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新加坡人 买房能力降

2022年11月1日

新加坡的买房热潮,
真的只有外国人疯狂吗?

这两年新加坡房市备受外籍买家青睐,尤其是在疫情防控措施“解封”后,更是“如日中天”,作为如今全球少数房价仍在上涨的国家。

不过,这似乎只是外籍买家的疯狂排队,因为穆迪(Moody’s)最新的报告指出,新加坡当地的私宅买家,负担房贷的能力已经下降。

根据《联合早报》的报道,这份报告是以私宅新房贷每月还款额,占家庭平均每月可支配收入的比例,来计算和衡量负担房屋的能力。

今年8月,首次购买私宅的新加坡买家,平均要动用19.4%的家庭每月可支配收入来支付每月房贷供款。去年12月时,这个比例仅有17.3%。

穆迪分析员颜智稳解释,这是因为利率急速上涨,私宅价格在降温措施后仍持续攀升所致。虽然新加坡家庭收入改善,但仍不足以抵消利率和房价上涨的影响。

新加坡的基准利率3个月新元隔夜利率(SORA)已经从年初的接近零,攀升至约2.39%。另一个基准利率3个月新元银行同业拆息率(SIBOR)则从0.44%大涨至3.92%。市面上固定利率房贷的利率已经超过3%。

资料来源:穆迪&联合早报

未来1年会更难负担

颜智稳指出,虽然新加坡私宅的价格涨幅略有放缓,但发展商的地段供应在近年减少,长期而言还是会支撑房价稳步上升,意味着买家需要承担更高的房贷额度。

而且他预计,未来12个月当地买家负担私宅的能力,会持续恶化。

报告指出,本地私宅买家负担房屋的能力下滑,不利于新加坡资产担保债券(covered bonds)的信用评级,因为新房贷的风险增加。新加坡资产担保债券的资产中约一半是浮动利率房屋贷款,这些贷款的利率随市场利率波动。

资产担保债券是债券发行人用本身拥有的一些资产作为担保的债券,这些资产主要是房贷资产。这意味着债券持有人享有额外保障,在发行人违约时可以优先处置用于担保的资产。

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碧桂园 变“垃圾级”

2022年08月18日

中国最大的房地产发展商,
正经历艰苦时刻。

中国房地产行业的展望恶化,让投资者对中国房企的未来也愈发担忧。

作为以合约销售额计算的中国最大的发展商,碧桂园(Country Garden)首当其冲,失去了最后一个投资级评级。

国际评级机构惠誉(Fitch)继6月时把碧桂园列入负面观察名单后,如今正式将之下调一档至“BB+”的“垃圾级”。

其实,当初惠誉刚将碧桂园列入负面观察名单不久后,另一家评级机构穆迪(Moody’s)也剥夺了它的投资评级。

而标普方面,自2008年以来一直给予碧桂园“垃圾级”。

碧桂园在柔佛打造森林城市。

影响投资者买入意愿

通常,任何评级在BB级或以下的债券,都被成为“投机性债券”或“垃圾债券”,意思是商业信用较低,财务生存能力有风险。对规避风险的投资者仍而言,这是个危险信号。

惠誉在决定下调碧桂园的评级时说,该公司的“流动性缓冲空间虽充足,但面临压力”,压力来源包括销售下滑、运营资本承诺和进入资本市场的能力变差。

这家国际评级机构早前也说过,中国房地产业陷入困境,预计碧桂园的杠杆率将提高,2022年的合约销售额料跌30%。

随着新屋销售下滑了一年,由政府采取行动遏制房价涨幅和发展商债务增长拉开序幕的债务危机拉开序幕已经恶化。中国离岸债券违约占比已创下纪录新高,而且违约人几乎都是房地产公司。

新闻来源:联合早报

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