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管理委员辞职不交接将受罚!

2022年06月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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管理委员集体一跑了之?
当心吃牢饭!

共管楼宇管理委员如果集体辞职,是否还需背负法律责任?

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员,在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞,导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员(联合管理机构)则宣称他们已经离职,所以无需出席交接会议,也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了?

其实不是,因根据2013年分层管理法令第27(2)条文,联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散,并在不超过一个月的期限内:

(a)把联合管理机构所登记的所有管理账户资金,在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后,余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户;

(b)把以下的文件转交给管理机构:

(i))其它任何的法律条规;

(ii)管理账户与偿债基金账号的已审计账户,或是如果有关账户都还未完成审计,则移交未审计账户;

(iii)联合管理机构的所有资产与债务;

(iv)在2013年分层管理法令第15(3)条文下,发展商交付给联合管理机构的文件;

(v)该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产,维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第(2)(b)(ii)条文移交未经审计的账目,那么,联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内,将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第(2)或(3)条文,联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了,一经定罪,将面对不超过25万令吉的罚款,或不超过3年的牢狱之灾,或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落,但细心阅读2013年分层管理法令,法律上的责任唯有完成交接,才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事,要做个有担当的管理委员,好好地完成权力交接,把法律明文规定的的交接程序完成,才算功德圆满,不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识:

何时需成立管理机构?

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册,该楼宇的管理法人(Corporate Body)就会从联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)自动升级为管理机构(Management Corporation,简称MC),这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命,接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文,召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会,遴选代表管理机构的管理层,即管理委员,然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位,可分成3阶段,并由法人团体管理:

第一阶段:发展商管理期Developer Management Period

第二阶段:联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段:管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

  • 发展商管理期(Developer Management Period)

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算,为期不超过13个月,发展商需举办联合管理机构第一届年度大会,并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主,组成联合管理机构。

  • 联合管理机构管理期(Joint Management Body Management Period)

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算,不超过15个月内都是联合管理机构管理期,这期间管理委员的组合一样,是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

  • 管理机构管理期(Management Corporation Management Period)

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后,由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主,需完成分层地契认领手续才能参与竞选,而发展商则完成了使命,并解除该楼宇的管理责任。

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雪549廉价组屋没人管

2021年12月2日

拒绝开会成立共管机构?
发展商会遭罚款或监禁!

共管产业通常都设有由业主组成的机构或委员会,来负责管理和维护这个大家同住的家园。

但是在雪州,有高达549座廉价组屋,竟然没有成立共管机构(JMB),完全处于“没人管、没人维护“的状态,损害住户利益。

而这一切的罪魁祸首,就是不愿意召开常年大会成立JMB的发展商,还有抱持悲观想法而不愿出力的业主!

在2013年分层管理法(Strata Management Act 2013)中规定,只要是分层地契的住宅建筑,都必须要循序成立JMB和管理机构(MC)。

所谓的分层地契(Strata Title),大部分都是高楼住宅,如组屋、公寓等;如今也有越来越多的围篱社区属于分层地契,也同样须遵守分层管理法。

根据法令,当发展商把这些共管产业移交给买家后,1年内必须召开首次常年大会,协助成立JMB,这属于一个临时机构,由发展商代表和业主组成。

同时,在首次常年大会上,必须选举处管理委员会。在业主拿到分层地契后,就能成立MC。而JMB就会自动解散。

组屋太老旧不用成立JMB

但据雪州行政议员黄思汉所说,雪州这些廉价组屋的情况,部分是因为发展商拒绝召开首次常年大会。

他在雪州议会上的问答环节中回应万挠州议员蔡伟杰时指出,除了发展商,还有大部分的业主觉得廉价组屋过于老旧,因此拒绝成立JMB。

对于如何解决这项问题,黄思汉指出,根据法令,若发展商拒绝召开会议协助成立JMB,那将罚款25万令吉或监禁不超过3年,或两者兼施。

州政府助修复和委任管理公司

而对于业主自己不愿成立JMB的组屋,州政府计划修复这些组屋,并为他们选出管理公司,来帮忙管理和维修事宜。

除了这两大因素,一些组屋中,少过25%的屋主完成分割地契,所以没办法循序成立MC,州政府已经着手探讨解决方案,初步建议通过房贷方式分割分层地契,由银行拨出相关费用来解决。

