Categories意见

期待兑现铿锵有力的竞选宣言

2022年12月12日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

期待新政府调整机制,
以提高效率和绩效

11月19日第15届大选结束后的首周,是个令人精疲力尽的一周。经过如此戏剧性的一周后,马来西亚终于迎来史上首个团结政府。

随着人民开始接受新的政治局势,购屋者也纷纷回归日常的生活,并面对当前购屋或置业的各种挑战,这包括如何改善拥屋之道,让不同收入阶层的首购族可拥有更可负担的房屋。

在改善拥屋的途径上,特别是针对B40和M40群体,期待新政府会继续实行原有的各项计划,尽管有关形式或包装手法上会有所调整,新政府也料将调整有关机制,以提高效率和绩效。

现在是时候看看团结政府,尤其是两大执政联盟(希盟和国阵)如何兑现它们的竞选宣言,解决国家房屋困境。值得注意的是,没有出现在宣言中的政策或措施,并不代表不会被执行,反之亦然。

无论如何,希望新政府将竭尽所能兑现各项承诺,即实现“居者有其屋”的目标,这是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。

先租后售大有可为

在上届政府于10月召开的国会提呈2023年财政预算案时,提出的增加可负担房屋重点,希望新政府可以继续实施,因为新政府两大阵营均曾作出宣言。

实施的模式分别有销售和出租模式,对于许多B40和M40购房者及寻屋者而言,抵押金和获得足够的贷款能力,是真实存在的挑战。

先租后售的房屋项目大有可为,但可能需在财务机制上作出调整,以便为业主或发展商、租户或潜在买家达到双赢。

可能需要补贴租金,以平衡利益相关者的财务可行性,包括国库。此类投资将通过社区和当地或社会生产能力建设,通过提高他们投入劳动力的能力来收回。

“居者有其屋”是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。

勿根据政治酬庸
目标群为首购族

正如两大执政联盟在竞选宣言中所强调的,目标市场应是年轻人和首购族,不应根据政治酬庸,而是根据申请者的资格来评估。新婚夫妇和有幼儿在安亲班的年轻家庭也应受考虑,因为他们可能需要更多的协助与支援。

扩大房屋仲裁庭职能

建议新政府扩大房屋特别仲裁庭的职能,以解决业主和租户双方的权益问题,同时应维持和完善现有特别仲裁庭的职能。

在未来几年,房屋仲裁庭的作用将需要扩大到包括处理房东与租户的租赁纠纷,因为由于先租后售等举措和社会对这种做法的日益接受,预计会有更多人参与出租房屋,特别是在城市地区。

在收入滞后而引起的负担能力问题推动下,租房而不是购买的禁忌已经慢慢消失。为了使租赁市场更活跃和充满活力,以促进整个房屋领域的发展,租户和业主的利益应得到更有效的保护,而且无需负担高昂的费用。

加强可负担屋交付系统

回到提供更多可负担房屋的重点,光靠增加单位数量是不足够的,必须加强分配或交付系统的实施,以避免出现不符资格者也得以购买可负担房屋的机制漏洞。

这不仅涉及购屋者在签署买卖协议或租赁协议,也牵涉到最终的住户(可能是租户)。

有关地方政府或市政厅需要改善租户或房客登记的控制措施,避免在出现分租营利的情况下滥用该制度。需要对注册者进行实施和监控,必须对实际租用情况进行审计,以避免滥用有关系统,并降低利用各方的风险。这种情况并不新鲜,需要对现有的各项相关政策进行更严格的执行和监督。

相信已进行的项目将继续实行,但未来项目地点的选择,应是更具战略意义的地点,例如城市、就业中心,以及公共交通枢纽的附近。

应注重在以公共交通导向发展(Transit Oriented Development,简称TOD)地点的使用,充分利用以捷运和轻轨为基础的储备和附近的土地。

公交导向发展项目通常是在车站的停车场或车站剩余的土地储备上,建造高楼住宅或服务式公寓,应侧重于有折扣价的可负担房屋和社会房屋。这与私人界主导的开发项目是相反的,因私人界通常期望公共交通导向发展项目会有溢价,以致有关房产的售价令低端购屋者难以负担。

