张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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先做好楼宇管理
勿等投诉才解决

原来，物业管理的差一点，意思其实是差很多。

香港著名的喜剧电影，让大家印象深刻的有成龙的动作喜剧、王晶执导的“屎尿屁”喜剧，以及周星驰的“无厘头”喜剧电影。

然而，为何成龙自创的自残式摔跤和滚打所引发的观众笑点，以及王晶低俗行为和语言来讨好观众发笑的喜剧，都无法做到周星驰那样透过自创式“无厘头”喜剧，成为观众心中的经典呢？

某一天，我偶然观赏了“星爷”周星驰的某个专访，主持人问“星爷”，他对拍戏有什么要求，才能有大家喜欢的效果？

我记得“星爷”当时是这么说的：“就是希望好一点，从不同的角度再拍一次，希望比上一次再好一点”。

“星爷”的心态就是每一次都要求多一点、好一点，他的电影才会那么深入民心。

“星爷”的作品有许多大家熟悉的对白：

我个人很喜欢以下几个：

1）曾经有一份真诚的爱情放在我面前，我没有珍惜，等我失去的时候我才后悔莫及，人世间最痛苦的事莫过于此。如果上天能够给我一个再来一次的机会，我会对那个女孩说三个字：我爱你。如果非要在这份爱情加上一个期限，我希望是……一万年。

2）凭你的智慧，我很难跟你解释！

3）做人如果没梦想，那跟咸鱼有什么分别啊？

其实还有很多很多经典的对白，一部好的喜剧，其实就是比其他人更用心一点，对就是多一点而已。

这么说，可能有些朋友不容易意识到“星爷”要带出的涵义，这里我们就用数字来表达好了。

我们都知道，当1乘以1时，答案还是1。不过当我们做事时比较不上心，我们每一次都懒散一点，怠慢一点，每一次我们都差一点点而已，而差别的那一点就是0.1。

所以我每次都达到0.9的标准。基本上，0.9也是及格的，对吗？

不过，当我习惯了以0.9来交差后，一段时间下来，这个差一点就渐渐的变成差很多了。

如果我们把0.9乘以0.9多达10次，答案就只剩下0.31而已。请问你认为，0.31能算是合格吗？

这个道理放在物业管理也是一样，对吗？

积少成多 比预定目标多0.1

如果物业管理人秉持的心态是积极的，有自我要求时，同样的一件事，我这次以比较积极的心态，对自我有要求，我也可以差一点而已，那一点就是还是一样0.1。

只不过，这一次我的差一点不是减，而是加上去的。我不但达标，我还坚持比预定的目标多那0.1。

这一次，我是以1.1的标准去完成它的。当我习惯每一次都是以1.1的态度去完成工作，一段时间下来，这个差一点就渐渐的变成差很多了，你认同吗？只有我们把1.1乘以1.1多达10次，答案竟然是2.85。

很多时候我们不在乎的那一点点，其实是十分重要的。

我自己很喜欢这句话：“小事做不好，大事做不了。”

我们来到这个社会，所面对身边的“人、事、物”，我们可以3种心态去面对它：

1）1 乘以1 的心态， 不过到头来，您可能还在原地踏步，比较结果还是1；

2）0.9 等于 0.9 的心态，每天偷懒一点点，不知不觉中差距渐渐变大，也渐渐的失去竞争优势；

3）1.1 乘以 1.1 的心态，每天积极多一点，每天学习多一点，每天成长多一点。

共管楼宇的管理经常是非不断，经常都是因为前线的干部带有差一点而已，无所谓的心态办事，要改善物管的困境，管理层就需以实际的行动，踏实的去做每一件该楼宇需要做的事，并把它做好一点点。

很多时候，楼宇经理只要走出管理办事处，实际走出去巡视楼宇，将可掌握楼宇的最新状态，而不是等业主投诉了，才急忙的行动。

如果楼宇经理定时定点的巡视楼宇，并积极采取合时宜的行动，针对性地维护与保养楼宇的机械设备，将可避免突发性的故障事件。

主动提醒交管理费

还有，楼宇的管理费收入不达标，绝大多数情况也是因为管理处没有不时跟进收入与支出，不主动的提醒业主准时缴交管理费，经常被动的被督促后才采取行动，绩效当然很难好起来。

最后，积极不是口号，而是需要通过实际和可衡量的执行方案，踏实和按部就班的推进进度才行。

所以，如果你是一名管理委员，你需要时时的监督巡视你聘请的楼宇经理，才能确保良好的服务品质。

物管专家：张惟越
物业管理人
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问：

您好,

楼上漏水，住在楼下的我遭殃，最可恶的是遇到”蛮不讲理”邻居，明明是他家的卫生间漏水，可是就是以各种借口拒绝维修，让人很是窝火。遇到这样的邻居我应该怎么办呢？

谢谢。

lisa

答 ：

Lisa你好，

如果有漏水的现象，请第一时间让管理处安排检测，并发出检测书 （ From 28 – Certificate of *inter-floor leakage / *Damage to a party wall ）

给与漏水的单位。 如果：

1） 管理处迟迟无法安排，哪就是管理处的渎职行为了，

2） 如果漏水单位收到Form 28 后迟迟无采取行动，哪该单位业主就得付出法律责任，对于不负责任的单位业主，您可向：

A） 市议会里的建筑专员投诉 COB ；

B） 向分层管理仲裁庭递交申述状，让仲裁庭主席来给与判决。

透过案件进入了仲裁庭，房政部的检测员，将接手进行检测，并把检测报告递交给仲裁庭为证。

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物管专家：张惟越
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问：