八打灵市最多

黄思汉指出,在549个廉价组屋中,八打灵市政厅辖区占最多,有189个;加影市议会119个排行第二,巴生市议会102个排第三。

安邦再也市议会84个、莎阿南市政厅28个、士拉央市议会14个、梳邦再也市政厅6个、雪邦市议会4个及瓜拉雪兰莪市议会3个。

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泳池缺陷 发展商要担责

2021年09月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

公寓游泳池有缺陷,
谁该承担责任?

案例背景

在最近的 Dua Residency Management Corporation V. Edisi Utama Sdn Bhd & Anor 一案中,吉隆坡高等法庭命令发展商支付192万5000令吉予公寓管理机构,以修复游泳池的缺陷。

案例重点

1.原告是Dua Residency公寓的管理机构。

2.第一和第二被告是参与房地产开发的私人有限公司。

3.原告以公寓内存在着潜在缺陷 (latent defect)为由,对发展商和物业管理人提起诉讼。

4.诉状内提出公寓内现存的多种缺陷;原告的案件主要依据原告委托的顾问和检查员的报告。

5.原告声称,第一被告(发展商)未能确保公寓游泳池采用的防水系统,可以有效地防止泳池进水,进而违反其对原告的义务。

6.原告对发展商提出两项诉讼因由,即违反合约和违反法定义务。

案例裁决简要

1.法庭考虑的关键在于发展商一直持续的参与公寓的维护和管理,尽管不是单独参与。

2.很明显的另一点是,发展商所开发的公寓本身存在着缺陷,就如原告在此所投诉一般,因此不单纯是经济上的损失。

3.基于此种情况下,法官认为此处的特殊事实具有足够的接近性 (sufficient proximity),因此认定发展商对原告负有义务以确保公寓以正确并良好的手工建造,正如买卖合约中所规定的规范和批准的计划,是公正合理的。

4.就此,发展商辩称原告的申索不合时宜(time-barred),因为早在2010 年,联合管理机构(JMB) 的管理委员会就已发现泳池和露天平台的缺陷,当时在花盆和泳池下检测到漏水, 并提交诉讼的延误,是由作为原告前身的 JMB 管理委员会造成的。

5.针对这点,原告坚持认为,泳池缺陷是于2015年查看了T-Corp Engineers 2015 年度报告后才发现的,而发展商则争论说,泳池自2010年就已经存着缺陷,而且已检测到漏水迹象。

6.法官接受原告的论点,即存在着漏水症状,但这不是造成缺陷的原因,除非当时已彻底调查,以确定原因。泳池的缺陷可能是由无数原因导致,例如由于结构混凝土出现裂缝,导致水渗入泳池底板,或由于防水系统不足或与泳池无关的其他来源,而使底板被渗透。T-Corp Engineer 2015年报告得到的结论是,泳池下方和周围的泳池甲板区域,通过混凝土板,存在着直接性渗水(direct leakage & seepage)。

7.在上述情况下,法官因此认定,泳池缺陷是原告于2015年12月通过合理的努力才发现的。由于该诉讼是于2017年10月提交,这是远在法律时效期届满之前所提出的诉讼,所以此诉讼是合时宜的。

8.此建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期,法官认为,该高档公寓的防水运作应持续10年。 然而事实上,只在首3年左右有防水功效,因为于2010年就已发现漏水。

结论
合约须阐明保修期

1.根据法院的判决,在建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期情况下,发展商在开发高档公寓泳池的防水事故方面须承担更大的法律义务。防水系统只在首3年见效,明显不够好,并可能会引起法律责任上的问题。

2.建议发展商在委任其防水系统承包商时,需清楚地阐明并厘清,防水系统保修的期限。

3.建议管理机构发现漏水的情况后,需尽快委托顾问和检查员,以彻底调查以确定原因,并在法律时效期内对相关人士提出诉讼。

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居委会有权占用停车位?

