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美国发展商，没有信心了……

By Yee Ni,

2022年07月22日

高通胀和利率，
连美国房地产都没信心了……

美国通胀爆升，加上利率飙涨，对前景感到担忧的不仅仅是购屋者，连发展商都信心大跌。

华尔街见闻报道，衡量美国房地产发展商信心的NAHB房产市场指数，在7月时大跌12点至55点，跌幅是37年前开始调查以来史上第二大的跌幅，仅次于2020年4月冠病疫情初期的水平。

而且，55点也是2020年5月以来的最低水平，此指数更是连续7个月录得跌势了，显示发展商的信心极为低迷。

在分项指数中，衡量当前销售的指标从76跌至64点、潜在买家流量指标从48降至37点，未来6个月销售预期指标更是从61跌至50。后两项指标都是自2020年5月以来的最低水平。

建商停工 供应减少推高房价

目前，美国房屋按揭贷款利率徘徊在2008年以来最高水平，意味着购屋者的负担能力越来越弱。

同时，建筑商还因为面对生产瓶颈和更高的成本，而停止建设。

NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨指出，购屋者的负担能力，是当前房市面临的最大调整。政策制定者必须解决供应问题，帮助建商兴建更多让人可负担的房子。

NAHB主席杰瑞肯特也说：“生产瓶颈、房屋建筑成本上升和高通胀，导致许多建筑商停止建设，因为土地、建筑和融资成本超过了房屋的市场价值。”

