美国

Nanyang Property > 文章 > 美国

Tag: 美国

Categories趋势

马斯克警告 美商业地产现危机

By Poh Gin,

2023年06月6日

美国楼市崩盘在劫难逃？

特斯拉总执行长马斯克再次就美国商业地产和更大范围的房地产市场正在酝酿的危机发出警告。

马斯克不仅频频敲响美国经济警钟，对美国房地产市场也非常悲观。在他看来，美国房地产市场正面临一场可能走向崩盘的危机。

马斯克好友、PayPal前总营运长大卫萨克斯转发了一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，该推文写道：” 洛杉矶的办公大楼平均每英尺（0.3048公尺）负债230美元（约1053令吉），今年唯一售出的大楼以每英尺154美元（约705令吉）的价格出售。亏了很多钱。洛杉矶最大的房东，加拿大巨头布鲁克菲尔德今年已拖欠了超过10亿美元（约45亿7788令吉）的贷款。”

萨克斯评论称，洛杉矶办公大楼的售价比其背负的债务还低。旧金山和其它大城市也如此。

马斯克回应说，商业地产正迅速崩溃，接下来是（住宅）房价。

商业地产或成为美国经济的“定时炸弹”。

上个月，马斯克指出，居家上班趋势大幅减少了全球办公大楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空屋率都创下历史新高，银行业可能因此陷入危机。

美联储的数据显示，美国房价仍处于历史高位，库存仍然很低，抵押贷款利率在过去几年里翻了一倍多。

根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）最近的一项分析，2022年美国银行业在抵押贷款上首次出现了亏损。去年独立抵押贷款银行和特许银行的抵押贷款子公司每笔贷款平均亏损301美元（约1378令吉），而2021年每笔贷款平均盈利2339美元（约1万708令吉）。

另一方面，据相关报道称，许多专家和投资者预计美国可能还有更多银行倒闭，“股神”巴菲特就是其中持类似观点的人。

不少华尔街分析师也对美国房地产市场的潜在危机发出警告，认为商业地产将成为美国经济的“定时炸弹”。

美国抵押贷款巨头的首席经济学家道格邓肯早前则警告称，美国房地产市场正发出放缓信号，将美国逐步推向衰退。

相关新闻：

Categories趋势

美国房市发出放缓信号

By Poh Gin,

2023年05月29日

美国房市有助抵御
经济深度衰退

美国经济再现衰退信号，房市将持续放缓到2024年底！

美国抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）首席经济学家Doug Duncan警告，美国房地产市场正发出放缓信号，将美国逐步推向衰退。

Duncan在一份声明中指出，“最可能的结果是温和的衰退，而衰退的时间仍然是主要的问题，因为如果与工资相关的通胀压力没有消退，美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点，以抑制通胀，不过此举也使经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点。

这给房地产市场带来了压力，高昂的借贷成本迫使买家和卖家都离场观望。据房利美估计，现房销售已跌至2010年以来的最低水平，今年晚些时候还将进一步下滑。

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点，以抑制通胀，此举也使经济陷入低迷。

尽管如此，但房利美经济学家也认为，美国房地产市场将成为抵御经济深度衰退的缓冲。

房利美的预测模型显示，以房利美房价指数（Fannie Mae home Price Index）衡量的美国房价，在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。

