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业主大屋搬小屋 赚租金差价

2023年07月25日

省吃俭用不容易!

的故事可听多了!毕竟,普通老百姓想要直接购买大屋还不是一件简单的事情,因此,很多都会选择从小单位开始入手。

在房产租赁市场中,则逆其道而行,从大屋变小屋不是什么新鲜事,尤其是时下租金攀升,眼见租金回酬高,更是促使不少屋主选择弃大转小,赚取一些租金差价。

近年来,新加坡私立住宅租金不断攀升,令许多屋主选择出租自己的房子,然后迁至租金较低的房子,以便可从中赚取差价,但这样的做法有利有弊。

但是,分析员就提醒屋主,如果租金收入显著下滑,可能会加重自己的经济负担。

时下租金攀升,促使不少屋主选择弃大转小,赚取一些租金差价。

根据橙易产业公司研究与咨询部副总裁孙燕清观察,不少屋主因为租金持续上涨而将房子出租,赚取优厚的租金回报,但已有部分屋主则因为房贷利率上市,而需要额外收入支付房贷。

这种做法在年长者中还相当常见,主要是为了赚取租金收入,以作为平日开销用途;有些则是与孩子或亲戚同住,所以就把房子出租。

孙燕清接受《联合早报》访问时说,能拥有良好租金回酬的房子,除了地点优越外,也可能因为房子面积大、良好的设施或毗邻名校。

她亦发现,有些家庭将自己的房子出租后则选择出租距离小学范围1公里内的房子,以方便为孩子的入学报名做准备。这个现象自从小学一年级报名2C阶段的名额增加后更为普遍,因有很多学额留给与学校无直接关系的孩童,入学条件完全是根据住家和学校之间的举例为标准。

另外,也有部分大家庭希望住在一起而选择租赁大型私宅,所以把各自较小的房子出租。

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香港豪宅租赁市场回暖

2023年06月19日

回暖有希望了?

继在新冠疫情期间落后于其他主要城市后,香港的豪宅租赁市场如今正显现初步回暖迹象。

根据房地产咨询公司莱坊的报告,第一季度优质住宅(即市场中头部5%的住宅)租金上涨1.9%。

莱坊预测2023年香港租金将上涨5%。

在今年年初全面取消严格的防疫限制后,返回香港的外籍人士增加,同时新的高端人才通行证计划正在吸引高收入群体和海外毕业生。

莱坊预测2023年香港租金将上涨5%,相较于截至3月份的12个月中3.6%的跌幅,这意味着显著好转。

新加坡涨幅全球最高

相比之下,据一项追踪10个主要城市房价的指数显示,新加坡豪宅租金按年上涨31.5%,涨幅在全球最高。

伦敦、悉尼、多伦多和纽约的租金涨幅也达两位数。

整体而言,莱坊的“全球优质住房租金指数”在截至3月份的12个月中上涨8.5%,略低于2022年10.2%的增幅。

莱坊全球研究主管利亚姆贝利说:“由于材料短缺且建造成本高昂,建筑量仍然较低,预计全球租金在2023年全年将持续远高于趋势水平。”

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涨价or降价?今年房价料微调

2023年01月27日

市场普遍认为房价料微调
你觉得呢?

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)会长曾爱珍透露,根据67%受访者的回响,预测今年产业价格保持不变,或调涨10%至20%的幅度,普遍上认为产业市场复苏,会出现“微调”的趋势。

“我们预计一些有利地区的产业会调涨价格,业主或会开出更高的价格。”

但也有34%受访者则反映,数个地点产业价格略有下降,相信整体产业价格下调10%,这是可接受的,主要是买家扮演抵制价格上涨方面,发挥制衡的作用,更是市场复苏中的真实现象。