2021年08月11日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

你好,我正居住的组屋居民协会突然保留了5个访客泊车位给居委主席和要员。

请问这合理吗?我们是否有权利投诉?如果可以,该如何投诉?

Kevin


答:

Kevin,您好!

根2013年分层管理法,确实授权管理机构通过年会投票的方式,进行共用设备的功能修改。

条件是,管理机构在年会前的至少30天发出会议通知书,通知业主该提案,随后在年会上获得2/3法定投票人的认同/支持票数即可。

所以,请您向管理处确认,被保留的访客停车位是否获得法定投票人的票数支持。 如果没有,那委员会涉及越权行事,请向市议会的建筑委员反应,并要求还原,如果委员不理会,请向分层管理仲裁庭征求判决。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories意见

管理层有权动用储备金

2021年06月27日

黄伟益
产业管理顾问

到底动用储备金(Sinking Fund),
是否需要召开大会通过呢?
这是一个许多人都答不上来的问题。

过去几十年来,根据许多人的认知,不管是共管机构或是管理机构,若管理委员要动用储备金,用以提升某个大型项目的话,就需要通过召开常年大会或特别大会来接纳之。

事实上,根据2013年分层管理法令,根本没有规定共管机构或管理机构须召开大会,始能动用储备金。这个法令第24或第51条文有规定,储备金只能作为资本开销(Capital Expenditure),其中包括:

1)粉刷或重新粉刷属于共管产业的建筑物或其他结构;

2)购置流动产业作为共管产业用途;

3)更新或更换共管产业范围内的任何装置,以及拥有权归管理层的流动产业;

4)提升或装修共管产业;以及

5)管理层认为适当的其他资本开销。

只要管理层所要推动的大型项目符合上述条件,即使没有召开常年大会或特别大会取得业主所认同,照理管理层有权动用储备金作为这类开销。

即使是之前适用于共管机构运作的2007年建筑物与共管产业(维修与管理)法令,或是之前适用于管理机构运作的1985年分层地契法令,同样没有规定管理层须召开大会始能动用储备金。

那么,许多管理层这些年来特地召开大会,取得业主授权始动用储备金作为资本开销,岂不是个美丽的误会?我曾针对此事询问建筑总监部门官员的意见,他们同样给予我们不置可否的答复。

如果有越来越多的人,因为了解2013年分层管理法令没有这个限制,而大幅动用储备金,那又该怎么办呢?

许多楼宇业主辛辛苦苦累积起来的储备金,岂不是更快速被管理层耗尽?这些都是很实际的疑虑,然而负责制订法律的房屋及地方政府部又不觉得有此需要,我们又能怎样呢?

面对这种情况,业主其实可以通过常年大会,提呈并通过动议规定管理层每一项开销(不管是动用维修户头或储备金户头的存款)皆不得超过10万令吉。任何超过10万令吉的开销,必须通过召开大会并取得业主同意,始能进行。

禁随意分拆项目

此外,这类动议亦须规定管理层不能将某项超过10万令吉开销的项目,分拆为数个项目让每一项开销皆不超过10万令吉。这是为了避免管理层杪捷径,以便在绕过所有业主的情况下,轻易动用维修户头或是储备金户头的存款。

通过大会限定管理层每个项目的开销不得超过10万令吉,看来乃是一个更加可取的做法。这是因为通过这类限制,我们可以同一时间限制管理层,不管是从维修户头、储备金户头或是定期存款,皆不可随意动用超过10万令吉作为开销。

管理层不能因为维修户头有足够的钱,即使在没有召开大会的情况下,即可动用维修户头超过10万令吉作为开销。

这是否有法外立法的问题吗?由于2013年分层管理法令只规定维修户头及储备金可作为开销的项目,没有牵涉管理层可动用款额的任何规定,因此通过大会所接项的提案来限制管理层的权限,这应该不会有太大的争议!

