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筛选好租客 轻松做房东

2022年04月25日

独家报道:李治宏

屋主/房东和租客在签订租赁协议
时常犯的错误是什么?

出租房子或房间,如何找到准时交租金和照顾好单位的好租户 ,是每个屋主共同的期许。

租户或租客则莫不期望遇到好屋主或房东,租约过程顺顺利利,没有发生争议。

然而,租户和屋主之间的纠纷总是屡见不鲜,似乎也难以完全避免,问题出在哪里?该如何找到一个理想的解决方案?

对本身是屋主的房屋租赁平台Rumah-i联合创办人陈川会来说,如何避免或减少租房的纠纷,关键在于屋主和租户双方是否有建立互信,以及双方是否有签署一份对彼此都公平的租约,并遵守合约条款。

他指出,出租市场是个人为主,一般上,屋主和租户都对彼此很陌生,能否建立互信就很重要,双方要以诚相待,才能皆大欢喜。

“我认为屋主须秉持8字原则:己所不欲,勿施于人。如果屋主在对待出租的单位上,可以好像自住的房屋那样,这就是成功的屋主和租户关系。”

但口说无凭,要如何取信于人,建立信任,总要有一些依据,所以个人信用记录就显得格外的重要。

以Rumah-i租赁平台为例,它是一个独立的平台,可以作为屋主和租户之间的一个桥梁,让彼此建立联系和信任。

它所做的就是建立一个信用体系,包括用户的信用风险评估、屋主和租户对对方的评价,以及租金记录等等,这些信息让双方了解对方,并产生信任。

陈川会

陈川会:与信评机构合作
租赁纪录评估风险

那么,该如何对租户进行信用风险评估?

陈川会说,该平台与信用评估机构合作,由后者提供租户在中央信贷咨询资料系统(CCRIS)和信贷服务情报有限公司(CTOS)报告的纪录。从中可以知道,如果租户的信用风险系数高,还款能力就比较弱,反之亦然。这是其中一个可以提供给业主考虑的因素。

与此同时,每当通过该平台促成的一个租约结束时,屋主和租户双方都可在平台上给对方评价,到底对租户而言,有关房屋的住宿环境如何,而对屋主来说,则是租户在租用有关房屋或房间期间的品行如何。

有关信用评估报告纪录相当完善,包含租户在银行的所有贷款纪录,包括汽车贷款、信用卡交易纪录,甚至电话账单、Unifi账单等。

“我们也有租客付还租金的纪录,每个新的屋主都可以看到这些纪录,来衡量有关租户的还款纪录是否良好,才决定是否要出租屋子或房间给对方。

“若遇到一些租户迟还租金,我们会把迟还租金的租户名单呈报到平台,对他们的影响就是日后跟银行申请贷款会面对一定的困难,可以帮屋主追查租户的还租金纪录。”

信用评估双刃剑

他坦言,信用评估其实是双刃剑,有好有坏,但好处会比较多 。

毕竟我们是要提倡一个讲求信用的社会,如果租户的记录不好,就需设法改善。

他说,如果租户有心要租,当然要让屋主知道其过往纪录,不然口说无凭,要如何建立信任?

他指本地租赁市场还很原始,供应和需求都是个人提供,屋主和租户的素质都参差不齐,住宿的环境不是很理想。

“所以我们2019年成立Rumah-i时的想法就是要提供一站式服务的平台,以提高整个租赁市场的素质,并尽量把线下完成的租赁程序都搬到线上,把所有程序整合到一个平台上,通过一个平台解决整个房屋租赁的所有事宜,这会对租赁市场带来改变。”

租户多没捍卫权益

虽说现有法律更有利于租户,但很多时候,大部分租户都没有或不懂得行使法律上赋予他们的权益。这主要可归纳2大主因。第一,他们根本不知道,第二是他们觉得很麻烦。

陈川会指出,尤其是只租房间的租户,很多都是大专院校学生或刚毕业的社会新鲜人,他们大部分都不懂自己在这方面的权益,所以我们作为平台,有必要通过标准租约来保护他们。

“所以我个人认为,房东在这方面占据更大的主动权。为了有效的解决任何纠纷,租赁合约的条款就显得非常重要。”

