租金收入

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减租，别忘了可以扣税！

By Poh Gin,

2022年03月11日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列7

不是减租就能享有税务减免，
你要符合一些条件哦！

冠病疫情期间，你有出租商铺或工厂吗？2020至2021年间，你有减租和租客共赴时艰吗？

如果以上两者都有，这篇内容可能可以帮你多省一笔。

除了一般的减免，如果你去年给租用物业做生意的租户减租，今年呈报税务时，这笔租金收入（rental income）会有特别的减免，记得记得善用。

政府去年宣布，出租物业给符合资格的中小企业，2020年4月起至去年底，如果业主有响应政府减租共赴时艰的呼吁，就会有特别税务减免。

但是，前题是，业主有提供至少30%租金折扣。

2020年政府实施行动管控令（MCO），呼吁业主减租30%给租户，之后宣佈，业主提供的折扣，在呈报所得税时可享有同额的减免。

以下为大家梳理了一些常见问题：

Q：谁可以享有？
A：物业出租给中小企业的纳税人，包括个人、团体或企业

Q：哪类物业宜用？
A：商舖、档口、办公室、摊位等，一定是供经商用途。

Q：租给谁才符合享有减免？
A：必须是中小企业。根据政府的定义如下：

Q：减免额有多少？
A：根据租约至少减租30%，减租的相关数额，可享同额减免。

Q：如果减租折扣不一，还能享有减免？
A：只要符以其他条件 ，是可以的。但是，只有减租达到30%的部份才能减免，例如有2个月只减租20%，那2个月的减租就不能用来减免。

Q：需要预先申请？
A：不用申请，直接在报税表内呈报即可。

Q：如何计算同额扣税？
A：减租的款额从应课税收入扣除，算出净租金收入。并非直接从要缴的税金减出。

温馨提醒：

这特别优惠同额减免，是从总租金收入减出来才算税金，不是直接同额拿去扣税。减租没有扣到30%的月份，记得先扣出不能减免的部份才呈报。

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多物业出租全要报税？

By Poh Gin,

2022年03月11日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列6

如果你名下有多家房子，
全都租出去，该怎么计算税务？

如果业主是一位受薪族，自己有超过一间物业出租，所有出租物业的净收入都要呈报。

因为报税表中没有要求详列各房地的资料，那在呈报个人所得税时，就要把所有的租金收入统合一起计算。

把各净赚数额相迭加起来，呈报一个总的净租金收入，再根据个人的税率来缴税；假如出租多项物业，各有赚有亏，所蒙受的亏损可直接相互抵消，只报净额。

另一个比较复杂但不草率处理的情况，就是有独资也有联名的物业收租，那在迭加净赚幅时，联名物业的部份记得要先减半再相加起来。

以下设假的不同场景供大家参考：

个案1：

你有2间独资的物业出租，扣除可减免的开销后，排屋全年赚（净租金收入）4000令吉，而公寓全年小赚2000令吉。

排屋净赚：RM4,000
公寓净赚：RM2,000
应课税收入= RM4,000 + RM2,000 = RM6,000

个案2：

假设你共有3间房产出租，组屋和排屋全年各赚（净租金收入）4000令吉，而公寓全年反而小亏2000令吉。

组屋净赚：RM4,000
排屋净赚：RM4,000
公寓净亏：RM2,000
应课税收入= RM4,000 + RM4,000 – RM2,000 = RM6,000

个案3：

假设你有2间独资公寓出租，扣除可减免的开销后，全年各赚（净租金收入）5000令吉；另有一间和弟弟联名的排屋收租，一年下来净赚6000令吉。

2间公寓净赚：RM10,000
联名排屋净赚：RM6,000
应课税收入= RM10,000 + (RM6,000 X 0.5)
= RM10,000 + RM3,000
= RM13,000

个案4：

你有2间独资的物业出租，排屋全年净赚（已扣可减免项目的净租金收入）4000令吉，而公寓全年小亏2000令吉；另一间和弟弟联名的公寓赚6000令吉。

排屋净赚：RM4,000
公寓净亏：RM2,000
联名公寓净赚：RM6,000 x 0.5
应课税收入= RM4,000 – RM2,000 + (RM6,000 X 0.5)
= RM2,000 + RM3,000
= RM5,000

