Categories趋势

“芙隆人” 带旺森州房产

2023年01月30日

“芙隆人”群体日益壮大,
成森州房市一大“生力军”

独家报道:苏韵鸰

就像全世界各大都会一样,首都吉隆坡是国内最大的游子城,来自全国各地的打工族在这里“齐聚一堂”,也有不少自此在这里“落地生根”。

然而,对于来自雪隆邻近地区,例如森美兰州芙蓉或汝来的打工族来说,每天往返雪隆和森州早已司空见惯,因此“住在芙蓉、在雪隆打工”的现象早已不是什么新鲜事。

但反过来说,由于人口过于拥挤和土地日益减少,加上森州房地产价格相对较低,雪隆区前往森州尤其是芙蓉买房的人也与日俱增,这个被称为“芙隆人”的群体人数正日益壮大,成为森州房屋市场的一大“生力军”。

“芙隆人”早在疫情爆发前已逐渐成形,疫后这几年更是蔚然成风。

IJM置地推出Rimbun Impian项目,提供休闲公园及行人步道等各种设施,让购屋者享受户外休闲空间。(受访者提供)

IJM置地中马区高级总经理蔡健顺就指出,森州凭着优越的地理位置、永久地契的有地房产及可负担的房价,促使在森州尤其是芙蓉买房的“芙隆人”有增无减。

他说,根据观察,在2019年冠病疫情爆发前,雪隆区购屋者到芙蓉买房的比例少于10%,但疫后这短短3年内已激增至16%,凸显越来越多雪隆区民众到巴生谷以外地区,尤其是芙蓉置产的趋势。

所谓“芙隆人”,就是指来自雪隆地区,在芙蓉买房置产的人。

蔡健顺(受访者提供)

他以IJM置地于2022年在芙蓉新城高苑(S2 Heights),推出Rimbun Aman单层排屋项目为例,这是一项为首购族提供价格实惠的单层排屋。

IJM置地是芙蓉新城(Seremban 2)主要发展商。

他透露,该项目的发展总值1亿2500万令吉,共304间永久地契单层排屋,房价从35万令吉起,所有单位在短时间内售罄。

地理位置优越

“优越的地理位置、实用面积和可负担的房价成为最大亮点。”

他指出,78%购屋者是居住在森州的当地人,还有16%购屋者来自巴生谷,6%则来自其他州属,分别是柔佛、吉兰丹、吉打和霹雳。

“以往在雪隆区参加房屋展销会,民众听到项目是在芙蓉时,纷纷却步,但现在‘芙隆人’接受度。

追求生活素质宁愿住远一点

由于雪隆森三地逐渐趋向“一体化”,加上经历疫情大封锁,比起困在公寓单位的逼迫感,许多人更倾向有地房屋,对亲近大自然环境的要求变得比过去高。

不过,要在策略性地点购买有地房屋,尤其是雪隆城市地区,对中等阶层的打工一族而言,房价超出预算是一大挑战。

对此,不少人为追求生活素质,也宁愿住远一点,逐渐开启“芙隆人”的生活。

波德申芙蓉受青睐

产业网络服务平台iProperty也公布大马购屋者十大搜查地区榜,森州的波德申和芙蓉,两个地区首次入围十大排行榜,分别排在第7位和第10位,挤下2021年十大热搜区如梳邦再也、吉隆坡市中心、哥打白沙罗、安邦和赛城。

波德申与芙蓉在这项2022年1月至11月,浏览待售房地产访客搜查次数最多的地区报告中,深受购屋者和投资者青睐,也说明了冠病疫情已造成许多消费者重新考虑自己的生活和工作方式。

调查发现,消费者更趋向更优质的生活环境、养儿育女、房屋是否靠近其他家庭成员及良好的精神状况,皆成为重要考量。

报告也点出芙蓉和波德申的“致胜关键”,也就是与吉隆坡微妙的链接。

远距离上班成常态

芙蓉一直以来深受“芙隆人”欢迎,主要是可负担且宽敞的有地房产,加上通勤便利,可取道南北大道、加芙大道(LEKAS)、乘搭电动火车或巴士到吉隆坡上班,数十年来远距离上班已成常态。

蔡健顺坦言,IJM置地数十年来,积极在森州开拓房地产综合发展项目,购屋者选择在芙蓉置产在雪隆区上班,有90%是自住,仅10%是投资者。

“90%购屋者当中,有30%是首购族,另外60%是年轻家庭。”

