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分层管理法令是时候改革了

By Poh Gin,

2023年05月28日

黄伟益
注册产业经理

 

在不改革就OUT了……

随着倪可敏与阿克马分别于去年12月3日与10日宣誓，就任易名为地方政府发展部的正、部长以来，尽管国人普遍对倪可敏掌舵该部的表现信心大增，但民间似乎对这个部门在改革分层管理方面，开始有微言。

由于许多住在大城市，例如吉隆坡与周围巴生谷一带、槟城与新山等地的国人，不少都会选择住在高楼或围篱社区内，他们每天都难免要跟共管机构或管理机构，或是跟他们所委任的管理层交涉，而这些管理工作又难免牵涉物业管理人等，就难免会产生各种矛盾或争议。

尽管联邦政府通过国会制订2013年分层管理法令，而砂拉越议会也通过自身的2019年分层管理法令，若再加上相关的1985年分层地契法令，以及辅佐执行2013年分层管理法令而设的各项条例与法规，但当政者若没有再进一步考虑改革，许多情况难免还是在原地踏步。

有鉴于此，请容许我为国内许多涉及高楼管理的朋友，对我们的地方政府发展部，大胆提出这份改革建议清单，让我们一起推进分层管理改革之路：

国会立法与修法工作

自从2013年分层管理法令于2015年6月1日生效以来，近8年内，这套法令迄今没再经过修订。

随着执行时间愈久，这套法令就难免浮现各种执行层面的难处及矛盾，还有一些人尝试走法律漏洞，而反过来欺压少数群体。

虽然当局在过去数年有开始研议如何修改2013年分层管理法令，但前称房屋及地方政府发展部的地方政府发展部，从过去两位前部长拿督祖莱达到拿督斯里里查马里肯，再到倪可敏当部长以来，似乎尚未见任何一位部长提出一整套对改革分层管理法令的概念及想法。

即使经历了冠病疫情肆虐，但这套法令仍保留原状。

整顿建筑总监部门运作国内各地方议会皆由市长或县市议会主席兼任建筑总监，并另设部门由财政部属下的估价与产业服务局管辖，并通过地方政府部调配，把估价师“空降”到各地方议会担任建筑部门总管一职。

除了这个部门领导接受过专业训练，整个部门的职员皆是从地方议会借调过来，他们对于2013年分层管理法令及其他相关法规，皆有不同程度的认知。

结果，面对不同民众的诘问，就给了各种不一样的诠释，进而引爆各种不协调的情况。

举个例子，法令规定所有共管委员会不得有少过3位委员，这意味着一旦少过3位委员，就必须通过委任其中一位业主召开特大重选整个委员会，但吉隆坡市政府建筑总监部门却允许剩下的两位委员，自行通过召开特大来补选委员。

加强执法力度由于担任各地方议会建筑部门总管的估价师属于文官出身，对于如何采取执法行动、如何开档调查、如何通过搜集证据将违法者控上庭，却可能一窃不通，或只知其然却不知其所以然。

结果，许多拖欠管理费的业主，被管理层带上分层管理仲裁庭，即使业主被谕令须缴付管理费，但最终仍有许多业主无视分层管理仲裁庭的裁决。

其实，建筑总监可援引2013年分层管理法令第123条文，将未遵守仲裁庭裁决的人士提控上庭。

许多建竣逾20年的高楼，迄今依然面对没有分层地契的情况。

提升物管专业性2013年分层管理法令只是规范管理委员会之权限及运作，却对物业管理人完全没有任何限定，这导致物业管理人若有不当行为，却未受到法律的对付。

由于篇幅所限，请恕我无法把整份清单逐一列完。

然而，有志者事竟成，若部长有心要改革分层管理，通过立法、执法及政策3个层面推进分层管理的改革工作，我相信许多人肯定不吝于分享更多的意见。

不获分层地契购屋者申诉无门除了地方政府发展部层面的改革，部长也可考虑通过跨部门结合，包括跟天然资源、环境及气候变化部推进1985年分层地契法令的落实进度，以及跟财政部共思如何整顿估值师、估价师、产业代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers,Estate Agens and Property Managers,简称BOVEAP），对于物业管理人这个专业领域的规范工作。

