Categories趋势

中国房地产业恐陷新危机

2023年09月21日

碧桂园财困
或比恒大债务违约更大

中国上演雷曼危机?

中国在摆脱疫情而重新开放后,曾短暂反弹,在面对美国与欧洲“围攻”之时,在许多方面举步维艰。

经济学家预测,房地产业的问题将再次沉重打击消费者信心,并延长持续已久的房产低迷期。房地产及相关产业约占中国国内生产总值的四分之一。

随着房产开发商恒大集团陷入无力偿债的境地,不但刺破了房地产泡沫,也引发了一连串的开发商违约事件和商业损失,该行业困境已拖累中国经济。

如今,中国最大的民营开发商碧桂园控股有限公司正在挣扎求存。与因挥金如土而受挫的恒大不同,碧桂园的麻烦来自投资者和购房者纷纷远离该行业。

碧桂园的财务困境可能比2021年恒大债务违约更大的问题。碧桂园的大量业务集中在偏远城市和工业区,这些地区在经济景气时曾是中国经济增长的引擎。现在,这些地区正遭遇政府财政紧张和居民加速外流的困局,使其更无力消化一家大型开发商倒闭带来的影响。

房市需要进行调整

哈佛大学经济学教授肯尼斯罗格夫就直言,整个行业都陷入了困境,中小城市尤为严重!

他说,多年的过度建设导致住宅供应严重过剩,房地产市场将需要进行调整,而要如何防止中国民众陷入恐慌?

“这并非易事,因为他们的大部分财富可能会大幅贬值。”

图为扬州碧桂园开发的望江府项目的住宅楼。

截至6月30日,碧桂园参与了3000多个房地产项目,涉及数以百万套计的住宅。该公司背

负着相当于1860亿美元的债务,包括已售出但尚未交付的住宅、对供应商的欠款、银行债务和债券。其中大部分债务将在一年内到期。

在减记了部分房地产开发项目和其他资产的价值后,该公司上半年亏损超过70亿美元,创下纪录高位。

上个月,该开发商未能按时支付两笔美元债券的利息2,250万美元,但在30天宽限期结束前凑足了现金,避免了违约。碧桂园的境内债权人批准其部分人民币债券展期,这为其赢得时间来解决流动性问题。

碧桂园8月份新建住宅合同销售额同比下降70%,至相当于11亿美元。分析师说,如果销售不出现反弹,该开发商很可能违约。

Categories趋势

贡献百亿税收 北马应设金融区

2023年09月13日

贡献100亿令吉税收
槟城应设金融特区

财政部前部长林冠英建议联邦政府,继柔佛森林城市之后,也在槟城设立一个以北马为重点的金融特区。

他说,槟城目前拥有成熟的制造业关键基础,不仅在北马,也包括在全马推动发展,并促进服务业的增长。

他说,据报道,近期槟州贡献了100亿令吉的税收给联邦政府。

此外,也有报道指吉兰丹州已获批总额221亿7000万令吉的拨款,以推行436个项目;而彭亨州获批296亿令吉拨款执行511个项目。

林冠英

出口最大贡献州

“我们不反对拨款,但我们必须帮助所有州属,我希望联邦政府考虑槟城的发展,因为槟州是我国出口的最大贡献州。”

