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吉隆坡酒店业迎来投资热潮

2022年05月30日

报道:李治宏

强劲经济增长前景,
隆市酒店业掀增长动力

吉隆坡除了是我国首都,也是最大的经济贡献者和主要商业中心,许多金融、保险、房地产、科技和媒体企业总部云集。

这座大都会因为拥有许多国际知名酒店和高档购物中心,多年来已成为本区域最受最受欢迎的商务和休闲旅游目的地之一。

经过了2年冠病疫情的洗礼,以及国门重新开放和防疫全面解封,吉隆坡酒店领域今年展望如何?可为投资者带来哪些机遇?

强劲的经济增长前景、政府振兴旅游业的强有力计划,加上基本面改善和多个基建项目的全力推展,使吉隆坡酒店市场成为未来几年的主要投资目的地之一。

在全球重新回到升息周期下,投资者正寻求回报率更高的资产和市场。跨国产业顾问公司世邦魏理仕(CBRE)预计,目前处于转折点的吉隆坡酒店市场,未来几年将提供吸引人的投资回报。

随着大马和全球冠病疫苗接种率都有显著提高,以及市场对经济复苏抱持更乐观的情绪下,CBRE预期吉隆坡酒店市场今年的交投将升温,酒店投资额也将有所增加。

大马重开国门及推出各项强而有力的计划提振旅游业,吉隆坡将从中受惠良多。疫前的入境人次和旅游收入显示,一旦复苏势头强劲,旅游、酒店业和投资者都将获得庞大的商机。

CBRE建议投资者聚焦于地点适中、坐落在吉隆坡商业区和旅游业,并拥有强劲营运现金流记录的酒店。

由于当前的供应链中断,建筑成本上涨,这也将有利于现有的已完工酒店,因为它们已准备好迎接国门重开激增的需求。

交易量上升 逊于2017年

在疫情重创下,吉隆坡酒店业2020年交易数量虽有所回升,但总投资额仅2017年的五分一。

随着旅游业从2015和2016年连续两年的疲弱走势中复苏,2017年是吉隆坡酒店市场表现最好的年份之一。

2017至2019年间,吉隆坡共有11宗酒店交易,成交总额约23亿令吉。主要交易包括拥有921间客房的吉隆坡万丽酒店(交易额7.65亿)和503间客房的吉隆坡希尔顿酒店(4.97亿)。

2020年,有一些较小型的酒店和服务式公寓宣告易手。这些交易主要涉及国内投资者,这与我国在疫情爆发后采取行动管控和严格防疫措施,导致涉及外国投资者的交易非常有限。

双方预计差价缩小

酒店投资额下跌,或可归咎于买卖双方对交易价格的预期不一致。

无论如何,拥有418间客房的武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Bukit Bintang)最近转手,显示买卖双方的交易价格预期差距开始缩小,而在当前的市况下,买卖双方可能会对交易价格抱持更务实的态度。

该酒店去年初以1.77亿令吉成交,比2019年买卖双方初步协议的原订参阅价格1.97亿令吉少了10%。

客房收入渐回升

我国去年10月11日解除跨州禁令后,国内出现“报复性旅游”和“报复性消费”,吉隆坡酒店每间可出租客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPAR)去年末季已出现回升走势。

2021年12月的RevPAR回升到118令吉,这是自2020年4月以来的最高水平。CBRE预计,随着更多国际连锁酒店进驻,加上施工中的多个豪华和高档酒店项目将陆续竣工和投入市场,预料吉隆坡酒店每间可出租客房收入的这股扬升走势将在未来几年持续。

回顾过去几年,吉隆坡酒店RevPAR于2016和2017年分别按年增长1%和7%。

然而,吉隆坡酒店客房供应量于2018年按年增长7%,导致整体RevPAR从2017年的251令吉降至233令吉。

尽管2019年的酒店入住率有所改善,但在不断增长的市场中,平均每日房价(ADR)仍必须保持竞争力,导致RevPAR进一步下跌至227令吉,按年跌3%。

到了2020年,冠病疫情爆发后,吉隆坡酒店业绩按年下降16%。

但2021年全年业绩下降幅度减小,显示市场出现转折点。

跨国连锁酒店进驻

随着更多的跨国连锁酒店进驻吉隆坡,加上即将投入市场的新酒店客房以豪华和高档套房为主,CBRE预计,吉隆坡酒店RevPAR将在未来几年呈上升趋势。

尽管就RevPAR而言,吉隆坡处于该范围的低端,但吉隆坡酒店业的总营业利润率(GOP)范围很健康。

吉隆坡的中档酒店仍享有40%至50%左右的强劲利润率,这与新加坡等该地区其他知名城市一致。

清真旅游业大机遇

清真旅游业的兴起,为吉隆坡酒店市场提供了另一个重大机遇。

根据2021年MasterCard-CrescentRating全球回教徒旅游指数(GMTI),2013至2019年期间,国际回教徒游客的复合年增长率为7.5%。

