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避免让可负担屋成“虎头蛇尾”

2023年09月19日

独家报道:何燕羚

政府须规划监督
勿建了就走

无论是屋价使然、土地限制抑或治安考量,如今越来越多人住进高楼分层产业,这已是无法改变的居住模式和趋势。

举凡提及高楼住宅,动辄就是数千人口的贴身利益,然而不管是平民组屋或高档公寓,都会面对同样的问题——拖欠管理服务费!

许多高楼住宅入住初期富丽堂皇,多年后却因一些住户接二连三拒绝缴付管理费而开始日久失修,不仅大幅度降低房产价值,还衍生出各种问题,如环境肮脏、设备老化、外墙陈旧等,最终更可能演变成一栋又一栋的“鬼楼”,欲脱售或出租都无人问津。

如今我国政府宣布将在吉隆坡推出“昌明邻里计划”、共有5项可负担房屋,让中等收入群(M40)、低收入群(B40)及年轻人有机会拥有房屋。

问题来了,这些可负担房屋计划要如何确保不会“虎头蛇尾”呢?业者认为,政府的角色非常重要,要负起规划和监督两个重担,确保建筑物不“褪色”,要成为城市的“指标”而不是“笑柄”。

收再多也不堪负荷
劣质屋管理费如无底洞

国人收入因冠病疫情而受到严重冲击,很多家庭收入大减,连日常开销都受到影响,更别说要拿出大笔资金购买房产。

政府为了让更多年轻人实现拥屋愿望,将在隆市推行5项可负担房屋计划,以低价格售出或租给中低收入群,此消息一出,市场一片欢腾,人人有机会成为业主。

然而市场人士认为,政府万万不能“建了就走”,必须长期介入监督,确保楼宇的保养到位,避免日后引发各种民生问题。

每每提及可负担房屋,许多人就会联想到单位设计简陋,使用低廉和劣质的建材,或委任造价较低的承包商来兴建,长期之下,这些高楼会需要更频密的保养和维修,即使收再多管理费皆无法抵消,犹如无底洞。

房产咨询师侯碧云告诉《南洋商报》,可负担房屋计划初期根本没有发展商愿意兴建,因他们认为是亏钱生意,最后即使建成,也是使用次等的建材或二手设备。

她表示,低劣用料的使用寿命很短,约15到20年后即冒出各种头痛问题,包括电缆无法承担更大的容电量、电梯频频故障、外墙破裂等。

“楼龄越大,需要更多费用维修,加上可负担房屋的住户多半都不愿付管理费,管理委员会入不敷出下,建筑物会变得越来越残旧,或沦为危楼。”

侯碧云

效法雪隆政府发补贴

也是房产估价师的侯碧云指出,政府应从失败中学习,不可“袖手旁观”,必须全程参与,确保房屋素质长期达标。

侯碧云提到:“到后期我们看到‘我的雪兰莪房屋计划’和‘联邦直辖区房屋计划’完全不同面貌,建筑物的素质至今仍保养得当。

“这是因为政府在兴建和管理费上,都分别给予发展商和业主补贴,形成三赢方案;发展商可使用高级别材料、住户无需100%缴付管理费,政府更能树立更正面的形象。”

她希望现任政府延续好政策,继续提供补贴,避免日后留下一堆棘手的手尾,间接影响国家的经济发展。

房产高级项目经理王美君则说,政府可根据可负担房屋购买者的收入水平,制定“合理”的管理费,在没有太大压力下,让住户“乖乖”缴付。

换句话说,除了推行兴建可负担房屋,政府也须关注住房的保养,包括各类维修工程如屋顶维修、水槽维修、建筑物翻新、粉刷工作等。

绿色建筑省管理费

为了日后能一劳永逸解决楼宇管理者与住户的各种纠纷,政府或可考虑在可负担房屋计划引入“绿色建筑”概念,并套用日渐普遍的家居智能系统(smart home)。

侯碧云和王美君异口同声表示,绿色建筑是未来趋势,政府不妨当起先锋部队,将即将推行的可负担房屋,打造成绿色高楼建筑,以带动更多发展商参与。

侯碧云指出,随着越来越多人住进高楼,住户日后将面对昂贵或合理的管理费,是非常值得市场关注的课题。

“试问,各种设施和设备逐年老化,管理费只会一直上涨,最后可能涨再多,也无法进行保养,而要花费大笔钱劳师动众更换所有设备,这种情况叫住户如何吃得消?”