他表示,购屋者几乎是居住在芙蓉新城第二代或第三代人,相信也是习惯了“芙隆人”的生活模式外,也希望置产的地点靠近家人,随时能团聚享受家庭乐。

他也透露,明年IJM置地继续推出实惠的双层排屋外,也会推出高端房产(双层半独立式及独立式洋楼)及双层楼商业单位,以迎合不同购屋者的需求。

曾爱珍

隆市打工族外移 首选可负担型有地房产

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍表示,20年来“芙隆人”的趋势有增无减,在选择屋型方面,都以有地房产为优先。

她说,雪隆市区的房地产高密集和房价昂贵,导致近年隆市打工一族,纷纷往外移,选择在万挠、双溪毛糯、双溪龙等地区置产居住。

森购房产者自住居多

“‘芙隆人’的诞生,必须归功于芙蓉新城(S2)的崛起,让不少人在芙蓉买房,每日赴隆上班。”

她指出,可负担型的有地房屋是打工族的第一选择,有些“芙隆人”每日赴隆上班,但也有些“芙隆人”把芙蓉当作第二个家,每逢周末回到芙蓉休假。

她透露,在森州购买房产几乎以自住居多,投资方面则是人潮区或旅游景点区的商业单位。

电动火车45分钟抵隆

“吉隆坡堵车的路况是梦魇,我曾经从八打灵再也驾车到梳邦再也,短短约10公里车程,结果夸张到花了1小时半才能抵达。”

她说,“芙隆人”能躲过塞车的噩梦,就是乘搭公共交通(电动火车)上下班,每趟45分钟就能抵达吉隆坡,这也是许多人选择在芙蓉置产的关键。

据她从iProperty所得的资料显示,2018年第二季度森州中价排屋的房价推高至35万令吉巅峰后,持续下滑至2019年第三季度的最低点,并在25万令吉以下“徘徊”至2020年第一季度,才逐渐回升,但在2021年第一季度回升至30万令吉,房价呈现持续下滑的情况直到2022年第三季,跌破25万令吉。

不过,她强调,中价排屋的价格有不少因素影响,也相信是房地产开发商为了满足可负担型房屋的需求,兴建更多中价房屋。

芙蓉房地产拥6优势

马来西亚房地产发展商公会(REHDA)森州分会主席叶保倖指出,森州以有地房产为主,目前最受欢迎的是中价单层和双层排屋,房市走势乐观。

“有6大优势让芙蓉的房地产持续发光发热。首先是地理位置、四通八达、多样化房地产选择与具备吸睛力的房价、工业园发展蓬勃、消费能力及教育机构进驻。”

他说,1小时车程使芙蓉成了雪隆人的另一个选择,加上四通八达,如南北大道、加芙大道及隆布大道(Maju Expressway,简称MEX),吸引布城、赛城及吉隆坡国际机场工作人士来置产。

此外,雪隆人外迁助长此势,加上对房屋的需求、地价等促使雪隆的房价越来越高,他指出,若民众计划在雪隆市区购买有地房产,房价肯定超过百万令吉,反观在森州购买有地房产只需一半价钱。

他说,芙蓉屋价并不高,在芙蓉购买一间双层排屋所花的钱,在雪隆市区外可能只够买一个公寓单位。

“森州的中价单层排屋房价平均约30万令吉,双层排屋约50万令吉。

“大部分住宅是自住,投资房产集中在汝来区,因为靠近大学,购屋者可出租单位给学生当宿舍。”

他解释,森州房价格受限,大部分高档房地产难卖,主要是地理位置暂时无法媲美雪隆富人区的高标准,以及塑造的品牌效应。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)报告显示,森州在2020年至2021年滞销房屋下降,主要是政府推行拥屋计划(HOC)刺激房市,对此,他也希望政府重启拥屋计划,鼓励首购族置产。

森工业园发展蓬勃

森州吸引外资进驻,工业园蓬勃发展是不可忽视的要素,高科技工业发展定位获得投资者青睐。

森州在2022年第二季度的投资额仅14亿8000万令吉,但在第三和第四季度却吸引近80亿令吉的投资,成为疫情后最高的投资额。

转型高科技工业

森州从2020年吸引79亿3000万令吉总投资额,即便受疫情影响,但在2021年也成功吸引58亿令吉投资,政府积极打造数字友好环境、自动化使用及高科技成为吸引投资者从低成本密集劳动型产业,转型到高科技工业。