温馨提醒：

出租超过一间房产，呈报净租金收入可以直接迭加起来，如果当中有亏损可直接抵销，联名物业则记得依业权计算自己可享有的租金收入。

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联名房产放租如何报税？

By Poh Gin,

2022年03月10日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列5

联名买房再出租，
所有业主都得报税！

很多人会和配偶、亲人甚至是朋友，合资联名投资房地产，尤其是房地产行情看俏时。

例如2013至2016年间，国内房市高速增长，房价强势攀升，很多人会和不同的亲友联名买房，手上有两、三间联名房子是常有的事。

房地产长线趋升，是许多长线投资者的心头好，但地产增值并非一时三刻的事，一般三五年免不了。

所以物业买了进来，总不能一直待著，在等待房价增值之际，先将这些物业放租，赚取一些被动收入，让租户来帮忙供房，数年后等物业涨价后再转售赚利。

联名物业出租，租金根据各人持有的业权分配，那么报税又要如何安排或处理？

根据所持业权分配

既然租金分配是根据业权比重，租金收入报税时也必须依照所持业权来分配该报的比例。

比如你和妹妹联名买房再出租，从头期到供款，从收租到各种开销，都是以5比5的方式安排，即各持一半业权。

假设一年的租金收入是2万令吉，扣除各种可减免的开销和费用，净租金收入是1万令吉。

也就是说需缴税的款额以1万令吉为基础，以两人各佔一半业权，每人在呈报所得税时即要各呈报5000令吉租金收入。

应报税租金收入 = 净租金收入 X 业权比重

范例：租金收入2万令吉，扣除可减免的开销，净租金收入是1万令吉。2人联名，各佔50% 业权。

应报税租金收入 = RM10,000 X 0.5 = RM5,000

温馨提醒：
呈报租金收入，如果是2人联名的房产，各人可呈报一半净租金收入，而不是报总额。

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租房屋 非所有开支都能扣税！

By Yee Ni,

2022年03月9日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列4

别自作聪明，
有些开支不能扣税！

上篇提到，需要付税的租金收入（Rental Income），不是依据总收入来计算，出租期间涉及的开销可减免。

以租金总额扣除可减免开销后的净租金收入（Net Rental Income），才是需要被征税的租金收入。

没有扣减免就用总租金收入来付税固然不够精明，平白多付了税金。

但大家也不可自作聪明，全部开销统统都呈报来减免，希望降低应缴的税金。

税法有清楚阐明，一些开销即使是涉及出租物业，或为增加物业吸引租客的开销，并非政府允许的减免项目，那就不能用来抵扣。

税收法列明，物业准备第一次出租前涉及的第一次费用，例如招租或出租前的宣传开销，均不能减免。

以下是比较具体的不获减免出租开销：
• 招徕第一位租户的广告费
• 第一次出租物业的中介费
• 首份租约的律师费与印花税
• 为增加租金的第一次装修费

温馨提醒：
涉及为第一次出租物业做准备的开销，从房仲费、招租宣传、租约律师费和装修，都不能减免，别自作聪明一起呈报抵税。

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火险房贷利息，皆可扣税

By Yee Ni,

2022年03月8日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列3

收入得报税，
开支也可扣税。

有租金收又有呈报租金收入的业主们，你们都如何为租金收入报税？

大家是否知道，呈报租金收入，与个人和公司所得税一样，有不少开销可用来减免？

政府是依据净租金来征税，跟租户收到的租金，可先扣除政府允许的可减免开销，算出的馀额就是净租金收入（Net Rental Income），才需要课税。

所以大家要记得咯，需课税的在法定租金收入（Statutory income from rents）不是依据总收入来计算，如果你之前没有扣出房子的火险保费、房贷利息等，那就白白多付税了。

根据内陆税收局的资料，出租相关房地期间涉及的开销，都属可减免开销，但招租或出租前的开销则不可以减免。

租金收入可减免的开销包括：
• 地方政府税金：缴付给地方政府的地税（Cukai Tanah或Quit Rent），以及门牌税（Cukai Pintu Assessment Tax）
• 房产保费，如火险、水险或盗窃险等
• 付给银行的房产贷款利息
• 出租期间的费用，如委任律师行或代理追讨欠租
• 维护、维修房产，如漏水或虫害
• 物业服务、维修和排污费
• 收租开销；如外委经纪收租
• 更新租约开销，包括印花税
• 追租涉及的律师费