Duncan指出，即使面临利率上升和高通胀，楼市表现仍然好于预期。他补充说，相对强劲的房地产市场可能有助于经济最早在2024年摆脱衰退。

Categories趋势

一家6口喜住地下梦想屋

By Poh Gin,

2023年05月26日

荒涼的草地下
内有乾坤……

当大部分人还在犹豫着要买有地住宅还是高楼公寓单位时，美国人民已经不再只是纠结于这两种住宅房型，而是要住在地上还是地底下！

从前，这种地底下的“庇护所”或称为地堡，都是避难所用或是电影中世界灾难末日来临才有的情节，如今，在美国正式“上映”。

罗梅罗花了7年时间，终于在一块13英亩的土地上找到了一个标价30万美元的地堡。

一名乔治亚洲父亲罗梅罗就带着一家6口住进了“地底堡垒”，不为避难，只因他很早前就有想要亲手为家人打造生活空间的梦想，如今实现了。

这座“地底堡垒”，是罗梅罗2020年花了30万美元（约136万令吉）买下，占地5979平方尺，并添购家具及进行室内改造和装潢。

经过改造，共有4个房间、厨房、厕所，甚至一家人围桌聊天的空间区域亦涵盖在内。

罗梅罗（右）与家人自2020年就搬到地堡居住。

然而，地堡有电但没水，因此还需要埋入管线及购置净水器等，装修工程浩大，庆幸的是地堡距离城镇仅有约15分钟车程，添购日常用品亦非常便捷。

其实“地底堡垒”在地面上来看，外观是一栋建在荒凉草地上的破旧小木屋，但从屋内楼梯往下走，就会进入一座以钢筋混凝土打造的坚固地堡，地面上和地底下两种不同的世界，令人感觉重重的违和感。

目前，这家人已住了长达3年。

罗梅罗与妻子的卧室。
罗梅罗凡事亲力亲为，打造全家人的生活。

这名父亲做到了亲手打造全家人的生活，如今想要更进一步达到自给自足，所以目前在地面上种植农作物，还放置水桶收集雨水。

花了百万令吉住进不见天日的地底下，真的是个人觉得值不值了？

地堡装修工程浩大，包括安装互联网、过滤空气的装置、修复污水系统和安装水过滤装置。

相关新闻：

Categories趋势

美国银发族拥房率下降

By Ling Yean Chan,

2023年05月9日

老了宁愿去租房

许多人都会趁年轻买间属于自己的房子，然后历经几十年供房贷，直到房贷供完真正获得房子拥有权那一刻，堪比完成人生一大目标。然而在美国，80岁族群的拥房率开始下降，原因竟是迈入老年，发现身体状况无法承担独居风险，即使还清房贷也宁愿变卖房子，搬去养老院或租屋。

《华盛顿邮报》报道美国人口普查局统计数字，从2012年到2021年间的平均拥房率与年龄对比，归纳出多数美国人在35岁以后才有能力买房，70岁至80岁长者的拥房率则最高，约80%。报告也指出，其中大部分的人要到65岁才完全缴清房贷，真正拥有自己房子的产权。

不过，调查数据显示，80岁以上美国人的拥房率正急速下降，从80%下滑至65%左右。这表示，大多数人在65岁缴清房贷后，在不到20年内卖掉房子。

对此趋势，波士顿学院退休研究中心（The Center for Retirement Research at Boston College）经济学家Angie Chen表示，当退休人士逐渐退化、失能，独居变得更困难，拥屋率便逐渐下降。

住在明尼苏达州的长者查妮瑟透露，自己已卖掉房子搬到拥有老人租屋的社区。身边同一辈人也越来越多选择卖掉房子，搬到公共设施和照护服务比较完善的租屋社区，或者住进养老院。

此项统计也显示，在越寒冷的地区，老人越早变卖房产。例如在蒙大拿州和缅因州等北部各州居民，大多在65岁至69岁之间卖房；在加州、佛州等南部的居民，则会在75岁至79岁之间才开始卖房。造成南北差距的原因是温暖气候更适合生存，寒冷天气使长者难以独自维修房子，例如铲雪等。

相关新闻：

Categories趋势

商业地产成银行爆雷关键！

By Ling Yean Chan,

2023年05月7日

房市走疲华尔街惶恐
美国银行呆帐准备金暴冲

美国商业地产会让银行业第二次爆雷吗？

随着银行业危机的爆发，市场对美国商业地产面临信贷紧缩的担忧情绪日益加剧，多家华尔街投行警告称，美国商业地产可能会成为继银行业之后再出现“爆雷”的行业。

富国银行（WELLS FARGO）自爆，去年12月以来，该行不良房贷暴冲近50%，导致美国金融业担心商业不动产价值下降，恐对资产负债表构成风险，纷纷晴天储粮，大幅提高不动产备抵呆帐提存规模。

金融时报报导，商业不动产贷款约佔美国小型银行总贷款的40%，而大型银行约佔13%，自冠病疫情大流行以来，利率上升和员工在家工作，商办受到重创，让银行业有点担忧。

美国保管银行（Custody Bank）执行长奥汉利表示，商业不动产，尤其是商办会发生什么是道富银行最关心的问题，但并非所有的房产都受到同样打击。

保德信投資管理公司（PGIM）房地产融资业务负责人麦克唐纳则认为，所有人的问题是传染病是否会从商办蔓延开来。

有迹象表明，第一季银行获利压力正在上升，富国银行报告称，自去年12月以来，其不良房贷增长近50%，达到15亿美元。

摩根士丹利也将商办和不断恶化的经济前景，列为其准备金大幅增加的原因，总执行长戋曼强调，“在我看来，我们没有陷入银行业危机，但金融业可能仍然存在一些风险。”

