Categories趋势

美国房租 两年来首跌

2022年09月28日

美国的租客们,
可以喘口气了。

步入今年的后疫情时代,美国人负担可谓非常大。

高昂的房价和利率让人难以承担买房,但租金同样飙高,让生活成本节节高涨。

不过,租客们可以开始喘口气了,因为美国房租两年来第一次跌了,而且专家预计跌势会持续。

华尔街见闻报道,美国房地产数据公司CoStar Group的报告显示,8月全美公寓租金要价按月下跌0.1%,这是自2020年12月来首次下跌。

秋冬季通常会跌

租房门户网站Rent的最新数据也显示,一居室公寓的租金在8月下跌了2.8%。

CoStar预测,9月全美房租会连续第二个月下跌;也有经济学家预计,未来几个月租金会持续下跌,因为通常秋季和冬季都会见房租下跌。

不过还有一些经济学家认为,尽管租金开始回落,但按年比较的话依旧是处于涨势。随着抵押贷款利率和房价持续上涨,整体租房需求不会大幅下降。

通胀数据降温?

住房成本一直是美国劳工处统计通胀的数据之一,若美国租金能持续远离创纪录的高位,相信未来这一通胀数据会明显下降。

但这情况可能不会太快出现,因为当地租户多数是签订了1年或2年的租约,近期市场租金价格和大多数租户实际支付的价格之间存在滞后,因此美国劳工处统计的住房成本依然显示上升状态。

租赁软件公司RealPage的住房经济学家杰伊·帕森斯(Jay Parsons)表示,如果租赁市场继续疲软,那么到2023年,官方通胀数据中的租金下降应该会变得更加明显。

相关新闻:

 

Categories趋势

楼市降温 美国银行收紧房贷

2022年09月28日

银行业者向来是
“春江水暖鸭先知”。

美国整体房地产市场的展望继续看坏?那得看看总是对市场变化极为敏感的银行,是如何反应了。

据了解,富国银行、美国银行和摩根大通等华尔街大型银行,在今年上半年达到创纪录的贷款激增后,如今已不敢随意贷款给办公楼和其他商务地产。

利率涨 需求弱

综合媒体报道,摩根史丹利和高盛集团等美国最大的几家银行已经收紧了房贷条款,而且也减少了新发放的商务地产贷款。

这些大型银行的担忧是来自于利率飙升,同时客户的需求也减弱。

美国联邦存款保险公司(FDIC)的数据显示,截至6月30日,美国各银行在办公、酒店、工业和其他非住宅地产方面的贷款敞口,约2.8兆美元(约12.91兆令吉)。

富国银行的贷款规模为1550亿美元(约7147亿令吉),是最大的商务地产贷款机构;摩根大通的贷款规模为1060亿美元(约4887亿令吉),排行第三的则是美国银行,规模为640亿美元(约2951亿令吉)。

不过这些银行,都未正面回应是否收紧了对商务地产的条件和规模。

下半年明显减少

在今年首半年,美国受监管的银行的新商务地产贷款规模达到3160亿美元(约1.46兆令吉),按年大涨172%。

但是,商务地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured总裁迈克尔·范·科尼嫩堡指出,最近贷款下降非常明显,下半年来自大型银行的贷款,可能会比上半年少50%。

“由于美联储收紧政策,经济不确定性导致银行现在更加谨慎。银行压力测试确实提高了资本金要求,这给贷款市场带来了进一步的压力。”

担忧贷款违约引危机

在美联储试图给美国经济降温之际,监管机构将加强对银行在商务地产领域的敞口的审查,这并不令人意外。Janney Montgomery Scott本月报告称,商务地产是美国一半银行(尤其是规模较小的地区性银行)贷款组合中最大的一块。

穆迪投资者服务金融机构集团副董事总经理Joe Pucella表示,不管是1980年的储贷危机还是2008年的金融危机,都是房地产债务违约所引发,甚至造成集中度较高的小银行破产。

美国商务地产正在降温中,MSCI real Assets的数据显示,利率上升已开始降低房地产估值,7月份交易量大幅下降。这导致贷款机构降低了新发放贷款的抵押资产价值比,并扩大了贷款利率与有担保隔夜融资利率(SOFR)等基准利率的息差。

Jones Lang LaSalle的报告点出,第二季曼哈顿办公楼空置率达到创纪录的15.8%,而美国办公楼空置率为18.9%。

资料来源:新浪财经、智通财经

相关新闻:

 

Categories趋势

越来越贵 买的房子却更小…

2022年09月14日

缩水式通货膨胀(shrinkflation),
你听过吗?

