美国房价势必会跌，
最受关注的是：会跌多少？

全美抵押贷款利率急剧上升，导致多个州和城市对住宅房产的需求降温，美国房价在今年下半年迅速下跌。如今华尔街还预期，美国房价明年还可能会再跌20%。

万神殿宏观经济学研究公司首席经济学家伊恩·谢珀德森在一份报告中点出：“我们预计房屋销售会持续下降，直到明年初。”

“届时，房屋销量将降到最低水平，只有那些因为工作或家庭情况而别无选择的人，才会买房搬家。面对过去1年接近400个基点的升息幅度，非必要买家正迅速退离市场。”

房价陆续跌

美国抵押贷款利率今年翻了一倍多，典型的30年起抵押贷款平均利率在1月时还在3.2%，目前已经一度破7%，甚至还有者认为明年很快就会破10%。

根据美国热门房地产网站Realtor的统计，自6月以来，得克萨斯州奥斯汀、内华达州拉斯维加斯、佛罗里达州棕榈湾、亚利桑那州菲尼克斯等城市，房价下降幅度达7.4%以上，得州首府奥斯汀房价跌幅甚至超过10%。

资料来源：新浪财经、海外网

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不要小看1.3%的小小跌幅，
这已经是美国房市的“恶梦”了！

美联储“毫不留情”拼命升息只为抑制通胀，伴随而来的就是房市的痛苦时期。

根据标普CoreLogic Case-Shiller指数，8月美国20大城市的房价按月跌1.3%。虽然看幅度不大，但在常年都处于涨势的美国房市来说，这已经是自2009年3月全球金融危机时期以来的最大按月跌幅。

标普道琼斯指数董事经理克雷格·拉扎拉在文告中指出：“我们在一个月前注意到的美国房价大幅减速情况，依然持续。由于宏观经济充满挑战，房价可能会继续下跌。”

西海岸城市降温速度快

虽然8月的房价按年仍上涨13%，但却低于7月时的15.6%按年涨幅，也是该指数有史以来最大的减速情况。

降温最严重的地区是美国西海岸的城市，主要是因为利率上升导致人们负担能力下降。按月来看，旧金山、西雅图和圣地亚哥等城市的房价跌幅最大。

美国房市近几个月转变非常大，根据美国房地产经纪人协会的数据，9月的现房销售连续第八个月下降。另外，9月新房建设也有所下降。

资料来源：新浪财经、智通财经

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这是房产业经纪人的末日吗？

美国房市急速冷冻，美联储大幅升息导致房屋销售大幅下跌，也让不少经纪人丢了饭碗！

这里所指的经纪人，不仅仅是卖房子的房产经纪人，还有负责抵押贷款的经纪人。除此之外，估价师也是大规模裁员的不幸者之一。

根据外媒报道，多位经纪人、估价师和建筑公司表示，自从美联储从3月开始升息，他们的收入损失高达80%。

由于借贷成本较高，加上对经济衰退的担忧与日俱增，美国购屋者结束了过去两年的狂欢派对，如今望而却步，导致房屋销售暴跌。

当经纪人 门槛不高

全美房地产经纪人协会的数据显示，今年8月全美售出的房屋，按年减少高达20%。

对于依赖交易佣金的经纪人而言，不断变化的市场，严重打击他们的生计。

美国国家广播公司之前也报道指出，前两年房市蓬勃发展，吸引不少新鲜人加入这个行业。在美国，只需要高中文凭和3至6个月的培训，就能参加考试，以获得房地产许可证。

仅仅在2020年和2021年，美国房地产经纪人协会就多了15.6万新成员，比两年前增加了60%。

而美国抵押贷款公司的门槛也不高，很多人没什么经验或直接大学毕业就加入。根据SimpleNexus的数据，从2020年初至2021年底，贷款发起人或处理人的数量增加了31%。

2年内裁20%？

但如今这个行业却面临较大范围的裁员，而且预计这股“裁员潮”还没结束。

最近宣布裁员数千人的房企和抵押贷款机构，包括RE/MAX、Redfin和富国银行（Wells Fargo）。

佛罗里达大西洋大学的房地产经济学家肯·约翰逊指出，全美大约有150万名房地产经纪人，但预计24个月内将减少20%。

也曾经担任房地产经纪人的他补充说，非常依赖房地产交易量的除了买卖屋子的经纪人，还有估价师、抵押贷款人，甚至还有白蚁检查员等从事第三类工作的工种。

资料来源：证券时报、券商中国

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绕了好多座花园，
鲍威尔在房价问题上，始终打太极。

美联储激进的鹰调作风，虽是为了抑制高涨的通胀，但同时也对房市带来巨大的破坏力。

但每每谈及“房价会否下跌“这问题，美联储主席鲍威尔却总是“游花园”。

他几个月前说，美国房市将经历“重启”。9月时的联邦公开市场委员会新闻发布会，媒体要求他澄清这句话的意义，他依然避重就轻地说：“我们已经进入了一个艰难的修正时期，将看到美国房市过渡到供需更平衡的时期。”

