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涨价or降价?今年房价料微调

2023年01月27日

市场普遍认为房价料微调
你觉得呢?

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)会长曾爱珍透露,根据67%受访者的回响,预测今年产业价格保持不变,或调涨10%至20%的幅度,普遍上认为产业市场复苏,会出现“微调”的趋势。

“我们预计一些有利地区的产业会调涨价格,业主或会开出更高的价格。”

但也有34%受访者则反映,数个地点产业价格略有下降,相信整体产业价格下调10%,这是可接受的,主要是买家扮演抵制价格上涨方面,发挥制衡的作用,更是市场复苏中的真实现象。

她補充,随着产业交易量、人口和就业机会增加,加上郊区人口迁移到城市,进一步改善经济,以及有助推高租赁市场,料今年租赁市场表现会更好。

另一方面,曾爱珍也剖析了2021年及2022年产业价格变动。

与2021年相比,38.3%受访者指去年产业价格下调10%,主要因为全国封锁期间面对挑战,业主被迫出售产业套现。

她坦言,实施管控令期间,无论是业主和打工一族,都面对收入减少、丢失工作和薪资调整的影响。为了避免抵押还贷和维持生计,许多人逼不得已出售产业。

她说,尽管尝试开出高于市场价格,但紧急脱售产业也必须调整到更具竞争力的价格。

此外,32%受访者认为,去年产业价格比前年上涨,主要归因于卖家出售策略地理位置的产业。

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升级版新办公产业 吸引租户

2023年01月26日

旧式的办公楼,
看来是时候整修一番了

国行3次调高隔夜政策利率(OPR),以应对不断上升的通胀压力,这将对借贷成本造成直接影响,大马莱坊(Knight Frank)集团董事经理黄详耀认为,或将影响购屋者的消费决定。

他指出,尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风,全球经济在阴霾笼罩之下,虽然速度较为缓慢,但我国仍然会复苏。

“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏,因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”

为了推动产业领域的发展,关键举措应该是引入绿色激励措施,他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。

他表示,在产业市场对环境、社会与监管(ESG)框架的意识和采用越来越普及化,这有助推动可持续房地产的价值向前发展。

在租赁活动日渐活跃下,尤其是雪州显著位置的A级办公楼。

随着我国产业市场将迎向复苏,租赁市场预计将在今年保持积极态势,具有升级功能的新竣工项目,预料将比老项目吸引更多租户。

大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出,在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大,以及跨国公司接受混合办公模式之下,导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。

她表示,在租赁活动日渐活跃下,雪州的办公产业市场保持弹性,尤其是在显著位置的A级办公楼。因此,相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主,业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出,在经济活动恢复正常及国门重开下,我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。

“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高,纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点,而金融机构也开始引入绿色融资机制。”

她提及,由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持,我国经济继续保持强劲增长势头。

柔新捷运系统料催谷地产市场

另一方面,大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说,尽管高层房产市场仍然低迷,去年下半年也没有推出新项目,但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统(RTS)项目,预料今年杪的市场情绪将转为积极。

“去年下半年,新山活跃的租户流动和商用产业扩张,明显增强了柔州的商用产业市场,而工业产业领域则全面保持强劲,特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”

此外,大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示,沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加,部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高,而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。

他提及,随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复,游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。

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共推复苏 今年可考虑置业

2023年01月2日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

大马经济可在未来5年复苏

2019冠病疫情爆发至今已接近3年,马来西亚在这期间面临了严峻的公共卫生与经济挑战,很多人因此丢失了工作,也有很多人因此丧命。随着2023年到来,相信没有一个人不希望情况能好转,彻底扫去困扰了大马长达3年之久的阴霾。