叶保倖指出,国际知名的可口可乐、高露洁(Colgate-Palmolive)、子母牌(DLADY,3026,主板消费股)、味之素(AJI,2658,主板消费股)都纷纷进驻森州,而设在新纳旺的三星(Samsung)也斥资58亿令吉投入电动车专用电池工厂。

他说,工业园的发展带动新那旺、端姑查化、达城科技谷(Sendayan TechValley)及科技工艺园(Enstek),尤其Enstek科技工艺园仅距离国际机场约20公里车程,吸引国内外专才选择到森州买房定居。

教育机构进驻森州

另一方面,他也指出,雪隆区生活成本高,不仅要承担高额房贷和车贷,还有过路费、泊车费、公寓管理费等各种开销,让打工族大叹吃不消。

“反观,芙蓉房价比雪隆区便宜一半,房租也便宜,甚至可以下班后回家煮饭省钱,直到周末或特别日子才外出消费。”

他认为,居住在芙蓉到雪隆区上班,个人的可支配收入更多,才能去消费或投资。

此外,他说,不少教育机构如私立学校和大学纷纷进驻森州,也让不少人在森州置产,让孩子上学,有更好学习环境。

IJM置地迎合“混合办公模式”及线上学习的新常态,也提前在Rimbun Impian项目已配备光纤宽频服务。(受访者提供)

房屋设计更注重灵活性

蔡健顺表示,冠病疫情在某程度上影响了未来的房屋设计走向,尤其在空间运用上极具伸缩性,更贴近后疫情的要求。

他说,尽管防疫措施大松绑和经济全面解封,但疫情期间掀起的“居家作业”和“混合办公模式”,已成为不少企业继续沿用的新型工作模式,因此在空间设计上要求更高,更灵活。

“宽阔的客厅空间,设计具伸缩性,可间隔,转换部分空间作为工作室或学习室。”

他坦言,从前购屋者偏向把室内延伸至阳台增加空间利用率,如今回到最初的传统阳台设计,更珍惜户外的新鲜空气及在阳台体操,或进行休闲活动。

购屋者关注宽频基设

他说,除了设计走向外,芙蓉新城高苑项目优越的地理位置,四通八达,非常靠近南北大道,周边也有各种便利设施如学校、医院、银行及购物商场等,日常生活变得轻松简易。

另一方面,他也强调,高速光纤宽频网络服务也是“芙隆人”关切的基本设施,远程办公或在线学习课程,选择房屋项目时最在意的是地理位置、房屋设计,紧接着是宽频基设。

Categories趋势

汝来旧镇 将现新面貌!

2022年11月2日

汝来旧镇,将重拾活力!

汝来新镇发展进度良好,但旧镇却平平淡淡缺乏开发。为此,芙蓉市政厅宣布打造为期20年的“重塑汝来旧镇特别行动蓝图“,盼望重新激活汝来旧镇和周边地区的活力。

芙蓉市政厅在常月会议上提呈这项蓝图,并获得一致通过,将在12月呈交给森州策划委员会会议寻求批准。

这项发展蓝图预计总值约4.28亿令吉,占地121.33公顷,其中有45.80公顷为汝来旧镇,分为快赢发展项目、高效应计项目(HIP)和入口点项目(EPP)。

当中共有11个驱动项目,已经22个支援项目,旨在将汝来打造成交通和连接枢纽为发展导向的活力经济区。

马斯里(右)提呈芙蓉市政厅2023年财政预算案,左为市政厅秘书马斯米雅万。

 重整交通和各项发展

森美兰市政厅秘书马斯米雅万披露,汝来旧镇目前没有发展蓝图,现有的发展是在汝来新城。若获批准,最快明年就可以采用。

在这项重塑计划中,在交通方面,政府将会建设新的外环和内环公路,加宽道路、实施交通循环管理系统、建设交通圈、连接桥以及规划集中式泊车区。

同时,计划重新规划马来保留地房屋计划、重整瑟卡河的河流线及开拓周边发展、提升排水系统、在汝来巴当河设垃圾滤闸、把独立洋房转为商业楼、打造瑟卡河广场、袖珍公园、建设汝来标志牌楼及交通圈地标、空店重生计划、开发新市集等。

