丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
病态房屋项目剧增，
应调整释出土著保留屋。
很多人也许会认为，随着经济领域重开和疫情过渡到地方流行病阶段，企业和商家都已撑过了最糟糕的时期。
其实不然，因为在如今全球供应链中断、人力资源成本高涨和物价节节攀升的环境中，企业和商家面临的是更大的挑战，其艰难程度甚至比当初行动管控令（MCO）时期有过之而无不及。
以房地产和建筑行业为例，在建筑材料价格高涨和缺乏人力资源等因素的拖累下，各个业者或多或少都在面临现金流紧张的问题。
事实上，根据房屋及地方政府部截至今年5月20日的资料，西马各地如今共有95个房屋项目被搁置，而当中26个是在2022年2月被列为搁置房屋项目，所占比例达到27%。
“病态”房屋项目增
另一方面，大马的“严重延工”项目（sick project）也显著增加。所谓的严重延工项目，指的就是那些建筑工程进度比预定落后了30%以上的项目。
这些严重延工项目的数量，在截至2022年4月30日时达到539个，比2019年4月30日时的328个项目，激增了64.33%。
建材涨价人力严缺
在疫情发生之前，地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题，已让业者们面临重重考验。如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战，很多中小型的业者都无法继续撑下去，从而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。
这些都直接显示出，房地产和建筑业者在如今这个经济环境中所面临的营运和现金流问题。
对此，如果想要确保这一不会进一步恶化和造成更大的经济问题，大马政府应协助减轻房地产业者的现金流问题，而政府的其中一个着手处，就是土著保留单位政策。
土著单位滞销 更多人买不起房
土著保留单位是一个长久以来一直困扰着房地产行业的政策，其立意原本是为了帮助收入水平不高的土著群体，能以较低的价格实现拥屋的目标。
但随着时代的变迁，以及有关程序和条件所衍生的众多弊端，这个政策如今非但在协助低收入土著群体方面的成效不大，而且还影响了发展商的现金流，更间接导致房价上涨和更多人买不起房屋。
这是因为，每个州属有各自的土著单位固打制，有的最高可达70%，而且这些固打制往往是全州统一，并非根据不同地区的人口分布来制定。
这样一来，很多土著人口较少的地区就会出现很多土著单位滞销的情况，但偏偏很多州政府又规定发展商须满足众多条件后，才能申请将土著单位释出和转卖给非土著。
条件苛刻过程冗长
这些条件一般包括：发展商必须在各大报章刊登广告、进行路演宣传和满足一定的等待时间后，才能向地方政府申请释出部分土著单位。
除了条件苛刻，申请释出土著保留单位的过程也相当冗长。这个过程依旧采取纸本申请的方式，而且需要经过不同官员的审批。
这不止制造了很多贪污的漏洞，也导致许多发展商等待了好几个月、甚至好几年后，还是无法将这些单位转售给非土著买家。
如此一来，发展商为了抵销长时间持有这些滞销土著单位的成本，就会把房屋项目的售卖价格提高，从而把这些成本转嫁到买家身上。
应设自动释出机制
由此可见，土著保留单位政策貌似是为土著买家提供买房的协助，但事实上却是适得其反，导致房价提高和更多买家难以买到房子。
所以，我建议大马政府应为土著保留单位制定一个标准的自动释出机制，以杜绝这些弊端和防堵任何贪污的漏洞。
在这个标准的自动释出机制当中，发展商应获允许根据项目的建筑进度，来逐步把无人问津的土著单位释出，比如达到50%进度时可释出15%，在交楼时又可再释出15%。
这样就可以解决申请时间不一定和潜在的贪污问题，同时也可减轻发展商在现金流方面的压力。
依人口分布制定比率
另一方面，州政府在制定土著单位固打制时，应根据不同地区的人口分布，来各别制定合理的比率，比如非土著人口占大多数的地区，就把固打制设在5%，反之亦然。这样才能对症下药，让这个政策发挥更大的成效。
总的来说，政府在实行任何政策的时候，都必须要有长远的目光，这样才能收获惠及全民的效益。
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