她举例,最近吉隆坡市中心新推出的公寓,管理费每平方尺仅35仙,让市场一片哗然,因为隆市一般需要介于70到80仙的费用。

“原来该公寓用了各种智能系统,包括照明感应、太阳能发电、循环再用水等,将管理费成功压制一半!”

王美君

管理费成发展商战场

侯碧云指发展商的战场已从一般的设施提供,延伸至谁有能力给予最低的管理费;住户都不想日后在缴费上有太大压力,开始比较各发展项目的费用。

侯碧云说,相比10年前,智能系统已相当普遍,成本并不高,普通家电如电风扇、冷气机都备有智能功能:“政府可考虑引入智能系统在可负担房屋,可有效解决管理费长期调涨的问题。”

王美君亦说,在槟城已有数项绿色公寓进行中,这肯定是未来的趋势:“这与再生能源车同样道理,政府应推出更多税务奖掖或补贴,吸引更多发展商和购屋者转向绿色建筑。”

“绿色建筑可能是短期痛(发展商成本或稍高),但绝对是长期优(管理费维持合理)政府应把目光放远。”

30%住户不缴费即出事

在城市化、土地逐渐稀少的情况下,住房的建筑格局普遍往上攀升,分层或共管产业的管理也随之衍生许多問題,只要30%住户拒付管理费超过半年,保养工作便“出事”。

佳德楼宇管理有限公司(Gather)董事经理张惟越接受《南洋商报》访问时说,打从有分层公寓的出现,即一直存在住户拖欠管理费的问题。

“一般人认为,只有大批住户同时拖欠,才会造成问题,其实只要30%住户拖欠超过半年,现金流马上受影响,楼宇的保养工作随即陷困。”

他表示,特别是超过1000个单位的大型公寓发展计划,最容易因管理费拖欠而失修。

“你想想看,这么大的项目,如果卖不出又租不出,管理委员会缺乏收入来源下,只能减少日常的维护,哪里坏修哪里。”

张惟越

发展商拒付额外开销

张惟越指按照规定,发展商必须为滞销的单位支付管理费,但多数发展商都不愿承但其额外开销,而委任倾向于发展商的管理公司,进而关闭部分设施降低开支。

他解释道,高楼保养一般分3类,包括修复性维修、定期维护及预防维护,国内的公寓多半属于修复性维修,后两者非常难执行,住户的心态是能拖则拖。

他直言,很多购屋者因虚荣感,喜欢购买夹带一堆有维修成本的设施,问题在于“需要吗?”。

“根据我们的调查,少过3%住户会用泳池。”

2013年分层管理法令推行后,多少缓解了业主拖欠管理费的不良情况。

分层管理法应加强

保障及制衡业主和管理委员会的法令——2013年分层管理法令已实行10年,虽然起了阻吓作用,但执法力度有待改善。

垃圾没人清、走廊电灯不亮、泳池失修、电梯频频故障、住户拖欠巨额管理费、楼宇管理层跑路等,这些是几乎每天都上演的纠纷。

为了让楼宇管理者和住户有法律约束,我国在10年前推行2013年分层管理法令。在这法令下,政府成立分层管理仲裁庭,解决棘手的分层产业问题,并阐明不按时支付管理费的业主,管理委员会可采取法律行动,一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款、坐牢不超过3年或两者兼施。

张惟越说,2013年分层管理法令确实有阻吓作用,业主接获传召书后,都会主动缴清费用。

“我们试过,发出20份传召书给业主,19人未开审前已解决欠款。但是,执法单位的执法力度欠佳,据知10年来仅有梳邦市议会,因拖欠管理费,将业主告上法庭的唯一一个个案。”

他指出,如果业主无视法庭下判的指令,仍拒付管理费,管理层可向地方政府申请,扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产,以抵偿所拖欠的管理费。