她補充,随着产业交易量、人口和就业机会增加,加上郊区人口迁移到城市,进一步改善经济,以及有助推高租赁市场,料今年租赁市场表现会更好。

另一方面,曾爱珍也剖析了2021年及2022年产业价格变动。

与2021年相比,38.3%受访者指去年产业价格下调10%,主要因为全国封锁期间面对挑战,业主被迫出售产业套现。

她坦言,实施管控令期间,无论是业主和打工一族,都面对收入减少、丢失工作和薪资调整的影响。为了避免抵押还贷和维持生计,许多人逼不得已出售产业。

她说,尽管尝试开出高于市场价格,但紧急脱售产业也必须调整到更具竞争力的价格。

此外,32%受访者认为,去年产业价格比前年上涨,主要归因于卖家出售策略地理位置的产业。

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店铺“怪象”! 偏安一角更吃香

2022年12月12日

独家报道:苏韵鸰、王康妮

疫情后的“怪象”
便、靓、正的“Tier 3”店铺更抢手

购置或租用产业,尤其是用来做生意的店铺,向来最讲究地点。坐落在商业旺区最优越地点的店铺,虽然租金相对高昂,但只要客流量高、生意大好,再贵的租金,商家们也在所不惜,趋之若鹜。

然而,一场疫情改变了店铺租赁市场的面貌,如今反而是坐落在市区”偏安一角“的店铺更吃香。原因无他,租金相对最便宜,而商业租户可把省下的租金用来购买更多货物,或是在店面装修上耗费更多。

士姑来五福城商业区在行动管控令期间惨变“睡城”,直到防疫措施放宽,休闲娱乐及餐饮进驻,重新回到“不夜城”的聚焦点。

《南洋商报》走访北马槟城和柔南新山都发现,产业界俗称”第三级(Tier 3)“的店铺,是疫后市场上最受落的店铺类别,而这是全马各大主要城市店铺租赁市场的共同现象。

所谓”第三级“店铺,指的是坐落在商业旺区,但所在位置背向商业区或店铺二楼,曝光率不高,租金价格却比顶级(Tier 1)店铺低一倍的店铺。

帝国地产(GT Nelson Realty)私人有限公司南马区负责人陈郭文指出 ,随着数字化转型的号角吹响,疫情加速了工业互联网也被视为“核心战场”,而Tier 3级店铺的租金比商场便宜,比工业单位空间小,成抢手店铺。

“Tier 3店铺租金比购物商场的单位便宜外,比工业单位空间小,对微型和小型企业而言,一切刚刚好。”

陈郭文

正因如此,这类店铺如今成为需求”便、靓、正”店铺的商家最爱。

他说,疫情改变了消费习惯,零售转向网购,电子商务平台提供实时差价比价、最佳优惠或折扣、免邮或促销报价等,让消费者刷手机随时货比三家。

“零售业线下门市实体店,需承担高额租金,因此已逐渐改为住家式、入驻Tier 3级店铺或轻工业区。”

他指出,网络商铺在疫情期间崛起,注重存货、直播和出货空间,不开放门市生意,只是如今需要结合线上线下销售模式,一些消费者希望看到实体店“安心”登门取货,因此Tier 3等级店铺在这两年的询问度非常高。

他举例,新山柏伶区三层楼面积24X80平方尺的Tier 3等级店铺,他以少于100万令吉协助业主完成这笔交易,而新业主把店铺当作贸易中心。

他认为,马币走势疲弱,加上接踵而来的通过膨胀,以后未必能在旺区以100万令吉买到这面积的店铺。

“更夸张的是,曾有租户以4000令吉,租下一整栋Tier 3等级店铺。”

在槟城,现今有不少咖啡厅都会选择在市区一个比较偏僻的角落,相对的租金会略比市区便宜。

专注装修宣传提高知名度

槟州房地产中介联合会副主席李世杰说,以往的咖啡厅都会开在路旁,提高辨识度与知名度,但现在有很多都会选择开在隐秘的小巷,将本钱投资在宣传上,吸引顾客前来拍照打卡。

“租单位做生意需要本钱,若将本钱花在装修上,将需要更多的本钱。况且装修得再好看,单位还是属于屋主的,倒不如屋主协助装修单位,租户可以将本钱花在宣传上。”

他指出,屋主花费20万令吉至30万令吉装修单位,也是希望可以获得更好的租价。在疫情前,一个还未装修过的单位租金约2000令吉至2500令吉;装修后的单位租金约4000令吉至5000令吉,租金增加2000令吉并不过分。

