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租共享住宿 不用看房东脸色

2023年02月24日

不用看房东脸色
“包到完”贵点也值得

“有什么问题可以直接跟平台反映,不用看房东脸色,虽然多花一点钱,但比较开心。”

组屋租金持续攀高,越来越多人宁愿花上千元月租转向“包到完”共享居住空间避免看房东脸色。

有平台报告指出,尽管价格上涨了30%,但入住率强劲几乎全满。

目前,新加坡组屋普通客房月租1200元以上(約4000令吉)已不是新鲜事,整间出租单位更吸引十多组人开更高价“抢房”。

共享居住空间大部分的租客是专业人士和大学学生。

在一房难求的情况下,有更多来新加坡念书及工作的外籍人士选择共享居住空间(co-living)。这类空间月租一般涵盖个人卧房,还有厨房及客厅的设备皆可与其他租户共用,也会定期有清洁人员来打扫。

来自30岁的严先生(大马人)自从上一个房东要把租金从1050元(約3500令吉)涨到1300元(約4310令吉)后,就决定和女友寻找其他住处。

他们通过另一共享居住空间平台Cove找到一个市区共享公寓单位内的客房。虽然月租1500元(約4973令吉)比以前高,但他们不用面对房东,感觉舒服多了。

每周还有打扫服务

而来自越南的38岁数据分析师阮氏通过共享居住空间平台Bespoke Habitat租房间。她以前跟房东租房时,感觉到房东会一直“监视”自己的一举一动,相当不自在。

“用炉灶煮饭也有时段限制,冷气用多少,房东也会管。后来我决定改住共享居住空间,感觉自由多了,而且还有每周打扫的服务。”

Bespoke Habitat创办人王俊强表示,去年的平均月租上涨了30%,不过出租率完全不受影响,高达98.5%,大部分的租客是专业人士和大学学生。

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设中心 一站式处理可负担屋

2023年02月22日

设立一站式中心处理
可确保可负担屋分配

著名产业顾问公司Rahim&Co国际有限公司执行主席丹斯里阿都拉欣指出,在2022年首9个月,我国每个州属的房地产市场交易活动恢复到冠病疫情前的水平,甚至超过2019年首9个月及前数年。

他说,在2022年首9个月共有29万3214笔交易,价值1309亿8000万令吉。截至2022年9月,交易量增加45.8% (22年上半年是34.5%), 而交易额增加了33.7% (22年上半年是36.1%)。

“虽然如此,这也不代表市场已全面复苏,更多的是延续在2018/2019 年开始的反弹趋势。”

他表示,2020/2021年受疫情及全面封锁影响,以致房地产市场受严重打击,不过随着2022年的交易活动和经济指标在开发商、投资者和购房者的谨慎情绪下有所改善。唯独市场持续面对高生活成本和经济不确定性,以及通胀压力和利率上升的挑战。

Rahim&Co国际有限公司推介2022/2023 年房地产市场评估报告。左起希瓦山科、蔡汝光。右起朱国钦、苏来曼。

他呼吁团结政府在重新制定2023年财政预算案时,了解它可能为房地产市场带来哪些好处。这点非常重要,因为大家预测今年全球经济将会放缓,受地缘政治紧张局势的逆风。

另一方面,阿都拉欣呼吁政府严正看待可负担房屋课题,希望效仿新加坡的政府组屋制度设立一站式中心处理,有效地为人民提供可负担房屋。

阿都拉欣

他表示,新加坡组屋制度由一个机构全权管理,从买地、设计、建筑、开发、维修、管理等,都有完整流程。反观,我国的土地是由各州管辖,中央政府只可以提供建议,无法做到高效的操作。

他强调,可负担房屋持续是国人关注的课题,根据研究数据,一名普通国人要存5.9年的工资,不吃不喝不消费,才可以负担一间房子。不过,相较于一些发达国家和地区,例如香港、新加坡、英国等,我国的房屋还是相对可负担。

“但是,为了让人民居者有其屋,政府需要和房地产业者对话,集思广益,共同寻找解决方案。”

他提及,除了合规成本造成房屋价格高企,发展商最大的成本是土地成本,这方面政府也可以扮演角色,通过适当的措施,例如与发展商建立合作伙伴关系,以维持房屋价格在可负担水平。

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向狮城取经 还要青出于蓝

2023年02月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

知彼知己,
才能百战不殆

如果大马想在公共政策和国家治理方面,找一个能作为参考和学习的模范国家,邻国新加坡就是最合适的对象。

相比很多欧美国家,新加坡的国情跟我们更为相似,因此也更加值得借鉴。

作为一个跟大马同样是多元民族的国家,新加坡如今的拥屋比率高达80%,而且街道、马路和公共厕所等环境都非常干净整洁,更是全世界人才争相涌入的国际金融中心。

因此,如果跟新加坡学习,能推动大马的进步和减少人才外流,对国家和人民都有利,那么何乐而不为呢?