首购族需首付支援

现今许多购房者面临的另一个挑战,就是需要政府持续提供财务和首付支援,目前已推出房屋信贷担保计划(SJKP)、 我的第一间房屋计划等计划协助首购族,特别是难获融资买房的群体。

房屋信贷担保计划是财政部旗下独资子公司房屋信贷担保公司(SJKP)所推行的计划,旨在为没有固定收入的购屋者,例如零工和自由职业就业人士、电召车司机、农民、小商贩和自雇人士提供融资担保。

自2008年以来,该计划的成功申请者达1万3000多人,已批准的融资担保总额为15亿令吉。不过,即使有了这项融资担保计划,也须确保国家金融体系保持完整,避免重蹈美国十多年前次级房贷危机的覆辙。

豁免印花税也是降低购屋成本的另一个重点,许多发展商及买家都希望重启拥屋计划 (HOC)下提供的奖掖措施。然而,政府应检讨购屋者向发展商购买产业的印花税,而相关奖掖或减免也应提供给二手房产买家。

通过扩大此类奖掖措施,预计对整个市场的影响将更加显著,因为二手产业市场涉及的范围更广,在银行房屋贷款中占有很大比例。

政策的实施、监督及一致的执行,对于为所有人提供优质房屋的愿望是非常重要的,希望新政府可以继续关注房屋领域,提高国民拥屋比率,尤其是B40和M40群体。

Categories意见

高级签证,好过MM2H?

2022年10月9日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

如果你是外资,
MM2H和PVIP哪个适合你?

今年9月1日,内政部长宣布了一项名为大马高级签证计划(PVIP)的新签证计划,旨在吸引高净值的外国人、成功的商人和富人来马。

第一年的预定目标是吸引1000名参与者,许多人认为这是一项艰巨的任务,但结果却可能被证明是错误的看法,因为内政部随后透露了,他们在启动PVIP计划的24小时内,就收到了2万份来自中介的申请。

由于作为大马首个投资居留计划的PVIP将于10月1日正式开放申请,这股热烈的反应是否会随着时间的推移而保持不变,仍有待观察。

PVIP与MM2H有何分别?

但在这预期的反应之前,有些人对现有的社交访问通行证计划,即马来西亚我的第二家园(MM2H)计划提出许多疑问:新的PVIP计划和最近修订的MM2H计划有何区别?这种以投资为主导的新举措,是否会为产业市场带来福音?

由于这项新计划刚宣布和推介,因此笔者在撰写此文章时,所能获取的信息有限。

目前,已公布参与计划的条件分别是,所有参与者必须证明每月有4万令吉或每年48万令吉的最低海外收入、拥有至少100万令吉的定期存款等。

此外,PVIP仅允许参与者从第二年起可以提款,而且出于健康、教育或房地产的目的,最多只能提取本金价值的50%。

有关申请也涉及须支付一次性参与费用,分别是每名申请人20万令吉及每名亲属10万令吉。

MM2H重启后条件严苛

更为国人熟悉的MM2H,曾于2020年8月暂停一年,并于2021年进行了延宕多时的重整。在当局公布修订后的MM2H版本,涉及更改有关标准和条规后,引发许多的批评和不认同。

许多人认为新版本的MM2H,将为参与者带来负担,而非张开双手欢迎新的参与者。

重启后的MM2H是由内政部旗下的移民局监管(之前是由旅游、艺术及文化部监管),其中一些修正后的条例,包括岸外收入从每月1万令吉大幅调高到4万令吉、50岁及以上申请者和50岁以下申请者的最低流动资本要求,分别从原本的35万令吉和50万令吉,提高到划一为150万令吉。

同时,50岁及以上申请者和50岁以下申请者的定期存款要求,分别从原本的15万令吉和30万令吉,调高到划一为100万令吉。另一项条规则是规定申请者每年必须都留在大马至少90天。

发展商将放眼吸引更多的外国高档买家,以及潜在外国投资者前来置产。

PVIP吸引外资居住和投资

如果把这2项计划进行对比,不免会注意到它们之间的某些相似之处,但在签证期限和在PVIP签证有效期内在大马学习或工作的许可方面存在明显差异。

尽管政府声明,PVIP旨在吸引富有的投资者和企业大亨在大马居住和投资,但似乎没有具体条款能确保PVIP参与者在获得20年签证后会这样做。

在房地产方面,这类措施有利于刺激产业市场,因为发展商将放眼吸引更多的外国高档买家,以及潜在外国投资者前来置产。

能提振住宅房市吗?

