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管理委员辞职不交接将受罚!

2022年06月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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管理委员集体一跑了之?
当心吃牢饭!

共管楼宇管理委员如果集体辞职,是否还需背负法律责任?

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员,在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞,导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员(联合管理机构)则宣称他们已经离职,所以无需出席交接会议,也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了?

其实不是,因根据2013年分层管理法令第27(2)条文,联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散,并在不超过一个月的期限内:

(a)把联合管理机构所登记的所有管理账户资金,在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后,余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户;

(b)把以下的文件转交给管理机构:

(i))其它任何的法律条规;

(ii)管理账户与偿债基金账号的已审计账户,或是如果有关账户都还未完成审计,则移交未审计账户;

(iii)联合管理机构的所有资产与债务;

(iv)在2013年分层管理法令第15(3)条文下,发展商交付给联合管理机构的文件;

(v)该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产,维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第(2)(b)(ii)条文移交未经审计的账目,那么,联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内,将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第(2)或(3)条文,联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了,一经定罪,将面对不超过25万令吉的罚款,或不超过3年的牢狱之灾,或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落,但细心阅读2013年分层管理法令,法律上的责任唯有完成交接,才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事,要做个有担当的管理委员,好好地完成权力交接,把法律明文规定的的交接程序完成,才算功德圆满,不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识:

何时需成立管理机构?

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册,该楼宇的管理法人(Corporate Body)就会从联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)自动升级为管理机构(Management Corporation,简称MC),这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命,接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文,召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会,遴选代表管理机构的管理层,即管理委员,然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位,可分成3阶段,并由法人团体管理:

第一阶段:发展商管理期Developer Management Period

第二阶段:联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段:管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

  • 发展商管理期(Developer Management Period)

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算,为期不超过13个月,发展商需举办联合管理机构第一届年度大会,并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主,组成联合管理机构。

  • 联合管理机构管理期(Joint Management Body Management Period)

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算,不超过15个月内都是联合管理机构管理期,这期间管理委员的组合一样,是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

  • 管理机构管理期(Management Corporation Management Period)

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后,由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主,需完成分层地契认领手续才能参与竞选,而发展商则完成了使命,并解除该楼宇的管理责任。

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JMB线上年会须合法化

2021年09月20日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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进入国家复苏计划第二阶段地区,
共管楼宇只允许通过线上会议举办年会或特别大会。

随着国家安全理事会宣布,雪兰莪、吉隆坡和布城9月10日起进入国家复苏计划第二阶段,按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序(SOP),共管楼宇仍只能通过线上会议举办年会或特别大会,线下的会议目前还是不可举办。

对于共管楼宇的居民来说,确实可解燃眉之急,因按照2013年分层管理法令:

1)发展商不可超过12个月成立联合管理机构

第17条文,第1a附条文阐明,发展商需从交钥匙给购屋者时开始计算,不超过12个月内成立联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)。

假如发展商没有如期成立联合管理机构,就是抵触2013年分层管理法令,并将面对罚款不超过25万令吉,或不超过3年牢狱之灾,或两者兼施。

2)JMB年会不可逾期15个月举行

第二列表,第10条例中提出联合管理机构或管理机构(Management Corporation)从上一次的年会开始计算,不可超过15个月举办年会,完成交接。

但,因高感染性冠病疫情的严峻形势,我国被迫在2020年3月18日实施行动管控令,在管控期间全国国民一律宅家,国内所有活动和群聚皆禁止进行,包括宗教、体育、社交及文化活动;除了基本服务其它聚居人群的活动统统不可办,以通过封城锁国禁止人与人的接触来避免疫情传播。

职务职权无法交接

管控令导致聚居人群的居民年会无法如期举办,委员职务职权无法交接,全国共管楼宇都卡住了,如何是好?

年会不可办,严重吗?

让数据告诉我们,这有多严重吧!