好消息是,随着冠病的致命性逐步减弱,加上我国成年人口的疫苗接种率已达到群体免疫水平,同时各行各业也全面复工开放,疫情现在对人民的生命和经济的威胁已明显降低。

明年面临经济下行

但坏消息是,全球供应链问题还未完全解决,而且通货膨胀和利率持续攀升,加上俄乌战争对世界经济造成的冲击,很多经济学家都预测全球经济会在2023年陷入衰退。

对此,我认为,大马也会受到全球经济的影响,在接下来的一年左右面临经济下行。

事实上,大马本就面临许多经济难题,比如生活与经商成本高涨、劳工短缺、令吉贬值和市场购买力疲弱等。

加上外围因素的影响,我相信2023年的经济挑战会更加的沉重,所以各界都应对此做好应对的准备。

不过,从长远来看,我有信心,大马经济可在未来5年复苏,而且我国目前有着一大利好因素,那就是政局眼下终于稳定下来了。

我国政局终于稳定下来,对国内外商家企业都带来了一个正面的信息。

避免政策朝令夕改

对首相拿督斯里安华的信任动议,在第15届大选后的首次国会会议中通过,这对国内外商家企业都带来了一个正面的信息,即大马将在接下来几年都保持稳定的政治局势。

这是一个很重要的因素,因为稳定的政局可以避免出现政策朝令夕改的问题,也可以巩固外资对我国经济发展的信心。

同时,首相安华也是一名有着丰富施政经验的政治领袖,所以我对他的领导有信心,也希望他所组建的内阁能努力交出表现,这样就可以慢慢让外资重拾对大马的信心。

最重要的是,我希望朝野双方能在未来5年放下政治歧见和恶斗,以国家经济和人民福祉为重,各司其职拯救大马经济。

简化审批程序
塑造廉洁作风

在吸引外资和推动经济复苏方面,我建议政府从政府单位的简化审批程序和塑造廉洁作风着手,这样才能实现亲商、反贪和去贫的目标。

以取消与合并一些政府部门的“瘦身”举措来说,这种做法能够减少因为部门过于繁杂而带来的职能重叠、贪污腐败、效率不彰和施政力度分散等弊病。

废直区部减开销

以联邦直辖区部为例,我认为废除这个部门的做法是一个很好的举措,因为这样不但能减少政府的开销,也可以简化审批程序,免去“市长批了、但部长不批”的问题。

接下来,只要政府能将此举措贯彻到各大重要政府部门,我相信就能改善这方面的问题,从而有效减少很多行业的经商成本,带动国家经济复苏。

另一方面,精简政府官员的人事架构之后,将有助减少贪污的漏洞,也能提高施政的成效,达到反贪和除贫的效果。

创造蓬勃经济活动
应支持基建产业发展

在产业领域方面,除了希望政府能尽快解决劳工短缺的问题,我也希望政府能给予那些以基础建设为导向的产业发展项目更多的支持。

只要规划得当与获得各方的配合,一个基建和产业相互配合的发展项目能够创造蓬勃的经济活动,并且提升当地的形象。

澳洲的情人港(Darling Harbour)和西部干道高速公路(Western Distributor)就是一个我国可以参考的案例。这个地方就是融合了港口景点、高速公路和具备众多元素的产业发展,打造出一个集合酒店、歌剧院、商业街、购物中心等丰富元素的蓬勃商区。

其实在吉隆坡等许多大马地区,我们也具备相似的条件和潜力,可以让我们利用高速公路等基建和独特景点的人流量,打造出繁荣的商业与居住中心。

这样一来,我们不仅可以美化地区形象,更可以吸引外资和推动经济复苏,达到一举数得的效果。

房价较低 政府优惠

总而言之,尽管大马将在接下来面临不小的经济挑战,但我还是乐观看待我国的长期展望,有信心我们的经济能克服难题、实现复苏。

同时,基于房价仍保持在较低的水平,加上政府提供的各种买房优惠,我认为2023年依然充满着许多买房的好机会。

因此,有能力可以买房的人们,应赶快趁此机会采取行动,否则房价很可能会在经济复苏后大幅上涨,届时购买的难度将明显增加。

但我也呼吁买家在房产的选择上必须谨慎行事,仔细考虑和规划,避免买到一个地点过于偏远,且不适合自己的房子。

在我看来,吉隆坡的冼都、峇都和新街场等靠近高速大道和公共交通站点的地区,价位介于30万至50万令吉左右的可负担房屋,是非常值得买家考虑的理想置业选择。

不管投资还是自住,这些地点的可负担房屋不止生活便利设施齐全,而且未来的需求也有望保持强稳,所以是很好的选择。

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中国重大措施扭转楼市滑坡

2022年12月7日

历史性的动荡,
似乎让中国楼市的复苏变得艰难

中国最近采取了若干重大措施来扭转本国现代史上最严重的楼市滑坡,经济学家开始寻找市场好转的迹象。

经济学家们对彭博表示,住宅销售、购地交易、新房开工和开发商融资都是展示房地产行业来年复苏能力的关键。

尽管政府最近几个月宣布了一系列措施来解决开发商资金难题并提振住宅需求,但历史性的动荡会让市场的复苏变得很艰难。除了人口结构转变等长期挑战,防疫限制和其他政策调整也带来了短期不确定性。

“市场仍在探底,”仲量联行首席经济学家兼大中华区研究主管庞溟表示。“任何复苏都将是温和的,不会达到之前的高点。考虑到中国人口结构和城镇化步伐的大趋势,过去的美好时光已经结束。”

以下是分析师用以评估中国房地产市场强弱的一些主要指标:

住宅销售

一些关键指标:
·中国月度住宅总销售额
·中国年至今住宅销售额
·中国年至今商品住宅销售面积
·中国一线城市每周新建商品住宅成交面积

Pantheon Macroeconomics首席中国经济学家邓肯·维格理认为,市场是否找到底部的一个迹象是,城市住宅销售是否回到疫情前水平。

他也在关注二手房价格的反弹,以及开发商开始停止打折的迹象。

Wrigley表示,经济复苏的强劲程度将取决于中国动态清零政策的进一步调整。他补充说,另一个因素是支持低线城市的政策——例如,他表示,棚户区改造项目是2016-2018年复苏周期的关键。

根据彭博基于国家统计局数据的计算,全国住宅销售自2021年7月以来一直在下滑。今年4月上海实施疫情封控时,住宅销售额和销售面积按年降幅均超过40%。

国家统计局的房地产数据均为今年迄今的数据,会在每个月月中前后发布。市一级的数据由工业或金融信息提供商提供,他们会按周甚至是按天汇总地方政府数据。

仲量联行的庞溟表示,确认市场正在复苏的一个方法是,数据连续三个月较上月以及疫情爆发前的2019年同期出现正增长。

这在一定程度上是因为,开发商往往会在季末打折以提升销售,从而改善财务报表。不过,这样做的代价是会削弱未来几个月的部分需求。

土地出让规模的下滑对中国地方政府收入造成了沉重打击,财政赤字升至历史高位。

土地出让和新开工面积

一些关键指标:
·年至今土地成交价款
·年至今住宅新开工面积

经济学家们表示,土地出让规模和住宅新开工面积对于评估开发商的信心以及市场复苏可持续性非常重要。

自2021年年初以来,随着开发商陷入财务困境,这两个指标在大多数月份都出现了按年下降。例如,自去年7月以来,住宅新开工面积的下滑已加深到两位数。

维格理表示,即使政府宣布了最新政策,土地出让规模或住宅新开工面积也很难达到疫情前水平。

“政策支持侧重于预售房的完工和交付,开发商新项目的融资渠道很少,”他说。

与此同时,土地出让规模的下滑对中国地方政府收入造成了沉重打击,财政赤字升至历史高位。这促使国有企业加大了购买力度:城投公司今年早些时候取代开发商成为土地拍卖主力军。

