独家报道：苏韵鸰

业主不再急着变现
产业告别疫情低迷态势

结束抛售潮，业主不再急着变卖产业套现，国内产业买卖供需回稳。

随着去年国内产业持续复苏，刚卸任的马来西亚房地产中介师协会(MIEA)原任总会长曾爱珍形容，产业已告别疫情的低迷态势，逐步走向上涨轨迹。

过半受访者对今年产业领域持乐观态度，无论是产业买卖市场或租金市场，与过去数年疫情冲击相比，皆取得供需平衡，呈稳步回暖。

产业界的一项最新问卷调查显示，34%受访者认为，国内的产业需求与供应处于相同的水平，仅有13.9%受访者则认为，目前产业供不应求。

根据这项调查结果，询及卖家的产业供应与买家需求的比例时，有52.2%受访者认为，越来越多业主向产业经纪询问出售产业的趋势。

这项问卷调查是由马来西亚房地产中介师协会进行，针对2023年“大马房地产大会”(MAREC)在国内的产业中介包括产业代理(REA)、产业经纪(REN)和见习产业经纪(PEA)展开。

问卷调查旨在评估产业供需，作为当前产业市场的指标。

买家喜多元化供应

产业代理是产业中介公司的老板，产业经纪和见习产业经纪则是产业中介公司旗下的抽佣中介。

马来西亚房地产中介协会原任总会长曾爱珍表示，产业买家市场眼中，多元化的产业供应，为买家提供更多谈判条件与选择权；相反的是，业主产业供应数量有限，以致潜在的买家们对相关产业提出多个报价。

她指出，值得注意的是，比起数年前购买产业市场，特别是受到疫情冲击且备受挑战的时期，以上反馈已显示整体产业市场的供需已取得平衡。

产业租用率或攀升

当询及业主是否有足够的产业供应或租户需求时，调查结果呈三分天下，受访的产业经纪接获大量的业主提出出租产业及潜在租户寻找产业的询问，无论是业主和租户之间的供需市场相当平衡。

曾爱珍表示，尽管2020年及2021年面对冠病疫情带来的冲击与挑战，如今整体产业出租市场表现非常强稳，仅租金率稍微有些调整。

她解释，疫情期间加上行动管控，产业市场前景不明朗，令许多潜在买家转向先租用产业，待局势明朗后再打算，保持一种等待与观望的态度。

她说，产业出租市场和租金走势强稳，产业升值，这也意味着，产业租用率可能随之攀升。

“纵观2022年产业表现，2023年将延续趋势，租金率料再进一步调整，以适应当前的产业需求。”

今年产业市场将扩大

66.8%受访者对2023年产业前景表现乐观，22.3%则预测产业市场保持稳定，仅有10.9%预计呈下跌。

曾爱珍认为，国内产业市场料延续2022年上升步伐，今年产业市场将会扩大和增长，全国交易量有望增加。

70.3%受访者都预测今年产业成交有所增加；18.4%受访者认为能稳住成交额，仅11.3%受访者预测产业成交额下滑。

根据大马产业估价及服务局(JPPH)旗下国家产业资讯中心(NAPIC)发布2022年产业市场报告，2022年产业总成交额创下21年新高，达1790亿7000万令吉，交易量则超过38万9000宗。

不过，曾爱珍强调，以上产业的预期差异，可归因于多种因素，包括受访者在特定产业领域及营运的地理位置。

今年租金交易增加

如今产业市场也处于复苏模式，近80%产业经纪认为，租金交易额增加。

在租赁方面，高达79.7%受访中介认为今年租金交易增加，13.7%则指出保持不变，以及6.6%认为租金交易会下跌。

新产业销售不如二手乐观

“发现一些出乎我们意料的调查结果，新产业的销售乐观程度比预期低；反观二手产业的销售乐观程度更高。”

曾爱珍说，51.6%受访者认为新产业带来更多销售成交额，而65.9%受访者则对次级或二手产业销售带来更大的销售成交额。

她分析说，一些有利因素在新产业发挥作用，如销售配套、促销活动、进场便利、发展项目的地理位置以及产业类型等，可影响新产业的销售成交额。

在冠病疫情笼罩下，全马充斥大量的二手产业，从2020年至2021年，二手产业处于低迷，去年逐渐迎来好转的迹象。

她说，过去实施多个阶段行动管控令(MCO)，以致二手产业陷入巨大的挑战，如今调查的结果显示，二手产业市场已摆脱颓势，重拾信心，有着显著的复苏趋势。

待售产业询问度高

曾爱珍坦言，疫情期间，许多潜在的产业买家采取谨慎和观望的策略。

“在理论上，那些决定在2020年及2021年进场，购买产业的买家，如今可能已乐见，持有的产业价值上涨的情况。”

