张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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如何投票都是大业主说了算

小单位业主不满意联合管理机构不透明的运营方针，虽民怨沸腾，却面对个别单位虽然数量多，却因持有的单位面积少于大业主的尴尬困境，无奈无法获得共管楼宇的管理权，典型的大业主控场，小业主如砧板上的鱼和肉。

按照 2013年分层管理法令第二章节第17条文：常年大会决议事项的方式，

(1) 任何需要年会决定的事项，均应以举手方式决定“除非业主或其代理人要求以投票方式表决”。

这句法律条文所表达的意思就是，一旦有合格投票人（Qualify Voter ) 要求以持有的单位面积比重来投票，持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。

如果是以举手投票的方式进行表决，大业主将无法善用其比重优势。

还有，2013年分层管理法令第22条文中的（f）与（g） 。

(f) 在任何年会上，包括第一次年会，为了确定法定人数，发展商应被视为一个个体（一个人），无论有关发展项目内尚未出售的地块数量如何； 以及

虽然法令表示在年会时，发展商只可委任一个人来代表所有所拥有的未出售单位，来限制发展商委任许多代表（proxy）来控场，但条文（g）却授予发展商所有单位的投票权。

（g）在任何年会上，包括第一次年会上，为了确定投票权，发展商对于发展项目内尚未出售的地块，应拥有与该股买家拥有同等的投票权。

白话的解释就是，发展商可按照第二章节中第17条文的规定，按照持有的总面积来投票。

人数多却无法拿控场权
个案：

如果年会现场出席者有100人（合格投票者），99人个别持有一个单位（假设面积是1000方尺），而发展商的代表（虽然只是一个人）却拥有100个面积1000方尺的单位。这等于发展商的一个人就是全场的简单多数票（Simple Majority），当回佣进入投票表决环节时，虽然99位个别单位一人一票投了反对，发展商却可按照一人100个单位面积的比例来推翻，并获得简单多数票，通过该议案。（*注：这是合法合规的哦）

如果，一座拥有 3134 个大大小小之个别单位的高密度综合发展项目（SoHo + 套房 + 零售单位 + 私有化的停车场）。当零售店铺的业主与停车场业主的单位面积，就占了全场个别单位综合近六成的总面积。

年会所有的决议案，如何投票都是大业主说了算。

小业主固然不同意，但法律授予业主的投票表决权，明文条例就是这样，虽然小业主强烈表示不公平，但别忘了，大业主也得清了管理费才换来投票表决权的，这样的个案如何判定公平呢？

综合型发展计划，虽然提供了许多功能上的方便，同时也因为“民居+商用”的需求个不相同而出现管理委员“意见不一致”的僵局。

所以，2013年分层管理法令第二章节中第17条文，授予合格投票人（Qualify Voter) 要求以持有的面积比重来投票的权利，让持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。

个人单位代表无参选资格
另一个法律的灰色区域！

分层管理法确实表示，如果个别单位是私人有限公司（法人）持有，它可以委任代表（ Proxy ）出席年会。代表有限公司的人（Proxy）在分层管理法的架构下，除了拥有投票权，还拥有可竞选管理委员的权力。

这权力“有别”于个人持有的单位，如果您是以私人名义持有共管楼宇的单位，因无法出席年会所以委任代表，他/她只能有投票表决权，并无竞选管理委员的权力。

结果，造成钻法律漏洞，当发展商除了发展的公司持有未出售单位外，通常都会把某些的单位转让给集团持有的公司（非发展商公司），这样就可确保掌控年会的法定人数（Quorum），透过私人有限公司所持有单位的投票权，委托了给法人代表，即合法的Proxy（ Company Representative），然后再把朋党（Friendly Parties）单位的投票权委任给集团雇员出席年会是完全合法合规的行为。

通过这样安排：

1)发展商就可以派一位代表（Proxy ) ，代表发展商的所有未出售单位；

2）委任多位公司代表（ Company Representative）；因每家私人有限公司都可个别委任公司代表，并拥有该单位的投票权和竞选管理委员权；

3)把控所有朋党持有单位的投票权， 透过代表（Proxy），虽无竞选管理委员权，但可以提供控场的表决权。

就这样个别单位业主，一人一票的情况，却因大家互不相识难以凝聚力量抗战，共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。全程控场。业主发狂也无用，因一切按照律法章程推行合法、合规。

笔者呼吁地方政府发展部关注这类的无奈困境，不公平的公平，民怨沸腾但却因法令的限制无能为力。

黄伟益
产业管理顾问

大会7天前提动议，
下一次会议才能讨论，意义何在？

共管机构或管理机构每次召开大会时，若有业主在大会7天前，通过书面方式提呈动议要求纳入大会议程讨论，管理委员会究竟该如何处理？

根据2013年分层管理法令第2附表第13(2)条文，一旦接获这个书面动议，管理委员会就须将这个动议纳入“下一次”大会的议程，并将这个动议通告张贴在布告板上。

这里最具争议性的部分，就是何谓下一次大会？有人说这并非指即将召开的常年大会或特大，而是下一个还未订明日期，还不知何时要召开的常年大会或特大。这可能是指一年后才要召开的常年大会。如果是这样，为何要在此时此刻允许业主提出这样的动议呢？