Categories趋势

芙蓉文丁迎800间可负担屋

2022年07月22日

芙蓉通往吉隆坡,
必须经过文丁(Mantin)这小镇。

森州文丁迎来首个可负担屋项目,远东地产企业集团和森州政府机构联营,在文丁UTL1路的60英亩土地上,兴建800间可负担屋。

这个项目的发展总值约2.2亿令吉,预计4年内竣工,共有A、B和C型的单位供选择,最低只要8万令吉,最高为36万令吉。

A型单位须向政府申请

森州行政议员拿督莫哈末拉菲出席动土礼时向记者透露,售价8万令吉的A型可负担房屋,需要向州政府房屋小组提出申请。

而B型和C型未公开销售,优先让汝来(Nilai)县的州民购买。

“这是文丁首个100%可负担屋项目,旨在帮助民众、尤其是文丁的居民,实现居者有其屋的梦想。”

出席者包括远东地产企业集团创办人兼董事经理拿督李启抡、董事李启诵、森州议长拿督祖基菲里、森州行政议员兼汝来区州议员阿鲁古马、森州行政议员威拉班、拿督依斯迈、拿督莫哈末道菲、巴克里、万茂州议员叶耀荣、沉香区州议员吴金财、龙城区州议员古纳,以及森州政府机构芙蓉县官员莫哈末尼占。

嘉宾为文丁可负担房屋主持动土礼,左起为吴金财、叶耀荣、依斯迈、巴克里、莫哈末道菲、李启诵、李启抡、莫哈末拉菲依、阿鲁古马、祖基菲里、莫哈末尼占及威拉班。

远低于市价

阿鲁古马指出,在文丁和汝来地区的月租高达1000令吉。而这次用60英亩的土地100%用来发展可负担屋,通常市面上会卖50万令吉,但此项目售价低于40万令吉,值得赞扬。

莫哈末拉菲依(左)在牌匾上签名,右为李启抡。

李启抡则说,这可负担项目位于策略地点,附近有中小学和大学,且拥有大众化的价格,相信可助B40群体拥有属于自己的房屋。

据莫哈末拉菲所说,森州政府自2018年6月至今年3月,已批准2万4430间可负担房屋,其中7518间是A型可负担房屋。

相关新闻:

 

Categories趋势

家里厕所,突被政府拆……

2022年02月18日

这厕所,
依旧得拆。

森美兰芙蓉甘榜巴西(Kg Pasir)一户家庭,突然被土地局和承包商出动推泥机要拆除厕所,让家里上下11人口大感惊慌!

62岁的屋主孙德丽指出,这栋屋子连土地是已逝世多年的丈夫在40年前购入,直到1999年才获得正式地契。

屋主毗邻与后部仍有两片空地,属于两名地主所有。

而后在上周,土地局官员和承包商到访,指他家的厕所占用了政府的公路保留地,必须马上清空。

孙德丽的儿子占里回忆,当时承建商使用推泥机将屋子的围篱拆除了,并限令3天内须将后部厕所拆除,否则待承建商前来拆除的话,费用须由屋主负担。

建新厕所需7000元

对此,孙德丽寻求州议员古纳协助,经过与亚沙区国会议员谢琪清反映后,土地局答应宽限10天,先让屋主把厕所建好。

由于多位家庭成员,占里也是刚刚才开工,无法应付7000令吉的新建厕所开支,谢琪清因此动用国会议员的拨款,拨出6000令吉作为应急基金,以助这一家大小解燃眉之急。

谢琪清(右二)移交支票予孙德丽母子(左三、四)、左为古纳。

谢琪清指出,屋子的后方没有屋子,道路也无法衔接至内环公路,不理解为何要急着推地兴建道路,也希望当局在拆除之前和业主商讨,而不是采取强硬手段。

拉杭区州议员:1年前已通知

不过,拉杭区州议员玛丽祖丝芬在此新闻发酵后召开记者会指出,其实州政府与土地局已经给予足够的通知及延长了1年的拆除期。

屋主后部的厕所刚好占用了公路保留地。

她解释,在2019年时,政府技术委员会的工程师进行调查,土地局也于2020年12月召开会议,表明将进行提升道路与沟渠工程,以解决甘榜巴西200户居民们常年面对水灾的困扰。

