2022年06月8日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我刚刚通过拍卖，买下一间公寓，但发现前屋主拖欠管理费长达10年，共1万4000令吉。
我可以和管理层商量折扣吗？因为银行是根据投标价格，没有纳入管理费内。
Andy Yu
答：
Andy，您好！
这情况需要先看看销售公告“Proclamation of Sale”的内容了。
基础上2013年分层管理法令，并不授权管理委员折扣的权限， 那是需要通过在年会提呈决议案，并由合格投票人投票通过才行。
2022年05月24日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我家正在装修，目前面对被委员会阻止停工的状态，原因是在复式公寓那面空间加盖一层水泥地面（已经建成），委员会要求我到市议会申请进图，可是据说费用需要5万令吉起跳。
这是在委员会不妥协的情况下唯一建议的解决办法吗？
同时我也发现，其实本身公寓有存在没有申请市议会下违建，比如私自在阳台的窗口进行改造。
如果投诉市议会以上违建会得到什么惩罚？
Pei Boon
答：
Pei Boon，您好！
您的提问包含了两项提问：
其一，合法性？
共管楼宇单位业主需要遵守楼宇的统一管理，2015年分层管理条例中的第三列表里，第11条列，表示如果业主不可在未获得管理层或相关的官方单位授权下，擅自更改楼宇的围观、外貌、与外墙的颜色（Appearance, facade and colour of the exterior of parcel）
如果违规，管理处可指示业主恢复（Reinstate）或是当业主不给予答复时，强硬的恢复违建的范围，并由业主支付账单。
其二，执行力
我国对于执行力确实经常被人民诟病，但是违规了的铁证还是存在的事实，与其与管理处对着干。
我建议，通过提呈决议案，把修改的蓝图在年会提呈，并征取业主投票表决支持后，修改该楼宇的家规范围为好。
2022年05月11日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
请问老人家在家使用拐杖发出的声音属于噪音吗？3岁多孩子在家里跑跑跳跳（不是长时间）孩子白天去上课，只在晚间8-9点的时间在家玩也算是噪音吗？
Sally Khuat
答：
Sally Khuat，您好！
这不一定呢！按照2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段，任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。
市议会的建议就是晚上11时到隔天5时，都需要保持小音量，还有按照2014年的马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文《a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia》中表示：
市区民居建筑可接受的声音响度：
1） 日时不超过 60分贝
2） 夜晚不超过 50分贝
只要产生的声音不超过以上的分贝，都是属于合理的范围。
2022年03月15日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，
我的缺陷报告（Defect Report）是在2021年4月21日提交的，期间有因为行动管控令（MCO）而不能动工，直到2022年1月25日，发展商还没把做好缺陷整修，我被告知这个星期就能完成了。
买卖合约虽没有说明假如缺陷整修没在特定的期限里完成的话需要赔偿，但我想询问缺陷整改（Defect Rectification）有没有要在一定的期限里完成？
若有，超过期限的日子能不能要求发展商赔偿？赔偿金又该怎么计算？
TC Soon
答：
TC Soon，您好！
您的提问，需要考量两个律法基础：
其一，第118法令，1989年房屋发展（管制与执照）条例中的列表H中，有明文提出发展商需要在收到缺陷投诉报告后的30天内完成：
“shall be repaired and made good by the Vendor at its own cost and expense within thirty (30) days of its having received written notice thereof from the Purchaser and if the said defects,“
其二，您的个案有别于常规，因冠病疫情，国家领导根据《1988年疾病控制法令》及《1967年警察法令》，颁布了行动管控令和2020年减少冠病影响临时措施法令，2020年3月18日至2020年8月31日为豁免期 ，这段期间不会计算空屋持有权（Vacant Possession）的保修期，包括发展商针对房屋缺陷所需进行的维修工程期限。
但是，按照您的投诉的时间点，并不在豁免期间，故根据律法角度，发展商需要遵守第118法令，1989年房屋发展（管制与执照）条例来完成您的投诉。
2021年11月30日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我是名公寓居民，7月中接获委员会通知，基于升降机年久失修，业主须合资缴付一笔为数不小的款额来更换。
但基于我觉得数额不合理而拒绝付费，委员会竟禁止我的车子驶入公寓内。这使到我和孩子出门回家，都得走远路，引来安全问题。
在这情况下，我可以怎样做？
Melissa
答：
Melissa，您好！
维护费（Maintenance Charge）与服务费（ Service Charge） 的差别在于：
～何谓管理费？那就是给了才有钱做事 。
～而服务费呢？却是享受了服务后才缴费。
共管公寓的管理是属于非营利运作的一种，管理费其实就是业主的法定的责任分摊“贡献”（Contribution）。这个责任分摊是根据ACT757，2013年分层管理法令所规定的计算公式推算的结果， 所以每位业主需要负责的管理费 ：
这个责任分摊费用都是透过每单位费率 ( Rate per Share Unit )的公式 计算出来的。
如果您对管理品质不满意，您可以投诉。
如果您对预算金融不满意，您可以透过建筑委员指示管理处重新评估。
但是，因为不满意就拒绝缴费，就是抵触ACT757，2013年分层管理法令了，管理处是被律法授权可以停止您的通行卡的，但是管理处无权禁止您与您的车子回家。您可以向建筑委员投诉管理处滥权了。
2021年11月26日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我想请问，为何公寓阳台、大门和后院（Yard）的铁花（Grill），一定要根据发展商所制定的规格，而不是根据我们喜欢的设计和颜色？这是我的房子呀！
YN
答：
YN，您好！
阳台、铁花这些所有对外的建设，都需要市议会的批文才能安装或修改。
是的，它是您的房子，但是个性化的装修仅限于于单位内部，而不是外观。
2021年11月25日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我在两年前入住公寓时支付了1000令吉的装修押金，但已经2年了管理层都不退还，我可以直接不付管理费来相互抵消吗？
Jason
答：
Jason，您好！
可以书信给管理处，提出您的建议，至于管理处是否接受，那是管理处的权限范围。
个人觉得您的要求属于合理范围，管理处应该接纳，除非您在装修期间有抵触家规，导致您的装修押金，已经被取消了。
2021年11月12日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
楼下邻居投诉我们动静很大打扰他们，但我们没有搬东西或大动作，脚步也不是这么容易控制的。请问会怎么定义扰民呢？
志康
答：
志康，您好！
这没有明确的条文规定，但是世界卫生组织给予的建议就是日时声量不可超过65DB ，而夜晚不超过55DB ，这都是合理的范围。
请测量来自您单位的声量是否超标，才能进一步提供建议。
2021年11月2日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我买的新公寓但一直空置到现在没居住，而且疫情期间也限制了我的收入，请问我可以向管理层要求折扣管理费吗？
KW
答：
KW，您好！
管理费是责任分摊，管理层无权给予折扣，如果您觉得疫情期间管理开销减少了，您可以尝试通过年会去评估新管理费，这需要基础多数票表决支持通过。