为迎接中国看房团大军 独家报道：苏韵鸰、李治宏
2013年柔佛依斯干达经济特区迎来首家中国房地产商投资项目，随后其他中资发展商如绿地集团及富力集团也纷纷进驻柔佛，也把邀请潜在购屋者集体出国看楼盘的营销策略引入大马，每天接待至少10辆巴士的看房团。
中国政府于2017年收紧外汇管制措施，禁止中国国民把人民币转换成外币，在海外购置房产，后来又遇上全球冠病疫情封锁3年，令看房团一再遭受重挫。
随着中国今年1月8日放宽防疫动态清零政策，中国人恢复出游，是否重新激活看房团的“风向球”？
《南洋商报》为此访问多家本地和中资发展商、旅游业者及地产中介师外，更亲自走访被外媒调侃为“鬼城”的森林城市，一探究竟。
疫情前“风风火火”，尤其是来自中国的看房团，是否已随着中国放弃清零政策和中国人大量恢复出游后，重新被激活？
答案是：会，但没那么快！
料第二季陆续升温
无论是发展商、地产中介或旅游业者都坦言，中国看房团不会马上一窝蜂地回来，但相关业者已在部署和酝酿新一波的看房热潮，而中国看房团最快会在今年第二季开始陆续升温。
然而，要在看房团大战中脱颖而出并非易事，为迎接未来可能大量来马的中国看房团大军，旅游业者与发展商联手调整营销策略，客制化旅游看房路线，准备再次“点燃”海外置产的热情。
森林城市区域副总裁沙鲁依占 森林城市区域副总裁沙鲁依占就预计，今年第二和第三季，中国投资者将陆续访马，恢复旅游看房团，第四季房产交易量会较明显增加。
他接受《南洋商报》专访时指出，疫情前的巅峰期，从中国到森林城市的旅游看房团，每天接待超过10辆巴士，销售中心几乎挤满人潮。
“当时平均一辆巴士，现场意向成交至少3至4组。”
他表示，面对中国实施外汇管制，旅游看房团次数一度锐减，即使今年初中国放宽清零政策，更首批20个试点国家，开放中国公民出国旅游包括大马，但暂时未见大批旅游看房团报名的迹象。
疫情转向直播模式
他指出，疫情期间，看房团转向直播模式，也有30至40%营销策略投放在虚拟现实技术（VR）让投资者浏览房源，不过大部分投资者更倾向实体看房，所以这些投资者始终会陆续来马看房。
马来西亚导游理事会主席梁伟光 尽管如此，马来西亚导游理事会主席梁伟光指出，目前国内还没看到激起大型旅游看房团的火花，导游仍持观望态度。
槟城旅业公会主席拿督林民利 槟城旅业公会主席拿督林民利也有相似的看法，并指目前来马的外国包括中国游客，主要以自由行居多。
KSK置地：恢复疫前水平
然而，在吉隆坡市中心发展8 Conlay高档房产项目的KSK置地（KSK Land）却“独排众议”，指中国看房团已恢复疫前水平。
KSK置地市场营销高级副总萧燕芬 负责中国市场的KSK置地市场营销高级副总萧燕芬说，疫情前每天都有2至3个看房团参观8 Conlay项目，而自中国今年1月8日重新开放以来，目前每天都有同等数目的看房团前来参观和买房。
她接受本报线上专访，受询及这些看房团的成交率有多高时说，中国人如果无意买房，不会特地来看房。
“例如一个来大马旅游7天的旅行团，抽出2天来看房的话，如果他们对买房没兴趣，就根本不会浪费时间这样做。”
KSK置地市场营销联席总监陈锼枫 KSK置地市场营销联席总监陈锼枫补充，8 Conlay买家60%是外国人，其余40%本地人。外国买家当中，大部分来自中港台，其他来自日本、韩国、新加坡和印尼。
受制签证及资金管制
产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙 产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙指出，中国看房团还未大举回笼有几个原因，第一是受制于出国签证，尤其是中国公务员，护照是交给政府，出国都要申报。
