黄伟益
产业管理顾问

物业管理得当，
账目要分明！

财务管理是整个产业管理最重要的一环。若管理得当，管理层则将如鱼得水，能够徜徉自在；否则，管理层就如一条“咸鱼”，随时会被业主追究。

当共管机构或管理机构所管理的资金一旦高达50万令吉，甚至是超过100万令吉时，却可能引来有心人觊觎，进而策动抹黑管理层等行动。

这就令产业经理处于两难的局面。身为产业管理经理，一方面，我们想为管理委员会储备更多所需资金，有时甚至要想办法跟欠债的业主讨回钱，另一方面却极不愿意看到本身所管理的物业，出现业主跟管理委员会关系紧绷的局面，甚至让产业经理难以持平地应对大局。

不管怎样，产业经理除了协助管理委员会解决业主的各项投诉，以及确保各项维修工作到位之外，若能把整盘账目处理妥当，势必让整个产业管理取得画龙点睛之效。

一般有相当规模、资源及管理架构完善的产业管理公司，肯定聘有本身的会计人员协助管理层处理他们的账目。

一些管理委员会或会选择将账目管理外包给会计楼处理，或是另聘会计书记来负责这类工作。

最糟糕的情况，就是那些没有委任产业管理公司协助打理，没有将会计工作外包，而全部职员都是自行聘请的共管机构或管理机构，原以为这种管理模式将能够为管理委员会节省更多开销，但最终经常看到的局面，却可能是有人徇私牟利。

徇私牟利见惯不怪

这种情况我们经常见惯不怪。然而，最痛苦的还是，当有关资金因有人徇私舞弊而“不翼而飞”后，整盘账目又要如何做出来呢？在各种相关文件不完整的情况下，产业经理又要如何把整盘账目弄得相对完整，这绝对是一件相当吃力不讨好的工作。

在审计工作方面，所有审计报告在这个财政年度各项分类账（Ledgers）的期初余额（Opening Balance），都是要承自上个财政年度的期末余额（Closing Balance）。

举个例子，若管理层在2019至2020年的账目因许多文件缺失，还未经过审计，我们绝不能跳过这两年的账目，要求审计司直接审计2021年的账目，这根本是行不通的。

若非得到建筑总监特别允准，让管理委员会能够跳过某个年度的账目，直接以2018年的期末余额用作2021年的期初余额，否则再怎样烂的账目最终还是要送交审计司，而审计司在无法核对许多重要文件或记录的情况下，只好在这份审计报告打下“Qualified Account”的字眼。

在会计学里，您不要以为看到有“Qualified”的字眼，就以为这个账目审计过关而高兴不已。

其实，这个“Qualified”字眼恰恰反映了您的账目不过关，让审计司无法顺利完成整个审计工作，进而保留给予这个账目任何正面评价。

审计账目未完 常年大会照开

许多共管机构或管理机构总喜欢以审计账目还未完成，尽量拖延召开常年大会的时间。

然而，即使在审计账目未能完成的情况下，常年大会仍必须按照法律规定，每年且必须从上个常年大会的日期算起，在未超过15个月的情况下召开。

当然，管理委员会就必须在常年大会上交待，为何无法准时完成账目的审计工作？即使没有审计账目，管理层也无须将未经过审计的管理账目在常年大会上提呈。

毕竟，任何未经过审计的账目都是不能在常年大会提呈或寻求通过的。

若这些账目在常年大会过后始完成审计，管理委员会可以选择另行召开特别大会来提呈，或者等到下一次召开常年大会时才提呈，这完全要看业主的整体意愿来作判断。

对于任何完成审计的账目，若提呈至常年大会时不被业主所接纳，大会则可以要求另行展开法务审计（Forensic Audit）。

当然，法务审计肯定要涉及更高的专业收费，其次则是许多审计司未必愿意接手这方面的工作。

另一个可行的管道，则是通过援引2013年分层管理法令第26（2）条文或是第62（2）条文，针对共管机构或是管理机构的账目，要求建筑总监委任审计司介入展开法务审计。

