独家报道：李治宏

电子商务需求激增，
带旺工厂设施需求。

走过了疫情最严重时期的谷底，近年在国内产业领域表现一枝独秀的工业产业，2022年会是怎样的一番光景？

如果说2020年疫情爆发的年头，是国内工业产业领域的低潮，那其实该领域就和整体经济逐步复苏一样，有望在明年展翅高飞。

事实上，今年上半年，工业产业交易量已明显反弹，稍微高过2018年上半年的水平。

今年上半年的工业产业总成交量为2562宗，高过2018年上半年的2514宗，但低于2019年上半年的3138宗。

2019年是本地工业产业成交量创下历来最高的一年。当年全年的工业产业总成交量达6261宗，2018年全年则是6035宗。

去年在疫情重创下，上半年工业产业成交量1980宗，按年猛跌36.9%；全年也只有4758宗，按年下挫24.01%。

跨国产业顾问公司莱坊指出，随着大马经济今年第四季全面重启，2022年工业产业前景料更胜今年。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能说，从今年上半年的走势看来，今年全年的工业产业成交量很有可能回到2018年的水平，而明年则进一步延续升势，前提是我国没有爆发新一波疫情。

更多外资进驻

他接受《南洋商报》访问时说，明年预计会有更多的外来直接投资进驻大马，市场上也将涌现新的电子商务平台和更多的电商业者，它们除了会作出更多的投资，也对工业产业有更高的需求和要求。

“无论是巴生谷、槟城和新山，明年的工业产业展望都会更好。雪州、槟州和柔佛州等各州官方投资促进机构都在积极招商引资，预料将招揽更多的外来直接投资进驻。”

根据大马投资发展局（MIDA），我国制造业、服务业与原产业今年上半年的总投资额1075亿令吉，按年激增约70%。其中，总额625亿令吉的外来直接投资，更比去年上半年飙升逾200%。

“市场洋溢着一股乐观的情绪，今年上半年的工业产业交投活动也出现反弹，成交量和总值分别按年增长29.3%和19.78%。”

员工宿舍成亮点

沈颂能强调，更多外资进驻和电商更蓬勃发展之际，对工业地、厂房、货仓和物流中心等工业产业的需求也更高。

他指出，东海岸会是明年的新亮点，尤其是已在国内3大经济和产业热点即巴生谷、槟城和柔南进行业务的外资和电商，料将把触角延伸到关丹等地。

员工房屋（宿舍）是明年工业产业领域的另一焦点。

“冠病疫情的爆发，令员工宿舍成为人们关注的焦点。过去，在不断追求经济增长和企业获利的过程中，员工的住宿条件一直是一个被忽视的环节。

“随着政府加紧在446法令（2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令）下的执法行动，确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令，员工房屋越来越受到各方的重视。

“越来越多的行业参与者，如制造业和建筑业者、投资者、发展商等，正在加入不断增长的专门建造的工人宿舍（Purpose-Built Workers’Accommendations，PBWA）市场。该领域的需求获得监管合规性和道德问题的推动。工人住宿有机会逐步形成工业产业生态系统的一个重要次领域。”

工业转自动化
减劳动力成本

大马莱坊预见，国内工业领域未来将有更多的自动化，这将导致减少对人力的依赖，得以削减劳动力成本，并拥有更快的周转时间和改进品质监控，以及减少工业废料等。

例如数据驱动仓库——监控仓库的大数据收集操作，并通过使用此类数据，可以优化存储容量，缩短订单的处理时间，以及营运流程（即接收、存储、拣选、分配、处理等）的连接和沟通更为高效。

疏散趋势愈加明显

沈颂能指出，明年本地工业市场“疏散趋势”（Decentralisation）会愈加明显。

由于全球供应链中断，许多公司正寻求更好的/替代的方法来降低风险，这包括采取中心辐射模型或轴辐式网络（Hub and Spoke Model，意即在不同位置拥有更少和更小的站点），以更贴近他们的客户群和供应商，并探讨改为寻找其他国家的供应商，作为应急计划的一部分。

与此同时，物流和电子商务领域的增长，将获得电商业者及最后一里物流（Last Mile Logistics）服务业者需求增加和扩展业务的支撑。

疫情爆发以来，消费者购物形态从传统实体店加速转向网购的大势所趋，将继续为工业货仓和物流空间营造强大的需求。

例如，东南通运（TNLOGIS，8397，主板交通与物流股）今年8月宣布与士乃机场城私人有限公司签署2项买卖合约，以约1亿3640万令吉购买2块占地约62.6亩的地皮，并拨出约2亿令吉建新仓库，扩展仓储与物流服务业务，总资金为3亿3640万令吉。该公司将在上述土地上兴建一个建筑面积达110万平方尺的仓库。

