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巴生谷商场为揽客掀“升级战”

2022年08月22日

报道:李治宏

人流量恢复疫前水平,
商场实体买气回来了。

打从去年10月取消跨州禁令,加上传统年终销售旺季的刺激,疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹,目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。

然而,国内商场每年都在增加,今年下半年,巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张,势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。

新商场会否将拉走不少租户和购物人潮?现有商场又将如何应战?

商场复苏前景看俏

尽管面临通货膨胀压力和经济放缓,去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应,加上国门重开,外国人入境不必再检测,预计将有更多外国游客到访,都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。

加上经济全面重启和处在复苏的轨道上,就业市场开始回温,私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)就已大幅度调高零售业今年的增长预估,从原本的按年增长6.3%,大幅上修至13.1%。

人流量恢复疫前水平

为此,我们可以看到不仅有更多商场陆续开张,也有更多的国内外零售业者,尤其是饮食业者加入战围。

在这情况下,巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位,因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户,但仍有许多新的租户争着入驻。

这些商场的人流量已恢复疫前水平,销售业绩也正努力收复过去两年的失地。

次季租用率81.4%

产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出,在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下,巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

这些新租户很多来自饮食业,包括国内外的新品牌,而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。

另一家产业顾问公司大马莱坊指出,随着三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)及大马本土市集(Malaysia Grand Bazaar)落成,合共带来约100万平方尺的净可出租面积,巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年,另4家新商场或额外零售空间的落成或开张,将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期(新增100万平方尺的零售空间)、巴生KSL Esplanade商场(65万平方尺零售空间)、吉隆坡Datum Jelatek零售商场(32万6000平方尺)及士毛月的EcoHill Walk(17万平方尺)。

莱坊指出,为了应对新商场带来的竞争,以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好,现有商场持续展开资产提升计划,包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。

安装空气净化系统

例如WCT商场管理层就采取额外的措施,通过在旗下各大商场,包括八打灵再也佰乐泰购物广场(Paradigm Mall)、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统,为访客提供更干净与健康的购物环境。

此外,疫情加速了数字化转型,促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道(Omnichannel),即线上结合线下的策略,以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。

双威广场(Sunway Malls)、永旺(AEON,6599,主板消费股)等主要商场业者就已加速往数字化转型,加速线上与线下业务的整合。

销售业绩高于预期

双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期,分别同比增长143%及110%,预计6月销售表现能够维持增长100%。今年,随着双威嘉年华商场(Sunway Carnival)拓展及商场的租户续约,双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录,尽管面对疫情,双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。

更重视便利与可达性

为了更贴近消费者和保持竞争力,购物商场已进军社交商务,提供可购物的直播,并与GoGet合作推出个人购物服务,以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。

其中,Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台,为小型企业提供价格合理的零售空间。

随着消费者态度、行为和购买习惯的变化,零售业者如今更重视便利性与可达性,以及创造身临其境的体验,以增加客流量。

日本料理连锁业者寿司金(Sushi King)长期以来一直在其餐厅采用自动化科技,例如自助点餐和机器人托盘配送,如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。

此外,随着对免接触式购买体验的需求不断增长,自动售货机的采用率也显著增长。

国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机,以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。

云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌,迎合当下消费者的生活方式和生活节奏,提供外卖、堂食和取货服务。

COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出,连同其手机应用程式,使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。

虚拟餐厅引入大马

新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌,将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股(Loob Holdings)合作,将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。

PrestoMart Near U 的推出,将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合,进一步加深速递商务(q-commerce)在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务,势将成为电子商务的新增长领域。

东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer,令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。

这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展,同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围,例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。

租金率未恢复疫前水平

疫情重创下,各大商场的租金率已明显下调,目前仍未恢复疫前水平。

大马莱坊指出,今年上半年,吉隆坡市中心的两大购物地标,即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉,相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。

在吉隆坡市郊,谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉,同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。

至于雪州,双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉,同样低于2020年的14令吉和5令吉。

双威金字塔广场的租用率高达98%,但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。

莱坊指出,无论如何,随着购物人潮已恢复疫前水平,加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少,商场业主的营收已逐步改善。

首季租用率71.2%

在槟城,特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高,今年首季,每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉,视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

整体而言,槟州商场租用率今年首季处于71.2%,高于去年末季的70.9%。然而,槟岛乔治市商场的整体租用率会更高,今年首季处于74.4%。

截至今年首季,槟州共有逾108间商场,合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间,而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺,并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场,包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场(Penang Mitsui Outlet)及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中,9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间,可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成,目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺,将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

租用率71.6%

在柔佛,新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺,整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心,即将完工的2座商场,即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈(TD Central)吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户,而在该商业区设立的屈臣氏(Watsons)分店,更是全马首间提供得来速(Drive-thru)服务的屈臣氏门店。

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租屋法令 无法解决种族歧视

2022年05月6日

若你要租屋出去,
会不会拒绝特定种族?