他说,在乔治市,一间约1500平方尺的双层商店,目前的租金约4000令吉至8000令吉;在西南区底楼单位约每方尺4令吉至5令吉、1楼单位则每方尺约2令吉50仙。

他指出,目前租出去的商店大部分都是从事餐饮业居多,例如咖啡厅、高级甜品店或小酒吧等。

旺区店铺分3级别

陈郭文解释,在产业术语中,店铺分为3个级别,Tier 1、Tier 2和Tier 3,售价和租金也随着等级和旺区而定。

3个等级的店铺皆坐落在城市中心的旺区,一般新山区曝光率较高的店铺租金底层租金约5000至7000令吉。

他说,Tier 1等级店铺面向大路或银行同一排,银行一般都会选址人流量大、居民密集地段,开设店铺容易达到圈粉引流的效应,不过租金方面比Tier 2和Tier 3昂贵。

至于Tier 2等级则仅次于Tier 1的人流量,可能在博彩投注站一带,餐饮业一般会选择这两个等级的店铺。

他形容,一般上Tier 3等级店铺有较大的空间,前门后门大闸,适合的产业目标类型众多,包括网络商店、贸易中心、陈列室、中央厨房、物流业、教会、学校、办公室及健身房等。

“具备前门和后门设计的店铺,被低估。”

他说,尤其网络商店需要每日安排进出货,前门可作为产品展示厅,后门则方便仓库安排大型罗里进行送货工作,不影响作业流程之余,省下昂贵租金和减低物流开销。

柔南新山区店铺以服务业为主,如餐饮、理发业、美甲、按摩和洗车业等。

五福城商业区店铺单位几乎一店难求,区内汇集餐饮、酒店、零售及休闲娱乐等,入夜后更吸引餐车营业,人潮场面不断涌现。

投资或自用有别

陈郭文表示,投资店铺必须以终为始,制定规划,分开投资与自用目的。

他说,一般以投资店铺为主要收入的投资者,都会把目光投放在旅游景点区或城市旺区,当地人潮量,更容易寻找租户入驻。

反观,Tier 3等级店铺,有鉴于租金不高属于慢慢增长类型,趋向自用。

他补充说,若业主具备丰厚的现金流不怕亏损,也可以投资,但需要寻找合适的租户或下一个卖家,如今房地产市场千变万化,业主需承担店铺空置的风险。

他说,过去两年,柔南区不少店铺业主和租户达成零租约,弹性处理租金情况,业主与租户都不愿意被“绑死”,同时也租金从6000令吉减至4000令吉,无需签约但必须提前3个月搬迁通知,这些只在2020年行动管控令期间发生,如今已不再适用。

他形容,在经济不稳定的笼罩下,租赁市场从“一店难求”变成“租户难求”,好的租户更是难上加难,有些租户各种借口严重拖欠租金,违反租约或糟蹋店铺,甚至逾期却死赖不搬,因此需要更谨慎处理租约和订金。

趁疫期租金低迷入场

陈郭文透露,柔南区在马新边境封锁期间,店铺租金下滑,但也有餐饮业者看准时机进场,趁租金走势低迷之际,在奥斯丁商业区租下店铺。

他说,按照疫情前,奥斯丁区店铺底层租金约7600令吉,后来租户与业主经过协商,最后以月租6000令吉租下,签下长租。

“也有租户以9000令吉租金,在奥斯丁商业区租下底层与1楼的双层店铺单位。”

他坦言,疫情和经济的未知数,业主难找租户,若租户有诚意签约长租,业主省却不少麻烦,至少能有稳定且长期的收入,租赁市场仍走向长租趋势。

“奥斯丁商业区以年轻顾客群为主,就算塞车也愿意去消费,有许多最新最潮的网红店打卡,集中休闲娱乐区。”

“直到今年4月马新边境重开,Eco Botanic区也人潮爆满。”

他说,位于士姑来五福城区,则吸引许多居住在当地、武吉英达区和新加坡客的人潮,疫情期间网红咖啡店开了一间又一间,高峰期奶茶外卖一日可售出1000杯。

至于老城区方面,他则表示,历史旅游业兴起,老城区的排队人潮不断,整个柔南区迎来报复性消费。

李世杰

市中心许多商店待租?

槟城饮食业目前如雨后春笋般,无论是任何种类的餐厅都陆续开张,但乔治市一带却仍有不少商店都高挂上出租布条,这情况有点令人诧异。

位于市中心游客区的地段,为何还有商店需要面对出租的窘境?