大仓库促进点击取货

沈颂能说：“我们预见，在疫情期间逆流而上的特定行业，例如半导体（电子与电气）、医疗保健、冷藏和食品等领域，将进行更多投资和扩充业务。

“此外，作为配送中心的大型仓库（Dark Stores）正在兴起。大型仓库可用于促进“点击取货”服务，网购的消费者可到那里取货，也可作为商家线上销售的交货平台。举例说，Pandamart目前在全马就有超过50间这类大型仓库。”

大型仓库一般上会坐落在人口稠密的社区，专为迎合网购的取货需求而设，在消费者网购的同一天内快速的把货品交到他们手上。

数字中心成柔佛主轴

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹表示，在物流领域，无论是B2B（商家对商家）还是B2C（商家对消费者），需求都在增长。

她说，数字中心是柔佛工业产业市场明年的另一个焦点所在，而在柔州，数字中心必须是建在工业用地上。

柔州工业产业的另一看点是工业园，尤其是规划得当，水、电、天然气等各方面基本设施都齐全，并获得员工宿舍和可让大型车辆通行的宽阔道路支撑的工业园。

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良说，槟州工业产业领域的投资和交易都正逐步复苏，这是跨州禁令解除后的积极成果。

他指出，配合2050年实现零排放目标，槟州几家制造商包括德科技（Keysight）、英特尔和戴尔已在其厂房安装了太阳能电池板，而预计将有更多的制造商效仿。

此外，素有“东方硅谷”美誉的槟城目前聚焦于电气和电子 (E&E) 工业 ，它将创造更大的全球商业服务 (GBS) 潜能。

“过去2年通过各项策略项目取得的多项策略投资，预计将为本土企业带来创造一个供应链的机会。”

物流业带旺工厂设施需求

电商盛行物流领域生意兴隆，带旺工厂设施需求。

业者需要更大的储存空间和更高效的物流服务，令柔州工业产业市场出现一股从商店转向工业设施营运的趋势。

蔡慧莹指出，一些业者或考虑向数字平台转型，把他们的货物储存在工业储存设施。

此外，那些产品需求扬升的厂商也正积极物色合适的地点扩充业务。

另一方面，在环境、社会与监管（ESG）日益受关注下，一些厂商和发展商已开始朝产品和服务符合全球促进ESG努力的方向前进。

在槟城，本地厂商正积极扩充业务，这可从今年上半年，槟州的国内直接投资按年微增0.9%，以及占上半年槟州总投资额54%看出一斑。

苏继良表示，其中值得一提的例子就包括阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）、腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）和UWC公司（UWC，5292，主板科技股），3家公司都在峇都加湾工业园首购地皮扩充厂房。

物流业进驻峇都加湾

峇都加湾第三工业园将会有物流业者进驻，以应付货仓供应不足的问题。

槟州政府持续推广电子与电气、机械与器材、医疗科技等高科技工业的发展，物流和快递公司对货仓的需求也将随着水涨船高。目前，这些公司租用店铺来应付剧增的网购物流需求。

槟州工业产业交易也正在复苏，今年上半年的成交量和总值分别按年激增62.5%和89.8%，成交量达247单位，涉及总值7亿7561万令吉。

2022年工业产业亮点

巴生谷：

1.员工房屋（员工宿舍）：疫情爆发唤醒了各方对员工尤其是外劳住宿环境的关注，政府更加强446法令（2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令）下的执法行动，确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令。

在短期内，部分现有工业产业可能重建，改装成员工房屋。

2.小型工业产业需求或强劲 – 尤其是放眼小型物流配送中心、微型物流配送中心和最后一里物流中心这些业者，对毗连式及半独立式厂房或仓库有殷切需求。

柔佛：

1.新山工业产业市场获得3大港口和一个国际机场支撑。眼前的热点包括：

●士乃机场城 (国际豪华轿车厂商马赛地最近宣布将在当地设立区域分销中心）

●丹绒柏勒巴斯港口– 这个免税港口仍有很大的增长空间。

●丹绒朗刹– 当地是典型适合中型和重工业营运的据点，并获得附近2个港口，即丹绒浪刹港口和巴西古当港口支援。

2.随着丹绒宾大道即将竣工，柔佛西海岸的交通连贯性将获得进一步加强，当地工业产业市场有更大的发展潜能。

槟城：

1.槟城医疗与物流领域需求料强劲，这反映了疫情爆发以来，市场对电子商务需求激增的情况。

2.潜在的工业产业热点包括武吉敏惹工业园、槟城科学园和峇都加湾工业园。

3.威南高渊的楣南（占地2000至3000亩的地段将兴建峇都加湾第二工业园，以及现有峇都加湾工业园东面占地600亩的地段兴建峇都加湾第三工业园。

4.外劳宿舍的供应与日俱增。