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通胀加重压力 狮城人不买房了

2023年03月17日

房价太过昂贵
民众自认买不起……

尽管新加坡的市场满意度和房地产环境指标都上升了,但可负担程度指标大幅下降15点,整体指数43点,比去年上半年的调查减2点。 鉴于通膨的压力,有半数新加坡受访者考虑延后购屋计划;有24%人考虑放弃购屋;考虑购买组屋的人增加。

房地产销售平台PropertyGuru在发布每年两次的消费者房屋信心指数调查报告,以衡量当前新加坡房地产市场的满意度、可负担程度、利率、对政策的看法以及房屋售价做调查。这项调查在去年11月通过网络问卷访问了1000名新加坡人。

根据报告,有57%的受访者认为,去年下半年房屋价格“昂贵”或“太过昂贵”;37%认为自己“似乎”或“肯定”买不起房子。这两个比率相较于之前的调查,分别高出15和12个百分点,可见更多人认为自己负担不起房屋。

在打算购屋的受访者当中,31%考虑申购预购组屋,比上次调查的16%增加几乎一倍。

此外,有55%的受访者考虑在房屋价格稳定后才购屋;24%则可能完全放弃购屋计划。 然而,有48%的受访者说,已感受到房地产降温措施的影响,因此寻找价格较低的房子。

在房地产投资者当中,高达93%感受到降温措施的影响,比上次调查的57%大增了36个百分点。这最主要是利率下限调高了,意味着可获得的贷款可能减少。

首次购屋者将有更多预算

PropertyGuru新加坡区域经理陈智群博士表示,政府在2023年财政预算案宣布提高买方印花税,预计会促使私宅买家重新考虑购屋计划,尤其是预算介于150万元至200万元(约500万至667万令吉)的买家,可能转而考虑售价较低的私宅,或购买转售组屋。

他说,买家若在新公积金购屋津贴下算为首次购屋者,将有更多预算购买较大的四房或五房式转售组屋。”

另一方面,25%的受访者认为降温措施并没有影响他们的买房预算,其中多数是年轻人和低收入者。

在打算购屋的受访者当中,31%考虑申购预购组屋,比上次调查的16%增加几乎一倍。其中,年龄介于22岁至29岁的受访者中,有47%想考虑购买,而低收入者则有半数考虑购买,主要是因为可以负担得起预购组屋。

值得注意的是,有29%受访者认为百万元或更高价的组屋转售价属“合理”;其中,30岁至39岁以及高收入者占多数。

打算或已购买组屋的受访者中,68%选择向建屋局贷款,比上次调查增加18个百分点,年龄介于22岁至29岁的年轻人和低收入者选择此方案,分别达77%和80%。

在这个调查中,超过一半的已购屋者说,打算继续向建屋局贷款。 三分之一的受访者同意,最新的降温措施有助于稳定房地产市场,其中高收入者占多数。PropertyGuru指出,高收入者受到额外买家印花税(ABSD)和15个月“降级”等待期等措施的影响较大。

此外,67%的受访者预计,当局今年会推出更多降温措施。

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狮城豪宅 月租26万仍供不应求

2023年02月28日

国际富豪们
都爱新加坡

随着愈来愈多的高净值人士迁入新加坡,豪宅租金市场表现也趋向良好,有地住宅全年租金上扬28.1%,总出租单位为5552个。其中,大威园和第4道地区各有一栋优质洋房的租金最贵,每月高达15万新元(约49万6994令吉)。

目前有些房地产公司的豪宅租赁业务趋势强劲,即使每月租金高达8万新元(约26万5063令吉)也供不应求。分析师相信在中国重新开放和高净值人士陆续增加之下,当地的豪宅租赁业务会继续收益。

这些豪宅的租户包括了跨国公司高管、申请新加坡永久居民及公民的富裕外籍人士。

联合早报图表

数据显示,2021年租金至少5万新元(约16万5664令吉)的洋房只有18栋,但是在去年却增加超过一倍至40多栋,反映了豪宅租赁市场的强劲走势。

不少房地产公司,如城市发展(CDL)、远东机构(Far East Organization)和雅诗阁(Ascott)也进军豪宅租赁市场,提供多个高档公寓和洋房作为租赁用途。