阿肯色州区域银行欧扎克银行（Bank OZK）第一季将不动产呆帐准备金提高10%，来到3600万美元，年增10倍。

美国第二大公共养老金（CalSTRS，加州教师退休系统）管理著3600亿美元资产，投资长艾尔曼估计商办的价值已经下跌了约20%，他正在为该基金520亿美元的房地产投资组合的巨额亏损做准备。

相关报道：

美国银行动荡 商业地产或爆雷

美商业地产抵押贷款最糟糕

Categories趋势

美商业地产抵押贷款最糟糕

By Poh Gin,

2023年05月4日

保险公司对商业地产
空置率上升感不安

美国商业地产情况恶化，一直是商业地产重要融资可靠渠道的保险公司也开始暂停向商业地产提供资金。不少业内人士预计，商业地产抵押贷款今年可能会成为表现最差的资产之一。

保险公司暂停或放缓商业地产融资

人寿保险公司一直是美国商业地产开发商的可靠融资来源。随着商业地产行情不断恶化，以及数百亿美元的商业地产贷款即将在今年到期，保险公司正在放缓或暂停向商业地产发放新的贷款融资。

穆迪的数据显示，由商业地产支持的4.5万亿美元未偿债券中，人寿保险公司占比约15%。实际上，保险公司特别适合填补银行对商业地产贷款的资金缺口，因为保险公司的资本来源是客户的保费，而不是客户存款。一些抵押贷款经纪人和保险公司高管表示，这使保险公司不太容易受银行挤兑影响。

但保险公司对商业地产空置率上升和租金下降感到不安。这背后是冠病疫情期间流行的远程办公，以及目前员工返回办公楼工作的比率只有疫情前的一半水平。

高盛资产管理公司今年稍早时的一项调查发现，15%受访的拥有商业地产贷款业务的保险公司表示，他们计划在今年缩减业务，比例为去年同期调查的三倍多。

总部位于爱荷华州的大型保险公司Principal Financial Group Inc.在3月初的一次电话会议上告诉投资者，公司正在“暂停”将任何重要的新资本投入商业抵押贷款。公司旗下的资管公司Principal Asset Management总执行长哈尔特表示，在公司确信商业地产市场已经理清估值问题前，不想对商业地产投入新资金。

不过，商业房地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured总裁肯恩博格表示，人寿保险公司仍然继续向仓库和公寓楼等表现好的商业房地产业主提供贷款，空置率较低的办公楼也可能获得新贷款。

保险公司暂停对商业地产贷款，对商业地产商来说，无疑是个坏消息。

大量商业地产抵押债券今年到期

在其他贷款来源几乎枯竭之际，保险公司又暂停对商业地产贷款，对商业地产商来说，无疑是个坏消息。

自2022年夏天以来，最大的商业地产贷款机构，也就是银行，一直在撤资。业内人士表示，在美国银行危机后，他们对商业地产的风险厌恶情绪进一步加剧。同时，大量商业地产抵押债券也将在今年到期，缺乏融资尤为令市场担忧。

数据公司Trepp Inc.表示，美国银行持有的创纪录2700亿美元规模的商业地产抵押贷款将于今年到期，其中约800亿美元由办公楼作为抵押品。

全球金融危机后，保险公司对商业地产的抵押贷款激增。超低利率压低了企业债的收益率，而企业债又是保险公司投资组合的核心，因此保险公司越来越愿意持有对办公楼、公寓、仓库和其他商业地产作为抵押的贷款，以此获得相对更高的收益。

标普全球评级公司的人寿保险部门负责人马格利特表示，总的来说，人寿保险公司的承保标准比那些将贷款重新包装为商业地产抵押贷款支持证券的贷款人更严格，因此遭受损失的可能性较低。

Principal今年也有10笔办公楼贷款即将到期，总价值约4.8亿美元。哈尔特表示，其中大约有4笔可能需要延期，因为目前办公室再融资市场的流动性有点短缺，面临挑战。不过，他预计这4笔贷款最终不至于会录得损失。

