2023年02月24日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
买到了拍卖屋，发现屋内竟然还有住户。住户坚持自己和房东有2年合约，还有白纸黑字。请问这样的情况，租赁合约算是合法吗？我必须要履行吗？
Wen Jye
答：
Wen Jye，您好！
根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”, 金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业仍有业主或租户，成功标获者必须本身亲自和业主或租户讨论如何配合。
如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。
2023年02月17日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我住在公寓每天都被楼上租客（大人与小孩）的吵杂声跑跳奔跑“碰碰碰”之类声音干扰不分昼夜。离谱到有时最迟半夜12、1点或最早凌晨6、7点开始。
这严重的影响到我们日常作息，我们都需要上班，很多时候在休息或睡着都会突然被那声音吓醒。假日没做工在家也会被这吵杂声打扰，很辛苦反感、可是很无助。
我们本身是屋主没打算搬或卖，这公寓刚建好3年，入住1年也被干扰了1年。已经有向该屋主本人投诉了无数次，现在屋主完全无视我们，已读不回复信息。
也去management Office投诉了很多次了，最后也叫我们自己解决。他们有尝试去敲门，可是租客在家完全不开门 。
我们不懂还有谁可以帮到我们，或什么机构团体可以联络解决到这问题？
Joo
答：
Joo ,您好！
根据2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段。凡是用于住宅用途建筑物内的个别单位或共用空间的电器、电子设备、电子器具、机械器具、器械、以及任何乐器，应在晚上11：00后保持小音量。
任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。
2014年马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文：“ a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia” 中表示，市区民居建筑可接受的声音响度：
1） 日时不超过 60分贝
2） 夜晚不超过 50分贝
需先测量，如果超标，才有采取律法行动的立场。
2023年01月29日
踏入2023年，您是计划买房还是租房呢？你心目中的房子价位或理想租金又是多少？
我国在2020年3月份开始实施行动管控令，随着管控令结束，房地产于2021年第4季度重新开放，市场上出现更多营销及刊登广告活动，购屋者或投资者可自由选看物业。
根据2023年马来西亚房地产中介师协会（MIEA）房地产市场情绪调查显示，这个趋势一直维持至2022年12月。
因此，马来西亚房地产中介师协会预测，今年房地产市场将会扩大和增长。
此外，根据国家房地产数据中心（NAPIC）去年第一至第三季度的数据显示，去年的交易量达29万3206宗，成交量较2021年同期增长46.86%。
MIEA总会长曾爱珍说，调查也发现一些有趣的事实，有助房地产中介了解去年全国各地卖家、买家、房东及租户的情绪，让受访者掌握今年房地产的表现。
调查显示，受访房地产中介对今年的房地产前景表示乐观，尤其随着新政府执政，采取措施发展经济，并试图抑制通货膨胀，促使国家政治局势趋向稳定，因此人们普遍认为，房地产今年会有良好表现。
“这一切将协助建立终端用户与投资者之间的信心。”
55.7%中介认为租金会涨
租赁方面，2022年潜在租户的查询水平显示，55.7%受访中介认为租金会增加，27%则指出保持不变，以及11.3%认为租金会下跌。
查询数量强劲增长，这显示在管控令后，租金可能受到以下因素而取得增长：
1.现有租户搬迁至其他地点
2.跨州工作
3.延长租期
4.新房造价高，影响购屋能力
5.一些人在管控令期间出售房屋，以实现投资，从而出租
6.年轻专业人士因市场的不确定性而选择租房；事实上，近来出租物业越来越受欢迎
这项调查得出的结论是，从购买成为出租；这些数据亦指出，同比2021年，去年查询的数量有所增加。
人们普遍认为租赁市场会表现更好，过程更简单，预付款更少，短期承诺是促使许多人选择租房的部分原因 ，其次是许多进入市场的年轻人选择租房。
42.6%指租金维持不变
2022年的租金变动方面，有33.9%受访者指出租金会增长10至20%，42.6%则认为维持不变，以及10%认为租金会下调10%。
而去年租金增长介于10至20%，这是可接受的幅度，因为出租物业的需求不断上升。
无论如何，大部分受访者表示，租金维持不变，这可归因于大多数屋主希望房屋有人居住，而不是空置。
房地产市场也处于复苏模式，房东会以一个克制的心态来增加租金。
租金料维持不变
另一方面，2023年的租金调整幅度，就有35.7%中介预测租金会上涨10至20%，47%认为维持不变，以及17.4%认为租金会下跌10%。
受访中介当中，大部分认为租金维持不变，这也反映出2022年的情况。
有趣的是，35.7%受访者认为，随着某些地点的房产需求增加，导致租金上涨；只有小部分受访者认为，在一些需求低的地区，租金会下跌10%。
