买或租都贵！

美国房价在过去两年在低利率环境中狂飙，已是众所皆知的事；但你是否知道，现在买不起房子的美国人，可能也租不起了！

根据华尔街见闻报道，哈佛大学发布的年度《国家住房状况报告》显示，数百万美国人如今根本买不起房子。

按照现在的房价，一位首购族在4月时购买一套中位数价格的房屋，要支付7%的首付，需要拿出2.74万美元（约12.05万令吉）。这令92%的租客无缘购房，因为他们的存款中位数只有1500美元（约6595.50令吉）。

包括房屋按揭贷款、财产税和保险费用的平均住房成本，4月时达34.07万美元（约149.81万令吉），按月增加了700美元（约3077.90令吉）。

中等价位房屋的买家，每月供款额已经比一年前多出400美元（约1758.80令吉）。而且，随着美联储升息，按揭贷款利率也随之上升，接下来会让首购族更难以买房。

好吧！买不起房，租行了吧！

月租接近9000元

美国按揭贷款利率上行催生了“租房热”，根据美国在线房地产经纪公司Redfin的报告，5月美国全国挂牌出售的公寓租金比一年前上涨了15%。

不过，一套可用公寓的挂牌租金中值首次跃升至每月2000美元（约8794令吉）以上。若最近的趋势继续下去，美国全国房屋月租金可能会超过2000美元。

房地产研究公司CoreLogic的数据显示，美国许多地区的月租金都出现两位数涨幅。迈阿密在4月的单户租金增幅，更是达到41%的惊人涨幅，其次是奥兰多的25.8%。

更让人不安的是，CoreLogic公司首席经济学家Molly Boesel预期，在整个2022年，单户租金增长将继续快速增加，相信对许多美国人来说，租房也越来越压力大！

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美联储大幅升息，
开始吓跑买家了。

美联储“下重手“升息，美国房贷利率持续飙升，开始让买家却步房市，美国4月房价的增速也出现拐点。

涵盖全美的标普/凯斯席勒（S&P/Case-hiller）4月房价指数按年增20.4%，涨幅略低于3月的20.6%涨幅，当时也是自1987年此数据开始追踪以来的最高水平。

数据显示，美国十大城市的房价指数按年涨19.7%，略高于3月的19.5%；20大城市房价指数在3月按年增21.1%，4月则涨21.2%，略低于市场预期的21.5%增幅。

在20大城市中，有11个城市的房价增速放缓。涨幅最惊人的是佛罗里达州坦帕市（Tampa），按年狂飙35.8%；佛罗里达州的迈阿密市也涨33.3%；涨幅第三高的是凤凰城，大31.3%。

高房价难以为继

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉指出，4月数据显示美国房价增速下降的初步迹象。随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。宏观经济环境备受挑战，难以再支撑非凡的房价涨幅。

“与过去5个月大多数城市的房价加速上涨形成鲜明对比的是，4月份只有9个城市的房价上涨速度超过了3月份。”

美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%，4月份时越过5%的大关。6月时更是突破6%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

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这叫“春江水暖鸭先知”吗？

美国房市过去两年狂飙，房产经纪赚得盆满钵满；但随着抵押贷款利率急涨，加上房屋销售量开始下跌，认为房市开始惨淡的线上房地产经纪公司，竟开启裁员潮！

根据华尔街见闻，美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass正在裁员。

在提交给美国证券交易委员会的文件中，Redfin宣布裁员8%，约470人；Compass则表示会裁员10%，约450人。

Compass发言人指出，已经有明显信号表示经纪增长放缓，该公司正采取许多措施来保护业务，并且积极降低成本，包括暂停扩展业务，并且裁员10%。

Redfin总执行长格伦·凯尔曼则在博客中发文说：“由于5月份的需求比预期低17%，我们的中介和中后台员工没有足够的工作量，而且销售额减少使我们用于总部项目的资金减少。房屋销售减少的状况可能会持续数年。”

美国人难负担买房

美国各类调查显示，房价过去两年涨速过快，让人们难以负担，房屋销售已经数月呈跌，预计会进一步再跌。

同时，抵押贷款需求降至20多年来最高水平。30年期的房贷利率已经从年初的3.29%，提高到6.28%。随着美联储大幅升息，这利率还会再涨。

科罗拉多大学博尔德分校的房地产学者迈克·德尔普雷特说：“我认为Compass裁员10%是对当前市场状况的最保守的回应……要让这家公司走上正轨，更重要的是要解决商业模式、高现金消耗带来的潜在挑战。”

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美国利率飙涨，销售开始减少，
但房价却还未见跌势……

随着美联储收紧货币政策，美国30年期固定抵押贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底已大幅升至4.67%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，美国房屋销售现在已经连续几个月下降，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

但是，标普CoreLogic凯斯-席勒美国房价指数显示，美国3月房价按年上涨20.6%，增幅比2月的19.8%还要高！

而且，20大城的综合指数按年上涨21.2%，同样胜于2月的20.3%，创史上最快的增速。10大城综合按年增幅为19.5%，高于2月的18.7%。

坦帕涨幅破纪录

从各城市来看，按年涨幅最高的依然是坦帕、凤凰城和迈阿密，皆超过30%。尤其是涨34.8%的坦帕，已是美国房价增速最快的城市，打破了凤凰城过去三年排名第一的记录。

虽然明尼阿波利斯、华盛顿特区和芝加哥的房价涨幅最小，但也有双位数增幅。

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉在声明中说：“那些一直期待美国房价增速会下降的人，至少要再等1个月。”

库存多支撑高房价

他说，在截至3月份的报告里，所有20大城的房价都出现了两位数的增长，而且相对于2月份的报告，有17个城市的房价增长反而更快了。

虽然销售放缓，但美国成屋库存量却远低于正常水平，造成粥少僧多的局面，削弱买家的议价空间，从而推动了房价上涨。

拉扎拉也提到，宏观经济而言，高利率环境无法再支持超高的房价增长，但却难以判断减速的时间和幅度。

全世界的建商，
都在叫苦吗？

随着利率持续飙升，加上建筑材料和劳工成本上涨，以及市场需求放缓，美国房屋建筑商的信心指数在5月时跌8点，达到69，是连续第五个月下跌，也是自2020年6月以来最低水平。

华尔街见闻报道，这是自冠病疫情开始后最大的跌幅，该指数是由美国全国房屋建筑商（NAHB）和富国银行市场指数协会联合发布。

在2020年6月时，市场对疫情爆发而抱持悲观展望，但只是短暂的，之后就迅速反弹，直到2020年11月时更达到90点的历史高点。

只要低过50点的枯荣线，就代表更多建筑商认为销售状况不佳。

有能力买房的人减少

目前房屋的购买量、预期销售量和潜在买家的流量都比一个月前明显悲观。5月销售指标下跌8点，至78；衡量潜在买家客流的指标下跌9点，至52，是自2020年夏季以来的最低水平；未来6个月销售预期下降了10点，至63点。

NAHB首席经济学家Robert Dietz指出，这数据显示住房市场正面临越来越大的挑战。

“建筑材料成本比1年前增长了19%；在不到3个月的时间里，抵押贷款利率已经飙升至12年的高点，根据目前的负担能力状况，只有不到50%的新房和成屋销售是普通家庭可以承受的。利率的飙升对入门级房屋和首次购房者的影响最大。”