 潜能。

“过去2年通过各项策略项目取得的多项策略投资,预计将为本土企业带来创造一个供应链的机会。”

蔡慧莹

物流业带旺工厂设施需求

电商盛行物流领域生意兴隆,带旺工厂设施需求。

业者需要更大的储存空间和更高效的物流服务,令柔州工业产业市场出现一股从商店转向工业设施营运的趋势。

蔡慧莹指出,一些业者或考虑向数字平台转型,把他们的货物储存在工业储存设施。

此外,那些产品需求扬升的厂商也正积极物色合适的地点扩充业务。

另一方面,在环境、社会与监管(ESG)日益受关注下,一些厂商和发展商已开始朝产品和服务符合全球促进ESG努力的方向前进。

在槟城,本地厂商正积极扩充业务,这可从今年上半年,槟州的国内直接投资按年微增0.9%,以及占上半年槟州总投资额54%看出一斑。

苏继良

苏继良表示,其中值得一提的例子就包括阁代科技(GREATEC,0208,主板科技板)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)和UWC公司(UWC,5292,主板科技股),3家公司都在峇都加湾工业园首购地皮扩充厂房。

物流业进驻峇都加湾

峇都加湾第三工业园将会有物流业者进驻,以应付货仓供应不足的问题。

槟州政府持续推广电子与电气、机械与器材、医疗科技等高科技工业的发展,物流和快递公司对货仓的需求也将随着水涨船高。目前,这些公司租用店铺来应付剧增的网购物流需求。

槟州工业产业交易也正在复苏,今年上半年的成交量和总值分别按年激增62.5%和89.8%,成交量达247单位,涉及总值7亿7561万令吉。

2022年工业产业亮点

巴生谷:

1.员工房屋(员工宿舍):疫情爆发唤醒了各方对员工尤其是外劳住宿环境的关注,政府更加强446法令(2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令)下的执法行动,确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令。

在短期内,部分现有工业产业可能重建,改装成员工房屋。

2.小型工业产业需求或强劲 – 尤其是放眼小型物流配送中心、微型物流配送中心和最后一里物流中心这些业者,对毗连式及半独立式厂房或仓库有殷切需求。

柔佛:

1.新山工业产业市场获得3大港口和一个国际机场支撑。眼前的热点包括:

●士乃机场城 (国际豪华轿车厂商马赛地最近宣布将在当地设立区域分销中心)

●丹绒柏勒巴斯港口– 这个免税港口仍有很大的增长空间。

●丹绒朗刹– 当地是典型适合中型和重工业营运的据点,并获得附近2个港口,即丹绒浪刹港口和巴西古当港口支援。

2.随着丹绒宾大道即将竣工,柔佛西海岸的交通连贯性将获得进一步加强,当地工业产业市场有更大的发展潜能。

槟城:

1.槟城医疗与物流领域需求料强劲,这反映了疫情爆发以来,市场对电子商务需求激增的情况。

2.潜在的工业产业热点包括武吉敏惹工业园、槟城科学园和峇都加湾工业园。

3.威南高渊的楣南(占地2000至3000亩的地段将兴建峇都加湾第二工业园,以及现有峇都加湾工业园东面占地600亩的地段兴建峇都加湾第三工业园。

4.外劳宿舍的供应与日俱增。

 

 

Categories趋势

货仓工厂风水轮流转

2021年04月4日

独家报道:李治宏

2019冠状病毒病疫情对全球产业领域产生了深远的影响,它令原已饱受冲击的传统零售业雪上加霜,但却令受惠于网购和电子商务盛行的工业产业,尤其是货仓和物流中心更红火。

各国在疫情期间封城锁国,促使人们纷纷转向线上购物,大量的零售买卖活动转往线上,迫使许多以消费者为最终销售对象的商家和企业必须转型求变,以便适应这个新营运环境。

短期内,线上零售只会更盛行,而在这个从线下(传统实体商店)过渡到线上,以及线上线下结合的零售新风潮,也催生了一个方兴未艾的新趋势:零售商从购物中心转租独立货仓/物流中心,以更快的将货物送到消费者手上。

事实上,线上、线下和物流业务的无缝整合营运模式,早在多年前已在世界人口最多的国家和全球第二经济大国的中国吹响号角。

消费者通过应用程式在线上下单,店内员工根据线上订单将所订物品全部放入纸袋,交由本身的外卖递送人员,在指定的极短时间内送到客户手上。

一个很好的例子是阿里巴巴的盒马鲜生商店。盒马鲜生的营运模式,是配合科技和数据,让消费者以盒马手机应用程式,在线上下单,店内员工根据线上订单将所订物品全部放入纸袋,交由盒马本身的外卖递送人员,在30分钟内递送到方圆3公里的消费者府上。

