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中国看房团热潮 重激活了吗?

2023年03月5日

为迎接中国看房团大军
旅游业者与发展商联手

独家报道:苏韵鸰、李治宏

2013年柔佛依斯干达经济特区迎来首家中国房地产商投资项目,随后其他中资发展商如绿地集团及富力集团也纷纷进驻柔佛,也把邀请潜在购屋者集体出国看楼盘的营销策略引入大马,每天接待至少10辆巴士的看房团。

中国政府于2017年收紧外汇管制措施,禁止中国国民把人民币转换成外币,在海外购置房产,后来又遇上全球冠病疫情封锁3年,令看房团一再遭受重挫。

随着中国今年1月8日放宽防疫动态清零政策,中国人恢复出游,是否重新激活看房团的“风向球”?

《南洋商报》为此访问多家本地和中资发展商、旅游业者及地产中介师外,更亲自走访被外媒调侃为“鬼城”的森林城市,一探究竟。

疫情前“风风火火”,尤其是来自中国的看房团,是否已随着中国放弃清零政策和中国人大量恢复出游后,重新被激活?

答案是:会,但没那么快!

料第二季陆续升温

无论是发展商、地产中介或旅游业者都坦言,中国看房团不会马上一窝蜂地回来,但相关业者已在部署和酝酿新一波的看房热潮,而中国看房团最快会在今年第二季开始陆续升温。

然而,要在看房团大战中脱颖而出并非易事,为迎接未来可能大量来马的中国看房团大军,旅游业者与发展商联手调整营销策略,客制化旅游看房路线,准备再次“点燃”海外置产的热情。

森林城市区域副总裁沙鲁依占

森林城市区域副总裁沙鲁依占就预计,今年第二和第三季,中国投资者将陆续访马,恢复旅游看房团,第四季房产交易量会较明显增加。

他接受《南洋商报》专访时指出,疫情前的巅峰期,从中国到森林城市的旅游看房团,每天接待超过10辆巴士,销售中心几乎挤满人潮。

“当时平均一辆巴士,现场意向成交至少3至4组。”

他表示,面对中国实施外汇管制,旅游看房团次数一度锐减,即使今年初中国放宽清零政策,更首批20个试点国家,开放中国公民出国旅游包括大马,但暂时未见大批旅游看房团报名的迹象。

疫情转向直播模式

他指出,疫情期间,看房团转向直播模式,也有30至40%营销策略投放在虚拟现实技术(VR)让投资者浏览房源,不过大部分投资者更倾向实体看房,所以这些投资者始终会陆续来马看房。

马来西亚导游理事会主席梁伟光

尽管如此,马来西亚导游理事会主席梁伟光指出,目前国内还没看到激起大型旅游看房团的火花,导游仍持观望态度。

槟城旅业公会主席拿督林民利

槟城旅业公会主席拿督林民利也有相似的看法,并指目前来马的外国包括中国游客,主要以自由行居多。

KSK置地:恢复疫前水平

然而,在吉隆坡市中心发展8 Conlay高档房产项目的KSK置地(KSK Land)却“独排众议”,指中国看房团已恢复疫前水平。

KSK置地市场营销高级副总萧燕芬

负责中国市场的KSK置地市场营销高级副总萧燕芬说,疫情前每天都有2至3个看房团参观8 Conlay项目,而自中国今年1月8日重新开放以来,目前每天都有同等数目的看房团前来参观和买房。

她接受本报线上专访,受询及这些看房团的成交率有多高时说,中国人如果无意买房,不会特地来看房。

“例如一个来大马旅游7天的旅行团,抽出2天来看房的话,如果他们对买房没兴趣,就根本不会浪费时间这样做。”

KSK置地市场营销联席总监陈锼枫

KSK置地市场营销联席总监陈锼枫补充,8 Conlay买家60%是外国人,其余40%本地人。外国买家当中,大部分来自中港台,其他来自日本、韩国、新加坡和印尼。

受制签证及资金管制

产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙

产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙指出,中国看房团还未大举回笼有几个原因,第一是受制于出国签证,尤其是中国公务员,护照是交给政府,出国都要申报。