2023年整体租赁市场显示，67%受访者认为出租市场会更好，25.2%指维持不变，以及7.8%认为会疲软。
2023年01月26日
国行3次调高隔夜政策利率（OPR），以应对不断上升的通胀压力，这将对借贷成本造成直接影响，大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀认为，或将影响购屋者的消费决定。
他指出，尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风，全球经济在阴霾笼罩之下，虽然速度较为缓慢，但我国仍然会复苏。
“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏，因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”
为了推动产业领域的发展，关键举措应该是引入绿色激励措施，他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。
他表示，在产业市场对环境、社会与监管（ESG）框架的意识和采用越来越普及化，这有助推动可持续房地产的价值向前发展。
随着我国产业市场将迎向复苏，租赁市场预计将在今年保持积极态势，具有升级功能的新竣工项目，预料将比老项目吸引更多租户。
大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出，在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大，以及跨国公司接受混合办公模式之下，导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。
她表示，在租赁活动日渐活跃下，雪州的办公产业市场保持弹性，尤其是在显著位置的A级办公楼。因此，相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主，业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。
她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出，在经济活动恢复正常及国门重开下，我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。
“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高，纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点，而金融机构也开始引入绿色融资机制。”
她提及，由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持，我国经济继续保持强劲增长势头。
柔新捷运系统料催谷地产市场
另一方面，大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说，尽管高层房产市场仍然低迷，去年下半年也没有推出新项目，但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统（RTS）项目，预料今年杪的市场情绪将转为积极。
“去年下半年，新山活跃的租户流动和商用产业扩张，明显增强了柔州的商用产业市场，而工业产业领域则全面保持强劲，特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”
此外，大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示，沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加，部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高，而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。
他提及，随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复，游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。
2023年01月14日
租客不仅不爱惜住所，还大搞破坏！
房子出租最担心就是遇上不爱干净的租户，活生生将一套房子变成“垃圾场”！屋主真是太倒霉了！
一名屋主在“ I Love Tanjong Karang”脸书专页发帖，展示数张位于丹绒加弄11里的房屋，租户退租后房屋的惨状，从照片中可见房屋环境卫生恶劣，四处都是垃圾，即使只是观看照片，仿佛也可闻到难闻的气味。
根据《mStar》报道指出，该名租户获得雪州穆斯林捐献机构（LZS）租金援助，但在退租之前把房屋搞成垃圾场，屋子里也有多处不规律的损坏。
屋主表示，该名租户不仅将其房屋搞脏，也不缴付水电费，甚至拨打电话给对方也不接。
此贴一出即迎来网友热议，大家在同情屋主的遭遇之际，也批评租户的行为，在获得雪州穆斯林捐献机构帮助后不懂得感恩，没有做好卫生管理。
