胡帼麒 Archives - Nanyang Property

推荐问诊室

想请验楼师又怕踩雷

By Poh Gin,

2023年03月21日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

问：

胡先生，您好！

我的新屋即将交屋，但我目前在吉隆坡工作，新屋却在新山，我实在没时间去处理Defect，想请专业人士帮忙，但又怕遇上不老实的业者。请问我有什么方法可防范踩雷？

慧芳

答：

慧芳，您好！

如果业主没有时间处理关于房子手续的话，比如Vacant Possession （VP）的过程，市面上有些验楼公司会帮忙处理这些手续，但是一般会有另外收费。在这过程中，业主只需要准备一份授权信（Authorisation Letter）/ 许可函（Clerance Letter），验楼公司就会派员出席所有过程，直到拿到钥匙为止。即便业主没有时间，也无需为此烦恼，我相信有些验楼公司对此过程已经是很熟悉了。

如果是验楼过程业主无法出席的话，业主可以想办法比如说在约定的时间运送钥匙到有关地点，或是要求熟人或朋友替代业主出席验楼过程，要他们在场把钥匙递给验楼团队。

对于后续过程，如果业主还是不放心发展商的维修工作的话，而又没有时间处理此类事项，业主也可以选择让验楼公司保留钥匙，直到维修工作完成之后，就可以直接要他们来做第二次的验楼（Re-Inspection），这样好了之后只需要从他们手中拿回钥匙就可以了。

如果业主怕遇上不老实的业者、怕踩雷的话，业主可以在验楼之前先做一番调查有关市场上现有的验楼公司的经验和名声，通常经过马来西亚验楼协会ACPIM（Association of Certified Property Inspectors Malaysia）认证的验楼公司极少会有不老实的。所以，业主在做选择的时候必须先仔细考虑清楚，再三比较，或者通过熟人介绍，这样就不怕踩雷了。

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问诊室

如何检查验楼公司合法性

By Poh Gin,

2023年03月3日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

问：

胡先生，您好！请问要如何检查验楼公司的合法性，SSM的注册似乎不足以证明他们的专业性，贵行业是否有任何专业执照/认证可查询？

Tan

答：

Tan，您好！在马来西亚有个 ACPIM （Association of Certified Property Inspectors Malaysia）的协会，这是隶属验楼师行业的协会，可以为马来西亚合格的验楼师提供认证，所有合格的验楼师将会得到这个的专业执照和认证。所以，如果一个验楼公司是经过ACPIN的认证的话，就可以对业主的利益进行保障。

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老房子装修前需先验楼？

By Poh Gin,

2023年02月10日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

问：

胡先生，您好！

如果买的是比较老旧房子，大装修前先请验楼师检查结构安全，是否比较妥当? 请问收费如何计算?

SK LIM

答：

SK LIM，您好！

一般来说，进行验楼其中一个目的是为了确保房屋品质以及解决不必要的纠纷。如果是老旧的房子，并且业主打算做装修的话，其实暂时是没有验楼的必要，因为全部在房屋里的东西大部分都会被拆掉重装，既然要被拆，就没有必要检查了。

但是，如果有些东西是业主是想要保留的话，这当然可以叫验楼师来检查，这时候做验楼服务也就妥当。所以，对于要装修的老旧房子，适不适合做验楼，有一部分是取决于业主想要做验楼的目的。

至于收费的话，一般是依据房子的大小和所在的地区而定的，当然房子越大费用也就越高，具体的话业主可以质询相关的验楼公司来得到更多的细节。

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高楼总看到裂痕，什么原因？

By Yee Ni,

2022年10月11日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
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问：

您好，我发现我们的高楼，十之八九都有裂痕。这是什么原因造成，是天气、用不标准的洋灰，还是施工问题？

在验楼的时候，细小的裂痕是否不会纳入考量？

Chiew Ling

答：

Chiew Ling，您好！

这种墙上的裂痕是属于很普遍的房屋缺陷，验楼师是肯定会将之放进报告里的。

这种缺陷，用行话来说，就是属于工程质量低劣（poor workmanship）。其实这种手工问题和劣质的建屋材料（defetive material），都在买卖协议（S&P）上就写下来了。