到了明年,该市场预计将恢复疫前即2019年的80%。2019年有 1.6 亿人次到达。

大马在GMTI 2021排名中名列前茅,成为回教徒游客最好的回教徒友好度假胜地,其次是土耳其、沙地阿拉伯和印尼。

作为回教徒占多数的国家,大马提供充足的祈祷设施、清真食品和回教徒友好的氛围。

旅游艺术和文化部推出多项举措,包括回教旅游中心和回教徒友好型住宿认可(MFAR),以展示大马在全球市场上占领这一快速增长且日益重要的细分市场的承诺和能力。

国内旅游需求强劲

强劲的内需,也是酒店业主要增长动力。

与许多其他市场类似,国内旅游可以在旅游业的短期复苏中发挥重要作用。

雪兰莪州和吉隆坡联邦直辖区是2019年本地游客最多的两个地区,而在2020年,前三名分别是雪州、霹雳和吉隆坡联邦直辖区。

在大马去年10月放宽旅游限制及马新两国VTL计划开跑后,大马航空旅客流动明显回升。

机场客运量飙升

根据大马机场控股有限公司(MAHB)的数据,去年12月,国内机场的总客运量自疫情爆发以来首次超过300万人次,按年飙升近300%。

其中,KLIA于去年12月的总客运量达到120万人次,按年激增293%。

为了进一步促进国内航班,马航于今年1月11日至23日期间为所有国内航班机票提供20%的折扣,此优惠有效期直到今年6月30日。

今年首季,由于奥密克戎变种病毒导致疫情大反弹,以及新加坡暂时喊停VTL,机场客运量增长或将放缓。

然而,鉴于需求反弹的速度很快,加上许多邻国重新开放边界,只要政府能确保旅行的安全,今年国内机场的客运量仍将保持繁忙。

疫期酒店供应续增

预计吉隆坡今年将增加近5000间酒店客房。

根据追踪主要酒店供应的STR AM:PM提供的数据,2011至2021年,全吉隆坡共有多达65家新酒店开业,合共提供约1万4000间客房,年均复合增长率为3.8%。

截至去年底,吉隆坡酒店客房供应包括23%的廉价酒店客房、19%为中档酒店客房、15%为中高档酒店客房、22%为高档酒店客房、12%为顶级客房和8%为豪华客房。

CBRE预计,未来3年内,超豪华和中高档酒店客房将占新客房供应总量的60%以上。

国际品牌渗透率高

吉隆坡10大酒店业者当中,有5家是全球连锁酒店集团,约占 STR AM:PM 跟踪的当前酒店存量的26%。

两个最活跃的集团是雅高集团(Accor)和洲际酒店集团(IHG),分别拥有9间酒店(2710间客房)和7间酒店(2158间客房)。这两个品牌合计占整个市场的36%。

60%的酒店为独立经营业者,其余40%则是连锁酒店。

过去10年,连锁酒店的客房总数复合年增长率为4.5%。

游客来源多元推动增长

尽管消费力超强的中国人暂时因为国内疫情严峻迟迟无法出国旅游,令全球旅游业损失潜在的庞大旅游收益,但大马是东南亚各国当中,对中国游客依赖程度较低的国家之一。

少中国客 冲击较小

换句话说,中国游客无法出游,对大马旅游业的冲击相对最小。

这是因为大马多元化的入境旅客来源市场组合,为其旅游业的增长提供了积极的前景,因为它可以受益于更广泛的国际旅客需求池,并较少依赖单一的旅游市场。

事实上,新加坡向来是大马最大的游客来源,2015至2019年期间平均占总入境人数的46%。

尽管2020年来马的新加坡游客有所减少,但仍有150万人次,保持为大马最大游客来源国。

疫情爆发前即2019年,大马5大外国游客来源地分别是新加坡、印尼、中国、泰国和汶莱。东南亚仍是大马旅游业的最大贡献者,占2019年总入境人数的66%。

去年泰国游客居多

2019年大马总游客人数达到2610万人次,按年增长1%。

不过,2021年首9个月,泰国取代新加坡,成为最大的游客来源国,占入境大马的游客人次54%。去年首9个月,大马平均每天接待约4000名来自泰国的游客。

过去10年,中国出境旅游的发展一直是全球旅游业尤其是东南亚旅游业的驱动力之一。例如,2009至2019年期间,中国赴东盟游客的复合年增长率高达23%。

然而,随着中国对疫情管控采取“清零政策”,预计中国游客出境旅游的复苏将非常缓慢,这无疑会对许多国家的旅游业复苏造成一些干扰。

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解决滞销屋 中央和州不同调

2022年02月11日

独家报道:张永麒

周杰伦是否能教教中央和州政府:
“默契无法伪造,我们同一种调调”