当然,消费者若是直接到盒马鲜生商店购物,除了可自己挑选店内的各种新鲜食品,也可在店内享用即煮即食的海鲜等食物。

简言之,盒马鲜生就是一家“生鲜食品超市+餐饮+电商+物流配送”多业态集合体;也可说是阿里巴巴提出“新零售”概念后,首个展现市场,重构人、货、场的最佳例子。

国际产业顾问公司莱坊指出,阿里巴巴提出,通过盒马发挥得淋漓尽致的这个“新零售”概念,很可能将于不久的将来在马来西亚搬演。

大马莱坊执行董事沈颂能说,事实上,盒马的上述营运模式,部分已在大马落实,但远远未达到中国当地的规模。

他接受《南洋商报》书面访问时点出,线上线下和物流结合,甚至从购物中心转战独立物流中心,以求在最短时间内,有效的把客户线上下订的物品送到客户手上,是正逐渐成型的趋势。

租金低于购物中心

“无可否认的是,物流中心的租金低于购物中心,是越来越多零售商从购物中心转租物流中心的主之一。

“但更重要的是,零售商把门店从购物中心转到物流中心,可让顾客直接在那里购买、取货,任何货物都可马上源源不绝的供应,可以解决来不及送货、有货没人送的局面。

“从购物中心到独立仓库/物流中心的经营转变,使零售商能调节营业时间和停车位,通过为购物者提供便利和灵活性,来让他们的购物体验变得更简易。”

沈颂能

提高品牌影响力
仓库冠名增知名度

零售商可在独立仓库或物流中心拥有建筑物的冠名权,提高该零售商的可见度和知名度,从中提高品牌影响力。

以著名电器与家具连锁商店Harvey Norman在联邦大道的第一家独立商店为例,消费者在开车途经该大道时,从远处即可清晰看到该公司招牌“高高在上”,这是一种有效的品牌塑造手法。

他续称,像Sports Direct这类大型连锁零售商,逐步把海外零售店从购物中心转到物流中心,这股趋势也已开始在大马发生。

“我们已看到大型零售连锁店经营本身具有仓库和零售功能的独立商店。例如,有多家来自家具和电子产品、家居和灯饰、服装等领域的大型零售业者,已在巴生谷设有独立商店。

“这些商店除了销售产品外,还提供多种活动,涵盖服务和维修、点击与收集柜台等一站式中心,来增强客户体验。”

此外,拥有库存的仓库,将便于让消费者在指定的特定空间取货和运送货物。

“独立仓库的另一个好处,零售商具备简化零售、仓库和物流流程的多功能性。”

除了国际品牌,目前也有越来越多的本地品牌零售业者,正陆续加入这个行列。

此外,作为“一站式平台”的家庭购物电视频道刚在大马起步,通过该平台,零售业者将可简化广告、仓储和物流,简化交货程序和减少人力需求。

沙古南

Aspen集团携手LOGOS
打造全马最大物流中心

在邻国新加坡上市的北马发展商Aspen集团早前就宣布,与亚太地区领先的物流产业专家LOGOS联手,在雪兰莪莎阿南打造全马最大的一站式物流中心。

这座耗资15亿令吉,涵盖永续综合物流、仓库与电子商务中心的一站式物流中心,坐落在莎阿南16区占地约71英亩的地段上。其总发展空间为74万5000平方米(801万平方尺),可出租空间为50万5000平方米(543万平方尺)。

大马莱坊董事经理沙古南指出,事实上,这也是LOGOS在全亚洲的最大型发展项目。

“基于LOGOS拥有在本区域9个国家开发与管理物流中心的丰富经验,我们相信,LOGOS此次进军大马,将引进开发优质货仓的先进技术与营运知识,将大马物流产业领域提升到更高层次。

“其设计灵活性可满足多位租户的需求,具备车道、坡道和交叉停靠功能,可提高物流效率和有效的交通管理。”

为雪州引资逾10亿

沈颂能指出,在疫情冲击各国经济之际,LOGOS在马来西亚的投资,印证了国际物流业者对大马工业领域的增长充满信心。

“通过这项联营计划,LOGOS预计将为雪兰莪州引入总额逾10亿令吉的外来直接投资,这不仅将进一步刺激巴生谷物流市场的活动,也将提振大马整体经济。”

他补充,在越来越多跨国企业探讨在大马设立区域配送中心之际,这个发展项目非常合时宜,将可攫取这方面的需求。

“随着政府聚焦将大马打造为全球供应链枢纽,再加上大马投资发展局致力于为针对区域配送活动的全球贸易中心提供税务优惠,我们相信这些都将是吸引更多外来直接投资进入大马的积极催化剂。