那么，为什么这种情况是怎样造成的呢？导致这种情况有多种因素，而问题中列出的三个因素其实都有，但最主要是由于施工不当。

比如说，天气太过干燥的话，混凝土中的水分就会丢失，因此就需要对混凝土进行固化过程，也就是我们说的Curing Process，以便在混凝土变硬的过程中控制水分的比例和流失，这个过程没有做好的话，裂缝很大可能就会产生。

又或者，在墙面开槽后要是修补不当，就会导致墙面收缩出现裂痕。再有的要是在抹灰的时候比例不准确，水分配比低就容易开裂。

所以说，造成裂缝的原因有很多，而这也是验楼师在工作时常遇见的房屋缺陷，他们无疑是会列出来，并纳入考量，以让发展商对此进行修正的。

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阳台淹水验楼能发现吗？

By Poh Gin,

2022年07月19日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

问：

您好，之前看到社媒上流传，高楼公寓依然也会“淹水”，屋主怀疑是排水管/系统不好，导致阳台淹水，水也流进家里。

请问这些在验楼时能发现吗？

答：

YH，您好！

这个问题可分为3个部分。

首先，排水管系统不好是一个问题。正如能在社交媒体上看到的，最近下雨频繁得不寻常，雨水就多到了排水管系统不能承受的程度，导致就连高楼公寓也淹水的情况。

这也难归咎于设计因素，因为在一开始设计这个排水管系统的时候，设计师并没有料到这样不太可能出现的问题，也就是说这种天灾因素，其实算是罕见的，所以导致了排水管系统不能负荷的情况出现。

但是，如果排除掉这种天灾因素，而家里还是淹水的话，也有可能是排水管道阻塞问题，所以影响排水。

第二、问题中提到阳台淹水的情况，那么除了上面所说的原因之外，造成这种情况的还有可能是设计缺陷。

也就是说，在施工的时候在阳台的边缘墙上没有做这个所谓的排水孔（weep hole），导致溢进来的水无法排出，所以阳台就因此淹水了。

还有一种情况就是，我们称作 curb的那个阳台边缘的围墙太高，甚至高于客厅（排水孔就位于这个围墙的下面部分），这样的话，就容易导致溢进来的水在客厅累积，或是流进家里来了。

三，这些导致淹水的原因都属于房屋缺陷，那么验楼师在验楼的时候能发现吗？答案是当然可以，因为这些都属于设计缺陷因素，有经验的验楼师就能够指出来，并会建议屋主向发展商提出修正的要求。

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验楼能查房屋防水性吗？

By Yee Ni,

2022年04月20日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
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问：

胡先生，您好！

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗？比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方，因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有，验楼师如何鉴定这些防水功能，发展商有没有依足买卖合约列明的做到位？

Vincent

答：

Vincent，您好！

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的，因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计，但是浴室的话，地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题，发展商在施工的时候，再铺上瓷砖和灰泥之前，就应该进行所谓的积水测试（Water Ponding Test）了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的，要是验楼师真的做这种测试一整天，将有可能会导致混凝土吸水，从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时，通常不会超过一个小时，就是为了避免发生这种类似的问题。

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藏在墙身内的电线安全吗？

By Poh Gin,

2022年03月2日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
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问：

胡先生，您好！

现在的房子，电线全都内藏在牆身内，验楼师有办法确定牆身内的电线安全性吗？如何做到？这服务是不是就包在原本的验楼配套裡还是要另付费？

答：

JJ，您好！

这项服务原本就包含在一般的验楼配套里了。

对于藏在墙身内的电线，验楼师可以使用热像仪扫描墙身，来检测看是否有不正常的热量存在，要是有，就有可能是因为电线连接或相叠在一起所导致的了，久而久之将会导致走火。

试想，形成火无非三点：热、燃料和氧气。后二者在墙身内都已经有了，只要电线放置或连接不当，进而产生热量，之后肯定就会发生走火的情况。

这就是为什么一般墙身内的电线都会放在塑料导管内，把它们隔开自然会安全得多。

所以只要发现这类问题，只需要叫人把电线从导管拉出来，再放回新的电线进去，问题就解决了。

说个题外话，电线的不正当连接可以以这种方式检测：

我曾经在验楼过程中发现门铃装置的电线连接发生过这种情况，即在三条电线中的地线（Earth wire）、零线（Neutral wire）和火线（Live wire），用插座测试器（socket tester）检测到Neutral wire和Earth wire居然有电。