向新加坡和其他的国家学习并不可耻,因为知彼知己,才能百战不殆。我们必须要有开明的思维和不耻下问的勇气,这样就能吸收他人之所长和打造本身更坚强的实力,然后在未来超越对方。

就以公共房屋建设为例,新加坡的房屋政策就有许多值得我们学习的地方。

马来西亚在这方面的问题在于,尽管国内不乏可负担房屋计划,而且这些房屋项目的价格都处于数万令吉到最高40万令吉左右的可负担水平,但很多购屋者还是对这些项目兴致缺缺。

有的购屋者宁可辛苦一些,选择价位较高的私人发展商项目,都不想购买政府提供的可负担房屋。有者甚至暂时先搁置买房的计划,等存够了头期钱,再购买私人发展商兴建的房屋。

缺基本生活便利设施

造成这种现象的一大原因,是因为很多可负担房屋项目除了选址不好,还缺少很多的基本生活便利设施,比如商铺、食肆、公共交通站点和便利的道路系统等,所以无法满足人们的生活需求。

另一个原因,就是可负担房屋项目的生活环境和社区品质普遍差强人意,因为很多项目在人们入住不久后就因疏于管理和维护,导致环境变得脏乱且龙蛇混杂,因此很多人都不想住进这样的社区。

因此,就算可负担房屋的价格比较廉宜,很多人依然对它们避之不及,而这也引发许多民生和经济上的问题,比如项目缺乏资金而被迫延迟完工或者被搁置,还有房屋单位滞销等。

在我看来,如今正是政府着手研究和解决这些不足之处,然后重塑一个新时代的房屋政策的重要时机。

调整现有房屋政策

针对国内可负担房屋的不足之处,我认同地方政府发展部长倪可敏早前提出的看法,也就是检讨和调整现有的国家房屋政策,并学习新加坡等各国的公共房屋发展机制,改善大马的情况。

比如新加坡的建屋发展局(HDB),其规划和发展的方式就值得我们参考,尤其是在可负担房屋的发展土地方面,HDB采用的是由政府提供土地的方法,从而让发展商免去了购买土地的费用,促使房价能保持在廉宜的水平。

在这方面,我认为大马政府可以探讨将部分政府保留地用作兴建可负担房屋,尤其是那些毗邻高速公路和公共交通站点的地方。这样的土地拥有不错的地理位置和便利的交通,相信能够吸引人们入住。

许多可负担房屋项目除了选址不好,还缺少很多的基本生活便利设施。(示意图)

选址正确买家青睐

同时,HDB组屋包含各种生活便利设施的规划方式,也非常值得我们效仿。

因为如今缺乏商业元素的纯住宅发展项目,已难以满足人们的需求。

而且,加入零售店铺的可负担房屋项目,可以让发展商通过这些商用产业的租金收入,来支付物业长期的管理、保养和维护开销,确保社区品质维持在良好状况。

比如林上海资本(LSH,03047,LEAP)在吉隆坡冼都推出的Laman Seri Harmoni(简称LSH33)公寓项目,就是一个融合了公务员房屋(PPAM)和直辖区房屋(Residensi Wilayah)两个政府可负担房屋计划,以及公开市场发售的房屋单位以及4层零售中心的新时代可负担房屋项目。

LSH33认购率达93%

LSH33的整体认购率高达93%,预计在大约一年半后完工,日后会用零售中心的租金来补贴项目当中可负担房屋的维修保养费用。

而且LSH33直接衔接淡江-大使路大道(DUKE),这个地点的交通便利,获得房屋买家的青睐。

这也因此证明:只要选址正确和规划得当,可负担房屋也是非常抢手的。

教育屋主履行责任

然而,基于很多可负担房屋都是有着分层地契的高楼住宅,我希望政府能教育人民身为一名分层产业屋主的义务和责任。

因为到今时今日,很多人连支付管理费这些基本的义务责任都不愿意履行,这样会很大程度影响物业长期的管理和维护。

只有所有业主都履行这方面的责任,并积极参与社区的维护和管理,这样才能确保可负担房屋社区的永续发展。

同时,我也希望政府能够给予可负担房屋项目的发展商和建筑承包商一定的协助,比如补贴水电设施的建设费用。

政府也应为那些使用数字工业化建筑系统(DIBS)等永续建筑方式的业者提供税务优惠,这样都会有利推动可负担房屋的发展,帮助地方政府发展部在2025年时建造50万间可负担房屋的目标。