而后在去年1月13日,土地局发出通知书,限地主须于2021年3月8日前清空有关设施,她当时也帮助申请延期,经过商讨后,地主表示只需延长拆除厕所的期限3个月。

玛丽祖丝芬(右)与华志縯展示土地局于去年12月6日向屋主发出的最后通碟。

不过,地主一直没有处理,直到去年12月6日,土地局再发出最后通知书限两周内拆除厕所,直到本月10日才真正派人前往拆除。

当日也有第三方来电寻求帮助,玛丽祖丝芬请对方转告地主,隔日到她的服务中心讨论,但对方没有现身。

记者会出席者还包括特别助理华志縯。

 

 

Categories趋势

Bayu Temiang沉香首栋公寓

2022年02月10日

提到芙蓉沉香,你想到什么?
芙蓉蜈蚣山天师宫吗?

在主要城市逐渐饱和的情况,经济活动也开始往城市周边扩展。而位于芙蓉的沉香(Temiang),即将迎来首个公寓项目Bayu Temiang,希望提高当地的生活品质!

“Bayu”一词是是绿洲和凉风徐徐的意思,Bayu Temiang想要融合沉香极大的大自然原貌,有山和小树林,环境优美,而且就毗邻灵气十足的芙蓉蜈蚣山天师宫,充分体现静中带旺的隐喻。

这个公寓项目是由JYC Holdings有限公司精心打造,是拥有十多年丰富经验的建筑公司,此次是首次转型发展项目,把过去在建筑界的高品质经验和心血,注入到Bayu Temiang中。

欧阳凯健展示JYC Holdings有限公司即将展开的关丹J City高级公寓项目的模型示意屋。

JYC董事长拿督欧阳凯健接受媒体联访时表示,成立于2008年的JYC,曾承接不少我国大型项目,包括云顶高原名牌折扣购物中心(GPO)、云顶缆车站、及位于加影的Bukit Dukung 捷运站、可负担房屋等。

从小型项目开始步步耕耘,直到能承接知名企业的发展项目,JYC也来到转型的交界点。因此,他花了很长时间物色地段,终于选择在沉香约6英亩的土地上,开展Bayu Temiang公寓。

354单位 共15架升降机

他寄望,这个低密度且环境舒适的公寓项目,可以为当地带入更时尚及完善基建的生活品质,提升沉香人的生活品质。

为了打造更高质的生活环境,由354个单位的Bayu Temiang,分成4栋,却有15架升降机。相较之下,吉隆坡一些公寓一栋超过300个单位,却只有3架升降机。

Bayu Temiang每层楼共有3款格局,介于900至1100平方尺,价格从35万令吉起跳。目前已完成80%的结构工程,整体施工进度50%,预计明年首季竣工。

“我觉得芙蓉Bayu Temiang公寓就好像一个聚宝盆,特别在沉香区,充分体现出静中带旺的感受。”

Categories趋势

芙蓉门牌税,变相调涨?

2022年01月12日

“疫情冲击收入,
反对此刻重估产业价值!”

马华国际政党联系与外交局主任郑正成召开记者会,指责芙蓉市政厅近期展开产业重新估价,是变相调涨门牌税,有违希盟政府当初“执政5年不涨门牌税”的承诺。

他指出,虽然门牌税抱持11%的税率,但在产业价值重估后,门牌税就会跟着增加。

由于疫情冲击人民收入,导致人们生活在水深火热中,他反对州政府在此时重估产业。

记者会出席者还包括马华全国社会发展委员会副主席叶小瑂、亚沙区会副主席覃勇刚,以及区会财政曾文谦。

曾文谦(左起)、郑正成、叶小瑂及覃勇刚谴责市政厅变相调整门牌税。

郑正成也提到,森州政府去年初开始对分层物业收取单位税(Cukai Petak),取代原本的地税(Cukai Tanah),也是一种变相涨价。

这是因为在地税期间,一栋高楼建筑物只需要支付一个大地契的地税;但在落实单位税后,就代表每一层每个单位各自缴付,州政府在税收也就会提高。

过往,分层物业的地税是由联合管理机构(JMB)或管理机构(MC)代收,但后来出现一个单位没缴付,或管理处直接没缴付的事件,造成其他准时偿还的业主蒙受损失,所以近年来在一些州属,已经改由业主各自支付自己的单位税。

 

Categories趋势

芙蓉重要道路 变私人还要封?