例如在目前的房屋租赁市场,尤其是房间出租,有相当多的租户没有签署任何合约,但双方其实有必要了解签署合约的重要性,而且必须盖章。

电子租约保障双方

“Rumah-i 在租赁合约方面也有下工夫,将租赁合约电子化、标准化。简单来说,Rumah-i会提供一份标准的租赁合约,屋主和租户双方在Rumah-i的应用程式上签约,之后Rumah-i会拿这份合约去盖章。好处就是公平、方便又环保。”

陈川会解释,当初该平台会推出租赁合约,也是想到很多租房的租户和屋主双方都没有签署任何合约,并发生很多纠纷,而且对双方没有什么保障。

“我们的标准电子租赁合约是委任律师楼草拟的,当初也有比较过市面上各类租赁合约,而选择当前的标准合约细则,而且不会偏向屋主或租户的任何一方。”

随意过目就签租约

屋主/房东和租客在签订租赁协议时常犯的错误是什么?大家常有的迷思包括哪些?

陈川会指出,一般上,很多人都是随意过目租约就签署,其实这等同于轻易放弃自己的权益。如果可以的话,租户事前要求屋主先提供合约,让自己先过目,面对不合理的条款,就要求修改。

“像Rumah-i提供的电子合约,双方都可以在签约前先下载,绝对有充分的时间审阅,若其中一方觉得有不合理的条款,都可先做修改,再签署合约。”

拒上法庭宁“私了”

另一方面,在发生纠纷时,很多屋主和租户认为法律途径不是最好的选择,很多时候都选择私下解决。

“也许这是最快的方法,但却不是最恰当的方式。因为最终的结果都是偏向如何诠释。“作为租赁平台,我们时刻都强调签署租赁合约的重要性,并简化签署合约的程序,让市场知道,签署合约是必要的。”

线上签名不需要见面,只是必须先确认双方的身分,才进入签署电子合约的程序。

“我们的平台就是免费让屋主使用,通过平台找到租户后,双方其实不需要见面,就在满意对方条件的情况下在平台上签署电子合约,处理和解决整个出租房屋或房间的流程。

“在平台上出租的房间都有一个电子锁,如果屋主已接受某个租户,不必与租户见面,只需直接告诉对方房间电子锁的密码,租户即可使用有关房间。”

租户可以平台缴付租金,我们的系统就自动转账到屋主的银行户头。至于水电费,租户则必须自行缴费给水供公司和国能公司,而无法通过这个平台进行。

曹建益

Rumah-i如“润滑油”
曹建益:减少双方误会

在房屋租赁管理方面有8年经验的Rumah-i联合创办人曹建益说,屋主一般担心收不到租金、屋子欠水电费、屋子或房间遭到破坏等问题;租户则一般上担心屋子坏了,屋主没理会,屋主乱起租金等。

“我们的角色就是减少屋主和租户之间的误会和摩擦,就好像“润滑油”那样。

“我们会先审查租户的个人资料和背景,除了信用评估,就是他们的工作、收入等。”

即使一名租户不曾购屋,没有房屋贷款记录,Rumah-i也可通过CCRIS或CTOS的报告,了解他们的财务状况,例如信用卡还账记录等。

如果租户完全没有任何银行的交易记录,租赁平台就必须自行询问租户有关财务上的资料,例如知道租户在哪里上班,以减少拖欠租金等问题。

曹建益坦言,除了一些租户纪录欠佳,其实也是有不好的屋主,所以我们平台也会给予屋主一些忠告,协助改善屋主和租户 之间的关系。

“当双方发生纠纷,如果是普通的争议,我们可以帮忙解决。我们也会审查租户还水费和电费的记录。

“纪录不好的租户,可能无法租到租金较高的屋子或房间。”

