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洗钱案波及 狮城豪宅成交冷清

2023年11月3日

租赁需求也开始降温

新加坡的豪宅市场一直以来非常吃香,全球富豪争相入手,但今年的情况有点不一样….

根据莱坊汇编数据显示,今年截至9月杪,新加坡高端洋房仅售出8套,是近10年来成交量最差的一年。

成交额方面,相较2021年的60套,今年足足下降80%,仅达21亿新元(约73.2亿令吉),是2014年以来最低水平。

究竟是什么原因造成这种断崖式的交易呢?

这要从新加坡最近爆发大规模的洗钱案事件说起,而受波及的除了豪宅交易,连租赁需求也开始降温。

新加坡爆发洗钱案,受波及的除了豪宅交易,连租赁需求也开始降温。

此前新加坡警方对一些中国人展开洗钱调查,针对外国买家大幅加税,且利率也在上升。随着富人们开始犹豫,当地每月高达15万新元(约52.3万令吉)的豪宅租赁需求也已经降温。

基于新加坡政府大力打击洗钱,卖家、房东和中介开始变得谨慎,甚至对买家展开更严格的背景调查,有些还主动拒绝了潜在客户的交易。

彭博社报道指出,最近爆发的洗钱案中被捕的嫌疑人大多来自福建,为此尽管有来自中国福建省的潜在租户开出高达10万新元(约34.8万令吉)月租,且先付5年房租的优渥条件,有的高端洋房业主亦表示回拒。

苏富比国际房地产执行董事谢刘易斯(译音)说,这需要一段冷静期才能平息和摆脱事件对豪宅的负面形象。

当地洋房的独立营销代理商Realstar Premier指出,该公司通常每月促成10宗房产交易,而今年9月的业绩还不到一半。

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父离世遗留数房产 兄弟大争产

2023年10月21日

兄弟争产撕破脸!

家族后代为了遗产对簿公堂并非新鲜事,狮城一白手起家的老汉,从事加龙古尼(回收旧物)发迹,辗转发展成庞大事业,膝下子女成群,身家百万。

奈何在他离世后,子女却竞相争夺遗产,老人家泉下有知,想必捶胸顿足,抱憾不已。

据《新明日报》报道,育有11名子女的洪春雄于2021年1月27日与世长辞,享年99岁。

洪春雄立下遗嘱将位于裕盛路一带惹兰文雅南派(Jalan Bunga Rampai)的排屋分给其中6个孩子,仍住在这间房子的儿子洪华光(67岁)却没有份。

身为遗产执行人的两名儿子洪华兴(65岁)和洪华松是诉方,他们指房子是父亲的,但另一儿子洪华光却指房子是他花钱买的,双方因此对簿公堂。

根据判词,这间房子是在1980年以22万新元(约76万令吉)买下。

诉方的说法,洪华兴和洪华光在1985年签下一份信托契约(Deed of Trust),指房子由父亲购买,他们代为保管。

洪华光却称信托契约是个“幌子”,只是为了误导第三方,好能少还点税。

他称房子是他单独买下的,并提出申请,要洪华兴把另一半的法律权益转回给他。

法官认为,洪华光没能解释父亲这么做能如何省税,这纯属是他个人的揣测,不接受他指信托契约是个“幌子”的说法。

子女却竞相争夺遗产,老人家泉下有知,想必捶胸顿足。

指父没能力买房

洪华光也称父亲是加龙古尼,当年家人租住的房子位于如切一带曼基士路,是一间“亚答屋”,父亲根本没有能力买房。

洪华兴反驳,洪华光所指的三层楼洋房,父亲是主要的租户,并转租房间赚取收入。

此外,根据会计与企业管制局记录,洪春雄是生意人,名下有贸易公司,还把洪华光注册为合伙人。

判词也提到,除了惹兰文雅南派的排屋,洪春雄还以其他孩子的名字买下另3个房产。

考虑了答辩双方的说辞和提供的证据后,法官最终判定房子属洪春雄所有,洪华兴和洪华光只是代为管理,而洪华光也必须在裁决下达后的60天内搬离。(人名译音)