若建筑总监不肯，任何人可以通过入禀分层管理仲裁庭，将建筑总监列为答辩人，并要求仲裁庭作相关谕令。

须至少有2银行户头

根据2013年分层管理法令的规定，每个共管机构或管理机构必须开设至少两个银行户头，其一用以存入业主们所缴付的管理费，其二则用作储备金户头。

在这个法令诞生之前，国内许多银行通常都不允许共管机构或管理机构，在同一间银行开设超过一个来往户头。不过，这个问题如今早已解决，而国内银行如今都解除了这个限制。

若您的共管机构或管理机构还未开设第二个户头，作为储备金户头，则应该立即去开设这个户头。

一旦这个储备金户头开设之后，管理层必须将所收到的储备金存入这个户头，甚至把当中一部分储备金转为定期存款，以赚取更高的定存利息。

由于法律早有这方面规定，若您的共管机构或管理机构未开设这个储备金户头，则可能会面对一些审计司不愿接手完成您的账目审计工作。

在账目无法如期完成审计的情况下，管理委员会就可能会被业主兴师问罪，甚至面对被业主拉下台的风险。

其实，2013年分层管理法令有规定，任何共管机构或管理机构若未能如期审计账目，可能会被提控甚至被判罚款不超过25万令吉、不超过3年监禁或两者兼施。

虽然目前还未有任何共管机构或管理机构在这个情况下被对付，但还是要奉劝各位勿以身试法，以免让自己成为全国首例。

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• 完善财务管控 管委会责任最大

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

你好，我正居住的组屋居民协会突然保留了5个访客泊车位给居委主席和要员。

请问这合理吗？我们是否有权利投诉？如果可以，该如何投诉？

Kevin

答：

Kevin，您好！

根2013年分层管理法，确实授权管理机构通过年会投票的方式，进行共用设备的功能修改。

条件是，管理机构在年会前的至少30天发出会议通知书，通知业主该提案，随后在年会上获得2/3法定投票人的认同/支持票数即可。

所以，请您向管理处确认，被保留的访客停车位是否获得法定投票人的票数支持。 如果没有，那委员会涉及越权行事，请向市议会的建筑委员反应，并要求还原，如果委员不理会，请向分层管理仲裁庭征求判决。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

黄伟益
产业管理顾问

联邦法院最近针对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，无疑对国内许多高楼管理层及业主带来及时雨，势将有效阻遏更多业主将自身产业转为民宿或爱彼迎（Airbnb）来赚钱的情况。

联邦法院的上诉判决，有效解开了高楼业主及管理层向来所面对的两大疑惑：其一乃地契所列明的土地用途，是否能受到共管机构或管理机构所制订的附加管理条例（Additional By-Laws）来限制？

其二乃民宿业主所惯称的短期出租活动（Short-Term Rental），从土地法角度来看，到底是属于租约（Tenancy），还是准证（Licence）罢了？

根据判决，即使Verve Suites Mont’ Kiara之地契，有清楚列明其地段可建设商用大楼，且只是作为服务型公寓及商用单位而已。这些经营民宿的业主争论，管理层所制订的附加管理条例，不能用来否定他们可以经营民宿的权利。

何谓附加管理条例？这就是我们向来所熟悉的House Rules（内部管理条例），即用来规范每个业主在分层建筑内所可以做，以及不可以做的各项事情。

但随着2015年分层管理（维修与管理）条例于2015年6月2日（槟州是6月12日）开始生效之后，其第三附表所列明的管理条例（By-Laws），乃是所有管理层须采纳的。

By-Laws跟House Rules有何不同？其实，国内所有地方政府所制订的法律，都是称为By-Laws或所谓的Undang-Undang Kecil，即在有限范围的某个地域所实行的法律。若是槟岛市政厅所制订的法律，就只能在槟岛范围内实施。至于某座高楼所采用的By-Laws，就只能在有关高楼范围内实行。