众多受访的产业中介中，有62.9%预测待售产业的询问度及价格高企。

她分析说，这项发展并不令人感到意外，主要是卖家或业主在疫情期间，不得不下调产业价格以满足当时的需求，如今卖家可依据整体经济好转的趋势而上调产业价格。

为熬过疫情，相信不少业主因紧急脱售产业，选择具竞争力的价格。

事实上，买家扮演抵制价格上涨方面，发挥制衡的作用，产业价格上涨更是印证了市场复苏的真实现象。

不仅是待售产业的询问度提高，连租用产业的询问度也同步升高，而受看好，正面的上涨回响结果也是不遑多让。

高达70.3%受访者预测租金市场呈上涨的趋势。

她指出，根据产业网站针对租金询问度的观察，与过去一、两年相比，在特定的地理位置和开发项目的库存量有所减少，尽管如此，租金率也跟着经济好转进而调涨。

回顾国家产业资讯中心的2022年产业市场报告，去年马来西亚房价指数(MHPI)为208.4点，低幅增长2.8%，再观察这项产业界展开以上的调查回响，可见待售产业与购买家需求稳定，预测今年产业价格将逐渐温和上涨的趋势。

普遍上会根据产业类型、设计、地理位置及建筑等因素的不同，调涨产业价格。

买家逐渐恢复信心

今年首季经济增长5.6%，经济增长胜于疫情前，将支撑产业市场。

尽管许多人对国际经济前景感到黯淡，不过根据调查结果，大部分房地产中介对未来产业市场仍抱持乐观态度。

曾爱珍早前也透露，原定该会预测今年下半年才会出现的购买者积极情绪，实际上已提早于上半年出现，尤其产业市场走势看俏，中介也更有信心推销和销售产业。

“消费人对租赁和销售的咨询有所改善，买家已逐渐恢复信心。”

在产业需求复苏的推动下，我国去年的产业交易总值交出亮眼的历史水平，鉴于这种势头，她也预计2023年产业市场维持积极的。

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拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

您好，我在2022年5月7日傍晚与屋主签了租赁合约，当时在紧急签约的情况下，我付了（1+1+1/2的租金和签约费用565令吉）等于（2100+2100+1050+565=5800令吉左右。下个月交租时，才给1+1（2100+2100=4200令吉）.

在搬进住所的当天，我晚上过去打扫清理的时候，发现屋主的墙纸和床垫有大量虫子，被叮了之后整只手又肿又痒。当下我通过中介与屋主谈这问题，屋主坚持自己的房屋没有这问题，也不愿意前来查看问题。我告诉屋主给我几天时间搬，住了多少天就给多少天的钱。

可是，屋主坚决不能退回租金和抵押金，如果不要租的话，所有的费用都会被没收。我在签约前有再三叮咛房屋不可有虫子，因为我的皮肤比较敏感。

在要缴付第二个月租金的时候，我特意迟还，希望屋主可以出来面对我，但是屋主却不出现，中介也在始避开我。前3个月情况还好，只是在雨天的时候虫子都会跑出来。曾经叫人来洗冷气，对方告诉我虫在几台的冷气里繁殖，而且也没有GAS了，明显很久没有被清洗。

还没有租之前，屋主告诉我冷气才刚洗不久，这样屋主是否毁约了？我可以通过律师或原本的中介公司，要求协助终止租赁和拿回两个月半个月的水电抵押金吗？我被虫子叮咬的医药费，可以向屋主索赔吗？

Chew

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答：

Chew, 您好。

根据您的描述，租赁合约差不多一年了。如果租期已满，屋主必须退还抵押金给您。

关于冷气维修和医药费用，您需要查阅租赁合约是否有相关条款说明这是屋主的责任，否则很难说屋主有违约行为。

如果您认为这个房子不适合您，我建议您与房东商谈终止合约并取回您的抵押金。当然，您可以通过律师处理此事，但是需要考虑相关费用。

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