这正说明了电线的不正当装置和连接是会有可能发生的，并且是一个不小的安全隐患，值得人们去重视。

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验楼可查出砂子含辐射？

By Poh Gin,

2022年02月18日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
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问：

胡先生，您好！

之前看到中国和台湾有个案，业主住著住著就出现各种毛病，过后发现是发展商用的砂子含辐射。

请问建材安全性，如有没有含辐射这种服务，验楼师有包办吗？或需另外付费？费用大概多少？化验报告需要等很久？

Lim

答：

Lim，您好！

据您所说，砂子含辐射的案例发生在中国和台湾，这类案例应该是属于特殊情况。

据我所知在马来西亚的验楼团队还没有在本地遇见过这种情况，我们也不会在一般验楼过程中对建材是否含有辐射进行检测。

但要是真遇见这种情况，我们会考虑把检验辐射纳入验楼范围内，也许在以后可以为屋主提供这额外的服务。

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验楼能查房屋防水性吗？

By Yee Ni,

2022年02月8日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
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问：

胡先生，您好！

还有，验楼师如何鉴定这些防水功能，发展有没有依足买卖合约列明的做到位？

Vincent

答：

Vincent，您好！

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的，因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计，但是浴室的话，地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题，发展商在施工的时候，再铺上瓷砖和灰泥之前，就应该进行所谓的积水测试（water ponding test）了。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时，通常不会超过一个小时，就是为了避免发生这种类似的问题。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

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水费高得惊人，怎么回事？

By Poh Gin,

2022年01月21日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

问：

胡先生，您好！

叔叔买的二手半独立房子，刚入住不久，发现水费高得很惊人，但全屋肉眼看到的地方都查了，没有水龙头或水管漏水，牆身也没有渗水。我们怀疑是地下水管破裂。

师傅来了说要把地砖全撬开才能检查，如果地下没问题，还要敲牆身。听起来就很吓人，这样可能要搞个几个月，费用一定也很惊人。幸好买卖合约有注明保用期6个月，如果现在找验楼师来检查，有问题还是可以追究原屋主。

想请问有没有仪器可以检测地下或牆内有没有漏水？费用以房子面积计算还是怎样呢？

May Yee

答：

May Yee，您好！

要是发现水费过高得不合理，在检查之后发现没有水龙头或水管漏水的话，你应该首要检查的东西是水表本身。

比起敲地砖或敲墙身，先检查水表无疑更加省时省力，因为过高的水费很有可能是由水表出现故障所导致的，这是最好先叫水务局的人来检查一番，要是真是如此，你就可以把大问题化小了。

验楼师一般不会替客户检查水表是否正常操作，因为这是属于验楼工作范围之外的。

要是经过检查之后，发现水表没有问题，下一步你可以委托验楼师检查墙身内的水管是否有爆裂，因为他们会使用专门的工具如湿度计或热像仪等检测墙身。

若是检测结果不正常，确定水管爆裂的源头后，才做下一个动作，即凿开墙身进行维修。

照你说的保修期有6个月的话，你可以呈交验楼师所提供的房屋评估报告，里面将附上检测结果及其原因，以这样的方式追究原屋主，会更加正式而有力，也不容人抵赖。

要是墙身经过检查也没有问题的话，的确就必须考虑地下的管道了。在这方面现有的验楼团队暂时还没有相应的专业工具去检测。

为了不在检查过程中敲开地面时乱来，屋主最好向发展商拿竣工图纸（as built drawing）来判断管道的深度、位置和方向，这样师傅做起工来也会更有效率。

因为验楼费用一般是依据房屋面积计算的，但要是你遇到以上问题，可以就个人情况向验楼公司咨询，看他们是否可以以另一种方式计费。