拨储备金粉刷要三思

若管理层基于维修户头有足够的钱,而不要动用储备金作为重新粉刷建筑物用途的开销,这能否允许呢?其实这是一个见仁见智的问题。

根据2013年分层管理法令规定,维修户头只能充作日常或定期维修项目的开销,这包括局部性粉刷建筑物之用途。至于粉刷或重新粉刷整栋楼宇的费用,则必须通过储备金户头来支付。

相关法令的条文有强调“Shall be used solely for”,意即管理费不能用储备金作用局部性粉刷建筑物用途的开销,而维修户头则不能用来支付重新粉刷整栋楼宇之开销。

不过,这个法令有其偏颇之处。若是发展商没有遵守上述规定,则会面对刑事提控的下场。一旦罪名成立,将面对不超过3年监禁、罚款不超过25万令吉或两者兼施。

反之,若共管机构或管理机构没有遵守上述规定,则没有阐明管理层所会面对的法律后果。在这种情况下,只有留待个别业主针对管理层自行采取行动啦!

要求管理层开2户头

迄今为止,还有不少楼宇的共管机构或管理机构,没有根据法律规定开设两个户头,其一作为维修户头(Maintenance Account),其二则作为储备金户头(Sinking Fund Account)。

2013年分层管理法令有规定,不管是发展商、共管机构、管理机构,或是发展商以管理机构名义所管理的分层建筑,皆须各别开设两个户头作为上述目的。

管理层通过维修户头所收到的管理费,就必须将储备金的份额转入储备金户头。有些管理层会要求业主将管理费及储备金,分别汇入两个户头。但是,大多数管理层只用单一户头来操作,并在每个月或每两个月,才将维修户头内所收到的储备金,转入储备金户头。

如果您本身的共管机构或管理机构迄今还没有开设两个银行户头,就应该要求管理层快点这样做。

如果没有这样做,你可能会因为不符法律规定,而面对没有审计司愿意接手稽查全年账目的困境。

国内银行今天都会允许管理层,在同一个银行开设两个以共管机构或管理机构为名的来往户头。

至于哪一个户头作为维修户头或储备金户头,则交由管理层自行来决定。

一旦确定后,管理层只需对外公布维修户头的号码,让业主通过银行转账或汇钱来缴付管理费。

至于如何把储备金从维修户头转入储备金户头,这就交由管理层自行决定了。你可以每个月或是每两个月,甚至是每3个月,才一次性根据实际所收到的储备金款额,将整笔钱转入储备金户头。

一旦储备金户头累积不少的钱,管理层可以选择把其中3万或5万令吉转为定期存款,协肋管理层赚取可观的定期存款利息,这乃是可行的做法。

当然,在会计账目或是审计报告上所显示的储备金款额,乃是根据管理层所发出的会计发票总额来显示。

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附加管理条例阻公寓变民宿

2021年03月15日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

联邦法院最近针对Innab Salib及另3造,就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决,无疑对国内许多高楼管理层及业主带来及时雨,势将有效阻遏更多业主将自身产业转为民宿或爱彼迎(Airbnb)来赚钱的情况。

联邦法院的上诉判决,有效解开了高楼业主及管理层向来所面对的两大疑惑:其一乃地契所列明的土地用途,是否能受到共管机构或管理机构所制订的附加管理条例(Additional By-Laws)来限制?

其二乃民宿业主所惯称的短期出租活动(Short-Term Rental),从土地法角度来看,到底是属于租约(Tenancy),还是准证(Licence)罢了?

根据判决,即使Verve Suites Mont’ Kiara之地契,有清楚列明其地段可建设商用大楼,且只是作为服务型公寓及商用单位而已。这些经营民宿的业主争论,管理层所制订的附加管理条例,不能用来否定他们可以经营民宿的权利。

何谓附加管理条例?这就是我们向来所熟悉的House Rules(内部管理条例),即用来规范每个业主在分层建筑内所可以做,以及不可以做的各项事情。

但随着2015年分层管理(维修与管理)条例于2015年6月2日(槟州是6月12日)开始生效之后,其第三附表所列明的管理条例(By-Laws),乃是所有管理层须采纳的。