2021年09月17日

去学校、去上班、去送货……
每天走的路,突然要封了?

在芙蓉美华国中附近的旧督翁姑路,是位于煌顺火锅店旁的土地,可通往金源镇,平时家长会停车这段路接送孩子,同时是附近罗里和巴士维修厂的必经之路。

旧督翁姑路是多个花园的捷径通道,也是芙蓉美华国中家长接送孩子上下学时的重要候车点。

但这个占地3852平方尺的地段,在10天前突然被人围上篱笆,还有路牌通知,这段路是私人地,即将封路。

万茂州议员叶耀荣指出,如果地主真的封路,会影响梅岭山庄、梅岭花园、Vision Height、金源镇居民的出入。

这块地后方还有巴士停放处、维修厂、罗里维修厂,势必造成影响。

他是接到当地居民和商家反映后,和公共工程局和芙蓉市政厅道路工程师前往了解。

2015年变私人地

最让当地人疑惑的是,这块地为何变成了私人地。

叶耀荣说,督翁姑路于2005年开始提升工程,启用新道路,而旧道路则封路,因此应该是属于公共工程局的道路保留地。

不过资料却显示,这块地在2015年转名予一间同年成立的公司。

煌顺火锅店东主庄文康认为,如果是将郊区的荒地或芭地转给私人公司无可厚非,但督翁姑路位于芙蓉的市区,还是道路保留地,疑惑私人公司为何可以申请到。

“有关土地获得政府批准让美华国中家长停车及载送孩子,州政府更兴建一座天桥方便学生过马路,可是如今却在私人公司名下。”

庄文康(左)对地主拟搭建围篱封地段,涵盖金源镇部分入口处道路感到不满,旁为叶耀荣。

巴士改道扰民

拥有20多辆巴士的顺风旅游有限公司东主陈章福则对这事态发展感到愤怒,他一直以为这是政府地,公司的巴士都是用这条路来往,如果封路的话,他的巴士就无法回到工厂。

“我可以取道毗邻金源镇的花园路回到工厂,但将影响居民的生活作息,特别是晚上或清晨,巴士川行花园区会扰民。”

陈章福(右)对政府道路保留地转为私人公司名下感到错愕,此举将影响其巴士进出。

叶耀荣表示,本身对土地转到私人公司并没有任何意见和立场,只是收到很多商家,包括美华国中家教协会,质疑有关土地封闭的举动。

“我会扮演中间人角色,让学校家协和商家与森州行政议员张聒翔会面商讨此事,我会继续跟进此事。”

Categories趋势

去芙蓉,有新路啦!

2021年09月2日

独家报道:郑德伟 

森州子民有福了!
有新路更快到芙蓉。

森美兰州芙蓉(Seremban)的沉香班底路(Jalan Temiang-Pantai)从8月26日正式开通,拉近芙蓉往返班底和日叻务(Jelebu)的路程!

沉香班底路通车,全长7.44公里,比市区道路缩短了4.5公里。

过去,如果使用芙蓉-暗邦岸-班底路,需要25分钟时间才能抵达芙蓉班底路,如今新路开通,只要10分钟就能到达啦!

 该新路段的出口处是位于班底路十英里,距离班底警局的1.6公里处。

吴金财

衔接加芙大道

同时,这还能让日叻务及班底市民取道新路,衔接加芙大道(LEKAS)到蕉赖、加影或吉隆坡,是一条极具策略性的道路。

根据公共工程局的资示,这项工程耗资约1.82亿令吉,全长7.44公里,比FT86(芙蓉-瓜拉格拉旺-新邦葫芦顶路)少了4.5公里。

沉香州议员吴金财接受《南洋商报》访问时指出,新的沉香班底路,为芙蓉人提供多一个往返班底和日叻务的选择,相信还可带动周边房市,吸引发展商进驻。

沉香班底路通车,料将释放沉香毗邻土地的发展价值。

不再是“死胡同”

沉香以前就如同一个“死胡同”,只有一条沉香路进到仙水乡及珍珠园,随着10余年前加芙大道沉香枢纽开通,及昨日沉香班底路开通,让沉香发展迎来无限可能。

他说,沉香区依然有许多未开发的地皮,相信随着交通改善,疫情好转后就是发展商入驻的好时机。

依然有很多为发展的地皮,有些发展商坐拥持着土地未有发展规划,或等待发展良机或出售,可能这是最佳发展良机,只要疫情好转后,是发展商进场的好时机。

“随着沉香交通枢纽日愈完整,沉香路(仙水乡交通圈至衔接敦依斯迈医生路交通灯)是时候提升。建议州政府把这项建议提上日程,打造成为来往双车道。”