林冠英也是峇眼国会议员,他今日在国会下议院参与第12大马计划中期检讨辩论时,如此表示。

首相兼财长拿督斯里安华上月下旬宣布,政府将在柔佛森林城市建立一个特别金融区,并提供多项奖掖,以刺激柔州的投资和经济增长。

槟州是我国出口的最大贡献州。

他指政府将提供多项奖掖,包括多次入境签证、在邻国新加坡工作的人士可快速入境,以及知识型员工将享有15%的所得税特别税率。

这意味着,这个特别金融区的经商成本将变得更可负担,其他诸如旅游、教育与保健的其他管理成本,也将不会太高。

Categories趋势

NETR路线图 依城未来指日可待

2023年07月31日

有利商业环境
吸引外资

依斯干达投资有限公司(IIB)总执行长拿督依德占指出,政府推介富有远见的“昌明经济:强化人民”框架和国家能源转型路线图(NETR),将让依斯干达公主城受惠。

依德占

他日前发表文告说,首相兼财长拿督斯里安华推介上述框架,并制定全面路线图,以提升大马的竞争力,并将国家转为对国内外投资者有吸引力的首选目的地。

“作为马来西亚依斯干达经济特区旗舰B区的关键催化剂和战略开发商,依斯干达投资有限公司对该经济框架和NETR表示赞赏,这与我们的核心价值观无缝契合。”

新政策吸引外资

依德占说,为推动特区经济增长,IIB全力支持团结政府提出的新政策,特别是建立金融特区、知识型员工可享有15%所得税特别税率,以及实施海关快捷通道的措施,这些政策无疑将吸引投资,有助于创造有利的商业环境,促进创新,并吸引高技能人才来到我国。

“IIB坚信,这些政策的及时实施将显著增强马来西亚作为投资目的地的吸引力,从而增加外来直接投资和国内直接投资。

“IIB特别关注全球商业服务(GBS)、数字、工艺和创新行业等重点领域,为企业和投资者创造一个更充满活力和竞争的格局。”

Categories趋势

MM2H申请条件将放宽

2023年07月27日

简化公共传递服务
利多于弊

计划移居到马来西亚的外国的朋友们留意了!

我国政府将放宽“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)申请条件,以及简化落地签证的程序。

首相兼财长拿督斯里安华在推介“昌明经济:强化人民”的大马经济新方向框架时表示,政府将简化公共传递服务,以进一步推动经济发展。

2021年重启的大马我的第二家园计划,阐明申请者需拥有至少100 万令吉的定期存款、离岸收入每月至少4 万令吉、须证明拥有至少150 万令吉的流动资产,以及证件更新、更换主申请人、更换申请人及家属国籍等,都必须通过安全过滤。

Categories趋势

美国房市发出放缓信号

2023年05月29日

美国房市有助抵御
经济深度衰退

美国经济再现衰退信号,房市将持续放缓到2024年底!

美国抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)首席经济学家Doug Duncan警告,美国房地产市场正发出放缓信号,将美国逐步推向衰退。

Duncan在一份声明中指出,“最可能的结果是温和的衰退,而衰退的时间仍然是主要的问题,因为如果与工资相关的通胀压力没有消退,美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点,以抑制通胀,不过此举也使经济陷入低迷,并将30年期抵押贷款推至20年来的高点。

这给房地产市场带来了压力,高昂的借贷成本迫使买家和卖家都离场观望。据房利美估计,现房销售已跌至2010年以来的最低水平,今年晚些时候还将进一步下滑。

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点,以抑制通胀,此举也使经济陷入低迷。

尽管如此,但房利美经济学家也认为,美国房地产市场将成为抵御经济深度衰退的缓冲。

房利美的预测模型显示,以房利美房价指数(Fannie Mae home Price Index)衡量的美国房价,在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%,然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。

Duncan指出,即使面临利率上升和高通胀,楼市表现仍然好于预期。他补充说,相对强劲的房地产市场可能有助于经济最早在2024年摆脱衰退。

Categories趋势

房地产仍是中国经济支柱

2023年02月3日

今年会是中国的买房年吗?