然而，在高盛近期的一项调查中，343名保险行业财务和投资主管仍预测，今年，商业地产抵押贷款和商业地产抵押贷款支持证券将成为调查涉及的25种资产类别中，表现最差的类别之一。

在5年前的同一项调查中，上述受访者都认为商业抵押贷款在他们最希望在投资组合中增加的资产类别中，位居前三。

美国股票投资寿险公司总执行长博拉指出，他的公司不会在其500亿美元规模的整体投资组合中新增办公房地产。因为在后疫情时代，很难评估出办公楼市场的正常情况会是如何的。今天商业地产投资面临的大问题是，一栋办公楼的价值到底值多少？

资料来源：证券时报

相关新闻：

Categories趋势

美国“惹不起”的网红钉子户

By Poh Gin,

2023年05月4日

签合同时少说0.3平米
如今成网红打卡地

美国“最牛”钉子戶，占地仅0.3平米，却让纽约市政府无计可施，如今成为了网红打卡地。

“钉子户”是开发商最为头疼的存在，在美国同样也是存在的，甚至把当地政府部门都惊动了，开始进行了强拆。

这个地方还能够出租，赫斯也能够得到租金。

不过，让人觉得匪夷所思的就是政府部门拆迁的时候，还给留下了0.3平米的空间，现在还成为了网红打卡地。

早在1913年的时候，为了修建地铁，美国纽约开始规划拆除约300栋个人的建筑。大部分的人都赞同拆迁，得到补偿款搬家了。

然而大卫赫斯却拒绝，因为他们家的这栋五层楼的楼房，是传承了好几代留下的祖宅，所以拒绝了当局的要求。

很多国外的网红都喜欢到此地打卡。

经过多次交涉，赫斯还是没有同意，当局只好利用法规来拆除赫斯的家。但是赫斯可是一个“惹不起”的钉子户，他是一个小有名气的律师，家族几乎都是从事律师这个职业，所以在签订拆除协议的时候动了小心思，少写了0.3平米。

后来，赫斯告诉政府部门说有0.3平方米是不能动的，因为这是他的私人区域，在协议上并不包含这0.3平米，如果非要进入这片区域，他就要走法律程序。

当局被逼妥协，无论做什么建筑都只能避开赫斯的祖宅。他的家也因此出了名，还有一个称呼叫做“赫斯三角”。

正是因为比较独特，所以很多国外的网红都喜欢到此地打卡。

Categories趋势

美国空置办公楼低价贱卖

By Poh Gin,

2023年05月2日

美国商业地产
正遭受多重冲击

高价买进却被迫低价卖出，空置旧办公楼的价值一跌再跌，为了脱手，业主低价贱卖也在所不惜。

近日美国黑石集团以36%的大幅折价，出售其位于加利福尼亚奥兰治县的两栋甲级办公楼Griffin Towers。

黑石集团是于2014年以1亿2900万美元（约5亿7527万令吉）购入Griffin Towers，最终却以8200万美元（约3亿6580万令吉）将其售予Barker Pacific Group和Kingsbarn Realty Capital合资企业。

建于1987年的Griffin Towers空置率达24%，虽然折价36%脱手，但黑石集团对这项交易感到幸运。

根据数据，2007年在CRE泡沫达到顶峰之前，Griffin Towers以1亿8380万美元易手。2010年再度以8990万美元转手。

全球领先房地产服务商Savills指出，2023年第一季度，奥兰治县的办公楼空置率破纪录录得23.1%。-

黑石集团持续抛售办公楼

另外，根据《叮当邮件》（Jingle Mail），黑石集团持续抛售所持有的办公楼。

最引人注目的是一年前大动作卖掉曼哈顿中城百老汇1740号基本上空置的26层办公楼，让商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）持有人承担余下损失。

黑石集团是于2014年以6亿500万美元购得这座占地62万1000平方尺，1950年代的复古商业房地产，并借贷了3亿800万美元（约13亿7430万令吉），然而在2022年3月，该大楼的市值已降至远低于贷款价值，黑石选择放弃，并让CMBS持有人承担剩余的损失。

与此同时，根据Savills，休斯顿的甲级办公楼空置率多年来均处于30%左右，2023年首季更达到32.3%，主要是因为2015年开始的石油泡沫破灭，以及居家工作和随之而来的房地产裁员。