王美君表示,政府或可对严重拖欠管理费的业主,纳入信贷情报服务私人有限公司的黑名单,一旦他们再向银行申请贷款买房,将遭到拒绝,直到还清相关管理费为止。

缺专业管理人员

分层产业在国内有其历史,奈何,市场至今未有楼宇管理人员的专业培训机构或课程。

张惟越指出,市场严缺符合资格或专业的楼宇管理人员,以应付高楼的日常维修工作。

“我们常看见所聘请的管理人员,对楼宇保养等基本维修工作皆一窍不通,甚至找导游做管理。

“政府必须关注这现象,成立培训机构或相关课程,对所有管理人员制定考核制度。”

他说,大约只有一半的分层业主愿意定时缴交管理费,由此可见我国公民意识仍不足,各方在灌输正确国民意识的同时,也需确保管理人员的管理能力,以营造和谐的分层居住环境。

书到用时

分层产业早期是由政府拥有。

在最初期,分层产业主要由政府拥有,政府组屋多数名为“州大厦”(Wisma Negeri),“联邦大厦”(Bangunan Persekutuan)或“政府大厦”(Wisma Kerajaan)。

80年代后,私人界在发展分层产业上发挥重要角色,开始大规模在全国各地推行分层产业计划。

根据佳德楼宇管理有限公司的数据,我国目前约有2万栋高耸的分层产业。

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楼宇管理之道 勿等投诉先解决

2023年09月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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先做好楼宇管理
勿等投诉才解决

原来,物业管理的差一点,意思其实是差很多。

香港著名的喜剧电影,让大家印象深刻的有成龙的动作喜剧、王晶执导的“屎尿屁”喜剧,以及周星驰的“无厘头”喜剧电影。

然而,为何成龙自创的自残式摔跤和滚打所引发的观众笑点,以及王晶低俗行为和语言来讨好观众发笑的喜剧,都无法做到周星驰那样透过自创式“无厘头”喜剧,成为观众心中的经典呢?

某一天,我偶然观赏了“星爷”周星驰的某个专访,主持人问“星爷”,他对拍戏有什么要求,才能有大家喜欢的效果?

我记得“星爷”当时是这么说的:“就是希望好一点,从不同的角度再拍一次,希望比上一次再好一点”。

“星爷”的心态就是每一次都要求多一点、好一点,他的电影才会那么深入民心。

“星爷”的作品有许多大家熟悉的对白:

我个人很喜欢以下几个:

1)曾经有一份真诚的爱情放在我面前,我没有珍惜,等我失去的时候我才后悔莫及,人世间最痛苦的事莫过于此。如果上天能够给我一个再来一次的机会,我会对那个女孩说三个字:我爱你。如果非要在这份爱情加上一个期限,我希望是……一万年。

2)凭你的智慧,我很难跟你解释!

3)做人如果没梦想,那跟咸鱼有什么分别啊?

其实还有很多很多经典的对白,一部好的喜剧,其实就是比其他人更用心一点,对就是多一点而已。

这么说,可能有些朋友不容易意识到“星爷”要带出的涵义,这里我们就用数字来表达好了。

我们都知道,当1乘以1时,答案还是1。不过当我们做事时比较不上心,我们每一次都懒散一点,怠慢一点,每一次我们都差一点点而已,而差别的那一点就是0.1。

所以我每次都达到0.9的标准。基本上,0.9也是及格的,对吗?

不过,当我习惯了以0.9来交差后,一段时间下来,这个差一点就渐渐的变成差很多了。

如果我们把0.9乘以0.9多达10次,答案就只剩下0.31而已。请问你认为,0.31能算是合格吗?

这个道理放在物业管理也是一样,对吗?

楼宇经理定时定点的巡视楼宇,并积极采取合时宜的行动。

积少成多 比预定目标多0.1

如果物业管理人秉持的心态是积极的,有自我要求时,同样的一件事,我这次以比较积极的心态,对自我有要求,我也可以差一点而已,那一点就是还是一样0.1。

只不过,这一次我的差一点不是减,而是加上去的。我不但达标,我还坚持比预定的目标多那0.1。

这一次,我是以1.1的标准去完成它的。当我习惯每一次都是以1.1的态度去完成工作,一段时间下来,这个差一点就渐渐的变成差很多了,你认同吗?只有我们把1.1乘以1.1多达10次,答案竟然是2.85。

很多时候我们不在乎的那一点点,其实是十分重要的。

我自己很喜欢这句话:“小事做不好,大事做不了。”