By-Laws跟House Rules有何不同?其实,国内所有地方政府所制订的法律,都是称为By-Laws或所谓的Undang-Undang Kecil,即在有限范围的某个地域所实行的法律。若是槟岛市政厅所制订的法律,就只能在槟岛范围内实施。至于某座高楼所采用的By-Laws,就只能在有关高楼范围内实行。

由于2015年分层管理(维修与管理)条例,乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长在宪报颁布,其自然具有地方性法律的地位。随着管理条例推出后,所有之前由发展商所制订的House Rules,就须丢入垃圾桶了。

政府条例不能修改

除了一律采纳联邦政府所制订的管理条例之外,共管机构或管理机构可通过发出21天的大会通告,通过召开常年大会或特大来采纳附加管理条例。

所谓的附加管理条例,就是除了政府所制订的管理条例之外,管理层可以针对其未尽善之处,增订其他可适用的管理条例。不过,政府所制订的管理条例,则不能被修改或删减。

管理层有权增订附加条例

虽然Verve Suites Mont’ Kiara管理机构于2017年3月25日召开特大,通过名为House Rule No. 3的附加管理条例来限制民宿运作,包括可对业主处以每天200令吉罚款,但其所通过的House Rule其实具有附加管理条例的地位。

这个附加管理条例当时获得96票赞成及4票反对而通过。

由于这个附加管理条例乃援引2013年分层管理法令第70条文制订、提呈及通过,加上1965年国家土地法典第225条文,允许有关土地租赁可使用的条件,能被其他法律所阻碍或限制。在这种情况下,管理层有权通过增订附加管理条例,来阻止或限制业主的民宿生意运作。

短期出租不属租约形式

针对短期出租活动属于租约还是准证,联邦法院根据民宿经营者所采用的Airbnb合约条款作诠释,指证这些短期出租活动只是给予住客享有入住的准证,而不是属于租约形式。

这个入住准证并未让住客享有独自占有产业空间(Exclusive Possession)的权利。

即使国家土地法典第223(2)条文允许口头形式的租约,而第224(a)条文亦允许每周更新的租约,不过,在上述案例中,民宿业者无法提出更多有利证据,来佐证这些住客享有独自占有产业空间的权利。在这种情况下,联邦法院只好判定这些民宿业者败诉,并须支付堂费予管理机构。

联邦法院另一项有趣的判决,乃是管理层针对任何违反管理条例的业主,每一次只能处以最高200令吉的罚款,而非每一天处以200令吉的罚款。若有民宿业者将某单位转作民宿租予住客3天,管理层只能处以最高200令吉罚款,而不是3天共600令吉罚款。

须长期监控或取缔

既然联邦法院作出这项对管理层利好的裁决之后,管理层又要如何对这个问题对症下药呢?即使有联邦法院所做的决定,这不代表非法民宿业者就会在一夜之间消失,而长期的监控或取缔行动还是有必要的。

首先,当然是要先针对个别的分层建筑,增订适用于管制非法民宿活动的附加管理条例,同时赋权管理层或保安人员能采取有效的执法行动,来对付或取缔非法的民宿活动。

这些新增订的附加管理条例,须符合2013年分层管理法令第70(2)条文所划出的范畴,同时须尊重或保障业主、租户及访客所应享有的基本权利。

最重要的是,除非相关活动干扰或影响到其他邻居的居住安宁,否则管理层没有太大的权力来干预每个单位内所发生的任何事情。

即使有了附加管理条例,管理层最多只能采取事后罚款行动。若民宿业者对这些罚款视若无睹,并继续我行我素,管理层看来有必要考虑另外两种方案,其一是通过入禀法庭申请禁令,全面禁止整座大楼的任何单位转作非法民宿。

其二则是通过配合各别地区的县市议会,通过跟地方政府的执照部门配合,对这些非法业者或单位业主采取执法行动,包括对他们开罚单,或将他们直接提控上庭。

每个地方政府都有制订管制生意或贸易活动操作的法律,他们可以这项法律来对违法的业者或业主采取行动。一旦罪名成立,他们将面对罚款、监禁或两者兼施。

若相关地方政府不愿采取执法行动,管理层或其他业主可考虑通过入禀法庭,对这些地方政府所做的决定申请司法检讨。通过司法检讨的程序,我们可寻求高庭检讨地方政府没有执行其法定权力的决定,进而逼使地方政府必须尽快出手,以还给其他业主一片宁静的居住空间。

