银行业者向来是
“春江水暖鸭先知”。

美国整体房地产市场的展望继续看坏？那得看看总是对市场变化极为敏感的银行，是如何反应了。

据了解，富国银行、美国银行和摩根大通等华尔街大型银行，在今年上半年达到创纪录的贷款激增后，如今已不敢随意贷款给办公楼和其他商务地产。

利率涨 需求弱

综合媒体报道，摩根史丹利和高盛集团等美国最大的几家银行已经收紧了房贷条款，而且也减少了新发放的商务地产贷款。

这些大型银行的担忧是来自于利率飙升，同时客户的需求也减弱。

美国联邦存款保险公司（FDIC）的数据显示，截至6月30日，美国各银行在办公、酒店、工业和其他非住宅地产方面的贷款敞口，约2.8兆美元（约12.91兆令吉）。

富国银行的贷款规模为1550亿美元（约7147亿令吉），是最大的商务地产贷款机构；摩根大通的贷款规模为1060亿美元（约4887亿令吉），排行第三的则是美国银行，规模为640亿美元（约2951亿令吉）。

不过这些银行，都未正面回应是否收紧了对商务地产的条件和规模。

下半年明显减少

在今年首半年，美国受监管的银行的新商务地产贷款规模达到3160亿美元（约1.46兆令吉），按年大涨172%。

但是，商务地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured总裁迈克尔·范·科尼嫩堡指出，最近贷款下降非常明显，下半年来自大型银行的贷款，可能会比上半年少50%。

“由于美联储收紧政策，经济不确定性导致银行现在更加谨慎。银行压力测试确实提高了资本金要求，这给贷款市场带来了进一步的压力。”

担忧贷款违约引危机

在美联储试图给美国经济降温之际，监管机构将加强对银行在商务地产领域的敞口的审查，这并不令人意外。Janney Montgomery Scott本月报告称，商务地产是美国一半银行（尤其是规模较小的地区性银行）贷款组合中最大的一块。

穆迪投资者服务金融机构集团副董事总经理Joe Pucella表示，不管是1980年的储贷危机还是2008年的金融危机，都是房地产债务违约所引发，甚至造成集中度较高的小银行破产。

美国商务地产正在降温中，MSCI real Assets的数据显示，利率上升已开始降低房地产估值，7月份交易量大幅下降。这导致贷款机构降低了新发放贷款的抵押资产价值比，并扩大了贷款利率与有担保隔夜融资利率（SOFR）等基准利率的息差。

Jones Lang LaSalle的报告点出，第二季曼哈顿办公楼空置率达到创纪录的15.8%，而美国办公楼空置率为18.9%。

资料来源：新浪财经、智通财经

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• 美国消费者预计房价跌0.4%

房价，
并非永远涨。

美国消费者认清事实，房价真的会跌……

美国一项针对消费者的调查显示，他们预计房价会在未来12个月内下跌，这是自2020年来美国消费者首次出现房价下跌的预期。

调查结果显示，消费者们认为，房价将会下跌0.4%。而在两个月前的7月，消费者们当时还预计房价会涨1.9%。

预计未来12个月房价会上涨的受访者比例，从39%降至33%；而预计房价会下跌的受访者比例，则从30%提高至33%。

不仅如此，消费者们还预计租金增速会放缓，未来12个月的年租金将会下跌近两个百分点，是该数据追溯至2010年以来的最大降幅。

卖家不想卖了……

经济学家道格·邓肯指出，房价放缓或下跌的预期，开始影响卖房情绪，想要趁高价卖房的消费者数量大跌。

“潜在买家预计房价会进一步跌，而卖家不愿意放弃较低的固定抵押贷款利率，相信这会导致住房销售在年底前进一步降温。”

调查发现，有一半的消费者认为现在难以获得住房抵押贷款，为2014年10月以来的最高水平。

资料来源：新浪财经、环球市场播报

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美国房价会跌吗？
会！

在利率上升影响购房者负担能力的情况，美国房价终于陷入跌势了。

根据抵押贷款软件、数据和分析公司Black Knight的数据，美国7月房价按月下跌0.77%，是近3年来首次按月下跌，而且是自2011年1月以来最大的单月跌幅。

数据也显示，这也是自1991年以来，“第二差”的7月表现，最差的一次是2010年7月的“大衰退”期间，写下0.9%的跌幅。

美国抵押贷款利率已经比年初上升1倍，对购屋者来说是“贵上加贵”。

过去两年疫情期间，美国经历了暴涨时代。因为供应一直处于历史低位，但需求却异常强劲，加上抵押贷款利率位于低点，推高了房价涨势。

不过如今，住房负担能力已经处于30年来最低水平，需求骤降，越来越少人要入场买房。

重大拐点 将接着跌？

Black Knight企业研究副总裁安迪·沃尔登（Andy Walden）表示：“7月份的数据清楚地证明了市场出现了重大拐点。随着房地产市场进入通常较为中性的季节性月份，进一步的价格修正可能即将到来。”

如果按年比较，7月的房价则上涨14.3%，但其实是今年首5个月房价的“累积涨势”效益推高的价格。

过去几个月里，美国一些地区的房价跌幅甚至更大。加州圣何塞的房价近几个月来下跌了10%，跌幅最大，其次是西雅图（-7.7%）、旧金山（-7.4%）、圣迭戈（-5.6%）、洛杉矶（-4.3%）和丹佛（-4.2%）。

资料来源：新浪财经

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高烧不退的美国房租……

在纽约，买不起房也租不起房。

华尔街见闻引用房地产信息提供商StreetEasy的数据报道，纽约6月平均房租创下历史新高，从大流行病期间的低点，一路飙升至每月3500美元（约1.57万令吉）。

而且，其租金中位数按年狂飙35%，增速超过了洛杉矶、芝加哥等主要城市。

在纽约5个行政区中，曼哈顿和布鲁克林的房租涨幅最大。

曼哈顿6月的平均房租达到4100美元（约1.83万令吉），租金中位数按年上涨39%，布鲁克林则上涨28%。

多重因素加剧供需失衡

房地产公司Douglas Elliman住宅租赁执行副总裁哈尔·加维兹指出，这是因为纽约的租房需求远远超过供应，尤其这几个月随着疫情好转，人们陆续返回大城市工作。

同时，美联储大幅升息推高抵押贷款利率，许多本来有意购屋的消费者，都回到租房市场，让供不应求的情况更加恶劣。

供应吃紧也归咎于美国房地产在2008年经历泡沫破裂后，新房建设速度明显放缓，而且一场疫情更拖慢速度，进一步扰乱了市场供需平衡。

再来，利率攀升和先前疫情影响了房东们的收入，所以房东们现在趁需求旺盛之际提高租金，来弥补损失。

全美租金都在涨

多重因素导致房租一路飙升，越来越多的美国人开始无家可归。

其实，纽约只是美国房租“高烧”的缩影。

房地产数据分析公司CoreLogic报告显示，5月份全美范围内的单户住宅租金按年增长了14%。其中热门城市房租涨幅更为显著，迈阿密上涨了近40%，佛罗里达州奥兰多上涨25%，凤凰城上涨17%。

一个由租户、社区和法律组织组成的联盟周二呼吁拜登政府宣布住房紧急状态，并立法监管租金。

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