第二是中国仍实行严格的资金管制,中国人无法把大量资金带出国,资金无法出来,自然很难大量来马置产。

他指出,根据中国现有条规,中国人每年只能汇款5万美元(折合约20多万令吉)到海外,这根本远远不足以在大马买房。

“外国人来马只能购买100万令吉以上的房屋,而尽管20多万令吉足以当房屋首期付款,但中国人无法在本地银行获得房屋贷款。

“其他外国人在大马一般上也只能获得房价约50%的房贷额,除了新加坡人可以获得较高的融资额度,这是因为新加坡银行如大华银行和华侨银行在大马有分行,这些银行可以获取新加坡购屋者的资料和信贷记录。”

第二家园门槛太高

他指出,另一个主因是马来西亚我的第二家园计划(MM2H)门槛太高,来马置产的吸引力比区域邻国差。

“2018年,中国人占MM2H申请者45%、香港和台湾各占6%和2%。如果没有参与MM2H,怎样在马买房?因为中国人每次出境都需要签证,如果没有MM2H,就必须通过办理其他签证,例如学生签证、家属签证等入境大马。

“如果买了房产却无法入境,外国人包括中国人是不会买的。”

中国买房团未复热潮主因:

● 中国仍实行资金管制

● 大马吸引外资置产面对区域各国竞争

● 全球经济放缓甚至可能衰退

● 海外购屋者需求有所改变

大马产业对中国及海外购屋者吸引力:

● 外国人可100%持有永久地契产业

● 大马房价远低于中港台和新加坡

● 大马是宜居之地,尤其吸引海外退休人士

● 大马是中港大专生海外留学的跳板

直飞航班料迎看房团

马来西亚富力房地产开发有限公司副总经理徐杰

马来西亚富力房地产开发有限公司副总经理徐杰坦言,多个因素如全球经济走势、购屋者在后疫情时代的观念和需求有所改变,以及MM2H门槛过高的牵制,令中国购房团为主的海外看房团难以马上恢复到疫情前的热潮,但各国投资者对海外包括来马置产的需求依旧旺盛。

他接受本报专访时指出,亚航即将在3月28日重启中国广州直飞柔佛士乃航班,单程机票价格从1000人民币起跳(约644令吉),相信会迎来“报复性”出游,刺激马中两国的旅游市场,连带的,看房团也会逐步来马。

允持永久地契具吸引力

萧燕芬和薛国龙异口同声的指出,大马允许外国人持有永久地契的产业,反观中国和香港没有永久地契产权,这是大马产业对中港两地购屋者最大的吸引力。

萧燕芬说,例如在中国,住宅租赁期是70年,商用产业则是40年。

薛国龙说,其次是房屋价格,大马的房价只有台湾约25%和香港的15%,也远比中国各大城市低。而且,在大马可以买到面积很大的房子,而在香港这根本是天方夜谭。”

选择繁多面积宽敞

第三是大马房产的选择种类繁多,尤其是有地房屋,在香港和中国大城市根本是“一屋难求”。

萧燕芬补充,大马产业的交易费用偏低是另一大优势。

主攻香港市场的陈锼枫说,香港人也很关注吉隆坡的楼房,尤其是房价远比香港便宜,房子的面积也远比香港宽敞,香港买家觉得物超所值。

“香港人觉得大马对他们很有亲切感,第一是吉隆坡华人圈子都是讲粤语为主,其次是吉隆坡的中餐例如粤菜,也符合香港人的味蕾。”

“鸡蛋不放同一个篮子, 森林城市也会把专注力投放在台湾、日本、韩国及东盟国家的投资者。”

沙鲁依占说,森林城市的看房团不仅专注中国投资者,新加坡看房团也因去年4月1日马新国境重开而开始恢复活跃,平均一天会接待一辆巴士的新加坡看房团。

他坦言,不少日韩家庭相当注重高尔夫球运动,而东盟国家如印尼、菲律宾及越南投资者,也纷纷表达为下一代教育与医疗,释出移居森林城市的意向。

同是中资发展商的徐杰同样表示,富力放眼的不仅是中国,而是包括日本、韩国和本区域的看房团。

他指该公司已通过线上和线下双管齐下的方式,与合作伙伴联手策划旅游看房团,吸引中国、日本、韩国、印尼等数十个国家投资者来马视察房地产项目。

他说,公司也特别成立车队,可为来马的海外投资者提供五星级地接服务,安排专车接送新加坡、吉隆坡和士乃国际机场入境的游客,并妥善安排旅游看房团行程。

“一般看房团趋向综合型旅游,不会太刻意长时间安排看楼盘,精准定位和客制化一站式的行程,包括新马四天三夜、三天两夜到两天一夜行程,同时让海外投资者入住富力的公寓单位,亲自体验双城生活。”