其中城市发展提供的超过300个豪宅单位,出租率目前近100%,其中优质洋房租金8万新元(约26万5063令吉)起跳,三卧房高档私宅单位的租金是1万2500新元起跳(约4万1421令吉)。

中国重新开放带动豪宅租赁市场

远东机构旗下的1600个私宅单位供租赁,出租率则超过90%,其中有四分之一的单位租金超过8000新元(约2万6509令吉),如乌节史各士(Orchard Scotts)、Nassim Regency和Skyline @ Orchard Boulevard等豪宅,租金至少1万新元(约3300令吉);荷兰别墅(Villas Holland)的优质洋房租金达6万新元(约20万令吉)。

其租户主要来自中国、印度和美国等地。其中,中国租户比率从10%增长到18%。

专家表示,市场缺乏较大面积的豪宅可供出租。因此,拥有大型单位可供出租的房地产公司,将从这个不断增长的需求中受益,特别是超高净值人士的需求,尤其跨国企业外派高管,以及中国重新开放或将带动豪宅租赁市场。

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租共享住宿 不用看房东脸色

2023年02月24日

不用看房东脸色
“包到完”贵点也值得

“有什么问题可以直接跟平台反映,不用看房东脸色,虽然多花一点钱,但比较开心。”

组屋租金持续攀高,越来越多人宁愿花上千元月租转向“包到完”共享居住空间避免看房东脸色。

有平台报告指出,尽管价格上涨了30%,但入住率强劲几乎全满。

目前,新加坡组屋普通客房月租1200元以上(約4000令吉)已不是新鲜事,整间出租单位更吸引十多组人开更高价“抢房”。

共享居住空间大部分的租客是专业人士和大学学生。

在一房难求的情况下,有更多来新加坡念书及工作的外籍人士选择共享居住空间(co-living)。这类空间月租一般涵盖个人卧房,还有厨房及客厅的设备皆可与其他租户共用,也会定期有清洁人员来打扫。

来自30岁的严先生(大马人)自从上一个房东要把租金从1050元(約3500令吉)涨到1300元(約4310令吉)后,就决定和女友寻找其他住处。

他们通过另一共享居住空间平台Cove找到一个市区共享公寓单位内的客房。虽然月租1500元(約4973令吉)比以前高,但他们不用面对房东,感觉舒服多了。

每周还有打扫服务

而来自越南的38岁数据分析师阮氏通过共享居住空间平台Bespoke Habitat租房间。她以前跟房东租房时,感觉到房东会一直“监视”自己的一举一动,相当不自在。

“用炉灶煮饭也有时段限制,冷气用多少,房东也会管。后来我决定改住共享居住空间,感觉自由多了,而且还有每周打扫的服务。”

Bespoke Habitat创办人王俊强表示,去年的平均月租上涨了30%,不过出租率完全不受影响,高达98.5%,大部分的租客是专业人士和大学学生。

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越堤族宁定居新山 不挨贵租

2023年02月20日

新加坡高昂房租
让大马人吃不消

新加坡租金水涨船高,越堤族被迫重现!

许多原居住在新加坡的大马移工因无法负担昂贵的房租,即便每日需要越堤到新加坡上班,也要回到柔佛新山定居。

据了解,新加坡单人房房租约从1000新元(约3300令吉)起跳;两人房则介于1200新币(约3960令吉);三人房则从1200(约3960令吉)起跳。

租金涨幅也受居所环境便利和地点影响,在热门地点两人房的租金可高达1700新元(约5611令吉)

新加坡租金暴涨的愿意,分别是因为外来人员及企业的大量流入、利率不断上涨,以及通货膨胀水平走高等因素。

据新加坡市区重建局、建屋发展局发布的2022年度房地产数据显示,新加坡各类房屋出租价格显著上涨,部分区域的房屋租金大幅攀升,整体租金出现20%至30%的涨幅。

反观,柔佛新山地区的房价较为“可负担”,在新山市区附近约700令吉即可租下一间舒适的单人房;新山关卡附近的公寓,每月只需约3000令吉就可租下一间单位。

为了省下房租,越提族宁愿每日马新往返通勤。

不少在新加坡租房的大马人就表示,房租几乎占据薪资的三分之一,大叹吃不消,因此决定在新家置产,每日马新往返通勤。

“虽然通勤时间增加,但这是值得的!”

