管理层自订禁令 住高楼如坐牢
2023年09月24日
黄伟益
产业管理顾问
动不动就罚款
矫枉过正
根据2015年分层管理(维修与管理)条例第三附表,所有高楼或分层建筑都须采用政府所拟定的管理法规,而一些发展商或高楼管理层却自以为是,自行推出完全不同的管理法规。
有者甚至通过自订管理法规,或根据政府所拟订的版本,增订新的管理法规,同时祭出各类禁令与罚款,不管大小事情一律罚款200令吉,让那些住高楼者宛如“坐牢”般。
也许,管理层以为他们所做的这一切,都是为了住户的利益设想。但也许他们忘了,许多条规设立的目的,更多时候旨在规范业主、住户与访客个人的行为,而不是意在惩罚,或通过这个目的,来提高管理层的财务收入。
举个例子,管理法规允许管理层针对拖欠管理费的业主,要求他们须填写特别的记录簿,始能把车驶入,并停放在本身的停车位。然而,此举会为这些业主添麻烦,而且不代表管理层有权对拖欠管理费的业主锁车轮。如果管理层这样做,属于滥权行为。
一味开罚矫枉过正
再举一个例子,管理法规允许管理层阻止让拖欠管理费的业主,不得享用公寓所提供的共用设施。然而,若管理层因业主拖欠管理费,而阻止其访客到访,或阻止石油气桶运送到这个单位,这就是矫枉过正了。
许多公寓针对游泳池的使用,都有制订本身一套完整的使用准则,其中最常引爆争议的,就是一些住户不换上泳装,就直接跳入泳池内。虽然2013年分层管理法令说明,任何违反管理法规的行为可罚款200令吉,但不代表管理层就可一味开罚200令吉。
须知住在高楼者,也有一些收入不高的小康之家。如果轻如不换泳装的违禁行为,就要一律罚款200令吉,此举犹如“杀鸡焉用牛刀”。
即使在公寓内违例泊车,管理层可以针对初犯者处以罚款50令吉,第二次处以100令吉,第三次则处以200令吉。

管理层应更有人情味
管理层其实可以用更有人情味的方式,来看待或处理各种可能违规的行为,甚至轻者只需要给予口头警告、书面警告、公开谴责,同时给予对方机会自辩、上诉或减轻罚款等。
管理条例所订立的目的,其真正的目的不是在惩罚,而是要起着警示与教育群众的更重要目的。
让住户自行守法规
高楼设管理层很重要,但管理层绝对不是高楼管理的全部。
尽管2013年分层管理法令,通过管理法规授予管理层各种权利,让他们可以针对任何违法行为采取行动,包括开罚单,但这不代表我们诸事都要以罚款来收场。
事事祭罚款吓人
其实,高楼管理最高的哲学,就是通过无为而治的方式,让每一个人自行遵守管理法规,进而形成这个社群的生活规律。我们不需要大有为的管理层,不需要事事都祭出罚款来吓人。
即使我们有时驾车触犯交通规则,交警有时也会根据各别情况而网开一面。
同样的,当高楼住户违反管理法规时,我们身为高楼管理人却往往无法酌情处理这些个案。
即使这些业者或住户要求见管理委员,却面对无人要接见的情况。即使写信上诉,往往最终也没有下文,无法解决问题。
拟统一管理法规
其实,政府当初通过国会立法,拟定全国统一采用的管理法规,以及可以制订附加管理法规的范畴,就是为了避免管理层内自行拟定管理法规,而无限量扩大自己的管理权限。
然而,美中不足的是,2013年分层管理法令并未授权建筑总监,让他们有权否定任何不适当所通过的附加管理法规。
看来,地方政府发展部有必要正视2013年分层管理法令的不足之处,通过国会修法来遏止许多高楼通过自行拟定管理法规,无限量扩大管理层执法权的情况。