槟州房地产中介联合会副主席李世杰受访时指出,在受到疫情侵袭两年以来,我国在今年刚全面开放边境之时,那时商店的出租率相当高,很多商店都租了出去。

“虽然疫情刚复苏的时候,商店的出租率都很高,但近期有点减退,或许是因为很多人都觉得国际情势未定,暂时按兵不动。”

他说,有些商店在疫情期间关闭,相信是因为当下还未看清市场走向而暂时关闭,直到疫情稍稳定且迎来复苏阶段后,再重新复业。

他表示,现今乔治市的出租率约75%至80%、双溪里蒙一带约70%至75%、亚依淡约80%,以及丹绒道光一带约70%。

老店屋租金比疫情前高

“乔治市尤其是古迹区一带,那里有很多战前老店屋都还在挂牌招租,这些老店屋的租金比疫情之前还高。但无论如何,这些战前老屋之后还是会有人陆续租下来的。”

他解释,在短短一年内,有许多商家利用战前老屋开设各类高档饮食餐厅,例如Fine Dining、意大利餐或日本餐Omakase等。这些餐厅的收费都不便宜,相信未来会有更多类似的餐厅。

他说,虽然近期的出租率放缓,但仍有不少有潜能的租户都在看单位,相信这些单位总有一天会遇到合适的租户。

他提及,米其林指南即将登陆大马,相信会有很多商家抓紧机会开设餐厅,这也对本地的餐饮业有很大的帮助。

尽管迎来复苏阶段,仍有不少商店正挂牌招租。

新装修单位租金更高

李世杰直言,国门刚重启时,商店租金曾一度回到疫情前的价格,很不便宜。

虽然商店租金过后已经回跌,但最近又持续增长,或许与通货膨胀和高需求有莫大关系。

尽管租金高涨,他认为还在合理范围内,毕竟屋主重新装修单位时,已花了一大笔钱。

“或许本地屋主受新加坡店屋交易量影响,近期大家都开始着手在装修单位,希望可以获得更高的回报,或者卖出更好的价格。”

“本地人看到新加坡那边有很多消息指他们的商店在疫情间有很多交易,就看到卖到很高的价钱,租金也起了很多,相信槟城也有很多业主,希望可以和新加坡一样。”

他说,以前的租金低是因为单位的条件差,不能以高价出租,但若屋主愿重新装修单位来取得更高的租金,这也是应该的。

乔治市有许多战前老屋等待出租。

询及乔治市仍有不少商店高挂出租布条,他表示,一般挂着出租布条的商店都较为简陋,屋主可以把握机会重新装修单位,否则将受到已装修完毕的单位影响。

他表示,近期威省也有数个地点成为热门地段,例如Icon City、新邦安拔、大山脚等,以Icon City为例,底楼单位每方尺约5令吉左右;1楼单位则每方尺约2令吉50仙至3令吉。

“威省热门地段的商店租金没有比槟岛便宜,现今的租金与以往大不相同。若不是热门地段,以吉打鲁乃为例,底楼每方尺约2令吉50仙左右,1楼则每方尺1令吉50仙左右。”

他指出,由于乔治市旧单位的楼梯安装在店内,无法分开底楼和1楼,因而以平方尺计算;西南区新商店的楼梯都是安装在外,可以区分楼层,因而以方尺计算。

“由于西南区有很多住宅区,对于商店的需求较高,底楼的商店几乎已全部出租。”

 

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越堤族 积极在新加坡置产

2022年10月6日

赚新币的越堤族,
也选择在新加坡置产。

在全球大部分国家的房市都陷入颓势之际,只有很小部分的国家房市依然一片向好,我们的邻国新加坡就是其一。

无论是房屋买卖还是租赁市场,新加坡的房市可说是非常炙热,这当中也少不了来自我国的“越堤族“。

新加坡房地产经纪协会主席王振兴透露,据业界观察,近期有不少持有新加坡永久居留证的大马人,积极在新加坡置产,而且也带动当地的租赁活动。

王振兴:大马越堤族让狮城置产和租赁市场活跃起来。

这一波趋势主要是从4月1日马新边境重开后,有更多大马人涌入新加坡工作,而且申请新加坡永久拘留证的人数也与日俱增。

“新加坡的经济和投资环境越来越好,吸引大马人和国外投资者前来置产。”