中国国务院副总理刘鹤强调,房地产在中国是重要的支柱产业。

刘鹤在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上提出,地产业是中国国民经济的支柱产业,但是从2021年以来发生了一些变化,与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%。

房地产企业普遍出现了流动性差、资产负债表恶化,个别头部企业面临着重大的风险。

刘鹤表示,要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。具体做法包括,放松在房地产市场过热期间采取的一些管制的决策,从而有效地扩大需求,使房地产公司具备造血的功能等。

他指出,“通过这些努力,我们看到最近以来中国的市场在房地产方面已经出现了明显的变化。”

中国巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。

针对最近市场对中国房地产业所持的悲观论调,刘鹤认为,从未来看,中国仍处于城市化较快发展阶段,巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。

对于中国经济走势,刘鹤的总体判断是经过努力,2023年中国经济将实现整体性好转,增速达到正常水平;预计今年进口会明显增加,企业会加大投资力度,居民消费会回归常态。

Categories趋势

月光族 今年报复性存钱吗?

2023年01月20日

月光族们
真的开始理性消费了?

2023年,存钱还是买房?

很多人都认为,2023年是“报复性消费”元年到来的时候。殊不知,“报复性消费”的人不多,但是“报复性存钱”的人很多。

中国人民银行1月份发布统计数据显示,2022年全年人民币存款增加26.26万亿元(16.78亿令吉),同比多增6.59万亿元(4.21亿令吉)。其中,住户存款增加17.84万亿元,刷新历史纪录。

同时,据RET睿意德中国商业地产研究中心调研,年轻人群逐渐失去“月光”的勇气,受到收入稳定性的波及,他们在消费上逐渐转向保守和理性。换而言之,年轻人也爱存钱了。

中国年轻人群逐渐失去“月光”的勇气也爱存钱了。

面对此情此景,有专家喊话,要做好消费刺激。更有专家劝老百姓拿出三分之一的存款,恢复对房屋、装修和其他的购买,“中国经济不就能顺利恢复了吗?”一时之间,这些建议引爆热搜。

细究这巨额储蓄的来源,还得从房产说起。2022年,商品房销售额持续下行,无疑推高了居民存款储蓄额。

中国国家统计局数据显示,2022年1月至11月,商品房销售额为11兆8648亿元(约7兆5360亿令吉),下降26.6%,住宅销售额下降28.4%。

天风证券指出,2022年住宅销售额,低于往年规模约5.6万亿左右,除去约占三分之一的个人按揭贷款,居民购房类支出减少带来的超额储蓄,是今年超额储蓄的主要构成。

随着2022年11月“保交楼纾困基金”、“金融16条”、“三箭齐发”等政策出台,房地产行业迎来多重利好。到了2023年,央行、银保监会、住房和城乡建设部等多部门更是密集发声,从金融政策等多方面呵护市场提振信心,助力行业平稳健康发展。

中信证券表示,预计2023年房地产市场前低后高,销售复苏较早,开发投资复苏预计较晚。不断累积的政策,叠加疫后复苏的经济基本面,将在农历新年后陆续带动区域市场复苏。

Categories趋势

全球衰退 大马房市缓进复苏

2023年01月16日

经济衰退阴霾笼罩全球,
大马房市前景依然可期

踏入2023年,“全球经济放缓”是众人热议的话题之一。

 

有人说,2023年全球经济或将进入寒冬期、持续衰退,甚至有国际经济学家认为,大马经济会受牵连,产业市场会有负面影响。

 

然而,本地经济学家却保持乐观态度,表示经济增长速度可能会放缓,但是产业市场不会进入衰退期!

 

大马亨利行(Henry Butcher Malaysia)发布的《2023年马来西亚产业展望》报告显示,我国产业市场正在复苏,根据产业估价及服务局(JPPH)的统计数据,2021年我国的产业交易量和价值都有改善,这趋势一直延续至2022年。

在2022年首9个月,我国房市已明显回弹,交易量与2021年同比上涨34.6%;交易额则上涨34.8%,复苏之势建立于2021年。

根据报告引述国家银行数据显示,银行批准的房屋贷款总额显著增长,这也意味着房市正在复苏。

其中,2017年的房屋贷款总额为1015亿1900万,并在2018年至2021年分别录得1027亿9400万令吉、1125亿6600万令吉、931亿2300万令吉及1443亿5000万令吉。