第二是中国仍实行严格的资金管制，中国人无法把大量资金带出国，资金无法出来，自然很难大量来马置产。
他指出，根据中国现有条规，中国人每年只能汇款5万美元（折合约20多万令吉）到海外，这根本远远不足以在大马买房。
“外国人来马只能购买100万令吉以上的房屋，而尽管20多万令吉足以当房屋首期付款，但中国人无法在本地银行获得房屋贷款。
“其他外国人在大马一般上也只能获得房价约50%的房贷额，除了新加坡人可以获得较高的融资额度，这是因为新加坡银行如大华银行和华侨银行在大马有分行，这些银行可以获取新加坡购屋者的资料和信贷记录。”
第二家园门槛太高
他指出，另一个主因是马来西亚我的第二家园计划（MM2H）门槛太高，来马置产的吸引力比区域邻国差。
“2018年，中国人占MM2H申请者45%、香港和台湾各占6%和2%。如果没有参与MM2H，怎样在马买房？因为中国人每次出境都需要签证，如果没有MM2H，就必须通过办理其他签证，例如学生签证、家属签证等入境大马。
“如果买了房产却无法入境，外国人包括中国人是不会买的。”
中国买房团未复热潮主因：
● 中国仍实行资金管制
● 大马吸引外资置产面对区域各国竞争
● 全球经济放缓甚至可能衰退
● 海外购屋者需求有所改变
大马产业对中国及海外购屋者吸引力：
● 外国人可100%持有永久地契产业
● 大马房价远低于中港台和新加坡
● 大马是宜居之地，尤其吸引海外退休人士
● 大马是中港大专生海外留学的跳板
直飞航班料迎看房团
马来西亚富力房地产开发有限公司副总经理徐杰 马来西亚富力房地产开发有限公司副总经理徐杰坦言，多个因素如全球经济走势、购屋者在后疫情时代的观念和需求有所改变，以及MM2H门槛过高的牵制，令中国购房团为主的海外看房团难以马上恢复到疫情前的热潮，但各国投资者对海外包括来马置产的需求依旧旺盛。
他接受本报专访时指出，亚航即将在3月28日重启中国广州直飞柔佛士乃航班，单程机票价格从1000人民币起跳(约644令吉)，相信会迎来“报复性”出游，刺激马中两国的旅游市场，连带的，看房团也会逐步来马。
允持永久地契具吸引力
萧燕芬和薛国龙异口同声的指出，大马允许外国人持有永久地契的产业，反观中国和香港没有永久地契产权，这是大马产业对中港两地购屋者最大的吸引力。
萧燕芬说，例如在中国，住宅租赁期是70年，商用产业则是40年。
薛国龙说，其次是房屋价格，大马的房价只有台湾约25%和香港的15%，也远比中国各大城市低。而且，在大马可以买到面积很大的房子，而在香港这根本是天方夜谭。”
选择繁多面积宽敞
第三是大马房产的选择种类繁多，尤其是有地房屋，在香港和中国大城市根本是“一屋难求”。
萧燕芬补充，大马产业的交易费用偏低是另一大优势。
主攻香港市场的陈锼枫说，香港人也很关注吉隆坡的楼房，尤其是房价远比香港便宜，房子的面积也远比香港宽敞，香港买家觉得物超所值。
“香港人觉得大马对他们很有亲切感，第一是吉隆坡华人圈子都是讲粤语为主，其次是吉隆坡的中餐例如粤菜，也符合香港人的味蕾。”
“鸡蛋不放同一个篮子， 森林城市也会把专注力投放在台湾、日本、韩国及东盟国家的投资者。”
沙鲁依占说，森林城市的看房团不仅专注中国投资者，新加坡看房团也因去年4月1日马新国境重开而开始恢复活跃，平均一天会接待一辆巴士的新加坡看房团。