有网友批评该租户穷到没有财产，连最基本的礼貌也没有了；有者不理解为何总是一个”配套“即又穷又脏，尽管不是所有穷人的房屋都这样，但大部分贫穷或住在贫穷区的人，他们的房屋都是又脏又乱。
雪州有超过1万6000户贫穷家庭获得雪州穆斯林捐献机构租金援助，当局在脸书发文对业主的遭遇感到遗憾，并表示会对相关租户采取行动，促请业主向当局提出投诉。
当局也表示，业主可到官网做出官方投诉，当局会终止租赁并停发租金援助予该租户，同时提醒所有接受援助的受惠者，必须对自己租赁的房屋负责任。
2023年01月9日
拿督郑金龙
购屋者协会名誉秘书长
对希望一圆居者有其屋梦想的人们来说，政府兴建的人民组屋（PPR），只是他们暂时的居所。
政府的目标和愿景，是为那些打算先存够钱，以购买自己梦想家居的人民，提供一个临时的住处，人民组屋是在这样的背景下诞生的产物。而且，人民组屋必须只能由相关的政府机构出租给有关人民。
因此，租住人民组屋的人民，不应将它视为永久居所，而应将其视为在买房之前过渡时期的住处，以便在他们努力寻找长期居所的同时，先暂时安顿好家人。
租户的资格
在吉隆坡联邦直辖区，这些人民组屋是由吉隆坡市政厅所拥有。隆市政厅以每月124令吉的象征性租金，出租这些单位给家庭月入3000令吉或以下的家庭。每个单位有3间卧房和2间厕所，总面积为700平方尺。
这些人民组屋的租金如此低廉，是因为获得当局的补贴。 当人民组屋居民的经济状况改善时，他们可以积蓄购买新房屋或搬到更好的地方。这些符合条件的租户，应获得优先权，以购买廉价房屋、中价房屋或其他可负担房屋。
人民组屋单位的租赁协议明确禁止租户转租房间，甚至将整个单位转租给他人。被发现违约者将收到州政府或地方政府终止租赁的通知书。
人民组屋是供自住，而非“转租”
人民组屋租户在取得该组屋的租用权后，理应自住，直到他们改善经济状况才搬走，并让在“等候名单”上的其他人民接手有关租用权。那些为了牟取私利而分租其单位的租户，已违反有关租赁协议，因此应被驱逐，当局应该毫不犹豫的执法。如果没有严厉执法，这些人民组屋最终会落入一些唯利是图的人手中，这些人只会把单位转租出去牟利。
他们表现得犹如业主或房东那样，把人民组屋的一些卧房分租给外国人，以及那些从乡区搬到城市的单身人士。事实上，人民组屋“租来租去”的问题并非新鲜事，这类现象已存在多年，但看来执法行动似乎缓慢，甚至某些时候因“外来”干预而受阻。这一切都是因为少数租户的贪婪，他们想从中赚快钱。
这违背了当局建造人民组屋，让穷人“有瓦遮头”的初衷。人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。 人民组屋旨在为在快速发展的吉隆坡找到工作的有需要人士，提供一个栖身之所，而非沦为投资牟利的工具。
购屋者协会一直呼吁更严厉地执行现有条规，以确保廉价屋和人民组屋单位不会转租给第三方，并分配给正确的目标群体。当局应严打那些利用此类社会房屋计划牟利的人。 它应审查那些滥用这些福利的人。 当局可从拥有高价轿车和脚踏车，并安装Astro卫星盘的人民组屋单位业主，鉴定这些人是否涉嫌滥用单位牟利。
经济状况调查与退租政策
租户应通过“经济状况测试”，让当局衡量他们的收入是否符合继续获得人民组屋“施舍”的条件。有关当局的特定委员会，应每3年检讨一次人民组屋租户的租赁资格，因为有关租金其实是获得当局补贴，份属一种社会福利。此举可确保不符资格的租户无法逾期居住，并应逐步转组给其他符合资格的家庭。有关当局应展开”挨家挨户”的突击检查，以核实有关人民组屋单位的租户是否合格。当局应采取严厉行动对付滥用人民组屋单位者，这包括施加高额罚款，甚至直接驱逐有关租户，好让应得者入住。
据我们了解，排队轮候租赁人民组屋的人众多。因此，当局必须严厉执法，不再租给不符资格的人，腾出有关单位给更应得的人。
那些已不再符合资格的人民组屋租户应坦诚相对，主动放弃租用权，这样有关单位才能转租给真正合格的人。
租用与拥有人民组屋
根据记录，人民组屋分为两大类：PPR“Disewa”（供租用的人民组屋）和 PPR“Dimiliki”（供拥有和自住的人民组屋）。
根据国家房屋局官网，PPR ‘Disewa’是于2002年2月推出，其目标是以每月94至124令吉的租金，将单位出租给低收入群体。
另一方面，PPR ‘Dimiliki’ 的推出，是为了让B40群体能以3万5000令吉（大马半岛）和4万2000令吉（沙巴和砂拉越）的价格，购买这些单位。
错开那些要转换成“先租后拥”单位的人民组屋
政府应检讨某些人民组屋单位，将其转换为“先租后拥 (RTO)”单位，以使这些租户能通过该计划购买他们的单位。
请注意，任何出售给购屋者的单位，都须确保购屋者获得单独的分层地契。有关单位的管理和维护，将在分层管理法令及其相关法规下进行，因此，联合管理机构/管理机构的成立开始发挥作用。
通过这些举措，租户将更加积极主动，让他们的社区成为一个更好的居住环境。这些人民组屋被发现维护和管理不善，因为租户只将他们的单位视为出租空间。 目前，许多租户都懒得照顾周遭环境，因为他们对最终变成贫民窟的单位没有归属感。 如果年轻人没有在有利的环境中成长，将带来社会问题。
据新闻报道，亲善人民组屋（PPR Harmoni)租户将有资格通过先租后买计划，以每单位3万5000令吉的价格购买有关单位，而当局在此计划下总共出售590个单位。此举广受大家欢迎。
“先租后拥”成功的秘诀
购房者协会（HBA）原则上支持“先租后拥”计划，如果此计划确实能帮助人民，特别是中低收入群体购买他们的首间房屋。