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6月，美国15%房产交易取消！

By Yee Ni,

2022年07月13日

央行不断升息，
美国人宁毁约也不买房了……

美联储近来升息，房贷成本越来越高，也让美国房市降温的讯号更加明显。

比如说，美国房地产的销售数量、房贷申请数量皆快速减少，互联网房屋中介企业更开始裁员，住宅建筑商信息指数创下2年最低。

而根据华尔街见闻的报道，最近，又出现了另一个美国房市“速冻”的信号。

根据Redfin最新数据，6月被取消的现房销售协议，占所有签订销售协议房屋的比例，接近15%，也是创2020年初以来的最高位。1年前，这个比例约11%。

数百万美国人难买房

John Burns房地产咨询公司对建筑商的调查也显示，其实早在5月时，房屋取消率就已经跃升至9.3%，高于前一年的6.6%。

这显示，不断上升的住房成本，让数百万美国人被挤出购房市场。

Redfin副首席经济学家泰勒·马尔指出，住房市场竞争放缓，让购屋者有了谈判的空间，所以越来越多人取消交易。

美国最大的房屋建筑商之一Lennar在最近的季度收益报告中也表示，公司的违约率确实连续上升至11.8%，但低于长期历史平均水平。

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“地下室有人”屋子 竟卖百万！

By Poh Gin,

2022年04月29日

地下室有人……
是闹鬼，还是有杀人魔？

如果当你听到要购买一间屋子的条件，是“要接受地下室有人“，你还敢买吗？

在美国维吉尼亚州的费尔法克斯（Fairfax）出现了一间离奇的“求售资讯”。

屋子出售的条件“要接受地下室有人“。

这间屋子有5房4卫，屋主是在1997年以31.9万美元（约139.36万令吉）买下，如今要求售，但特别备注“要接受地下室有人”，买家无权过问地下室的状况。

这项卖房资讯公开后，引起网友热烈讨论，推测是否是闹鬼，还是如电影版住着杀人魔，纷纷认为不会有人买。

不仅是网友，就连负责的房产中介里克特，起初也抱持悲观想法，没想到这项资讯贴上网就马上获得5组报价，不到1周就以80.5万美元（约351.6万令吉）售出。

这足以可见美国房市火热程度，人人都“抢购”怕买不到房子，即便有这么一奇葩条件，还是有人不在乎。

房子户外景观

 现实版“寄生上流”？

而到底地下室有什么呢？

据里克特透露，这栋房子的主人是一名住院老人，3年前请了一位妇人到家中打扫，而妇人说想要地下室作为生活空间，随后就一直霸占地下室，女儿也一起入住，但从未交过房租。

而这次是老人的家属，希望在老人去世前卖掉房子，因为老人没有立遗嘱，家属也没钱打官司把女子赶出去，所以出此招卖房。

资料 & 图片来源：奇摩新闻、周刊王、zillow

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美国900万人 放弃买房

By Yee Ni,

2022年04月15日

从“想买却买不到”，
到“完全不想买了”。

美国房市经济学家预估，从今年1月以来，有超过900万人放弃了“买房梦”。

为何？

美联储为了对付持续飙升的通胀，终于在3年来首次升息，且接下来料还有更激进的货币政策紧缩措施。

升息代表房贷利率跟着调高，买房后每月的供款额会跟着提高。这900万人因为月供款恶超出了预算，只能被迫放弃买房。

全美房地产经纪人协会（NAR）资深经济学家加蒂亚·伊万杰洛估算，随着房贷利率提高，美国的平均月供款额从年初至今，已经上升了270美元（约1141.96令吉），让人吃不消。

而在这900万被“挤出房市”的购屋族中，有300万是属于千禧世代。

他补充说，房价上涨的速度快于薪资增长，而且有些人的负担能力因为疫情而下降，实在无法承担利率上升。

首购族减少

NAR统计，投资者在1年前仅占买家的15%，如今已经上升到22%；全现金购屋者从2020年的19%升到27%。

然而，首购族占比却从去年33%，下滑到27%。

不过，虽然市场许多人认为美国房价会下降，但加蒂亚·伊万杰洛绝对和他们不同阵线。

他认为，当前市场代售屋数量稀缺，1月仅有85万套房代售，是有史以来最严重的供应短缺。

不过他认同房价的涨幅会变慢，今年大概会涨4至6%。因此他建议有经济能力的买家赶紧入场，不要指望利率哪天降低。

资料来源：中时新闻网

 

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美国房市 步入大退潮初期

By Yee Ni,

2022年03月31日

春季，向来是火热的购房季。
但今年，美国人可能扭转心意了。

研究咨询公司Pantheon Macroeconomics的首席经济学家兼创始人伊恩·谢泼德森（Ian Shepherdson）警告，美国楼市降温的讯号已经开始了。

他预计，美国今年的房屋销售速度将大幅下降。到夏末，成屋销量将从2月份的602万套（折合成年率）下降约25%，至450万套。

在他看来，房市活动已经处于大跌的早期阶段，最快从春季开始，房价涨幅就会急剧收窄。

他用抵押贷款需求来印证自己的论调，因为大多数买家都是依靠贷款来购买房屋，抵押贷款需求下降，可能预示着房屋销售的跌势。

根据美国抵押贷款银行家协会的最新数据，用于购房的贷款申请数量较上年同期下降了8%以上。相比之下，再融资需求较去年腰斩近一半。

月供太高负担不起

为何美国人热烈的买屋需求降温了，“负担能力”是最大的因素。

根据美国联邦住房贷款抵押公司房地美的数据，截至上周四的一周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为4.16%，为2019年5月以来首次突破4%。

根据谢泼德森的计算，自去年9月以来，抵押贷款利率的上升已使一套中等价位房屋的月供成本增加了400美元（约1684.20令吉）以上，增幅达27%。

即使在疫情期间储蓄了不少，但这依然是难以负担的增幅。毕竟一次性的储蓄增加，是无法承担未来30年增加的月供。

资料来源：新浪财经、财联社

 

 