根据早前报导,新加坡房屋销售市场因房源不足及贷款收紧,导致当地人偏向租房,并推动房租上涨。

彭博智库分析指出,新加坡房租将在今年再上涨10%至15%,因此相信狮城房租将会越来越贵。而且,新加坡房屋销售市场因房源不足及贷款收紧,导致当地人偏向租房,并推动房租上涨。

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向狮城取经 还要青出于蓝

2023年02月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

知彼知己,
才能百战不殆

如果大马想在公共政策和国家治理方面,找一个能作为参考和学习的模范国家,邻国新加坡就是最合适的对象。

相比很多欧美国家,新加坡的国情跟我们更为相似,因此也更加值得借鉴。

作为一个跟大马同样是多元民族的国家,新加坡如今的拥屋比率高达80%,而且街道、马路和公共厕所等环境都非常干净整洁,更是全世界人才争相涌入的国际金融中心。

因此,如果跟新加坡学习,能推动大马的进步和减少人才外流,对国家和人民都有利,那么何乐而不为呢?

向新加坡和其他的国家学习并不可耻,因为知彼知己,才能百战不殆。我们必须要有开明的思维和不耻下问的勇气,这样就能吸收他人之所长和打造本身更坚强的实力,然后在未来超越对方。

就以公共房屋建设为例,新加坡的房屋政策就有许多值得我们学习的地方。

马来西亚在这方面的问题在于,尽管国内不乏可负担房屋计划,而且这些房屋项目的价格都处于数万令吉到最高40万令吉左右的可负担水平,但很多购屋者还是对这些项目兴致缺缺。

有的购屋者宁可辛苦一些,选择价位较高的私人发展商项目,都不想购买政府提供的可负担房屋。有者甚至暂时先搁置买房的计划,等存够了头期钱,再购买私人发展商兴建的房屋。

缺基本生活便利设施

造成这种现象的一大原因,是因为很多可负担房屋项目除了选址不好,还缺少很多的基本生活便利设施,比如商铺、食肆、公共交通站点和便利的道路系统等,所以无法满足人们的生活需求。

另一个原因,就是可负担房屋项目的生活环境和社区品质普遍差强人意,因为很多项目在人们入住不久后就因疏于管理和维护,导致环境变得脏乱且龙蛇混杂,因此很多人都不想住进这样的社区。

因此,就算可负担房屋的价格比较廉宜,很多人依然对它们避之不及,而这也引发许多民生和经济上的问题,比如项目缺乏资金而被迫延迟完工或者被搁置,还有房屋单位滞销等。

在我看来,如今正是政府着手研究和解决这些不足之处,然后重塑一个新时代的房屋政策的重要时机。

调整现有房屋政策

针对国内可负担房屋的不足之处,我认同地方政府发展部长倪可敏早前提出的看法,也就是检讨和调整现有的国家房屋政策,并学习新加坡等各国的公共房屋发展机制,改善大马的情况。

比如新加坡的建屋发展局(HDB),其规划和发展的方式就值得我们参考,尤其是在可负担房屋的发展土地方面,HDB采用的是由政府提供土地的方法,从而让发展商免去了购买土地的费用,促使房价能保持在廉宜的水平。

在这方面,我认为大马政府可以探讨将部分政府保留地用作兴建可负担房屋,尤其是那些毗邻高速公路和公共交通站点的地方。这样的土地拥有不错的地理位置和便利的交通,相信能够吸引人们入住。

许多可负担房屋项目除了选址不好,还缺少很多的基本生活便利设施。(示意图)