房地产是经济的动脉,如果能平稳复甦,经济恢复元气的步伐会更轻松。

马来西亚房地产发展商公会(REHDA)副主席拿督童银坤预计,本地房地产市场今年开始复苏,并持续至明年。

他接受《南洋商报》专访时说,一旦经济复苏,房地产行业也会改善,当就业、薪资和工作稳定性趋向正面,买房子的人会更多。

童银坤

童银坤说,房地产对国民财富影响很大,建筑业是生产行业,有利提高人民生活质量。

毕竟房地产涉及180个行业,涵盖很多下游工业,还有各种物料的供应商、专业服务等。

针对国内房地产滞销问题,他回应:“其实房屋及地方政府部已做得很好,他们知道所有问题,(但)无法控制州和地方当局的决定。”

外国人买屋门槛不统一

童银坤举例外国人在国内买房的门槛,以前财政部定60万令吉,但地方政府却说最低100万令吉。

“中央政府和州政府各有说辞,最后州政府作决定,而吉隆坡是联邦直辖区,市政府也有自己的决定,因此在协调上非常具挑战性。”

他说,拥屋计划(HOC)降低滞销房子,把套牢的价值释出,并认为,政府应该延长这项计划。

“若我们能继续保持房地产市场的活跃,对整体经济有利。”

过去2年,经济受疫情影响,在不同时段实施不同程度的封锁,而建筑业也受到影响,但去年第3季仍贡献了国内生产总值(GDP)3.5%,当中住宅和非住宅各佔0.7%。

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疫情来袭 拍卖屋却更少?

2021年11月24日

拍卖系列3

疫情冲击,
拍卖屋的数量也没增加……

冠病疫情导致我国数度封城,人民生计大受影响,经济不景气。这时,想必很多人因为现金流短缺,而被迫脱售或甚至拍卖房产了!

错错错!业界人士告诉你,这个推断是错的!

BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强接受马新社访问时指出,事实上,在疫情期间的房屋拍卖量不增反减,许多人期待的拍卖潮或屋价暴跌情况,皆没有发生。

这是为何?吴志强解释,主要是因为政府推出延缓还贷计划,缓解了这危机。

“疫情前,月均有3000多个房屋拍卖单位,去年管控令期间减少一些。人们没能力偿还房贷只是暂时性,今年开始疫苗接种,疫情影响已见底,接着会回升及复苏。”

不仅如此,据他所说,拍卖业者也和银行界达成协议,致力维持屋价稳定,一旦针对性的延缓还贷计划在明年结束,也不会马上快速释放大批的拍卖屋到市场,以免屋价急速下跌,进而冲击原业主。

屋价将涨 可趁低买入

吴志强也预期,随着经济复苏后,屋价将会跟着走高。

从过往记录来看,1998及2008年经济危机后的2年,屋价忽然飙高,若此时有经济能力者可考虑买入房产及持有2年以上,其增值空间很大。

他也分析为何经济不好,屋价依旧会涨的原因,这主要是通胀,建筑原料如石头、洋灰、钢铁等涨价,屋价自然跟着涨。

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校正MM2H助经济复苏

2021年10月12日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

MM2H 2.0之所以引起热议,
是这个时间点公布不合时宜?

自内政部宣布暂停一年的马来西亚我的第二家园(MM2H)计划重启(以下简称MM2H 2.0)至今已有两个月,新条款出台以来,引发了市场的反弹和诸多非议。

市场普遍不认同MM2H 2.0的各项新门槛和条款;其中一些人更强烈建议政府检讨有关新门槛和条款,因为这些新门槛和条款被视为更多的是阻遏,而非欢迎外国人。

作为刺激外国人和买家在我国投资的其中一项措施,去年8月被搁置的MM2H获得重启,市场当然无任欢迎,但整体而言,新门槛和条款突然大幅度提高MM2H参与者的财务条件要求,而他们可享有的利益却相应减少,无疑令市场感到沮丧。

尽管如此大幅度收紧门槛和条件的做法,招致更多的是批评和非议,而非支持。但内政部已出面澄清,政府此举是为了吸引那些有财务能力对我国经济作出正面贡献的优质参与者,而非让外国人可轻易入境我国进行一些我们不要的活动,因此此举也能加强国家的各项安全措施。