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投资狮城联排老店 如今翻倍赚

2023年10月18日

新加坡最具魅力的不动产市场

彭博报道,塞贝斯蒂安苏(译音,Sebestian Soh)将近十年前就萌生买店屋的想法。这种联排建筑一般有两三层楼,有独特的新加坡老式风格。

他在伦敦读完大学后回到新加坡,在他眼里这种店屋如同有魔法一般。

“除了店屋,新加坡什么都是新事务,所以在某种程度上,这些都是艺术品,每家店屋底蕴各有不同,外观也自有特色,”Soh表示。

“这些是我们永远无法再创造的。”

武吉巴梳路沿线的店屋是近30个华人文化和宗族协会的所在地。

因为要用家里的钱来投资,他得征得父亲的同意。父亲是位经验丰富的房地产开发商,最初对投资店屋不以为然。

他研究了四年房地产市场,最终2018年父亲同意让他放手一搏。从那时起,Soh用家里的财产一口气买了23套店屋。如今他的第一笔交易价值翻了一倍还要多。

塞贝斯蒂安苏位于新加坡直落亚逸街的房产中。

6500店屋受保护

新加坡只有约6500座具有历史意义的店屋受到保护。这种建筑建于1840年代至1960年代殖民时期,早期供商人及其家人使用,临街一层是商铺,上面楼层是生活区。随着大量移民涌入新加坡,店屋变成狭小多人居住的房屋。

时过境迁,这些联排店屋从城市文化遗迹成了小资高端生活的象征。

新加坡的店屋外墙靓丽,有精致的石膏装饰,受到时尚餐厅、酒吧和精品酒店的追捧。疫情过后随着旅游业回归,这些地方的生意兴隆起来。

新加坡对房价的控制也刺激店屋市场需求。今年4月,为给楼市降温,新加坡对当地人购买第二套住房和外国买家购买住宅都额外加税。而大部分被归类为商业用途的店屋不受这些规定管束。

曼荼罗俱乐部私人俱乐部(Mandala Club)位于店屋内。

屋价比曼哈顿高两倍

店屋的价格也大幅升至每平方英尺5500新元(约1万9030令吉)的创纪录水平,是全球最贵的购物街曼哈顿上第五大道的两倍。

根据莱坊数据,第二季度店屋销售额环比增长44%至4.15亿新元(约14.36亿令吉)。

莱坊新加坡资本市场执行董事玛丽赛(译音)预计,2023年店屋销售额将达到15亿新元(约51.9亿令吉)。

一位中国投资者斥资8000万新元(约2.76亿令吉),在以夜生活闻名的驳船码头买下一排六栋店屋,成为今年最大的一笔交易。

该地区另一套临河店屋5月份以3000万新元(约1亿380万令吉)的价格售出。

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狮城老单位吃香 组屋高价卖

2023年09月16日

屋契仅剩49年

近日新加坡中峇鲁地区一带的老单位吃香,频频有屋主高价放售战前组屋。

今年6月,茂源台第50座组屋一个由两个相连三房式单位打通的“霸级”单位,面积达1894平方尺, 尽管屋契仅剩49年,仍以150万新元(约516万令吉)易手。

8月杪,位于忠坡路第82座,面积大1033平方尺的战前组屋单位,屋龄仅剩43年,但最终以112万新元(约385万令吉)的高价卖出,平均尺价高达1084新元(约3732令吉)。

目前,该座组屋近期还有3个单位正在求售,它们的面积介于957平方英尺至1250平方英尺,要价168万新元至200万新元(约578万令吉至688万令吉)。

忠坡路第82座战前组屋,尽管屋龄仅剩43年,近期有单位以112万元易手。(取自谷歌地图)

根据《新明日报》,代表其中一个求售单位的房地产经纪陈先生表示,近日出现老单位出售潮是因为6月的茂源台老单位成功交易,给予屋主信心,加上其协助销售的单位位于顶楼,有阳台,且装修精美,屋主决定以168万求售。

他表示,在租金市场的带动下,不少买家认为战前组屋仍具有投资潜力,吸引手头现金充裕的买家。

房屋中介罗婉之则透露,以112万新元(约385万令吉)出售的单位每平方英尺1084新元(约3732令吉)的尺价,破了该座组屋过去三年的纪录。

她说,该单位未经装修,且剩下43年屋契,要以百万出售是“高难度”挑战,带了二十多组人看房最终才成功交易,对方是新加坡买家。

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新加坡租金涨幅终于放缓

2023年08月8日

有人欢喜有人忧!

升地太高,总有回落的时候!