在目前高房价加上生活成本扬升的情况下，大多数人民尤其是低收入群体，甚至中等收入阶层，都觉得购买他们的首间房屋非常困难。 对于年轻一代和单一收入家庭来说尤其如此。
购屋者协会过去曾呼吁将“先租后拥”计划扩大至包括M40群体（中产阶级） 。传统上，“先租后拥”计划是以公共房屋计划的形式，专为低收入群体、城市贫困群体或B40群体而设。
由于房价上涨和生活成本扬升，即使是家庭月入中位数为6275令吉的M40群体，也发现要购得心仪的房子是一大挑战。
购屋者协会认为，为M40制定“先租后买”计划，将协助国人实现居者有其屋的梦想。
一个典型的“先租后拥”计划，应是让国人以较低的入门成本来拥有心仪的房子，因为在此计划下，租户无需支付10%首期付款来拥有房屋，而房屋租约涉及的法律费用和各项印花税，一般上比房屋贷款协议和房屋买卖合约的律师费和印花税来得低廉。
租户只需支付保证金（通常是最多2个月的租金）及一些水电费的抵押金，即可马上租用有关房屋，并拥有一项选择权，以在将来买下该房子。租户每月支付租金，而当他已有经济能力买下有关房产时，就可行使上述选择权，支付每月房屋分期付款。
“先租后拥”计划要成功推行，必须具备以下条件：
● 房屋价格
房屋价格须根据今天的价格，而不是未来5年的市场价格来锁定。这是因为房价的增幅，通常高于通货膨胀率或薪金的升幅。如果未来物业价格将以届时的市场价格为准，租户/有意购买者可能无法负担。
● 每月租金（在执行购买选择权之前）
此类房屋单位的月租（在执行购买选择权之前）应低于当今市场租金行情，或相等于房屋贷款每月供期。 此外，应预先说明租金和任何后续增幅。
● 保障租户和业主
只要租户按时缴付每月租金，业主就须保证租户在租约期限内有权使用该物业。业主/房东不能任意驱逐租客/购屋者。 同时，如果租户/买家违约，房东须能驱逐有关顽固的租户/买家。
● 租户全权决定是否行使购买选择权
租户不应有法律义务购买该产业。 如果租户无意行使购买该物业的选择权，业主须允许租户根据须提前阐明的条款，继续租赁该物业。 如果租户希望行使购买上述产业的选择权，则业主不得拒绝。
● 执行购买选择权后的义务
业主必须在租约上阐明，租户行使购买选择权时所需支付的任何款项数额，以及修正后的每月付款。一旦租户行使购买选择权，买下有关物业，预计每月付款会更高，因此业主必须明确告知租户修改后的每月付款金额，以便租户可在知情的情况下，决定是否行使该选择权。
购屋者协会促请大家仔细筛选“先租后拥”计划的所有参与者，以确保它真正为预期的目标群体提供上述便利。 此外，购屋者协会要求有关方面进行定期检查，以确保此类“先租后拥”单位不会被转租出去。
由于国内目前仍有大量滞销房屋（从拿到住用证日算起9个月仍未售出的房屋），购屋者协会呼吁政府和私人发展商把这些滞销房产纳入“先租后拥”计划下，此举除了有助于为纾解发展商的现金流，也可为“先租后拥”参与者提供现成的房屋。
2022年12月3日
租户采取“非法手段”在电表上做手脚来“偷电”，但负上民事责任的却是房东？
那是因为房东少做了一件事！
执业律师刘健辉在《南洋商报》的“商法律”专栏中提到，如果出现偷电行为，国家能源（Tenaga Nasional）只会向电表登记用户（Registered User）采取法律行动。
什么样的法律行动呢？
根据马来西亚1990年电力供应法 （Electricitysupply Act 1990）第37(1)、(3) 和 (14) 条文规定，篡改电表、不诚实用电和损坏任何电表等行为构成犯罪，可处以罚款或监禁或两者并罚。
该1990年法令的第38(3)至(5)条文规定，除其他事项外，被许可人有权对注册用户提起诉讼，要求赔偿因其所述违法行为造成的收入损失、成本和开支以上。
“没住、没用”，不是理由！
也就是说，“注册用户”就是最关键的。ThomasThomas@Mohan a/l K Thomas v Tenaga Nasional Berhad & Ors [2017] MLJU 70 的案件中也显示，即便身为屋主的你没有偷电，但只要“注册用户”是你，那就是不可抗辩的理由！
在这个案件中，上诉人提出的其中一个上诉理由是“乱搞”电表的肇事者是其租客并不是他，因为他不是该物业的占用人或使用者，因此也不是电力的消费者。
但是，却被上诉庭驳回了上诉并且上诉庭也借此机会确认了注册用户必须为此附上责任——因为与国能公司签署电力供应合约的是他而不是其租户。
房东要保护自己，那把房子租出去的时候，最直接的方式还是直接割让，或者是转让电表的“注册用户”，那就不需要担心租客偷电，责任却是你背了！
怎么处理呢？来看贴士：怕租客偷电，一招解决！
如果你不幸成为如同Thomas案件中的房东，你的另外一个方式是对租户提起第三方诉讼，并要求索取赔偿。
2022年08月22日
报道：李治宏
打从去年10月取消跨州禁令，加上传统年终销售旺季的刺激，疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹，目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。
然而，国内商场每年都在增加，今年下半年，巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张，势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。