全球都正在面临通货膨胀升温的影响,而在美国房市就出现了“缩水式通货膨胀”!

通胀还能缩水?是的!美国房市的潜在买家们面对的是越来越高的房价,但买到的空间却越来越小,甚至豪宅的热度也在渐渐退烧。

据外媒报道,其实大众民生用品常出现缩水式的通胀现象,现在连房子也如此。

虽然中阶价位的房子开始跌价,但100万美元(约450万令吉)以上的豪宅市场,这种趋势更加明显,买家需要花更高的钱买到更少的坪数。

少了约500平方尺

房产科技公司Zillow的数据显示,今年春天100万美元以上的豪宅成交量,是2年前同期的2倍以上。但2年前可以用100万美元买到85坪的房子,现在只有71坪。

换算成平方尺,也就是2年前可买到3024.57平方尺的房子,如今同样价格只能买到2526.41平方尺,少了快500平方尺。

后悔买房了……

Zillow的首席经济学家欧尔森(Skylar Olsen)指出,现在100万美元的“豪华已经不复从前”了。

“实际上在加州,100万美元只能买到典型的住宅,而且全美许多房市都开始出现这样的现象。”

房产公司Clever的调查也显示,在先前的房市热潮中进场的新进买家中,有72%后悔当初做了买房的决定,大部分的原因都是“花太多钱”了。

资料来源:ETToday房产云

相关新闻:

 

Categories趋势

美国消费者预计房价跌0.4%

2022年09月13日

房价,
并非永远涨。

美国消费者认清事实,房价真的会跌……

美国一项针对消费者的调查显示,他们预计房价会在未来12个月内下跌,这是自2020年来美国消费者首次出现房价下跌的预期。

调查结果显示,消费者们认为,房价将会下跌0.4%。而在两个月前的7月,消费者们当时还预计房价会涨1.9%。

预计未来12个月房价会上涨的受访者比例,从39%降至33%;而预计房价会下跌的受访者比例,则从30%提高至33%。

不仅如此,消费者们还预计租金增速会放缓,未来12个月的年租金将会下跌近两个百分点,是该数据追溯至2010年以来的最大降幅。

卖家不想卖了……

经济学家道格·邓肯指出,房价放缓或下跌的预期,开始影响卖房情绪,想要趁高价卖房的消费者数量大跌。

“潜在买家预计房价会进一步跌,而卖家不愿意放弃较低的固定抵押贷款利率,相信这会导致住房销售在年底前进一步降温。”

调查发现,有一半的消费者认为现在难以获得住房抵押贷款,为2014年10月以来的最高水平。

资料来源:新浪财经、环球市场播报

相关新闻:

 

Categories趋势

美国房价,跌了!

2022年08月29日

美国房价会跌吗?
会!

在利率上升影响购房者负担能力的情况,美国房价终于陷入跌势了。

根据抵押贷款软件、数据和分析公司Black Knight的数据,美国7月房价按月下跌0.77%,是近3年来首次按月下跌,而且是自2011年1月以来最大的单月跌幅。

数据也显示,这也是自1991年以来,“第二差”的7月表现,最差的一次是2010年7月的“大衰退”期间,写下0.9%的跌幅。

美国抵押贷款利率已经比年初上升1倍,对购屋者来说是“贵上加贵”。

过去两年疫情期间,美国经历了暴涨时代。因为供应一直处于历史低位,但需求却异常强劲,加上抵押贷款利率位于低点,推高了房价涨势。

不过如今,住房负担能力已经处于30年来最低水平,需求骤降,越来越少人要入场买房。

重大拐点 将接着跌?

Black Knight企业研究副总裁安迪·沃尔登(Andy Walden)表示:“7月份的数据清楚地证明了市场出现了重大拐点。随着房地产市场进入通常较为中性的季节性月份,进一步的价格修正可能即将到来。”

如果按年比较,7月的房价则上涨14.3%,但其实是今年首5个月房价的“累积涨势”效益推高的价格。

过去几个月里,美国一些地区的房价跌幅甚至更大。加州圣何塞的房价近几个月来下跌了10%,跌幅最大,其次是西雅图(-7.7%)、旧金山(-7.4%)、圣迭戈(-5.6%)、洛杉矶(-4.3%)和丹佛(-4.2%)。

资料来源:新浪财经

相关新闻:

 

Categories趋势

豪宅涨势急减速

2022年08月22日

通胀和利率飙,
富人买豪宅的速度也慢了些…

通货膨胀和利率上升看不到尽头同时发威,房市摇摇欲坠!