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解散共管机构设管委会

2021年03月14日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

所有高楼建筑物一般上都会经历由发展商管理,然后由发展商成立共管机构来接管,乃至分层地契发出并有25%购屋者转名后,再由发展商召开首次大会选出管理委员会来接管。

除非发展商在包空交屋时,能同时把分层地契移交给购屋者,否则,任何楼宇还是要经历通过成立共管机构来管理的这个阶段。

根据2013年分层管理法令第17条文,发展商从包空交屋日期算起,须于12个月内召开首次大会成立共管机构,并推选由3至14人所组成的共管委员会。

若发展商没有按时召开大会成立共管机构,建筑总监可将发展商提控上庭;一旦罪名成立,发展商将面对不超过25万令吉罚款,或不超过3年监禁,或两者兼施。

转移资产与债务

一旦管理机构召开首次大会后,共管机构将在大会日期算起的3个月自动解散。这是2013年分层管理法令第27(1)条文之规定,绝不能用任何方法,甚至是召开共管机构大会并通过任何形式的动议来延缓其解散日期。

与此同时,共管机构须在大会召开日期算起的一个月内,将维修户头及储备金户头内的所有存款,还有共管机构所有资产与债务转移至管理机构;所谓的资产,当然包括业主还未缴付的管理费欠款,债务则包括共管机构所面对的法庭诉讼案。

若面对共管机构不愿意将资产转移给管理机构,新的管理委员会有权援引2013年分层管理法令第28条文,即所谓的财产转移令,指示银行将共管机构户头内所有存款交托予管理机构。

鲜少发展商主动交权

同样的,发展商须在25%购屋者(以面积单位总额计算)将分层地契转移至个别业者名下之后,在一个月时间内召开管理机构首次大会,让业主推选新的管理委员会。

查询须付费

要如何确知有25%购屋者将分层地契转移至个别名下呢?一般人可以通过到县土地局或州土地与矿物局查询分层地契来确定,不过,其费用每次介于150至200令吉之间。

这个费用绝不是一般人愿意承担的。

第二个方法则是通过建筑总监,让其部门直接跟县土地局或州土地与矿物局查询,这就可以让查询者免付相关费用。

为何要这样做呢?这是因为许多发展商绝不会主动,在25%购屋者将分层地契转移至个别名下后,即在一个月内召开管理机构首次大会。

若发展商还是以管理机构之名义来管理,一旦管理机构选出其新一批管理委员之后,发展商就要把管理权交给这批人;自此以后,发展商就跟整个楼宇的管理权不再有任何瓜葛。

减少对簿公堂

若此前乃由共管机构来管理,即使发展商无法完全垄断整个管理权,但发展商仍是共管委员会之当然委员;一旦管理机构接管之后,发展商则可能连本身在管理委员会一席之地亦将失去。

那么,发展商留在共管委员会有什么好处呢?这当然胥视楼宇的情况而定。

若发展商所发展的楼盘,仍有许多发展商还未解决的问题,就有需要管理层跟发展商共商并寻找解决方案,进而减少双方经常要对簿公堂的情况。

25%分层地契转名须设管委会

当分层地契发出之时,就是管理机构成立之时。

若任何楼宇既已成立管理机构,就不能同时成立共管机构。

在这种情况下,发展商就无须在包空交屋日期算起一年内,召开首次大会成立共管机构;相反的,发展商可以直接以管理机构名义来管理楼宇,直至有25%购屋者将分层地契转至各自名下,然后在一个月时间内召开管理机构首次大会,并推选管理委员会来接管。

除非首25%购屋者能够在更快时间内将分层地契转至各自名下,否则,发展商就可能享有超过一年,甚至是数年时间以管理机构名义来管理。这种情况将让发展商更加肆无忌惮地榨制购屋者。