选址正确买家青睐

同时,HDB组屋包含各种生活便利设施的规划方式,也非常值得我们效仿。

因为如今缺乏商业元素的纯住宅发展项目,已难以满足人们的需求。

而且,加入零售店铺的可负担房屋项目,可以让发展商通过这些商用产业的租金收入,来支付物业长期的管理、保养和维护开销,确保社区品质维持在良好状况。

比如林上海资本(LSH,03047,LEAP)在吉隆坡冼都推出的Laman Seri Harmoni(简称LSH33)公寓项目,就是一个融合了公务员房屋(PPAM)和直辖区房屋(Residensi Wilayah)两个政府可负担房屋计划,以及公开市场发售的房屋单位以及4层零售中心的新时代可负担房屋项目。

LSH33认购率达93%

LSH33的整体认购率高达93%,预计在大约一年半后完工,日后会用零售中心的租金来补贴项目当中可负担房屋的维修保养费用。

而且LSH33直接衔接淡江-大使路大道(DUKE),这个地点的交通便利,获得房屋买家的青睐。

这也因此证明:只要选址正确和规划得当,可负担房屋也是非常抢手的。

教育屋主履行责任

然而,基于很多可负担房屋都是有着分层地契的高楼住宅,我希望政府能教育人民身为一名分层产业屋主的义务和责任。

因为到今时今日,很多人连支付管理费这些基本的义务责任都不愿意履行,这样会很大程度影响物业长期的管理和维护。

只有所有业主都履行这方面的责任,并积极参与社区的维护和管理,这样才能确保可负担房屋社区的永续发展。

同时,我也希望政府能够给予可负担房屋项目的发展商和建筑承包商一定的协助,比如补贴水电设施的建设费用。

政府也应为那些使用数字工业化建筑系统(DIBS)等永续建筑方式的业者提供税务优惠,这样都会有利推动可负担房屋的发展,帮助地方政府发展部在2025年时建造50万间可负担房屋的目标。

总的来说,政府、发展商和人民都是推动国家房屋议程的重要推手,三者须相互配合与作出各自的贡献,才能实现永续的房屋领域和居者有其屋的愿景。

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狮城HDB将来马分享建屋成就

2023年01月26日

向成功之国
学习成功之道

在寸土黄金的新加坡,政府组屋HDB成功解决了人民的住所问题。

同时,也成了许多国家效仿的对象,我国也不例外。

新加坡建屋发展局(HDB)专家预料下个月来马,地方政府发展部也将趁此良机向其取经。

新加坡在建屋领域上的成就是有目共睹的。

地方政府发展部长倪可敏就表示,该部将向新加坡专家学习他们在房屋领域的成就,确保顾及人民的福祉。

倪可敏首日上班时,就已经宣布将关注于7大领域中,而房屋就是其中一大领域。新加坡政府已经同意,HDB专家或将在下个月到地方政府部分享成功经验。

他指出,地政部将从新加坡、日本或中国学习最佳实践,向成功之国学习成功之道。他强调,房屋问题应受到特别关注,因为这不仅涉及建筑业,也涉及环境的生态系统。

“虽然房屋发展有自身的问题,但也有不少的成绩,政府将会看看哪个项目是真正永续的绿色设计,并给予认可。”

资料来源:星洲日报

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狮城约50新私宅项目今年推出

2023年01月13日

2023年的房地产市场到底怎么样?

在堪称寸土黄金的新加坡,房屋价格预料将上涨2至8%,全年预计将推出约50个新私宅项目。

新推出的项目中,其中至少7项为超过500个单位的大型项目。

根据橙易产业(OrangeTee & Tie),2023年将推出48项新私宅项目,合计1万1391个单位。

武吉巴督西推出两个新执行共管公寓(EC),则将超过1万2000个新私宅单位。

其中丹那美拉新综合项目景乐苑(Sceneca Residence)将在今年1月推出,纬壹城(One-North)一带的博盛苑(Blossoms by the Park)和巴西班让的顶丽峰(Terra Hill)也将紧随在后推出。