尽管出现这种转变,分析师仍然预计土地销售数据未来还会是一个良好指标。

“数据失真不是问题,”澳新银行分析师邢兆鹏表示。他预计中国将逐步把房地产行业收归国有。“国有企业未来将占据主导地位。”

房地产融资

一些关键指标:
·自筹资金
·定金和预收款

彭博根据国家统计局数据的计算显示,自2021年7月以来,房地产开发商收到的资金总额一直在下降,今年自3月份以来每个月的按年降幅都超过了20%。

这方面数据的复苏可能表明,政府的政策正在见效,其中包括帮助开发商获得确保预售项目完工或偿付债务所需资金。

“房地产相关信贷增长是政府可控的,应该会有所改善,”麦格理集团中国经济研究主管胡伟俊表示。

决策者已要求银行向开发商提供更多融资支持,允许开发商获得更多预售监管资金。

此外,在8月份放松对房企发行担保债券的抵押物要求后,中国政府上月末还取消了对公司股票发行的一些限制。

国家统计局数据显示,开发商近70%的现金来自自筹资金,其中包括债务和股权融资,以及来自购房者的定金和预收款。包括银行贷款在内的国内贷款约占12%,个人按揭贷款约占16%。

资料来源:彭博社

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隆新高铁有望开动吗?

2022年12月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

隆新高铁,
会是政府振兴经济的计划之一吗?

笔者甫在海外第390场的演讲中,一些海外投资者问起笔者,大马近期大选换了一名新首相,那是否会对大马的产业会有影响?抑或是有望在近期振兴大马产业?

对笔者而言,新首相拿督斯里安华曾在1997/98年亚洲金融风暴期间获评选为亚洲最佳财长,他的影响力是立竿见影的。

当时的他因带领我国渡过动荡时期而备受赞誉。从亚洲最佳财长,再到两度入狱,再到今时今日的“真命天子”,种种跌宕起伏的人生丰富经历,更是让海外投资者折服。

此时此刻,笔者却联想到,我国之前喊停的隆新高铁项目是否有机会重启?

其实在此次疫情期间,我们亲眼目睹了中寮铁路的开通,从云南昆明出发到寮国首都永珍只需10个小时,尽管是以时速160公里,但却不像以往需要3天的时间才能抵达目的地。

而如今的雅万高铁连接从印尼首都雅加达到第四大城市万隆,全长142公里,最高设计时速350公里。

令人期待的是,雅加达到万隆将由现在的3个多小时缩短至40分钟,而且这雅万高铁即将在明年6月营运。不得不提的是,雅万高铁是“一带一路”倡议下,也是中国和印尼合作的标志性项目。

换政权计划“胎死腹中”

大马与新加坡两国早在2013年2月宣布隆新高铁计划,2016年12月签署协议,订下2026年底前通车的时间表。

不过,由于对铁路建设诉求不同,两国在线路设计、站点选择等方面分歧众多,招标日期一拖再拖。

然而,随着我国在过去4年换了3次政权,更是让这项高铁计划“胎死腹中”。

当前首相敦马哈迪医生在希盟2018年5月首次上台执政后,毅然取消隆新高铁项目,甚至一直推迟这项目。最终,两国政府在2018年决定搁置高铁项目两年。

当中,根据当时的协议,如果不能在2020年5月31日之前重启,这项高铁计划将被视为终止。两国2020年5月宣布恢复磋商,把项目启动的截止日期推迟到2020年12月31日。

新首相及政府令人期待

而按照当时情况,隆新高铁为双轨道运行,最高时速350公里,建成后从吉隆坡到新加坡只需90分钟,然而两地之间单程驾车需要超过4小时。

但事过境迁,大马过去4年从马哈迪、慕尤丁到依斯迈沙比里这3位时任首相,再到众望所归的第10任首相安华,前后出现了4名首相,后者更是首次带领希盟和宿敌国阵联手组成新政府,反而让国内外投资者看到新希望,甚至有望将困扰人民已久的政治动荡降温。

