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零售业遇大挑战 商场未复元

2022年02月28日

独家报道:李治宏

疫情反复挑战多,
商场元气未复?

疫情再度反弹、持续的供过于求,以及业者仍未从过去2年的疫情打击中恢复元气,是2022年本地零售领域的3大挑战。

面临这些挑战,尽管2022年被视为是经济复苏年,国内各大购物商场自去年10月11日解除跨州禁令后也恢复往日人山人海的荣景,但商场营收还未恢复疫情前的水平。

商场已恢复人流。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)董事经理陈海信指出说,自去年11月起,国内所有主要商场的人流已恢复往常,各大购物中心每逢周末更是挤满了逛街购物和堂食的人潮,这证明大马消费者已恢复疫前的消费行为和形态。

“自跨州禁令10月中旬解除后,那些依赖游客的零售业者生意已开始回暖。吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗和双威镇的各大商场,吸引各州大批游客的光顾和消费。国内其他主要城市、市镇、旅游城镇和旅游岛屿的购物中心,也获得全马各地的游客光顾。”

陈海信

部分业者难再承受冲击

但他强调,国内疫情仍令人担忧,第四波疫情将再度打击零售商场和商店业主与租户,非必需品零售业者将承受不起再度被迫暂停营业的冲击。

陈海信也是亨利行零售董事经理,他是在产业顾问公司大马亨利行最新一期《HsBAdvisor》季刊(2021年第四季号),一篇关于零售业前景的文章中这么指出。

外国客大举回流需半年

陈海信指出,一旦国门重开,最快也要至少半年,才会看到久违的外国游客大举回流。

“现有的入境条件,不利于吸引外国观光客,这将对位于巴生谷、新山、槟城、马六甲、亚庇和其他许多旅游胜地的主要商场带来负面影响。”

高物价打击购买力

除此之外,许多日常用品和消费产品的价格自去年11月起显著扬升,不少餐饮业者也在通胀压力下调高他们的售价,这股涨势料将在今年上半年持续,生活成本的持续上扬,将影响国人的购买力。

马零售调查行预估大马零售业2022年可按年增长6%,一洗过去两年的颓势。

2019冠状病毒病疫情冲击下,本地零售业2020年业绩遭重创,按年萎缩16.3%,是1987年以来的最差表现,2019年则是增长3.8%。至于2021年估计可恢复增长,但增幅只有区区0.8%。

2021年大马零售销售与其他经济表现(%)。

疫情下商场“排队”开张

尽管零售业过去2年遭遇重创,目前也仍未全面复苏,但疫情期间加入战围的新业者大有人在,而购物商场虽然早已供过于求,未来几年仍有至少十多间购物中心排队登场。

大马莱坊就指出,单是巴生谷,今年上半年预计将有10间全新的购物广场和一间现有购物中心扩建部分将投入营运,合共带来逾662万平方尺的净出租空间。

它们分别是吉隆坡的三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)、敦拉萨国际贸易中心(TRX)、118广场、白沙罗柏威年广场和吉隆坡城中城(KLCC)新零售单位,雪州斯蒂亚旺莎 Datum Mall、士毛月Ecohill Walk Mall和巴生KSL Esplanade商场,以及布城IOI城市广场第二期。

大马亨利行则提到,另2间坐落在吉隆坡的新商场也预计将于今年新张营业,即吉隆坡市中心的8 Conlay和武吉加拉的Senada购物中心。

2022年巴生谷新张购物中心。

零售领域竞争更激烈

更多新商场陆续加入战围,无疑将令原已供应过剩和饱受疫情冲击的零售领域,竞争愈加激烈,而那些未能与时俱进的商场和零售业者,料将被淘汰出局。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),截至2021年第三季,国内购物商场的零售空间供应量(净可出租空间)已高达1687万5250平方米,其中雪隆地区合占680万2130平方米,或占全国约40%。

亨利行零售的数据则指出,截至2021年底,巴生谷(包括雪州、吉隆坡和布城)共有286间购物中心,合共提供逾770万平方米的净面积。

这包括2021年新张的2间购物商场(吉隆坡武吉加里尔柏威年广场及Permata Sapura Tower),以及1间原有购物商场扩充计划(雪州实达阿南实达城市广场第二期)。

