苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

送父母入养老院
不再是羞耻的事

在亚洲人的文化里，孩子照顾年老的父母被视为孝顺和伟大，这是要回报父母的养育之恩，在孩子成长的路上，牺牲自己提供一切所需。反之，若孩子把年老的父母送进养老院，就会遭社会指责为不孝和耻辱。出乎意料的是，今时今日把父母送入养老院不再是羞耻的事，反而是出于现实的考量，希望父母的老年生活得到完善的照顾，前提是，养老院的设计符合乐龄人士的需求，设备的品质获得提升，整体给人正面、热情和有家的感觉。

想当年，养老院建得像宿舍，只有基本设施，简单得像是给老人长期居住的中心，最多加上几名职员提供日常援助而已，而且还充满着医院病房的气氛，让人望而止步。

来到今日，大马社会出现越来越多专门为长者而设的现代化养老院，把老年退休生活升华到另一层次。这是涵盖社区配套的大型发展，包揽了长者的日常和社交活动，让他们参与其中。社区里的长者，不管是身体有障碍，还是年老多病，都能维持甚至扩大自己的社交圈。

除了提供长者第二次机会在黄金岁月独立生活，那些身处“三文治世代”的成年人，也可从中获得释放，不必被不切实际的责任压得透不过气来。“三文治世代” 是指那些上有父母、下有子女的“夹心人”。

年纪渐长，身体退化，长者能处理的事情逐渐有限，现代化养老院配有全天的专业看护服务，便是其中一项好处。在多数情况下，长者身体虚弱会引发各种并发症，及时给予正确的护理能避免健康恶化，若非如此，可能会不慎引起新的并发症。

回到现实面，发展商要如何创建能体现两全之道的养老院，既有专业职员，又有各种移动辅助设备和功能的全套住家单位。要包含以上种种要求，这里有好些例子可以参考。

全天候专业监护

在日常长者护理中，其中一个常见问题就是持续的监护。

你可能会嗤之以鼻，认为多此一举，持续监护让自己的责任更吃重，只要有专人照顾，在意外或无助的时刻施以援手就足够了。不过，持续监护对独居的长者来说，极其重要。

独居老人的孩子们可能离家工作，又或者在外成家立业，所以他们不只白天独自在家，而是长期一个人。因此全天候的照护，不会夺去长者的自由，反而是潜在紧急事故的保障。

在专业护理方面，护理范围可从简单的每日检查、营养师调配健康饮食到驻院护理人员。一些养老院提供个性化服务，住户可随个人需要和喜好选择服务，最后只需缴交所用到的服务，而非统一的配套。

那些需要每日身体援助的长者，可选择驻院的专业护理，例如护士、治疗师和熟练看护。

身为子女，虽然很想亲力亲为，却不能忽视重要的一点，就是老年人需要正确及适当的照护，避免犯下无心之失，制造更多问题。

社区的空间及设备

养老院的另一个好处是建立社区意识。院内职员可以在公共空间举办活动，或善用各项设施，让长者聚在一起互动、娱乐。比如一起呷茶、棋类比赛、宾果游戏，还有日常身体锻炼。寂寞是长者的通病，群体活动和乐龄聚会能在退休年龄创造充满活力的生活方式。就如“安哥”们在咖啡店“吹水”，“安娣”们热烈地跟进时下议题（说三道四）、交换各家（庭）情报一样，只不过养老院内的环境更安全、更有规划。

身体辅助居家功能

年纪越长，日常生活就越需要不同的辅助，除了来自人类的援助，拥有移动辅助功能的工具也是很好的选择，例如扶手栏杆、浴室内的淋浴座椅和单层住所，以避免危险的楼梯和台阶。这类设备使长者安心又独立地过日子，即使住在养老院也能自理。

除此之外，大多数养老院都有帮忙处理日常家务，例如洗衣、煮饭和打理卫生，确保长者们有舒适和卫生的生活环境，对身心健康有益。如果长者希望自己打理家务，院内也有安全的设施给他们使用。

辅助型生活还有多远的路？

就如共享工作空间（Co-working）逐渐取代传统办公室成为主流那样，辅助型生活也正经历演变，因为我国60岁以上群体正逐年增长。2010年，60岁以上群体占总人口7.9%，然而在2022年，这个年龄层已增加至总人口的11.1%，随着预期寿命延长，总数预料会持续增长。

为了迎合长者不同的需求，创建多样的选择，发展商和养老院业者不妨让长者自行选择心头所好的养老方式，例如住进简单的围篱养老园区，或者综合性的长者中心，长者的住处不一定要与冰冷的医院病房划上关系，也能享受类似的专业服务。

科技发达，各行各业百花齐放，各类选择不胜枚举，人们不再需要面对寂寞和疲惫的退休生活了。最终，各个家庭能过上自己的理想生活，也同时能对父母尽孝。期望有一天，辅助型生活普及化，让长者有机会在欢乐中度过黄金岁月。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

当2022年强势回归，
2023年何去何从？

根据国家产业资讯中心（NAPIC）日前发布的2022年产业市场报告，国内产业总成交量2022年录得显著的增长，从而推动了产业市场增长，甚至超越2019年冠病疫情爆发前的水平。