MM2H转由移民局监管

MM2H过去是由旅游、艺术和文化部管辖,但如今已转由内政部属下的移民局负责监管。修订后的MM2H 2.0新门槛和条款,包括将参与者的每月海外收入从之前的1万令吉大幅调高至4万令吉、最低流动资产要求从35万令吉(50岁及以上的申请者)和50万令吉(50岁以下申请者)提高至150万令吉、定期存款要求从15万令吉(50岁及以上申请者)和30万令吉(50岁以下申请者)提高至100万令吉,以及每年最少逗留在大马90天。

从房地产的角度来看,吸引高价值参与者的目的,有利于以高档买家为客户目标群的发展商和房地产投资者,但考虑到当前充满挑战的经济情况,这种调整幅度是否合理?

更友善MM2H计划解房屋滞销

自2011年各产业领域总成交量达到43万零403单位的高峰以来,整体上,大马产业市场已经历了一段相当长时间的谷底。好不容易到了2019年,产业总成交量按年增长4.8%,达到32万8647单位,涉及总值1414亿令吉,当时市场无不期望2020年会持续这股复苏走势。但不幸的是,一场2019冠状病毒病疫情席卷全球,本地产业市场再度遭遇重挫,去年总交易量只有29万5968单位,涉及总值1190亿7000万令吉,写下2007年以来的新低。

限买已竣工房屋

尽管大马是对外国人拥屋条款方面较为宽松的其中一个国家,但房产或住宅领域传统上高度依赖本地购屋者,而非外国买家。但当我们着眼于解决长期悬而未决的滞销问题时,市场呼吁当局实行更友善的MM2H条款,包括允许外国人在特定期限内,在特定地区以特殊条款和修订后的价格门槛,购买这些已竣工的单位。此举可以在保护本地市场免受外国投机者炒作牟利和确保各方获得平等机会购买价格可负担的房屋。随着一些州属已调整滞销单位的售价门槛,提高资金充裕的潜在外国买家在本地产业市场的参与,某个程度上有助于减少国内滞销房产现象,尽管这并非可协助减少滞销单位的唯一因素。

参与MM2H 中韩日居前3名

若单从参与人数的角度来看,根据总审计署9月28日公布的2019第二系列审计报告,从2002年起直到2019年9月,共有4万8471名外国人获准参与MM2H。首3名分别是中国(占总数32.8%)、日本(10.6%)和孟加拉(8.9%)。但在这19年内,真正最活跃的时期是2015年至2019年9月,共有2万1292名外国人获准参与MM2H,这占了该计划开跑以来总参与人数的43.9%。若以来源国排名,前3名分别是中国(45.3%)、韩国(10.1%)和日本(7.2%)。

有宣扬大马作用

不过,同一个时期MM2H参与者在大马购买的房屋只有3398单位,涉及总值44亿1000万令吉。若和该5年内大马住宅领域合共104万单位的交易量相比,这个数目其实是微不足道。

因此,MM2H或许没有对大马整体产业市场作出显著和直接的贡献,但进一步看,其影响更集中在特定的高知名度发展地区,而这刺激了整体市场的信心和兴趣。而且,该计划的经济效益不能仅从特定的经济领域来下定论,而是需要更全面看待。有关经济效益概况各个层面,例如国际学校和教育领域、医疗保健领域、文化多元化的经济效益、饮食业,以及零售与服务业。MM2H参与者扮演的一个显著却被低估的角色,是间接或口耳相传中发挥对外宣扬大马的作用,甚至在一定程度上为潜在投资者和外国企业在大马境内设立和扩展业务提供非官方的见证。

因此,尽管各方经常援引MM2H对产业领域的贡献,呼吁当局检讨MM2H 2.0的门槛和条款,但真正的原因远远不仅于此。一般人的印象是MM2H自2002年实行以来不曾修改,但事实刚好相反,它其实曾进行一些微幅的修正,但校正幅度不如重启和修正后的版本般显著。

新条款不合时宜

MM2H 2.0之所以引起热议,各方也积极提出本身看法和建议,归根结底,是这个时间点公布不合时宜,以及在本文截稿时,其条款指南仍然不甚明确,尤其是针对MM2H现有参与者将以个案处理方式,个别评估他们是否仍符合参与资格。

就时机的问题,它确实令人感觉过于苛刻或冷漠无情,因为经历将近2年的疫情洗礼后,大马以至全球各国仍在努力稳住阵脚。那些失业或因企业倒闭而丢失饭碗,包括仍处于困境的人,仍在努力维持生计。