生活在多元种族的环境,种族歧视普遍存在。一些人对不同的种族总有不同的刻板或既定印象,在租屋市场也不例外。

马来西亚购屋者协会(HBA)荣誉秘书长拿督郑金龙指出,政府目前要做的是教育市场,没必要拟定租屋法令(Residential Tenancy Act,简称RTA),因为这无法解决租房市场的种族歧视问题。

郑金龙

根据”自由今日大马“的报道,他认为政府应该要专注于复苏国家经济,建议政府等5年后才来检视这项原本旨在消除种族歧视而修订的法案。

”不幸的是,种族主义在租屋市场很普遍,看看我们周遭生活,到处都有。“

教育更重要

这些问题可能出自于缺乏不同文化的理解或教育,而长期对某些族群产生既定印象。

他说,与其寄望新法令能打击种族主义,不如教育房东和租户相互了解彼此的角色和责任。

”当我要出租房屋时,我不需要理会肤色,只要你能付钱,我就给你。假设华人给我2000令吉的租金,马来人给我2300令吉,那我就选择最高的租金。“

法案能列明条规

不过,国会跨党组织(KRPPM)可持续发展目标成员詹姆斯拉吉则支持这项方案,认为应该要在7月时提呈国会。

他认为,只要法案中能阐明条例,包括不可在刊登租屋广告时选择种族,这就能解决种族问题。

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筛选好租客 轻松做房东

2022年04月25日

独家报道:李治宏

屋主/房东和租客在签订租赁协议
时常犯的错误是什么?

出租房子或房间,如何找到准时交租金和照顾好单位的好租户 ,是每个屋主共同的期许。

租户或租客则莫不期望遇到好屋主或房东,租约过程顺顺利利,没有发生争议。

然而,租户和屋主之间的纠纷总是屡见不鲜,似乎也难以完全避免,问题出在哪里?该如何找到一个理想的解决方案?

对本身是屋主的房屋租赁平台Rumah-i联合创办人陈川会来说,如何避免或减少租房的纠纷,关键在于屋主和租户双方是否有建立互信,以及双方是否有签署一份对彼此都公平的租约,并遵守合约条款。

他指出,出租市场是个人为主,一般上,屋主和租户都对彼此很陌生,能否建立互信就很重要,双方要以诚相待,才能皆大欢喜。

“我认为屋主须秉持8字原则:己所不欲,勿施于人。如果屋主在对待出租的单位上,可以好像自住的房屋那样,这就是成功的屋主和租户关系。”

但口说无凭,要如何取信于人,建立信任,总要有一些依据,所以个人信用记录就显得格外的重要。

以Rumah-i租赁平台为例,它是一个独立的平台,可以作为屋主和租户之间的一个桥梁,让彼此建立联系和信任。

它所做的就是建立一个信用体系,包括用户的信用风险评估、屋主和租户对对方的评价,以及租金记录等等,这些信息让双方了解对方,并产生信任。

陈川会

陈川会:与信评机构合作
租赁纪录评估风险

那么,该如何对租户进行信用风险评估?

陈川会说,该平台与信用评估机构合作,由后者提供租户在中央信贷咨询资料系统(CCRIS)和信贷服务情报有限公司(CTOS)报告的纪录。从中可以知道,如果租户的信用风险系数高,还款能力就比较弱,反之亦然。这是其中一个可以提供给业主考虑的因素。

与此同时,每当通过该平台促成的一个租约结束时,屋主和租户双方都可在平台上给对方评价,到底对租户而言,有关房屋的住宿环境如何,而对屋主来说,则是租户在租用有关房屋或房间期间的品行如何。

有关信用评估报告纪录相当完善,包含租户在银行的所有贷款纪录,包括汽车贷款、信用卡交易纪录,甚至电话账单、Unifi账单等。

“我们也有租客付还租金的纪录,每个新的屋主都可以看到这些纪录,来衡量有关租户的还款纪录是否良好,才决定是否要出租屋子或房间给对方。

“若遇到一些租户迟还租金,我们会把迟还租金的租户名单呈报到平台,对他们的影响就是日后跟银行申请贷款会面对一定的困难,可以帮屋主追查租户的还租金纪录。”

信用评估双刃剑

他坦言,信用评估其实是双刃剑,有好有坏,但好处会比较多 。

毕竟我们是要提倡一个讲求信用的社会,如果租户的记录不好,就需设法改善。

他说,如果租户有心要租,当然要让屋主知道其过往纪录,不然口说无凭,要如何建立信任?

