避免让可负担屋成“虎头蛇尾”
2023年09月19日
独家报道：何燕羚
政府须规划监督
勿建了就走
无论是屋价使然、土地限制抑或治安考量，如今越来越多人住进高楼分层产业，这已是无法改变的居住模式和趋势。
举凡提及高楼住宅，动辄就是数千人口的贴身利益，然而不管是平民组屋或高档公寓，都会面对同样的问题——拖欠管理服务费！
许多高楼住宅入住初期富丽堂皇，多年后却因一些住户接二连三拒绝缴付管理费而开始日久失修，不仅大幅度降低房产价值，还衍生出各种问题，如环境肮脏、设备老化、外墙陈旧等，最终更可能演变成一栋又一栋的“鬼楼”，欲脱售或出租都无人问津。
如今我国政府宣布将在吉隆坡推出“昌明邻里计划”、共有5项可负担房屋，让中等收入群（M40）、低收入群（B40）及年轻人有机会拥有房屋。
问题来了，这些可负担房屋计划要如何确保不会“虎头蛇尾”呢？业者认为，政府的角色非常重要，要负起规划和监督两个重担，确保建筑物不“褪色”，要成为城市的“指标”而不是“笑柄”。
收再多也不堪负荷
劣质屋管理费如无底洞
国人收入因冠病疫情而受到严重冲击，很多家庭收入大减，连日常开销都受到影响，更别说要拿出大笔资金购买房产。
政府为了让更多年轻人实现拥屋愿望，将在隆市推行5项可负担房屋计划，以低价格售出或租给中低收入群，此消息一出，市场一片欢腾，人人有机会成为业主。
然而市场人士认为，政府万万不能“建了就走”，必须长期介入监督，确保楼宇的保养到位，避免日后引发各种民生问题。
每每提及可负担房屋，许多人就会联想到单位设计简陋，使用低廉和劣质的建材，或委任造价较低的承包商来兴建，长期之下，这些高楼会需要更频密的保养和维修，即使收再多管理费皆无法抵消，犹如无底洞。
房产咨询师侯碧云告诉《南洋商报》，可负担房屋计划初期根本没有发展商愿意兴建，因他们认为是亏钱生意，最后即使建成，也是使用次等的建材或二手设备。
她表示，低劣用料的使用寿命很短，约15到20年后即冒出各种头痛问题，包括电缆无法承担更大的容电量、电梯频频故障、外墙破裂等。
“楼龄越大，需要更多费用维修，加上可负担房屋的住户多半都不愿付管理费，管理委员会入不敷出下，建筑物会变得越来越残旧，或沦为危楼。”
效法雪隆政府发补贴
也是房产估价师的侯碧云指出，政府应从失败中学习，不可“袖手旁观”，必须全程参与，确保房屋素质长期达标。
侯碧云提到：“到后期我们看到‘我的雪兰莪房屋计划’和‘联邦直辖区房屋计划’完全不同面貌，建筑物的素质至今仍保养得当。
“这是因为政府在兴建和管理费上，都分别给予发展商和业主补贴，形成三赢方案；发展商可使用高级别材料、住户无需100%缴付管理费，政府更能树立更正面的形象。”
她希望现任政府延续好政策，继续提供补贴，避免日后留下一堆棘手的手尾，间接影响国家的经济发展。
房产高级项目经理王美君则说，政府可根据可负担房屋购买者的收入水平，制定“合理”的管理费，在没有太大压力下，让住户“乖乖”缴付。
换句话说，除了推行兴建可负担房屋，政府也须关注住房的保养，包括各类维修工程如屋顶维修、水槽维修、建筑物翻新、粉刷工作等。
绿色建筑省管理费
为了日后能一劳永逸解决楼宇管理者与住户的各种纠纷，政府或可考虑在可负担房屋计划引入“绿色建筑”概念，并套用日渐普遍的家居智能系统（smart home）。
侯碧云和王美君异口同声表示，绿色建筑是未来趋势，政府不妨当起先锋部队，将即将推行的可负担房屋，打造成绿色高楼建筑，以带动更多发展商参与。
侯碧云指出，随着越来越多人住进高楼，住户日后将面对昂贵或合理的管理费，是非常值得市场关注的课题。
“试问，各种设施和设备逐年老化，管理费只会一直上涨，最后可能涨再多，也无法进行保养，而要花费大笔钱劳师动众更换所有设备，这种情况叫住户如何吃得消？”
她举例，最近吉隆坡市中心新推出的公寓，管理费每平方尺仅35仙，让市场一片哗然，因为隆市一般需要介于70到80仙的费用。
“原来该公寓用了各种智能系统，包括照明感应、太阳能发电、循环再用水等，将管理费成功压制一半！”
管理费成发展商战场
侯碧云指发展商的战场已从一般的设施提供，延伸至谁有能力给予最低的管理费；住户都不想日后在缴费上有太大压力，开始比较各发展项目的费用。