减少租赁纠纷3妙招
1.准备一份完整清单

完整的清单对于提供屋主/房东财产的书面纪录至关重要。这可以保护双方在盗窃或损坏的情况下,和/或在租约结束时免受虚假索赔。

清单应详细并针对每个生活空间进行细分。它应包括:

●餐桌、床、椅子、沙发、电视、音响设备、冰箱、冷气机等家用电器和硬质家具;

●家居装饰,如百叶窗、窗帘、床单、床垫保护套和椅套;

●装饰品,包括墙壁艺术、盆栽和装饰品;

●永久性固定装置,例如风扇和灯;以及

●水表和电表读数。

详细记录所有家用电器的品牌和型号,避免大屏幕电视、洗衣机等高价值物品被类似但劣质的产品替代。如果发生电气故障,房东应掌握必要的详细信息,以方便快速检查和维修。

屋主或其指定的代理也应在签订租赁协议当天检查所有电器,确保它们处于良好的状态。

2. 拍照

很少人会拍下出租单位内的家具和摆设等的照片,但这其实可作为日后双方发生任何纠纷的“呈堂证供”。

屋主和租户可各自保存上述清单、照片和租赁协议的副本,以供相互参考。

一些单位可能会“按原样”出租,存在划痕和损坏,因此务必在移交前附上地板、墙壁和天花板的照片,以突出显示任何预先存在的缺陷。

即使出租单位没有任何瑕疵,照片也消除了对单位初始状况的所有怀疑。

由于双方都可以获得可接受的证据,房东不能不公平地扣除租户的押金。因此,逐一拍下屋内所有物品可能很麻烦,但有助于减少争议或纠纷。

3. 拟订护理清单

为防止损坏或故障,需要定期维护和保养。任务通常由租户和屋主分担,维护清单有助于清楚地概述每一方的责任。

租户的责任可能包括每半年维修一次冷气机,维护所有电器的状况,以及清理厕所和厨房的排水系统,以避免堵塞。

屋主通常负责较大的物件,例如修理出租单位内的家用电器,除非这些问题是由于租户的疏忽而引起的。

签署的维护清单清楚地定义了租客和屋主所认可的责任。在最坏的情况下,双方都可以参考它来缓和纠纷,提供解决方案并确保他们的权益获得维护。

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【租事顺利】租客别随心所欲

2022年04月12日

【租事顺利】系列7(完)

即便付了租金,
房子也不能随心所欲对待。

租客付出租金,在合约期间享有租用房子的使用权,即使如此,并非你想把房子怎样就怎样。

作为租客,保持干净、安全和卫生是基本的义务;还有和屋主之间关系,也有不同的层面需要照顾,你知道有哪些吗?

想要和屋主维持良好关系,不要成为屋主心中的野蛮租客,一些细节值得大家花点心思去了解。

如今,租屋市场过去主要是学院生、社会新鲜人、单身族和小情侣来支撑,但疫情后慢慢看到更多家庭租客。

全家人一起租房子,自然不会只租一、两间卧室,而是整间房子租下来。

勿随意分租

所以租客要照顾干淨卫生的不光是四面牆,还有房子内外的设施;要是屋主有提供各种家具和电器之类,租客也应尽可能小心使用。

有些人租下一间屋子,之后因为有家庭成员搬出去,就想说分租多出的卧室来帮补租金负担。

如果租约没有阐明,未经屋主同意,这是万万不能,否则很可能就会违约。

如果真想分租屋子一部份,建议和屋主商议,征得同意后才这样做。

不能随便装修

虽然你是把整间房子租下来,但毕竟房子不是自己的财物,别以为只要没有惊动屋主,可以随喜欢把房子装修或是加盖厨房之类的。

不要抱著自己出钱装修,反而是便宜了屋主的心态,就任意妄为。

未得屋主同意,租客不可以随意改变房结构和外貌,例如装修、扩建加盖或油漆。

如果屋子结构有些地方让你觉得不顺畅或需要改善,可以和屋主讨论是否可施工,如果屋主反对,即使是你出钱也不可以一意孤行。

诚信为重

有些屋主允许租客装修,如敲破牆身或加盖,但租期约满时,必须还原房子原貌,屋主一般会在租约加这一条款以保护权益。

租用期间,租客有义务要好好照顾房子,不能对损坏视而不见也不通报,更不应该把房子住得毁坏不堪再交还给屋主。

反正,要维持一段良好的租用关係,有商有量,坦诚相告才是上策,闹上法庭就太劳民伤财了。

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【租事顺利】损坏谁出钱修?