迄今为止，国内仍有许多高楼面对各种难处，无从申请到分层地契。

即使面对投诉，各州土地与矿物局迄今似乎未曾将任何未申请分层地契的发展商提控上庭。再加上分层管理仲裁庭无法审理跟土地事宜相关的个案，导致许多购屋者面对问题却无处可申诉的情况。

结果，尽管法令规定2015年6月1日之前建竣的高楼，必须最迟在2015年8月31日申请分层地契，但许多建竣逾20年的高楼，迄今依然面对没有分层地契的情况。

即使新建竣的楼盘，只要地方政府发展部属下的房屋管控官给予宽待，即可以在分层地契未发出的情况下，批准发展商提前交屋给购屋者。但不少发展商就有样学样，一个接一个未着急于楼盘竣工前申请分层地契，有者可能在未申请分层地契前却面临清盘。

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管委会 小心卷入利益冲突

By Poh Gin,

2023年03月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

只要愿意开诚布公，
或可避免牵涉利益关系

在高楼管理这个领域，利益冲突经常被提及，却让很多人无法充分掌握当中的概念。

说穿了，就是所有人在执行其角色或任务时，必须针对其作为或无作为，直接或间接使其本人或其有关系的人获取利益，而引起利益冲突的情况，应该自行回避，或避免直接涉入其中。

要如何自行回避或避免直接涉入这些利益冲突呢？其一就是要自行禀报本身所可能牵涉的利益冲突，其二就是避免参与当中的决策过程，以确保管理委员会能针对有关事项，作出符合业主利益的最终决策。

例如某高楼针对升降电梯项目招标，任何管理委员都可以找自己熟悉的电梯公司参与招标。任何招标项目若能获得更多电梯公司参与竞标，这是无可厚非的。毕竟，一旦有更多公司参与竞标，这肯定会让管理委员会货比三家，进而取得最实惠的招标计划书及标价。

禀报利益关系回避决策

一旦面对这个情况，只要任何管理委员在参与会议时，自行禀报个人跟某家参与竞标公司直接或间接所牵涉的利益关系，并将这个情况记录在案，同时自行选择不参与针对这家公司的决策过程，这就是回避利益最好的情况了。

管理委员会不能因为某位管理委员，跟某家参与竞标的公司有直接或间接的利益关系，就完全不考虑这家公司所提呈的竞标书。这不是回避利益的最好处理方式，甚至可能会让管理委员会错失考虑这家公司所可能提呈的最实惠竞标书。

许多高楼管理委员会通常会要求产业管理公司或其直聘职员，针对需要维修或修复的项目，尽量找到至少3份报价单。这是为了避免让管理委员直接或间接涉入其个人利益，但这不代表产业经理或其职员就不会涉入他们个人的利益。

除了管理委员个人跟竞标公司可能存在的利益冲突，产业经理或其团队跟承包商或供应商之间，亦可能牵涉许多不为人知的利益关系。要如何让利益冲突的情况减至最低点，看来除了让产业经理或其职员协助寻求报价单之外，也应该让管理委员协助寻求相关报价单。

只要大家愿意开诚布公，据实禀报个人跟某位承包商或供应商所牵扯的利益关系，同时避免让个人涉入有关项目的决策过程，这就会逐渐形成一种良好监管的决策作业，进而阻遏利益输送渗入管理层的作业当中。

高楼针对升降电梯项目招标，管理委员可找熟悉的电梯公司参与招标。

应立法管制产业代理操守

相较于国会立法通过的2013年分层管理法令，砂拉越立法议会所通过的2019年分层管理法令，其实对于产业经理的独立性有更好的规定，这包括若某个人在某个楼盘牵涉其专业利益或财务利益，他就不可以受委任为这个楼盘的产业经理或管理代理（Managing Agent）。

根据2019年砂拉越分层管理法令第77条文，若这个人包括其授权人、职员或其家人（包括伴侣、兄弟姐妹或伴侣、孩子或被领养的孩子或他们的伴侣），在这个楼盘拥有占据面积总额超过5%的产业，或是这个人的生意合伙人或受雇员工，或者负责设计或建筑这个发展项目，均不得受委为这个楼盘的产业经理或管理代理。