他坦言，不少日韩家庭相当注重高尔夫球运动，而东盟国家如印尼、菲律宾及越南投资者，也纷纷表达为下一代教育与医疗，释出移居森林城市的意向。
同是中资发展商的徐杰同样表示，富力放眼的不仅是中国，而是包括日本、韩国和本区域的看房团。
他指该公司已通过线上和线下双管齐下的方式，与合作伙伴联手策划旅游看房团，吸引中国、日本、韩国、印尼等数十个国家投资者来马视察房地产项目。
他说，公司也特别成立车队，可为来马的海外投资者提供五星级地接服务，安排专车接送新加坡、吉隆坡和士乃国际机场入境的游客，并妥善安排旅游看房团行程。
“一般看房团趋向综合型旅游，不会太刻意长时间安排看楼盘，精准定位和客制化一站式的行程，包括新马四天三夜、三天两夜到两天一夜行程，同时让海外投资者入住富力的公寓单位，亲自体验双城生活。”
马来西亚华人旅游业公会柔佛州分会主席郑建全
看房团趋向个性化
“目前新的旅游看房团趋向临时非常规的旅游行程，与从前日常的路线规划有所不同，会根据不一样的市场需求，催生个性化看房团，如退休宜居、学校看房。”
马来西亚华人旅游业公会柔佛州分会主席郑建全表示，为吸引和满足后疫情时代看房者的需求，旅游看房团将迈入重新包装和整顿的阶段。
徐杰个人认为，未来的海外置业可能目的性更强、也更受高净值人群的青睐。他指出，根据目前国际学校的招生情况、大马第二家园门槛的提高、新加坡远程办公数量的激增等，便可见一斑。
他说，昔日的海外置产热潮虽然尚未恢复，但针对一些区位优势明显的地产项目，涨势依旧强劲。
曾承办旅游看房团的郑建全分享经验说，旅行社安排巴士载送从新加坡入境的中国游客前往开发项目视察，也有部分游客在吉隆坡入境，反观士乃国际机场入境的看房团并不多。
规划旅游行程为主
他指出，新加坡是旅游亮点，旅行社根据不同行程规划，但不会太“刻意”安排看楼盘，会策划1至2小时的房产导览后，再前往新山区旅游为主。
“广州入境的旅客，大部分以商务为主或自由行，而旅游看房团则吸引不少来自中国二、三线城市人民访马。”
他说，旅游看房团一般会鼓励在新山逗留两晚，体验本地文化活动和美食。
“中资发展商已陆续向旅行社索取报价，趋势与中国的国内销售息息相关，牵动岸外置产。”
他补充，该公会计划明年与中国广州旅游促进局携手联办，安排旅游团，让中国游客参与具备国家非物质文化遗产的柔佛古庙众神巡游盛会，见证超过百年文化活动。
不过，他相信旅游市场需时恢复至疫情前的光景，而中资发展商也把目光投放在印尼籍投资者，安排旅游看房团。
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）总会长曾爱珍
富豪置产目的地之一
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）总会长曾爱珍看好看房团趋势。
她表示，尽管目前旅游看房团还未复苏，不过随着中国开放国境，中国投资者也纷纷联络大马的房地产中介，预计今年中旬会陆续访马考察房地产。
她说，外籍人士特别喜欢大马的多元化和各族互相包容，还有聚集各国美食，有时还是找到不同国籍的食物，一解思乡情。
“海外工业进驻大马的需求量增加，一些中国或香港企业，每月会安排至少一趟看房团，除了考察本地的工业园，也会来马了解房地产发展趋势。”
她披露，海外的超级富豪一般把新加坡视为置产首选地，其实大马也是他们的口袋名单之一，来自中东国家的投资者会在夏季，来马数个月居住和视察环境。
“来自东盟国家的投资者如泰国、新加坡、菲律宾和柬埔寨，也对大马置产有一种蠢蠢欲动之势，而这些投资者以另一种形式，包括会展和看房团方式访马。”