新商场会否将拉走不少租户和购物人潮？现有商场又将如何应战？
商场复苏前景看俏
尽管面临通货膨胀压力和经济放缓，去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应，加上国门重开，外国人入境不必再检测，预计将有更多外国游客到访，都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。
加上经济全面重启和处在复苏的轨道上，就业市场开始回温，私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。
马零售调查行（Retail Group Malaysia）就已大幅度调高零售业今年的增长预估，从原本的按年增长6.3%，大幅上修至13.1%。
人流量恢复疫前水平
为此，我们可以看到不仅有更多商场陆续开张，也有更多的国内外零售业者，尤其是饮食业者加入战围。
在这情况下，巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位，因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户，但仍有许多新的租户争着入驻。
这些商场的人流量已恢复疫前水平，销售业绩也正努力收复过去两年的失地。
次季租用率81.4%
产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出，在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下，巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。
这些新租户很多来自饮食业，包括国内外的新品牌，而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。
另一家产业顾问公司大马莱坊指出，随着三井购物公园啦啦宝都（Mitsui Shopping Park Lalaport）及大马本土市集（Malaysia Grand Bazaar）落成，合共带来约100万平方尺的净可出租面积，巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。
而在今年下半年，另4家新商场或额外零售空间的落成或开张，将提供额外约215万平方尺的零售空间。
这包括布城IOI城市广场第二期（新增100万平方尺的零售空间）、巴生KSL Esplanade商场（65万平方尺零售空间）、吉隆坡Datum Jelatek零售商场（32万6000平方尺）及士毛月的EcoHill Walk（17万平方尺）。
莱坊指出，为了应对新商场带来的竞争，以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好，现有商场持续展开资产提升计划，包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。
安装空气净化系统
例如WCT商场管理层就采取额外的措施，通过在旗下各大商场，包括八打灵再也佰乐泰购物广场（Paradigm Mall）、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统，为访客提供更干净与健康的购物环境。
此外，疫情加速了数字化转型，促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道（Omnichannel），即线上结合线下的策略，以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。
双威广场（Sunway Malls）、永旺（AEON，6599，主板消费股）等主要商场业者就已加速往数字化转型，加速线上与线下业务的整合。
销售业绩高于预期
双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期，分别同比增长143%及110%，预计6月销售表现能够维持增长100%。今年，随着双威嘉年华商场（Sunway Carnival）拓展及商场的租户续约，双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录，尽管面对疫情，双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。
更重视便利与可达性
为了更贴近消费者和保持竞争力，购物商场已进军社交商务，提供可购物的直播，并与GoGet合作推出个人购物服务，以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。
其中，Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台，为小型企业提供价格合理的零售空间。
随着消费者态度、行为和购买习惯的变化，零售业者如今更重视便利性与可达性，以及创造身临其境的体验，以增加客流量。
日本料理连锁业者寿司金（Sushi King）长期以来一直在其餐厅采用自动化科技，例如自助点餐和机器人托盘配送，如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。