他指本地租赁市场还很原始,供应和需求都是个人提供,屋主和租户的素质都参差不齐,住宿的环境不是很理想。

“所以我们2019年成立Rumah-i时的想法就是要提供一站式服务的平台,以提高整个租赁市场的素质,并尽量把线下完成的租赁程序都搬到线上,把所有程序整合到一个平台上,通过一个平台解决整个房屋租赁的所有事宜,这会对租赁市场带来改变。”

租户多没捍卫权益

虽说现有法律更有利于租户,但很多时候,大部分租户都没有或不懂得行使法律上赋予他们的权益。这主要可归纳2大主因。第一,他们根本不知道,第二是他们觉得很麻烦。

陈川会指出,尤其是只租房间的租户,很多都是大专院校学生或刚毕业的社会新鲜人,他们大部分都不懂自己在这方面的权益,所以我们作为平台,有必要通过标准租约来保护他们。

“所以我个人认为,房东在这方面占据更大的主动权。为了有效的解决任何纠纷,租赁合约的条款就显得非常重要。”

例如在目前的房屋租赁市场,尤其是房间出租,有相当多的租户没有签署任何合约,但双方其实有必要了解签署合约的重要性,而且必须盖章。

电子租约保障双方

“Rumah-i 在租赁合约方面也有下工夫,将租赁合约电子化、标准化。简单来说,Rumah-i会提供一份标准的租赁合约,屋主和租户双方在Rumah-i的应用程式上签约,之后Rumah-i会拿这份合约去盖章。好处就是公平、方便又环保。”

陈川会解释,当初该平台会推出租赁合约,也是想到很多租房的租户和屋主双方都没有签署任何合约,并发生很多纠纷,而且对双方没有什么保障。

“我们的标准电子租赁合约是委任律师楼草拟的,当初也有比较过市面上各类租赁合约,而选择当前的标准合约细则,而且不会偏向屋主或租户的任何一方。”

随意过目就签租约

屋主/房东和租客在签订租赁协议时常犯的错误是什么?大家常有的迷思包括哪些?

陈川会指出,一般上,很多人都是随意过目租约就签署,其实这等同于轻易放弃自己的权益。如果可以的话,租户事前要求屋主先提供合约,让自己先过目,面对不合理的条款,就要求修改。

“像Rumah-i提供的电子合约,双方都可以在签约前先下载,绝对有充分的时间审阅,若其中一方觉得有不合理的条款,都可先做修改,再签署合约。”

拒上法庭宁“私了”

另一方面,在发生纠纷时,很多屋主和租户认为法律途径不是最好的选择,很多时候都选择私下解决。

“也许这是最快的方法,但却不是最恰当的方式。因为最终的结果都是偏向如何诠释。“作为租赁平台,我们时刻都强调签署租赁合约的重要性,并简化签署合约的程序,让市场知道,签署合约是必要的。”

线上签名不需要见面,只是必须先确认双方的身分,才进入签署电子合约的程序。

“我们的平台就是免费让屋主使用,通过平台找到租户后,双方其实不需要见面,就在满意对方条件的情况下在平台上签署电子合约,处理和解决整个出租房屋或房间的流程。

“在平台上出租的房间都有一个电子锁,如果屋主已接受某个租户,不必与租户见面,只需直接告诉对方房间电子锁的密码,租户即可使用有关房间。”

租户可以平台缴付租金,我们的系统就自动转账到屋主的银行户头。至于水电费,租户则必须自行缴费给水供公司和国能公司,而无法通过这个平台进行。

曹建益

Rumah-i如“润滑油”
曹建益:减少双方误会

在房屋租赁管理方面有8年经验的Rumah-i联合创办人曹建益说,屋主一般担心收不到租金、屋子欠水电费、屋子或房间遭到破坏等问题;租户则一般上担心屋子坏了,屋主没理会,屋主乱起租金等。