然而,PVIP比MM2H更长的签证期限,是否足以提高大马作为投资目的地的吸引力?尤其是当前这个后疫情时代,我们正面临新的地缘政治紧张局势,让问题更复杂化。

若政府希望吸引更多外国投资者对来马置产,就需推广与产业相关的直接奖掖措施。

然而,这必须深思熟虑,以便保护本地市场免受外国投机者的侵害,特别是与其他国家相比,大马在外国人置产持有权方面的条件较为宽松。

一直以来,国内住宅领域高度依赖本地购屋者,而住宅买卖一直高占国内产业市场交易量约70至80%。我国各州为了保护本地购屋者,都对外国购屋者购买州内产业时施加特定条件和价格门槛。

尽管每个州属的外国人置产门槛不同,但大体上,外国人置产门槛是100万令吉。而外国人买卖大马房产的交易量,仅占国内住宅总成交量不到10%。

但这并不意味着,吸引更多外国人来马置产,不会带来任何好处。反之,基于国内产业滞销问题挥之不去,政府早前曾下调数个州属在特定时间内的产业售价门槛,以协助减少滞销产业数量。

有助清滞销库存

当然,这仅限于滞销的产业,包括主要为外国投资者和租户而建的服务式公寓和SOHO单位。

尽管吸引更多高净值潜在买家的策略,至今未见得在协助减少滞销产业方面起了显著的作用,但如果当局能在重启后的MM2H和新推出的PVIP提供更明确、更透明化的资讯,相信仍有助于在减少滞销产业方面发挥助力。

至今在通过吸引更多高净值潜在买家,减少滞销房屋方面没有显着改善,但若改进后的MM2H和新落实的PVIP提供更清楚、更透明的资讯,仍存有潜力。

在商用产业方面,基于办公和零售空间依然面临供过于求的问题,而过去2年多来的疫情令情况雪上加霜,诸如PVIP这类旨在吸引更多外国人来马投资置产,将大马打造为投资与商务目的地的努力,或将是产业领域的利好因素。

澳新借签证计划“谷”投资

尽管如此,迄今为止,PVIP计划所披露的信息和条件,都未能在任何程度上提供这样的保证。因为除了必须在大马持有100万令吉的定期存款,PVIP计划并未规定参与者必须在大马进行任何商务投资或设立新业务据点,这只是参与者的一项选择。

如果我们把本区域邻国类似的通过投资取得居留权计划来做比较,澳洲和新加坡的类似计划就很明确是由投资来驱动。

在澳洲,商务创新与投资计划下,有4种签证可供申请者作出选择。其中3种签证方案规定,参与者必须承诺投资至少250万澳元(约750万令吉)在一个合格的澳洲人管理投资基金,或是取得一家澳洲企业的拥有权。

在新加坡的全球商业投资者计划(GIP)计划下,申请者可从3项投资选择中作出抉择。

其中一项选择方案,是投资至少250万新元(约805.45万令吉)在一家现有或新公司、投资至少250万新元在一个投资新加坡公司的获批准基金,或是投资250万新元在新加坡设立一个单一家族理财办公室,并至少管理2亿新元(约6亿4436万令吉)的资产。

冀望有更明确指南

通过这类的规定,以及列出明确的投资或经商选择,这类通过投资计划取得居留权的计划,预料可带来的种种好处和结果,将会更明确。

尽管PVIP计划也许是因为还处于初步推介的阶段,导致其种种条规和规定显得不够明确,我们希望当局在该计划于今年10月正式开放申请后,将可以通过发布更多的相关信息,解决各方的各种顾虑。

