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丹州严重延工项目最多!

2023年06月12日

希望最后能顺利完工

你知道全国项目延迟比率最多的州属是哪里吗?

答案不是人车熙熙攘攘的吉隆坡或雪州,而是位于东海岸的吉兰丹。

根据地方政府发展部专案小组数据,吉兰丹州私人屋业发展延迟竣工项目全国最多,且被归类为“病态”和搁置状态!

该数据显示,虽然吉兰丹只有86个发展项目,7个尚在规划中、3个延迟竣工及40个有问题。

以丹州的情况跟全国其他州属作比较,意味着丹州屋业项目延迟和问题是全国最多的州属,即50%的屋业项目存在问题。

相比之下,雪州计划中但尚未启动的项目有 30 个,742个进展顺利,39个延迟竣工,及108个有问题,延迟竣工或被归类病态项目在处于16% 至18%之间。

病态工程是指有关项目的施工进度延误超过30%,延误工程则指有关工程施工延误少于30%,而搁置工程是指已中止施工的工程。

另外,玻璃市州屋业发展只有22个项目,其中4个有问题,1个项目延误,其他17个则进展顺利。

地方政府发展部预计,今年还会有400个病态和废弃的私人房屋项目可能出现问题,123个屋业项目被归类为延迟项目。

该部已重新启动26个(延迟和病态)项目。在26个项目中,有 20个项目已获得完工和合规证书(CCC),另外6 个项目正在进行,上述以往被归类为病态的,但现在已表明施工顺利。

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烂尾楼,雪州最多!

2022年12月1日

雪州的买家们,
你们的新屋有准时交屋吗?

国家房屋局最新数据显示,雪兰莪是我国最多延迟项目和病态项目的州属!

隶属于房政部的国家房屋局11月数据显示,我国目前有387个房产项目被归类为“病态项目“(Sick Project),当中就有73项位于雪州,共有1万4774个单位,7423位买家受害。

根据房屋局的定义,病态项目是至建筑进度被推迟至少30%,或买卖合约(SPA)已经失效的烂尾楼。

而且,雪州的延迟项目也是全国之首,共有62个项目或相等于9482个单位进度延后,涉及6496位买家。要知道在全国,共有171个项目被拖延,雪州就占了超过三分之一的数量!

另一个烂尾楼危机颇大的州属则是彭亨。

彭亨州目前共有61项病态项目,涉及5087个单位和2687位买家,数量是全国之二;延迟的项目也有26项,共有2043个单位以及1541位买家。

这几年滞销屋较多的柔佛,也有不少项目延后或烂尾。该州的病态项目为46项,共涉及1万1272个单位,3078位买家是苦主。另外也有2040位买家面对项目延迟,共18个项目、2628个单位。

在霹雳、吉兰丹和森美兰,也分别有超过30个病态项目。

数据也显示,共有3020个项目获得建筑批准,扣除顺利推介、拖延或病态项目,还有18个项目还未展开。当中,雪兰莪和登嘉楼各占7项,槟城、柔佛和吉兰丹也有项目待展开。

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HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

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土著保留屋应自动释出

2022年07月4日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

病态房屋项目剧增,
应调整释出土著保留屋。

很多人也许会认为,随着经济领域重开和疫情过渡到地方流行病阶段,企业和商家都已撑过了最糟糕的时期。

其实不然,因为在如今全球供应链中断、人力资源成本高涨和物价节节攀升的环境中,企业和商家面临的是更大的挑战,其艰难程度甚至比当初行动管控令(MCO)时期有过之而无不及。

以房地产和建筑行业为例,在建筑材料价格高涨和缺乏人力资源等因素的拖累下,各个业者或多或少都在面临现金流紧张的问题。

事实上,根据房屋及地方政府部截至今年5月20日的资料,西马各地如今共有95个房屋项目被搁置,而当中26个是在2022年2月被列为搁置房屋项目,所占比例达到27%。

“病态”房屋项目增

另一方面,大马的“严重延工”项目(sick project)也显著增加。所谓的严重延工项目,指的就是那些建筑工程进度比预定落后了30%以上的项目。

这些严重延工项目的数量,在截至2022年4月30日时达到539个,比2019年4月30日时的328个项目,激增了64.33%。

建材涨价人力严缺

在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的业者都无法继续撑下去,从而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