他出席马来西亚房地产中介师协会柔佛州分会举办的常年晚宴及表扬大会后,接受媒体采访时表示,新元升值只是部分原因,还有就是不少大马人的亲友早已在新加坡扎根,这些人的亲友也蠢蠢欲动想要赴狮城定居。

中华区投资者热爱狮城

新加坡房市吸引的不仅仅是大马人,其实还有许多国家的投资者也前去投资、觅职、移居和置产。

尤其是来自中华地区的投资者,他们对大环境的展望不乐观,因此把目光投降了华裔人口比例也较高的新加坡。

香港就是其中一个例子,一些香港人不太适应新政策改革,也选择往外寻找其他出路。

他补充说,新加坡政府在招商引资方面的政策也鼓舞了休闲娱乐领域、酒店业、私人住宅及商业店铺的市场活络。

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雪隆房东 笑看租金涨

2022年09月29日

租屋市场回温,
想必最开心的是投资客。

疫情期间不敢涨价,也有许多房东面对租不出去的窘境,让房产投资客不得不却步。

但如今,住宅租赁市场转好,对投资客来说绝对是好消息。

PropertyGuru大马区经理诗仁德拉近日发布文告指出,根据该公司的数据,雪隆地区今年上半年的高楼住宅租金中值,较去年下半年相比取得了双位数增长。

诗仁德拉

不买了,转租屋!

他解释,许多人为了追求更好的生活方式或房屋需求,在升息和生活成本走高的环境中,转而选择租房而不是买房。

iProperty.com.my的数据也显示,今年上半年的房屋出租搜寻增加了34%,显示消费者如今倾向更自由弹性,且可负担的住房选择。

而且,巴生谷几个顶尖项目的租金增幅也颇高,证明房市已经在疫情后时代复苏。

“这对想要投资住房产业的潜在买家而言是一剂定心丸。对财务能力较强的投资者来说,也是通过出租产业获取回酬的机会。“

地点是租客首要考量

诗仁德拉指出,在租金低于1500令吉的房子方面,地点和价格是租客们的首要考量。

其中,蕉赖的Miharja Condominium以11.5%的租金涨幅,该公寓接近轻快铁和捷运站,附近也有购物广场、小贩中心和餐馆。

Miharja Condominium外观

在1500至2500令吉的租金价位方面,主要是收入中等的年轻人所爱,着重于地点和可提供令他们满意的生活方式。

吉隆坡Taragon Puteri Bintang的租金中值涨了33.3%,而有许多可负担高楼住宅的文良港,以及发展成熟的梳邦再也和蒲种,都可见客观的租金涨幅。

对于2500令吉以上的租金价位,通常是享受富裕生活的较高收入群体。比如说市中心的Setia SKY Residences,租金中值涨了29%;富人区满家乐的i-Zen@Kiara 2,租金也涨了10.5%以上。

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外籍人士离开 香港豪宅租金降

2022年04月15日

香港政府的清零政策,
让外籍人士受不了了。

根据香港01的报道,政府为了应对疫情而采取了极为严格的措施,影响外籍人士的工作和生活,因此选择离开香港,造成豪宅租赁市场遭遇冷风。

根据第一太平戴维斯(Savills)的《2022年首季香港住宅租赁市场》报告,香港豪宅的租金按季下跌了2.6%,而九龙和新界区豪宅的租金,分别下跌3.7%和4%。

同时,整体的出租成交量也预计按季下跌20%。

报告指出,这是因为外籍人士租屋的需求减弱,预期3月和4月是“离港高峰”,他们降选择返回原居地或是前往新加坡。

服务式住宅市场也受到外籍人士离港潮的影响,整体租金按季下跌3.8%,酒店式和住宅式单位的租金,分别写下3.6%和4.9%的跌幅。

入住率从去年末季的66.5%,降低至首季的58.6%。

第一太平戴维斯亚太区研究集顾问咨询部区域主管盛世民点出,随着外籍人士在3月加速离港,估计租金的跌势还会延续到次季。

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