马来西亚华人旅游业公会柔佛州分会主席郑建全

 

 

 

 

 

 

 

 

看房团趋向个性化

“目前新的旅游看房团趋向临时非常规的旅游行程,与从前日常的路线规划有所不同,会根据不一样的市场需求,催生个性化看房团,如退休宜居、学校看房。”

马来西亚华人旅游业公会柔佛州分会主席郑建全表示,为吸引和满足后疫情时代看房者的需求,旅游看房团将迈入重新包装和整顿的阶段。

徐杰个人认为,未来的海外置业可能目的性更强、也更受高净值人群的青睐。他指出,根据目前国际学校的招生情况、大马第二家园门槛的提高、新加坡远程办公数量的激增等,便可见一斑。

他说,昔日的海外置产热潮虽然尚未恢复,但针对一些区位优势明显的地产项目,涨势依旧强劲。

曾承办旅游看房团的郑建全分享经验说,旅行社安排巴士载送从新加坡入境的中国游客前往开发项目视察,也有部分游客在吉隆坡入境,反观士乃国际机场入境的看房团并不多。

规划旅游行程为主

他指出,新加坡是旅游亮点,旅行社根据不同行程规划,但不会太“刻意”安排看楼盘,会策划1至2小时的房产导览后,再前往新山区旅游为主。

“广州入境的旅客,大部分以商务为主或自由行,而旅游看房团则吸引不少来自中国二、三线城市人民访马。”

他说,旅游看房团一般会鼓励在新山逗留两晚,体验本地文化活动和美食。

“中资发展商已陆续向旅行社索取报价,趋势与中国的国内销售息息相关,牵动岸外置产。”

他补充,该公会计划明年与中国广州旅游促进局携手联办,安排旅游团,让中国游客参与具备国家非物质文化遗产的柔佛古庙众神巡游盛会,见证超过百年文化活动。

不过,他相信旅游市场需时恢复至疫情前的光景,而中资发展商也把目光投放在印尼籍投资者,安排旅游看房团。

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍

 

 

 

 

 

 

 

 

富豪置产目的地之一

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍看好看房团趋势。

她表示,尽管目前旅游看房团还未复苏,不过随着中国开放国境,中国投资者也纷纷联络大马的房地产中介,预计今年中旬会陆续访马考察房地产。

她说,外籍人士特别喜欢大马的多元化和各族互相包容,还有聚集各国美食,有时还是找到不同国籍的食物,一解思乡情。

“海外工业进驻大马的需求量增加,一些中国或香港企业,每月会安排至少一趟看房团,除了考察本地的工业园,也会来马了解房地产发展趋势。”

她披露,海外的超级富豪一般把新加坡视为置产首选地,其实大马也是他们的口袋名单之一,来自中东国家的投资者会在夏季,来马数个月居住和视察环境。

“来自东盟国家的投资者如泰国、新加坡、菲律宾和柬埔寨,也对大马置产有一种蠢蠢欲动之势,而这些投资者以另一种形式,包括会展和看房团方式访马。”

Categories意见

虚拟看房 要警惕“便利的陷阱”

2023年02月13日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

科技让你便利,
环境视察才最重要

产业发展商运用AR和VR科技的智能设备,来营销他们的房产。工业4.0时代更先进科技的发展和采用,改变了我们展开日常活动和做出各项日常决策的方式。

科技的日新月异——例如人工智能、大数据、机器学习、扩增实境(Augmented Reality,简称AR)、虚拟实境(Virtual Reality,简称VR)和区块链,以及高速宽带和几乎每个人都在使用的智能手机,如雨后春笋般涌现,推动了各种应用程式的开发。

科技不仅让我们的交流变得更轻松、更愉快,而且我们也习惯了当通信科技更快地立即和实时响应时的即时满足。 这包括用于个人活动与商业交易的科技,以及运用在产业领域的产业科技(PropTech)。

科技在产业领域的应用范围很广——从概念、设计、施工、智能、估值、智能家居的管理和营运,甚至行销。我们将研究技术在产业营销方面的应用,以及它对一般买家的影响。

冠病疫情确实加速了产业领域对科技的适应。在过去3年的一系列行动管控和封锁期间,许多人无法进行日常工作和购物交易,并转向新媒体。人们开始使用网购或电商平台进行交易,并进行视讯会议。