更甚的是,那些参与MM2H的外国人赫然发现,自己将来更新MM2H签证时,必须符合最新的更高收入与储蓄条件。尤其是那些退休人士,手上的财务资源或更为有限,难以符合最新条例。

MM2H 2.0新条款的批评者来自各方,包括现有MM2H参与者,他们当中有许多人已表明很可能将退出参与MM2H,尽管这是一个无可奈何的决定。他们也要求当局收回成命,进一步矫正MM2H 2.0的各项新门槛和条款。基于全球各国在吸引国内外投资者,以重振经济方面的竞争愈发激烈,我们希望当局能进一步校正MM2H 2.0,以协助大马经济复苏。

(编按:内政部长拿督斯里韩沙再努丁上周二(5日)在国会下议院代表部门总结第12大马计划时,向现有的MM2H签证持有者保证,他们只需遵守政府在新版MM2H 列出10大新条件的其中两个新条件,即申请者一年必须在大马居住至少90天以及证件收费(fi pas)从每年90令吉提高至500令吉。)

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产业泡沫悄然酝酿?

2021年08月9日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

在应对 2019冠状病毒病疫情对经济与市场造成的破坏性影响时,
政府提供的激励措施与财政援助,
却营造了一种被一些人推测为适合泡沫形成的环境。

彭博社的一篇文章描述了这种情况,其特点是低利率、无与伦比的财政刺激配套,以及市场对经济疫后可如一些国家般强劲复苏的预期。

尽管马来西亚可能正处于疫情爆发以来的最严峻时期,每日确诊数字屡创新高,而且传染性更强的冠病变种病毒令情况进一步恶化;但与此同时,在疫情乱局中悄然酝酿的产业泡沫,对我们国家的威胁更大。但在开始恐慌之前,我们须先自问,根据过去10年的表现和面临的问题,大马产业市场是否真的走向泡沫化。

2010年以来,我们可见到国内产业市场于2011/2012年见顶,接着6年则掉头下行。这股跌势于2018年见底,2019年初见复苏迹象时,许多人寄托2020年即使没有进一步攀升,也至少会维持这股复苏力道。当更切确的数据相继出炉时,市场上有关“屋价将会上涨”、“让我们为下一波产业好景作准备”的声浪此起彼落。

然而,当冠病疫情爆发并迅速席卷全球,各国逐个沦陷,至今仍未见尽头。当市场陷入一场危机 ,有关当前产业市场是否泡沫的恐慌再度浮现,并成为坊间讨论和流传的一个课题。

需求急降库存过剩

众所周知,气泡是一个薄薄的液体球,其中包含大量空气,并在任何接触或足以使它破裂的情况下都很脆弱。

“泡沫”一词也指脱离现实的情况,它在没有任何坚实基础支持的情况下,被人为和投机需求不断吹大,膨胀到超出其承受能力,使“泡沫”面临破裂的高风险。

在产业市场方面,“房屋泡沫”一般是指房屋价格被人为和投机需求迅速推高的一种现象,刺激经济状况进一步助长了激进的消费行为模式和过度扩张的债务收入比。

随着需求表面上的膨胀,它将达到爆发点,飞得如此之高的东西现在只能崩溃。

需求以惊人的速度下降,原本高昂的价格现在作为回应而下降,并且由于新库存已经进入以满足之前膨胀的高需求,库存出现过剩。

当我们把上述导因和因素,用来评估大马产业市场时,可见并非所有因素都印证当前情况。

在需求方面,情况从未回到2011/2012年高峰时期,并开始于2019年才开始有好转迹象。市场交易总值也在2014年后下跌。价格方面,虽然还有增长,但2017至2020年期间增长速度已放缓。

此外,一些领域也可看到巩固现象。然而,整体市场仍描绘一幅价格稳定、购屋者和买家得以获得足够的信贷、低利率和放宽产业盈利税等措施辅助。

滞销房产5年激增3倍

在供应面上,住宅领域已出现供过于求或供需失衡现象,这可从2015年起,滞销房产单位逐年增加的情况看出一般。2015年共有1万2069单位,涉及总值70亿8000万令吉(包括当局归类为商用产业的服务式公寓和SOHO单位)滞销;到了2020年,滞销房产已多达5万5300单位,涉及总值407亿9000万令吉。无论是滞销数量和总值,都是短短5年内激增了超过3倍。

今年首季,滞销单位减少至5万2907单位,涉及总值也减至396亿令吉,情况令人鼓舞。然而,到了今年底,当前仍在肆虐的冠病疫情会否令滞销产业数据重新恶化,目前仍有待时间证明。

