林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

房子再次出现缺陷
属结构支撑失效所致

购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。

案情

起诉人 （购屋者）与答辩人（发展商）于2000年3月6日签订买卖协议，双方以15万2400令吉的成交价格，达成一间双层洋房的买卖。上述房产于2002年竣工，空置的物业已于2002年6月7日交付给购屋者。房屋缺陷的责任期于2003年12月7日结束。

该购屋者发现该房产存在诸多瑕疵，向发展商投诉，而发展商过后修补了这些缺陷。然而，购屋者辩称，在发展商修补缺陷后，仍继续出现缺陷。该购屋者多年来不断提出对发展商修补工作的不满。

2009年，该购屋者聘请专业工程师，调查房屋再次出现缺陷的原因。 2009年4月15日，专业工程师通知购屋者，该房子再次出现缺陷，是由于该房产的结构支撑失效所致。该购屋者随后针对房产结构支撑不良的调查结果，向房屋及地方政府发展部和几个地方当局投诉，但无济于事。 购屋者不满当局的回应及处理其投诉的方式。

该购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。该购屋者也申诉由于有关问题 ，他无法出租该房子，却必须继续偿还房屋贷款。 最终，2021年1月，该购屋者对有关发展商采取法律行动。

判决

如果索赔是以违约为前提的，则该索赔在法定时效范围内已失效。

以违约为由兴讼的有效期限，为兴讼原因产生之日算起的6年内。 因此，假设兴讼的原因是由2003年12月7日算起，那么，就违反买卖协议第23条文兴讼的有效期限，将在2009年12月7日结束。 原告于2021年1月兴讼，这远远超过了6年的有效期限。

侵权有时效

假设该购屋者是基于侵权过失而兴讼，那么，基于侵权兴讼的一般有效期限，也是自兴讼因由产生之日算起的6 年内。

一般有效期限以外的两种情况：

（i） 限制法令第 6A(2) 条文规定的3年限制

在本案中，购屋者可能发现，并知道兴讼和有权兴讼的最迟日期，是他于2009年4月15日被告知房子再度出现缺陷的原因时，应用限制法令第 6A(2) 条文的3年限制，购屋者被允许在2009年4月15日算起的3年内提出诉讼。 第 6A 条文规定的有效期限，应于2012年4月15日设定。 换句话说，该诉讼提出时，已过了有效期限。

（ii）限制法令第 6A(3) 条文规定的15年限制

在本案中，虽然购屋者于2009年4月15日发现了缺陷的原因，但他在2002年6月7日接收房屋后就开始抱怨缺陷，因此诉讼因由必须在发现之前产生。 如果诉讼因由发生在2002年，则15年的时效上限将在2017年设定。即使诉讼因由发生在缺陷责任期结束时，即2003年12月7日，15年的时效期限，也已于2018年12月7日结束。

结语

基于以上分析，无论购屋者于2021年1月提起的诉讼，是以违约或是以侵权为前提，或两者皆有，该诉讼肯定具有法定时效。因此，买家的诉讼受到诉讼时效法的限制，并被法庭撤销。