国行4次升息增加借贷成本

有关报告也指出,今年的房市有数项因素须关注,其中国行连续4次提高隔夜政策利率(OPR)增加了购买产业的借贷成本。

尽管经济学家预测,在控制通胀方面,若国行认为还未到加息极限前,今年或许还会继续加息,以便利率可以回到疫情前。不过,这举措提高了贷款成本,产业需求将会受到些影响。

但是,值得注意的是,新政府将审查和改善前朝政府提出的2023年财政预算案,而建筑成本的增加已促使产业开发商采取更加谨慎的态度,即推迟推出新项目,或分阶段错开推出。

“另外,劳动力短缺也正在影响着建筑业,这不仅导致项目延误,也促使建筑成本增加。”

另一方面,《2023年马来西亚产业展望》报告显示,我国房市今年的展望将继续集中在有土地的房产。

价格介于50万令吉左右或以下、位于热门地段的高层公寓、规模较小的单位,以及处于良好地点的小众高端项目,也是今年度房市的主要卖点。

”若大马可以取消严格的防疫措施,包括取消入境隔离措施,不仅有助于提振零售、休闲和娱乐行业,也有助于振兴我国的产业市场。“

同时,中国已经正式解封,这举措有助于促进该国的经济增长,也对我过带来有利的附带影响,因为大马是中国最大的贸易伙伴。

Categories趋势

需求强劲 明年房市展望乐观

2022年12月19日

独家报道:李治宏、王康妮

很多人都认为,
产业是最佳的抵御通货膨胀工具。

春江水暖鸭先知,明年市场景气如何,站在商场最前线、嗅觉灵敏的商家们,总是最先有预感。

作为国家经济主要领域之一的房地产行业,2023年能否走出低潮?国内主要发展商之一的森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)率先发出“预警”,似乎预告了不利的先兆。今年业绩亮眼,首三季就录得27亿令吉销售额的森那美产业,日前以国内外经济放缓及劳力短缺影响为由,预计明年房市表现不如今年,该集团难望重复今年的佳绩,并将调低来年的销售目标。

但2023年产业市场前景真的依然看淡?业界其他发展商和行家们又是怎么看?

另一家主要发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就继续唱好明年产业市场的前景。

梁海金

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金指出,由于年轻人口对产业的强劲需求,产业领域中长期的前景依然乐观,首购族对房屋的需求将会继续保持殷切。

他接受《南洋商报》书面访问时提到,国家银行预测大马经济明年将增长4至5%,而马星集团预料将继续从现有的多项措施,包括首购族购买售价低于50万令吉产业豁免5年印花税,以及如2023年预算案宣布般,售价50万至100万令吉产业豁免75%印花税的措施中受惠。

“很多人都认为,产业是最佳的抵御通货膨胀工具。近期有报道指随着建筑成本上涨和通胀影响,房价或将调涨,这促使许多购屋者选择在涨价前购买,以现有价格预先锁定心仪的产业。

“尽管面临多项不利因素,例如全球经济放缓、高通胀和高利率环境等影响,我们有信心,现有强劲的置产势头,尤其是首购族的买气,将可延续至明年,并保持强韧。我们预见2023年,可负担房屋将继续获得首购族的青睐。

马星锁定首购族

“此外,坐落在良好地点,以及迎合从重新开放中受惠领域需求的工业产业,也料将保持健康的增长。

“今年上半年,马星集团录得了10亿令吉的销售额,并有望在2022年实现全年20亿令吉的销售目标。由于专注在可负担房屋,以首购族为目标群的正确策略,马星集团2022年的销售动力已恢复至疫前水平。”

符儒仁

住宅 工业 酒店
看好3领域

产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁同样指出,2023年产业市场展望谨慎乐观,其中住宅、工业产业和酒店领域前景续看好。