先看看,房屋及地方政府部所提供的一项城市服务组统计报告显示,全国各地分层产业发展计划在2018年杪已增至2万1222个发展项目(218万9582个分层单位)。

这意味着,2万1222个发展计划除以365天的话,平均每天要举办的年会达58场。如果主办单位基于方便业主出席,把年会集中在周六与周日,每年共有52周,这也表示,周末加起来也只有104天而已。

如果年会都选择在周末办,那每个周末平均将面对408场年会,并直接影响马来西亚870万名居住在共管楼宇的国民。

议案无期限搁置

无法如期举办年会,管理委员将面临无法完成交棒的困境,楼宇需要业主居民投票表决的议案也将面对无期限搁置,而且从2020年3月份开始计算,马来西亚已进入大约18个月的行动管控了,这意味着,全国的共管楼宇的年会的举办期限都逾期了。

如今好不容易等到了国安会宣布,今年9月10日起,雪隆和布城进入国家复苏计划第二阶段。按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序(SOP),只允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会,线下的面对面会议目前还是不可举办。

这是好事还是坏事呢?

1)从法律角度探讨线上年会合法性

国会在2013年分层管理法令设定时,并没有把疫情导致的行动管控所引起的限制纳入立法考量,促使2013年分层管理法令对于年会的要求是线下会议,业主得亲自或委任代表出席才行。

那么,国安会对于共管楼宇所设定的SOP,允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会,会否导致有关会议的合法性受到质疑?

笔者向楼宇专员(Commissioner Of Building)和几位资深律师(包括仲裁庭的主席)联系,得到的答复是,如果有业主向仲裁庭提出投诉,仲裁庭就得按照2013年分层管理法令,下判“线上年会不受法律承认”。

因为,按照马来西亚的司法制度,每一项法案都必须通过国会下议院和上议院三读才能通过。而且当初立法时,并没有授权楼宇专员修改法令的职权,因此,一旦有业主挑战线上年会的合法性,仲裁庭就得按照2013年分层管理法令,下判“线上年会不受法律承认”。

2)从日常运作角度探讨

楼宇专员给出线上年会的建议,希望线上年会可纾缓堆积了18个月并已逾期的年会。

从实用性来看,线上会议是因为疫情所衍生的需求,各大系统供应商也大大提高其可靠性与准确度,就连上市企业都采用,为何2013年分层管理法令无法接受呢?

笔者呼吁立法单位尽快放下政治利益,尽快召开国会修正2013年分层管理法令,合法化线上年会,因为共管楼宇是民生课题,它是全国870万国民的住所。

如果楼宇管理因为无法如期举办年会,累积诸多需要业主投票表决的议案,将导致楼宇日常运作间接搁置或瘫痪,所引发的不再是民生课题,而是法律纠纷了。

Categories问诊室

空置停车位当仓库?

2021年07月28日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,你好。

我的公寓每户标配2个停车位,最近我发现有停车位被屋主当作是储物室。

因为他们只有1辆车,所以就把车上的一些杂物放在另一个停车位,如小孩的脚车、滑板或是户外活动的装备等。

请问他们这么做对吗?联合管理机构(JMB)有权利要求他们清空吗?

张生


答:

张先生,你好,

把公寓的停车位当做是储物室是不被允许的,管理处有职权要求业主清空。

根据2015年分层产业管理与维修条例(SMR)第25条文的第5项,任何人都不能把设备、零件、废置物品和垃圾遗留在停车场范围。

管理机构可在不事先通知的情况下移走和处置相关物品,并且不必对此类物品的任何损坏或损失责任,同时由此所产生的费用应由相关人士承担。

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Categories问诊室

发展商应主导成立JMB

2021年07月10日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,我住在一个中价公寓,买的时候是二手,当时屋主们正在成立联合管理机构(JMB),但好像是人数不足就一直成立不到,更不用说成立管理机构(MC)了。

结果我们的公寓一直都是由发展商当初委任的物业公司在管理,邻居们似乎对这样的安排没有异议,而成立JMB 和MC的事情不了了之。

请问这样会有问题吗?

我考虑到未来,如果发展商的管理公司越管理越差,就投诉无门了。

是不是有方法成立MC?正确的途径是?

周小姐


答:

周小姐,你好!

根据2013 年分层管理法令,第18条第(1)款的规定,发展商有责任召开第一次年度大会 (Annual General Meeting),以建立JMB ,否则被视为犯罪。

如果发现发展商没有召开第一次年度大会,业主可以写信给建筑物委员会(COB)投诉不满。

COB有权任命任何人召集第一次年度大会,且费用应由发展商支付。

业主也可以在分层仲裁庭 (Tribunal)或法庭上提起诉讼,以勒令开发商强制召开第一次年度股东大会,或下令成立管理机构。

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