侯碧云说，相比10年前，智能系统已相当普遍，成本并不高，普通家电如电风扇、冷气机都备有智能功能：“政府可考虑引入智能系统在可负担房屋，可有效解决管理费长期调涨的问题。”
王美君亦说，在槟城已有数项绿色公寓进行中，这肯定是未来的趋势：“这与再生能源车同样道理，政府应推出更多税务奖掖或补贴，吸引更多发展商和购屋者转向绿色建筑。”
“绿色建筑可能是短期痛（发展商成本或稍高），但绝对是长期优（管理费维持合理）政府应把目光放远。”
30%住户不缴费即出事
在城市化、土地逐渐稀少的情况下，住房的建筑格局普遍往上攀升，分层或共管产业的管理也随之衍生许多問題，只要30%住户拒付管理费超过半年，保养工作便“出事”。
佳德楼宇管理有限公司（Gather）董事经理张惟越接受《南洋商报》访问时说，打从有分层公寓的出现，即一直存在住户拖欠管理费的问题。
“一般人认为，只有大批住户同时拖欠，才会造成问题，其实只要30%住户拖欠超过半年，现金流马上受影响，楼宇的保养工作随即陷困。”
他表示，特别是超过1000个单位的大型公寓发展计划，最容易因管理费拖欠而失修。
“你想想看，这么大的项目，如果卖不出又租不出，管理委员会缺乏收入来源下，只能减少日常的维护，哪里坏修哪里。”
发展商拒付额外开销
张惟越指按照规定，发展商必须为滞销的单位支付管理费，但多数发展商都不愿承但其额外开销，而委任倾向于发展商的管理公司，进而关闭部分设施降低开支。
他解释道，高楼保养一般分3类，包括修复性维修、定期维护及预防维护，国内的公寓多半属于修复性维修，后两者非常难执行，住户的心态是能拖则拖。
他直言，很多购屋者因虚荣感，喜欢购买夹带一堆有维修成本的设施，问题在于“需要吗？”。
“根据我们的调查，少过3%住户会用泳池。”
分层管理法应加强
保障及制衡业主和管理委员会的法令——2013年分层管理法令已实行10年，虽然起了阻吓作用，但执法力度有待改善。
垃圾没人清、走廊电灯不亮、泳池失修、电梯频频故障、住户拖欠巨额管理费、楼宇管理层跑路等，这些是几乎每天都上演的纠纷。
为了让楼宇管理者和住户有法律约束，我国在10年前推行2013年分层管理法令。在这法令下，政府成立分层管理仲裁庭，解决棘手的分层产业问题，并阐明不按时支付管理费的业主，管理委员会可采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款、坐牢不超过3年或两者兼施。
张惟越说，2013年分层管理法令确实有阻吓作用，业主接获传召书后，都会主动缴清费用。
“我们试过，发出20份传召书给业主，19人未开审前已解决欠款。但是，执法单位的执法力度欠佳，据知10年来仅有梳邦市议会，因拖欠管理费，将业主告上法庭的唯一一个个案。”
他指出，如果业主无视法庭下判的指令，仍拒付管理费，管理层可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。
王美君表示，政府或可对严重拖欠管理费的业主，纳入信贷情报服务私人有限公司的黑名单，一旦他们再向银行申请贷款买房，将遭到拒绝，直到还清相关管理费为止。
缺专业管理人员
分层产业在国内有其历史，奈何，市场至今未有楼宇管理人员的专业培训机构或课程。
张惟越指出，市场严缺符合资格或专业的楼宇管理人员，以应付高楼的日常维修工作。
“我们常看见所聘请的管理人员，对楼宇保养等基本维修工作皆一窍不通，甚至找导游做管理。
“政府必须关注这现象，成立培训机构或相关课程，对所有管理人员制定考核制度。”
他说，大约只有一半的分层业主愿意定时缴交管理费，由此可见我国公民意识仍不足，各方在灌输正确国民意识的同时，也需确保管理人员的管理能力，以营造和谐的分层居住环境。
书到用时
分层产业早期是由政府拥有。
在最初期，分层产业主要由政府拥有，政府组屋多数名为“州大厦”（Wisma Negeri），“联邦大厦”（Bangunan Persekutuan）或“政府大厦”（Wisma Kerajaan）。
80年代后，私人界在发展分层产业上发挥重要角色，开始大规模在全国各地推行分层产业计划。
根据佳德楼宇管理有限公司的数据，我国目前约有2万栋高耸的分层产业。
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