尽管大环境充满挑战，大马2022年经济增长及多项关键经济指标的表现，也走上相同增长的轨道。

然而，这是否意味着，产业市场情绪已恢复疫前的常态？

去年我国产业交易总额达1790亿7000万令吉，是千禧年以来的最高纪录。去年产业交易量则为38万9107宗，是阔别2011年及2012年迎来第三高交易量，同时反映购屋者对产业活动的情绪与信心，是创造产业市场周期的驱动力之一。

2013至2017年期间，国内产业市场持续低迷，直到2018年触底，并于2019年初刚显示一些复苏的迹象，却因隔年全球爆发冠病疫情，未能迎来真正和全面的复苏。为了防疫，政府在2020至2021年期间断断续续多次实行行动管控令（MCO），导致经济活动几乎全面停顿。

随后落实的全国冠病疫苗接种计划、入境者疫苗接种、各类振兴经济复苏项目推行下，也放宽管控令，经济才逐渐恢复正常运转。

即使看似经济复苏的迹象，但地缘政治风险、挥之不去的贸易紧张局势、购屋者的负担能力、中国经济形势、通货膨胀扬升压力及生活成本上升，导致产业市场依然无法摆脱重重的挑战。在如此大环境下，产业市场的复苏只会是循序渐进，而非超越预期般的大幅度跃升。

交易量增长15至56%

向来是国内产业交易龙头的住宅产业领域，2022年取得强劲的销售增长，交易量达24万3190宗，交易额则为942亿8000万令吉，而且大部分州属的房产交易量皆录得15至56%的增长。住宅产业2022年的整体表现是2012年巅峰期（27万2669宗交易量）的第三高成交量。

在住宅产业的交易量中，高达80%属于二手房屋或转售市场，19.5%则是发展商新推出的房产。

值得一提的是，2022年新房产销量占住宅产业总成交量的比重虽低于2020年（20.2%）及2021年（21.2%），但成交额却比这两年高。

这对过去数年面对有许多房产未售出，以及开发成本持续上涨的发展商而言，是一个好兆头。

发展商放缓推新项目

另一方面，为了应对疫情和滞后的买气，发展商放缓推出新项目的脚步，专注于销售现成及兴建中的单位。

纵观去年整体产业市场有强劲的增长趋势，但，2023年能否再有这番好表现？房地产次领域是否已全面复苏？买家的情绪是否强劲及将会持续？这能否长期持续，抑或仅是市场需求被压抑长达两年后的短期强劲反弹，仅属昙花一现？

投资情绪更谨慎

总体而言，随着今年全球经济增长料持续放缓，发展商、投资者及购屋者的投资情绪将更加谨慎。

生活成本高企不下、经济持续充斥许多变数，再加上通货膨胀压力及隔夜政策利率（OPR）可能再次上调，将加剧市场的挑战。截至今年3月，国家银行已召开两次货币政策会议，保持基准利率不变。然而，即使目前的利率水平低于疫情前的3至3.25%水平，但实际上市场仍感受到升息的影响。

取消“我的首间房屋”  影响首购族购屋能力

随着“我的首间房屋计划”（SRP）于今年3月31日终止，或将对新房屋市场造成负面影响。在该计划下，首购族享有免付首期付款的福利。如今没有了这项计划，首购族的购屋能力或将受影响。

无论如何，地方政府发展部今年3月下旬宣布，政府同意继续推行房屋信贷担保计划（SJKP）融资，为没有固定收入或零工经济群体提供无需支付头期钱的房屋融资，以协助人民拥有自己的房屋。

自2011年开始推行的“我的首间房屋计划”，截至2021年共批准6万3869份房贷和融资申请，70%申请者中是月入少于4850令吉的低收入（B40）群体，显示缺乏以现金购屋能力的大部分低收入群体，非常依赖这项计划。

2019至2022年的房产总成交量中，房价低于30万令吉的房屋交易量，每年占总交易量约56至62%，凸显可负担房屋需求及相关融资计划，对首购族的重要性。

能否获取房贷融资，依然是国人热议的话题，而房市对国内家庭收入水平提高的依赖，和如何处理房屋价格高企不下困境的课题一样重要，这些因素和如何提高国人拥屋比率息息相关。

如今全球经济形势充满挑战，加上美国的银行业危机已蔓延至欧洲，以致许多人保持预先防范的模式，经济学家预测今年经济增长放缓。

虽然国内需求依然强劲，但能否转化为实际的产业交易，仍受到经济大环境不明朗的高度牵制。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

大房子，未必更好？

拥有一间宽敞舒适的家，是许多人在住房方面的共同梦想。所谓宽敞的家，可以有几个不同的定义。这包括一栋可以让所有住户住得更舒适，以及拥有不同功能与装饰的不同空间的房子。