另外,今年首季推出的新私宅项目还包括了前安盛保险大厦(AXA Tower)重新发展项目、惹兰登布树项目、Lentor Hill Residences、滨海景项目、安顺路铂海峰(Newport Residences,前富士施乐大厦地段)、牛乳场一带的万景轩(The Botany at Dairy Farm)、双悦园、The Hill @ One North,以及The Reserve Residences。

以中档公寓为代表的其他中央区(RCR)将会推出最多的单位,占总数45.3%;以大众化私宅为代表的中央区以外(OCR)和以高档私宅为代表的核心中央区(CCR),分别占31.&%和23%。

7项超过500个单位的大型项目,分别是是Lentor Hill Residences、双悦园(The Continuum,有800个单位)、The Reserve Residences、滨海景项目、惹兰登布树项目(Jalan Tembusu),以及松林A项目和德明路项目之间的单位将介于598个至1040个。

分析师认为,虽然政府在9月推出了新一轮的降温措施,但市场仍面对高通胀和经济情况不明朗的情况。不过,只要定价合理,今年新推出的私宅应该会获得良好反应。

合登集团(Huttons)高级研究主管李思德认为,景乐苑、博盛苑和万景轩将有不俗成绩,就景乐苑来而言,买家可在100万新币(约328万7276令吉)内购入1房单位,当地与该项目般拥有地铁连接的私宅项目少于5%。

纬壹科技城(One-North)内的博盛苑私宅供应不多,但前项目One-North Eden已售罄;顶丽峰附近的Kent Ridge Hill Residences与万景轩附近早前推出的岱莉轩(Dairy Farm Residences)均已售罄。

高利率未必影响新屋销售

房地产分析师王伽胜认为,裕廊东目前只有嘉逸轩一个私宅项目,不足以应付这一带的租赁需求和来自组屋提升者的买房需求。若定价在每平方英尺1700元左右预料会被买家抢购,因此看好前湖畔公寓(Lakeside Apartments)项目,

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清表示,伦多(Lentor)即将推出的新项目会收到买家欢迎,因为这一带正迅速转变为拥有大型购物商场和设施的新住宅区。

她说,不少在过去一年卖出组屋的屋主,还在寻找新的替代房屋。由于就业和收入增长,来自组屋提升者的房屋需求仍然强劲。

她相信随着中国重新开放边境,预料将会有更多来自中国的买家重返新加坡房地产市场。

李思德指出,高利率不太可能影响新屋的销售,因本地房地产市场对高利率有抵御能力,与全球许多城市的房地产价格下滑形成鲜明对比。

资料来源:联合早报

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狮城双层公寓售418万破纪录

2022年12月17日

新加坡双层公寓式组屋
再破纪录高价转售

新加坡双层公寓式单位,破纪录以418万售出!

新加坡武吉知马道义通道今年有11个双层公寓式组屋单位都在百万元以上转手,包括刚在这个月又一低楼单位以129万元(420万令吉)易主,不仅打破该区的组屋转售纪录,也成为新加坡双层公寓式组屋最高转售价。

《新明日报》报导建屋局资料显示,这个双层公寓式组屋单位(Executive Maisonette)位于道义通道(Toh Yi Drive)第3座一至三楼,面积为150平方米。该组屋建于1988年,剩余地契约64年。

根据房地产网站99.co,该单位目前是当地以最高价转售的公寓式组屋,此前最高价为128万8000元(419.6万令吉),分别出现在女皇镇和碧山。

该区今年9月也有一个双层公寓式组屋单位以128万元易主,该单位位于道义通道第6座七至九楼,面积为146平方米,是此前武吉知马区最高转售价。

建屋局资料显示,截至本月11日,武吉知马今年内所转售的公寓式组屋单位和5房式单位皆位于道义通道。所有11个公寓式单位都以百万元以上的高价易主,而且都是双层公寓式组屋单位。

新加坡武吉知马今年内所转售的11个公寓式单位都以百万元以上的高价易主。

5房式单位的转售价也不菲,所有10个单位转售价皆超过80万元(约261万令吉),最高为98万元(约319万令吉)。

ERA产业研究与谘询部主管麦俊荣分析,该区一公里范围内的组屋,似乎也只有位于道义通道这20座,且并非所有单位都在市场上转售。此外,从道义通道步行可到美世界地铁站,周围有至少三个商场,包括美世界中心,餐饮选择多,因此组屋数量少且又有需求,价格自然高。