 

Categories趋势

森3热点房价“疫”外逆涨

2021年05月31日

与雪兰莪、吉隆坡接壤的森美兰州,向来是巴生谷中下阶层打工族居住的一个良好替代选择,尤其是森州首府芙蓉。

由于距离雪隆大城市的车程只有约1小时之遥,买不起巴生谷房屋的打工族,退而求其次转而购买距离较远,但屋价远较雪隆便宜的房屋时,芙蓉一直都是他们最佳的选择地点之一。

毫无意外的,芙蓉因此是2020年森州交投最活跃的5大产业热点之一,但重点在于,尽管去年国内产业市场遭遇2019冠状病毒病疫情重创,森州5大产业热点有多达3个的平均房价不跌反起。

根据产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my,去年森州5大产业热点,排名依序为芙蓉、汝来、亚沙、波德申和爪西。

在冠病疫情冲击下,和国内整体产业交投下跌的走势一样,这5大热点的产业成交量全面下挫,跌幅介于40.32%至83.42%。

然而,这5大热点当中,多达3个,即芙蓉、汝来和爪西的平均房价不跌反起。

PropertyAdvisor.my指出,这显示森州的整体房价走势上扬,反映购屋者和投资者对森州房产价值的信心。

“如果你寻找的是资本增值迅速的房产投资,这些地点是卓越的选择。”

眼尖的读者不难发现,挤入上述5大热点排行榜的地区当中,有一个“大冷门”,那就是爪西。

爪西崭露头角

你有听过爪西(Juasseh)这个地方吗?她究竟是坐落在森州哪里?相信大部分国人都不曾听过这个地方,甚至连森州人也不太了解。

根据PropertyAdvisor.my,爪西是2020年森州5大交投最活跃地区的第五名,而且尽管国内产业领域因冠病疫情而遭遇重挫,但爪西却是森州5大产业热点当中,产业交易量跌幅最小的一个地区,而且房屋平均价格不跌反起。

2018及2019年,爪西连森州10大产业交投最活跃地区的排行榜都无法挤入,但2020年却名列第五,PropertyAdvisor.my认为,这也许和当地发展迅速,并拥有广泛的房屋种类供选择不无关系。

所以,如果不是这个排名,爪西这个相信大部分读者们不曾听过的地方,会映入大家的眼帘。

其实,爪西是瓜拉庇劳县的一个副县,也是瓜拉庇劳国会选区辖下的6个州选区之一。当地居民以巫裔同胞居多,邻近的城镇包括瓜拉庇劳、马口和峇都基基。

根据PropertyAdvisor.my,2019年,爪西的平均房屋价格为22万9900令吉,但在2020年却上涨4.39%,至24万令吉。

此外,爪西去年的产业交投跌幅40.32%,是森州5大产业热点跌幅最小的一个。

芙蓉:森州另4大产业热点

芙蓉得益于其优越适中的地理位置,靠近吉隆坡和布城等主要城市,加上交通便利,南北大道和加影芙蓉大道(LEKAS)穿梭和衔接雪隆和大马半岛南北各大城市,吸引无数雪隆和其他州属的购屋者到来购屋或投资置产。

这令芙蓉的发展神速,过去不到20年内,芙蓉和周遭地区总人口已达到逾100万。

去年在疫情重创下,芙蓉的产业成交量按年下挫67.38%,但却是森州5大产业热点当中,交投跌幅第二小的一个。

同时,由于房屋需求持续偏高,芙蓉的平均房价持续上涨,去年按年增长10.23%。芙蓉房屋中位价格为24万2500令吉,因此中下阶层仍买得起这里的房屋。

汝莱:学子城出租率高

汝来是芙蓉以外,森州发展最快的城镇,她比森州首府芙蓉更靠近雪隆,是其中一大主因。这里也是英迪国际大学和大马回教科学大学所在地,正因她是一座学子城,这里的房屋出租需求很高。