我们来到这个社会,所面对身边的“人、事、物”,我们可以3种心态去面对它:

1)1 乘以1 的心态, 不过到头来,您可能还在原地踏步,比较结果还是1;

2)0.9 等于 0.9 的心态,每天偷懒一点点,不知不觉中差距渐渐变大,也渐渐的失去竞争优势;

3)1.1 乘以 1.1 的心态,每天积极多一点,每天学习多一点,每天成长多一点。

共管楼宇的管理经常是非不断,经常都是因为前线的干部带有差一点而已,无所谓的心态办事,要改善物管的困境,管理层就需以实际的行动,踏实的去做每一件该楼宇需要做的事,并把它做好一点点。

很多时候,楼宇经理只要走出管理办事处,实际走出去巡视楼宇,将可掌握楼宇的最新状态,而不是等业主投诉了,才急忙的行动。

如果楼宇经理定时定点的巡视楼宇,并积极采取合时宜的行动,针对性地维护与保养楼宇的机械设备,将可避免突发性的故障事件。

主动提醒交管理费

还有,楼宇的管理费收入不达标,绝大多数情况也是因为管理处没有不时跟进收入与支出,不主动的提醒业主准时缴交管理费,经常被动的被督促后才采取行动,绩效当然很难好起来。

最后,积极不是口号,而是需要通过实际和可衡量的执行方案,踏实和按部就班的推进进度才行。

所以,如果你是一名管理委员,你需要时时的监督巡视你聘请的楼宇经理,才能确保良好的服务品质。

Categories问诊室

10年没交管理费 忽接万元追债单

2023年07月29日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好!

我父亲有一间廉价组屋,最初由发展商管理。我们一直按时支付管理费,直到管理权交由居民委员会接手。

在过去的十年里,我们没有收到委员会的任何通知,也不知道管理层是否正常运作。这导致近十年来我们没有缴纳管理费。这间房子一直由亲戚居住,我们也没有收到任何通知。

直到最近,一位自称是居民委员会主席的人来催促缴纳管理费。经过一系列询问,他告知我们欠下的管理费。原本只是几千块的管理费现在因利息而变成了上万。我们表示愿意一次性清偿欠下的管理费,但要求免除利息。然而,对方拒绝了。

请问我们的要求合理吗?我们该如何处理这个问题?

谢谢。

SIN


答:

首先您先得确认,利息的征收是否是按照正确的流程。

如果是透过年会投票表决的利息利率,管理层是无权给以豁免的。

如果该利息的征收并无透过年会的投票表决裁定,那征收利息的行为就违法了。

请先确认利息的征收是否是合理合法优先。

常态下,给与利息豁免是对准时缴付的业主不公平的决策。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

Categories意见

拖欠管理费 后果惨兮兮

2023年07月16日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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追讨管理费
还有其他协商方法

共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费,而陷入现金流困难的状况,进而陷入恶性循环。

殊不知,2013年分层管理法令已阐明,不按时支付管理费的业主,管理层可以采取法律行动,一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年,或两者兼施。

如果业主在法庭下判后仍不还清管理费,还可追加每日不超过50令吉的罚款。

每一位单位业主都得遵循法令,在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。

如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付,管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息,利息的计算方式是年利率10%,并每日结算。

管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告,禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况,比如:

1) 禁止拖欠管理费的单位使用升降机;

2) 终止拖欠管理费业主的门禁卡,让拖欠者每次进出,都得在拖欠者名单上签名后才放行;

3) 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。

严重的情况下,管理层还可向地方政府申请,扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产,以抵偿所拖欠的管理费。

尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费,但笔者认为,法律程序不该是首选方案,很多时候,管理费可透过协商的方式来追讨。

业主不按时支付管理费,是因为对管理层缺乏信心,担心钱被乱用。

真实个案(一) : 让业主看到数据

笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书,当团队完成了楼宇的安全评估后,发现该楼宇因年久失修,而陷入恶性循环,单位业主因不满意管理层无作为,拒交管理费,而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商,很自然的一段时间下来,楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼,也陷入了左右为难的困境。

针对这栋共管公寓,笔者建议管理委员以透明化的沟通模式,就是把楼宇的安全评估报告,上载到显眼的布告板上,让业主审阅,并召集业主出席研讨会,向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告,以及修复每一项损坏的设施所需的经费,整个过程用了约3小时。