总的来说,政府、发展商和人民都是推动国家房屋议程的重要推手,三者须相互配合与作出各自的贡献,才能实现永续的房屋领域和居者有其屋的愿景。

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找师傅装修 才知买到“白骨屋”

2023年01月13日

装修费都花了数十万,
也只能硬着头皮住下去

购买二手房要小心,必须事先调查房屋来历。

一名新屋主带着家人入住刚买的二手房数周后,因为厨房天花板频漏水找师傅修理,才惊觉自己买了一套”死人屋“!

根据《新明日报》报道,前屋主何国光身前独居在波东巴西3道第139座组屋单位,由于新加坡国家环境局稽查员于2020年7月份检查骨痛热症黑区时,多次联系不上对方。于是便找开锁匠开门入屋,却发现他死于家中,而尸体早已化为白骨。

在这起事件后的两年,新加坡一名女屋主陈女士(31岁)在毫不知情下,以不低于市价60万新币(约197万令吉)购入这单位。

陈女士指天花板漏水后,才从装修商口中得知是“白骨屋”。(新明日报图)

陈女士说,由于旧屋已卖出,需要在3个月内找到新房屋,在通过房地产中介介绍之下,加上这单位靠近孩子的学校,因而选择购买这单位。

她表示,在去年3月签约后,便开始进行装修的事宜,从来不曾见过买家,一切透过双方房屋经纪接洽。同年8月带着两名儿子、家翁和弟弟一家三口搬入翻新好的单位。

”我对这屋子之前发生过什么事情一概不知,刚开始看房时,屋里什么都没有,装修费也花了我数万元。“

她指出,地板、墙壁均有重新装修,厕所也从原本蹲坐式更换为马桶。不过,在入住3周后,厨房天花板频漏水,因此联系上装修承包商,对方到家中查探后,告知漏水问题应该已持续了10多年。

”对方告诉我,有水渍的地方不能上漆,让我联系当局。我随口问对方是否了解这屋子的事情,我才得知以前发生过什么事情。”

不过,她表示当务之急是处理好漏水情况,也指家中有小孩和老人,为了避免他们滑到,晚上他们不会关灯,让使用厕所的人更容易看到水渍。

何国光被发现时,已在家中化为白骨。(新明日报图)

询及是否介意购入曾经有死人的单位时,她表示事到如今已经太迟了,入住之后除了有漏水问题,也没有出现其他问题。她没有针对此事投诉房屋中介,只是希望中介日后可以提早告诉买家事实。

产业公司执行员林金财受访时说,不同的买家对房屋的需求不同,有些较为迷信的买家或许会介意屋子曾死过人,有些则不介意。

他表示,虽然中介没有义务通知买家,但买家在购买前可以询问两个关键问题,分别是房屋是否曾有人离世,以及前住客是否有欠大耳窿钱,

“在买家询问相关问题后,中介有义务如实相告,若发现对方撒谎,买家可采取行动,取消交易,中介也将面对纪律处分。”

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槟甲抛峇底有新房屋计划

2022年11月4日

甲抛峇底的低收入群体,
有好消息了!

看守首相拿督斯里依斯迈沙比里宣布,在甲抛峇底(Kepala Batas)斥资1.13亿令吉,在槟州区域发展机构位于威北邦苏瑟里武、占地20英亩的土地兴建一项房屋计划。

他为甲抛峇底人民房屋计划、柏淡太子城回教堂和甲抛峇底青年中心主持动土仪式时指出,这项房屋计划是4层楼的组屋,共有700个单位,会有7个单位保留给身障者。

每间单位面积750平方尺,共有3间房间和2间浴室,并配备基本设施,售价为4.5万令吉。

他补充说,每个单位的成本是16.1万令吉,意味着政府补贴了11.6万令吉,总补贴额高达8120万令吉。

而且,这项房屋计划还提供先租后买的方式,为期20年,购屋者也可以直接向银行贷款购买。

依斯迈沙比里(中)巡视甲抛峇底人民房屋计划的模型;左为阿末查基尤丁;右为里查马里肯。

兴建一站式青年活动中心

出席者包括巫统甲抛峇底候选人拿督斯里里查马里肯、槟州第一副首长拿督阿末查基尤丁、国阵槟州主席拿督慕沙、国阵打昔牛汝莪国席准候选人兼槟州议会反对党领袖拿督莫哈末尤索夫、国阵峇东埔国席准候选人拿督莫哈末再迪等。

另一方面,依斯迈沙比里也宣布,政府耗资4500万令吉在威北占地25英亩的土地上,兴建拥有国际水准的甲抛峇底青年中心。一旦建竣,将成为北马区一站式青年活动中心。

该中心配备各项体育设施,如球场、跑步道、电子竞技礼堂、音乐室、健身房、宿舍等。

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新加坡“打”百万组屋?