物极必反的道理无人不知,其所带来的效应更是不可忽视。

就如房地产投资,当租金一直攀升就会开始回落,以便市场供需平衡,毕竟租金太高或会导致房子无法出租。

但是,租金涨或跌,还是有人欢喜有人忧!

新加坡次季私人公寓的租金涨幅放缓。

这是由新加坡市区重建局于8月初发布数据指出,私人住宅价格指数相比前3个月上涨2.8%,是2021年以来的最小涨幅。

新加坡政府采取的措施有助缓解租金飙升压力。

租金降温为新加坡长达数年的繁荣景象带来不一样的现象,这会削弱人们的负担能力,并有可能减弱新加坡作为金融中心的吸引力。

根据彭博社报导,随着新单位推出,租金成本的增长有望进一步缓解。单单今年就有大约2万套私人住宅竣工,是从2017年以来最高的年度供应量。

新加坡政府采取的措施有助缓解租金飙升为租客带来的压力。

而莱坊新加坡住宅与私人办公室主管尼古拉斯指出,由于新加坡生活成本异常增长,所以享有住宿补贴的外籍员工也在重新考虑租赁选择。

他预计,在“新库存的稳步完成”,今年余下时间的租金价格将进一步放缓。

根据莱坊数据显示,过去3个月新加坡私人公寓租赁合约创下自疫情以来的最低水平,4及5月的成交量相比上年同期下跌9.2%。

此外,莱坊对新加坡市区重建局的数据分析道,今年次季超豪华公寓的租金下滑近4%,而上一季度的涨幅为9%,因此可刊出高端市场的逆转尤为显著。

种种现象令房地产代理商倍感压力。

新加坡豪宅房地产咨询公司创始人苏尼塔吉尔说,一些外籍客户已搬迁至迪拜。而政府最新的降温措施,将外国人印花税提高一倍至60%,让潜在投资者望而却步,导致豪宅租赁需求下降。

去年,新加坡曾一度与纽约并列为租金增长最快的城市,最近下滑至第2位。

据房地产门户网站SRX报告显示,6月私人公寓租金按月上涨0.3%。

房地产经纪公司Hutton集团总执行长马克预计,私人公寓租金今年涨幅料介于10至15%,与2022年近30%的涨幅相比,将有所放缓。

戴维斯研究部执行董事艾伦则认为,这将让新加坡租客松一口气。

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各自招外资 大马数据中心红火

2023年07月27日

仲量联行2023年次季产业市场报告(二)

新加坡“重新解放”无威胁

新加坡“重新解放”数据中心,但无碍大马数据中心持续红火。

新加坡政府两周前宣布,将新增的80兆瓦容量颁布给4家国际公司,分别是Equinix、微软、字节跳动的AirTrunk及GDS万国数据,以便在狮城发展新的数据中心。

此举是继该国解除数据中心禁令之后的重要发展。

这一次分配新增电容量的目的,是要探讨数据中心发展的创新方案,支持狮城的数字基建增长。

这4家国际公司将合作应对能源效率、永续及可扩展方面的挑战,进一步巩固狮城作为区域顶级数据枢纽的地位。

不过,仲量联行认为,新加坡此举无阻大马数据中心持续火红,因为我国依然有独特的吸引力,招揽不同类型的数据中心进驻。

薛长峰

仲量联行数据中心负责人薛长峰说,2025年,当正在进行中的数据中心项目完成,我国的实际容量将增长近3倍,从195兆瓦增加到607兆瓦。

我国交通部有意对进行海底电缆维修工作的外国船只豁免沿海贸易政策,这在吸引外资来建设海底电缆和数据中心方面,将大大增加大马的竞争力。

今公布能源转型路线图

经济部长拉菲兹将于今日27日公布能源转型路线图,该路线图将分阶段推出,其中包括10项旨在支持政府结构性改革经济的能源转型项目。

他说,产业界也开始看见兴建数据中心是有利可图的,例如2大著名发展商金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)和双威建筑(SUNCON,5263,主板建筑股)已开始建造数据中心。

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狮城亿元豪宅求售 满屋名牌

2023年03月28日

买家是看中豪宅
还是看中名牌

新加坡圣淘沙亿万别墅出售,满屋名牌包和名表,家门口可停游艇……虽然买不起,但是过过眼瘾还是没问题。

位于圣淘沙升涛湾一栋超过一万平方英尺,可停八辆车的洋房以3900万元(约1亿3000万令吉)价格求售,洋房销售视频可见价值超过千万名牌包和手表等收藏,受访经纪指出有买家出价希望包含名牌包,但屋主拒卖珍藏。