此外，随着对免接触式购买体验的需求不断增长，自动售货机的采用率也显著增长。
国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机，以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。
云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌，迎合当下消费者的生活方式和生活节奏，提供外卖、堂食和取货服务。
COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出，连同其手机应用程式，使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。
虚拟餐厅引入大马
新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌，将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股（Loob Holdings）合作，将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。
PrestoMart Near U 的推出，将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合，进一步加深速递商务（q-commerce）在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务，势将成为电子商务的新增长领域。
东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer，令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。
这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展，同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围，例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。
租金率未恢复疫前水平
疫情重创下，各大商场的租金率已明显下调，目前仍未恢复疫前水平。
大马莱坊指出，今年上半年，吉隆坡市中心的两大购物地标，即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉，相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。
在吉隆坡市郊，谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉，同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。
这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。
至于雪州，双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉，同样低于2020年的14令吉和5令吉。
双威金字塔广场的租用率高达98%，但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。
莱坊指出，无论如何，随着购物人潮已恢复疫前水平，加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少，商场业主的营收已逐步改善。
首季租用率71.2%
在槟城，特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高，今年首季，每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉，视个别商场、所在地点及店铺面积而定。
整体而言，槟州商场租用率今年首季处于71.2%，高于去年末季的70.9%。然而，槟岛乔治市商场的整体租用率会更高，今年首季处于74.4%。
截至今年首季，槟州共有逾108间商场，合共提供约1960万平方尺的零售空间。
今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间，而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺，并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。
槟州施工中或即将动工的商场，包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场（Penang Mitsui Outlet）及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。
其中，9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间，可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成，目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺，将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。