我们希望当局可以在有关投资和商业决策方面的条规方面,提供明确的指南,好让PVIP计划本身和现有的MM2H计划有明确的区别。

PVIP是我国首个通过投资计划获取居留权的计划,而MM2H则是一项多次入境社交访问通行证计划,希望这两者之间有明确的区别,以对我国经济增长带来正面影响。

Categories意见

买“佳”居 做好功课不吃亏

2022年08月15日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

买房前需做足功课
免掉入隐形陷阱

在大马,要购买房屋或其他产业,有几种方式。

购屋者可以购买已竣工或仍在施工中的房屋或单位,可直接向发展商购买全新单位,也可以在二手市场或转售市场,向其他人或公司购买有关房产。

虽然二手房屋占国内房屋总交易量约三分二,但许多人仍选择购买新屋,因为新屋往往因其令人兴奋和有吸引力的更新概念和生活方式,而受到许多人的青睐。

更常见的是,购屋者向发展商购买的房屋,是尚未完工或已可以入住的房产。

这包括购买楼花(预售尚未完成的房产)或刚推介但尚未动工的房产,或是购买施工中,但通常需要2至3年才完工的房产。

基于所购买房屋的情况不同,购屋者很可能面临的风险和好处也各有不同。对于刚建好的房屋,事情就一目了然,因为你可以看到和触摸得到的,是一间完整的房屋,而且只要获得发展商移交锁匙和住用证,就可入住。

兴建中或未动工具风险

相较之下,兴建中甚至还未动工的房屋,就带来较为复杂的风险,但当然,购屋者可能在购买时,获得发展商提供折扣或回扣。

全世界在经历了2年多的疫情洗礼后,目前正重拾昔日的动力,但一些准备新居入伙的购屋者,却突然发现自己所购买的房屋面临工程延误,因为发展商无法如期完工。

这些购屋者如今不仅因为房屋工程延工,而必须等待更久才有望入住,更糟的是,这些由于疫情和行动管控令期间停工而导致的工程延误,许多案例下,发展商不必因此而支付逾期交屋赔偿金(LAD),因为获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。

在房屋买卖合约下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须作出财务上的赔偿。

同时,购屋者可以因为延迟入住有关房屋,而要求银行延长房屋贷款期限,但取决于有关购屋者的房屋协议条款而定。

对于还未签署买卖合约的购屋者,在此提醒你在购买一间还在施工中的房屋时,必须知道和留意哪些事项。

留意周遭环境基设

购买施工中单位需要注意的其中一个事项,是购屋者无法对有关房屋项目“一窥全貌”,而是依靠样板房屋来大概了解建好后房屋的模样。

这点在高层住宅方面尤为棘手,因为购屋者可能无法看到他们所选择的单位在整个发展项目中的确切位置。对某些人而言,阳台景观、日光方向和窗户隐私等因素可能是促成他们买房的关键要素,而错失这些重要的信息,可能会导致他们所选择的单位其实并不那么理想,最终导致他们后悔买下有关单位。

此外,买房时,购屋者不应只是关注本身所买的单位,还应该留意整个发展项目的周遭环境。对于还在施工中的房屋,购屋者目前可能无法了解周遭环境,只能在入住后才能这样做,但这不意味着,他们就这样轻易地忽略这个环节,并完全依赖广告中的插图来略知一二。

房子施工期间会否出现任何延误,没有人可以预测或预见。

如果你所购买单位周遭正有其他建筑物在施工中,那么你必须了解这些建筑物将会在何时竣工。只有这样做,你可以避免在新居入伙时,才惊觉你的新家被施工中的建筑物,以及其制造的噪音和污染所包围。

这也可让你知道未来新居周遭有哪些现成和即将兴建的便利设施,从中了解将来是否有利于未来的日常生活。

当然,也不要忘了,周遭新的和即将落实的公共基建设施,例如大道、公路和火车或快铁站等,这将进一步加强你家周遭的交通便利和潜在增长。

了解发展商信誉

你也必须了解有关发展商在如期交屋及建筑质量方面的声誉和过往表现,以及发展商在移交房屋给购屋者后,在房屋缺陷保修期内针对购屋者投诉所作出的回应。

当你要了解有关发展商时,可以轻而易举地在新闻网站和社交媒体搜查相关资讯。你可以从中搜寻是否有任何针对该发展商延迟完工甚至搁置发展项目的投诉。同时,你可以记录你和有关发展商之间的互动情况,从中衡量发展商对潜在购屋者的帮助和透明度。