“我们的角色就是减少屋主和租户之间的误会和摩擦,就好像“润滑油”那样。

“我们会先审查租户的个人资料和背景,除了信用评估,就是他们的工作、收入等。”

即使一名租户不曾购屋,没有房屋贷款记录,Rumah-i也可通过CCRIS或CTOS的报告,了解他们的财务状况,例如信用卡还账记录等。

如果租户完全没有任何银行的交易记录,租赁平台就必须自行询问租户有关财务上的资料,例如知道租户在哪里上班,以减少拖欠租金等问题。

曹建益坦言,除了一些租户纪录欠佳,其实也是有不好的屋主,所以我们平台也会给予屋主一些忠告,协助改善屋主和租户 之间的关系。

“当双方发生纠纷,如果是普通的争议,我们可以帮忙解决。我们也会审查租户还水费和电费的记录。

“纪录不好的租户,可能无法租到租金较高的屋子或房间。”

减少租赁纠纷3妙招
1.准备一份完整清单

完整的清单对于提供屋主/房东财产的书面纪录至关重要。这可以保护双方在盗窃或损坏的情况下,和/或在租约结束时免受虚假索赔。

清单应详细并针对每个生活空间进行细分。它应包括:

●餐桌、床、椅子、沙发、电视、音响设备、冰箱、冷气机等家用电器和硬质家具;

●家居装饰,如百叶窗、窗帘、床单、床垫保护套和椅套;

●装饰品,包括墙壁艺术、盆栽和装饰品;

●永久性固定装置,例如风扇和灯;以及

●水表和电表读数。

详细记录所有家用电器的品牌和型号,避免大屏幕电视、洗衣机等高价值物品被类似但劣质的产品替代。如果发生电气故障,房东应掌握必要的详细信息,以方便快速检查和维修。

屋主或其指定的代理也应在签订租赁协议当天检查所有电器,确保它们处于良好的状态。

2. 拍照

很少人会拍下出租单位内的家具和摆设等的照片,但这其实可作为日后双方发生任何纠纷的“呈堂证供”。

屋主和租户可各自保存上述清单、照片和租赁协议的副本,以供相互参考。

一些单位可能会“按原样”出租,存在划痕和损坏,因此务必在移交前附上地板、墙壁和天花板的照片,以突出显示任何预先存在的缺陷。

即使出租单位没有任何瑕疵,照片也消除了对单位初始状况的所有怀疑。

由于双方都可以获得可接受的证据,房东不能不公平地扣除租户的押金。因此,逐一拍下屋内所有物品可能很麻烦,但有助于减少争议或纠纷。

3. 拟订护理清单

为防止损坏或故障,需要定期维护和保养。任务通常由租户和屋主分担,维护清单有助于清楚地概述每一方的责任。

租户的责任可能包括每半年维修一次冷气机,维护所有电器的状况,以及清理厕所和厨房的排水系统,以避免堵塞。

屋主通常负责较大的物件,例如修理出租单位内的家用电器,除非这些问题是由于租户的疏忽而引起的。

签署的维护清单清楚地定义了租客和屋主所认可的责任。在最坏的情况下,双方都可以参考它来缓和纠纷,提供解决方案并确保他们的权益获得维护。

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业主减租多少才合理?

2021年07月13日

业主想与租户共度时艰,
但减租是否有个方程式?

冠病疫情和管控令(MCO)时期,相信把房产租出去的业主们,与租户同样烦恼。

想要通过减租来帮助和留住租户,但却不知道该减多少,减少了帮助不大,减多了自身收入就降低了。

刘长一

《南洋商报》记者走访太平后发现,许多租户都希望业主们帮忙减租,太平万有家具店东刘长一受访时指出,非必要行业的中小企业正陷入资金流动困境,希望业主能豁免1个月的租金。

“我有3个销售中心和一个仓库,早前都是每个月初支付租金,但6月至今还未付,因为准备致函向业主请求豁免本月的租金。”

颜燕萍

太平浪漫美发、美容彩妆学院东主颜燕萍感叹,在MCO 1.0时期业主减租了50%,MCO 2.0时减租300令吉,但到了MCO 3.0就以无能为力为由不再减租。而零收入的她,正在面临即将结业的挑战。

是否有个方程式能帮助业主和租户?太平统一房地产东主马燕图给的答案是:只能靠交情!