由于2015年分层管理（维修与管理）条例，乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长在宪报颁布，其自然具有地方性法律的地位。随着管理条例推出后，所有之前由发展商所制订的House Rules，就须丢入垃圾桶了。

政府条例不能修改

除了一律采纳联邦政府所制订的管理条例之外，共管机构或管理机构可通过发出21天的大会通告，通过召开常年大会或特大来采纳附加管理条例。

所谓的附加管理条例，就是除了政府所制订的管理条例之外，管理层可以针对其未尽善之处，增订其他可适用的管理条例。不过，政府所制订的管理条例，则不能被修改或删减。

管理层有权增订附加条例

虽然Verve Suites Mont’ Kiara管理机构于2017年3月25日召开特大，通过名为House Rule No. 3的附加管理条例来限制民宿运作，包括可对业主处以每天200令吉罚款，但其所通过的House Rule其实具有附加管理条例的地位。

这个附加管理条例当时获得96票赞成及4票反对而通过。

由于这个附加管理条例乃援引2013年分层管理法令第70条文制订、提呈及通过，加上1965年国家土地法典第225条文，允许有关土地租赁可使用的条件，能被其他法律所阻碍或限制。在这种情况下，管理层有权通过增订附加管理条例，来阻止或限制业主的民宿生意运作。

短期出租不属租约形式

针对短期出租活动属于租约还是准证，联邦法院根据民宿经营者所采用的Airbnb合约条款作诠释，指证这些短期出租活动只是给予住客享有入住的准证，而不是属于租约形式。

这个入住准证并未让住客享有独自占有产业空间（Exclusive Possession）的权利。

即使国家土地法典第223(2)条文允许口头形式的租约，而第224(a)条文亦允许每周更新的租约，不过，在上述案例中，民宿业者无法提出更多有利证据，来佐证这些住客享有独自占有产业空间的权利。在这种情况下，联邦法院只好判定这些民宿业者败诉，并须支付堂费予管理机构。

联邦法院另一项有趣的判决，乃是管理层针对任何违反管理条例的业主，每一次只能处以最高200令吉的罚款，而非每一天处以200令吉的罚款。若有民宿业者将某单位转作民宿租予住客3天，管理层只能处以最高200令吉罚款，而不是3天共600令吉罚款。

须长期监控或取缔

既然联邦法院作出这项对管理层利好的裁决之后，管理层又要如何对这个问题对症下药呢？即使有联邦法院所做的决定，这不代表非法民宿业者就会在一夜之间消失，而长期的监控或取缔行动还是有必要的。

首先，当然是要先针对个别的分层建筑，增订适用于管制非法民宿活动的附加管理条例，同时赋权管理层或保安人员能采取有效的执法行动，来对付或取缔非法的民宿活动。

这些新增订的附加管理条例，须符合2013年分层管理法令第70(2)条文所划出的范畴，同时须尊重或保障业主、租户及访客所应享有的基本权利。

最重要的是，除非相关活动干扰或影响到其他邻居的居住安宁，否则管理层没有太大的权力来干预每个单位内所发生的任何事情。

即使有了附加管理条例，管理层最多只能采取事后罚款行动。若民宿业者对这些罚款视若无睹，并继续我行我素，管理层看来有必要考虑另外两种方案，其一是通过入禀法庭申请禁令，全面禁止整座大楼的任何单位转作非法民宿。

其二则是通过配合各别地区的县市议会，通过跟地方政府的执照部门配合，对这些非法业者或单位业主采取执法行动，包括对他们开罚单，或将他们直接提控上庭。

每个地方政府都有制订管制生意或贸易活动操作的法律，他们可以这项法律来对违法的业者或业主采取行动。一旦罪名成立，他们将面对罚款、监禁或两者兼施。

若相关地方政府不愿采取执法行动，管理层或其他业主可考虑通过入禀法庭，对这些地方政府所做的决定申请司法检讨。通过司法检讨的程序，我们可寻求高庭检讨地方政府没有执行其法定权力的决定，进而逼使地方政府必须尽快出手，以还给其他业主一片宁静的居住空间。