2022年04月8日

【租事顺利】系列4

谁给维修费,
这是“吵不完”的课题……

租来的房子有损坏或需要维修,谁该负责?

业主和租客很多还是搞不清楚。

事实上,不管是屋主或租客,双方都有义务和责任维持有关出租房子的良好状况。

首先,屋主必须提供完整、安全和适合居住的房子,这包括房子必须要有水电供应,还有为房子投保。

而作为租客,必须时刻保持房子清洁卫生,同时不随意改变房子结构和外貌。

不随意更动房子结构,基本会出现在所有租约,这包括未经业主同意,不可随意鑽洞、加盖或上漆;也要确保小孩或庞物没有破坏房子。

漏水、电线、门锁、铁门、窗子稳固、垉板和地砖平顺或是虫害等,属于房子的结构安全问题,是屋主的责任。

小事不妨自行处理

家具和家电齐备出租的房子,租客会认为这些家具和家电损坏,都该由业主负责。

如果租约有列明房子是连同这些家具或电器一起出租,也就是说租金已经包括使用这些东西在内,屋主当然有责任。

但如果是很小的事情,像灯泡坏了或水龙头漏水这等小事,租户自己动手比叫屋主来换更快和容易,而且涉及的钱也不多,何必大费周章。

要是结构性问题,像木地板受潮跷起、排水管诸塞、门锁坏了、铁门脱臼之类,难以介定是使用不当还是其他原因造成,这情况可能需要双方协商解决。

需要大修的东西,租客最好第一时间通知业主,让对方尽快前来评估,如果是合约没有阐明的东西受损,双方就要协谈费用和责任问题。

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买房,遇上恶租客死赖不走

2022年03月8日

新婚夫妻买房,
却遇上赖皮不走的租户。

开开心心买了新房准备入伙,但前业主的租户却死赖不走,即便断电断水也不愿离开!

这起本地事件的苦主是一对新婚夫妇,丈夫阿兹兰在去年底办好转名手续,打算在今年初入伙,但之前的租户竟然还未迁出,且经过多番沟通仍死赖不走。

警方抵达和租户交涉,劝告租户配合,惟屋内2只狗不断狂吠,以致众人无法进入屋内。

更甚的是,不愿搬走的租户还没缴电费,这位新屋主有新家归不得,被迫住在酒店,还得承担电费欠款。

无奈的他要求国能切断屋子电供,但租户不愿配合,加上屋内还有2只狗,国能工作人员无法进入屋内切断电供。

为此,阿兹兰只好报警请警方处理,警方尝试说服租户开门,但屋内仅有一名行动不便的女子,2只狗也不断狂吠,根本无法进行。

国能工作人员准备就绪,到阿兹兰屋子切断电供却受阻。

而且租户也“前言不对后语”,先是说自己不知道屋子被卖,也有按时缴租和水电费;而后又说前屋主确实已经通知并要求他搬走,但时间非常短促,他找不到新房子。

租户要求阿兹兰宽限多1个月,后者刚开始拒绝,因为自己和新婚妻子现在一直都居住在酒店,而后经警方协调,最终达成协议,租户必须在4月1日清空屋子并搬走,且不能破坏屋子,否则将采取法律行动。

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租户2+1押金,将交给政府?

2022年02月25日

租户缴付的2+1定金,
未来由政府保管?