虽然解说的过程,笔者得应付怒气满满的单位业主,但是当照片、短视频逐一的被公布,该损坏的配件如何影响日常的运作后,明白事理的业主开始了解到,自家楼宇并不处于良好状况,而只要管理层获得收入来源(管理费收入),就能委任合格的服务商修复楼宇。

笔者提倡的处理方案就是:
1) 先止血;
2) 再疗伤;
3) 后问责

先让明白事理的单位业主开始缴付管理费,那么,管理层就有了资源来委任服务商,同一个屋檐下的业主,想要的也是安宁的居住环境而已。

虽然,公布楼宇的安全评估检测报告,确实会吓坏许多人,但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性,然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况,是因为缺乏资金,解决方案就是收回管理费,增加现金流。

笔者的个人观察,凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费,有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。

这时候,管理层需拿出一份执行方案,针对每一笔经费的使用方案,并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”,一旦拍板敲定后,就严格的执行它,让成绩来说话。

那些还在犹豫的单位业主,也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气,并跟着大伙一起支付管理费。

采取法律行动,其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。

共管楼宇的管理费是公摊开支,其实业主都是知道的,不按时支付管理费,是因为对管理层缺乏信心,担心钱被乱用。

所以,笔者要再次提醒楼宇管理层,必须透明化的公布财务报表,踏实执行楼宇的维修和保养工作,定时定点的温馨提醒业主缴付管理费,做到以上3点的共管楼宇,一般上拖欠管理费的业主人数都很少。

Categories问诊室

公寓管理处办事效率太糟糕

2023年06月23日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,小弟住的公寓管理处效率太糟糕了,游泳池坏了不理,停车场出入口的道槛坏了也不维修,电话或WhatsApp联络不接听不回复,直接到管理处投诉了还是没用。

管理处给的理由是有两个泳池、两个出口,先用另一个啦,可是车辆通行还是不方便的。

我想知道的是,这样的情况,我的管理费是不是只需要给一半就行了?

Derrick


答:

你好 Derrick,

我对您面对的困境感到无奈,但是共管楼宇的管理费属于公摊模式

管理费就是公摊开支,是业主按照购买的房产面积大小比例分摊的维修保养费用。

而管理费就是楼宇最重要的资金来源,并由业主们安分摊比例支付管理费,但是业主如果不满意,就以拒绝支付断了资金来源。

因为“管理费≠服务费 先给钱才能办事”(https://www.enanyang.my/?p=1405048

这课题在以上的文章就有交代了。

希望您可尝试与管理处或管理委员了解,无作为的导因是什么?

如果是大多数的业主都拖欠管理费,单靠少数单位业主支撑的管理费收入是难以做到收入与开支的平衡。

您也可尝试阅读这文章“共管楼宇资金监督属谁管?”(https://www.enanyang.my/node/471231来了解楼宇的资金动向,看看是否已经陷入周转困难了。

最后,管理费是无法提供折扣的,任何有关管理费的调整,都是需要透过年会发表决议案,让出席的合格投票人,一人一票表决才行。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

Categories意见

同楼单位管理费率可不统一?

2023年04月9日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

不同类型的单位
却制定不同收费率……

在一个楼宇的管理上,楼宇管理层能否对不同的单位业主,征收不同的管理费?

案情

起诉人是一个位于槟城开发项目的单位业主,同时也是项目的发展商及酒店地块的业主。

答辩人是根据2013年物业管理法成立的联合管理机构(“联合管理机构”),负责管理开发项目的共同产业。

值得注意的是,每一届的联合管理机构委员会由不同的委员组成,而每一届的联合管理机构也可能做出不同的决定,甚至推翻之前的议决。

公寓管理费用的数额须与分配给每个单位的单位分额成正比。

联合管理机构第一届常年大会通过了管理费收费率的议案,其中对套房/服务式公寓、零售和酒店应缴付的管理费,拟订不同的收费率。

随后在第二届常年大会上,酒店地块业主的代表维持在第一次年会上通过的收费率,直到下届委员会要求召开特别大会,提出另一项预算方案为止。

此后,有一个仲裁裁决,并决定联合管理机构将遵守仲裁裁决的单一收费率裁决。 联合管理机构要求起诉人支付管理费和储备金缴纳额之间的差额。 起诉人则对联合管理机构征收的所谓收费率提出异议,并拒绝支付。 联合管理机构认为,起诉人无权在第三次年会上投票。

