虽然房价处高位，但美国房市销量连4个月走跌了。

销量回落，会不会是美国房地产市场降温的迹象，不再需要担心泡沫破灭？

市场上对此持不同看法。有者认为房价飙升和供应限制，造成需求回落，新屋建成速度也放缓，代表“快速复苏期“已经步入尾声。

但也有着认为，开工和销售下跌，主要是供应短缺等因素，本轮爆炸性的房地产周期依然健康持续。

根据《华尔街见闻》报道，当前美国房地产市场处于“价升量缩“，新屋销量和成屋销量在写下次贷危机以来的最高点后，已经连续4个月回落，销量分别下跌22.56%和12.9%。

美国成屋销售占9成，新屋销售占1成。但整体销量水平依然高于疫情前的均值水平。

同时，新屋开工和营建许可，同时期也分别跌8.81%和4.1%。成屋销售库存和空置率依然处于历史极低水平，显示库存相当有限。

而住房贷款利率处于较低水平，贷款人资质优异。30年期抵押贷款利率较年初低点略有回升到去年8月水平，但仍处于历史以来的极低值水平。同时，疫情后商业银行普遍提高了各项贷款的要求，本轮房地产贷款人资质都相当优越。

房价方面， 5月成屋销售中位价按年上涨23.56%，按月上涨2.85%；新屋销售中位价格同比上涨18.07%，按月上涨2.49%，涨势仍然相当快。

分析员普遍认为，销量回落主要有三大原因：新房开工受限、成屋供给不足，以及短期价格上行过快，反而抑制了需求。

迈入下半年，有数项主要因素会左右地产价格，这包括：

1、美联储缩减购债导致长期抵押贷款固定利率上行，引发地产降温；

2、“展缓驱逐令”在6月到期后，将增加二手房挂牌的增加，供给逐渐增多；

3、7月底房贷违约延期到期，或带来销售和投资方面的压力；

4、新房供应短缺和涨价压力会趋于下降，将提供有效供给。

华尔街见闻报道指出，从当前低位的库存、空置率和优良的贷款结构来看，美国房地产销售周期上行仍有基本面支撑。

美国成屋销售2010-2014年以及2014-2018年两轮周期，本轮销售上行周期实际上始于2019年初，2020年被疫情所打断，但整体上行周期至少持续到今年年底。

“而2020年末季销售峰值，实际上是对次季疫情间销售冻结的补偿，因而未来销量或难现新高。从本轮周期销量大约增长8-10%来看，下半年销售依然会处于578万套-600万套的均值水平。销量进一步大跌的可能性不大。“

报道指出，下半年美国房地产市场，预计会呈现销售波动回升和价格涨幅降温的状况。换而言之，“见顶”或也是“见顶”（销售峰值已过和价格增幅放缓），“假摔”也算是“假摔”（销售上行周期依旧）。

美国房市狂烧，
次贷风暴会否卷土重来？

近来美国大量资金涌进房地产市场，当地房价不断冲高，美联储虽在6月在货币政策会议上依然维持每个月购债1200亿美元（约4982.4亿令吉）的规模，但不少官员已经出面警告投资者“收手”。

美国财政部和美联储在冠病疫情爆发后联手救市，将利率维持在极低水平，市场挹注极度宽裕的资金量，大部分都涌入房地产市场。

波士顿联储银行总裁埃里克·罗森格伦（Eric Rosengren）日前指出，通胀回归2%目标非常重要，希望房市不要过度繁荣。

“由于美国与全球房市曾经发生过暴起暴落的情况，这是伤害金融稳定的根源。虽然我并不认为美国房市会崩盘，但必须密切注意该市场现象。”

圣路易斯联储银行总裁詹姆斯布拉德（James Bullard）也认同看法，认为美联储必须关注房市状况；达拉斯联储银行总裁罗伯特·卡普兰（Robert Kaplan）强调，美联储停止购入不动产抵押贷款证券（MBS）事不宜迟。

目前，美联储每月仍购入400亿美元（1660亿令吉）的MBS，虽然该行已经暗示开始讨论收紧货币政策，但外界担忧还没动手，危机就已经爆发了。

Bleakley咨询集团投资总监彼得·布克瓦（Peter Boockvar）就认为，美联储此举是在房市火上浇油；奥巴马政府时期的首席经济顾问警告，Fed此举无疑是在房市上提油救火；欧巴马政府的首席经济顾问杰森弗曼（Jason Furman）也警告，在房价暴涨之际，美联储不该再替民众压低房贷利率。

资料来源：中时新闻网