一般情况下，一个新的家庭所拥有的首间房屋，面积会比较小，而他们的目标就是升级到位于更好位置与社区，更大、更好的房屋。

这是因为一旦他们生儿育女，家庭成员将逐渐增加，这类家庭优先考量的是住家拥有更多的房间与空间。

然而，当这种空间的需求开始减少，而且有一天你赫然发现，你家的空间有一半没有获得善用，接下来会发生什么事呢？

一个原本几乎每间房都挤满人，非常热闹的家庭，现在变成了一个空旷、安静的家，一年之中大部分时间只有夫妇俩。这时，夫妇俩或许这才意识到，他们住着的大房子已不再实用，甚至难以打理，因为随着有一把年纪，他们的肢体已经老化，而房子的护理需要更高的成本（无论是金钱或人力）。

因此，与其继续住在一间有许多未使用空间，但仍需维修和护理的房子，倒不如缩小住宿空间，这是其中一个可行的替代方案。

依需求而定

所谓缩小居住空间，指的是搬到一间面积较小，比较符合你当前需求的房屋。这可以是从一间洋房搬到一间排屋，或是从一间有地房屋搬迁到一个高楼住宅单位（如果你无需动用该有地房屋的土地）。

以一个人的生命周期而言，缩小住所面积，通常涉及处于晚年和接近退休的人。在这个人生阶段，孩子已离家自立门户，留下你夫妇和空荡荡的老家。

尽管你可能对这个老家有很深厚的情感，但当自己的身体状况欠佳，无力护理住家和善用家里的空间时，缩小住所无疑是可以考虑和采纳的最佳方案。

对于行动不便（无论是年老或大部分时间都只能坐在轮椅或助行器上）的住户而言，缩小居住空间并拥有适合你的空间设计，将为你提供更永续和可管理的生活体验。如果你要卖掉这栋大房子，也可为你增添额外的退休基金。

在居所护理方面，你需要每天或每月进行内部和外部护理。在内部，如果不定期清理，未使用的房间和空间只会变得尘土飞扬和陈旧，家具和地毯也会因为疏于清理而因滋长霉菌和变质。

在有地房屋的外部，如果没有定时进行适当的美化，草坪和花园将变得杂草丛生，成为小动物与啮齿动物的完美筑巢地。

对于这两种情况，人们只能自己做这些家务或聘请专人打理，而这将涉及额外的成本开销。严重的忽视以上几点，你可能会遭到地方政府的惩罚，因为住处杂草丛生不仅不美观和破坏环境，也会为整个社区带来种种问题。

权衡需求才来买卖

一旦你权衡了优先事项并重新评估了当前的空间需求，作出决定并选择缩小住所规模，下一个要处理的问题就是先卖掉空间较大的现有房子，转买一间小一点的房屋，还是，你会转买一间新屋？

针对第一种情况，这可能涉及你在出售旧屋后，先在外租房，同时寻找下一间自己想要的房屋。这个过程可能需要一些时间，因为你需先搜寻相关资讯，才能在坐落于不同地点，拥有触手可及的设施与便利的众多房产中作出选择。

至于第二种情况，你需手上握有一笔现金才能购买新屋，但你仍可暂时保留现有房子，从容不迫的以适当的价格卖给合适的买家。你甚至可以选择保留现有面积较大的房子，当着未来适当时机才套现的一个资产。当然，前提是你手头上有充足的资金来购买较小间的新屋。

无论是先卖掉现有房子才买新屋，还是不卖房就直接动用资金购买新屋，取决于你目前是否需要一笔额外的现金，以及无论从买方或卖方的观点来看，有关房产都对你有利。除非你急于套现，否则不要轻易放弃从转售房子获取最大利润的机会。请咨询专业的房地产界人士，以了解你房子当前的市值。

不管怎样，上述各个要点，都比较适用于那些已晋入需要缩小房屋面积的人生阶段的个人。俗语说，计划永远不会来的太早，这样的早期规划，或将让你获得轻松顺利的缩小规模过渡体验，并提前做好所有正确的准备和选择。

房屋升级影响转售

至于房屋升级，人们可大致规划何时及在何处展开这项计划。即使你选择升级你的房屋，也不妨先想想，将来缩小房屋的需要，因为它会影响你的房屋升级计划，包括装修工程、室内设计与装饰的选择，以及任何显著的房屋结构变更。

基于某些设计或概念获得更广泛的接受，也比其他设计或概念更实用，这些因素会对房子未来是否比较容易转售有一定的影响。

当你装修房屋时，装修的时间点和涉及范围，也应把将来需缩小住处规模的因素考量在内。装修范围太大或太精致，都会降低未来转卖房子的整体吸引力。太迟进行装修，则会导致你在缩小房子规模之前，没那么多时间可以尽情享受翻新空间带来的各种好处。

整体而言，对于那些赫然惊觉住家空间超出实际需求和难以打理的人来说，缩小住家面积不失为一个理想的选项。对于那些想要升级房屋的人来说，这也是一种选择。

大屋除了是一种需要，也可以提供种种便利，以及满足人们探索与创造具有各自功能与装饰主题的不同空间的愿望。然而，基于每个人都会经历人生的不同阶段，不同阶段的实际需求与欲望都有会所改变，因此较大间的房子未必等于更好的生活环境。反之，有时候，小屋会有“小刀锯大树”的功效，为你带来更大的回报。毕竟，你能否每天都打理好住家，才是营造最佳生活环境的关键。