他接受访问时指出,业主减租是基于人情,因此市场并没有固定的方程式来计算。

他透露,在他公司管理的数十间店屋和房屋中,有出现不同的减租状况。如果业主和租户管理良好,有些减租25至50%,有者甚至帮忙豁免整个月的租金。

但他也强调即便不减租也没错,因为双方都已经签了租赁合约,在商言商履行租约并无问题。在太平,很多业主的租金收入只是占每个月贷款供期的三分之一,还要承担地税和门牌税,减租对他们来说是个难题。

“双方应该相互理解状况。”

Categories问诊室

外人随意进出破坏公寓

2021年05月25日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好,

有个问题困扰我月余,希望您能替我解答。

目前居住的公寓最近经常有陌生人出入,已经多次向物业管理反映,但是情况依然没有改善。

上周,儿童游乐设施区附近的草丛突然着火,怀疑是因乱扔烟蒂而引发火患,因为根据闭路电视片段,事发前有数名陌生访客在该处溜达,其中有人手持类似香烟的物品,但物管指无法追踪这批访客的来源而作罢。

请问有什么办法预防类似事件再度发生吗?

邓先生


答:

邓先生,您好!

共管楼宇内部范围属于私人产业地,管理处(保安)有权限阻止非授权人生进入内部范围,除了向管理处(保安厅)登记的访客或有租约的租户。

要解决你的困扰,我建议尝试与管理处接洽,尝试:

1)改善访客的入门登记手续,

2)改善租户的登记手续,

3)或考虑更换保安公司。

另外,如果你住居的楼宇没有监控系统,管理处将缺乏有效的实际证据去采取律法行动,要避免这类的事重复发生,其中一个方法就是拨出预算安装监控系统,接着就是加强防火意识和教育。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories意见

在延缓还贷措施下应获保护网

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

2020年进入第10个月份,而大马仍在和2019冠状病毒病疫情搏斗。

我们所有人都被提醒,疫情还远远没有过去,尤其是近日新确诊病例屡创新高,而首相也宣布收紧疫情标准作业程序。

随着商家们逐渐恢复往常的作业,人潮也逐日增加之际,大家严格遵守标准作业程序更是格外重要,因为我国无法承受另一个行动管控期。

政府已相继推出多项财务援助、基金和豁免措施,协助遭遇疫情重创的国人渡难关。

在产业领域,短期经济复苏计划(PENJANA)及全面自动延缓还贷措施,已为市场带来迫切所需的救济和帮助。

然而,当经济领域的各种事务变得更糟时,要求延长延缓还贷措施的呼声此起彼落,以抵御有关负面影响,因为许多人预期现有的恶劣情况会持续到今年杪,而只有到了明年杪,情况才有望开始逐步好转。

随着延缓还贷措施已于上月杪结束,如果情况没有预期般好转,我们是否需要第二次的延缓还贷?此外,我们也必须如同协助房贷借贷者暂缓还贷一样,为国内住宅租户提供充足的保护网和援助。

需要第二次延缓还贷吗?

政府当初在关怀人民经济振兴配套(PRIHATIN)中,宣布为所有借贷者,包括房贷和租购融资(Hire-Purchase)借贷者提供为期6个月的全面自动延缓还贷措施。尽管起初有关措施及固定利率贷款涉及的额外费用引发一些误解和混淆,随后又获得厘清而消弭,延缓还贷措施确实起到了为借贷者,尤其是那些惨遭大幅减薪甚至失业的借贷者,提供短暂喘息空间的作用。

然而,随着这延缓还贷的6个月已经过去,国内失业率仍相当高,许多人更预测今年杪会进一步攀升。这导致一些人质疑,6个月的延缓还贷是否足够,并要求延长这项措施。

去年,失业率一直保持在平均3.3%的水平,今年1及2月也仍保持在3.2%及3.3%,但到了3月开始攀升至3.9%,接着于5月达到5.3%新高,到了7月回降至4.7%,却仍偏高。

失业率偏高

很明显的,3月18日起实行的行动管控令是主因,但眼前许多商家和企业仍挣扎求存,通过缩小营运规模、裁员等措施寻求收复失地,少数商家和企业则不幸的永久结业。

为此,部分人士呼吁延缓还贷措施延长至今年12月杪,甚至明年,让那些深受疫情经济危机冲击者有更多的喘气空间,以收复失地,并有能力如过去般还贷。

从公共福祉的观点来看,针对性的延长延缓还贷期限措施,无可否认的有助于减轻借贷者的财务负担,问题是,它可以持续多久?

