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【租事顺利】租客欠租 别乱赶

2022年04月8日

【租事顺利】系列6

有时候,
请神容易,送神难……

虽然租屋法(Residential Tenancy Act)还没通过及生效,但万一屋主和租客发生纠纷,该怎办?

说是没有专司的法令,但还是有些可以用以指引处理租约相关纠纷的法令。

一般处理租用交易纠纷,主要会视不同的情况或纠纷性质,引用现有一些法律来解决问题,当中包括:

• 1950年《合约法》(Contracts Act 1950):主要针对租约冲突的立法。

• 1950年《特定救济法令》(Specific Relief Act 1950):如无庭令,屋主不可随意採用各种手段来驱逐租客。

• 1951年《遇险法案》 (Distress Act 1951) :相关驱逐事项;例如租客不愿搬离。

• 1956年《民事法法令》 (Civil Law Act 1956) :一般租金纠纷涵盖在此法。

• 普通法例/判例法:一般用于处理租用纠纷的总体框架。

以上现有法令对屋主和业主都有一些很基本的保障,对双方的义务也可以加以诠释。

提供适合居住条件是屋主最基本的义务,还要为房子投保火险或水险,同时要每年评估房子状况,确保安全居住。

法律多保护租客?

作为屋主,虽然房子是自己的,但出租后,也不能三不五时,没有通知或依合约条款,就擅自到访;多久前通知可以列在租约内。

屋主也不能未通知就赶租客搬离,更不可以随意丢掉租客的财物。

即使是租客欠租,屋主也不能强行闯入,换锁或做其他动作,例如断水断电等,来逼使租客搬离。

可能也是这样,很多人都觉得国内的法律是保护租客多过业主的。

至于房子毁坏等的维修责任等,最好在租约阐明各种细节,屋主不应过份坚持,全部毁坏都是租客使用不当造成,毕竟房子年久就会有损坏,要维修也是很自然的事。

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【租事顺利】损坏谁出钱修?

2022年04月8日

【租事顺利】系列4

谁给维修费,
这是“吵不完”的课题……

租来的房子有损坏或需要维修,谁该负责?

业主和租客很多还是搞不清楚。

事实上,不管是屋主或租客,双方都有义务和责任维持有关出租房子的良好状况。

首先,屋主必须提供完整、安全和适合居住的房子,这包括房子必须要有水电供应,还有为房子投保。

而作为租客,必须时刻保持房子清洁卫生,同时不随意改变房子结构和外貌。

不随意更动房子结构,基本会出现在所有租约,这包括未经业主同意,不可随意鑽洞、加盖或上漆;也要确保小孩或庞物没有破坏房子。

漏水、电线、门锁、铁门、窗子稳固、垉板和地砖平顺或是虫害等,属于房子的结构安全问题,是屋主的责任。

小事不妨自行处理

家具和家电齐备出租的房子,租客会认为这些家具和家电损坏,都该由业主负责。

如果租约有列明房子是连同这些家具或电器一起出租,也就是说租金已经包括使用这些东西在内,屋主当然有责任。

但如果是很小的事情,像灯泡坏了或水龙头漏水这等小事,租户自己动手比叫屋主来换更快和容易,而且涉及的钱也不多,何必大费周章。

要是结构性问题,像木地板受潮跷起、排水管诸塞、门锁坏了、铁门脱臼之类,难以介定是使用不当还是其他原因造成,这情况可能需要双方协商解决。

需要大修的东西,租客最好第一时间通知业主,让对方尽快前来评估,如果是合约没有阐明的东西受损,双方就要协谈费用和责任问题。

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【租事顺利】租房也要验收

2022年04月7日

【租事顺利】系列3

谁说租屋不用“验屋”?

买房子,交屋时必须小心检验,如果是向发展商买房子,还有保修期;买二手房,可以向前业主要求整修后才成交。

租房子呢?

即使是租房子,检验同样是很重要,绝对不可忽略的事。

当你一签租用合约(Tenancy Agreement),拎著行李搬进去,证明你已经“接受”租用单位的当时的状况。

要是搬进去后发现房子结构有问题或缺陷,也可能是连同一起租用的家具、家电和设施有毁坏,才来要求屋主处理,又麻烦多多。

更严重的是,搬进去后发现有缺陷的部份,如果合约没有写清楚当时的情况,又或是合约根本没有阐明相关的维修责任。

租约列明维修条款

如果又不幸的遇上一位麻烦又计较的屋主,可能又是一番折腾。

这时候,一切权益和责任就要看租用合约的条款,才能断定维修的责任。

换言之,立定合约时,维修条款都要都小心检视,觉得不妥的就要协商,一经签署合约,所有权益和责任都必须依合约内容为依归。

检查维修条款的同时,租户应该要确保合约对房子现况的描述清楚和正确。

尤其是连家具和家电一起租用的单位,屋内有几件、什么家具和家电,还有现况如何,都要一一列清楚。

如果有损坏需要修好的,最好也列一张清单,写好至何时要修好等等。

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【租事顺利】好租约必备条款

2022年04月7日

【租事顺利】系列2

条款越细,
越少纠纷!

市场期待的租屋法(Residential Tenancy Act)还没提呈一国会,直到生效可能还需要好些时间。

目前,严格来说,我国没有针对租房的法律诠释和保障业主及租客的利益。

屋主和租客最大的责任诠释和保障,最好的指引就是双方签订租用合约(Tenancy Agreement)。

租约,是保护业主和租客双方的契约,所以拟定一份完善的租约,对屋主或租客都非常重要。

这份契约必须概况房子详情、租金、押金、屋主和租客的法律义务和责任、发生纠纷时的责任、租用期间的各种条规或限制。

详尽的租约,应该要涵盖各种在租约期间可能会发生的事或情况,越细腻越清楚就可以越少纠纷。

以下是一般租约基本应该要纳入的事项,方便大家参考:

● 房屋详细信息:房子种类、地址等等
● 房子现况:有无毁坏或扩建等
● 租用期限:生效期开始和结束
● 续约条款:约满后是否自动更新
● 租金:每月多少,是否涵盖管理费等;多久可调涨一次
● 押金:收多少和用途,是否和何时归还
● 付租:几时和如何支持租金
● 屋主提供的物品:如水电、电器、家具
● 屋主的责任:包括修理屋身、毁坏家电、家具
● 租同的责任或义务:如可不自意扩建,交还时要复元原貌

此外,一些比较详细,可考虑纳入的事项包括:

● 逾期付租金会有罚款
● 可否转租和相关条款
● 修维费谁负责和范围
● 退还押金细节和条件
● 改变租约条款和条件
● 水电、管理费和税务义务
● 特殊条款:如是否可吸烟、养宠物、招待亲友、使用物业便利设施

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