洋房占地面积约1万平方英尺,楼面面积则有1万2000平方英尺,包含六间宽敞的卧室。(受访者提供)

日前在TikTok上有一则来自Propbang频道吸引超过10万人观看的热门短视频,介绍的是一间在升涛湾(Sentosa Cove)要价3900万元的豪宅。

拍视频卖豪宅大家见得不少,但这个视频最吸睛的是,一开场摆了上百个名牌包的收藏室。

介绍人在视频中说:“来来,带您看一下女主人令人震撼的私人收藏。这个房间的包包、饰品还有手表加在一起价值超过一千万新币。”

此外,房子内还有数不完的漂亮鞋子和衣服,地下车库可以停六到八辆轿车,外头也可以停泊私人游艇。一楼大厅超过6公尺高天花板非常气派,客厅和餐厅之间也没有柱子阻挡。洋房占地面积约1万平方英尺,楼面面积则有1万2000平方英尺,包含六间宽敞的卧室。

洋房是在去年12月开始出售,目前已有5组潜在买家出价,最高出价是3300万元(约1亿1000万令吉)。由于未达屋主的理想价格,所以仍未售出。

许多网民都对女屋主的宝贝收藏叹为观止,惟房价不含包包,而且屋主也不打算卖。

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通胀加重压力 狮城人不买房了

2023年03月17日

房价太过昂贵
民众自认买不起……

尽管新加坡的市场满意度和房地产环境指标都上升了,但可负担程度指标大幅下降15点,整体指数43点,比去年上半年的调查减2点。 鉴于通膨的压力,有半数新加坡受访者考虑延后购屋计划;有24%人考虑放弃购屋;考虑购买组屋的人增加。

房地产销售平台PropertyGuru在发布每年两次的消费者房屋信心指数调查报告,以衡量当前新加坡房地产市场的满意度、可负担程度、利率、对政策的看法以及房屋售价做调查。这项调查在去年11月通过网络问卷访问了1000名新加坡人。

根据报告,有57%的受访者认为,去年下半年房屋价格“昂贵”或“太过昂贵”;37%认为自己“似乎”或“肯定”买不起房子。这两个比率相较于之前的调查,分别高出15和12个百分点,可见更多人认为自己负担不起房屋。

在打算购屋的受访者当中,31%考虑申购预购组屋,比上次调查的16%增加几乎一倍。

此外,有55%的受访者考虑在房屋价格稳定后才购屋;24%则可能完全放弃购屋计划。 然而,有48%的受访者说,已感受到房地产降温措施的影响,因此寻找价格较低的房子。

在房地产投资者当中,高达93%感受到降温措施的影响,比上次调查的57%大增了36个百分点。这最主要是利率下限调高了,意味着可获得的贷款可能减少。

首次购屋者将有更多预算

PropertyGuru新加坡区域经理陈智群博士表示,政府在2023年财政预算案宣布提高买方印花税,预计会促使私宅买家重新考虑购屋计划,尤其是预算介于150万元至200万元(约500万至667万令吉)的买家,可能转而考虑售价较低的私宅,或购买转售组屋。

他说,买家若在新公积金购屋津贴下算为首次购屋者,将有更多预算购买较大的四房或五房式转售组屋。”

另一方面,25%的受访者认为降温措施并没有影响他们的买房预算,其中多数是年轻人和低收入者。

在打算购屋的受访者当中,31%考虑申购预购组屋,比上次调查的16%增加几乎一倍。其中,年龄介于22岁至29岁的受访者中,有47%想考虑购买,而低收入者则有半数考虑购买,主要是因为可以负担得起预购组屋。

值得注意的是,有29%受访者认为百万元或更高价的组屋转售价属“合理”;其中,30岁至39岁以及高收入者占多数。

打算或已购买组屋的受访者中,68%选择向建屋局贷款,比上次调查增加18个百分点,年龄介于22岁至29岁的年轻人和低收入者选择此方案,分别达77%和80%。

在这个调查中,超过一半的已购屋者说,打算继续向建屋局贷款。 三分之一的受访者同意,最新的降温措施有助于稳定房地产市场,其中高收入者占多数。PropertyGuru指出,高收入者受到额外买家印花税(ABSD)和15个月“降级”等待期等措施的影响较大。