反观国会通过的2013年分层管理法令，只是对建筑总监所委任的管理代理有上述规定，却对市场上的产业经理没有这个规定。在这种情况下，发展商就会通过注册子公司或联号公司，通过委任自己所熟悉的人进来管理，进而让这些人来协助稳守发展商在这个楼盘的利益。

避免经理与发展商同谋

若国会没有通过立法，针对产业经理有所约束的话，就难免有产业经理违背本身的专业操守，通过各种方式来守护发展商在某个楼盘的利益，甚至背后公然跟这些发展商狼狈为奸，进而影响到其他购屋者的整体利益。

2013年分层管理法令对管理委员会有诸多规定与限制，却忽视了产业经理的专业操守，往往是引发或导致更多问题沿生的关键因素。

看来新任的地方政府发展部长，有必要认真思考如何通过国会立法及改革的方式，对国内的产业经理及整体的物业管理领域，进行大幅度的改革与整顿工作了。

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共管楼宇管理必须按部就班

By Poh Gin,

2023年03月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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新委员最怕
资金还未到位而有心无力

共管楼宇的管理问题其实属罄竹难书，笔者踏入了管委那么多年，发现新任管理委员容易犯下的思维盲点之一，就是“欲速则不达”。

因对旧管理委员的不满，召集业主出席年会推翻旧管理层，推选新委员上任后，对新任委员授予过高的期望，换来的只有失望。

共管楼宇的物业管理最难办的事，其实不是对楼宇机械设备设施的维修与维护工程，而是如何让已经心寒的业主，再次“遵守”和履行缴付管理费的业主责任，并开始支付管理费。

楼宇出现“脱管状态”，最常见的难题就是因为账目不清，钱何去何从无法解释清楚，导致业主们不敢缴管理费，引起流动资金短缺，服务商纷纷退场，导致维修维护不到位，加上债主们（服务商）的追债行动，让好不容易推翻了颓废委员的新任委员们，个个都没了谈判的底气，故不是做不到，而是资金还未到位，有心无力。

面对这样的烂摊子， 改善须得一步一脚印， 笔者建议管理委员需得按部就班的进行：

1）先对楼宇的健康状况进行检测评估；

2）在对楼宇的财务状况进行整合分析。

如果委员刚上任一来就不管，不让团队有喘气空间，这样就只能逼人选择离开，毕竟物管无奇迹 – 唯有按部就班，经营物管服务公司这几年，个人的观察如下：

楼宇的收入来自业主们的公摊支付也等于是一种非盈利收入，所以楼宇的现金流通常都是在“刚刚好”的水平线徘徊就很不错了。这也是促使共管楼宇无法采用“高金任贤”的管理方案，委员们通常都是尽量以合理的价位换取合理的服务水平。（注：此说法不适合用在高级公寓）

当酬劳不是特别吸引人，很自然的，一等一的人才不会把物业管理当作求职第一选择，很多时候，物业管理是他们心中的“备胎”而已。

1）物管企业的雇员，某个情况下流动率偏高，毕竟水往低处流，人往高处爬，是自然不过的事。

2）当资源是有限时，凡事都得先评估“先后急缓”的顺序排列。虽然无法一次性预测未来，但怎么都得心里有个谱吧。

事情分轻重缓急

再次提醒大家，物管所面对的事情无非4大类：

第一种是“很急很重要”；

第二种是“很急但不重要”；

第三种是“不急但很重要”；

第四种是“不急也不重要”。

如果是你的话，每天先做哪一件事情呢？只要你头脑清醒，思绪正常，这个问题难选吗？一点都不会，对吗？

但为何，在现实生活中就是选不好呢？因为多数人的选择都是“救火”而不是“防火”，救火就如同“扬汤止沸”，结果当然是徒劳无功！关键在于，有几个人有“釜底抽薪”的毅力呢？

别忘了，物业管理人只是管家而已，我们不是当家，要釜底抽薪止沸，管理委员本身必须先做好。我们必须点出管理委员们的盲点，为他们照亮“开阔敞亮的大陆”，还要做到处事圆滑，懂得衡量世故标准，更需要和他们“讲钱”。