纵观上述因素,大马产业市场正在酝酿泡沫了吗?就目前看来,答案是否定的。

市场节奏和情绪更多是在循序渐进和不确定的范围内,而不是冲动的反应和波动的走势。

这当然很大程度上可归功于金融机构,他们对监管和利率保持警惕和谨慎,以提供更永续的步伐,而不是人为的繁荣。

最近的交易活动和价格变动,被更好地描述为适度百分比变化范围内的“巩固”或“调整。

当前宽松的环境和政策迫切所需,以刺激市场走出当前的低迷状态。

低利率重振国内经济

国家银行将隔夜政策利率维持在1.75%的记录新低水平,不仅减轻购屋者的利息负担,也将刺激市场开销及重振国内经济。

拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)祭出降低新房产交易成本的各项措施(虽然我们希望这些措施也涵盖二手房屋),加上豁免产业盈利税直到今年底,旨在刺激产业交易增长。

延缓还贷措施及雇员公积金局的各项提款计划,让国内家庭拥有更好的现金流,尤其是那些每月收入深受疫情影响者。尽管去年为期6个月的延缓还贷措施,令许多资金流入股市,加上部分国人因封国锁城措施所省下的钱(减少出门消费),是大马股市去年涨潮的部分主因,而部分流入产业市场的这类再投资资金,短期内不会造成泡沫。

同时,除了购屋者目前更为谨慎行事,国行也采取了一些监控措施,确保市场的永续发展。

目前,市场上不乏寻求趁低吸购良机的买家,尤其是市场期待我国将达致群体免疫,将有更多经济领域重新开放。

可负担屋较受欢迎

尽管未有迹象显示产业泡沫正悄然酝酿,可让大家松了一口气,但大马产业市场依然受国人普遍负担不起的课题所困,纵使近期推出市场的新楼盘价格,因发展商纷纷提供各种折扣和回扣而有所减低。

基于生活成本依然偏高,就业和收入保障是一大挑战,国人仍普遍寻求价格可负担的房屋,无论是购物者或租户都是如此。

产业滞销的现象与日俱增,而人们经常诠释这是产品与价格供需失衡使然,而这对这类产品的需求产生很大影响。

尽管滞销房产看来是以高档单位为主,但其实也不乏一些价格可负担的房屋。

以去年为例,17%的已竣工未售出房屋售价低于30万令吉,另有19%是售价高过100万令吉的高档房产。中位价格房产方面,29%是售价介于30万零1至60万令吉的单位。

纵观上述,有关滞销数据显示了平衡价格、产品设计、地点,以及买家本身对有关房屋考量和看法的复杂性。

它也彰显了可负担能力的概念不仅仅是获得低价房屋,而是有关价格为买家提供了他们需要和希望的舒适度、设计、便利和位置。

负担能力最初是通过价格的视角来理解的,现在人们则是从生活方式的角度来理解,而不仅是有瓦遮头。

随着疫情的爆发,寻求可负担的房屋目标及如何维持它,已变得更为错综复杂。

尽管当局所营造的宽松环境有利于买家,以刺激市场消费和支出,但它或不会导致其他国家已经发生或正在发生的泡沫。也在大马上演。

现阶段而言,各项奖掖和措施是迫切需要的,以让已放缓的市场重燃回到辉煌时期的希望,并继续我们解决问题的旅程,以实现可负担的最终目标。

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酒店业好日子即将来临

2021年07月12日

酒店交易“疫”流而上(上篇)
独家报道:黎添华、李治宏

酒店业是受疫情重创的领域之一,
疫情持续高企不下、管控迟迟无法松绑,
国门未能重开及禁止跨州跨县,
令酒店业雪上加霜。

然而,酒店业和产业界人士仍看好酒店业有望在未来一至两年内复苏,而酒店交易量今年首季已在疫情中逆流而上。

究竟有谁在逆市中勇于出手?他们收购酒店图的是什么?

《南洋商报》走访产业界人士搜集的反馈显示,打从去年杪开始,就有更多业主寻求出售酒店,而投资者对酒店的兴趣也有增无减。

虽说真正促成的交易不多,但根据国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据,今年首季,全马酒店交易宗数已从去年首季的区区6宗倍增至13宗,成交总额也从去年同期的5600万令吉,跃升至3亿2500万令吉。

有关转手的酒店分别位于森美兰、霹雳、吉隆坡和柔佛州。

而业界乐观预估,酒店业有望在未来12至24个月内复苏,这期间的酒店交易也料将水涨船高。

詹姆斯巴克利

更多酒店拟脱售

跨国房地产咨询公司莱坊就指出,随着全球多个疫苗获准推出市场,该公司发现有更多的酒店业主拟脱售旗下酒店。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利指出,资金充裕与精明的投资者正在关注冠病疫情肆虐后,有机会以更合理的价格收购优质的酒店资产。