许多人最初感到不得不使用线上媒体,但在意识到足不出户,即可便利和舒适的使用后,现在越来越多的人将其作为执行各种任务和交易的首选方法。

运用AR和VR科技
加强虚拟促销平台

想要从市场上各类房屋中精挑细选的购屋者,总希望能在买房前或是实地参观示范屋之前,先了解有关单位的实用性。

如今,许多产业发展商已从最初只有展示房产项目和图片的网站,提升至广泛运用AR和VR科技的智能设备,大幅加强其虚拟促销平台的方式,来营销他们的房产。事实上,产业中介们也开始使用这类平台,好让潜在购屋者更容易“驻足围观”正在行销的产业单位。

在产业行销方面,VR科技可让人们通过与电脑模拟环境互动的方式,虚拟地查看和体验他们想要购买的房屋单位。AR科技通过在真实世界的模拟环境或周围环境中想象自己,增强了购屋者想象如何将有关房屋装饰成本身房子的体验。这加强了营销策略,更有效地产生销售。

用户可以使用智能手机与平板电脑等智能设备随时随地访问这个虚拟平台。由于这项科技有助于在购买产业时节省能源、时间、旅行和风险,难怪许多人开始使用它们。

科技只能帮助买家做决定,但买家始终须从不同角度来探讨有关房屋的基本面。

买家应注意,不要仅根据来自这些来源的信息与经验分享来作出购买的决定。

社媒助买家收集信息

通过社交媒体和互联网广泛传播的媒体,确实可以帮助潜在买家收集信息。

此外,它不仅可以成为“病毒”,但它也具有成本效益。

除此之外,YouTube评论和推荐视频形式的营销,也用于产生兴趣和购买前景。

这种方法对买家更具吸引力,因为它在更个性化的层面上与他们联系。

社交媒体充斥各种各类的资讯,让人们可以轻而易举的获取信息,不仅使世界的变化更快,而且更相互关联和相互连接。这可以塑造意见,并影响购屋者。

先了解房子所在地点
身临其境无法被取代

买家应注意的是,不要仅根据来自这些来源的信息与经验分享来作出购买的决定。毕竟,购屋是一项重大且长期的承诺。

更重要的是,购屋和过后在有关房子中的生活起居,是实实在在的活在现实当中,而不再是网络虚拟世界。

买房前,先了解有关房子所在的地点和位置,甚至是实地参观有关房子,尤其是,有关房屋是买来自住,而非买来投资出租。身临其境的实际体验,无法被虚拟现实设备取代,至少目前还是如此。科技只能帮助买家做决定,但买家始终须从不同角度来探讨有关房屋的基本面。

随着科技在产业营销中的协同作用及其在未来更广泛的应用,产业市场可以变得更高效和生气蓬勃。

然而,买家仍需展开精确的查询,并获取专业的建议,以确保他们想象中的梦想家园成为现实。

正如他们所说,“买家当心”——这个适用于任何买家的基本原则仍合时宜,买家在购买时务必小心。

Categories趋势

最新骗局:看房要先给订金

2022年03月16日

各位租客们,
看房,真的不需要先缴订金……

越来越多的诈骗犯招摇过市,这回是假扮房地产中介,还盗用其他房地产公司、中介的名字照片、执照号码等,在网上办得有模有样要招租,等到有人上钩要看房,竟说要收一笔“预付款”,看完房就可全额退还。

这样的新型诈骗发生在新加坡,根据《新明日报》,博纳(PropNex)集团总执行长林永福透露,近期公司中介收到租客的讯息,才发现有不法之徒在租房网站上“行骗”。

这些骗子们冒用公司的名义、中介名字、 中介执照号码、照片等招摇撞骗,并在联络栏放了骗子自己的电话号码,租客信以为真联络上后,被要求先给订金才能看房。

中介发现广告上的联络号码,和房地产代理理事会(CEA)网站注册的不同后而起疑心,然后假扮租客联络上对方。

骗子出示中介证件,让有意看房的租客预付1000元(约3000令吉)。

狮子开大口要上千元

据了解,有些骗子开价200至400新元(约613至1226令吉),还有人狮子开大头要1000新元(约3065令吉)。

而被骗的租客,给了钱后在约定的地点等了1小时半都不见人,自然也联络不上这骗子。

林永福指出,房屋中介不被允许处理现金交易,无论是买家还是租客,和中介预约时间看房时,不需要预先支付任何费用。

他提醒,在租赁交易中,租客若有意租房,必须向房东提出意向书(letter of intent)后,才预付一个月的按柜金,双方也须以白纸黑字签署租房协议。