重启高铁有望加速推动产业

毋庸置疑的是,一旦隆新高铁重新启动,那肯定的是将为大马产业注入一支强心针。除了有望让我国低迷多时的产业领域重现曙光外,甚至可以带旺周边上下游领域。

吸引海外投资者置业

更重要的是,隆新高铁重启将会加强更多海外投资者的信心,从而纷纷选择在高铁沿线一带投资置业。

可以肯定的是,随着高铁及捷运诞生,这将会吸引更多海外投资者前来置业,房价将有望回升至疫前的水平,这或许在我国经济复苏路上是不可或缺的。

若更进一步的分析,一旦高铁开始载客,将带动大马中南部旅游业、住宿及房产回报率。通过乘搭高铁,马新两国人民往返或工作更节省时间,也避免滞塞在车龙里。

这不仅让往返新加坡上班的大马人民获益,同时希望能吸引新加坡人才到大马发展或学生前往升学,以推动租金收益。

基于以上种种,相信大家对新政府及新首相安华都有不同的期许。

当然,除了隆新高铁重启,笔者更是期待在接下来有更多大型的基建工程的宣布及启动,以重现大马昔日的“逢山开路,遇水搭桥”的光景。

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吉隆坡酒店业迎来投资热潮

2022年05月30日

报道:李治宏

强劲经济增长前景,
隆市酒店业掀增长动力

吉隆坡除了是我国首都,也是最大的经济贡献者和主要商业中心,许多金融、保险、房地产、科技和媒体企业总部云集。

这座大都会因为拥有许多国际知名酒店和高档购物中心,多年来已成为本区域最受最受欢迎的商务和休闲旅游目的地之一。

经过了2年冠病疫情的洗礼,以及国门重新开放和防疫全面解封,吉隆坡酒店领域今年展望如何?可为投资者带来哪些机遇?

强劲的经济增长前景、政府振兴旅游业的强有力计划,加上基本面改善和多个基建项目的全力推展,使吉隆坡酒店市场成为未来几年的主要投资目的地之一。

在全球重新回到升息周期下,投资者正寻求回报率更高的资产和市场。跨国产业顾问公司世邦魏理仕(CBRE)预计,目前处于转折点的吉隆坡酒店市场,未来几年将提供吸引人的投资回报。

随着大马和全球冠病疫苗接种率都有显著提高,以及市场对经济复苏抱持更乐观的情绪下,CBRE预期吉隆坡酒店市场今年的交投将升温,酒店投资额也将有所增加。

大马重开国门及推出各项强而有力的计划提振旅游业,吉隆坡将从中受惠良多。疫前的入境人次和旅游收入显示,一旦复苏势头强劲,旅游、酒店业和投资者都将获得庞大的商机。

CBRE建议投资者聚焦于地点适中、坐落在吉隆坡商业区和旅游业,并拥有强劲营运现金流记录的酒店。

由于当前的供应链中断,建筑成本上涨,这也将有利于现有的已完工酒店,因为它们已准备好迎接国门重开激增的需求。

交易量上升 逊于2017年

在疫情重创下,吉隆坡酒店业2020年交易数量虽有所回升,但总投资额仅2017年的五分一。

随着旅游业从2015和2016年连续两年的疲弱走势中复苏,2017年是吉隆坡酒店市场表现最好的年份之一。

2017至2019年间,吉隆坡共有11宗酒店交易,成交总额约23亿令吉。主要交易包括拥有921间客房的吉隆坡万丽酒店(交易额7.65亿)和503间客房的吉隆坡希尔顿酒店(4.97亿)。

2020年,有一些较小型的酒店和服务式公寓宣告易手。这些交易主要涉及国内投资者,这与我国在疫情爆发后采取行动管控和严格防疫措施,导致涉及外国投资者的交易非常有限。

双方预计差价缩小

酒店投资额下跌,或可归咎于买卖双方对交易价格的预期不一致。

无论如何,拥有418间客房的武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Bukit Bintang)最近转手,显示买卖双方的交易价格预期差距开始缩小,而在当前的市况下,买卖双方可能会对交易价格抱持更务实的态度。

该酒店去年初以1.77亿令吉成交,比2019年买卖双方初步协议的原订参阅价格1.97亿令吉少了10%。

客房收入渐回升

我国去年10月11日解除跨州禁令后,国内出现“报复性旅游”和“报复性消费”,吉隆坡酒店每间可出租客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPAR)去年末季已出现回升走势。

2021年12月的RevPAR回升到118令吉,这是自2020年4月以来的最高水平。CBRE预计,随着更多国际连锁酒店进驻,加上施工中的多个豪华和高档酒店项目将陆续竣工和投入市场,预料吉隆坡酒店每间可出租客房收入的这股扬升走势将在未来几年持续。

回顾过去几年,吉隆坡酒店RevPAR于2016和2017年分别按年增长1%和7%。

然而,吉隆坡酒店客房供应量于2018年按年增长7%,导致整体RevPAR从2017年的251令吉降至233令吉。

尽管2019年的酒店入住率有所改善,但在不断增长的市场中,平均每日房价(ADR)仍必须保持竞争力,导致RevPAR进一步下跌至227令吉,按年跌3%。

到了2020年,冠病疫情爆发后,吉隆坡酒店业绩按年下降16%。

但2021年全年业绩下降幅度减小,显示市场出现转折点。

跨国连锁酒店进驻

随着更多的跨国连锁酒店进驻吉隆坡,加上即将投入市场的新酒店客房以豪华和高档套房为主,CBRE预计,吉隆坡酒店RevPAR将在未来几年呈上升趋势。

尽管就RevPAR而言,吉隆坡处于该范围的低端,但吉隆坡酒店业的总营业利润率(GOP)范围很健康。

吉隆坡的中档酒店仍享有40%至50%左右的强劲利润率,这与新加坡等该地区其他知名城市一致。

清真旅游业大机遇

清真旅游业的兴起,为吉隆坡酒店市场提供了另一个重大机遇。

根据2021年MasterCard-CrescentRating全球回教徒旅游指数(GMTI),2013至2019年期间,国际回教徒游客的复合年增长率为7.5%。