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销

假设已还清房贷的单层排屋，出租12个月，期间主要开销只有地税、门牌税和维修费。

下面范例让大家更清楚如何计算净租金收入：
月租：RM1,500
合约租期：12个月
租金总收入 = RM1,500 X 12 = RM18,000

可减免开销：
地税：RM120
门牌税：RM460
维修开销：RM2,420

净租金收入 = RM18,000 –（RM120 + RM460 + RM2,420）
= RM18,000–RM3,000
= RM15,000
总结：RM15,000依据个人税率，计算出要付的税金。

温馨提醒：
租金要付税，但可先扣除政府允许的减免，包括房贷利息、物业保费和维修费等，如果用全额租金来付税就亏大了。

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收租是经商收入？

By Yee Ni,

2022年03月5日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列2

出租房屋，
算不算做生意啊？

法定上，收租金和薪金、佣金或经商回酬一样，都是可征税收入（Taxable Income）的一种。

凡出租房地产、工厂或商店内的机器、甚至是房子裡头的家电和家俬，只要是一併出租的东西，所收的回报都是租金，都得报税。

一般人报税，纯受薪者会填报BE估税表，有经商收入（Business Income）者填B表。那么，租金收入（Rental Income），算是经商收入还是…？

内陆税收局对租金收入是否定义为经商收入，基本是以频密度、依赖度、数量和提供的专业服务等因素来评估。

例如打工族有间房子出租，这租金是额外的被动收入，纳税人可维持依据1967年所得税法令的第4(d)条款，在填报BE表时一併呈报就得。

如果一位业主有4间或以上的住宅、店舖或工厂等物业出租，还有一套管理模式，或有僱人来帮忙收租金和打理。

虽然同样是收租，但因为放租的房产数量多，足以作为一个人的主要收入来源，这笔租金就会依经商收入来定义，需要依所得税法令的第4(a)条款来申报。

出租超过4间算经商

简单来区别，如果所收的租金只是被动收入，业主都是自己管理出租的单位，也没有提供其他特别的专业设施或维修服务，就算是纯粹的租金收入。

要是业主出租超过4间物业，还有为租户提供设施、管理、维修和支援服务赚取的租金收入，基本可定调为经商收入。

如果业主还有一支负责管理的专业队伍，有为租户提供如冷气、热水、电梯、电扶梯、康乐设施、卫生间和相关的保养或维修，又或提供保安、空间绿化、清洁、照光等，这租金收入肯定就会界定为经商收入。

检视一下你目前出租物业的方式，自己评估一下算不算经商收入吧！

温馨提醒：
单纯自己出租一、两间物业收租，自是被动收入；出租4间以上物业，有团队和系统管理，还提供专业服务，那就算是经商收入。

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有收租，税收局一键就知道！

By Poh Gin,

2022年03月4日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列1

你知道什么是
“凡走过必留下痕迹”吗？

进入3月，又是报税旺季，内陆税收局开始宣导纳税是国民责任的讯息。

手上有房地产出租的业主，是不是还在犹豫租金收入要不要报税？

答案：当，然，要。

1967年所得税法（Income Tax Act 1967）阐明，所有收入都要报税，包括经商收入、兼职直销或保险拿到的佣金和奖励金，统统都要报，租金收入也是其一。

纯受薪纳税人填报BE估税表，有经商收入者填B表。这裡指的纳税人，包括外籍人士。

只要在我国境内超过182天就是税民，都有报税的义务。

很多人以为，租金收入不用付税，又或者以为这是资本回酬或投资回报。

自己诠释法令是很危险的，因为税法第113条文写得很清楚，任何人不呈报收入或只呈报一部份收入，又或者提供不实资料，意图减少付税，就是不实报税。

简单来说，规避呈报租金收入，可被定义为逃税；漏报或完全不报租金收入，就会抵触税法。

不要以为房地产出租，政府不会知道，不报租金收入也是神不知鬼不觉；每年很多人因为不报或漏报租金收入，被查出可罚款。

转账交易有迹可循

自2017年起，有交到政府盖章付印花税的租约，相关资料全都和税收局系统连线，税收局一个键就查得出来。

而且，现在业主一般不会自己去收租，租客都是直接把租金汇进业主银行户头。

万一税收局查起税来，你还得好好解释这每个月固定汇进来的钱的来历，一样很难自圆其说。

自以为可以逃过法眼，抱著侥倖心态，最终可能得不偿失。

温馨提醒：

别再天真的以为租金收入无迹可循，只要有和租户正式签约，并有送往盖章的租约，税收局一查就知道。

 