有地房产尤其是售价50万令吉以下房屋的销售表现非常好,主因是不管经济好或坏,国人“居者有其屋”的梦想不变,房屋尤其是有地房产的需求保持殷切。

他说,无论经济景气如何,产业市场大部分交易都是来自住宅,占总成交量和总值的75%或以上,而2023年房地产仍将是整个产业领域的火车头。

“巴生谷产业市场今年的走势就远比2021年强劲,之前是大家仍担心疫情、饭碗不保等,如今情况已经稳定下来。

“事实上,即使是在疫情严重时期的过去两年,高净值人士其实并未受影响。不仅是产业市场,高档汽车、名牌手表销售业绩也表现强劲。

“也许是因为疫情期间无法出国,手上有大笔闲钱,令巴生谷地点优越的高档房产销售大好。”

但他补充,通货膨胀和生活成本扬升,影响B40及M40群体的购买力,这仍是产业市场明年的一大挑战。

李乃佳

千禧世代购房意愿高

房地产科技公司PropertyGuru指出,尽管2023年经济预计放缓,但在政府各项有利房屋的措施下,住宅产业市场或将保持蓬勃。

PropertyGuru DataSense 房地产智能部主管李乃佳博士说,随着更多千禧世代到了适婚年龄,对房屋的需求料将持续增加。

他在PropertyGuru上周四(12月15日)发布的2023年大马产业市场展望报告中说,与此同时,产业卖方不可能降低开价,除非国内失业率再度攀升。

“如果劳动力市场保持紧缩,产业卖家可能会选择待价而沽,等接到较高的购买价码才脱售手中产业。”

薛国龙

政局回稳重振买气

Metro Homes产业代理公司执行董事薛国龙说,随着新政府的上台,市场对大马的前景普遍抱持乐观情绪,加上如果政治回复稳定,2023年产业市场应不比今年来得差。

“我对2023年感到乐观。如果新政府的各项政策正确,2023年反而会是产业市场的一个转捩点。且看新政府如何重振产业市场,提振整个市场的买气。”

薛国龙指出,产业市场明年有几个不利因素,除了通货膨胀影响国人消费意愿和购买力,房市本身持续多年的供过于求是一大利空。

他说,根据大马统计局,空置的房屋多达190万间。

“很多时候,我们只是看到滞销的数据,但市场上约500万间房屋,多达190万间是空置的单位。

“最近10年,多了70万间空置房屋,证明整个房屋市场是供过于求。”

另几个不利因素,包括高利率、经济放缓、人力短缺等。

修预算案静观其变

李乃佳指出,随着团结政府上台,可能会对前朝政府今年10月提呈国会的2023年财政预算案作出修改,许多国人似乎静观其变,谋定而后动。

此外,随着买卖双方价格差距的扩大,私人住宅的销售与需求可能会下降。

“随着市场回暖寻找新平衡点,数据显示,2022年上半年整体成交价格高于2021年同期。

“然而,未来一年很大的不确定性,令此时作出的预测,难以完全精准。

“随着公共政策、联邦政府奖掖措施和经济前景的正面变化,可能对产业市场产生更好的影响。”

薛国龙说,团结政府的成立为市场带来新的希望,有望扭转一些不利局面,希望可以吸引外资。

“过去两年疫情和管控期间,我国没有吸引太多外资。

“大马是区域全面经济伙伴协定(RCEP)成员国之一,中美贸易战导致企业外移来东南亚,大马也理应从中受惠不浅。但这些外资很多去了印尼、越南和印度,大马并未有太大获利。