起诉人随后采取法律行动,以寻求法庭承认,它有权出席订于2022年6月5日举行的联合管理机构第三届常年大会,并在会上行使投票权,而且要求法庭宣判,起诉人没有参加的任何年度大会,大会的议决案均属无效。

起诉人还提交了临时禁令申请,以阻止联合管理机构召开第三届年会。

联合管理机构提出反诉,寻求以下声明:-

(a) 第一届和第二届年度大会通过关于管理费收费率的决议,属于无效;

(b) 自联合管理机构成立以来,该项目的适用收费率在管理费方面为每单位分额(或公摊份额,share unit)2.381令吉,在对储备金(Sinking Fund)的缴纳率为每单位份额0.24令吉;

(c) 允许联合管理机构拟订管理费收费率和储备金的缴纳率。

问题

1.联合管理机构通过的决议是否无效。

2. 分层管理仲裁庭是否有权决定管理费收费率和储备金的缴款率。

3. 法院是否有权确定收费标准。

判决

联合管理机构反诉的关键,在于联合管理机构是否有权针对不同类型的单位制定不同的收费率。

2013年物业管理法令第25条文阐明,联合管理机构有法定义务向单位业主收取维护与管理分层建筑物和公共产业的费用。

费用的数额须与分配给每个单位的单位分额成正比。

在第一届和第二届常年大会上通过的决议,其效果是征收不同的管理费收费率,不符合2013年物业管理法令。因此未遵守2013年物业管理法令,因而在法律上上属无效。 因此,第一和第二届年度大会通过的管理费收费率决议无效。 在单位业主向联合管理机构提出索赔,质疑该机构征收不同的收费率后,仲裁庭裁决,搁置了第一届年度大会上通过的议决。根据2013年物业管理法令第105条文,仲裁庭有权取消议决。

然而,它无权制定管理费收费率和对储备金的缴纳率,因为只有联合管理机构才有权在大会上制定。 联合管理机构依靠仲裁庭裁决,拟订新的管理费收费率和储备金缴纳率,这是错误的做法。法律不允许除联合管理机构以外的任何其他机构,在年度大会上拟订管理费收费率和储备金缴纳率。

拟订适当的收费标准,是联合管理机构在年会上的权限范围,法庭无权制定适当的收费标准。收费率是由联合管理机构在年会上决定和确定的,而非由法庭谕令。

何谓单位份额?

公寓等高楼住宅的管理与维持费,是由单位总数平分。

但由于每间公寓的面积不同,有些大的单位建筑面积达1500平方尺,有些小的单位只有900或1000平方尺,所以每个单位缴付的管理费及储备金缴纳率皆不同。

每个单位所需缴付的管理费和储备金份额,是根据各自单位的单位分额(或公摊份额,share unit)计算。例如,面积较大的公寓单位,其单位份额可能是500单位;面积较小的公寓单位,其单位份额可能是300单位。因此,每个公寓的单位分额有所不同,所缴交的管理费和储备金自然也不同。

Categories问诊室

多间单位同时拍卖,何故?

2023年03月31日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

同个公寓有达到十多间单位拍卖,表示那里欠管理费的情况可能很严重?

ZZ Vivian


答:

ZZ Vivian,您好!

同个公寓有多间单位拍卖,不代表拖欠管理费的情况很严重。

无论你是前或新的业主,只要有拖欠管理费,都需要付管理费。因为法律的改革,现在的管理层已经不一样了, 管理层可以把拖管理费业主告上法庭。

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Categories趋势

PR1MA屋主 要领钥匙须先上课

2023年03月9日

国民不乱丢垃圾意识
还有待加强……

公民意识有待加强,地方政府发展部长倪可敏指出,从今年起,一个大马人民房屋计划(PR1MA)的屋主在领取钥匙前,都必须先参加公民教育课程。

他说,上述课程有助于提高居民对维护居住环境卫生和整洁的意识,通过课程让大家理解权利与责任是并行的。在享受政府福利和公共设施时,必须被教导和灌输维护环境清洁、爱护公物、保护与提升公共卫生、不破坏公物、不乱丢垃圾的意识。

