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美国房贷利率 半年涨近3%

By Poh Gin,

2022年06月17日

想要借贷买房的美国人，
你们还好吗……

美国通胀创40年新高，让心急如焚的美联储，下定决心展开更激进的升息步伐。

这也连带推高了美国抵押贷款利率，尤其是房贷利率，在短短半年内已经升接近300个基点，从今年初的3.25%上升到最新的6.13%！

月供款增40%

根据华尔街见闻报道，这也是2008年美国房地产大崩盘以来，最高的利率水平。

粗略计算，如果一个购房者现在申请35万美元（约154.68万令吉）的抵押贷款，未来30年每月需要支付的房贷，将从1523美元（约6731令吉），上涨到2128美元（约9405令吉），短短半年内这一数据大幅飙升了40%。

美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%，而目前已飙升至6.13%，

难以负担 不再买房

随着抵押贷款还款额越来越难负担，冲击了购房者的信心，抵押贷款申请已经开始大幅减少。

MBA经济学家乔尔·坎接受访问时说：“过去两个月，房屋库存持续低迷，抵押贷款利率飙升，导致购房市场受到影响。这些日益恶化的负担能力挑战对潜在的首次购房者来说尤其艰难。”

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美国3月房价没跌 还创新高！

By Poh Gin,

2022年06月3日

美国利率飙涨，销售开始减少，
但房价却还未见跌势……

随着美联储收紧货币政策，美国30年期固定抵押贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底已大幅升至4.67%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，美国房屋销售现在已经连续几个月下降，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

但是，标普CoreLogic凯斯-席勒美国房价指数显示，美国3月房价按年上涨20.6%，增幅比2月的19.8%还要高！

而且，20大城的综合指数按年上涨21.2%，同样胜于2月的20.3%，创史上最快的增速。10大城综合按年增幅为19.5%，高于2月的18.7%。

坦帕涨幅破纪录

从各城市来看，按年涨幅最高的依然是坦帕、凤凰城和迈阿密，皆超过30%。尤其是涨34.8%的坦帕，已是美国房价增速最快的城市，打破了凤凰城过去三年排名第一的记录。

虽然明尼阿波利斯、华盛顿特区和芝加哥的房价涨幅最小，但也有双位数增幅。

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉在声明中说：“那些一直期待美国房价增速会下降的人，至少要再等1个月。”

迈阿密也是美国房价增速最快的城市之一。

库存多支撑高房价

他说，在截至3月份的报告里，所有20大城的房价都出现了两位数的增长，而且相对于2月份的报告，有17个城市的房价增长反而更快了。

虽然销售放缓，但美国成屋库存量却远低于正常水平，造成粥少僧多的局面，削弱买家的议价空间，从而推动了房价上涨。

拉扎拉也提到，宏观经济而言，高利率环境无法再支持超高的房价增长，但却难以判断减速的时间和幅度。

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美国抵押贷款利率 飙至5%

By Poh Gin,

2022年04月22日

美国买房者的好日子到头了，
贷款利率攀至11年来最高。

根据华尔街见闻的报道，美国30年期的抵押贷款利率平均水平，从4.72%提高到5%，是自2011年2月以来，首次触及5%的高水平。

自今年年初以来，利率上升对买方负担能力的打击，相当于房价额外20%的增长。

随着美国通胀急剧升温，3月时更是达到8.5%的高位，加剧了美联储收紧货币政策的压力。该央行这几个月来也不断暗示，超宽松信贷时代已经进入尾声。

房地美首席经济学家山姆·卡特指出，随着抵押贷款利率上升，加上房价上涨、房源紧张，让美国人的购房成本，达到几十年来最贵的水平。

过去两年因冠病疫情，30年期的房贷平均利率多数低于3%，去年1月甚至低至2.65%的历史最低档，今年初这利率还维持在3%左右的水平。

也因为超低利率，让美国房市过去两年进入2006年最大的抢房热潮，甚至推高房价。

但这些好日子都即将结束，按如今5%的利率来计算，拥有30万美元（约127.64万令吉）抵押贷款的借款人，每月将支付1610美元（约6850令吉），这比去年年底的平均利率3.11%时，上升了327美元（约1391令吉）。

月供款多38%

Bankrate.com首席金融分析员格雷格·麦克布莱德分析，自今年年初以来，利率上升对买方负担能力的打击相当于房价额外20%的增长。

而Realtor.com的经济学家George Ratiu计算称，1年前，按照当时的利率购买美国中位数的房屋意味着在支付20%的首付后，每月的抵押贷款费用约为1223美元（约5203令吉）。

按照最近的利率，同样的购买需要每月支付近1700美元（约7233令吉），额外增加了38%。

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美联储未出手 房价连3月降温

By Yee Ni,

2022年01月1日

创下历史新高的美国房价，
也开始降温了。

美联储从11月开始加速缩减购债规模，并预计在明年3月后启动升息，预期明年至少升息两次，来解决高通胀压力。

现在美联储才刚开始缩表，美国今年飙涨的方式却已经连续降温3个月。

根据标普CoreLogic Case-Shiller房价指数，美国20城房价在10月上涨18.4%，低于9月份的19.1%，这也是连续第三个月增速放缓。

在今年7月时，这项指数创下历史新高，而且是连续13个月上行，主要是因为房贷利率低、供应有限、需求增长等因素激励。

若从全国来看，10月全国房价指数按年上涨19.1%，9月时为上涨19.7%，这是连续第二个月增长放缓。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara指出，美国住房市场强劲，部分是因为许多家庭为应对冠病疫情而搬家，目前还未能判断，这样的需求激增是否“透支”了未来几年的购买欲，抑或是一种更持久的长期变化。

财经金融博客Zerohedge点评称，房价涨速仍然比上一次房地产泡沫时更快。在美联储开始缩减QE并转向鹰派立场之前，房价涨势似乎已经见顶。

资料来源：新浪财经

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通胀梦魇 美国人不敢再炒房

By Poh Gin,

2021年11月18日

什么能制止美国人的买房欲望？
答案是：通胀。

根据美国劳工统计局数据，10月消费者价格指数（CPI）12个月内上涨了6.2%，且连续5个月按年增长超5%。

这是美国30年来最高的通胀率，震惊全球。

这也成了美国总统拜登和美联储如今面对的最大挑战，经济未从疫情中全面复苏，促使美联储不敢贸然调高利率，但过去的政策和救市方式，却也让他们无从下手降低通胀。

市场甚至悲观预期，美国将长时间处在一个超级通胀的环境。

而通胀率飙高，部分也来自于房价的飙涨。

美国劳工统计局数据显示，在2020年10月至2021年10月期间，住所（房租、房价）平均售价上涨7万美元（约29.14万令吉），按年上涨3.5%，涨幅回到2019年9月之后的高位。

再买不起大件物品

根据全美房地产经纪人协会11月10日公布的数据，美国房租和房价也继续呈现上升趋势，与9月份相比，10月份租房成本上升了0.4%。单户现房的销售价格中位数比一年前攀升了16%，达到36.37万美元（约152.04万令吉）。

央视网报道，这场通货膨胀危机致使数百万美国人退出房地产市场，许多家庭几乎无法负担房屋、汽车等重要物品的开支。

美国房价今年以近20%的速度快速增长，主要是因为美联储每月大量购债，从而使抵押贷款利率处于低位，刺激了很多人购房欲望。

同时，加上疫情影响了房屋供应，促使房价持续上涨，换来了租金、保险金、房产税等共涨，支撑起更高的通胀。

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美国，好怕被恒大等拖累……

By Yee Ni,

2021年11月12日

中国房企危机，
可能波及美国？

这确实是美国央行——美联储目前的担忧之一。

最近，美联储发布了半年一度的《金融稳定报告》，对风险资产的价格持续上涨发出警告，担忧风险资产价格崩盘，会掀起一场巨大风暴。

美联储在报告中点出了几项潜在威胁，中国房地产行业动荡及其监管机构对包括中国恒大在内高杠杆公司的关注，就在其中。

“中国的金融压力可能会造成风险情绪恶化，从而令全球金融市场陷入紧张，对全球经济增长构成风险，并影响到美国。”

当然，美联储也同样关注自家的房价飙涨趋势，用房价“迅速上涨“来形容自5月来的走势，不过同时强调”没有发现能造成2008年金融危机般的危险市场行为“。

美联储政策推升资产价格

不过，这看在一些经济学家眼里，不仅想要反驳，资产价格飙涨，和美联储的政策有很大关系。

这是因为，美联储在去年3月爆发冠病疫情后，就把利率降至接近零，并大量购债，进而推动股市和其他资产上涨；即便股市表现早就超越疫情前水平，但美联储仍然维持紧急刺激措施，理由是提振就业。

除了中国房地产、冠病疫情、通胀、中美关系等危机，美联储也特别强调，“稳定币“构成了另一个新威胁。

美联储认为，稳定币“容易遭到挤兑”，任何问题都可能“由于支持它们的资产缺乏透明度和治理标准而放大”。

上周，美联储与美国财政部和其他机构一道敦促国会，要求通过立法将稳定币像银行一样加以监管，例如对资本严格要求且持续进行监管。

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美联储的难题:楼市泡沫

By Poh Gin,

2021年07月26日

美联储的持续量宽（QE），
绝对是美国房价的催化剂。

尽管美国的消费者物价指数（CPI）中，今年的住房部分增幅相对较小，但住房成本还是明显上升。

《华尔街见闻》报道，虽然美国房价问题不能说达到严重的程度，但长期来看还是有引发高通胀的担忧。

是谁催生了这场泡沫？美联储的持续量化宽松政策。这个沉睡的猛兽，目前已是美联储官员、拜登政府和经济学家们争议的课题。

数据显示，截至今年6月，美国住房租金按年增长2.6%；在截至今年2月时，这个增幅只有1.5%。

高通胀可能更久

虽然还没有回到疫情前3%的水平，但如果房价持续上涨，即使是较低且稳定的速度，因为发生在多个城市，代表高通胀持续的时间，可能比预期更久，给美联储带来困扰。

慈善机构住房行动联盟的执行董事Todd David接受《金融时报》访问时指出，旧金山湾区的租房成本明显在疫情后回升。如果在1年内都没有解决问题，届时恐怕会再升至历史最高位。

房地产市场咨询集团Zonda的首席经济学家Ali Wolf也认为，在2024年前，房地产市场都难回到平衡状态。如果经济持续复苏，就业改善，租金料继续承受上行压力。

叶伦：房市过热

更高的租金成本还可能影响通胀预期，而通胀预期是影响美联储货币政策的关键因素。

美联储主席鲍威尔在不久前的国会听证会，多次接到议员关于住房的质询后回应：“我不知道未来的房价会怎么样，但整体需求是很大的。”

住房专家表示，即使房地产商试图最大程度满足需求，供应仍然严重受限。也有部分经济学家认为，楼市通胀不是问题，因为这种变化是缓慢且有周期性的。

不过，美国财政部长叶伦担忧房市过热，且认为这个问题已经影响中低收入家庭。

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官员警告美联储 快收手炒房

By Poh Gin,

2021年07月5日

美国房市狂烧，
次贷风暴会否卷土重来？

近来美国大量资金涌进房地产市场，当地房价不断冲高，美联储虽在6月在货币政策会议上依然维持每个月购债1200亿美元（约4982.4亿令吉）的规模，但不少官员已经出面警告投资者“收手”。

美国财政部和美联储在冠病疫情爆发后联手救市，将利率维持在极低水平，市场挹注极度宽裕的资金量，大部分都涌入房地产市场。

波士顿联储银行总裁埃里克·罗森格伦（Eric Rosengren）日前指出，通胀回归2%目标非常重要，希望房市不要过度繁荣。

“由于美国与全球房市曾经发生过暴起暴落的情况，这是伤害金融稳定的根源。虽然我并不认为美国房市会崩盘，但必须密切注意该市场现象。”

圣路易斯联储银行总裁詹姆斯布拉德（James Bullard）也认同看法，认为美联储必须关注房市状况；达拉斯联储银行总裁罗伯特·卡普兰（Robert Kaplan）强调，美联储停止购入不动产抵押贷款证券（MBS）事不宜迟。

目前，美联储每月仍购入400亿美元（1660亿令吉）的MBS，虽然该行已经暗示开始讨论收紧货币政策，但外界担忧还没动手，危机就已经爆发了。

Bleakley咨询集团投资总监彼得·布克瓦（Peter Boockvar）就认为，美联储此举是在房市火上浇油；奥巴马政府时期的首席经济顾问警告，Fed此举无疑是在房市上提油救火；欧巴马政府的首席经济顾问杰森弗曼（Jason Furman）也警告，在房价暴涨之际，美联储不该再替民众压低房贷利率。

资料来源：中时新闻网