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我的水表竟被管理层锁了!

2021年12月10日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

 张先生,您好!

上个月公寓管理层突然封锁我家水表,原因是没有缴还水费,但其实是我已数月没有收到任何水单,而管理层依旧要我支付重开水表的费用,请问这合理吗?

Royce


答:

Royce,您好!

马来西亚的律法并无授权管理层封锁水表的权限,所以封锁水表是违法行为,不可行。

但是如果您有拖欠管理费,律法有授权管理层一系列的合法追讨条例,对您采取追讨,包括把您告上仲裁庭,所以鼓励你尽快与管理处协商管理费偿还方案吧。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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不穿泳装 泳池维护费会更贵?

2021年12月4日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

最近召开公寓的常年大会,有人提出泳池维护费太贵,管理层反映是因为居民没有好好使用泳池,比如说穿着非泳装进入泳池,造成维护费更高。

请问一般泳池维护费的合理价如何判断?在这方面物业和居民分别应负起什么样的责任?

Derek


答 :

Derek,您好!

建议您聘请,合格的机电工程顾问(M&E Consultant)和专业的泳池建设商来进行损坏评估。

泳池的一般保养费用,取决与泳池的大小、蓄水量、封闭性、气候、雨水量以及采用的消毒系统来定夺。基础上淡水池消毒系统的日常保养费比咸水池消毒系统来的高,但是咸水池的建设费用却比淡水池来的高。

业主的不良使用行为,确实会对消毒系统带来负担,并加速损耗,长期增加维修保养费用。

对于业主的不良使用行为,除了劝导外,就是罚款了。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories意见

SOP不是管理层开大会绊脚石

2021年04月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

随着有条件管控令(CMCO)允许各项会议可以召开以来,加上房屋及地方政府部新推出的标准作业程序(SOP),鼓励共管机构或管理机构通过网络视讯方式召开常年大会或特别大会,所有高楼或共管建筑的管理层就没有任何借口不召开或要延后召开大会。

尽管如此,大家有必要明白,房政部所制订的标准作业程序,其实是没有法律效用的。如果管理层有足够大的空间实体召开大会,那是最好不过。即使没有足够大的空间,则可以考虑租借民众会堂或酒店的会议室来召开大会。

即使管理层有意考虑以网络视讯方式召开大会,我建议最好能够同时召开实体大会,通过两者并存的方式来克服所召开大会,日后或会被一些业主挑战其合法性之问题。

毕竟,2013年分层管理法令还是唯一的法源依据,这个法令未曾赋权管理层通过网络视讯方式来召开大会。

至于实体大会,按照房政部所发布的标准作业程序,其在场人数则不能超出会场空间的50%。

即使如此,我们依然会面对同样的问题,即管理层绝不能用标准作业程序所设下的标准,来拒绝后来者进入会场并参与大会或是投票过程。

房政部应颁布宪报

我感到相当纳闷的是,为何房政部没有认真研究如何通过立法或修法的方式,来解决许多共管机构或管理机构因管控令(MCO)实行以来,一直无法如期召开大会所面对的各种问题。

房屋及地方政府部长祖莱达应能通过颁布宪报的方式,让相关的标准作业程序提升为具有法律效用的文件,再不然则是通过宪报颁布暂时中止相关法律条文的执行效用。

还有,联邦政府还可借用落实紧急状态法令的方式,通过元首御准来颁布新的法律来克服2013年分层管理法令,完全不允许通过网络视讯或其他非实体方式来召开大会的种种限制。

房政部错过了许多重要的黄金时刻,以致许多管理层趁机不召开或不断延后召开大会,避免本身因表现不良或其他因素,而面对被其他业主拉下台的危机。

事实上,随着国家安全理事会开放让CMCO地区以不超过会场空间50%的标准,以及在复苏管控令 (RMCO)地区则不受限制地召开会议以来,其实许多高楼或分层建筑的管理层今后都没有更好的借口,无限期地延后他们所应召开的常年大会或特大。