莱坊国际下调今年豪宅价格增长,从去年底开出的6.1%,下调到4.4%。

利淡充斥令各国豪宅行情看淡,增长预测纷纷回落。

莱坊国际日前发佈的报告指出,全球25个城市的豪宅价格今年预计平均上涨4.4%,低于去年底所做的6.1%预测。

而明年,基于各种利淡未明朗,估计增长会更温和,平均涨幅2.8%。

近半城市不及预期

报告追踪的城市中,11个城市的房价增长估计不及预期;9个有望超越2021年;另5个持平。

报告显示,迈阿密和迪拜的表现并列第一,今年两地的豪宅价格预计将上涨12%;但这预测还是比去年的表现稍有放缓。

莱坊国际全球住宅研究部主管Kate Everett-Allen在报告中称,虽然预测回落,但这增长还算是强劲,对比过去10年豪宅价格指数,有9年超越过去表现。

虽然2023年价格增速预计进一步放缓,但很多城市的房价仍将保持上行。

迈阿密洛杉矶“最富”

在美国,迈阿密和洛杉矶豪宅身价升幅,各领跑其他城市8%和7%。

该机构估计,伦敦、马德里和首尔会跻身前5位,明年的房价涨幅分别为6%、6%和5%。

报告也提到,豪宅价格跌最重的要数奥克兰,跌失22%,首尔居次(跌12%),温哥华以5%夺季军。

总体上,莱坊预计明年的价格增长更温和,全部25个城市的平均涨幅为2.8%。

相关新闻:

 

Categories趋势

曼哈顿租金 1年涨40%

2022年08月19日

高烧不退的美国房租……

在纽约,买不起房也租不起房。

华尔街见闻引用房地产信息提供商StreetEasy的数据报道,纽约6月平均房租创下历史新高,从大流行病期间的低点,一路飙升至每月3500美元(约1.57万令吉)。

而且,其租金中位数按年狂飙35%,增速超过了洛杉矶、芝加哥等主要城市。

在纽约5个行政区中,曼哈顿和布鲁克林的房租涨幅最大。

曼哈顿6月的平均房租达到4100美元(约1.83万令吉),租金中位数按年上涨39%,布鲁克林则上涨28%。

多重因素加剧供需失衡

房地产公司Douglas Elliman住宅租赁执行副总裁哈尔·加维兹指出,这是因为纽约的租房需求远远超过供应,尤其这几个月随着疫情好转,人们陆续返回大城市工作。

同时,美联储大幅升息推高抵押贷款利率,许多本来有意购屋的消费者,都回到租房市场,让供不应求的情况更加恶劣。

供应吃紧也归咎于美国房地产在2008年经历泡沫破裂后,新房建设速度明显放缓,而且一场疫情更拖慢速度,进一步扰乱了市场供需平衡。

再来,利率攀升和先前疫情影响了房东们的收入,所以房东们现在趁需求旺盛之际提高租金,来弥补损失。

全美租金都在涨

多重因素导致房租一路飙升,越来越多的美国人开始无家可归。

其实,纽约只是美国房租“高烧”的缩影。

房地产数据分析公司CoreLogic报告显示,5月份全美范围内的单户住宅租金按年增长了14%。其中热门城市房租涨幅更为显著,迈阿密上涨了近40%,佛罗里达州奥兰多上涨25%,凤凰城上涨17%。

一个由租户、社区和法律组织组成的联盟周二呼吁拜登政府宣布住房紧急状态,并立法监管租金。

相关新闻:

 

Categories趋势

近八成美国人 现在不愿购房

2022年08月11日

美国房市的情绪,
好糟好惨淡……

随着美联储引领全球大幅调升利率,许多国家的房市开始受挫,美国更是遭遇自2011年全球金融危机以来最糟糕的低迷情绪。

根据华尔街见闻报道,美国联邦全国抵押贷款协会数据显示,用来衡量消费者对房市展望的房利美购房情绪指数,跌至十多年来的最低水平,按年从76点下降至63点。

该指数共有6个组成部分,当中有4个部分都下跌,包括消费者对买卖条件的看法、房价前景,以及对失业担忧。而消费者购买条件的变化最大,高达76%的受访者认为现在不是购房好时机。

与2011年挑战不一样

2011年金融危机时,借款人难以偿还贷款,导致房价暴跌,数百万人面临房屋止赎,意思是无法偿还贷款而被贷款机构强行收回房子。

这一次依然是负担能力的危机,但却不是没钱还已购房屋的贷款,而是因为借贷成本过高,美国人已经无法负担购买自己的住房。

30年期固定利率抵押贷款7月底达5.43%,远高于去年同期的2.97%。这促使越来越多美国人无法买屋,6月的新房销售量甚至跌倒两年多来的低点。

认为房价涨势结束

房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯在文告中指出,抵押贷款利率是消费者不愿在此时购房的首要原因,购房情绪指数稳步下降。

对于房价,越来越多消费者认为涨势已经结束。认为未来12个月房价会上涨的受访者,从6月的44%降至7月的39%;认为房价会下跌的受访者,从27%增加到30%。

相关新闻:

 

 

Categories趋势

买不起房的美国人 正移居欧洲

2022年07月29日

欧元对美元跌过平价,
对美国人来说太好啦!