购屋者投诉无门

尽管2013年分层管理法令第47至55条文对发展商,以管理机构名义来管理楼宇有诸多规定,但发展商在这时期所作任何决定不受购屋者约束,购屋者即使面对问题亦可能面对投诉无门的困境。

当发展商以管理机构名义来管理时,他就享有一切所授予管理机构的权力,包括可以针对购屋者入禀分层管理仲裁庭,甚至可以申请查封令来查封拖欠管理费业主之流动物产。

要如何解决发展商借由管理机构一人独大的情况?购屋者就须通过更多人将分层地契转移至各别名下,从而确保发展商更快召开管理机构首次大会,进而更早结束发展商插手管理权的情况。

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依面积单位计管理费

2021年03月13日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭,关于某管理机构向其公寓原任发展商,追讨对方所拥有某个单位的案件时,面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求,但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主,却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定,从2015年6月1日(槟州则是2015年6月12日)开始,依据每个单位之面积单位(Share Unit)来计算各别业主所需缴付的管理费,导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案,或对方不让我撤回此案,仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制,不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间,所欠的管理费数额。

若扣除利息不算,单是这名业主在这段期间,即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金,加上地税及保险费,总额为7040令吉70仙,同时期所累积的利息是4600令吉47仙;若管理机构无法取回这笔欠款,这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位,其面积为1712平方尺,若以每方尺16仙计算,每月管理费为274令吉;从2017年5月起,这个拥有161个面积单位的产业,其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算,则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然,管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率,不过,从2013年分层管理法令生效的日期算起,不管是发展商、共管机构(JMB)或管理机构(MC),一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令,当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下:

(a)第12(3)条文:针对发展商管理时期(即未成立共管机构或管理机构之前);

(b)第25(3)条文:针对共管机构管理时期;

(c)第52(2)条文:针对发展商以管理机构名义来管理之时期;

(d)第60(3)(b)条文:针对管理机构管理时期;以及

(e)第68(2)条文:针对管理分机构(Sub-MC)管理时期

这些条文皆很清楚阐明,所有管理单位皆须以面积单位,来计算各别业主所须缴付的管理费;至于储备金,则一律是管理费之10%而定。举个例子,若每月管理费为100令吉,储备金则是10令吉,总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点,包括指这些负责管理分层建筑的单位,即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费,他们仍须等到下一次常年大会或特大,通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用,在2015年6月1日(槟州是2015年6月12日)之前所召开的常年大会或特大获得通过,这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响,而须改变其结算方式。

无论如何,我们所提出的这些论点,未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费,我劝请所有共管机构或管理机构,立即着手改变其结算管理费的方程式,并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定,即管理层只能收取月费(Charges)及储备金(Sinking Fund),而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险,管理层绝不能将之除以200个单位,然后向每个单位收取25令吉的保费;同样的,若这个楼宇的每年地税为2000令吉,管理层绝不能直接除以200个单位,并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例,不管是共管机构或是管理机构,若他们要收取任何费用,就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率;管理层无权根据他们所承担的开销,直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金,管理层则有必要将地税、保费等其他开销,纳入其财务预算案,然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时,有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案;同样的,发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时,或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时,亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内,所需承担的维修与管理开销,这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月,以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后,管理费再以这个平均收费率,乘以各别业主之面积单位,以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇,则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。

Categories意见

管理机构需采用新管理条例

2021年03月12日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

在2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表所推出的管理条例(By-Laws)之前,所有共管机构(MB)或管理机构(MC)皆须沿用发展商在售卖时,连同买卖合约所附录之内部管理条规(House Rules)。

由于个别发展商所制订的内部管理条规标准不一,导致管理层在管理不同楼宇时皆会面对标准不一的问题。这当然包括各别采用不同的作业程序、不同的罚款标准,以及针对同一个情况可能会给予不同的处理方案。

从2015年6月2日(槟城州则从2015年6月12日)开始,所有分层建筑的管理层皆可把发展商之前所制订(包括管理层本身所修订)的内部管理条规丢入垃圾桶;从这天开始,不管您喜欢与否,所有管理层皆须采用2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表之管理条例。