外资买房最怕政策不稳

他说,新任旅游部长张庆信应设法吸引更多游客回流,包括搞好马来西亚我的第二家园计划(MM2H),因为这有助于缓解房屋尤其是高档房产严重滞销的问题。

“最重要不要一再朝令夕改,毕竟买房是长期投资,投资者最怕政策不稳定。

“隆新高铁如果重启,将是刺激产业市场的一大催化剂。

往好的一方面看,梁海金说,外劳逐步重返大马,困扰各行业的人力短缺问题,应可获得纾缓。

他说,此外,虽然建筑材料成本仍保持高位,但已从高峰期逐渐回落,政府为降低发展商营运成本而采取的任何的措施,都将有助于降低建筑成本,从而抑制屋价上涨。

“尽管国家银行今年来已四度升息,隔夜政策利率前后提高了100个基点,至目前的2.75%,但这个水平仍低于疫情之前的3至3.25%。”

“压抑需求”掀报复性消费

2022年是充满挑战,表现欠佳的一年,整个产业市场表现固然胜于过去2年疫情期间,但还远远未回到疫前即2017至2019年期间的水平。

当然,有些市场有一些被压抑的需求(pent up demand)推高市场表现。例如柔南产业市场,在大马边境今年4月重新开放时就表现很好。

薛国龙指出,由于过去两年疫情和反复实行的防疫管控措施,令产业市场一片沉寂,加上那两年不少在新加坡打工的大马人累积了不少储蓄,当市场一重新开放,这股蓄势待发多时的需求就释出市场,产业买气相当强劲。

李乃佳指出,由于新加坡房屋的租金偏高,许多在狮城工作的大马人仍选择住在柔佛,每天往返新柔两地,因为在马新边境重新开放后,租房的需求明显增加。

“租房需求增加,加上新元兑马币汇率有利于新加坡买家,这为柔佛的房屋价格提供支撑。”

符儒仁说,酒店领域同样出现很多被压抑的需求,尤其是国内旅游。

“国内旅游胜地如迪沙鲁的酒店租金虽然高昂,但每逢周末或公共假期都高朋满座,一晚800令吉租金也悉数爆满。

“马六甲也是同样盛况,即使是星期一或星期二,仍有很多人潮,许多酒店也客似云来。”

边境重开购屋者回笼

随着我国边境重新开放,大马有望吸引外国购屋者回笼。

梁海金指出,我国自2021年末季起开放更多经济领域,以及今年4月1日重新开放边境,已协助重振买房情绪。

他说,由于外国人在大马的产业持有率偏低,且市场没有投机活动,因此放宽外国人购屋门槛也将有利于产业领域。

薛国龙指出,事实上,最近这2个月已有不少台湾人来马购买产业。

“我手头上就接获不少外国人,包括台湾和香港人购买大马产业的生意。这些人原本喜欢去日本置业,但台海紧张局势下,不少台湾人避开东亚地区,转来东南亚包括大马投资买房和置产。

“其实大马的房产价格在本区域偏低,例如新加坡和香港房屋价格比大马高出7至8倍,台湾房产价格也比大马高出4至5倍,所以大马只要政策得当,没有理由做不好(产业市场)。

卢建颖

游客加持 酒店复苏

负责柔佛业务的CBRE|WTW董事卢建颖同样指出,自我国今年4月重新开放边境以来,新加坡人重返柔佛尤其是新山一带消费和购屋,令柔州产业市场恢复昔日的兴旺。

“据发展商告知,住宅销售强劲,他们手上的新楼盘几乎售罄,主要买家是新加坡人及在狮城工作的大马人。

“同样的,新加坡人重新入境消费和旅游,也推高了柔南一带酒店住客率和客房收费,零售领域销售满堂红。”

白圣意

负责槟城业务的CBRE|WTW董事白圣意同样表示,作为国内主要旅游胜地,在国内外游客加持下,槟州酒店业的复苏比其他州属来得快。

他说,槟州零售产业正努力复苏,有望在2023年回到疫前的正常水平。

薛国龙说,整体而言,今年销售表现较好的是售价30万令吉以下可负担房屋,以及特定地区的工业产业。

其他产业次领域和市场都很淡静。当然,11月和12月开始看到一些外国买家回流,尤其是高档产业市场。

相关新闻: