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连降四月 美国10月房价续走弱

By Poh Gin,

2022年12月29日

美联储持续加息
人民担心经济会衰退

美国20个大型城市在10月季调后，房价环比下跌0.52%，已连续第四个月呈现下跌状态，然而同比涨幅8.64%，较此前持续回落。

随着美联储持续加息、人民担心未来经济会衰退，美国房价继续冷却。分析预计，充满挑战的宏观经济环境持续，房价很可能会继续走弱。

在20个大型城市中，佛罗里达州的迈阿密、坦帕，以及北卡罗来纳州的夏洛特房价同比涨幅最大，其中迈阿密同比涨幅达21%；旧金山的房价同比涨幅最弱，仅为0.6%。

在环比方面，拉斯维加斯和凤凰城的价格跌幅最大，环比分别下降1.3%和1.2%；迈阿密、旧金山和达拉斯的环比跌幅均为0.9%。

标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示，随着美联储继续提高利率，按揭贷款融资将继续对房价构成不利影响，房价很可能会继续走弱。

美国11月成屋销售总数连续第10个月下降，继续创历史上最长连降月数。

美国房价料持续减速

美联储加息以对抗通胀，美国按揭贷款利率飙升。在今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约3%，在10月一度飙升至7%。尽管于上周已回落至6.34%的水平，但相对来说还是高出一倍。

利率飙升严重冲击可支付能力，加上卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，以供给角度而言，这对房价构成一定的支撑。惟，根据分析认为，由于经济难以避免地出现衰退，美国房价很可能会持续减速。

这几个月以来，房地产数据非常低迷，根据美国11月成屋销售数据显示，成屋销售总数连续第10个月下降，环比降幅扩大，继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元，该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。

根据华尔街见闻网站，美联储研究显示，随着按揭贷款利率的飙升，美国房价可能最多下跌20%，房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%，这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。

若消费受到如此的冲击，美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。

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美国房市走势逐渐清晰

By Poh Gin,

2022年12月9日

美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年，美国房地产泡沫接近顶峰，时间快进到2022年，经济学家们并不害怕承认泡沫的存在，即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示，美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说：“由于疫情的缘故，当时的抵押贷款利率非常低，人们都想买房，而且是想离开城市，在郊区买房，所以美国确实出现了房地产泡沫，房价上涨到了非常不可持续的水平，出现了过热等问题。所以，现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段，希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言，美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份，鲍威尔曾表示，抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份，他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”，它将恢复市场的“平衡”。

鲍威尔

在鲍威尔承认有“泡沫”之前，达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为，美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水，而不是戳破它。

客观地说，美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示，2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内，房价与基本面的撕裂应该会有所愈合，这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为，随着消费者的负担压力变大（在美国房价飙升40%之后，美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%），美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价（目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%）继续下跌，而收入继续上涨，则基本面将确实开始回归现实。

不过，美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认，美国房价有可能出现“实质性调整”，但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年，不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此，尽管抵押贷款利率的大幅上涨，有可能通过压低房价的方式，给房地产市场带来“平衡”，并且给进一步增长带来一些去库的空间，但是从长期看来，市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源：财富中文网

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美国房市要完蛋了？

By Poh Gin,

2022年11月30日

usa美国房市温度，
已经是“极寒”状态了！

在疫情期间，美国房市大热，让卖家和中介们赚得盆满钵满。

但如今整个房市降至冰点，买家纷纷离场，卖家自然毫无逗留理由。交易量大跌，让原本“香饽饽”的房产中介行业，不是经历裁员就是转职，留下来的也必须花九牛二虎之力抢夺生意。

美联储为了遏制通胀而不断加息，造成抵押贷款利率飙升，使得美国房市陷入动荡之中，市场释放出的信号显示，未来更为艰难。

比如说，根据Zillow的数据，10月的房屋挂牌量按年下跌24%，已是连续第四个月下跌。成交量也同样处于跌势，比2019年10月冠病疫情前的水平低17%。

抵押贷款利率飙升，使得美国房市陷入动荡。

没人想卖 也买不起

目前，只有年收入超过10万美元（约45.08万令吉）的买家，才“有资格”买得起一套中等价位的住宅，让中介们争先恐后地抢夺饭碗。

而且，要说服房主卖房也不是一件易事，因为他们倘若卖掉现在的房子要“升级”新屋，意味着放弃了之前3%的房贷利率，转向如今更昂贵的房贷。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Benjamin Keys借用《星球大战》系列中的角色表示：“房地产市场就像被冻在碳素岩中的韩·索罗，可能会冻结相当长一段时间。没有任何力量能够使之快速解冻。”

资料来源：新浪财经、环球市场播报

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美国房价 保守估计再跌15%

By Jing Wen,

2022年11月16日

什么，再跌15%已是保守估计？

美国业主们请撑着点！因为有经济学家预计，明年房价可能会再跌15%，而且这只是保守估计！

毕马威（KMPG）首席经济学家黛安·斯旺克近来受访时指出，美国房市目前正经历一场由疫情引发的泡沫，企业界转向居家办公，助长了这一泡沫。

黛安·斯旺克

“我们在居家办公上走到头了，现在它基本上已经结束了。我认为这也是房价下跌的部分原因，当地的收入并不能支撑这些房屋的价值。”

“我们很容易看到两位数的大幅下滑，我认为明年房价15%的跌幅将是非常保守的。我们已经在转向了。”

数据全转跌

从数据来看，美国房市目前正处于困境。

标普CoreLogic Case-Shiller全国房屋价格指数显示，2020年3月至2022年6月期间，美国房价的涨幅高达42%。由于居家办公热潮，让郊区和小镇等二线中档市场，不管是房价或是租金都大幅升高。

但随着需求迅速回落，加上美联储进入升息模式，抵押贷款银行协会的数据显示，抵押贷款购买申请按年下降41%，比2008年金融危机时还要少。

而且，全美范围的房价增长出现逆转，今年6月至8月，美国房价下跌1.3%，是自2012年以来首次下降。

会否重演次贷危机？

如果美国房价真的出现了毕马威所预计的15%跌幅，这将仅次于2006-2012年期间27%的跌幅。

不过美联储主席鲍威尔却认为，美国房市不会重演2008年次贷危机，他不久前说： “房地产市场没有明显的金融稳定风险，在这个周期中没有看到全球金融危机前看到的那种糟糕的信贷承销，住房信贷非常谨慎。”

鲍威尔

对此，黛安·斯旺克表示： “这不是次贷危机，他们（美联储）在这一点上是对的。不过，美国房地产市场的下行依旧避免不了。”

资料来源：财联社

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美国明年恐陷衰退 房市糟了…

By Poh Gin,

2022年10月21日

经济衰退，要来了吗？

美国通胀高居不下，逼得美联储只能不断升息，让去年此刻还非常火热的房市迅速冷却。

不过，房市的复苏之路恐怕没那么轻易，因为经济是房市繁荣的主要支撑力，但经济学家却估计，美国经济有60%的几率在明年陷入衰退。

这是来自于彭博社的最新月度调查，在9月时经济学家预估的衰退几率为50%。而在10月时，42位经济学家认为衰退的可能性再度提升，而且时6个月前的两倍。

被牺牲的需求……

而且接受调查的经济学家们，还下调了他们对明年消费者支出的预期。

同时，预计明年平均每季度的新增就业人数不足7万人，失业率预计在2024年达到4.5%的平均峰值。

意味着这些专家们估计，就业市场和需求将成为美联储抗击通胀的牺牲品。

资产价格下跌

荷兰国际首席国际经济学家詹姆斯奈特利指出，金融环境紧缩对经济增长不利，而且此时消费者和企业都正承受生活成本升温，以及股债和房地产价格下跌的压力。

受到美联储极为关注的不包括食品和能源个人消费支出价格指数（PCE），料在本季度按年涨4.7%，比上个月的预估高于0.4个百分点。

这些预测，都是在美国发布9月通胀率报告之前统计的。9月核心消费者物价指数（CPI）重新加速道40年来的最高点，远超市场预期。

资料来源：彭博社、新浪财经、智通财经

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美联储终表态：房价会跌

By Yee Ni,

2022年10月13日

绕了好多座花园，
鲍威尔在房价问题上，始终打太极。

美联储激进的鹰调作风，虽是为了抑制高涨的通胀，但同时也对房市带来巨大的破坏力。

但每每谈及“房价会否下跌“这问题，美联储主席鲍威尔却总是“游花园”。

他几个月前说，美国房市将经历“重启”。9月时的联邦公开市场委员会新闻发布会，媒体要求他澄清这句话的意义，他依然避重就轻地说：“我们已经进入了一个艰难的修正时期，将看到美国房市过渡到供需更平衡的时期。”

鲍威尔没有具体回答“美国房价会下跌吗？”的问题，但美联储历史克里斯托弗·沃勒回答了，而且明确地说，美国房价有可能“大幅”下跌。

他日前在肯塔基大学的活动上对听众说：“虽然这次房市修正可能相当温和，但我不排除在市场恢复正常之前，需求和房价可能更大幅度地下跌。”

这也是美联储首次有官员承认“房价会下跌”，而且沃勒的说法还是“会大跌”。

不会重演次贷风暴

但对于房价大幅回调是否会破坏金融体系的稳定性，沃勒认为有几个因素能减轻这方面的担忧。

一是如今抵押贷款借贷人的信用评分普遍较高；再来，上一次房市修正的经验来看，大多数借款人只有在收入受到冲击、抵押贷款资不抵债的时候才会违约。他这番话，意味着此轮跌势不会导致2008年的次贷危机。

其实，即便美联储未承认房价可能下跌，美国许多地区的房价已经开始呈跌势。

约翰伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）追踪的148个主要地区房市终，有98个地区的房价已经从今年的峰值回跌。有11个市场的跌幅甚至超过了5%。

资料来源：财富中文网

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当初狂飙 美国房市摔得更疼

By Poh Gin,

2022年10月6日

玩过多米诺骨牌吗？
只要一张牌倒，陆续全部就会倒塌。

而美国房市，就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌，却开始倒塌了。

在这份报道中提到，过去数月以来，美国房市已经开始出现裂痕，但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌，最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌，跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%，但远低于6月时的18.1%涨幅，看来放缓的势头似乎来的更加猛烈，可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点，而是起点。

这是因为，这几个月来房市开始出现疲弱，主要源自于美联储的升息，但实际上利率上升对房市带来的真正影响，需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策，也就是低利率的时期，房地产是备受追捧的明星资产；但当利率上升时，房价就会受到影响。

在疫情期间，美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多，且正值低利率环境，大家一窝蜂涌入房市，将房价大幅推升，甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光，如今跌得就有多惨重。

美国房市犹如一张多米诺骨牌，开始倒塌了。

房价将跌15%？

报道中指出，在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况，最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场，美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响，现在就轮到房地产了。

安联也警告，房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位，但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%，会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源：新浪财经、参考消息网

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美国抵押贷款利率 破七了！

By Poh Gin,

2022年09月30日

虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

美国30年期抵押贷款利率12年来首次破7。

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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美国新屋销售意外增 非好事？

By Poh Gin,

2022年09月30日

新屋销售意外增长，
只是暴风雨前的晴天？

美国商务部最新公布的数据显示，8月新屋销售按月大涨28.8%，原本市场看衰会下跌2.2%，没想到不仅没有跟随7月时的12.6%跌势，还创下了有史以来第二大月度涨幅。

曾经最高的按月涨幅时在2020年6月，当时新屋销售大涨30.6%。

不过根据华尔街见闻报道，8月新屋销售数据并没有让市场人士转态，普遍认为是买家在借贷成本进一步上涨之前，借助建筑商的降价而抓紧买入，此亮眼涨幅恐怕不会持久。

美联储激进升息，10年的大牛市可能结束了，房市陷入低迷状况。

20城房价10年来首跌

让市场人士抱持如此悲观展望，还因为同日公布的标普凯斯席勒20城房价指数，按月跌0.44%，是2012年3月以来首次下跌。

这象征，美国房市长达10年的大牛市可能结束了。美国房市曾在2008年金融危机时崩盘，直到2012年结束。

按揭利率何时破七？

同时，全国房价指数按年上涨15.8%，但却是自2021年4月以来最小的涨幅，而且增速也远远少于6月时的18.1%，是该数据发布以来史上最大的减速。

随着美联储激进升息，美国房市陷入低迷状况。根据房地美数据，上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%，是2008年10月以来最高。

当前，由于需求暴跌，外加房源在市场上滞留时间更长，房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时，上市的房屋数量在减少，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

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美国房屋销售 跌近20%

By Poh Gin,

2022年09月23日

利率前所未有的“剧烈波动”，
似乎有点2008年崩盘时的影子？

美联储在本周三（21日）宣布连续第三次升息75个基点，将联邦基金利率目标区间上调到3至3.25%，是2008年初以来的最高水平。

同日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，8月现房销售量按月下跌0.4%，按年更是大跌19.9%，是明显的降温迹象。

美国房市对美联储利率政策变化极为敏感。该数据季节性调整后的变化从7月的482万套降至480万套，这已经是连续第7个月放缓。

利率波动前所未有

AdvisorPerspectives网站把最新数据和历史数据进行对比分析后指出，美国固定抵押贷款利率已经出现前所未有的波动，过去52周内，30年期固定抵押贷款利率已经从2.93%，提高至6.28%。

另外，从住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的数据来看，30年期住房贷款的平均利率，一度升至6.02%，是2008年以来首次突破6%大关。在一年前，这个利率平均处于2.86%。

而上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。

美国30年期住房贷款的平均利率，是2008年以来首次突破6%大关。

各种数据跌跌跌

利率狂飙也加重了房贷者的负担。房地产信息公司Zillow分析，典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元（约4098令吉）推至1643美元（约7507令吉），在过去3年中增长了83%。

在截至9月11日的4个星期内，房屋挂牌量按年下降19%，是2020年5月以来的最大降幅。

供应紧张还体现在房屋出售的用时上。平均而言，8月的房屋售出用时为16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月。而在冠病大流行之前，房屋通常在挂牌30天后售出。

NAR主席莱斯利·鲁达·史密斯说：“从某种意义上说，我们看到购房过程恢复了正常，那些疯狂的竞价战基本上已经停止了。”

资料来源：新浪新闻、界面新闻

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