到了明年,该市场预计将恢复疫前即2019年的80%。2019年有 1.6 亿人次到达。

大马在GMTI 2021排名中名列前茅,成为回教徒游客最好的回教徒友好度假胜地,其次是土耳其、沙地阿拉伯和印尼。

作为回教徒占多数的国家,大马提供充足的祈祷设施、清真食品和回教徒友好的氛围。

旅游艺术和文化部推出多项举措,包括回教旅游中心和回教徒友好型住宿认可(MFAR),以展示大马在全球市场上占领这一快速增长且日益重要的细分市场的承诺和能力。

国内旅游需求强劲

强劲的内需,也是酒店业主要增长动力。

与许多其他市场类似,国内旅游可以在旅游业的短期复苏中发挥重要作用。

雪兰莪州和吉隆坡联邦直辖区是2019年本地游客最多的两个地区,而在2020年,前三名分别是雪州、霹雳和吉隆坡联邦直辖区。

在大马去年10月放宽旅游限制及马新两国VTL计划开跑后,大马航空旅客流动明显回升。

机场客运量飙升

根据大马机场控股有限公司(MAHB)的数据,去年12月,国内机场的总客运量自疫情爆发以来首次超过300万人次,按年飙升近300%。

其中,KLIA于去年12月的总客运量达到120万人次,按年激增293%。

为了进一步促进国内航班,马航于今年1月11日至23日期间为所有国内航班机票提供20%的折扣,此优惠有效期直到今年6月30日。

今年首季,由于奥密克戎变种病毒导致疫情大反弹,以及新加坡暂时喊停VTL,机场客运量增长或将放缓。

然而,鉴于需求反弹的速度很快,加上许多邻国重新开放边界,只要政府能确保旅行的安全,今年国内机场的客运量仍将保持繁忙。

疫期酒店供应续增

预计吉隆坡今年将增加近5000间酒店客房。

根据追踪主要酒店供应的STR AM:PM提供的数据,2011至2021年,全吉隆坡共有多达65家新酒店开业,合共提供约1万4000间客房,年均复合增长率为3.8%。

截至去年底,吉隆坡酒店客房供应包括23%的廉价酒店客房、19%为中档酒店客房、15%为中高档酒店客房、22%为高档酒店客房、12%为顶级客房和8%为豪华客房。

CBRE预计,未来3年内,超豪华和中高档酒店客房将占新客房供应总量的60%以上。

国际品牌渗透率高

吉隆坡10大酒店业者当中,有5家是全球连锁酒店集团,约占 STR AM:PM 跟踪的当前酒店存量的26%。

两个最活跃的集团是雅高集团(Accor)和洲际酒店集团(IHG),分别拥有9间酒店(2710间客房)和7间酒店(2158间客房)。这两个品牌合计占整个市场的36%。

60%的酒店为独立经营业者,其余40%则是连锁酒店。

过去10年,连锁酒店的客房总数复合年增长率为4.5%。

游客来源多元推动增长

尽管消费力超强的中国人暂时因为国内疫情严峻迟迟无法出国旅游,令全球旅游业损失潜在的庞大旅游收益,但大马是东南亚各国当中,对中国游客依赖程度较低的国家之一。

少中国客 冲击较小

换句话说,中国游客无法出游,对大马旅游业的冲击相对最小。

这是因为大马多元化的入境旅客来源市场组合,为其旅游业的增长提供了积极的前景,因为它可以受益于更广泛的国际旅客需求池,并较少依赖单一的旅游市场。

事实上,新加坡向来是大马最大的游客来源,2015至2019年期间平均占总入境人数的46%。

尽管2020年来马的新加坡游客有所减少,但仍有150万人次,保持为大马最大游客来源国。

疫情爆发前即2019年,大马5大外国游客来源地分别是新加坡、印尼、中国、泰国和汶莱。东南亚仍是大马旅游业的最大贡献者,占2019年总入境人数的66%。

去年泰国游客居多

2019年大马总游客人数达到2610万人次,按年增长1%。

不过,2021年首9个月,泰国取代新加坡,成为最大的游客来源国,占入境大马的游客人次54%。去年首9个月,大马平均每天接待约4000名来自泰国的游客。

过去10年,中国出境旅游的发展一直是全球旅游业尤其是东南亚旅游业的驱动力之一。例如,2009至2019年期间,中国赴东盟游客的复合年增长率高达23%。

然而,随着中国对疫情管控采取“清零政策”,预计中国游客出境旅游的复苏将非常缓慢,这无疑会对许多国家的旅游业复苏造成一些干扰。

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解决滞销屋 中央和州不同调

2022年02月11日

独家报道:张永麒

周杰伦是否能教教中央和州政府:
“默契无法伪造,我们同一种调调”

房地产是经济的动脉,如果能平稳复甦,经济恢复元气的步伐会更轻松。

马来西亚房地产发展商公会(REHDA)副主席拿督童银坤预计,本地房地产市场今年开始复苏,并持续至明年。

他接受《南洋商报》专访时说,一旦经济复苏,房地产行业也会改善,当就业、薪资和工作稳定性趋向正面,买房子的人会更多。

童银坤

童银坤说,房地产对国民财富影响很大,建筑业是生产行业,有利提高人民生活质量。

毕竟房地产涉及180个行业,涵盖很多下游工业,还有各种物料的供应商、专业服务等。

针对国内房地产滞销问题,他回应:“其实房屋及地方政府部已做得很好,他们知道所有问题,(但)无法控制州和地方当局的决定。”