在资源和人力也有限的时候，“按部就班”才是最合情合理的选择，而非匆忙又盲目的救火。忙救火是治标不治本的管理方案，它只能让你暂时感觉良好，而无法从根本改善源头。

共管楼宇多年来的烂摊子，要改善须得一步一脚印。（示意图）

按部就班效率最高

据我观察，那些能把事情做好的人，总是优先选择把有限的资源放在重要但不紧急的事物，同时也以预防为主要管理精神的人。

提醒管理委员一句重要的话：“最高效率就是按部就班”。因为按部就班，我们才能做到以下几点：

1）事情逐渐改善，楼宇的故障频率就一定逐渐减少，甚至改善到几乎零故障；

2）财务状况逐渐稳健，有了现金流，就拿资源换取服务商合理的服务水平；

3）减少虚耗和极少浪费时间，资金也应用在有绩效的方面；

4）管理层能看清大局和整个局势的变化，有时间沉淀思考，以应对万变的情况；

5）物业管理人可以看到希望，也可预定结果，让我们可以运筹帷幄，观大局、平乱局、定天下。

关键在于如何“教育、执行、监督、调整”

A）如何教育：

1）管理委员；2）居民或住户；3）服务商 ；

B）如何执行：

1）委员如何相互配合；

2）居民/住户如何配合；

3）服务商如何配合？

C）时时监督：

委员、居民和服务商要形成三角关系，互相监督和鞭策，各司其职、互利互惠，方能共赢。

D）调整修改：

天底下没有最好的方案，一直等最好的方案就是原地踏步、停滞不前，所以必须“边做边学、边错边改”。

但物管事务的本质就是“高重复性”，几乎每天都在重复着一样的工作，日复一日，很容易失去激情和干劲，故在工作岗位上需要的“自律”，不能是外在设定。

养成自律自觉惯性

我们需要的是来自“内在的动力”，最好是那种“懵懵懂懂”，无意识的惯性。

这样的自律才是最重要且有绩效的。当我们把大目标细分成小小的旅程碑，并以定时、定量、分配，重复的一次又一次去执行，而非在外来的要求和压力下才这么做，这就是内在和自觉性的惯性行为。

90天期限是建立习惯的门槛，能重复90天，挺过就渐渐变成习惯。就算没有外来的压力，也能自动自发的组织运作。不定时的监督检查，是审核的一种，让在职人员知道他不是“无王管”的，那些屡屡做错不改的，就不是我们需要的人了，管理者要懂得“放生，放手”让大自然的自然定律去教育他/她吧。

最后，改善需要时间，按部就班的克服一件又一件的难题，就能改善楼宇的现况。

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森州4年建8685A型可负担屋

By Poh Gin,

2023年03月4日

抽签仪式变移交购屋献议信

1635人申请金群利集团（Matrix Concepts Holdings Berhad）承建的Suria（Elma）Laman Sendayan（Persint 3）的175间可负担房屋，最终只有167人符合资格，房屋抽签仪式直接改为移交购屋献议信仪式。

上述可负担房屋是属于上下层的城市屋（Town House），符合资格的167名购屋者只需抽签上下层单位。Suria（Elma）Laman Sendayan（Persint 3）城市屋，是森州境内A型可负担房屋的“先锋计划”，同时拥有分层地契。

众嘉宾进行剪彩仪式，左起为林国义、陈诗琪、潘俊豪、叶保倖、何官训、依斯迈、张聒翔、莫哈末道菲、罗斯丽娜、白庆祥及慕斯达扎。

森州行政议员张聒翔表示，为了照顾低收入的B40群体能够居者有其屋，州政府通过森州房屋政策，制定A型可负担房屋计划的兴建条件。

他指出，根据2018年6月至2022年10月31日的数据显示，有8685间每间价值8万令吉的A型可负担房屋获得规划批准，这包括正在进行及已竣工的房屋发展计划；另有9579间B型可负担房屋以及9424间C型可负担房屋。

张聒翔（中）移交录取通知函予申请者，左起为陈丽群及莫哈末道菲，右二为依斯迈。

”尽管州政府在努力实现国家房屋政策中，面对了许多挑战，不过为了确保人民的生活水平和经济活动持续保持竞争力，将会继续努力增加州内可负担房屋的数量。州政府于2018年开始，共兴建了2万7688间可负担房屋。”