房屋与地方政府部日前出台草拟的住宅租赁法令,并咨询公众的意见。此房屋租赁法旨在保障房主和租客的权利,寄望提供统一的房屋租约模板,并建立专有机构,来解决因为租房屋而发生的各种争议。

不过,大马购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙为EdgeProp.my撰写的专栏文章中提到,这项草拟法令当中有数项难以理解的部分,一些条例不仅不必要,而且还恐损及相关人士的利益。

  • 押金由政府收取

郑金龙指出,若这项住宅租赁法令通过,那普遍的2+1押金(2个月租金和1个月公用事业费用)将不是由房东收取,而是会存入一个还未指定的政府机构中。

未来,住宅租赁审计官将会获授权管理这些存在一个中立机构中的押金,以确保当局能够在之后解决房东和租户之间的任何冲突。

根据房政部报告的第36页,一旦租赁合约到期,也不需要扣除任何金额,押金就会退还给租户。若有任何纠纷,将提交仲裁庭处理。

但其实,若政府采取行动扣留押金,这可能破坏公众对政府的形象。

而且,“保留租金“这对租户可能有害,因为租户在换租的时候也需要支付同样的押金给新房东,租户可能还得忍受政府机构的”效率“和繁文缛节。

  • 抽样调查样本不足

郑金龙也点出,政府的调查人数仅有3119人,其中1104人是房东,另2015人是租户。

相较之下,这3119人仅占马来西亚总人口的0.009%,而且65%是租户,恐导致法令会更偏向租户利益。

再者,这项调查仅在雪兰莪、巴生谷和布城进行,忽略了其他州属。87%的受访者是马来族裔,其他族裔仅占13%。

而前房政部长拿督祖莱达曾说过,要特别关注遏制一些房东“种族主义“的行为,这次的草拟法令可能会”惹来一身腥“。

  • 信息模糊、缺乏数据

HBA认为,房政部的调查报告并没有提供一些关键信息,让该协会质疑其有效性和重要性。

这些信息包括了受访者是否涵括了各收入阶层、不同教育背景、国内外业主、不同类型的住宅、地契、城市和乡区,也不晓得问题是否偏颇、调查如何进行,这样的调查结果是否就足以作为指定新租赁法令的依据?

郑金龙认为这草拟法令有些部分令人费解,呼吁政府在制定任何租赁法令前,必须进行深入的讨论和研究,避免制造不和谐和社会问题。

有兴趣对此草拟法令提供意见者,请在2月28日前,前往 https://upc.mpc.gov.my 。

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房东租客们,自我保护机会到!

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怕租客偷电,一招解决!

2022年01月26日

房东怕租客偷电,
租客怕房东没缴电费。

你还记得这新闻吗?

担心来担心去,不如到国家能源(Tenaga Nasional)做一个简单的户头转名手续?

国能总商业零售长拿督梅格贾拉鲁丁

国能总商业零售长拿督梅格贾拉鲁丁发文告,只要在租赁期间,通过转名手续(Change of Tenancy,坚称COT),就可以由租户承全部的用电和缴费责任。

这样一来,租客不用担心房东没有缴费而导致“割电”,房东也不会担心租客偷电,造成损失惨重。

只要完成转名手续,屋主还可以在myTNB网站或手机应用程式,随时检视租户的用电和每月付款活动。

要如何申请呢?来看看以下两个方式:

方式1:线上申请

申请者可登录国能官网的>>自助服务平台<<,填写电子表格,呈交即可。

方式2: Kedai Tenaga

若想要线下申请,可以前往最邻近的>>Kedai Tenaga<<申请。只需要填妥申请表、业主或租户的申报表,以及身份证等身份认证文件,就可申请。

你可以在此下载表格和申报表:

如果是低压用户,手续费为3令吉,中压和高压用户则需要缴付80令吉;另外,还得支付10令吉的印花税,以及订金(金额胥视物业类别)。

梅格贾拉鲁丁指出,转名手续能帮助房东减少承担租户高额电费的风险。

一名71岁店主3年前通过仲介出租店铺给科技公司,殊不知对方竟改装电表偷电,一年半后悄悄搬走,结果店主被国能追讨将近70万令吉电费,怀疑相关公司是非法虚拟货币挖矿集团。

较早前,马华公共服务及投诉部主任拿督斯里张天赐指他们曾接获10宗类似投报,当中就有3宗涉及非法虚拟货币挖矿活动,共被追讨逾175万令吉的电费。

预知更多详情,用户都可联络国能关怀热线(TNB CareLine):1 300 88 5454,或是浏览>>国能线上预约平台<<登记预约。

Categories趋势

买不起就租吧!中价屋大热

2021年12月6日

放租2、3个星期,
就能找到租客!