外国人买屋门槛不统一

童银坤举例外国人在国内买房的门槛,以前财政部定60万令吉,但地方政府却说最低100万令吉。

“中央政府和州政府各有说辞,最后州政府作决定,而吉隆坡是联邦直辖区,市政府也有自己的决定,因此在协调上非常具挑战性。”

他说,拥屋计划(HOC)降低滞销房子,把套牢的价值释出,并认为,政府应该延长这项计划。

“若我们能继续保持房地产市场的活跃,对整体经济有利。”

过去2年,经济受疫情影响,在不同时段实施不同程度的封锁,而建筑业也受到影响,但去年第3季仍贡献了国内生产总值(GDP)3.5%,当中住宅和非住宅各佔0.7%。

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疫情来袭 拍卖屋却更少?

2021年11月24日

拍卖系列3

疫情冲击,
拍卖屋的数量也没增加……

冠病疫情导致我国数度封城,人民生计大受影响,经济不景气。这时,想必很多人因为现金流短缺,而被迫脱售或甚至拍卖房产了!

错错错!业界人士告诉你,这个推断是错的!

BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强接受马新社访问时指出,事实上,在疫情期间的房屋拍卖量不增反减,许多人期待的拍卖潮或屋价暴跌情况,皆没有发生。

这是为何?吴志强解释,主要是因为政府推出延缓还贷计划,缓解了这危机。

“疫情前,月均有3000多个房屋拍卖单位,去年管控令期间减少一些。人们没能力偿还房贷只是暂时性,今年开始疫苗接种,疫情影响已见底,接着会回升及复苏。”

不仅如此,据他所说,拍卖业者也和银行界达成协议,致力维持屋价稳定,一旦针对性的延缓还贷计划在明年结束,也不会马上快速释放大批的拍卖屋到市场,以免屋价急速下跌,进而冲击原业主。

屋价将涨 可趁低买入

吴志强也预期,随着经济复苏后,屋价将会跟着走高。

从过往记录来看,1998及2008年经济危机后的2年,屋价忽然飙高,若此时有经济能力者可考虑买入房产及持有2年以上,其增值空间很大。

他也分析为何经济不好,屋价依旧会涨的原因,这主要是通胀,建筑原料如石头、洋灰、钢铁等涨价,屋价自然跟着涨。

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校正MM2H助经济复苏

2021年10月12日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

MM2H 2.0之所以引起热议,
是这个时间点公布不合时宜?

自内政部宣布暂停一年的马来西亚我的第二家园(MM2H)计划重启(以下简称MM2H 2.0)至今已有两个月,新条款出台以来,引发了市场的反弹和诸多非议。

市场普遍不认同MM2H 2.0的各项新门槛和条款;其中一些人更强烈建议政府检讨有关新门槛和条款,因为这些新门槛和条款被视为更多的是阻遏,而非欢迎外国人。

作为刺激外国人和买家在我国投资的其中一项措施,去年8月被搁置的MM2H获得重启,市场当然无任欢迎,但整体而言,新门槛和条款突然大幅度提高MM2H参与者的财务条件要求,而他们可享有的利益却相应减少,无疑令市场感到沮丧。

尽管如此大幅度收紧门槛和条件的做法,招致更多的是批评和非议,而非支持。但内政部已出面澄清,政府此举是为了吸引那些有财务能力对我国经济作出正面贡献的优质参与者,而非让外国人可轻易入境我国进行一些我们不要的活动,因此此举也能加强国家的各项安全措施。

MM2H转由移民局监管

MM2H过去是由旅游、艺术和文化部管辖,但如今已转由内政部属下的移民局负责监管。修订后的MM2H 2.0新门槛和条款,包括将参与者的每月海外收入从之前的1万令吉大幅调高至4万令吉、最低流动资产要求从35万令吉(50岁及以上的申请者)和50万令吉(50岁以下申请者)提高至150万令吉、定期存款要求从15万令吉(50岁及以上申请者)和30万令吉(50岁以下申请者)提高至100万令吉,以及每年最少逗留在大马90天。

从房地产的角度来看,吸引高价值参与者的目的,有利于以高档买家为客户目标群的发展商和房地产投资者,但考虑到当前充满挑战的经济情况,这种调整幅度是否合理?

更友善MM2H计划解房屋滞销

自2011年各产业领域总成交量达到43万零403单位的高峰以来,整体上,大马产业市场已经历了一段相当长时间的谷底。好不容易到了2019年,产业总成交量按年增长4.8%,达到32万8647单位,涉及总值1414亿令吉,当时市场无不期望2020年会持续这股复苏走势。但不幸的是,一场2019冠状病毒病疫情席卷全球,本地产业市场再度遭遇重挫,去年总交易量只有29万5968单位,涉及总值1190亿7000万令吉,写下2007年以来的新低。