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美国楼市旺, 并非单靠自己人…

By Yee Ni,

2022年02月18日

不止美国人买疯了，
外资也同样疯狂！

美国楼市在冠病疫情后大热，不仅仅是国人自己狂买房产，海外投资人也涌入美国房市。

Real Capital分析公司的数据显示，退休金基金、主权财富基金及其他外国机构，去年在美国商用不动产中，就投资了高达708亿美元（约2964亿令吉）。

这个数目，比2020年还要高出1倍！

数据显示，去年有64%的外资，投入在非主要大都会区的产业，高于2019年的53%。

外资在疫情前主要聚焦于纽约、旧金山这类大城市的商办大楼和酒店，但去年外资主要涌入仓库、出租公寓，还有针对制药业务的商办大楼。

他们也更偏好沿海城市，喜欢阳光带和小型地区的产业。

展望2022年，外资和房地产经纪都预期会维持去年的水平，甚至可能更高。

市场人士说，近年来许多外国机构不断加码投资美国不动产，但几乎所有海外投资人在疫情爆发的最初几个月都对美国房市敬而远之，这也导致许多资金积压。

资料来源：《经济日报》

 

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美国，去年房贷太惊人！

By Yee Ni,

2022年01月5日

6.75兆令吉，
许多人穷其一生都赚不了……

由于冠病疫情期间，美国处于超低利率，加上人民存款激增和通胀催化，美国金融机构在2021年所发放的房贷总额竟高达1.61兆美元（约6.75兆令吉），刷新史上最高记录！

根据美国抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association）的预估数据，2021年的总房贷不仅超越2020年的1.48兆美元（约6.2兆令吉），也比原本2005年缔造的1.51兆美元（约6.33兆令吉）还要高。

美国房市去年异常火热，房产中介商Redfin Corp的经济学家泰勒马尔指出，疫情期间获得加薪而存款变多，许多人都将额外收入放到购买房产。

根据劳工统计局的数据，去年第三季私人界的薪资年增4.6%。

美国房价在截至去年10月的1年内，就上涨了19.1%。即便最后两个月的涨幅放缓，但仍然盘旋在历史高位附近。去年的成屋销售量，更有望刷新2006年来的新高。

年轻人更是“炒热“美国房市的生力军！CoreLogic的数据显示，在去年首8个月的首次申贷购屋者中，有67%是千禧世代，生于1980年代至1990年代中期。

不过，美国火热的房市逐渐降温，因为房贷利率上扬，且预计美联储今年会三度升息，让购屋成本变高。

资料来源：工商时报

 

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美要管制现金买房 因1MDB？

By Choy Hah Law,

2021年12月9日

这两年美国房市蓬勃，
也藏了不少洗钱非法行为。

近日，美国拜登政府宣告，要整顿美国房地产的系统性洗钱问题，尤其会紧密关注全现金购买商业和住宅地产的交易。

美国财政部旗下的金融犯罪执法网络部（FinCEN）发表声明指出，正在征求公众意见设定新条规，以解决美国房市的洗钱和其他非法活动。

长期以来，美国房地产市场一直容易受到操纵，并频繁地被用作非法活动（包括腐败）洗钱收益的避风港。

比如说，在一马发展有限公司（1MDB）的案件中，官员及其同伙挪用超过45亿美元（约190.10亿令吉）的资金后，通过空壳公司在比弗利山庄和纽约购买豪宅。

FinCEN指出，犯罪人士常常通过空壳公司来购买地产，目的是为了洗钱。而这样的系统性漏洞，威胁到国家安全和金融体系的完整性，必须尽快杜绝。

30万美元以下 不需公开身份

按照目前美国的法律，目前全美只有在12个大都市群中，使用现金购买30万美元（约126.73万令吉）及以上的住宅物产，才需要产权保险公司披露使用空壳公司进行购买人的身份。

这12个大都市群为波士顿、芝加哥、得克萨斯州的达拉斯-沃思堡、檀香山、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约市、圣安东尼奥、圣地亚哥、旧金山和西雅图。

而政府希望扩大这个范围，并且提出新的现金交易监管要求。

为何特别针对现金交易？FinCEN解释，因为如果通过金融机构或银行来贷款或融资，银行受到联邦反洗钱规则约束，一遇上可疑活动就会立即上报FinCEN，所以洗钱的可能性减少。