他接受本报书面专访时说:“我们相信,投资者可以低于冠病疫情前10至30%的交易价,收购酒店资产。”

符儒仁

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,近期投资者对国内酒店的兴趣与日俱增,主要是有更多的酒店挂牌出售,然而,至今为止,真正的交易寥寥无几。

他在本报书面访问中说,产业市场专家对酒店交易有望近期复苏的预估是否正确,将取决于当前的市况及疫情如何演变,以及卖方的叫价和献议是否符合买家需求。

寻求资本升值潜能

“基于疫情何时了仍是一大未知数,在当前充满变数的市场环境下,大部分这段期间完成的酒店交易,看来很可能是买家趁机买入一个首要酒店地点进行投资,以及寻求显著的资本升值潜能。”

刘伟贤

玮力产业集团(IVORY,5175,主板产业股)执行董事刘伟贤指出,收购酒店的目的因人而异,虽然一些收购是出于务实的原因,以便恢复财务状况,但一些收购是企业多元化业务计划的一部分。

“对一些买家来说,这是他们现有酒店组合的新成员。”

他指大马拥有良好的环境、基础设施、电信服务和配套行业,加上没有自然灾害,所以仍然是一个有吸引力的旅游和投资目的地。

他认为,由于目前这些酒店平均每间客房收入大幅下降,它们的估值也随之下降,导致收购者对这些酒店产生更多的兴趣,这些资产可以打折出售。

酒店交易6大现象

1. 大酒店并购小酒店
2.同规模酒店合并
3.大财团借壳进军全新领域,试图多元化生意版图
4.买酒店出租做其他生意,如月子中心、共享空间、学生宿舍
5.出售部分单位,让民宿业者自行经营
6.低价买入再等高价卖出,赚取价差

1.大酒店并购小酒店

疫情期间,酒店的交易以各种方式出现,其中,最广泛的莫过于大酒店集团收购小型酒店。

今年1月,莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)就完成以1亿7700万令吉,把旗下的吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Hotel) 卖给新加坡上市公司京华酒店(Hotel Royal)的交易。

此外, ECML Hotels Sdn Bhd 也收购了Tune Hotels。

去年,城市便捷酒店(City Comfort Hotel)以3000万令吉转手。

据悉,一些类似的酒店收购除了因为财团趁低收购,以扩充业务外,同时也在试图借此多元化本身的发展格局。显然的,疫情重挫旅业,连带打击酒店业,但酒店业仍是前景看涨。

2.同规模酒店合并联手

有别于一般的收购,目前业界也出现一种“抱团取暖”的 合并方式。

据本报探悉,一些同规模酒店也以形式不一方式来合并,并以利润对分的做法,将彼此拼成一团,试图在疫情期间,打造出能入住不同酒店的优质配套。其中, 柔州就出现不少类似的做法。

这些酒店或以全新名字示人,或各自维持原有的名字,惟,在配套上则捆绑起来一并销售。

3.大财团借壳进军全新领域

财团收购酒店不是新鲜事,但不同领域与行业属性的收购在疫情期间发生,倒是值得关注。

据本报发现,不少财团就通过收购酒店来开拓业务版图。

其中,玮力产业集团就以7500万令吉收购槟城国敦胡姬酒店及度假村(Copthorne Orchid Hotel & Resort)。

玮力集团是于去年12月宣布,斥资7500万令吉现金买下占地2.5亩的Copthorne酒店 ,以扩大地库并加强房产市场地位。当时,集团在报备给大马交易所时就指出,收购主要是计划在该地发展酒店和服务式公寓,发展总值为4亿1000万令吉。

一旦取得各有关当局批准,该项目预计明年动工,费时3至4年完工。

卡尼斯
4.出租做其他生意

马来西亚商务酒店协会(Mybha)署理总会长卡尼斯表示,一些酒店确实在过去出现被收购,或出租情况,而最后则用以转型成其他用途。

据他了解,部分酒店在被收购或出租后,有的打造成月子中心、共享工作空间(co-working),甚至是宿舍,或共享生活空间(co-living)。

“尤其酒店设施齐全,餐厅、互联网、健身房、泳池、甚至连送餐、打扫、清洗衣物服务都有了。”
月子中心是目前相当流行的经营模式之一。
莱坊的巴克利则指传统上,投资者收购酒店后,不会把酒店改为其他用途。

他不否认有少数一些买家放眼把小型的酒店转为月子中心,但强调这是比较罕见的例子。

不过,大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍补充,确实有一些发展商或投资者,探讨收购酒店充作其他用途。