其中,去年12月初开张的武吉加里尔柏威年广场,带来16万7225平方米净空间。

2021年巴生谷零售空间供需。

巴生谷新商场店面难填满

陈海信指出,事实上,雪隆地区零售领域占全国零售市场60%,因此在疫情冲击和供过于求下,巴生谷今年新开的购物中心,将在填满零售空间上面临巨大挑战。

为了吸引长期租户,购物商场将需降低租金,或是给予较久的免租期;与此同时,商场也需要寻找短期租户来填满可出租空间。

无可否认的是,疫情已迫使许多零售产业业主们痛定思痛,聚集于如何令本身的业务进一步数字化。

数字化提升服务

这包括在全渠道销售(Omnichannel)购物体验的新常态下,数字设施(包括软体、硬体和人力资源)上作出更多更大的投资,好让消费者通过多元管道和方式购物和获取服务。

不仅如此,零售领域在付款方式(例如信用卡、挂账卡和电子钱包)和送货管道也不断增加和多样化。

符儒仁.

符儒仁:商场开拓线上
推网购得来速APP平台

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出 ,零售商场也进一步往线上发展,提供网购服务,信手拈来的例子包括双威e Mall、 PG Mall和升岭广场(StarHill)。

此外,商场也配合线上平台的使用,例如取货柜台和得来速(Drive-Thru),以及线上浏览商场的流动应用程式,为消费者提供更多购物便利。

这类例子包括SunwayPal,以及双威伟乐广场、MyTown和吉隆坡柏威年流动应用程式。

他强调,尽管电子商务的运用与日俱增,但巴生谷购物商场仍是许多消费者堂食、采购服装、家庭用品和杂货的首选。

平均租用率2年连跌

疫情和多次的行动管控令冲击下,巴生谷购物商场的平均租用率从2020年的73.5%,于2021年下跌至72.3%。

其中,吉隆坡商场租用率从2020年的75.9%滑落至74.6%,雪州则从71%下滑至69.7%;布城商场租用率则持稳,保持为83.6%。

平均租金率微跌

巴生谷商场平均租金率则稍微下跌,从2020年的每平方米108令吉71仙,微跌至108令吉60仙。

不过,这个平均租金率不概括商场主要租户,例如超级市场、百货公司、电影院和保龄球中心等的租金;也不包括商场业主给予主要租户和特定租户的租金豁免或折扣。

平均租金率的下跌也不包括商场业主在多次行动管控期间,给予零售租户的各类回扣。

有关回扣旨在留住生意饱受疫情打击的租户,然而,只有财务较为稳健的租户,有能力接受重组后的租金配套。

疫情虽拖垮部分业者
更多商家进军餐饮业

有人“阵亡”,也有人投入沙场,更有家具店重投购物商场的怀抱!

尽管过去两年的疫情和多次行动管控令期间,许多零售和餐饮业者不支倒下,但仍有不少国人和公司在这时候进军各类零售业。

单在去年,就有许多新的餐饮业者,包括咖啡厅、餐馆、食摊、食品亭、餐车等。

购物商场也迎来许多零售与服务新租户,它们包括小型杂货相关商店、零食专卖店、即食便利店(如全家和CU),这类新租户纷纷进驻各大购物商场。

诸如Eco-Shop、SuperSave、Mr.Dollar、Noko、Tatsumaki等固定价格商店,也因为“价廉物美”,成为疫情期间许多消费者的心头好,而它们也同样大举“入侵”各大商场。

食物外卖催生云端厨房

疫情期间,食物外卖和送餐大受欢迎,催生巴生谷的云端厨房(Clout Kitchens),一些更进驻购物商场成为租户,这类例子信手拈来包括My Ghost Kitchen、Cookhouse、Kitchen Connect、Foodle、COOX、Foodlab等等。

陈海信指出,值得一提的是,疫情期间,也有一些家具业者重返购物商场,尤其是那些需要庞大空间,但租金相对较低的家具零售业者。

 

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二手房比新屋更受落

2021年11月24日

二手房的市占率,
比新屋高出两倍!