资料来源：新浪财经

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房价疯涨 美国租客惨了

By Yee Ni,

2021年09月6日

房价疯涨买不起房，
现在也要租不起了吗？

在史无前例的“大放水”刺激下，美国楼市空前狂热，房价在这段时间疯狂上涨，连锁效应来了，租客的苦难日子开始到了。

华尔街见闻报道，根据标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数，6月按年上涨18.6%，涨幅比5月的16.8%还要快，还是自1987年来开始汇集数据以来的史上最高水平。

这个指数是用来衡量主要大城市地区的平均房价。美国20个最大城市6月份的房价按年增长了19.08%，涨幅也较5月的17.1%有所扩大。

全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）8月公布数据显示，7月份美国成屋销售价格中值，较上年同期上涨17.8%，至35.99万美元（149.23万令吉）。

租金涨幅创纪录

更令人沮丧的是，当失望的购房者转向房屋租赁市场时，会发现房租也在飙升。

美国房地产数据公司Yardi Matrix跟踪的数据显示，截至今年7月份，美国房屋租金要价上涨了近13%，增幅是5年来最高。

另外据房屋租赁公司Tricon Residential公布的数据，该公司7月份新租赁房屋租金按年上涨了约21%，创下其有史以来最大涨幅。

对于续租的房客来说，平均涨幅相对温和，为5%。

后疫情需求增

租金上涨，主要是因为买不到房子的人，以及疫情期间搬到郊区租房的需求不断增加。同时，新房供应也继续落后于历史水平。

房地产数据公司Apartment List编制的数据反映了今年以来美国房租的惊人涨势。疫情以来，美国房屋空置率持续下降，价格不断攀升，自2021年1月以来，美国全国房租中位数增长了13.8%，是美国整体通胀率的两倍多。相比之下，2017-2019年，从1月到8月的租金增长率平均只有3.6%。

而且，美国今年这轮租金上涨是席卷全国的。疫情时期房租大幅下跌的城市，基本上都涨回到了疫情前的价格，其中包括美国最大的两个城市：纽约和洛杉矶。

纽约月租逾8000令吉

纽约市上个月房租上涨了5.8%，全市范围内的租金中值为2052美元（约8507令吉），自去年3月以来首次超过2000美元（8293令吉）。

在美国的另一边，洛杉矶本月的租金上涨了2.5%，目前的中位数租金为1874美元（7771令吉）。

随着房价大幅攀升，居住成本或将成为继二手车之后，推动美国消费者物价走高的又一主力因素。物价一旦失控，美联储将不得不踩下货币政策急刹车。

房价涨，租金也涨，留给美联储回归货币政策正常化的时间不多了。

 

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美国房市旺 无关外国人

By Yee Ni,

2021年07月28日

疫情限制国际旅行，美国房市旺气靠自家人。

根据美国地产经纪商协会（National Association of Realtors）发布的最新数据，截至今年3月的过去1年，外国买家在美国住宅地产的成交额为544亿美元（约2302亿令吉），按年下跌27%。

成交量同时下跌31%，共交易了10万7000处房产。

这已是外国买家的交易额连续第四年下跌，不论交易量还是交易额，都是该协会自2011年收集数据以来的最低水平。

根据CNBC报道，前五大买家是中国、加拿大、印度、墨西哥和英国，而英国是当中唯一增加的买家，中国、加拿大和墨西哥买家的交易量至少减少50%。

中国买家回流？

《自由时报》报道，NAR首席经济学家Lawrence Yun认为，高回报和避险情绪，依旧是美国房市吸引外国买家的因素，只是过去一年因为冠病疫情受到限制。

其中，过去10年都是美国房市主力买家的中国值得关注，最近多数是因为教育机会而购房。

“随着外国学生重返美国大学，外国买家人数可能会有所增长。不过，高房价和库存持续缺乏，可能构成挑战。”

中国居外IQI房产网站的执行主席Georg Chmiel，在拜登政府上台后，人们认为美国更容易预测、签证更容易获得。即便如今房价比疫情前高出约15%，但可能会造成“错失良机”的担忧，反而能再激励买气。