2023年11月24日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师您好,
租户租用店铺欠3个月租金1万5000令吉，加上水电费600令吉。
我想知道如何将租户列入信贷情报系统（CTOS）？但房屋的所有权是私人名字的。
群业
答：
群业 你好，
法律上正确的方法是带上法庭。 CTOS 是可以自动记录的。
如果你要在没有法庭庭令的话想要列入CTOS。我会建议你联系CTOS公司了解。 也要注意你所做的不会触犯毁谤。
你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。
2023年11月3日
据报道，目前我国拥有600万人正在租房，其中不乏学生、甫踏出社会人士及打工族。
父母不在身边，在外租房要格外小心，有三五好友陪伴是最好不过，大伙可以互相照顾，除了地区要适中，租屋内的一些基本设施如水电也要清楚掌握。
此外，租约也要当面谈清楚、讲明白，避免日后一些不必要的责任追究。
无论是第一次租房，还是租房老手，在租房时都必须留意以下这些事项：
1.网络覆盖：网络是大学生做功课必备重要条件，稳定的网络可方便联络家人朋友。
2.基本设施：水电设备是否齐全，厨房能否使用。
3.设备维修：租房期间门锁损坏、屋顶漏水、马桶阻塞、电器报销、清洁工作等等，以上责任须谈妥是屋主仰或租户负责。
4.租约内容：厘清每月租金交付方式，订金上限，租期长短期限等都需白纸黑字注明，合同收据要整齐收好。
2023年10月30日
单位出租给诈骗集团？警方警告这是如同共犯，小心被抓！
各位屋主们要当心了，出租房屋前务必要查清租户背景，以免错将房子租给不法之徒。
全国商业罪案调查部总监拿督斯里南利尤索夫表示，有不少业主和中介为了利益，把单位出租给犯罪集团充当大本营、诈骗呼叫中心，而往往在东窗事发被传召问话时就以“不知情”回应。
“这不是可以逃避责任的借口！业主或中介有义务了解租客的背景，这些犯罪集团的增加，业主和中介责无旁贷，警方可以采取行动加以提供涉及者。”
他提醒，如果执意将单位出租给犯罪集团从事不法活动，则可以被视为共犯，警方可援引刑事法典第109（教唆）、第420（欺骗）以及第34（同谋）条文对付涉及者。
“警方除了持续展开行动捣破呼叫中心之外，也需要民众尤其业主和房产中介的配合，警民合作严打犯罪集团。”
2023年08月19日
拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
问：.
郑律师您好，
我是一名店主。我有一间店屋出租给一位租客，租约至2026年。可是，因一些缘故我需要提前解除合约。租约已明确阐明，如果屋主提前解除合约，必须赔偿6万令吉。我同意赔偿。可是住户拒绝把已装修的部分给复原。
虽然租约有阐明（termination clause） ，租户在结束租约后必需要复原所有已装修的部分。
请问，是否因为我提前解除租约，租户就没有法律责任去复原所有已装修的部分？
谢谢
卢先生
答：
卢先生，您好！
通常的租赁合同会阐明租户必须在结束租约后必需要复原所有已装修的部分。虽然您的情况有提前解除租约的条款，这不代表租户不需要复原所有已装修的部分。这样的情况下，您需要查阅您与您的租户签署的租约。
如果租约没有阐明在这种情况下不需要复原已装修的部分，租户依然还有责任去复原所有已装修的部分。
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2023年04月21日
新加坡房东笑看租金涨，喜的另一边便是忧，外籍租户负担不起高昂租金，只能降低租房条件，转为出租组屋，但求有瓦遮头便是。
租金往往占据生活日常开销的大部分，因此，随着租金上涨，促使租客不得不降低对租房的要求。
去年，新加坡私人住宅的租金创下15年来最快涨势，随着公寓租金狂飙迫使外籍人士改为租组屋居住。
根据房地产网站99.co和SRX数据显示，去年新加坡公寓租金年比飙升34.4%，但组屋租金也不遑多让，猛涨28.5%。
部分外籍人士坦言，由于负担不起昂贵租金，所以只能从公寓搬迁至租金相对便宜的组屋，另有人表示正考虑跟进。
房地产经纪和市场分析员指出，虽然从公寓搬到组屋，或有意这样做的外籍人士确实有增加趋势，但目前未到爆量的程度，因此还不至于对组屋租赁市场造成显著影响。
而好消息随即而来，随着更多组屋和私人住宅项目将在今明年完工，房地产专家预估，今年的住宅租金价格涨幅将会放缓。
新加坡媒体访问房地产专家麦俊荣指出，去年租金市场是他入行以来见过最“热”的其中一年，但近两个月，租金市场有放缓迹象。
他预计，涨幅可能会在今年第1和第2季度达到顶峰，及后开始放缓。
放缓的原因包括租客因为租金过高，放弃自己租房或不续约，选择跟朋友一起合作或干脆买组屋、也有一些大马租客因租金太贵，决定不在新加坡居住、许多科技公司裁员，也会连带影响相关公司，一些被裁员的外籍人士离开新加坡，进而影响租房需求。
其次受疫情影响的建筑市场几乎全面恢复，许多预购组屋项目会在今、明两年完工，届时将会有许多预购组屋而在外租房的民众逐步迁入有关组屋。另外，今年预计有1万7400个私宅单位竣工，明年则有约1万1200个，因此，这多少会对租金市场带来平稳作用。
根据日前出炉的非官方预估资料显示，新加坡2月的私宅和政府组屋租金持续攀升，不过顺利出租的单位减少。
相关新闻：
2023年02月24日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