其他大幅折价的空置旧办公楼项目：

不仅如此，办公楼的法拍情况更为糟糕，如在休斯顿能源走廊Westlake Park，建于1980年代的两栋办公大楼，贷方CMBS就分别面临82%及88%的亏损。

旧金山“迎头赶上”

另，位于圣路易斯市中心，建于1985年的One AT&T Center，2007年时市值2亿730万美元（约9亿2508万令吉），但2022年4月在法拍中仅以410万美元（约1830万令吉）售出。

休斯顿曾经是美国最糟糕的主要办公楼市场，空置率多年来一直徘徊在30%左右。

但如今，旧金山“迎头赶上”，第一季度的空置率接近 33%，并且还在上升中。目前为止，2022和 2023年仍然没有任何销售或法拍销售。

然而，这两个城市仍在不停建造新的办公大楼，而当租约期满时，租客就会搬出再搬到更好更新的大楼，不断上演同样的循环。

相关新闻：

Categories趋势

结束七个月连跌 美国房市回暖

By Poh Gin,

2023年05月2日

经历长期低迷
美国房市回暖已来？

在经历了此前连续七个月的下跌后，美国楼市出现转暖迹象！

两项不同的数据显示，由于按揭贷款利率下降，买家正在回到市场，美国房价在二月份意外上涨。

美国二月标普凯斯席勒（S&P/CS）全美房价指数同比上涨2%，较1月的3.7%涨幅进一步回落。

环比数据方面，在经历了此前连续七个月的下跌后，2月环比小幅上涨0.2%。此外，联邦住房金融局（FHFA）最新的房屋价格指数（HFI）显示，二月份房价比上个月上涨了0.5%。

经济学家表示，这种增长部分是由于按揭利率从去年11月初的峰值下降超过了0.5%，以及历史低位的房屋库存。

美国二月份现有房屋销售量跃升14.5%，年化率为458万套。

然而，房地产市场在各个市场和价格层面上仍然存在差异，但较低的按揭利率和低库存有助于为价格提供支撑。

美国人口普查局公布的数据显示，在银行危机之后，三月份新住宅销售增长。新的单户住宅销售量增长了9.6%，经季节性调整后达到68万3000套，高于经济学家预计的1.3%跌幅。

全美房地产经纪人协会在三月份报告称，二月份现有房屋销售量跃升14.5%，年化率为458万套。这结束了12个月的购买下滑，并标志着自2020年7月以来的最大月度百分比增长。

然而，按揭利率仍然是住房市场的一个大问题。根据Freddie Mac的数据，在连续五个星期下降后，30年固定按揭贷款利率上周从6.27%上涨至6.39%。

相关新闻：

Categories趋势

房子内有墓碑 买到乱葬岗？

By Poh Gin,

2023年04月28日

买房子变成买惊吓！

疑住到乱葬岗，男子开心买新家惊见屋内有墓碑“人鬼同居”，让他整个毛骨悚然！

不少人相信住宅风水和居住者的运势有着很大的关联，好的风水让你越住越旺，相反则易破财招灾。

美国新奥良一名男网友表示，自己最近刚买下一套房子，清理时惊见屋内有一处瓦砾堆，结果一翻开竟发现里面藏有一块刻着名字的墓碑，令他不禁怀疑屋子底下曾是乱葬岗。

美国男孩发现新家里藏着一块刻有名字的墓碑。

根据《镜报》报导，该名网友在Reddit发文提到，他买了一间建于1890年代的老房子，并准备改造成新家，结果却在整理时发现屋内有一处诡异的瓦砾堆，经动手清理后竟又找到一块刻有名字的墓碑，上面清楚写著“珀金斯”，让他当场吓傻。

该名网友直言，从未想过会买到“距离墓地这麽近”的房子，猜测是有人刻意把墓碑移到这间房子的地底下，但他并不想要追根究底，且打算将墓碑留在原地。

消息一出后，不少网友惊呆表示：“太可怕了”、“换做是我，绝对不可能住下去”、“居然可以接受家裡有个不明墓碑，难道不怕闹鬼吗”、“快逃吧”、“可以尝试去找墓碑主人的家人来处理”、“房子买都买了，只好自己看着办”。

相关报道：