橙易产业研究与谘询部总监孙燕清也指出,欲在该区购房选择有限,若是一般面积适合家庭居住的公寓,少说也要在250万元(814万令吉)以上。

麦俊荣说,美世界地铁站在滨海市区线上,可直达纽顿和武吉士站,搭乘公交到市区很方便。

上月非成熟市镇卖出5个百万单位,成了非成熟市镇交易的单月最高。5个单位中有3个在兀兰,两个在后港。

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新加坡租金 涨呀涨……

2022年09月13日

这波租金涨势,
还没停!

新加坡房屋租金不断上涨,第一太平戴维斯(Savills)最新报告统计,非有地高档私宅租金已经连涨6个季度,在第二季取得7.6%的按季涨幅,每平方尺达4.79新元(约15.42令吉),是2014年首季以来的最高涨幅。

根据《联合早报》,由于上半年租金已经涨了11.7%,相信全年涨幅会更可观,
第一太平戴维斯的研究与咨询部执行董事张敏璋把全年租金涨幅的预估,从原本的10-15%,调高至15-20%。

张敏璋指出,虽然非有地私宅的租金料持续上涨,但全球经济衰退的前景还是可能会影响租金的上升周期。

出租数量却减少

若从数量来看,新加坡高档私宅在今年次季共有2万751个单位出租,按季减少8.7%,按年也跌13.3%。但报告指出,这并不代表租房需求放缓,可能是因为建筑工程延误,导致完工项目数量有限。

代表高档私宅的核心中央区(CCR)的跌幅最大,按季下跌13.3%至5780个单位。其他中央区(RCR)的中档私宅和中央区以外(OCR)的大众化私宅,则分别下跌6.2%和7.1%。

报告指出,核心中央区私宅的出租单位减少,是因为有些外籍人士没有找到心仪的住所,便重新安排他们的移居计划,或暂时住在服务公寓或酒店。另外,考虑到租金大幅上涨,租户选择搬到离黄金地段较远的地方。

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外国人继续狂买狮城豪宅

2022年08月5日

富豪们可能要说:
“边境重开,买房好时机!”

新加坡一直是国际富豪购置房产的心水地之一。尤其是在今年次季新加坡重开国门后,更多富豪能亲自看房,激励豪宅行情。

《联合早报》报道,根据合登集团(Huttons Group)最新发布的豪宅报告,今年次季估计有110宗非有地豪宅交易,比首季多出64.2%。交易总额接近9亿新元(约29.16亿令吉),按季增46.2%。

中印美买家最多

合登报告中的非有地豪宅,指的是位于核心中央区的高档公寓,面积至少有2000万平方尺,交易额在500万新元(约1620万令吉)或以上。

合登集团高级研究主管李思德透露,买家主要来自中国、印度和美国。

“随着我国边境开放,允许接种疫苗的人免除检疫要求,带动今年次季来新加坡游客人数激增,外国买家对本地私宅的询问也同步上升,豪宅成交量激增。”

成交价最高的是位于那森路的兰心居(Les Maisons Nassim),有一个面积为6771平方尺的单位,以3700万新元(约1.2亿令吉)成交尺价相当于5461新元(约1.77万令吉)。

优质洋房成交量大降

排在第二的是The Nassim和康宁河湾(CanningHill Piers),分别以2000万新元(约6480万令吉)和1760万新元(约5703万令吉)成交。

在豪华公寓热卖之际,之前行情不错的优质洋房成交量却大减,在次季只有13宗交易,导致今年上半年的优质洋房成交量按年跌52.5%,只有28宗,总成交额也按年跌59.3%至7.15亿新元(约23.17亿令吉)。

李思德相信,这是因为推出市场的优质洋房数量比较少,加上买卖家对价格的预期存在巨大差距。预计今年的优质洋房成交量与50至60宗,低于去年的97宗。