您好，小弟住的公寓管理处效率太糟糕了，游泳池坏了不理，停车场出入口的道槛坏了也不维修，电话或WhatsApp联络不接听不回复，直接到管理处投诉了还是没用。

管理处给的理由是有两个泳池、两个出口，先用另一个啦，可是车辆通行还是不方便的。

我想知道的是，这样的情况，我的管理费是不是只需要给一半就行了？

Derrick

答：

你好 Derrick，

我对您面对的困境感到无奈，但是共管楼宇的管理费属于公摊模式

管理费就是公摊开支，是业主按照购买的房产面积大小比例分摊的维修保养费用。

而管理费就是楼宇最重要的资金来源，并由业主们安分摊比例支付管理费，但是业主如果不满意，就以拒绝支付断了资金来源。

因为“管理费≠服务费 先给钱才能办事”（https://www.enanyang.my/?p=1405048）

这课题在以上的文章就有交代了。

希望您可尝试与管理处或管理委员了解，无作为的导因是什么？

如果是大多数的业主都拖欠管理费，单靠少数单位业主支撑的管理费收入是难以做到收入与开支的平衡。

您也可尝试阅读这文章“共管楼宇资金监督属谁管?”（https://www.enanyang.my/node/471231）来了解楼宇的资金动向，看看是否已经陷入周转困难了。

最后，管理费是无法提供折扣的，任何有关管理费的调整，都是需要透过年会发表决议案，让出席的合格投票人，一人一票表决才行。

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物管业者专业不足
就别指望素质服务了

继上篇文章提到了，我国物管服务业面临人力资源严重短缺的情况。

尽管官方透过2018年的速成申请，让拥有营业执照的物管经理人数增至2776位，物业管理企业也达514家，确实应对了服务商稀缺的燃眉之急。

然而，物业管理服务商却面对另一个需要克服的人力资源难题，那就是中层干部严重稀缺。

物管服务业市场的供需关系变得越来越紧张，业内需要的管理人才日益迅速扩大，但入行的就职人却显现了萎缩的趋势。

套一句前辈的话：“物管服务业的工作强度，是房产服务业里最高的，但薪酬配套却是房地产专业里最低的。”这导致许多入行的新人，是带着“骑驴找马”的心态投入物管服务业，一旦有了更好的就业机会，就会选择离开。

还有，高度负面情绪的物管前线人员，也是导致人力大量流失的关键因素，特别是基层的前线服务人员更闹“人力荒”。此外，物管领域在新法令推动下蓬勃发展，物管业者供不应求，因无法舍弃利益，导致很多物管企业都会抱着“有人就好，先顶着用”的心态，还没有时间好好培训就送上岗位。这就是为何市场对物管企业口碑不佳，那是因为太多层出不穷的例子，物管业者专业不足，就更加不用指望有素质的服务。

除了因为供不应求造成物管企业“滥竽充数”，业主本身也要负起责任，切莫为了省小钱而失“群益”，典当了自身的权益以后，什么也得不到，唯一有的就是麻烦不断的物管过程。

“出租执照”出事没人理

高需求下衍生的 “执照出租”文化，也是难题之一。

聘请来历不明物管人员，犹如一颗计时炸弹。物管人员素质上不去的另一原因，在于有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成，这些租牌公司根本没有经过BOVAEP 的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训，最重要的就是执照不是自家的，根本就无需为专业负责。出事了，再向另一个持牌人租就是了。

委任了这样来历不明的物管企业，等同把生命和身家财产都托付给“计时炸弹”，业主们能否安枕无忧呢？

业主委任物业经理，就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作，还有自己的生命安全及身家财产都交给他，自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业，才能保障自己。只有再三确认，才能把不必要的麻烦减至最低点。

物业管理应纳入技职教育

笔者发现，国家推动的技职教育与培训（TVET)，应是物管目前急需的专业技职教育计划。

技职教育是“技术与职业教育“的简称，是一种以职场模拟培训或让学生实际操作中学习的教育模式（一般上课模式，操作占70%，理论占30%）。

简单来说，是一门让你学“会”而不只是“懂”的教育方式，适合重视实际运作多于学习理论的学问。

笔者也留意到，2023年财政预算案就拨款67亿令吉给7个涉及技职教育与培训课程（TVET）的相关政府部门，作为发展及推动技职教育的用途。

其中1亿8000万作为TVET培训基金，2000万继续国家双培训课程，同时还鼓励年轻人自我提升及加强技能，政府推出微证书培训计划，为参与者支付高达4000令吉的培训费用，同时还提供为期3个月的300令吉津贴，让国家青年与时并进，掌握最新趋势与技能。

这是一个非常好的措施，可惜的是，物业管理服务业的培训，并没有包含在这个拨款里。

当笔者向人力资源发展机构（HRDCorp）申请物业管理培训课程时，更被该机构中区的专员告知，该机构的众多培训项目里，并没有物业管理这门培训课程在系统里。

希望人力资源部、地方政府发展部，还有各州地方政府阅读了小弟这篇拙作后，能拨出一些资源，关注物管的人力资源培训计划，因改善物管的人力资源，将能改善物管人力资源短缺难题。

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物管专家：张惟越
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问：

想请问我在某个公寓买了两个单位，但是空置了很久，近期回去发现有人和保安串通，将我的parking lot租了出去。为了防止再次发生这种事，我就把家里没有驾的车停在两个parking lot的中间，这两个停车位都是我的。

可是管理层却锁我的轮胎，说我违例停车，他们说就算两个停车位都是我的，但是停在中间线违反了停车规则，请问真的有这回事吗？

FOONG

答：

FOONG 你好，

如何在共管楼宇内停车，需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27

《2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。

第一疑点：管理处无权出租您的停车位，那是您的私人财产

第二疑点： 把车子停在中间确实，不符合2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列里的规定。

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