限买已竣工房屋

尽管大马是对外国人拥屋条款方面较为宽松的其中一个国家,但房产或住宅领域传统上高度依赖本地购屋者,而非外国买家。但当我们着眼于解决长期悬而未决的滞销问题时,市场呼吁当局实行更友善的MM2H条款,包括允许外国人在特定期限内,在特定地区以特殊条款和修订后的价格门槛,购买这些已竣工的单位。此举可以在保护本地市场免受外国投机者炒作牟利和确保各方获得平等机会购买价格可负担的房屋。随着一些州属已调整滞销单位的售价门槛,提高资金充裕的潜在外国买家在本地产业市场的参与,某个程度上有助于减少国内滞销房产现象,尽管这并非可协助减少滞销单位的唯一因素。

参与MM2H 中韩日居前3名

若单从参与人数的角度来看,根据总审计署9月28日公布的2019第二系列审计报告,从2002年起直到2019年9月,共有4万8471名外国人获准参与MM2H。首3名分别是中国(占总数32.8%)、日本(10.6%)和孟加拉(8.9%)。但在这19年内,真正最活跃的时期是2015年至2019年9月,共有2万1292名外国人获准参与MM2H,这占了该计划开跑以来总参与人数的43.9%。若以来源国排名,前3名分别是中国(45.3%)、韩国(10.1%)和日本(7.2%)。

有宣扬大马作用

不过,同一个时期MM2H参与者在大马购买的房屋只有3398单位,涉及总值44亿1000万令吉。若和该5年内大马住宅领域合共104万单位的交易量相比,这个数目其实是微不足道。

因此,MM2H或许没有对大马整体产业市场作出显著和直接的贡献,但进一步看,其影响更集中在特定的高知名度发展地区,而这刺激了整体市场的信心和兴趣。而且,该计划的经济效益不能仅从特定的经济领域来下定论,而是需要更全面看待。有关经济效益概况各个层面,例如国际学校和教育领域、医疗保健领域、文化多元化的经济效益、饮食业,以及零售与服务业。MM2H参与者扮演的一个显著却被低估的角色,是间接或口耳相传中发挥对外宣扬大马的作用,甚至在一定程度上为潜在投资者和外国企业在大马境内设立和扩展业务提供非官方的见证。

因此,尽管各方经常援引MM2H对产业领域的贡献,呼吁当局检讨MM2H 2.0的门槛和条款,但真正的原因远远不仅于此。一般人的印象是MM2H自2002年实行以来不曾修改,但事实刚好相反,它其实曾进行一些微幅的修正,但校正幅度不如重启和修正后的版本般显著。

新条款不合时宜

MM2H 2.0之所以引起热议,各方也积极提出本身看法和建议,归根结底,是这个时间点公布不合时宜,以及在本文截稿时,其条款指南仍然不甚明确,尤其是针对MM2H现有参与者将以个案处理方式,个别评估他们是否仍符合参与资格。

就时机的问题,它确实令人感觉过于苛刻或冷漠无情,因为经历将近2年的疫情洗礼后,大马以至全球各国仍在努力稳住阵脚。那些失业或因企业倒闭而丢失饭碗,包括仍处于困境的人,仍在努力维持生计。

更甚的是,那些参与MM2H的外国人赫然发现,自己将来更新MM2H签证时,必须符合最新的更高收入与储蓄条件。尤其是那些退休人士,手上的财务资源或更为有限,难以符合最新条例。

MM2H 2.0新条款的批评者来自各方,包括现有MM2H参与者,他们当中有许多人已表明很可能将退出参与MM2H,尽管这是一个无可奈何的决定。他们也要求当局收回成命,进一步矫正MM2H 2.0的各项新门槛和条款。基于全球各国在吸引国内外投资者,以重振经济方面的竞争愈发激烈,我们希望当局能进一步校正MM2H 2.0,以协助大马经济复苏。

(编按:内政部长拿督斯里韩沙再努丁上周二(5日)在国会下议院代表部门总结第12大马计划时,向现有的MM2H签证持有者保证,他们只需遵守政府在新版MM2H 列出10大新条件的其中两个新条件,即申请者一年必须在大马居住至少90天以及证件收费(fi pas)从每年90令吉提高至500令吉。)

Categories意见

产业泡沫悄然酝酿?

2021年08月9日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

在应对 2019冠状病毒病疫情对经济与市场造成的破坏性影响时,
政府提供的激励措施与财政援助,
却营造了一种被一些人推测为适合泡沫形成的环境。

彭博社的一篇文章描述了这种情况,其特点是低利率、无与伦比的财政刺激配套,以及市场对经济疫后可如一些国家般强劲复苏的预期。

尽管马来西亚可能正处于疫情爆发以来的最严峻时期,每日确诊数字屡创新高,而且传染性更强的冠病变种病毒令情况进一步恶化;但与此同时,在疫情乱局中悄然酝酿的产业泡沫,对我们国家的威胁更大。但在开始恐慌之前,我们须先自问,根据过去10年的表现和面临的问题,大马产业市场是否真的走向泡沫化。

2010年以来,我们可见到国内产业市场于2011/2012年见顶,接着6年则掉头下行。这股跌势于2018年见底,2019年初见复苏迹象时,许多人寄托2020年即使没有进一步攀升,也至少会维持这股复苏力道。当更切确的数据相继出炉时,市场上有关“屋价将会上涨”、“让我们为下一波产业好景作准备”的声浪此起彼落。