此外,67%的受访者预计,当局今年会推出更多降温措施。

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狮城豪宅 月租26万仍供不应求

2023年02月28日

国际富豪们
都爱新加坡

随着愈来愈多的高净值人士迁入新加坡,豪宅租金市场表现也趋向良好,有地住宅全年租金上扬28.1%,总出租单位为5552个。其中,大威园和第4道地区各有一栋优质洋房的租金最贵,每月高达15万新元(约49万6994令吉)。

目前有些房地产公司的豪宅租赁业务趋势强劲,即使每月租金高达8万新元(约26万5063令吉)也供不应求。分析师相信在中国重新开放和高净值人士陆续增加之下,当地的豪宅租赁业务会继续收益。

这些豪宅的租户包括了跨国公司高管、申请新加坡永久居民及公民的富裕外籍人士。

联合早报图表

数据显示,2021年租金至少5万新元(约16万5664令吉)的洋房只有18栋,但是在去年却增加超过一倍至40多栋,反映了豪宅租赁市场的强劲走势。

不少房地产公司,如城市发展(CDL)、远东机构(Far East Organization)和雅诗阁(Ascott)也进军豪宅租赁市场,提供多个高档公寓和洋房作为租赁用途。

其中城市发展提供的超过300个豪宅单位,出租率目前近100%,其中优质洋房租金8万新元(约26万5063令吉)起跳,三卧房高档私宅单位的租金是1万2500新元起跳(约4万1421令吉)。

中国重新开放带动豪宅租赁市场

远东机构旗下的1600个私宅单位供租赁,出租率则超过90%,其中有四分之一的单位租金超过8000新元(约2万6509令吉),如乌节史各士(Orchard Scotts)、Nassim Regency和Skyline @ Orchard Boulevard等豪宅,租金至少1万新元(约3300令吉);荷兰别墅(Villas Holland)的优质洋房租金达6万新元(约20万令吉)。

其租户主要来自中国、印度和美国等地。其中,中国租户比率从10%增长到18%。

专家表示,市场缺乏较大面积的豪宅可供出租。因此,拥有大型单位可供出租的房地产公司,将从这个不断增长的需求中受益,特别是超高净值人士的需求,尤其跨国企业外派高管,以及中国重新开放或将带动豪宅租赁市场。

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租共享住宿 不用看房东脸色

2023年02月24日

不用看房东脸色
“包到完”贵点也值得

“有什么问题可以直接跟平台反映,不用看房东脸色,虽然多花一点钱,但比较开心。”

组屋租金持续攀高,越来越多人宁愿花上千元月租转向“包到完”共享居住空间避免看房东脸色。

有平台报告指出,尽管价格上涨了30%,但入住率强劲几乎全满。

目前,新加坡组屋普通客房月租1200元以上(約4000令吉)已不是新鲜事,整间出租单位更吸引十多组人开更高价“抢房”。

共享居住空间大部分的租客是专业人士和大学学生。

在一房难求的情况下,有更多来新加坡念书及工作的外籍人士选择共享居住空间(co-living)。这类空间月租一般涵盖个人卧房,还有厨房及客厅的设备皆可与其他租户共用,也会定期有清洁人员来打扫。

来自30岁的严先生(大马人)自从上一个房东要把租金从1050元(約3500令吉)涨到1300元(約4310令吉)后,就决定和女友寻找其他住处。

他们通过另一共享居住空间平台Cove找到一个市区共享公寓单位内的客房。虽然月租1500元(約4973令吉)比以前高,但他们不用面对房东,感觉舒服多了。

每周还有打扫服务

而来自越南的38岁数据分析师阮氏通过共享居住空间平台Bespoke Habitat租房间。她以前跟房东租房时,感觉到房东会一直“监视”自己的一举一动,相当不自在。

“用炉灶煮饭也有时段限制,冷气用多少,房东也会管。后来我决定改住共享居住空间,感觉自由多了,而且还有每周打扫的服务。”

Bespoke Habitat创办人王俊强表示,去年的平均月租上涨了30%,不过出租率完全不受影响,高达98.5%,大部分的租客是专业人士和大学学生。