共有167名申请者得以参与175间A型可负担房屋的抽签仪式。

森州也推出“人民希望房屋计划”

除了可负担房屋以外，他说州政府也推出“人民希望房屋计划”，州政府在2023年森州财政预算案中拨出1000万令吉，以继续推动人民希望房屋计划。

他提及，屋主必须成立联合管理委员会（JMB），以管理和维护分层建筑和居民共有的财产。目前，有175间城市屋已近100%建竣，167名购屋者只需办妥银行房屋贷款手续就可居者有其屋。

Suria（Elma）Laman Sendayan（Persint 3）城市屋面积915平方尺，拥有3间睡房及2间厕所，属于上下层单位。

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管委会3职务 任期满需交棒

By Poh Gin,

2021年11月29日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

无论愿不愿意，
3职务2年任期届满须退位。

随着一些地方议会的建筑总监，开始严厉看待2013年分层管理法令第二附表，针对所有管理委员会主席、秘书及财政任期不得连续超过两年之规定，我们有必要转身看回自身的管理委员会，是否有遵守这一点？

如果一位主席、秘书或财政是于2019年12月1日接任，那么他确实有必要于今年11月30日，即2年任期届满过后，自行卸下主席、秘书或财政一职。如果他不愿意在两年任期届满后卸下此职，建筑总监可以通过法令所赋予的权限，解除对方所担任的主席、秘书或财政一职。

不过，即使解除这个人所担任的主席、秘书或财政一职，此人所担任的管理委员资格确实不受影响。毕竟，法令只是规定一个人不得连续超过3届委员，即使这个主席、秘书或财政因为任期连续超过两年而半途下车，他始终还是民选出来的管理委员。

可向建筑总监举报

针对有主席、秘书或财政任期超过两年，而管理委员会则不当一回事，任何业主可以通过向建筑总监举报，要求建筑总监来解除他们所担任的3大要职。另外一个管道，则是通过入禀分层管理仲裁庭来审理此事。

无论是管理委员会、建筑总监或分层管理仲裁庭，他们只有纠正主席、秘书或财政任期的权限，而不能把担任主席、秘书或财政超过两年者直接撵出管理委员会。若您要一次过解除这个人所担任的管理委员一职，则只有通过召开特大来寻求通过。

违法个案不能被提控

由于这类在2013年分层管理法令第2附表底下违法的个案不能被提控，也不能通过法庭审讯来定罪，因此管理委员会绝对不能援引第2附表第3(1)(e)(iii)条款，来悬空这些人所担任的管理委员职务。

因此，若有任何管理委员会或产业经理，因为本身所管理高楼的主席、秘书或财政任期超过两年，判定他们违法而一举将他们的管理委员职务解除，这将引发更严重的滥权嫌疑，甚至搞到其他人都要被逼吃官司！

没人选情况下
主席可退任副主席接手

2013年分层管理法令只是规定主席、秘书或财政一职不得连续超过两年，却没有对其他职务包括副主席、副秘书或副财政（若管理委员会有委任这类职务）有同样的规定，这其实给整个管理委员会有更大的调整空间，以避免当中有人因任期超过两年而被逼拉下位。

即使法令规定须委任管理委员其中3人分别担任主席、秘书及财政，但我曾目睹有一些管理委员会面对没有人愿意担任主席、秘书或财政的情况，导致有一些职务被逼要悬空。

没人要上位或需重选

即使面对建筑总监来函质问，我同样复函告诉建筑总监，确实没有“霸王硬上弓”，硬要他们上位，而导致更多人辞职，最后搞到整个管理委员会操作不了，而必须召开大会来重新改选一番。

其实，如果原本担任主席者因任期超过两年，而不能继续担任此职，他其实可以选择暂时退下或转任副主席。我们可以只委任副主席，而让主席职务悬空，而管理委员会所有会议还是可以交由副主席，在没有主席人选的情况下来继续主持。