当屋价让许多中产阶级“高攀不起“之际,越来越多人倾向租屋减轻负债压力,中等租金的房屋一旦房租,很快就能在短短几周成功找到租客。

房产出租平台SPEEDHOME总执行长黄伟明接受马新社访问时指出,现在租屋市场最热门的屋子是介于1000至2500令吉租金的公寓。

他解释,并非国人改变了拥屋的思维,而是城市生活是在难以负担屋价,中产阶级只好转向租屋。

他指出,在纽约等超级大城市,也有60至70%的人口是租屋。

“只要放租的房屋地点有人潮,加上全装潢或半装潢,大概2、3个星期即能找到租户,至于难找租户的房屋主要是地点偏僻,没有工作机会,又不靠近商业及学校。”

他补充,一些过往人潮非常多的学院区、机场区,因为冠病疫情的封锁措施而乏人问津,而屋主就必须增加附加价值,才能吸引到租客。

另一方面,黄伟明也透露,SPEEDHOME有约30%的租客因为疫情而陷入财务困难,但大部分都获得屋主提供租金折扣,有些甚至只收半个月租金。

Categories问诊室

犹如垃圾屋!能扣租客押金?

2021年10月28日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我将一间公寓出租给一对情侣,租约满后发现屋子非常肮脏,地板、厨房和厕所的瓷砖都是难以清洗的污迹,墙壁有画痕、家具也肮肮脏脏。

不满的我想用他们的订金作为赔偿,但租户坚持没有破损只是肮脏,不应扣押金。请问谁有道理?

Sherly


答:

Sherly,您好!

一般的情况下,租客必须在把房子还回业主时恢复原有的样子, 除了合理的破旧或损坏。

如果破旧或损坏的情况不合理, 业主是可以用押金来恢复原样的。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories问诊室

代理骗了我和租客!

2021年10月14日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我向来把几间公寓交给代理出租,但最近却发现代理骗了租客的钱,他告诉我对方只要短租1个月,但其实对方打算长租,还跟对方收了3个月的钱(首月租金和2个月订金)。

现在代理找不到人,我和这租客该怎么办?

谢小姐


答:

谢小姐,您好!

你可以在第一时间报警, 然后再向房屋代理协会举报。

至于你和租客的关系,你有责任把公寓租给租客,因为代理代表着你。

然而, 希望你和租客可以商量达成协议。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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现金是王道 招租要快狠准

2021年09月6日

独家报道:梁文清

2019冠状病毒病(Covid-19)疫情肆虐超过年余,
国内实施各种管控令及全面封锁,
打乱了各行业的营运,裁员减薪此起彼落……

建筑及房地产深受重创,甚至许多手握多间房产的投资者因疫情而慌乱,不知要抛售套现或是调整策略,让房产继续成为收入而非负担。

这次,财今对话特别邀来房产投资领域及相关人士,透过线上平台直播分享,为投资者分享实战经验与策略,同时分享国内现今房地产现况,助投资者找到正确方向。

此直播获得SPEEDHOME和《南洋商报》支持协办,并同步在各社交媒体平台播出。

王能杰(上左起顺时钟方向)、黄伟明、叶伟良及锺伟杰透过线上与国人分享疫情下的房地产投资策略与布局。

在疫情下被贷款压得喘不过气,而投资者或业主有什么解决方案或是策略,能迎刃而解呢?