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5招快速提高出租率

By Poh Gin,

2021年08月23日

不论你有一个或更多的产业供出租，
你须确保取得的租金收入，
足以应付每月房屋贷款供款。

但即使如此，如果你的产业遭遇磨损，那该怎么办？

为出租的产业做好保养，不是一件容易的事。然而，无论是否有供出租，你的产业都必须一直保持良好状况，因为这样可以避免你的产业价值下跌。

以下是你的产业保养名单中，5个必须高度留意的环节，以确保你的产业保持良好状况。

驱除害虫：解决问题保护产业

如果你的产业有害虫的问题，租户通常不会马上发现。

然而，如果害虫的问题没有解决，它将导致你的租户流动率偏高，最终导致你的产业乏人问津。

举例说，白蚁会对你的产业造成无可估计的损害，蟑螂的侵扰可以带来疾病。

一些害虫如蟑螂和蚂蚁，可以使用非处方解决方案处理掉，但其他害虫则可能需要可靠的害虫防治公司前来处理。

顶级冷气机：专业护理保障舒适度

在大马，许多的出租产业都有提供冷气机。通常租约中会阐明，租户必须在每4至6个月内护理一次冷气机。

然而，劣质的护理（更糟的是租户自己来，而非请专业冷气维修服务技工护理）可能不是那么有效。冷气机可能会滋生霉菌和真菌，或是冷气机可能会堵塞，并开始漏水或发出难闻的气味，从而影响租户的舒适度。

预防胜于治疗，因此最好别自己来，应由专业技工来检查和维修你的冷气机。此举非但可让你的冷气机更顺畅和有效的运作，也可避免未来须耗费更多金钱来维修冷气机。

美化外观：重新粉刷 留好印象

许多人总是以貌取人，来到产业也不例外。如果你的产业外观给潜在租户很好的印象，那么就很有机会最终签署租约。

你可在原本的租户搬走时，提升你的产业外观。例如重新油漆，为它换上新装，或为任何不那么起眼之处补漆。你还可以聘请杂工来修补任何破裂的瓷砖或损坏的地板。

修理固定装置：定期检查 替换物件

即使你提供的是不含家具的出租单位，门窗把手、电灯开关、浴室和厨房水龙头及淋浴喷头等固定装置也容易磨损。

你必须定期检查上述各种物件，并替换任何已经磨损等物件。

这不仅将提高你出租产业的吸引力，也可避免更复杂的问题，例如漏水波及墙壁或地上。你可以聘请技工来代劳。

更新电线水喉：业主负责“主要”维修

根据马来西亚法律，业主们须负责“主要的”维修工作，例如水喉和电线工程，而租户们则可以预期这些基本设施完好无缺。

然而，当出现水喉漏水、开关板或熔断器破裂时，许多业主为了省钱却自行维修。

如果只是简单的问题，容易解决，而你也可能懂得修理，那么还可自行维修。不过，如果问题比较复杂（甚至危险），你需要聘请专业技工来解决问题。

为了确保你的产业不会因为水喉或电线造成的任何长期问题，当租户向你投诉时，马上寻求可靠的电线或水喉技工上门解决。

（转载自家居装修服务平台Recommend.my）

Categories问诊室

别忘了为租金收入减税

By Poh Gin,

2021年04月16日

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问：

你好，

请问能如何减免租金收入的所得税？需具备条件？

胡小姐

答：

胡小姐，你好

根据2018年财政预算案，如符合以下条件，就可以获得50%的租金收入所得税减免：

1.居住在马来西亚的大马公民；

2.每个住宅租金不超过2000令吉；

3.与租户之间必须有合法的租赁协议；

此减免适用于2018至2020税年。扣除了上述和其他维护产业费用，便可将最终金额添加到应税收入总额中，并享有相关税收减免。