共管机构拖延开会
业主可投诉建筑总监

我近日接到一宗来自雪兰莪州适耕庄的投诉,指某共管机构尝试各种方式来延后所应召开的大会,甚至还很莫名其妙地向建筑总监反建议把原订2020年12月召开的第5届常年大会,以及2021年12月召开的第6届常年大会,将两届常年大会订在今年12月同一时间召开。

这个共管机构上一次是在2019年12月29日,照理对方最迟必须在2021年3月28日召开大会。既然雪州当前属于CMCO状态,管理层绝对没有借口不召开常年大会,而建筑总监亦没有理由不指示共管机构必须如期召开常年大会。

官员没掌握分层管理法

按照2013年分层管理法令规定,所有共管机构或管理机构每隔15个月,必须召开下一次的常年大会。更让人感到百思不解的是,为何共管机构提交给沙白安南县议会建筑总监(即县议会主席本身)的信,竟然会获得官员批以“不阻止”(Tiada Halangan)来放行?这完全反映了县议会官员对2013年分层管理法令的低认知程度,间接助使共管委员继续滥权并视法律为无物。

同样地,我也接到另一宗来自雪兰莪州士拉央某共管机构的投诉,指共管机构在2018年11月18日召开常年大会之后,迄今没有召开下一个常年大会,而共管委员当中有数人担任委员多年,甚至超出2013年分层管理法令所限制的届数,迄今仍不肯卸职。

这个案件通过其中一个业主入禀分层管理仲裁庭,将共管机构及所有14位共管委员皆列为答辩人。希望通过分层管理仲裁庭有利裁决,能促使共管机构更快召开常年大会。

为了确保共管机构或管理机构,不再尝试用各种借口来逃脱召开常年大会的责任,业主可以选择通过向各别地方政府的建筑总监投诉,或是通过入禀分层管理仲裁庭来达到这个目的。

根据2013年分层管理法令第4附表之第一部分第4条款,任何业主可以通过入禀分层管理仲裁庭,寻求谕令共管机构或管理机构召开常年大会或特大。如果共管机构或管理机构在指定期限内未召开大会,我们还可以通过向法庭申请判每一位共管委员藐视庭令,而他们甚至要面对坐牢或罚款的下场。

拥分层地契业主才能出席大会

所有管理机构(不包括共管机构)在召开大会前,管理层必须到各州土地及矿物局(PTG)或县土地局去查询其管辖分层建筑的分层地契,始能确定个别业主是否将本身产业的分层地契转移至个别名下。

这是因为所有将分层地契转至个别名下的业主,他们才有权以业主的身分出席大会,并在大会投票或被选为管理委员。至于其他没有将分层地契转移至个别名下的业主,他们则没有资格以业主身分出席大会,包括没有投票权或被推选为管理委员的权力。

除了一些比较先进州属如吉隆坡或雪兰莪,另一些州政府迄今可能还规定若要查询整个分层建筑的分层地契,管理层必须派人到土地及矿物局办公室,并在那边坐上一整天来查询并记录每个业主的资料,甚至还规定只能用手写。

如今,随着有条件管控令一来,这些州土地及矿物局,甚至包括槟城州土地及矿物局的公务员效率,不知怎地忽然间慢上好多倍。如果管理机构要靠排队预约来查询整栋楼的分层地契,相信这只会拖慢更多管理机构召开常年大会或特大的时间。其实,通过电子土地(e-Tanah)系统,各州土地及矿物局绝对能够通过电脑按键,在最快时间内把整栋楼所有业主的分层地契资料打印出来,并交给管理层去安排召开大会的工作。

我想,在疫情肆虐的当下,为了避免让更多管理机构有借口无限期延后他们所应召开的大会,各州政府应该从这方面下手,通过行政简化的方式来加速管理层查阅整栋楼宇分层地契的工作。