她举例,百乐园(PARAMON ,1724,主板产业股)计划将Ambassador Row Hotel Suites by Lanson Place(也称为Kondominium 8 Ampang Hilir)占地4.54亩的地段,于未来5年内重新发展为一个共有约650单位的高档住宅项目,估计发展总值8亿6300万令吉。

坐落在著名“大使馆区”的这座20楼高建筑物,设有服务式套房及132单位的共管公寓,已有约25年的历史,急需重新发展以“重获新生”。

本报早前也曾就此事访问企业资讯顾问施国忠,后者直言类似情况疫情前就发生在中国,他以自己早年到中国视察的发现指出,当时上海有56间月子中心,其中20家就是酒店转型而成的,一些甚至已经上市。

施国忠也是全国首个将陪月服务系统化的Quest 集团创办人,他曾在接受本报访问时指出,月子中心是目前相当流行的经营模式之一,因为有关的投资风险低、回酬率最高的房产经营式之一。

5.出售部分单位予民宿业者经营

本报也发现, 一些酒店试图以 “分拆” 方式,将酒店切割成不同楼层及单位出售,并让不同投资者进行规划。

当中,有人试图将之打造成学生宿舍,有的则交由民宿及短租业者经营。

有趣且讽刺的是,短租业目前在我国尚未获得政府承认,因此类似的做法,无疑是让短租业者顺势以“酒店”的姿态来经营,避免被对付。

6.低价收购高价卖出

卡尼斯发现,目前有些原本不是酒店领域的财团大举收购本地酒店,因此不排除这些酒店是打算趁低收购,然后待解禁后的旅游好势头售卖,以赚取价差。

他表示,一般若是有意收购来经营的话,不可能是大肆收购不同酒店的,加上这些财团原本就不属于酒店业, 因此他猜测有能力的财团低价收购后再等高价伺机卖出。

询及是哪些酒店这样做,他则大卖关子,并说不久将会见真章。

他坦言,该会会员打从今年初开始就接获许多的买卖询问。

酒店业仍具潜能

酒店业真的还有前景吗? 为何财团企业都纷纷收购?

在此次疫情中出手收购酒店的玮力产业集团就指出,酒店业仍是极具潜能的领域,因此疫情缓解后,势必能一片大好。

刘伟贤说,以槟城为例,靠近乔治市、丹绒武雅及峇都丁宜等旅游景点的四星级酒店,疫前均保持60至70%入住率。

他通过电邮回应本报提问时说:“预计疫情结束后,随着休闲旅行和商务活动的增加,整体经济将复苏,这些优质资产的入住率将恢复稳定。”

巴克利指出,由于大马是一个发展中国家,属于一个新兴市场,外国投资者放眼取得较高的投资回酬,以抵消国家风险(例如政局动荡和外汇波动)、游资较少及透明度较欠缺的问题。

他说,投资者目前普遍寻求更高的投资回酬,以抵销在疫情期间投资酒店领域的风险。

“我们的调查结果显示,35.7%受访者放眼在收购四星或五星级酒店后取得逾7%的净收益率,这显示买卖价差已经扩大,除非卖方下调预期价格。”

10年平均交易总值9亿

过去10年,国内酒店交易一直保持稳健。

巴克利指出,大马过去10年的长期平均常年酒店交易总值为9亿2000万令吉,其中2017年达到23亿令吉的高峰,主要是由新投入市场的首要酒店交易推高。

过去2年,值得一提的酒店交易包括吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店、彭亨遮拉丁的The Impiana Resort & Residences、槟城国敦胡姬酒店及度假村、吉隆坡Lanson Place的Ambassador Row Hotel Suites、瓜拉登嘉楼的TH Hotel and Convention Centre,以及吉打朝圣基金局酒店。

2主因致交易跌31%

不过,大马去年的酒店交易总额只有6亿3100万令吉,比过去10年长期平均水平缩水31%。

这主要归咎于2大主因,即(一)资金雄厚的业主在市场好转之前并不想出售旗下酒店,以及(二)用于收购酒店的银行融资不是难求,就是贷款对酒店价值比率显著降低。

符儒仁说,过去5年,巴生谷酒店交易活动相当稳健,值得一提的交易包括吉隆坡万丽酒店以6亿8000万令吉寻获新主。Sunway Clio酒店则以3亿4000万令吉转手,但这属于相关人士之间的交易。

他指出,表(一)显示,过去5年,巴生谷酒店的买家大多是本地投资者,上述12宗酒店交易当中,只有2宗涉及外国投资者,分别来自新加坡和日本。

至于哪个地点、哪类酒店及酒店等级的交易较多,则看来没有一个明显的规律。然而,在巴生谷,吉隆坡市中心的酒店最受落。