租用率71.6%
在柔佛，新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺，整体租用率为71.6%。
根据国家产业资讯中心，即将完工的2座商场，即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。
新山福林园去年竣工的新商场福林商圈（TD Central）吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户，而在该商业区设立的屈臣氏（Watsons）分店，更是全马首间提供得来速（Drive-thru）服务的屈臣氏门店。
2022年05月6日
生活在多元种族的环境，种族歧视普遍存在。一些人对不同的种族总有不同的刻板或既定印象，在租屋市场也不例外。
马来西亚购屋者协会（HBA）荣誉秘书长拿督郑金龙指出，政府目前要做的是教育市场，没必要拟定租屋法令（Residential Tenancy Act，简称RTA），因为这无法解决租房市场的种族歧视问题。
根据”自由今日大马“的报道，他认为政府应该要专注于复苏国家经济，建议政府等5年后才来检视这项原本旨在消除种族歧视而修订的法案。
”不幸的是，种族主义在租屋市场很普遍，看看我们周遭生活，到处都有。“
教育更重要
这些问题可能出自于缺乏不同文化的理解或教育，而长期对某些族群产生既定印象。
他说，与其寄望新法令能打击种族主义，不如教育房东和租户相互了解彼此的角色和责任。
”当我要出租房屋时，我不需要理会肤色，只要你能付钱，我就给你。假设华人给我2000令吉的租金，马来人给我2300令吉，那我就选择最高的租金。“
法案能列明条规
不过，国会跨党组织（KRPPM）可持续发展目标成员詹姆斯拉吉则支持这项方案，认为应该要在7月时提呈国会。
他认为，只要法案中能阐明条例，包括不可在刊登租屋广告时选择种族，这就能解决种族问题。
2022年04月25日
独家报道：李治宏
出租房子或房间，如何找到准时交租金和照顾好单位的好租户 ，是每个屋主共同的期许。
租户或租客则莫不期望遇到好屋主或房东，租约过程顺顺利利，没有发生争议。
然而，租户和屋主之间的纠纷总是屡见不鲜，似乎也难以完全避免，问题出在哪里？该如何找到一个理想的解决方案？
对本身是屋主的房屋租赁平台Rumah-i联合创办人陈川会来说，如何避免或减少租房的纠纷，关键在于屋主和租户双方是否有建立互信，以及双方是否有签署一份对彼此都公平的租约，并遵守合约条款。
他指出，出租市场是个人为主，一般上，屋主和租户都对彼此很陌生，能否建立互信就很重要，双方要以诚相待，才能皆大欢喜。
“我认为屋主须秉持8字原则：己所不欲，勿施于人。如果屋主在对待出租的单位上，可以好像自住的房屋那样，这就是成功的屋主和租户关系。”
但口说无凭，要如何取信于人，建立信任，总要有一些依据，所以个人信用记录就显得格外的重要。
以Rumah-i租赁平台为例，它是一个独立的平台，可以作为屋主和租户之间的一个桥梁，让彼此建立联系和信任。
它所做的就是建立一个信用体系，包括用户的信用风险评估、屋主和租户对对方的评价，以及租金记录等等，这些信息让双方了解对方，并产生信任。
陈川会：与信评机构合作
租赁纪录评估风险
那么，该如何对租户进行信用风险评估？
陈川会说，该平台与信用评估机构合作，由后者提供租户在中央信贷咨询资料系统（CCRIS）和信贷服务情报有限公司（CTOS）报告的纪录。从中可以知道，如果租户的信用风险系数高，还款能力就比较弱，反之亦然。这是其中一个可以提供给业主考虑的因素。
与此同时，每当通过该平台促成的一个租约结束时，屋主和租户双方都可在平台上给对方评价，到底对租户而言，有关房屋的住宿环境如何，而对屋主来说，则是租户在租用有关房屋或房间期间的品行如何。
有关信用评估报告纪录相当完善，包含租户在银行的所有贷款纪录，包括汽车贷款、信用卡交易纪录，甚至电话账单、Unifi账单等。
“我们也有租客付还租金的纪录，每个新的屋主都可以看到这些纪录，来衡量有关租户的还款纪录是否良好，才决定是否要出租屋子或房间给对方。
“若遇到一些租户迟还租金，我们会把迟还租金的租户名单呈报到平台，对他们的影响就是日后跟银行申请贷款会面对一定的困难，可以帮屋主追查租户的还租金纪录。”
信用评估双刃剑
他坦言，信用评估其实是双刃剑，有好有坏，但好处会比较多 。
毕竟我们是要提倡一个讲求信用的社会，如果租户的记录不好，就需设法改善。
他说，如果租户有心要租，当然要让屋主知道其过往纪录，不然口说无凭，要如何建立信任？
他指本地租赁市场还很原始，供应和需求都是个人提供，屋主和租户的素质都参差不齐，住宿的环境不是很理想。
“所以我们2019年成立Rumah-i时的想法就是要提供一站式服务的平台，以提高整个租赁市场的素质，并尽量把线下完成的租赁程序都搬到线上，把所有程序整合到一个平台上，通过一个平台解决整个房屋租赁的所有事宜，这会对租赁市场带来改变。”
租户多没捍卫权益
虽说现有法律更有利于租户，但很多时候，大部分租户都没有或不懂得行使法律上赋予他们的权益。这主要可归纳2大主因。第一，他们根本不知道，第二是他们觉得很麻烦。