失去租客的业主,又能如何快速将单位出租?毕竟,现金才是王道。

BRICKSMEN团队创办人叶伟良(Tony Yap)说,当去年3月份开始实施行动管控令,就有一部分人开始慌乱,但贷款问题,万变不离其宗。

现金流=租金-供期

“我一直提倡简单的方程式,即现金流等于租金减供期,这是每个有贷款的房产投资者都必须掌握的计算方式,因这能一眼看出,投资者是否面对现金流问题。若是负现金流,就说明租金少过供期,反之则是租金高过供期而握有现金流。”

叶伟良根据方程式提出解决方案,分别是开源节流、债务重组及提高租金。

“先从节流开始,可从供期方面着手,如延缓还贷或只缴付一半贷款等,即使有资金,还是建议申请延缓还贷。另外,就是债务重组,须谨记这将会导致每个月供期增加,但不失为解决方案,可助解决燃眉之急,但长远来说,加额还贷(top-up loan,再融资后,每个月贷款供款增多)是财务上的一个伤害。“

“而提高租金方面,则分为三大部分,分别是租客、产业价值及租金质量。”

他说,提高租金离不开寻找更好的租客或提高产业价值,让租客愿意付更多的租金,或是调整租金。

减租伤害在地居民

“更要了解现今出租市场趋势,若是减价出租会伤害当地居民、业主及自身利益,但‘非常时期要用非常手段‘,减价是最后一招,必要时亦可考虑日租或分租。”

他指出,时下凡事都应以短期目标为主,撑过3至6个月后,再看下一步。

他亦劝告投资者,当解决现金流后应深思,为何会被贷款压得喘不过气,是否买错产业,还是投资策略不对,或是个人财务状况没有控制好。

他建议多翻阅数据,加以分析再结合他人意见后,进一步消化,变为投资锦囊,但是在投资上还是要小心谨慎。

专家授数招  招租快而准

拥有14项产业及15名租户的Bricks Venture Capital兼Property Lab创办人锺伟杰(译音,Wai Kit)点出业主最大的烦恼,并授招如何管理产业及维持健康的现金流。

他说,只有2至3间房产出租,很多事情还可亲自处理,但超过5间便会因为各种琐碎小事需劳心劳力解决,而深感困扰。

他授招,可在同一个单位的几个租户中,挑选一个作为本身的“间谍”,当有任何事情,甚至是有租户忘了带门卡或是开门让修理员入屋更换一盏电灯,都能要求“间谍”帮忙解决,这方法非常有效。

因此,他总结管理产业需精明化,善用自动化系统管理产业。目前其拥有15名租户,年底可能还会额外增多9名。

他分享,购置产业前,就会制定多种出租策略,而个人较为倾向于出租房间,这将会减低投资风险,因相比整间出租退租的几率更为低,而且招租一间房间比一间单位较为容易。

此外,更要换位思考,以租户角度出发,自问是否愿意居住在这里,若是再以对的价格进场。

他解释,招租策略首要便是准,买房前做好功课及制定出租策略;第二则是要够快,须先比其他业主拿到钥匙及装修,以便能够更快地将单位投放出租市场。

他说,在疫情空窗期,单位无法出租,建议想办法为产业增值,如花点小钱重新将房间油漆及更换新家具,因人重视外在美,第一印象很重要,这将会提高点击率,出租率相对更高。

锺伟杰说,买房是一项长远投资,因此现金流非常重要,须守5至10年,若是想投资的产业在还没卖出去就已经在“烧钱”,就需谨记,买房前,先想好出租策略。

疫情未明勿加租

SPEEDHOME创办人兼总执行长黄伟明奉劝业主,采取以守为攻的策略,基于目前疫情未明朗,尽量不要提高租金,而是想办法留住租户。

他敦促业主勿因小失大,不要为了不舍得降价而失去租户,如原本租金为3000令吉,但不愿意折扣10%,可能最后也失去2700令吉的租金。减价出租不是问题,尤其是现在的情况。

“我们发现租户很在乎100至200令吉的租金折扣,举例:同区分别有两家租金分别为1300令吉及1200令吉的单位,但后者只用了1个星期成功出租,但1300令吉的单位过了两个月还是继续挂在出租平台上。”