MCO迟交屋发展商不必赔

没有人可以预测或预见,施工期间会否出现任何延误。这就是房屋买卖协议(SPA)条款在发生此类事件时,可以发挥保护购屋者作用之处。

SPA条款保护购屋者

但尽管有这些条款,依然可能发生超出任何人控制或想象的情况,这也会导致延误,并在情有可原的情况下要求豁免受到有关条款的管制。

过去2年多来席卷全球的冠病疫情就是最好的例子。疫情期间,大部分的经济活动被迫暂停,导致许多人遭遇重挫。

对于建筑业而言,由于面对疫情爆发期间的各种行动管控措施、劳力短缺和供应链中断,施工进度受到严重干扰,迫使发展商展延原订的项目竣工日期。

为了应对前所未见的危机,政府颁布2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令),以减少疫情对国人和商家企业的影响。

该法令涵盖了在规定期限内免除发展商由于延迟交屋而必须赔偿给购屋者的LAD罚款。对购屋者而言,银行在疫情期间提供的延缓还贷措施,则有助于减轻他们的财务负担。

即使如此,购屋者在拿到新屋钥匙并入住之前,仍将面临更长的等待期。在等待期间,预计购屋者仍将如期摊还房屋贷款利息。

房贷摊还期延长

有些人可能在不知不觉中陷入房贷摊还期限已经延长的局面,甚至比延缓还贷期限还长。对于目前正在租房或租屋的房屋首购族,他们可能需要继续租房。

购买施工中的房屋有其好处和风险。好处是由于发展商提供各种“好康”来促销,购屋者可能以较低的价格购得房屋。

一些购屋者则没打算在买房后立即入住,而是先买下以备未来所需。

因此,这些购屋者是趁眼下有理想的家居单位而马上先买下,无需等它建好后才购买。

然而,购买兴建中的房屋同样需面对风险,因为在房屋建好之前,可能会出现任何状况,例如有关房屋项目是因发展商的疏忽和管理欠佳而导致工程延误,你永远无法预先做好准备面对这一切。

所以,请寻求专业的咨询,厘清买房所涉及各项合约的条款,以及相关法令,以在情况需要时保障你作为购屋者的权益。

 

Categories意见

大房子就是好? 住处要看需求

2022年06月13日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

大房子,未必更好?

拥有一间宽敞舒适的家,是许多人在住房方面的共同梦想。所谓宽敞的家,可以有几个不同的定义。这包括一栋可以让所有住户住得更舒适,以及拥有不同功能与装饰的不同空间的房子。

一般情况下,一个新的家庭所拥有的首间房屋,面积会比较小,而他们的目标就是升级到位于更好位置与社区,更大、更好的房屋。

这是因为一旦他们生儿育女,家庭成员将逐渐增加,这类家庭优先考量的是住家拥有更多的房间与空间。

然而,当这种空间的需求开始减少,而且有一天你赫然发现,你家的空间有一半没有获得善用,接下来会发生什么事呢?

一个原本几乎每间房都挤满人,非常热闹的家庭,现在变成了一个空旷、安静的家,一年之中大部分时间只有夫妇俩。这时,夫妇俩或许这才意识到,他们住着的大房子已不再实用,甚至难以打理,因为随着有一把年纪,他们的肢体已经老化,而房子的护理需要更高的成本(无论是金钱或人力)。

因此,与其继续住在一间有许多未使用空间,但仍需维修和护理的房子,倒不如缩小住宿空间,这是其中一个可行的替代方案。

依需求而定

所谓缩小居住空间,指的是搬到一间面积较小,比较符合你当前需求的房屋。这可以是从一间洋房搬到一间排屋,或是从一间有地房屋搬迁到一个高楼住宅单位(如果你无需动用该有地房屋的土地)。