黄伟益
产业管理顾问

所有高楼建筑物一般上都会经历由发展商管理，然后由发展商成立共管机构来接管，乃至分层地契发出并有25%购屋者转名后，再由发展商召开首次大会选出管理委员会来接管。

除非发展商在包空交屋时，能同时把分层地契移交给购屋者，否则，任何楼宇还是要经历通过成立共管机构来管理的这个阶段。

根据2013年分层管理法令第17条文，发展商从包空交屋日期算起，须于12个月内召开首次大会成立共管机构，并推选由3至14人所组成的共管委员会。

若发展商没有按时召开大会成立共管机构，建筑总监可将发展商提控上庭；一旦罪名成立，发展商将面对不超过25万令吉罚款，或不超过3年监禁，或两者兼施。

转移资产与债务

一旦管理机构召开首次大会后，共管机构将在大会日期算起的3个月自动解散。这是2013年分层管理法令第27(1)条文之规定，绝不能用任何方法，甚至是召开共管机构大会并通过任何形式的动议来延缓其解散日期。

与此同时，共管机构须在大会召开日期算起的一个月内，将维修户头及储备金户头内的所有存款，还有共管机构所有资产与债务转移至管理机构；所谓的资产，当然包括业主还未缴付的管理费欠款，债务则包括共管机构所面对的法庭诉讼案。

若面对共管机构不愿意将资产转移给管理机构，新的管理委员会有权援引2013年分层管理法令第28条文，即所谓的财产转移令，指示银行将共管机构户头内所有存款交托予管理机构。

鲜少发展商主动交权

同样的，发展商须在25%购屋者（以面积单位总额计算）将分层地契转移至个别业者名下之后，在一个月时间内召开管理机构首次大会，让业主推选新的管理委员会。

查询须付费

要如何确知有25%购屋者将分层地契转移至个别名下呢？一般人可以通过到县土地局或州土地与矿物局查询分层地契来确定，不过，其费用每次介于150至200令吉之间。

这个费用绝不是一般人愿意承担的。

第二个方法则是通过建筑总监，让其部门直接跟县土地局或州土地与矿物局查询，这就可以让查询者免付相关费用。

为何要这样做呢？这是因为许多发展商绝不会主动，在25%购屋者将分层地契转移至个别名下后，即在一个月内召开管理机构首次大会。

若发展商还是以管理机构之名义来管理，一旦管理机构选出其新一批管理委员之后，发展商就要把管理权交给这批人；自此以后，发展商就跟整个楼宇的管理权不再有任何瓜葛。

减少对簿公堂

若此前乃由共管机构来管理，即使发展商无法完全垄断整个管理权，但发展商仍是共管委员会之当然委员；一旦管理机构接管之后，发展商则可能连本身在管理委员会一席之地亦将失去。

那么，发展商留在共管委员会有什么好处呢？这当然胥视楼宇的情况而定。

若发展商所发展的楼盘，仍有许多发展商还未解决的问题，就有需要管理层跟发展商共商并寻找解决方案，进而减少双方经常要对簿公堂的情况。

25%分层地契转名须设管委会

当分层地契发出之时，就是管理机构成立之时。

若任何楼宇既已成立管理机构，就不能同时成立共管机构。

在这种情况下，发展商就无须在包空交屋日期算起一年内，召开首次大会成立共管机构；相反的，发展商可以直接以管理机构名义来管理楼宇，直至有25%购屋者将分层地契转至各自名下，然后在一个月时间内召开管理机构首次大会，并推选管理委员会来接管。

除非首25%购屋者能够在更快时间内将分层地契转至各自名下，否则，发展商就可能享有超过一年，甚至是数年时间以管理机构名义来管理。这种情况将让发展商更加肆无忌惮地榨制购屋者。