这样的主张甚至还有律师附和，辩称由于大会7天前才提呈动议，基于未有足够时间将动议内容发予所有业主，而来不及让这个动议纳入即将召开的大会来提呈，进而让所有业主对之作表决。

这样的看法也许没错，但若这样的动议须拖到下一次大会才纳入议程，其实根本就没有必要规定在大会7天前要提呈。如果要等到下一次召开的大会才能提呈，就没有必要规定管理委员会须将此动议纳入大会议程，而且还要张贴在布告板上示众。

规定没必要存在

若这样的动议只能等到下一次大会才提呈，这意味着管理委员会召开下一次大会时，就可以直接将动议内容纳入大会通告，并将这个通告寄给所有业主。所谓大会7天前要提呈动议的规定，根本就没有必要存在了。

所以说，任何人若基于法令书面所使用的字眼，而强行把这样的动议延至下一个连日期都还未有着落的大会来处理，这只能显示管理委员会害怕面对业主所提呈的动议，完全违反了民主的真正意义。

按照一般常理，若业主在大会7天前所提呈的动议，只能拖到下一次大会才能纳入议程来讨论，试问有谁会在这个时候提呈这类的动议？更何况，有些动议内容可能是有时效性的，可能再过几个月后就变得英雄无用武之地了。

举个例子，若业主动议要通过大会采取法律行动，对付发展商或撤换某位管理委员，这样的动议有必要即时获得处理，否则再拖上几个月就没有实际意义了。当然，也有一些业主可能趁机动议要通过对管理委员会投以不信任动议，这是否合乎法律，则是见仁见智的问题了。

敢于面对公然对质

照我看来，业主在大会召开7天前所提呈的动议，都必须通过即将召开的大会来提呈，而不是延至下一次大会才来提呈。作为管理委员，你必须敢于面对业主的公然对质，否则你就失去了作为管理委员的正当性。

此外，任何由业主所提呈的动议，管理委员会无权作任何修饰，或拒绝任何当中的动议。所有动议须按照原有内容来提呈，并交由业主决定是否采纳。

规定或让有心人利用
反制业主影响决策方向

任何动议必须在大会7天前通过书面提出的规定，往往让有心人利用来反制其他业主，让他们在大会提出任何临时动议，来影响整个大会的决策方向。

我们在参与大会的过程，偶尔有需要根据现场的民意取向，提出修正动议或替代动议。举个例子，大会有个提案要求通过针对任何乱抛垃圾者，每次开罚200令吉。

这个时候，若有业主临时动议，提出将提案修正为每次开罚不超过100令吉，这就是所谓的修正动议。

若有另一名业主临时动议，提出所有喂食鸽子的行为不属于乱丢垃圾，而不能对这类行为开罚，这就是所谓的替代动议。

像这样的修正动议或替代动议，其实是应该被允许的。负责主持大会的业主或是从旁协助的律师，不应一律以这类动议没有在大会7天前通过书面提出，而断然拒绝。

一旦有替代动议，议长须让在场业主针对替代动议先作表决，随后才针对修正动议作表决。当修正动议被通过，大会就没有必要针对原本所提呈的动议作表决。不过，当修正动议不获得通过，大会就必须回到原来之动议去作表决。

这样的议会常规，对许多社团组织都是非常熟悉不过的运作。然而，为何这对高楼所设立的共管机构或管理机构，却变成像是个“洪水猛兽”？这是我百思不得其解的问题之一，最终看来只能诠释为一些人尽信法律，却不懂得善用法律的心态在作怪吧！

制订附加管理法规
须予21天大会通告

任何共管机构或管理机构要制订附加管理法规，就必须给予21天的大会通告，始能在常年大会或特别大会提呈，并寻求不少过75%在场的业主通过来立法。

有些业主争论，他们能否通过在大会召开7天前，提呈书面动议来制订附加管理法规？对我而言，制订附加管理法规是一套严谨的工作，绝不是一般业主可以胜任的。

就以国会为例，任何国会议员可以提呈私人动议，要求国会辩论并作表决。然而，类似的动议通过之后，只能够改变政府的政策，却无法改变政府所制订的法令。

就像内阁早前通过废除强制性死刑，只要政府一天不通过国会提呈法案，将强制性死刑的相关法律条文拿掉，法官始终无权不判毒贩或杀人贩死刑。

虽然国会的议会常规允许任何议员，包括在野党议员提呈私人法案，但私人法案还胥视政府本身的立场。如果政府所持的立场是否定的，这个私人法案始终无法登上大雅之堂，成为被国会通过并落实的法令。

这就解释了伊党主席哈迪阿旺个人所提呈的1965年回教法庭法令修正法案，为何到今天始终无法在国会三读通过成为真正的法律。

若业主要提呈动议，禁止民宿运作，即使这个动议获得大会通过，这始终无法自动变成高楼的管理法规，让管理层即刻推行相关措施来禁止民宿运作。

反之，管理层有必要根据这个大会的决定，然后详细地制订管理法规，再将之提呈下一次召开的大会来采纳。

否则，管理层若只是根据大会所通过的动议，就即刻禁止民宿运作并开罚，这根本就是滥权之举，而所采取的行动更可能会面对司法挑战。