以一个人的生命周期而言,缩小住所面积,通常涉及处于晚年和接近退休的人。在这个人生阶段,孩子已离家自立门户,留下你夫妇和空荡荡的老家。

尽管你可能对这个老家有很深厚的情感,但当自己的身体状况欠佳,无力护理住家和善用家里的空间时,缩小住所无疑是可以考虑和采纳的最佳方案。

对于行动不便(无论是年老或大部分时间都只能坐在轮椅或助行器上)的住户而言,缩小居住空间并拥有适合你的空间设计,将为你提供更永续和可管理的生活体验。如果你要卖掉这栋大房子,也可为你增添额外的退休基金。

在居所护理方面,你需要每天或每月进行内部和外部护理。在内部,如果不定期清理,未使用的房间和空间只会变得尘土飞扬和陈旧,家具和地毯也会因为疏于清理而因滋长霉菌和变质。

在有地房屋的外部,如果没有定时进行适当的美化,草坪和花园将变得杂草丛生,成为小动物与啮齿动物的完美筑巢地。

对于这两种情况,人们只能自己做这些家务或聘请专人打理,而这将涉及额外的成本开销。严重的忽视以上几点,你可能会遭到地方政府的惩罚,因为住处杂草丛生不仅不美观和破坏环境,也会为整个社区带来种种问题。

权衡需求才来买卖

一旦你权衡了优先事项并重新评估了当前的空间需求,作出决定并选择缩小住所规模,下一个要处理的问题就是先卖掉空间较大的现有房子,转买一间小一点的房屋,还是,你会转买一间新屋?

针对第一种情况,这可能涉及你在出售旧屋后,先在外租房,同时寻找下一间自己想要的房屋。这个过程可能需要一些时间,因为你需先搜寻相关资讯,才能在坐落于不同地点,拥有触手可及的设施与便利的众多房产中作出选择。

至于第二种情况,你需手上握有一笔现金才能购买新屋,但你仍可暂时保留现有房子,从容不迫的以适当的价格卖给合适的买家。你甚至可以选择保留现有面积较大的房子,当着未来适当时机才套现的一个资产。当然,前提是你手头上有充足的资金来购买较小间的新屋。

无论是先卖掉现有房子才买新屋,还是不卖房就直接动用资金购买新屋,取决于你目前是否需要一笔额外的现金,以及无论从买方或卖方的观点来看,有关房产都对你有利。除非你急于套现,否则不要轻易放弃从转售房子获取最大利润的机会。请咨询专业的房地产界人士,以了解你房子当前的市值。

不管怎样,上述各个要点,都比较适用于那些已晋入需要缩小房屋面积的人生阶段的个人。俗语说,计划永远不会来的太早,这样的早期规划,或将让你获得轻松顺利的缩小规模过渡体验,并提前做好所有正确的准备和选择。

房屋升级影响转售

至于房屋升级,人们可大致规划何时及在何处展开这项计划。即使你选择升级你的房屋,也不妨先想想,将来缩小房屋的需要,因为它会影响你的房屋升级计划,包括装修工程、室内设计与装饰的选择,以及任何显著的房屋结构变更。

基于某些设计或概念获得更广泛的接受,也比其他设计或概念更实用,这些因素会对房子未来是否比较容易转售有一定的影响。

当你装修房屋时,装修的时间点和涉及范围,也应把将来需缩小住处规模的因素考量在内。装修范围太大或太精致,都会降低未来转卖房子的整体吸引力。太迟进行装修,则会导致你在缩小房子规模之前,没那么多时间可以尽情享受翻新空间带来的各种好处。

整体而言,对于那些赫然惊觉住家空间超出实际需求和难以打理的人来说,缩小住家面积不失为一个理想的选项。对于那些想要升级房屋的人来说,这也是一种选择。

大屋除了是一种需要,也可以提供种种便利,以及满足人们探索与创造具有各自功能与装饰主题的不同空间的愿望。然而,基于每个人都会经历人生的不同阶段,不同阶段的实际需求与欲望都有会所改变,因此较大间的房子未必等于更好的生活环境。反之,有时候,小屋会有“小刀锯大树”的功效,为你带来更大的回报。毕竟,你能否每天都打理好住家,才是营造最佳生活环境的关键。