我国目前的房市,显然地,二手房比新房子吃香。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,目前,二手房的市场份额高达65至70%,新屋只是15至20%。

他形容,二手房目前是国内房市趋势的引领者,再加上房屋价格每年平均涨2至3%,这对想要买房的人来说也是好事。

符儒仁解释,我国房产价格的上涨,是由推出新屋的发展商主导,有一种“要就要,不要就拉倒”的情况,而不是自由市场般讨价还价,由购屋者来决定房产的价格。举例在英国,发展商要开价100万英镑,购屋者可以向发展商讨价还价建议以90万令吉成交。

他认为,应该鼓励自由市场,在没有价格操控下,房子甚至可以卖得比原价低;再加上二手市场看俏,整个房市会更加稳定。

他是受邀出席大马房地产发展公会研究院(REHDA INSTITUTE)主办、大马房地产发展商公会(REDHA)森州分会及甲州分会协办“2022年森甲房地产市场展望”研讨会时这么指出。

当天出席者包括森州行政议员莫哈末拉菲依、REDHA总秘书拿督谢雷鸣、森州分会主席叶保倖、马六甲分会主席拿督吴俊兑等。

符儒仁也预测,明年起,房产市场将趋稳定,但价格不会飙涨。

“秒杀”热潮难再现

他还点出另一个新现象,时下的购屋者或投资者,一般教育程度较高,所以在买房前会做好功课,不会随波逐流,跟风买房子,过往一些项目在开盘时大排长龙或“秒杀”的情况,可能难以再见。

另一方面,莫哈末拉菲依在会上指出,虽然疫情肆虐我国各行各业,但森美兰却逆流而上,在去年取得79.3亿令吉的投资,较2019年的69.6亿令吉增长14%,令人振奋。

谈到面积等同两个新加坡的大马宏愿谷2.0,他透露,州政府将会更妥善地规划土地,并招揽更多绿色科技行业入驻,致力打造森州成为更宜居及工作的州属,迈向2045年先进州的愿景。

他说,这项计划将涵盖整个森美兰,包括偏远的日叻务。

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产业领域下半年露曙光

2021年03月24日

独家报道:伍咏敏

2019冠状病毒病疫情大爆发以来,“stay at home(待在家里)”或许是最安全之策;家算是最安全的地方,所以过去的一年,大家待在家的时间肯定是破了纪录。

那么长时间待在家,那些身为租户的消费者,现在会不会更想要拥有自己的屋子,更有购屋欲望?已置业的国人,又会否觉得现有屋子的空间不够大,想要“升级”以拥有更大间的房子?

到底冠病如何影响房产市场,尤其是住宅产业的前景又会是如何?

作为经济领域一部分的房产市场,在整体经济受到冲击的情况下,肯定也无法逃过一劫。

去年3至4月政府实行行动管控令(MCO)期间,经济几乎完全停摆,产业专家指出,产业市场确实是受到了冲击。

他们认为,基于产业市场走势落在经济变化后头的本质,产业市场可能要到今年下半年才看到复苏。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁接受《南洋商报》专访时指出,产业市场仍疲弱,各个产业次领域,复苏之路不平坦。

“当然,政府积极振兴经济,以及一致要避免完全封锁经济的观点,市场还是会有一些乐观因素。因此,经济复苏的速度有赖于控制疫情的能力,尤其疫苗面市也带来一线曙光。”

说到冠病对产业市场的冲击,马来西亚房地产中介协会(MIEA)主席林文彬显得比较乐观。

他接受访问时引述国家产业资讯中心(NAPIC)的数据指出,我国产业市场去年4月跌到谷底,

MCO 1.0 结束及经济重启后,市场呈现了“V型”的恢复趋势。

另外,大马莱坊董事经理沙古南在1月的文告指出,MCO后,产业市场展现出一些复苏迹象,一些发展商还看到了订单改善,主要是低利率和之前被压抑的需求,所带来的激励。

复苏有赖经济走势

去年6月,拥屋计划2.0 (HOC 2.0)的推行,加上政府为人民和经济纾困而祭出的数个刺激经济配套,也都为住宅产业市场带来一线曙光。

但到了去年末季,冠病病例暴增,政府今年1月13日再祭出MCO 2.0后,短期内市场复苏很大可能会脱轨。

因此,他指出,接下来,住宅产业市场复苏有赖于经济走势。即将开始的疫苗注射计划,肯定会为国家经济复苏带来希望,并提振整体消费者情绪。

无论如何,政治持续动荡,加上疫情恶化,也导致购屋者,甚至是发展商也重新检讨未来计划和策略。

整体来看,住宅产业市场今年上半年内仍有挑战。

另外,大马房地产发展商会(REHDA)会长拿督孙兴存也指出,只要不再实行全面停摆的MCO,大马房地产发展商会对于今年和明年的产业市场前景谨慎乐观。

MCO期间成交量值齐跌

回顾2020年,符儒仁指出,产业市场的走势自冠病以来,至今仍大致向下。

他说,尤其去年3月,政府第一次实行MCO,经济和房产市场完全暂停了。接着从落实复苏行动管控令(RMCO)到有条件管控令(CMCO)的阶段,经济活动的复苏缓和,因此为了仔细考虑疫情的冲击及2021年的部署策略,许多商业计划都重新评估和规划。