这些都直接显示出,房地产和建筑业者在如今这个经济环境中所面临的营运和现金流问题。

对此,如果想要确保这一不会进一步恶化和造成更大的经济问题,大马政府应协助减轻房地产业者的现金流问题,而政府的其中一个着手处,就是土著保留单位政策。

土著单位滞销 更多人买不起房

土著保留单位是一个长久以来一直困扰着房地产行业的政策,其立意原本是为了帮助收入水平不高的土著群体,能以较低的价格实现拥屋的目标。

但随着时代的变迁,以及有关程序和条件所衍生的众多弊端,这个政策如今非但在协助低收入土著群体方面的成效不大,而且还影响了发展商的现金流,更间接导致房价上涨和更多人买不起房屋。

这是因为,每个州属有各自的土著单位固打制,有的最高可达70%,而且这些固打制往往是全州统一,并非根据不同地区的人口分布来制定。

这样一来,很多土著人口较少的地区就会出现很多土著单位滞销的情况,但偏偏很多州政府又规定发展商须满足众多条件后,才能申请将土著单位释出和转卖给非土著。

条件苛刻过程冗长

这些条件一般包括:发展商必须在各大报章刊登广告、进行路演宣传和满足一定的等待时间后,才能向地方政府申请释出部分土著单位。

除了条件苛刻,申请释出土著保留单位的过程也相当冗长。这个过程依旧采取纸本申请的方式,而且需要经过不同官员的审批。

这不止制造了很多贪污的漏洞,也导致许多发展商等待了好几个月、甚至好几年后,还是无法将这些单位转售给非土著买家。

如此一来,发展商为了抵销长时间持有这些滞销土著单位的成本,就会把房屋项目的售卖价格提高,从而把这些成本转嫁到买家身上。

应设自动释出机制

由此可见,土著保留单位政策貌似是为土著买家提供买房的协助,但事实上却是适得其反,导致房价提高和更多买家难以买到房子。

所以,我建议大马政府应为土著保留单位制定一个标准的自动释出机制,以杜绝这些弊端和防堵任何贪污的漏洞。

在这个标准的自动释出机制当中,发展商应获允许根据项目的建筑进度,来逐步把无人问津的土著单位释出,比如达到50%进度时可释出15%,在交楼时又可再释出15%。

这样就可以解决申请时间不一定和潜在的贪污问题,同时也可减轻发展商在现金流方面的压力。

依人口分布制定比率

另一方面,州政府在制定土著单位固打制时,应根据不同地区的人口分布,来各别制定合理的比率,比如非土著人口占大多数的地区,就把固打制设在5%,反之亦然。这样才能对症下药,让这个政策发挥更大的成效。

总的来说,政府在实行任何政策的时候,都必须要有长远的目光,这样才能收获惠及全民的效益。

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“病态房屋”竟有539个!

2022年06月23日

500多个项目,生病了……

在我国,竟然有高达539个房屋项目被列为“病态项目“(sick project),逾4万买家受苦!

“病态项目”是指建造进度比预定进度延迟超过30%,或买卖协议已失效的项目。

根据国家房屋局发布《按类别划分的私人住宅项目统计》报告,截至2022年4月30日,国内“病态”房屋项目达539个。

雪州士拉央珍珠花园的搁置产业,或俗称“病态”房屋,让许多买家欲哭无泪。

3年增64%

在2019年同期,病态项目仅有328个,意味着3年内多了64.33%。

而在2019年时,涉及的买家人数2万3400人,然而这数据到了2020年同期几乎翻了一番,达4万6463人。

雪兰莪州的“病态”房屋项目数量最多,达119个,其次是柔佛州(75个)和霹雳州(73个)。

根据观察,一些5层楼的房屋架构已建起,却不知为何停工,如今荒废多年,杂草丛生。

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全国160个房产项目,有问题!

2022年03月8日

在全国,
有160个地产项目“生病了”!

这里说的“生病”,是指这些房地产发展项目有问题,被政府归类为“病态项目”(Sick Project)。

首相署(经济)部长拿督斯里慕斯达法日前在国会回应提问时透露,全国共有160个发展项目为病态项目,当中有92个项目已经由首相署执行和协调单位(ICU)监督。

这92个项目中,41个项目已经成功“复原“,并如期执行;而另外51个项目还处于”修复期“。

只要项目的工程进度,比计划延迟超过 20% 时,就会被被归类为“病态项目”。

慕斯达法耶补充说,若国会议员的选区有遇到废弃获延迟项目的问题,可以书面方式提交予他。