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为何公寓管理总是问题多多?

2022年11月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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你家的管理委员,会中饱私囊吗?

都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会,令许多国人涌入各大城市生活,并升级成了40%中产阶级 (M40)。

然而,城市人口的不断增加,把城市有限的土地价格不断推高。

为了头顶的那片遮风挡雨的瓦,许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式,购买的虽是独自的个别单位,但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。

而许多共管楼宇的小业主们,其实都是都市中的“夹心阶层”,他们因为有经济能力,是国家的纳税人,具备金融借贷空间,能买房,却因为收入处于中等阶层,与弱势阶层相比,不符合官方政策的扶助目标,经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带,典型的比上不足、比下有余。

虽然按照“夹心阶层”的收入水平,有金融借贷空间能买房,中等收入水平的金融借贷空间,通常只能获得一次房贷就封顶了,为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷,为头顶上的瓦付出大半青春,成了不折不扣的“三奴”:努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”,以及孩子们的“孩奴”。

业主几乎“非专业”

所以,都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月,而2013年分层管理法令,把管理权交托了给管理机构,这是由可投票的业主,出席年会一人一票民选出的业主代表,也是757法令下合法合规的管理者。

问题来了,管理委员并不一定是物业管理专科,他们虽然拥有管理职权,但却一知半解,该怎么办?

法律制定的管理条规是什么呢 ? 该关注的细节又是哪些呢 ? 何为监督的标准呢?日常运行的标准章程是那些呢 ?许多人出任管理委员后才体会到,原来楼宇管理日常的服务范围繁多,必须负起以下10大任务,堪称是10项全能大考验!

A)土木工程 – 楼宇维修与保养;

B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修;

C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修;

D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收支平衡;

E)法律顾问 – 提供法律解说与援助;

F)人流管理 – 管理小区里的人流与车流;

G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫;

H)人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾;

I) 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质;以及

J)其他大小事务

但,看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才,加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权,假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私,以私人利益为出发点,用人为亲,“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程,以不当手法,趁机牟取暴利。

又或是提供变相的“一条龙”服务,串通顾问与承包商,控制整个维修承包程序,合谋抬高维修中标价赚自家的钱。

官方应着手整顿和教育

到底有几位小业主能抗衡呢 ?

别忘了,许多小业主并不是物管专业人员,他们缺乏相关的知识,加上本来就是夹心阶层的中产,日常已经疲惫于偿还债务,还能拨出多少时间来跟进呢 ? 典型的养不起自己,专注事业,房子却无人打理的困境。

国内物管的账,不清不楚已经是公开秘密,买贵了又怎样 ?谁才是有执法权的执法单位呢?如果法律授权的执法单位选择无作为,那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ?

为此,笔者呼吁官方单位正视以下几点:

其一,建立有公信力的第三方或官方估价审核机制,避免管理委员霸权私通,透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后,转嫁给业主;

其二,透过互联网大数据库,让消费者能检测报价是否合理;

其三,宣导共管楼宇的业主,有关管理共管楼宇所需的知识,增加官方的询问和沟通管理渠道,并严峻的为该该渠道的执行力把关。

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