购屋者投诉无门

尽管2013年分层管理法令第47至55条文对发展商，以管理机构名义来管理楼宇有诸多规定，但发展商在这时期所作任何决定不受购屋者约束，购屋者即使面对问题亦可能面对投诉无门的困境。

当发展商以管理机构名义来管理时，他就享有一切所授予管理机构的权力，包括可以针对购屋者入禀分层管理仲裁庭，甚至可以申请查封令来查封拖欠管理费业主之流动物产。

要如何解决发展商借由管理机构一人独大的情况？购屋者就须通过更多人将分层地契转移至各别名下，从而确保发展商更快召开管理机构首次大会，进而更早结束发展商插手管理权的情况。

黄伟益
产业管理顾问

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭，关于某管理机构向其公寓原任发展商，追讨对方所拥有某个单位的案件时，面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求，但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主，却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定，从2015年6月1日（槟州则是2015年6月12日）开始，依据每个单位之面积单位（Share Unit）来计算各别业主所需缴付的管理费，导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案，或对方不让我撤回此案，仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制，不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间，所欠的管理费数额。

若扣除利息不算，单是这名业主在这段期间，即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金，加上地税及保险费，总额为7040令吉70仙，同时期所累积的利息是4600令吉47仙；若管理机构无法取回这笔欠款，这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位，其面积为1712平方尺，若以每方尺16仙计算，每月管理费为274令吉；从2017年5月起，这个拥有161个面积单位的产业，其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算，则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然，管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率，不过，从2013年分层管理法令生效的日期算起，不管是发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC），一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令，当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下：

(a)第12(3)条文：针对发展商管理时期（即未成立共管机构或管理机构之前）；

(b)第25(3)条文：针对共管机构管理时期；

(c)第52(2)条文：针对发展商以管理机构名义来管理之时期；

(d)第60(3)(b)条文：针对管理机构管理时期；以及

(e)第68(2)条文：针对管理分机构（Sub-MC）管理时期

这些条文皆很清楚阐明，所有管理单位皆须以面积单位，来计算各别业主所须缴付的管理费；至于储备金，则一律是管理费之10%而定。举个例子，若每月管理费为100令吉，储备金则是10令吉，总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点，包括指这些负责管理分层建筑的单位，即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费，他们仍须等到下一次常年大会或特大，通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用，在2015年6月1日（槟州是2015年6月12日）之前所召开的常年大会或特大获得通过，这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响，而须改变其结算方式。

无论如何，我们所提出的这些论点，未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费，我劝请所有共管机构或管理机构，立即着手改变其结算管理费的方程式，并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定，即管理层只能收取月费（Charges）及储备金（Sinking Fund），而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险，管理层绝不能将之除以200个单位，然后向每个单位收取25令吉的保费；同样的，若这个楼宇的每年地税为2000令吉，管理层绝不能直接除以200个单位，并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例，不管是共管机构或是管理机构，若他们要收取任何费用，就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率；管理层无权根据他们所承担的开销，直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金，管理层则有必要将地税、保费等其他开销，纳入其财务预算案，然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时，有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案；同样的，发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时，或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时，亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内，所需承担的维修与管理开销，这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月，以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后，管理费再以这个平均收费率，乘以各别业主之面积单位，以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇，则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。

黄伟益
产业管理顾问

在2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表所推出的管理条例（By-Laws）之前，所有共管机构（MB）或管理机构（MC）皆须沿用发展商在售卖时，连同买卖合约所附录之内部管理条规（House Rules）。

由于个别发展商所制订的内部管理条规标准不一，导致管理层在管理不同楼宇时皆会面对标准不一的问题。这当然包括各别采用不同的作业程序、不同的罚款标准，以及针对同一个情况可能会给予不同的处理方案。

从2015年6月2日（槟城州则从2015年6月12日）开始，所有分层建筑的管理层皆可把发展商之前所制订（包括管理层本身所修订）的内部管理条规丢入垃圾桶；从这天开始，不管您喜欢与否，所有管理层皆须采用2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条例。