此外,由于青年对当地产业的庞大需求,这里适合年轻人市场的购物广场、超级市场和娱乐中心等如雨后春笋般林立。

由于需求庞大,尽管去年当地产业交投跌幅是森州5大热点之最,但平均房价涨幅也是森州之冠,去年的平均房价按年涨幅高达153.85%。

因此,对于那些寻求资本增值迅速地点的产业投资者,汝来是一个理想的投资目的地。

亚沙:房价年增12.5%

亚沙是2020年森州第三热门产业热点,其平均房价也按年增长12.5%,从2019年的20万令吉,于去年增至22万5000令吉。

不过,和国内各地一样,亚沙去年的产业交投活动受疫情重挫,按年下挫73.46%。

由于邻近芙蓉,亚沙是产业投资者置业和从未来增值潜能中获利的理想地点之一。

此外,这里除了有各类房屋供不同阶层的购屋者选择,酒店和其他商业设施齐全,应有尽有。

波德申:景点加持第二家园

波德申除了是国内著名的海滨旅游胜地,也是购屋者寻求第二家园的理想地点之一。

他们可在当地置业,把这里的房屋当度假用途之余,也可出租给游客赚取租金。

对于希望远离尘嚣的购屋者,这里也是理想的栖息之地。

2019年,波德申的房屋平均价格为22万令吉,但去年在疫情影响下,当地平均屋价下挫11.36%,至19万5000令吉。

此外,这里的产业交投按年下挫78.76%,是继汝来之后,森州5大产业热点中成交量跌幅第二大的地区。

然而,这也许是趁低吸购,进行长线投资的良机。

Categories趋势

芙蓉208厂房门牌税重估暴涨

2021年05月28日

芙蓉敦依斯迈医生路轻工业区340间工厂,其中208间工厂门牌税经过芙蓉市政厅重新评估后,突然暴涨50至100%!

这208间工厂于今年5月初,陆续接获市政厅发出的产业估价修正通知书,指有关工厂产业经过装修及扩建,其中53间更被列入非法扩建与装修行列。

由于厂家对产业估价暴涨感到费解,于是向罗白州议员周世扬投诉,较后,周世扬前往工业区了解情况,陪同者包括芙蓉市议员吴勇汉、李汉强、汝来市议员杨嵋婷与达那巴拉。

轻工业区厂主代表梁启宏(右四)向周世扬(左三)反映门牌税高涨事件,左起为杨嵋及吴勇汉;右三为李汉强。

周世扬说,通知书指产业估价修正将于7月1日生效,于是厂家可于6月8日前提出上诉。因此,厂家可向市政厅提出上诉,若需要援助则可前往其服务中心寻求协助。

他说,经过向森美兰州行政议员张聒翔查询后,获知产业估价修正是漂白行动,因许多厂家在过去多年未经市政厅批准,擅自装修及扩建厂房。

他说,州政府于2018开始进行产业重估程序,目前经过重估程序的有9736间商用与家用产业。

工业区门牌税高涨100%。

“若拆除未经批准的扩建和装修厂房,厂主将蒙受更大损失,而目前不接受重新提呈图测,唯一方法是通过调整税务合法化。”

他说,由于许多厂家在冠病疫情期间,生意受影响而陷入困境,还面对税务暴涨,对他们来说是重担,希望州政府调整税务时应酌情处理。

在工业区拥有3间厂房的陈女士,向周世扬展示门牌税新账单。

M&J厂主艾米(70岁):于5月7日通过人手亲自接获门牌税账单,门牌税从每年496令吉调涨100%至993令吉60仙,惟目前还没缴付门牌税,希望人民代议士协助调低税务,协助厂家走出疫情负担。

林合明:原本门牌税是每年460令吉80仙,如今调涨至777令吉60仙。由于门牌税涨幅近1倍,他至今还未缴付。

WORLD HVAC ENGRG厂主梁启宏(44岁):经过同行提醒惊觉门牌税从496令吉调涨至993令吉。经向市议会询问后,原来是重估厂房扩建税务,多数厂家担心厂房被拆除已缴清税务。

陈女士:在工业区拥有3间厂房,于今年2月依照旧账单缴付税务,岂料5月再接获新账单,其中涨幅竟高达176%,其中1间厂房的门牌税,竟从417令吉60仙调至1152令吉。

沈钊鸿:厂房没经过装修,惟门牌税却从1296令吉调至2217令吉,涨幅高达100%,令厂主吃不消。