“不仅如此,缴费维修和管理费也很重要,居民需要被教育。试想在高楼建筑里,若有10%居民不按时缴付维修费,大楼就会久而失修,因为这10%的人导致90%的居民受惩罚,这是不公平的。”

恢复189私人房屋计划

另外,在百日内的赶工和政策调整下,地政部完成了4626间可负担房屋的建造,当中包括恢复189间私人房屋计划,而且属下的一马房屋机构(PRIMA)也加快脚步,恢复了1579间病态延误房屋。

倪可敏

倪可敏说,有些购屋者是从爸爸到儿子,涉及到两代人的心血却仍无法顺利拿得房子,因此上任地政部长首周,就即刻成立“特工队”处理个病态房屋项目。

他指出,病态项目极大可能会随著时间推进增加,因为根据房屋局定义,若项目实际工程进度比起应有进度落后超过30%或买卖合约已经失效,该项目将被归类为病态项目;至于进度落后10%至30%,该项目则被称为延误项目,时间越久,进度落后越大。

“我希望在担任地政部长的首2年可以通过一些政策,包括财力雄厚的发展商来来挽救已沦为病态的工程,从而保护购屋者的利益。”

截至2023年2月28日,前朝遗留下共437项病态房屋项目(Projek sakit)及166个延误(Projek lewat)项目,合共为603项工程,另还有115个烂尾项目。

百日内移交人民亲善房屋钥匙

在国家房屋公司(SPNB)旗下的人民亲善房屋(RMR) 方面,他指出,当局也在百日内移交钥匙给 1637名人民亲善房屋(RMR)屋主。

他说,地政部非常了解人民购买房屋是毕生血汗钱,因此买的不只是一间屋子,而是一间家,“居者有其屋”向来是地政部的宏愿,但此举也迎来一些国盟政客的扭曲和抨击。

他表示,新加坡建屋发展局(HDB)专家将在本月秒亲自到大马免费分享房屋领域经验。虽然在国盟执政期间,也曾组团到访新加坡建屋发展局,不过当时开销不菲,可谓是观光吃风团,从此也看得出他们的虚伪。

他补充,为了国家利益和人民福祉,地政部将秉持著学无止境、不耻下问的精神,不管有关专才来自国内或国外,地政部都将虚心学习,以便政府机构更了解人民的房屋需求。

资料来源:中国报

Categories问诊室

公寓管理费似乎给多了!

2023年01月17日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

前年在马六甲买了间一马房屋apartment单位,面积1000平方尺。当时签买卖合约时,有向律师和发展商咨询关于maintenance fee,答案是每一平方尺是 RM0.10到0.13之间。

可是,当收到结单时,却是RM157. 50+15.75=RM173.25 (maintenance and sinking fee)。请问以上的算法是多少钱一平方尺呢?如好像是比律师告诉我们的价格,高出了好多!对不?

距离这apartment附近500公尺有一栋Condominium,他们的维护费跟我们的没什么差别!很多屋主都在埋怨,可是大家都不知道该怎么做。请问您关于这种事件,我们能做些什么呢?

Sharon Ching


答:

Sharon Ching,您好!

房屋及地方政府部在2013年分层管理法令在国会通过了,条例也在2015年通过。如今,共管公寓的日常运作都是在该法令下运行,管理费也包含在内。管理机构是非盈利机构,征收管理费是用来支付服务提供者以及维修与保养建筑物,以确保它是安全宜居的。

新楼盘落成,受房屋发展商法令规管的发展商,可通过5th schedule申报表(form of charge statement)建议交钥匙(VP)后第一年的管理费预算,再根据业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)公平地摊分。

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。如果fifth schedule申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5

5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。所以,每个单位要分担的管理费就是5。

5000令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费。而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉 + 18.5令吉= 203.50令吉。

这个阶段的管理费,发展商是被房屋发展法令授权推荐,无需另行征求买家的意见,因所签署的买卖合同中,买家签了公共契约(Deed Of Mutual Covenant,简称DMC),授权发展商直接执行,所以买家只能配合。

但是,如果发生发展商所推荐的管理费不足以支付楼宇的年度开销,发展商不可以通过举办特大要求增加管理费,所以居于这一点,业主不必担忧,所有的差额,全由发展商自行填补。因为这是发展商的错误估计。

如果不满意管理费,您可邀请管理处再次的提呈预算案,以便了解管理处是如何拟定楼宇开销的。可参考以下链接:https://www.enanyang.my/node/185476

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories贴士

分层产业基金费用 很重要!