2022年10月4日

转售组屋市场,
好多买家是直接现金交易!

新加坡政府日前公布新一轮的房地产降温措施,此次的目标是近日出现多次“百万交易”的转售组屋市场。

从9月30日期,组屋和私宅买家可借贷的最高房贷款额也减少,若买家卖掉了私宅后,必须等待15个月才能购买转售组屋。

根据《联合早报》的报道,国家发展部和建武发展局指出,再过去5年,每10名转售组屋的买家中,就有1人在购屋时拥有一间私宅,或是曾经拥有私宅。

财力雄厚 一般人难竞争

当局观察到,在过去2年,有许多私宅屋主购买更大且更贵的转售组屋,而且与其他转售组屋的买家相比,这一群人能支付更多的现金来买屋。

这也代表,其他买家会因此面对更大的价格竞争。

新加坡国家发展部长李智陞之后也忒笨发布一段视频,说明政府此时出台降温措施的理由。

他解释,私宅屋主的财力更雄厚,一些人甚至不需要贷款。如今设了15个月的等待期,有助缓和市场对转售组屋的需求,让那些有迫切需求的首购族,能以负担得起的价格买到组屋。

百万组屋交易热

他同时强调,这是一项暂时性的措施,会因应整体市场需求和变化再检讨。

橙易产业数据显示,今年首9个月有275宗百万组屋交易,已超越去年全年的259宗交易,按年增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%,但高于一年前的0.9%。

转而推动私宅市场?

该机构的研究与咨询部总监孙燕清说,15个月等待期有可能让市场暂时降温,一定程度减缓大型组屋的价格涨速,让年轻夫妻面对较少竞争,有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。

One Global集团研究部高级分析师员莫汉举例,公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位,非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响,并且有充足的流动资金。

如今政府为私宅屋主实施15个月等待期,将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。

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狮城二手百万组屋 行情旺

2022年06月24日

疫情后,
大型组屋更受欢迎。

冠病疫情让更多人习惯在居家办公,让处于新加坡成熟地区的大型组屋需求升温,不过预购新组屋的供应减少,相信更多人会转向转售市场。

8视界新闻网报道,过往,新加坡四房式的预购组屋单位向来最受欢迎;但在疫情后,空间较大的五房式或适合三代同堂的组屋单位,明显见到需求上升。

不过,虽然过去几年这类大型组屋的供应算是平稳,大概占总供应量约20%,但去年大概只有三分之一是处于成熟组屋区,今年甚至完全没有。

而且,新加坡计划在黄金地段推出更多的四房式组屋,相信接下来在成熟地区的大型组屋会越来越少见。

因此,分析员认为,将有更多买家转向转售市场,寻购价值百万新元的二手大型组屋。

今年转售量料增15%

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清指出,组屋价格在黄金地段组屋模式下会比其他组屋高。如果在这个模式下推出五房式组屋,一些买家或许负担不起,屋价很可能超过80万新元(约253.87万令吉)。

这些组屋一旦满5年居住年限,在二手市场可能会价值百万新元。

也有分析员预计,今年转手的百万组屋单位将达300个,比去年的261个单位高出15%。

合登房产集团研究主管李思德说:“如果我们没有推出新供应,那我们仅剩的大型组屋,将会供不应求,进而推高这些大型组屋的价格。”

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狮城淹水高风险区 屋价跌

2022年05月13日

李显龙的话,
影响力很大。

《联合早报》报道,新加坡总理李显龙在2019年的国庆群众大会演说上,展示地图来列出面临淹水高风险的地区后,这些区域的组屋转售价下跌约2.9%。

不过,一项研究显示,在政府承诺应对气候风险后,挽回了部分的民众信心,屋价仅下滑约1.1%

这项是由新加坡国立大学商学院刘德光杰出讲席教授艾格华(Sumit Agarwal)领导的一组研究团队完成。

研究团队指出,当时李显龙通过地图标出海平面上升风险较高的区域,在经过主流媒体和社交媒体的传播,向全国传达了气候风险的重要信息,预计会强烈冲击房市。

因此,该团队分析了8391座组屋的转售交易,其中有665座(8.0%)位于高危区。

(联合早报)