买到了拍卖屋，发现屋内竟然还有住户。住户坚持自己和房东有2年合约，还有白纸黑字。请问这样的情况，租赁合约算是合法吗？我必须要履行吗？
Wen Jye
答：
Wen Jye，您好！
根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”, 金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业仍有业主或租户，成功标获者必须本身亲自和业主或租户讨论如何配合。
如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。
2023年02月17日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我住在公寓每天都被楼上租客（大人与小孩）的吵杂声跑跳奔跑“碰碰碰”之类声音干扰不分昼夜。离谱到有时最迟半夜12、1点或最早凌晨6、7点开始。
这严重的影响到我们日常作息，我们都需要上班，很多时候在休息或睡着都会突然被那声音吓醒。假日没做工在家也会被这吵杂声打扰，很辛苦反感、可是很无助。
我们本身是屋主没打算搬或卖，这公寓刚建好3年，入住1年也被干扰了1年。已经有向该屋主本人投诉了无数次，现在屋主完全无视我们，已读不回复信息。
也去management Office投诉了很多次了，最后也叫我们自己解决。他们有尝试去敲门，可是租客在家完全不开门 。
我们不懂还有谁可以帮到我们，或什么机构团体可以联络解决到这问题？
Joo
答：
Joo ,您好！
根据2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段。凡是用于住宅用途建筑物内的个别单位或共用空间的电器、电子设备、电子器具、机械器具、器械、以及任何乐器，应在晚上11：00后保持小音量。
任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。
2014年马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文：“ a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia” 中表示，市区民居建筑可接受的声音响度：
1） 日时不超过 60分贝
2） 夜晚不超过 50分贝
需先测量，如果超标，才有采取律法行动的立场。
2023年01月29日
踏入2023年，您是计划买房还是租房呢？你心目中的房子价位或理想租金又是多少？
我国在2020年3月份开始实施行动管控令，随着管控令结束，房地产于2021年第4季度重新开放，市场上出现更多营销及刊登广告活动，购屋者或投资者可自由选看物业。
根据2023年马来西亚房地产中介师协会（MIEA）房地产市场情绪调查显示，这个趋势一直维持至2022年12月。
因此，马来西亚房地产中介师协会预测，今年房地产市场将会扩大和增长。
此外，根据国家房地产数据中心（NAPIC）去年第一至第三季度的数据显示，去年的交易量达29万3206宗，成交量较2021年同期增长46.86%。
MIEA总会长曾爱珍说，调查也发现一些有趣的事实，有助房地产中介了解去年全国各地卖家、买家、房东及租户的情绪，让受访者掌握今年房地产的表现。
调查显示，受访房地产中介对今年的房地产前景表示乐观，尤其随着新政府执政，采取措施发展经济，并试图抑制通货膨胀，促使国家政治局势趋向稳定，因此人们普遍认为，房地产今年会有良好表现。
“这一切将协助建立终端用户与投资者之间的信心。”
55.7%中介认为租金会涨
租赁方面，2022年潜在租户的查询水平显示，55.7%受访中介认为租金会增加，27%则指出保持不变，以及11.3%认为租金会下跌。
查询数量强劲增长，这显示在管控令后，租金可能受到以下因素而取得增长：
1.现有租户搬迁至其他地点
2.跨州工作
3.延长租期
4.新房造价高，影响购屋能力
5.一些人在管控令期间出售房屋，以实现投资，从而出租
6.年轻专业人士因市场的不确定性而选择租房；事实上，近来出租物业越来越受欢迎
这项调查得出的结论是，从购买成为出租；这些数据亦指出，同比2021年，去年查询的数量有所增加。
人们普遍认为租赁市场会表现更好，过程更简单，预付款更少，短期承诺是促使许多人选择租房的部分原因 ，其次是许多进入市场的年轻人选择租房。
42.6%指租金维持不变
2022年的租金变动方面，有33.9%受访者指出租金会增长10至20%，42.6%则认为维持不变，以及10%认为租金会下调10%。
而去年租金增长介于10至20%，这是可接受的幅度，因为出租物业的需求不断上升。
无论如何，大部分受访者表示，租金维持不变，这可归因于大多数屋主希望房屋有人居住，而不是空置。
房地产市场也处于复苏模式，房东会以一个克制的心态来增加租金。
租金料维持不变
另一方面，2023年的租金调整幅度，就有35.7%中介预测租金会上涨10至20%，47%认为维持不变，以及17.4%认为租金会下跌10%。
受访中介当中，大部分认为租金维持不变，这也反映出2022年的情况。
有趣的是，35.7%受访者认为，随着某些地点的房产需求增加，导致租金上涨；只有小部分受访者认为，在一些需求低的地区，租金会下跌10%。
2023年整体租赁市场显示，67%受访者认为出租市场会更好，25.2%指维持不变，以及7.8%认为会疲软。
2023年01月26日
国行3次调高隔夜政策利率（OPR），以应对不断上升的通胀压力，这将对借贷成本造成直接影响，大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀认为，或将影响购屋者的消费决定。
他指出，尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风，全球经济在阴霾笼罩之下，虽然速度较为缓慢，但我国仍然会复苏。
“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏，因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”
为了推动产业领域的发展，关键举措应该是引入绿色激励措施，他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。
他表示，在产业市场对环境、社会与监管（ESG）框架的意识和采用越来越普及化，这有助推动可持续房地产的价值向前发展。
随着我国产业市场将迎向复苏，租赁市场预计将在今年保持积极态势，具有升级功能的新竣工项目，预料将比老项目吸引更多租户。
大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出，在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大，以及跨国公司接受混合办公模式之下，导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。
她表示，在租赁活动日渐活跃下，雪州的办公产业市场保持弹性，尤其是在显著位置的A级办公楼。因此，相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主，业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。
她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出，在经济活动恢复正常及国门重开下，我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。
“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高，纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点，而金融机构也开始引入绿色融资机制。”
她提及，由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持，我国经济继续保持强劲增长势头。
柔新捷运系统料催谷地产市场
另一方面，大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说，尽管高层房产市场仍然低迷，去年下半年也没有推出新项目，但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统（RTS）项目，预料今年杪的市场情绪将转为积极。
“去年下半年，新山活跃的租户流动和商用产业扩张，明显增强了柔州的商用产业市场，而工业产业领域则全面保持强劲，特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”
此外，大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示，沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加，部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高，而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。
他提及，随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复，游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。
2023年01月14日
租客不仅不爱惜住所，还大搞破坏！
房子出租最担心就是遇上不爱干净的租户，活生生将一套房子变成“垃圾场”！屋主真是太倒霉了！
一名屋主在“ I Love Tanjong Karang”脸书专页发帖，展示数张位于丹绒加弄11里的房屋，租户退租后房屋的惨状，从照片中可见房屋环境卫生恶劣，四处都是垃圾，即使只是观看照片，仿佛也可闻到难闻的气味。
根据《mStar》报道指出，该名租户获得雪州穆斯林捐献机构（LZS）租金援助，但在退租之前把房屋搞成垃圾场，屋子里也有多处不规律的损坏。
屋主表示，该名租户不仅将其房屋搞脏，也不缴付水电费，甚至拨打电话给对方也不接。
此贴一出即迎来网友热议，大家在同情屋主的遭遇之际，也批评租户的行为，在获得雪州穆斯林捐献机构帮助后不懂得感恩，没有做好卫生管理。
有网友批评该租户穷到没有财产，连最基本的礼貌也没有了；有者不理解为何总是一个”配套“即又穷又脏，尽管不是所有穷人的房屋都这样，但大部分贫穷或住在贫穷区的人，他们的房屋都是又脏又乱。
雪州有超过1万6000户贫穷家庭获得雪州穆斯林捐献机构租金援助，当局在脸书发文对业主的遭遇感到遗憾，并表示会对相关租户采取行动，促请业主向当局提出投诉。
当局也表示，业主可到官网做出官方投诉，当局会终止租赁并停发租金援助予该租户，同时提醒所有接受援助的受惠者，必须对自己租赁的房屋负责任。