尽管一方面,延缓还贷措施结束后,人们能否恢复还贷令人担忧,但另一方面,有者则认为,与其一直把问题扫到地毯下,不如坦然面对现实。虽然多家国际财经机构预估,大马经济今年严重衰退后,将在明年强力反弹,但不太可能回到2019年的增长水平。

针对性还贷援助

大马经济今年第二季表现逊于预期,按年萎缩17.1%后,国家银行和世界银行双双大幅下修全年经济预估,其中,国行最新预估今年经济萎缩3.5至5.5%(之前为萎缩3.1%),原因是经济下行比预期严重。

在冠病疫情爆发后,新常态已成为大家的口头禅,我们也必须尽快调整日常的财务规划和时间表,以进行更好的长期调适。

当前改为采取针对性还贷援助的决策,会更具生产力和准确到位,因为只让真正需要的人延长还贷期限,例如那些在延缓还贷期间失业,如今面临屋子可能被银行拍卖风险的人。

财政部长早前发文告声明,是否批准针对性还贷援助和延长延缓还贷的申请,取决于个别银行,因为这属于银行的权限。通过这种个案处理的方式,个别借贷者和银行可以根据有关借贷者当前和未来的财务情况,评估借贷人是否符合延缓还贷的资格。我们也必须考量银行是否有能力承担另一轮的延缓还贷措施,因为我国仍在抵御冠病疫情,无法承受银行领域发生另一次危机。

别忽略租户权益

今天当我们浏览全球新闻头条时就不难发现,禁止驱逐租户的禁令和房租减免援助等课题,已成为各方热烈讨论和辩论的话题。

尽管国内房屋租赁市场可能不如美国、法国和英国等发达国家那么重要,但它仍面临着一个问题:在前所未有的经济动荡时期,我们已采取或正在采取措施保护国内的租户?

众所周知,大马目前仍未有本身的租赁法令,但我们确实感谢政府将其纳入2018至2025年国家房屋政策;马来西亚房地产发展商会(REHDA)已宣布它正与政府及各个工作小组合作,携手拟订租赁法令。

去年12月,有报道指这项住宅租赁法案预计在2年内在宪报上颁布,但随着今年爆发冠病疫情,该法案如今能否如期颁布,仍有待时间证明。

尽管购物中心内的商店租户在行动管控期间被迫停业近两个月,要求业主通融,一些业主也提供租金折扣或暂免还租,但如今住宅的租户在收入减少或最终失去工作的情况下苦苦挣扎,无力支付租金的困境也正在发生;在社交媒体上,这类信息更是随处可见。今年6月,数个非政府组织挺身而出,针对未能缴付房租的房客或租户,可能会被房东在没有考虑当前经济状况的情况下驱逐,要求全马的私人住宅租户暂免还租。

在美国、英国和法国等国家,这类延缓还租的概念并非新鲜事,因为这些国家已因冠病疫情而允许租客暂免还租。

在纽约,市政府已签署与颁布租户保护法令,以保护当地租户,在今年3月至8月期间免因无力还租而被屋主逐出门户;此外,纽约市也实行其他租户救济措施,例如禁止征收迟付租金罚款。

另一方面,苏格兰政府已宣布一项紧急的冠病法案,包括为期6个月的社交与私人住所驱赶租户禁令,因此给予租户更多空间,在不必担心被驱逐的情况下,安心的与业主洽谈新的还款协议。

应提供紧急保障

回头看大马,政府在短期经济复苏计划下推出的各项奖掖和豁免,更多是聚焦于购屋市场,而非房屋出租市场。基于产业投资者获得各项奖掖,以刺激市场交投,将租用有关产业的租户也应获得保障,确保他们租用产业受到法律的保护。若政府致力推行加强一个受法律保护的出租市场,应提供相关的紧急保障和援助。

基于房屋的可负担性依然是各阶层购屋者的共同课题,国人也应获得改为租用房产的选择,并获得公平的待遇。

本地一个暂免租金的案例,是关怀人民经济振兴配套中宣布的人民房屋计划(PPR)暂免还租措施;该措施涉及房屋及地方政府部旗下的人民房屋计划,以及吉隆坡市政厅辖下的公共房屋计划,暂免还租6个月。不过,这只涉及政府的房屋出租市场,而它应延伸至私人房屋出租市场。

无论如何,上述所有措施都须仔细考量到银行系统的完整性和可持续性,因为我们都需要经济中所有系统的支持。