部署未来100年应对计划

结果显示,高危区的组屋转售价在李显龙演说后,显著下跌约2.9%,主要是因组屋较旧。然而,在政府承诺采取缓冲措施的高危区,转售价跌幅较小约1.1%。

新加坡政府早前承诺,在未来100年内,投入至少1000亿新元(约3154.58亿令吉)来应对海平面上升的问题,尤其是在市区和东海岸地区采取缓冲措施,如在滨海堤坝增建一个水泵房和在东海岸建造圩田等。

租赁地契屋价跌

报告还指出,高危区的租赁地契单位屋价下跌1.7%,永久地契单位屋价不跌反升,增加1.4%。

即使是在政府承诺采取缓冲措施的高危区,租赁地契单位的屋价同样下跌1.7%,永久地契单位屋价增加1.6%。

“对永久地契单位的居民来说,气候变化似乎不是迫在眉睫的风险,另一种可能是他们在购买永久地契房产时,已意识到气候风险,并计算在屋价内。”

“由于对租赁地契单位的需求,直接受此次信息冲击的影响,总理有关气候的演说,可能使租赁地契单位的买家减少,推高永久地契单位的价格。”

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槟岛组屋村屋 门牌税不涨!

2022年03月3日

疫情时期人民生计困难,
槟岛门牌税继续优惠。

如果你居住在槟岛的廉价、中价组屋和村屋,那今年可以继续享受门牌税优惠,和去年一样不涨价。

槟岛市政厅财务管理常务委员会交替主席王宇航,在槟岛市政厅例常会议宣布,上述房屋类型的门牌税,继续获得100%的涨幅差价回扣,也就是说维持和去年一样的收费。

而其他的产业类型,涨幅差价则回扣50%。

槟岛市长拿督尤端祥随后也透露,市政厅予以廉价、中廉价组屋、村屋及其他产业的涨幅差价回扣,总额达1160万令吉。

另一方面,有一些地区的停车位不足,市政厅决定增设256个付费停车位。

这些地区包括峇央峇鲁、垄尾一些路段、市区柑仔园支路与林连登路等。

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拖欠门牌税,后果严重!

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槟州排屋旺 威省房产交投活跃

2022年02月3日

槟城人最爱排屋!

有地房屋向来是大马购屋者的最爱,但在槟州却是个例外。

远的不说,就以2021年上半年为例,该州房产交易中,50.9%是高楼住宅,其余49.1%才是有地房屋。

然而,排屋仍是最受槟城人欢迎的房屋类别,接着是组屋、共管公寓或公寓。

尽管行动管控令影响各行各业,包括产业市场,但2021年上半年,威省仍是槟州房产交投最活跃的地区。

坐落在威省中部,自2016年起就一直录得最多交易量的大山脚,去年上半年依然是全槟州房产交投最多的地区,而且也同时是首购族和投资者的首选地区。

威省北部的北海排名全槟州第二,第三名同样是来自威省南部的新邦安拔。

槟岛的亚依淡和日落洞,是两个挤入2021年上半年槟州房产五强的槟岛地区,也是自2016年即停留在榜中的“常客”。

和国内许多地区一样,排屋是大山脚最受欢迎的房产种类,当地排屋中位价格为37万2500令吉。

接着是组屋,中位价格7万令吉。

新邦安拔唯一跌价区

不过,北海的房产中位价格涨幅最大,去年上半年按年激增50.48%。

然而,北海去年上半年的房产交易量却大跌50.6%。因此,中位价格大涨,可能是购屋者购买较大间及价格较高的房产。

另一方面,新邦安拔是槟州去年上半年5大房产热点当中,唯一中价价格下跌的一个地区。

投资者购屋退休

2021年上半年,槟州房产市场涉及首购族和投资者的交投分布均匀,其中首购族占52%,其余48%归投资者。

产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my指出,相较于国内其他主要州属,槟州房产市场的投资者比例偏高,显示投资者对槟州产业最感兴趣。

不过,有关数据无法显示,有关投资者购下有关房产后,是自住或供出租用途。

“然而,一直以来,槟城多次获国际旅游杂志评选为全球最佳退休地点之一,去年更获推选为全球第三佳的退休居住岛屿。

“因此,投资者寻求在槟城购屋退休,或是上述投资者交易的一大主因。”