鲍威尔没有具体回答“美国房价会下跌吗？”的问题，但美联储历史克里斯托弗·沃勒回答了，而且明确地说，美国房价有可能“大幅”下跌。

他日前在肯塔基大学的活动上对听众说：“虽然这次房市修正可能相当温和，但我不排除在市场恢复正常之前，需求和房价可能更大幅度地下跌。”

这也是美联储首次有官员承认“房价会下跌”，而且沃勒的说法还是“会大跌”。

不会重演次贷风暴

但对于房价大幅回调是否会破坏金融体系的稳定性，沃勒认为有几个因素能减轻这方面的担忧。

一是如今抵押贷款借贷人的信用评分普遍较高；再来，上一次房市修正的经验来看，大多数借款人只有在收入受到冲击、抵押贷款资不抵债的时候才会违约。他这番话，意味着此轮跌势不会导致2008年的次贷危机。

其实，即便美联储未承认房价可能下跌，美国许多地区的房价已经开始呈跌势。

约翰伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）追踪的148个主要地区房市终，有98个地区的房价已经从今年的峰值回跌。有11个市场的跌幅甚至超过了5%。

资料来源：财富中文网

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美国房市，
离崩溃越来越近。

在疫情期间经历爆炸性增长的美国房市，似乎泡沫要破灭了。

现在美国房价的月度下降速度，与雷曼破产的金融危机时期的下降速度相当。

根据华尔街见闻在Case Shiller上月首度出现按月萎缩后，美国按揭贷款数据提供商Black Knight最新的报告显示，8月美国房价中值按月下跌0.98%，延续7月下跌1.05%的跌势。

这两个月的数据，是自2009年1月雷曼兄弟破产倒闭以来，最大的单月跌幅，也是有记录以来的八大按月跌幅之一。

会跌破金融危机时期记录吗？

Black Knight Data And Analytics总裁本格拉博斯克指出，经过了两年多来的破纪录增长，如今美国房价连续两个月大幅回落。现在的问题是，这个情况会持续多久，房价会下跌多远。

美国知名金融博客Zero Hedge也点出，以目前的跌速来看，可能很快就会看到美国房价创纪录的跌幅，甚至可能超越全球金融危机时期的最大历史跌幅。

市场冷却 卖房止步

8月的报告也发现，美国房屋待售库存水平停滞不前，显示卖家也从市场退后一步，不急着出售名下的房屋，或许正等待经济衰退时按揭贷款利率暴跌、市场重新活跃，才会回到市场。

当前全美房价最低廉的城市仍集中在那些治安堪忧的地方，如圣路易斯、底特律和堪萨斯城。

此外，尽管西海岸多数城市尤其是加州的房价降幅不小，但是最难以负担的城市仍然集中在这些地方，例如加州的萨克拉门托、华盛顿州的西雅图和加州的河滨市、旧金山、圣何塞、圣地亚哥、洛杉矶等也依然房价相对较高。

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美国的租客们，
可以喘口气了。

步入今年的后疫情时代，美国人负担可谓非常大。

高昂的房价和利率让人难以承担买房，但租金同样飙高，让生活成本节节高涨。

不过，租客们可以开始喘口气了，因为美国房租两年来第一次跌了，而且专家预计跌势会持续。

华尔街见闻报道，美国房地产数据公司CoStar Group的报告显示，8月全美公寓租金要价按月下跌0.1%，这是自2020年12月来首次下跌。

秋冬季通常会跌

租房门户网站Rent的最新数据也显示，一居室公寓的租金在8月下跌了2.8%。

CoStar预测，9月全美房租会连续第二个月下跌；也有经济学家预计，未来几个月租金会持续下跌，因为通常秋季和冬季都会见房租下跌。

不过还有一些经济学家认为，尽管租金开始回落，但按年比较的话依旧是处于涨势。随着抵押贷款利率和房价持续上涨，整体租房需求不会大幅下降。

通胀数据降温？

住房成本一直是美国劳工处统计通胀的数据之一，若美国租金能持续远离创纪录的高位，相信未来这一通胀数据会明显下降。

但这情况可能不会太快出现，因为当地租户多数是签订了1年或2年的租约，近期市场租金价格和大多数租户实际支付的价格之间存在滞后，因此美国劳工处统计的住房成本依然显示上升状态。

租赁软件公司RealPage的住房经济学家杰伊·帕森斯（Jay Parsons）表示，如果租赁市场继续疲软，那么到2023年，官方通胀数据中的租金下降应该会变得更加明显。

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