“整体来看,2020年产业市场被放弃了。因为MCO期间,成交量和值大跌,虽然下半年复苏,但不足以完全收复失地。”

林文彬也说:“根据截至去年6月的数据,无论是总成交量或值,大马产业市场几乎恢复到MCO前水平。图表显示,市场从3月重挫,直接在4月达谷底,原因无非就是全国处于封锁状态,律师楼和土地局没有如常营运,任何产业交易都无法进行。当时唯一能够做的,大概只是收订金。”

市场呈“V型”复苏

他补充,去年上半年,比较2019和2018同期,无论总成交量或值都下跌近30%,这个跌幅算是合理,因为MCO期间,市场出现长达2个多月或占了上半年30%时间的交易真空期。

他说,随着MCO 1.0成功压平疫情曲线,MCO结束后,商业活动和政府部门都恢复上班,律师楼和土地局也重新营运,产业经纪可以活动,交易开始恢复。接着,市场就呈现“V型”的复苏。

去年第三季的成交量特别活跃,达8万9245宗,按年增长7.4%,甚至超越过去4年同期的表现。原因可能是因为MCO期间无法成交的活动,累积到第三季。

惟第三季整体成交值按年比较,稍微萎缩了2.4%,仅录得337.8亿令吉。

HOC延续刺激产业市场

说到住宅产业领域,孙兴存接受访问时指出,政府的振兴措施比如HOC,料帮助许多大马人在这个艰难的时刻购屋。

该商会一项针对疫情对产业市场冲击的调查也显示,大部分受访者认同,HOC延续已经且会进一步激励市场。

符儒仁指出,HOC以及其他的购屋优惠会提振市场。

但是失业和失去收入的担忧,还是会冲击大型消费比如住宅房屋的信心。

基于市场疲弱,加上滞销,新推介的活动和新供应预计会在未来几年内缓和下来,住宅市场将是买家的市场。

尽管如此,价位合理的优质项目,还是会在目前面临各种挑战之际取得好的表现,而需求来自于拥有强劲财务基础的升级购屋者或者是投资者。

基本上,本地需求是房产市场包括商务产业领域的即时支撑。

房价萎缩幅度不大

既然专家看淡房市前景,房价会跌吗?

林文彬解释,大马屋价指数(MHPI)统计,截至2020年次季,全马的房屋平均价格水平是在42万7882令吉,比起2010年比较基础年的20万9763令吉,扬升了98.3%或将近一倍。

“从数据上,过去10年,房价基本上持续上扬,惟有到了2020年次季,房屋价格才第一次出现了按季下跌,也就是价格萎缩。”

他说,房价的涨势从2010年上涨到2012的顶峰后,因为国家银行收紧放贷政策,银行改为以贷款借贷者的净收入来计算,而不是以总收入来计算可负担的贷款比率,之后房价的增长势头就放缓。

“房价持续增长,只是增长势头放缓,直到去年第二季萎缩0.7%。严格来说,屋价在去年疫情期间,上半年内只是萎缩不超过1%,幅度不大。而且按年比较仍增0.4%。”

林文彬预测,屋价未来的趋势还是往下走,但幅度不会很大。“大家可能会觉得房产市场的表现很差,但很多时候,感觉大于数据。实际数据显示,情况并不是我们想象那么糟糕。”

发展商优惠 豁免印花税
疫期有利购屋

那么,现在到底是不是购屋者买房的好时机?

林文彬说,为了清货,发展商目前确给出许多优惠,而且都是货真价实的折扣或者回扣,而非纯为行销手法。

加上政府豁免印花税,购屋者能节省好几万令吉,真的很值得。

符儒仁的意见相似,他还说,除了折扣和回扣,发展商现在更愿意给出家具、豁免维修费和免费停车位等优惠。

“事实上,疫情期间,发展商一直都积极推出有创意的活动来为市场保温。他们现在更愿与购屋者分担风险,给予更弹性的购屋配套。”

孙兴存指出,除了发展商提供的各种优惠,政府所采取的一系列措施和现有低利率环境,都是购屋的好时机。

购屋是一种长期承诺,3位专家都提醒,潜在购屋者须清楚的了解即将背负的财务负担和必须满足所需要的条件。购屋前确保自己有负担能力,关键还是贷款能力。