陈川会指出，尤其是只租房间的租户，很多都是大专院校学生或刚毕业的社会新鲜人，他们大部分都不懂自己在这方面的权益，所以我们作为平台，有必要通过标准租约来保护他们。
“所以我个人认为，房东在这方面占据更大的主动权。为了有效的解决任何纠纷，租赁合约的条款就显得非常重要。”
例如在目前的房屋租赁市场，尤其是房间出租，有相当多的租户没有签署任何合约，但双方其实有必要了解签署合约的重要性，而且必须盖章。
电子租约保障双方
“Rumah-i 在租赁合约方面也有下工夫，将租赁合约电子化、标准化。简单来说，Rumah-i会提供一份标准的租赁合约，屋主和租户双方在Rumah-i的应用程式上签约，之后Rumah-i会拿这份合约去盖章。好处就是公平、方便又环保。”
陈川会解释，当初该平台会推出租赁合约，也是想到很多租房的租户和屋主双方都没有签署任何合约，并发生很多纠纷，而且对双方没有什么保障。
“我们的标准电子租赁合约是委任律师楼草拟的，当初也有比较过市面上各类租赁合约，而选择当前的标准合约细则，而且不会偏向屋主或租户的任何一方。”
随意过目就签租约
屋主/房东和租客在签订租赁协议时常犯的错误是什么？大家常有的迷思包括哪些？
陈川会指出，一般上，很多人都是随意过目租约就签署，其实这等同于轻易放弃自己的权益。如果可以的话，租户事前要求屋主先提供合约，让自己先过目，面对不合理的条款，就要求修改。
“像Rumah-i提供的电子合约，双方都可以在签约前先下载，绝对有充分的时间审阅，若其中一方觉得有不合理的条款，都可先做修改，再签署合约。”
拒上法庭宁“私了”
另一方面，在发生纠纷时，很多屋主和租户认为法律途径不是最好的选择，很多时候都选择私下解决。
“也许这是最快的方法，但却不是最恰当的方式。因为最终的结果都是偏向如何诠释。“作为租赁平台，我们时刻都强调签署租赁合约的重要性，并简化签署合约的程序，让市场知道，签署合约是必要的。”
线上签名不需要见面，只是必须先确认双方的身分，才进入签署电子合约的程序。
“我们的平台就是免费让屋主使用，通过平台找到租户后，双方其实不需要见面，就在满意对方条件的情况下在平台上签署电子合约，处理和解决整个出租房屋或房间的流程。
“在平台上出租的房间都有一个电子锁，如果屋主已接受某个租户，不必与租户见面，只需直接告诉对方房间电子锁的密码，租户即可使用有关房间。”
租户可以平台缴付租金，我们的系统就自动转账到屋主的银行户头。至于水电费，租户则必须自行缴费给水供公司和国能公司，而无法通过这个平台进行。
Rumah-i如“润滑油”
曹建益：减少双方误会
在房屋租赁管理方面有8年经验的Rumah-i联合创办人曹建益说，屋主一般担心收不到租金、屋子欠水电费、屋子或房间遭到破坏等问题；租户则一般上担心屋子坏了，屋主没理会，屋主乱起租金等。
“我们的角色就是减少屋主和租户之间的误会和摩擦，就好像“润滑油”那样。
“我们会先审查租户的个人资料和背景，除了信用评估，就是他们的工作、收入等。”
即使一名租户不曾购屋，没有房屋贷款记录，Rumah-i也可通过CCRIS或CTOS的报告，了解他们的财务状况，例如信用卡还账记录等。
如果租户完全没有任何银行的交易记录，租赁平台就必须自行询问租户有关财务上的资料，例如知道租户在哪里上班，以减少拖欠租金等问题。
曹建益坦言，除了一些租户纪录欠佳，其实也是有不好的屋主，所以我们平台也会给予屋主一些忠告，协助改善屋主和租户 之间的关系。
“当双方发生纠纷，如果是普通的争议，我们可以帮忙解决。我们也会审查租户还水费和电费的记录。
“纪录不好的租户，可能无法租到租金较高的屋子或房间。”
减少租赁纠纷3妙招
1.准备一份完整清单
完整的清单对于提供屋主/房东财产的书面纪录至关重要。这可以保护双方在盗窃或损坏的情况下，和/或在租约结束时免受虚假索赔。
清单应详细并针对每个生活空间进行细分。它应包括：
●餐桌、床、椅子、沙发、电视、音响设备、冰箱、冷气机等家用电器和硬质家具；
●家居装饰，如百叶窗、窗帘、床单、床垫保护套和椅套；
●装饰品，包括墙壁艺术、盆栽和装饰品；
●永久性固定装置，例如风扇和灯；以及
●水表和电表读数。
详细记录所有家用电器的品牌和型号，避免大屏幕电视、洗衣机等高价值物品被类似但劣质的产品替代。如果发生电气故障，房东应掌握必要的详细信息，以方便快速检查和维修。
屋主或其指定的代理也应在签订租赁协议当天检查所有电器，确保它们处于良好的状态。
2. 拍照
很少人会拍下出租单位内的家具和摆设等的照片，但这其实可作为日后双方发生任何纠纷的“呈堂证供”。
屋主和租户可各自保存上述清单、照片和租赁协议的副本，以供相互参考。
一些单位可能会“按原样”出租，存在划痕和损坏，因此务必在移交前附上地板、墙壁和天花板的照片，以突出显示任何预先存在的缺陷。
即使出租单位没有任何瑕疵，照片也消除了对单位初始状况的所有怀疑。
由于双方都可以获得可接受的证据，房东不能不公平地扣除租户的押金。因此，逐一拍下屋内所有物品可能很麻烦，但有助于减少争议或纠纷。
3. 拟订护理清单
为防止损坏或故障，需要定期维护和保养。任务通常由租户和屋主分担，维护清单有助于清楚地概述每一方的责任。
租户的责任可能包括每半年维修一次冷气机，维护所有电器的状况，以及清理厕所和厨房的排水系统，以避免堵塞。
屋主通常负责较大的物件，例如修理出租单位内的家用电器，除非这些问题是由于租户的疏忽而引起的。
签署的维护清单清楚地定义了租客和屋主所认可的责任。在最坏的情况下，双方都可以参考它来缓和纠纷，提供解决方案并确保他们的权益获得维护。