经济衰退，要来了吗？

美国通胀高居不下，逼得美联储只能不断升息，让去年此刻还非常火热的房市迅速冷却。

不过，房市的复苏之路恐怕没那么轻易，因为经济是房市繁荣的主要支撑力，但经济学家却估计，美国经济有60%的几率在明年陷入衰退。

这是来自于彭博社的最新月度调查，在9月时经济学家预估的衰退几率为50%。而在10月时，42位经济学家认为衰退的可能性再度提升，而且时6个月前的两倍。

被牺牲的需求……

而且接受调查的经济学家们，还下调了他们对明年消费者支出的预期。

同时，预计明年平均每季度的新增就业人数不足7万人，失业率预计在2024年达到4.5%的平均峰值。

意味着这些专家们估计，就业市场和需求将成为美联储抗击通胀的牺牲品。

资产价格下跌

荷兰国际首席国际经济学家詹姆斯奈特利指出，金融环境紧缩对经济增长不利，而且此时消费者和企业都正承受生活成本升温，以及股债和房地产价格下跌的压力。

受到美联储极为关注的不包括食品和能源个人消费支出价格指数（PCE），料在本季度按年涨4.7%，比上个月的预估高于0.4个百分点。

这些预测，都是在美国发布9月通胀率报告之前统计的。9月核心消费者物价指数（CPI）重新加速道40年来的最高点，远超市场预期。

资料来源：彭博社、新浪财经、智通财经

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玩过多米诺骨牌吗？
只要一张牌倒，陆续全部就会倒塌。

而美国房市，就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌，却开始倒塌了。

在这份报道中提到，过去数月以来，美国房市已经开始出现裂痕，但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌，最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌，跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%，但远低于6月时的18.1%涨幅，看来放缓的势头似乎来的更加猛烈，可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点，而是起点。

这是因为，这几个月来房市开始出现疲弱，主要源自于美联储的升息，但实际上利率上升对房市带来的真正影响，需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策，也就是低利率的时期，房地产是备受追捧的明星资产；但当利率上升时，房价就会受到影响。

在疫情期间，美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多，且正值低利率环境，大家一窝蜂涌入房市，将房价大幅推升，甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光，如今跌得就有多惨重。

房价将跌15%？

报道中指出，在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况，最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场，美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响，现在就轮到房地产了。

安联也警告，房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位，但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%，会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源：新浪财经、参考消息网

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虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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新屋销售意外增长，
只是暴风雨前的晴天？

美国商务部最新公布的数据显示，8月新屋销售按月大涨28.8%，原本市场看衰会下跌2.2%，没想到不仅没有跟随7月时的12.6%跌势，还创下了有史以来第二大月度涨幅。

曾经最高的按月涨幅时在2020年6月，当时新屋销售大涨30.6%。

不过根据华尔街见闻报道，8月新屋销售数据并没有让市场人士转态，普遍认为是买家在借贷成本进一步上涨之前，借助建筑商的降价而抓紧买入，此亮眼涨幅恐怕不会持久。

20城房价10年来首跌

让市场人士抱持如此悲观展望，还因为同日公布的标普凯斯席勒20城房价指数，按月跌0.44%，是2012年3月以来首次下跌。

这象征，美国房市长达10年的大牛市可能结束了。美国房市曾在2008年金融危机时崩盘，直到2012年结束。

按揭利率何时破七？

同时，全国房价指数按年上涨15.8%，但却是自2021年4月以来最小的涨幅，而且增速也远远少于6月时的18.1%，是该数据发布以来史上最大的减速。

随着美联储激进升息，美国房市陷入低迷状况。根据房地美数据，上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%，是2008年10月以来最高。

当前，由于需求暴跌，外加房源在市场上滞留时间更长，房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时，上市的房屋数量在减少，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

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美联储大幅升息，
开始吓跑买家了。

美联储“下重手“升息，美国房贷利率持续飙升，开始让买家却步房市，美国4月房价的增速也出现拐点。

涵盖全美的标普/凯斯席勒（S&P/Case-hiller）4月房价指数按年增20.4%，涨幅略低于3月的20.6%涨幅，当时也是自1987年此数据开始追踪以来的最高水平。

数据显示，美国十大城市的房价指数按年涨19.7%，略高于3月的19.5%；20大城市房价指数在3月按年增21.1%，4月则涨21.2%，略低于市场预期的21.5%增幅。

在20大城市中，有11个城市的房价增速放缓。涨幅最惊人的是佛罗里达州坦帕市（Tampa），按年狂飙35.8%；佛罗里达州的迈阿密市也涨33.3%；涨幅第三高的是凤凰城，大31.3%。

高房价难以为继

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉指出，4月数据显示美国房价增速下降的初步迹象。随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。宏观经济环境备受挑战，难以再支撑非凡的房价涨幅。

“与过去5个月大多数城市的房价加速上涨形成鲜明对比的是，4月份只有9个城市的房价上涨速度超过了3月份。”

美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%，4月份时越过5%的大关。6月时更是突破6%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

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这叫“春江水暖鸭先知”吗？

美国房市过去两年狂飙，房产经纪赚得盆满钵满；但随着抵押贷款利率急涨，加上房屋销售量开始下跌，认为房市开始惨淡的线上房地产经纪公司，竟开启裁员潮！

根据华尔街见闻，美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass正在裁员。

在提交给美国证券交易委员会的文件中，Redfin宣布裁员8%，约470人；Compass则表示会裁员10%，约450人。

Compass发言人指出，已经有明显信号表示经纪增长放缓，该公司正采取许多措施来保护业务，并且积极降低成本，包括暂停扩展业务，并且裁员10%。

Redfin总执行长格伦·凯尔曼则在博客中发文说：“由于5月份的需求比预期低17%，我们的中介和中后台员工没有足够的工作量，而且销售额减少使我们用于总部项目的资金减少。房屋销售减少的状况可能会持续数年。”

美国人难负担买房

美国各类调查显示，房价过去两年涨速过快，让人们难以负担，房屋销售已经数月呈跌，预计会进一步再跌。

同时，抵押贷款需求降至20多年来最高水平。30年期的房贷利率已经从年初的3.29%，提高到6.28%。随着美联储大幅升息，这利率还会再涨。

科罗拉多大学博尔德分校的房地产学者迈克·德尔普雷特说：“我认为Compass裁员10%是对当前市场状况的最保守的回应……要让这家公司走上正轨，更重要的是要解决商业模式、高现金消耗带来的潜在挑战。”

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