这个管理条例共有30条，涵盖管理机构的功能、如何应对拖欠管理费之业主、管理层处以罚款之权力、业主之责任及限制、移除干扰、建筑物外观之规定、储存易燃物或爆炸品、害虫控制、畜养宠物、晒衣、共管产业之管理、移除障碍物、侵占共管产业、共用家具及装置、交通工具、固体废料之处理、装修及维修工程之限制等。

总体而言，这个新的管理条例近乎概括分层管理之层层面面。由于2015年分层管理（维修与管理）条例乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长，于2015年5月26日通过宪报颁布，其地位相等于一般地方性的法律，没有任何管理层有权拒绝采用这套管理条例。

根据2013年分层管理法令第70条文规定，任何在同个法令第150条文底下通过颁布条例所推出之管理条例，将对所有分层建筑或地段及共管产业有其约束作用。

不过，若管理层要通过召开常年大会或特大来增订附加管理条例，则必须给予21天的大会通告，通过提呈特别提案来增订附加管理条例；这类提案必须获得四分之三业主之有效票同意始能通过。

可增订不允许删除

2013年分层管理法令有规定，管理层只可以针对下列范畴增订附加管理条例：

(a) 安全及保安措施；

(b) 针对共管产业限制其用途之详情；

(c) 畜养宠物；

(d) 停放交通工具；

(e) 楼层之地面；

(f) 垃圾控制；

(g) 个人行为；

(h) 所有业主须遵守之建筑设计及造景指南；以及

(i) 对任何业主、住户或访客违反管理条例处以不超过200令吉罚款。

除了上述范畴，管理层不可通过增订附加管理条例来推出其他限制，例如一个单位可住多少个人。尽管如此，管理层可以通过行政作业指南来限制每个单位最多可获发出多少张门禁卡。

除了通过召开大会来增订附加管理条例，管理层绝不允许删除政府统一制订的管理条例。举个例子，管理条例第14(1)条款允许业主畜养不会干扰到其他业主，或危其他业主性命安全或健康之宠物；管理层就不能将这个条款删除，进而全面禁止业主畜养宠物。

至于发展商之前跟购屋者所签订的大厦公契（Deed of Mutual Covenant），通常用来规定居住在分层建筑内可做与不可做之事宜，并以保障发展商的利益居多，这类契约将在2013年分层管理法令第149条文底下视为无效。

不过，若管理层认为发展商原订的内部管理条例或大厦公契有其可取之处，他们则须通过增订附加管理条例之程序，将当中一部分内容通过特别提案来纳入其中。

当前的管理条例肯定有其未尽善之处，这包括未触及如何管制非法民宿或爱彼迎（Airbnb）借宿之活动、对丧府之规定或安排、将某个单位转作殡仪馆或者出售棺木等，还有未授权管理层移走遭遗弃或废置的车辆或电单车、以及如何对付非法扩建或展开装修工程之业主。

这些层面的问题肯定有劳管理层，通过本身所委任的产业经理或是外聘律师，来协助研究及草拟附加管理条例的工作，再通过召开大会并提呈特别提案来弥补之。

罚款不可超过200

根据管理条例第7(1)条款，管理层可寻求常年大会或特大通过提案，对任何违反管理条例者处以罚款，而其罚款额可以通过大会作决定。

这意味着共管机构或管理机构，可以在不增订附加管理条例的情况下，只需要一般14天的大会通告，即可以通过召开大会来提呈这类提案。

不过，若管理层要把这个罚款纳入管理条例内，则必须通过增订附加管理条例的情况，包括给予21天的大会通告来提呈。

不管怎样，2013年分层管理法令有规定，任何罚款额每次皆不可超过200令吉。换句话说，若某个业主违规停车面对罚款100令吉，不管是一天或者是多天，每一次犯规则只能罚款100令吉。

若这个业主违规停车一次长达5天，直至5天后才将车辆移开，管理层不能向对方收取5天共500令吉的罚款。