这个管理条例共有30条,涵盖管理机构的功能、如何应对拖欠管理费之业主、管理层处以罚款之权力、业主之责任及限制、移除干扰、建筑物外观之规定、储存易燃物或爆炸品、害虫控制、畜养宠物、晒衣、共管产业之管理、移除障碍物、侵占共管产业、共用家具及装置、交通工具、固体废料之处理、装修及维修工程之限制等。

总体而言,这个新的管理条例近乎概括分层管理之层层面面。由于2015年分层管理(维修与管理)条例乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长,于2015年5月26日通过宪报颁布,其地位相等于一般地方性的法律,没有任何管理层有权拒绝采用这套管理条例。

根据2013年分层管理法令第70条文规定,任何在同个法令第150条文底下通过颁布条例所推出之管理条例,将对所有分层建筑或地段及共管产业有其约束作用。

不过,若管理层要通过召开常年大会或特大来增订附加管理条例,则必须给予21天的大会通告,通过提呈特别提案来增订附加管理条例;这类提案必须获得四分之三业主之有效票同意始能通过。

可增订不允许删除

2013年分层管理法令有规定,管理层只可以针对下列范畴增订附加管理条例:

(a) 安全及保安措施;

(b) 针对共管产业限制其用途之详情;

(c) 畜养宠物;

(d) 停放交通工具;

(e) 楼层之地面;

(f) 垃圾控制;

(g) 个人行为;

(h) 所有业主须遵守之建筑设计及造景指南;以及

(i) 对任何业主、住户或访客违反管理条例处以不超过200令吉罚款。

除了上述范畴,管理层不可通过增订附加管理条例来推出其他限制,例如一个单位可住多少个人。尽管如此,管理层可以通过行政作业指南来限制每个单位最多可获发出多少张门禁卡。

除了通过召开大会来增订附加管理条例,管理层绝不允许删除政府统一制订的管理条例。举个例子,管理条例第14(1)条款允许业主畜养不会干扰到其他业主,或危其他业主性命安全或健康之宠物;管理层就不能将这个条款删除,进而全面禁止业主畜养宠物。

至于发展商之前跟购屋者所签订的大厦公契(Deed of Mutual Covenant),通常用来规定居住在分层建筑内可做与不可做之事宜,并以保障发展商的利益居多,这类契约将在2013年分层管理法令第149条文底下视为无效。

不过,若管理层认为发展商原订的内部管理条例或大厦公契有其可取之处,他们则须通过增订附加管理条例之程序,将当中一部分内容通过特别提案来纳入其中。

当前的管理条例肯定有其未尽善之处,这包括未触及如何管制非法民宿或爱彼迎(Airbnb)借宿之活动、对丧府之规定或安排、将某个单位转作殡仪馆或者出售棺木等,还有未授权管理层移走遭遗弃或废置的车辆或电单车、以及如何对付非法扩建或展开装修工程之业主。

这些层面的问题肯定有劳管理层,通过本身所委任的产业经理或是外聘律师,来协助研究及草拟附加管理条例的工作,再通过召开大会并提呈特别提案来弥补之。

罚款不可超过200

根据管理条例第7(1)条款,管理层可寻求常年大会或特大通过提案,对任何违反管理条例者处以罚款,而其罚款额可以通过大会作决定。

这意味着共管机构或管理机构,可以在不增订附加管理条例的情况下,只需要一般14天的大会通告,即可以通过召开大会来提呈这类提案。

不过,若管理层要把这个罚款纳入管理条例内,则必须通过增订附加管理条例的情况,包括给予21天的大会通告来提呈。

不管怎样,2013年分层管理法令有规定,任何罚款额每次皆不可超过200令吉。换句话说,若某个业主违规停车面对罚款100令吉,不管是一天或者是多天,每一次犯规则只能罚款100令吉。

若这个业主违规停车一次长达5天,直至5天后才将车辆移开,管理层不能向对方收取5天共500令吉的罚款。

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