黄伟益
产业管理顾问
槟州政府推出国内首个管制公寓短期出租的指南，有助于让公寓管理层遵循业主的意愿，来决定是否管制或允许高楼的短租活动。
至少，公寓管理层今后须更谨慎地应对短租业者的要求，同时以业主的基本利益为依归。
州政府的指南须依附在现行的法规，才能起着执法或取缔的效应。
这份指南的法定基础为2013年分层管理法令，以及地方政府之前针对酒店或客栈所制订的法规(By-Laws)，而管理层的执法标准则以共管机构或管理机构所制订的附加管理条例(Additional By-Laws)为基础。
根据2013年分层管理法令第70(2)条文，共管机构或管理机构有权以21天通告召开常年大会或特大，通过制订管理短租活动的附加管理条例。这个附加管理条例须以特别提案形式在大会提呈，并须获得至少75%有效票支持，始能通过。
有权赶住客罚业主
一旦获得通过，管理层有权针对违反附加管理条例的业主采取执法行动，包括有权把住客赶出去、对业主处以每次不超过200令吉罚款等。
由于公寓皆属于私人产业，附加管理条例就能授予管理层或保安人员所需的执法权力，让他们对付违法的业主。
若有业主继续罔顾管理层所制订的附加管理条例，共管机构或管理机构有权通过入禀分层管理仲裁庭，要求当局作出所需裁决来强行执法，或是更严厉对付一再违背附加管理条例的业主，包括针对其违法行为所引起的损失提出索偿。
我有幸参与槟州政府制订这份指南的过程，并针对如何管制公寓短租活动提出许多相关意见。当初引发州政府要制订这份指南的原因，就是看到州内一些公寓或高楼，甚至是平地的洋房或排屋，即使在行动管控令期间仍有许多人跨州跨县来入住，引发当地居民对生命安全之隐忧。
州政府的出发点是要全面管制所有高楼，包括服务型公寓、家居办公(SOHO)单位、商业单位的短租活动，随后再扩大并管制平地屋，包括围篱社区、保安住宅(Guarded Neighbourhood)内所谓民宿、爱彼迎（Airbnb）之类的短租活动。
总而言之，槟州是国内首个推出短租指南的州属，势将影响联邦政府及其他州政府纷纷仿效。
我们期望通过这种赋权予民的指南，让大多数住在其内的业主或居民共同来决定他们所住高楼的命运，同时一劳永逸解决他们所面对的长期苦恼。
1年租逾30天须获批准
除了获地方政府批准的服务型公寓之外，其他高楼若要允许短期出租活动，一年内则只允许经营30天，每次只能允许居住不超过3天，而每间房不得超过两名住客。
若要经营超过30天，就必须获得共管机构或管理机构所批准。此外，当局亦规定所有短期出租的经营者，还必须跟地方政府登记。
州政府规定所有短租经营者，必须每年提交报告予共管机构或管理机构，而管理层则必须把这些报告提交予建筑总监。
至于联邦政府或州政府所管理的廉价或中廉价组屋，以及人民组屋则完全不允许经营民宿或转作短租用途。
千万不要以为槟州政府所推出的短租指南，乃是没有执法效用的无牙老虎。
若要确保本身所经营的民宿不会面对法律追究行动，您就必须获取完整的指南，始能全面掌握整份指南的各项规定。
勿踩法律灰色地带
很多人对这份新的指南不以为然，甚至抛出诸多疑问，其中包括管理层可否不召开大会或制订附加管理条例，直接允许业主经营民宿或短租活动？
对很多人而言，这也许是法律灰色地带，也是许多人可以钻的法律漏洞。但是，大家千万不要忘记，即使是批准作为商业用途的大楼，不代表就能经营民宿或充作短租活动。
从法律角度而言，只有批准作为酒店用途的大楼，才能作为民宿或短租活动。
更何况，许多地方政府皆有制订管制商业活动或酒店的法规，授权地方政府对没有营业执照的民宿或短租活动采取执法行动。
早前，联邦法院对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，就清楚阐明即使地契注明作为商业用途的公寓，管理层依然有权管制或禁止民宿或短租活动。
因此，若管理层没有通过附加管理条例来禁止民宿或短租活动，这不代表业主就可以擅自经营民宿或短租活动。毕竟，管理层仍可以通过向地方政府投诉，要求当局介入并采取法律行动，包括将违法的民宿经营者提控上庭，严重的话甚至还会被判监。
一些人或许会担心若没有75%的业主反对，或者发展商因持有很大面积的产权，就会导致共管机构或管理机构轻易通过让民宿或短租活动经营下去。
但是，这乃是2013年分层管理法令所订下，用来通过附加管理条例的最低门槛，只要善用得当反而会变成对少数者有利的条件。这就要看你如何善用当中的技巧了！