由于每一届管理委员会任期通常为15个月，因此任何人在第2次担任主席、秘书或财政时，肯定会面对任期连续超过两年的问题。

与其面对管理委员会主席半途被请下车的窘况，我认为担任主席、秘书或财政者最好在完成第一届任期后，暂时退下担任管理委员或转任法令所未规定的其他职务，然后在第3届再重新回来当主席、秘书或财政，这岂不是更好的安排吗？

只要懂得善用这种符合组织管理的运作方法，即使当权派只有区区5至6个人，他们其实只要能够互相协调，就可以连续任职即使超过3届亦不受影响。

管委会延迟开大会
委员任期无限延长

另一种常见的情况，就是管理委员会经常以各种藉口延迟召开常年大会，让原任管理委员无限期延长他们的任期。

尽管2013年分层管理法令第2附表第2(6)条款，有规定每位管理委员只能连续担任3届，但法令却没有清楚何谓一届任期？若当中有任期超过15个月，甚至从上次大会算起30个月后才召开大会，这是否还算是一届之任期？

建筑总监需加强效率

这个就是法令所未阐明之处，往往就让一些管理委员会有机可趁，将他们每15个月须召开的常年大会无限期挪后，以便让自己的任期可以无限度延长，进而享受权力所带来的各种利益或优势。

面对这种情况，许多地方议会的建筑总监往往没有采取最积极的行动。若接到任何业主投诉，建筑总监只是一般例行公事地发出通告，要求管理委员会在两个星期或一个月内答复他们准备怎样做。

若管理委员会没有在指定的时间答复，建筑总监又再以同样的通告发出第一次提醒，过后又再发第二次提醒通告，结果整个过程又再被拖慢了数个月。如果再加上疫情肆虐及行动管制令等理由，许多管理委员会就这样把常年大会拖慢了一两年之久。

面对建筑总监相对缓慢且没有效率的行动，一些业主就选择入禀分层管理仲裁庭，要仲裁庭勒令管理委员会在指定时间内召开大会及改选。

如今，分层管理仲裁庭又因为过去行动管制令导致许多案件被拖延而堆积成山，这无疑会让许多管理委员更加有机可趁，看来建筑总监有必要加强这方面的效率了。

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管委会小心侵犯住户隐私

By Poh Gin,

2021年08月30日

黄伟益
产业管理顾问

在管理高楼的过程中，
有3组概念乃是所有发展商、
高楼管理委员会或产业经理，
不得不时时提醒自己不得轻易逾越的最后防线。

3组概念即产业拥有权(Proprietory Rights)、个人隐私权(Privacy Rights)及个人资料(Personal Data)可受保护的程度。若发展商或管理层没有坚守这3道防线，我们就很容易侵犯到业主在这方面的权利，进而引发许多不必要的法律诉讼，甚至有者还可能构成侵占他人产权及诽谤等案件。轻者可能只以赔偿了事，严重的话甚至可能要面对罚款或坐牢。

我们先谈谈业主对本身的产业拥有权。针对有发出分层地契的高楼，分层图测将会清楚显示，高楼的哪一个部分属于各别业主所拥有的单位(Parcels)、附属单位(Accessory Parcels)及共管产业(Common Properties)。

基本上，所有的单位乃属于个人住宅或商业单位的内部面积，这是管理层绝对不能擅自闯入的范围。至于其界线在哪里？若是属于有发出分层地契的建筑物，就可直接参考分层图测(Strata Plan)；反之，若是属于没有发出分层地契者，则以各别业主与发展商所签署的买卖合约为准。

何谓附属单位呢？通常，发展商会将停车位、各别单位的阳台（若没有被纳入各单位范围内）、广场内某个有商业价值的区块、某些可作为广告用途的梁柱等，纳入分层图测作为附属单位。

附属单位分两种

附属单位有分为两种，第一种是属于封闭式的区块，外人没有办法走进去的空间；第二种则属于没有四面围墙，就像停车位这样，外人即使路过也不会构成法律问题。当然，若您将车辆或私人货物直接放在其停车位上，还是会构成侵占他人产权的问题。

对于一些高楼的停车位，若所有的停车位没有被纳为附属单位，管理层就有权根据公平分配的原则，即通常以每个单位一个停车位的原则，将这些停车位分配给每一户人家使用。除非某些单位的面积比其他人来得大，而且业主当初也以更高购价取得这个单位，否则管理层不能分配超过一个停车位给某些业主。