生活成本高涨、房价高企、美元飙升,国内政治和治安问题,让许多美国人大感“住不下去”,趁着欧元走软,越来越人移居到欧洲。

根据华尔街见闻报道,最受美国人欢迎的目的地包括意大利、葡萄牙、西班牙、希腊和法国。根据苏富比国际房地产公司,今年4月至6月,希望移居希腊的请求,较去年多了40%。

肯尼亚莱坊房地产经纪公司(Knight Frank Real Estate Kenya)房地产专家杰克·哈里斯也透露,美国人移居到法国和意大利的需求,达到至少3年来最高水平。

在今年首季,苏富比意大利公司的收入,有12%是来自美国人,去年同期仅有5%。

欧洲房地产的主要美国买家,通常是退休人士和富豪。但经过一场冠病疫情,其他年龄层的美国人也越来越对居住欧洲感兴趣。

这是因为,欧洲房价相对便宜,让无法承担美国高房价的年轻人趋之若鹜。而且,远程工程模式兴起,意味着美国人不一定要身居美国才能工作。

再者,美国一些城市的犯罪率和政治分歧不断升温,加上欧元兑美元汇率20多年来首次跌至评价,渐渐将美国人推向欧洲。

新商机出现

不过,移居到欧洲的美国人,依然要面临签证要求和更复杂的税收问题。只要作为美国公民,不论居住在哪里都需要缴税。

若他们是居住在欧洲,却为美国公司远程办公,那他们自身和其雇主都会面对税务难题。

难题出现,商机也跟着出现。为了解决一些问题,意大利计划在今年开始为外国人提供远程工作签证。

其实意大利政府早在2019年就开始锁定外国买家,向他们以1欧元(约4.53令吉)出售农村地区的房屋,由买家负责支付装修费用,促进当地经济增长。

为了吸引外国买家,葡萄牙和西班牙都推出了“黄金签证”,只要投资初始额度分别达到35万欧元(约158.38万令吉)和50万欧元(约226.26万令吉),就可获得居留权。

相关新闻:

 

Categories趋势

黑石备好2千亿 抄底房地产

2022年07月28日

这是看准房市,
即将崩溃了吗?

美国抵押贷款利率狂飙,房地产发展商的信心崩溃,越来越多担忧,全球房市会再经历2007年的浩劫!

但“危机就是商机”!美国最多住宅和商业地产商、私募巨头黑石集团(BlackStone)已经筹集到了500亿美元(约2226亿令吉)的资金,准备在房市动荡之际时,部分或全部投入抄底!

根据华尔街见闻报道,黑石集团最近成立了一只房地产基金Blackstone Real Estate Partners X,目前正处于筹资的最后阶段。

虽然市场剧烈波动,但这基金获得热烈的反响,达到241亿美元(约1072.93亿令吉)。

最大的两只基金 皆归黑石

同时,黑石将自己投入约3亿美元(约13.36亿令吉)的资本,并向投资者额外分配了59亿美元(约262.67亿令吉)的融资额度。

因此,这基金规模最终可能达到303亿美元(约1348.96亿令吉)。

预计基金规模将超越同类基金,创下最高记录。

而且,上一次打破记录的依然是黑石集团,在2019年筹集了260亿美元(约1157.52亿令吉)的并购基金。

也就是说,这两个基金规模,再加上其专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金,该集团可用于抄底全球房地产的资金池,已经超过了500亿美元。

抄底操作手法“老练”

从过往来看,黑石非常热衷在房地产陷入谷底时入场抄底,当人们因经济不景气而大规模卖出房子时,黑石就会以低廉的价格将所有陷入困境的房地产“一扫而空”。

黑石对这种“操作手法“非常熟悉,比如说在2014年收购拉斯维加斯的Cosmopolitan赌场和酒店,以及在2016年收购生命科学建筑所有者BioMed Realty Trust。

报道指出,黑石集团瞄准4个关键领域,分别是电子商务仓库、生命科学办公楼、出租房屋,以及旅行和休闲相关的房地产项目,都是增长速度能超过通胀的领域。