但他说,不同的租客类型要有不同的策略,如排屋无需装饰,因这类租客都是从一个家搬进另一个家,但公寓的就需要有部分或全家具,因为公寓租客希望能拉个行李便能入住。

他说,目前最重要是是要有现金流,这才有保障。

迎合居家上班   多房单位受落

黄伟明发现,或许是因为居家上班,大部分租户都想要租赁多房间的单位,同时郊外房子的出租量也开始提高,这都是趋势。

“若以房间出租而言,主要地区还是落在八打灵、赛城及梳邦较为成熟的地区,这也是学生和专业人士选择的地区,因就业机会多和交通便利的优势。

“这也是买房时应纳入考量的因素,所以在买房前,必须做好租客策略。”

他认同要快速出租,首要是要有张漂亮的照片,其二是制定租客策略方面,要了解并满足租户的需求,以及投放在良好的出租平台上。

他分享主打雪隆区可负担房屋的SPEEDHOME数据,而这领域的需求还是很强劲,但去年3月份因为疫情而导致销售下跌80%,但今年管控令后则下跌40%,这有赖于线上看房的成功。

房价趋缓宜买房

叶伟良认为我国投资风气良好,因此投资是必须的,而最好进场的时间是昨天或以前,第二就是现在,目前房产有减缓的趋势,因此现在是买房时机。

他分享自身在08年踏入社会,那时大家想到的是几时购置第一间房,因为当时觉得一间公寓要价25万令吉是贵了,可是之后觉得是超值便宜,且薪资起伏没有太大,因此若继续下去,我国就会与香港及新加坡一样,宁愿租房也不要买房。

锺伟杰则认为任何时候都是对的买房时机,而永远最好时机都是昨天,但最重要是要做好功课,拥有一定基础以及了解风险,这是每一位投资者都必须做的事情。

他也点出,大部分投资者的通病都是没有做好现金流,没有了解每月贷款供期和潜在出租额来决定是否应该购置有关房产。

黄伟明认同两位说法正确,并说,买房要看本身的目标是什么,自住还是投资,若是前者,只要自己喜欢个人认为无所谓,但若是作为投资,任何时候入场都是高价位,而且房产长远来看,一定会上涨。

他分析,买房第一要从财务角度来研究,计算本身每月预算,若预算可让本身租赁喜欢的地方,并还可在郊外投资房产,简单来说,这块蛋糕就看自己怎么分配。

文良港落在市中心,租客类型不拘于学生。

有后备方案不怕失客户

疫情下,一些学生区房产无法出租,因学生无法回校上课,如文良港一带。黄伟明指出,当失去主要租户时,业主就要思考有什么后备方案可用。

他说,文良港落在市中心,就业机会良多且拥有很多不同类型的顾客群,因此业主可根据目标租户群的需求重新装修房间,并提供所需的必需品,还是有机会出租。

锺伟杰赞同并指出,文良港还是在吉隆坡内,只要业主花一点小心思再修饰单位,还是可以。

善用“杠杆”原理还贷

60岁要退休,但房屋贷款至70岁,接下来的10年该如何安排贷款供期或是在退休前将贷款余额清掉是较为理想的做法?

对此,锺伟杰指出,本身相信杠杆,若能够将手上资金投资在某一个地方,而回酬高过银行利息,个人会继续杠杆,因为若是将资金清还贷款,也只是省掉3%利息。

叶伟良完全同意并说道,投资无非寻求资本增值、回酬、被动收入以及保本,若是还清贷款较为安心,那么就去做吧!可是,站在投资角度,若是寻找到一个可让资本增值且回酬高过月供,即使3%亦好。

黄伟明则有不同的看法,他指出,对一个60岁的人来说,保本是最大的优先考量,因为任何投资都有风险,若是取得3%投资回酬,最好不过,但若是投资失败,那会是一个很大的问题。

他不反对可寻找更好的投资管道,但要知道不同阶段有不同的财务目标,因此还是要多注意。