利用人口稠密区优势

“在策略上,这个发展项目已成为LOGOS物流设施网络区域链的一部分,为大马不断发展的物流市场提供了更多优势,以善用及攫取LOGOS建立的国际知名租户群。”

沈颂能指出,通过在莎阿南这个大型物流中心的重大新投资,我们可能会看到物流公司在发挥其策略物流网络的部分努力下,利用其邻近人口稠密地区例如莎阿南、巴生及梳邦再也的中心地点优势,取得更好的交付效率。

“这些大型物流枢纽为物流服务业者提供了灵活性和扩充业务的便利,因为当越来越多的消费者开始网购,对于更快捷和更廉宜物品的需求也相应提高,这推动电子商务/零售业务的增长,零售业者对物流空间的需求也与日俱增。”

拥有大销售量的主要零售企业需与物流公司合作,通过后者的物流基础设施,提高运输效率,从而提高营运绩效和生产力,并可能节省成本。

打造区域配送中心

大马在上世纪推行的“向东学习”政策,成功协助制造业神速增长,奠立我国工业化的基石。

到了2000年代初期,大马政府开始提倡策略制造业相关服务,例如国际采办中心(IPC)及区域配送中心(RDC)活动,而现任政府也继续优先贯彻这项政策。

去年11月公布的2021年财政预算案,就出台了多项政策与奖掖,以进一步推高跨国企业在大马设立区域配送中心的浪潮。

有关措施包括放宽自由工业区(FIZ)及执照制造仓库(LMW)可进行的增值活动限制,以及推介在大马设立全球贸易中心的各项新税务奖掖等。

已在大马设立区域配送中心的跨国大户,包括宜家(IKEA)的东盟区域配送中心、Zalora区域电子交易中心、Lazada电子商务区域配送中心、雀巢配送中心、宝马区域零件分销中心、福士伟根区域售后与零件分销中心、博世(Bosch)区域配送中心和博通(Broadcom)全球配送中心。

大马多项优势吸资

莱坊指出,这可归功于大马在产业租金率、基建设施完善、熟练与掌握多种语言的劳力市场,以及各项亲商政策与税务奖掖等,富有吸引外资的竞争力。

东南亚线上零售
或有望追赶中韩

疫情促使亚太线上零售飞速增长,东南亚各国去年线上零售纷纷录得双位数增长率,更有望追上中国和韩国等亚太区线上零售大国。

莱坊亚太研究指出,2020年,亚太线上零售销售普及率平均按年增长14%,大马和菲律宾线上零售更估计齐齐按年增长17%,增幅冠绝东南亚,仅次于亚太经济强国日本和韩国(皆20%)。(请参阅表一)

反观线上零售普及率估计于去年底高达33%的中国,去年的线上零售按年增长率估计只有12%。

只有线上零售普及率排名亚太第二的韩国,去年的线上零售按年增幅同样可观,达到20%。

短租仓库成新趋势

因应季节性的假期销售旺季,零售业者短期租用仓库来增加库存,以应付骤增的订单,将成一股新趋势。

在美国,由于网购主宰了零售市场,加上中美贸易战带来的影响,产品需求越来越难预测,当地零售商灵活变通,改变过去与仓库营运商签署长期合约或租约方式,转为按需求短租仓库(或物流中心)。

以零售业长期龙头老大的大型零售商沃尔玛(Walmart)为例,近年积极拓展网购生意,电子商务生意取得一定成绩,而沃尔玛观察到市场变化,为应付网购配送方面的需求压力,早在2018年圣诞旺季率先行动,向外寻找仓库营运商处理短期仓库管理,其中包括聘请临时员工、配送和行政工作。

在旺季时按需求租用仓库一段短时间,便不用支付整年的仓库(或物流中心)租金。

这种短租仓库的做法,同时也可以推动美国工业地产市场发展,使用接近市区的工厂物业作为配送和仓库管理中心,意味送货到消费者手上的时间可更快和更易掌握。

大马或流行佳节短租

沈颂能指出,本地业主一般选择长期出租货仓,短租并非大马零售市场的传统惯例。

然而,这股在美国盛行的趋势,或将在大马逐渐升温,尤其是在农历新年、圣诞节、开斋节等购物旺季。

这是因为零售业者可在这类季节性的短期销售旺季期间,短期租用货仓,来应付瞬间激增的需求。

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          • for all other purposes incidental and associated with any of the above;
          collectively known as the “Purposes”.<

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          This notice was updated: 5th February 2014

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