2022年11月14日

不想付分层产业的所需费用?
先了解一下用途再说吧!

没有人喜欢被隐藏费用打击,因此了解储备基金(Sinking Fund)和维护管理费(Maintenance Fees)如何运作,是购买分层产业之前的一个良好步骤。

这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民,为确保重要的产业管理和维护,提供了重要的资金。

毕竟,如果您设计了完美的生活空间,却发现周遭的建筑物摇摇欲坠,那将是一种耻辱。

不过不用担心,事情没有那么复杂……只需支付您的费用!但先等一下,储备基金和维护费到底是多少,为什么它们对我很重要?

何谓储备基金?

储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金,例如大规模维修或建筑物的主要工程。

可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具,或存起来以备不时之需的钱。

分层建筑中的居民都向该基金支付费用,以在进行重大工程时提供财务保障。因此,所有居民都为这些基金捐款是很重要的。

也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱,却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费!

什么是维护管理费?

维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素,例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。

虽然储备基金是一大笔资金,旨在为昂贵的维修提供财务保障,但维护管理费是用来支付持续产生的成本。

经营大型物业不是免费的,而且涉及的成本,往往比你预期的要高。

建筑物的安全性,可能是最明显的,但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人,以及监督他们的管理和行政团队,都希望得到报酬。

这就是维护管理费的用途。

那么,维护管理费通常是多少钱?

提到维修和护理建筑物的维护管理费,涉及的成本取决于多个因素。

如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉,那么可以肯定的是,若与地下室只有停车场的公寓大楼相比,你的公寓管理与维护成本更高。

人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业,除了可能更豪华和需要更高的维护需求外,还意味着分担成本的人更少,因此经济效益也较低。

高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本,这通常会更符合经济与成本效益。

维护管理费多寡,最终是根据居民分摊成本来计算,这取决于与你的公寓相关的许多因素。

有关因素包括:

● 单位类型
● 建筑面积
● 可以使用的共享设施
● 共享的接入点

切记,良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护,没有审查合约,或向你收取过高的费用,那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。

但不用担心,大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟,这就是你要付出的代价!

储备基金的成本是多少?

储备基金与维护管理费分开存放,通常按你支付的整体服务费的百分比收取。

储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着,如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业,那么你的储备基金将会更高。

您是否须同时支付储备基金和维护管理费?

维护管理费的收取受法律约束,尤其是2013年分层管理法令。

该法令强制发展商成立管理公司,以便对产业进行适当的持续管理。

根据这项法令,应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB),该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。

接着,联合管理机构将选出一个联合管理委员会(JMC),负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人,最多不超过14人组成。

联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任,决定向居民征收的各项收费及储备基金,以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。

该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。

如果你对维护管理费有异议,该怎么办?

好消息是,你在这些管理和法律费用方面,并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明,业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利:

你有权质问联合管理机构,因为他们是在为你工作!你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。

● 查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户,以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求,你可能需付费不超过50令吉。

● 针对各项课题进行投票:你有权在常年大会上投票,而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。

● 申请审查:你可以向你住处所在区域内的建筑专员,挑战并申请审查各项共同收费。

务必留意的是,如果你不支付有关费用,你将失去作为业主的各项权利。因此,如果你不想支付有争议的费用,那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。

以下是你可能面临的局面:

● 无投票权:如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用,业主将失去投票权。

● 利息开销:法律允许物业管理机构在要求付款后14天内,对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。

● 进入共用区域将面临限制:如果你不支付费用,进入共用区域时可能会受到限制。

● 刑事指控:根据2015年分层管理(维护与管理)法令,未能支付维护管理费用,最终可被判定为刑事犯罪行为。

不过,不要担心所有不好的东西,你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金,有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。

一个干净、良好护理的公寓大楼,更适合称之为“家”,而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。

因此,下次你的维护管理费到期时,尽量不要去想它会让你花钱,反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。

高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金!为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意,来点亮你的高楼住宅生活方式,这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支!

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

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