我曾经处理某个案，这个高楼的所有停车位都属于共管产业，管理层针对某些没有缴付管理费的业主，禁止业主将车辆驶入停放。结果，这个业主入禀法庭起诉管理机构，最终法庭判这个业主败诉。

反过来说，若这个高楼的停车位不属于共管产业，管理层是否有权禁止欠费的业主驶入呢？当然，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表可授权管理层这样做，但条件是没有人可以阻止这些业主安全地返回自身的单位。

根据同样的道理，管理层绝对没有权力阻止任何没有接受冠病筛检，或是没有接受疫苗注射的业主回到自身的住家。业主在这方面所享有的产权，绝不能任由管理层通过订制附加管理条例(Additional By-Laws)来否决之。

没法律阐明
管理层易侵犯个人隐私权

谈到个人隐私权，由于没有法律阐明何谓高楼管理所须重视的个人隐私权，管理层往往会无意识地侵犯到个人的隐私权。

这包括闭路电视的装设地点及镜头摄入的角度、报案书或法庭诉讼文件内容可否对外发布，还有管理层可否记录每一个业主或住户进出高楼的时间等。

需考量公共利益

当然，管理层所做的每一个决定，亦需同时考量到公共利益。我们必须让个人隐私及公共利益相互取得平衡，而不能反过来以公共利益来否决个人隐私权的重要性。

曾经有一个案，管理委员会主席针对前任管理委员处理公款的行径报案，这位前任管理委员就通过入禀法庭兴讼，指控这位管理委员会主席诽谤。

结果，这个案件从地庭审到高庭再上诉到推事庭，这位前委员皆一路输到完，而法庭的判决理由只有一个，这个报案书乃是受法律保护的文件(Privileged Document)，其内容不能视作可构成诽谤。

至于拖欠管理费的业主名单，管理层绝对有权利对外发布，这包括可发出业主全名、单位号码及所拖欠的数额。由于共管机构或管理机构不属于商业单位，其不受2010年个人资料保护法令(PDPA)所规范，当然就没有所谓违反这个法令的情况产生。

尽管如此，这不代表管理层可以毫无限制发布关于业主的所有资料，当然也不可以把业主的资料偷偷卖给房产仲介公司或个人等。

关于管理层能否套取业主的指印，包括用来鉴定业主是否有权进入其所住的高楼，这是极具争论性的问题。分层管理仲裁庭曾针对槟城时代广场管理层，安装以指纹鉴定业主身分门禁一事作出裁决，指管理层以安全为由这样做绝对合法。

不过，管理层若能考虑以二元码(Binary Code)来套取指纹，然后将这个指纹转化为1及0两种数字来储存，这肯定会消除许多业主及住户的忧虑。

欲进私人单位检查
须一周前给业主通告

2015年分层管理（维修与管理）条例第62条款提到，若管理层要进入某个私人单位展开检查工作，就必须给予对方至少7天的通告。若业主不遵守这一点，业主可被提控并面对不超过5万令吉罚款，或不超过3年监禁。

不过，其第62(3)条款有提到，若面对紧急状况并有可能构成水灾，损害到其他人的性命或财物安全，管理层则无需遵守7天通告的要求，并且可以随时破门而入。

紧急状况例外

其实，这个条文只能应用在楼层之间漏水的情况，而不是让管理层可以针对所有情况，对所有无人居住单位皆破门而入的护身符。

举个例子，某座高楼其中一个无人居住的单位，其后院（属于其私人单位范围）最近长出了一棵树，这棵树若没有即时拔除，恐怕其往下生长的树根，会影响到楼下单位甚至造成漏水。

管理层当然有权针对这个情况，发出通告要业主移掉这棵树并予以修复。不过，若业主拒绝配合，除非这棵树造成楼层之间开始有漏水的情况，否则管理层无权援引2015年分层管理（维修与管理）条例第62(3)条款，直接破门进入这个单位移除这棵树或修复漏水的情况。

在这棵树还未造成漏水的情况下，看来管理层唯一可采取的管道，就是通过入禀分层管理仲裁庭，要求仲裁庭谕令业主将这棵树移除，包括予以修复或承担所有相关费用。