然而,当冠病疫情爆发并迅速席卷全球,各国逐个沦陷,至今仍未见尽头。当市场陷入一场危机 ,有关当前产业市场是否泡沫的恐慌再度浮现,并成为坊间讨论和流传的一个课题。

需求急降库存过剩

众所周知,气泡是一个薄薄的液体球,其中包含大量空气,并在任何接触或足以使它破裂的情况下都很脆弱。

“泡沫”一词也指脱离现实的情况,它在没有任何坚实基础支持的情况下,被人为和投机需求不断吹大,膨胀到超出其承受能力,使“泡沫”面临破裂的高风险。

在产业市场方面,“房屋泡沫”一般是指房屋价格被人为和投机需求迅速推高的一种现象,刺激经济状况进一步助长了激进的消费行为模式和过度扩张的债务收入比。

随着需求表面上的膨胀,它将达到爆发点,飞得如此之高的东西现在只能崩溃。

需求以惊人的速度下降,原本高昂的价格现在作为回应而下降,并且由于新库存已经进入以满足之前膨胀的高需求,库存出现过剩。

当我们把上述导因和因素,用来评估大马产业市场时,可见并非所有因素都印证当前情况。

在需求方面,情况从未回到2011/2012年高峰时期,并开始于2019年才开始有好转迹象。市场交易总值也在2014年后下跌。价格方面,虽然还有增长,但2017至2020年期间增长速度已放缓。

此外,一些领域也可看到巩固现象。然而,整体市场仍描绘一幅价格稳定、购屋者和买家得以获得足够的信贷、低利率和放宽产业盈利税等措施辅助。

滞销房产5年激增3倍

在供应面上,住宅领域已出现供过于求或供需失衡现象,这可从2015年起,滞销房产单位逐年增加的情况看出一般。2015年共有1万2069单位,涉及总值70亿8000万令吉(包括当局归类为商用产业的服务式公寓和SOHO单位)滞销;到了2020年,滞销房产已多达5万5300单位,涉及总值407亿9000万令吉。无论是滞销数量和总值,都是短短5年内激增了超过3倍。

今年首季,滞销单位减少至5万2907单位,涉及总值也减至396亿令吉,情况令人鼓舞。然而,到了今年底,当前仍在肆虐的冠病疫情会否令滞销产业数据重新恶化,目前仍有待时间证明。

纵观上述因素,大马产业市场正在酝酿泡沫了吗?就目前看来,答案是否定的。

市场节奏和情绪更多是在循序渐进和不确定的范围内,而不是冲动的反应和波动的走势。

这当然很大程度上可归功于金融机构,他们对监管和利率保持警惕和谨慎,以提供更永续的步伐,而不是人为的繁荣。

最近的交易活动和价格变动,被更好地描述为适度百分比变化范围内的“巩固”或“调整。

当前宽松的环境和政策迫切所需,以刺激市场走出当前的低迷状态。

低利率重振国内经济

国家银行将隔夜政策利率维持在1.75%的记录新低水平,不仅减轻购屋者的利息负担,也将刺激市场开销及重振国内经济。

拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)祭出降低新房产交易成本的各项措施(虽然我们希望这些措施也涵盖二手房屋),加上豁免产业盈利税直到今年底,旨在刺激产业交易增长。

延缓还贷措施及雇员公积金局的各项提款计划,让国内家庭拥有更好的现金流,尤其是那些每月收入深受疫情影响者。尽管去年为期6个月的延缓还贷措施,令许多资金流入股市,加上部分国人因封国锁城措施所省下的钱(减少出门消费),是大马股市去年涨潮的部分主因,而部分流入产业市场的这类再投资资金,短期内不会造成泡沫。

同时,除了购屋者目前更为谨慎行事,国行也采取了一些监控措施,确保市场的永续发展。

目前,市场上不乏寻求趁低吸购良机的买家,尤其是市场期待我国将达致群体免疫,将有更多经济领域重新开放。

可负担屋较受欢迎

尽管未有迹象显示产业泡沫正悄然酝酿,可让大家松了一口气,但大马产业市场依然受国人普遍负担不起的课题所困,纵使近期推出市场的新楼盘价格,因发展商纷纷提供各种折扣和回扣而有所减低。

基于生活成本依然偏高,就业和收入保障是一大挑战,国人仍普遍寻求价格可负担的房屋,无论是购物者或租户都是如此。

产业滞销的现象与日俱增,而人们经常诠释这是产品与价格供需失衡使然,而这对这类产品的需求产生很大影响。

尽管滞销房产看来是以高档单位为主,但其实也不乏一些价格可负担的房屋。

以去年为例,17%的已竣工未售出房屋售价低于30万令吉,另有19%是售价高过100万令吉的高档房产。中位价格房产方面,29%是售价介于30万零1至60万令吉的单位。

纵观上述,有关滞销数据显示了平衡价格、产品设计、地点,以及买家本身对有关房屋考量和看法的复杂性。

它也彰显了可负担能力的概念不仅仅是获得低价房屋,而是有关价格为买家提供了他们需要和希望的舒适度、设计、便利和位置。

负担能力最初是通过价格的视角来理解的,现在人们则是从生活方式的角度来理解,而不仅是有瓦遮头。

随着疫情的爆发,寻求可负担的房屋目标及如何维持它,已变得更为错综复杂。

尽管当局所营造的宽松环境有利于买家,以刺激市场消费和支出,但它或不会导致其他国家已经发生或正在发生的泡沫。也在大马上演。

现阶段而言,各项奖掖和措施是迫切需要的,以让已放缓的市场重燃回到辉煌时期的希望,并继续我们解决问题的旅程,以实现可负担的最终目标。