 

Categories意见

ESG纳入企业经营 助投资永续

2022年04月11日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

房地产市场
已开始看到ESG概念的崛起。

尽管环境、社会与( ESG )更常用于投资事务,但已逐渐沿用于整个市场,成为当今投资者使用的下一个衡量工具。

环境、社会和监管,这是在考察潜在投资的永续性时,需要关注的3个主要领域——永续是关键词。

人们如今更重视社会与经济的进步,尽可能减少留下碳足迹。

随着城市变得更大和更拥挤,气候变化、土地稀缺和负担能力等问题变得更加严重,这只会增加永续性和负责任的重要性。

根据ESG的含义,永续发展之路涉及3种行动和监管方式。

E代表环境,涉及任何企业在生产商品或服务时对资源消耗的影响。

影响包括碳足迹、废水排放、电力使用和不可生物降解的废物。

S代表社会,旨在了解企业如何与其营运场所内和周围的社区互动,以及与多样性、劳动力和包容性有关的政策。

G 代表监管,着眼于导致有效决策和法律合规的内部实践和政策,包括预防贪污腐败行为的措施。

近年来,ESG可能刚刚成为永续发展的下一个流行词,但实际上,早在2006年,联合国负责任投资原则(PRI)报告中就首次提到了ESG,该报告由Freshfield报告和“谁关心获胜”。

ESG最初纳入财务评估

ESG 标准最初被纳入公司的财务评估,并专注于进一步发展永续投资,63家投资公司采用ESG标准,资产总值为6.5兆美元。

到了2019年6月,这一数字已增长到2450名参与者,代表着超过 80 兆美元的资产管理规模。

大马立志2050年
成碳中和经济体

大马也不落人后,以政府和相关机构的承诺和要求,加入了永续发展行列,以促进ESG,让企业的商业和发展模式朝向ESG发展。

这些举措包括政府承诺在第 12大马计划(2021至2025年),立志于2050年将大马转变为碳中和经济体。

证券监督委员会(SC)在认知全球政策制定的转变以及投资者对永续投资和发展的兴趣不断增长下,推出大马交易所永续财务报告指南。

作为传统和首选的投资形式之一,随着千禧世代投资者根据他们一系列新的兴趣和优先事项上网浏览各类资讯,房地产市场也已开始看到ESG概念的崛起。

随着让世界变得更美好和将资金投入永续发展的更强烈意识,高盈利不再是唯一的致胜因素,反之,长期稳定的业绩和整体的积极影响,是达成交易的关键。

由于其物理性质,产业发展和结构将在整个产业周期中留下成本和足迹。

过去,由于疏忽和管理不善,污染和景观破坏已成为产业发展的一部分,可能会导致严重的环境破坏,这将必须花费更多的金钱和资源来修复。

其中包括过程中所产生的废物和排放物、自然资本的消耗、人权和劳工标准以及建筑材料的使用。

未完工项目有害环境社区

未完工的项目和废弃的旧建筑不仅对环境有害,而且对社区也有害,因为它们无声无息地成为非法活动或危险野生动物的巢穴。

施工中的产业发展项目也有可能留下的负面足迹清单,这包括一种更全面和间接的方式。

它涉及可负担性、透明度和社区福利等更大的保护伞。

通过识别和赋予现有产业、公共空间和产业发展对居住在其中的人们的福利的影响并赋予其价值,整个产业市场有能力发展成为不仅仅是物质空间的提供者,而是也是其所在社区和地区的发展商。

这还包括提供设计时考虑到包容性的公共空间和连接良好的公共交通系统。

修复和再利用是较新的产业发展房市,在发展中国家取得了进展,并已被发达国家广泛采用。

通过让旧的、未使用的或未充分利用的建筑重新焕发生机,通过充分利用现有资源和材料,同时保留历史和文化价值,实现永续性。

城市化和技术进步不仅是建造混凝土、钢铁和玻璃摩天大楼,它还涉及恢复和保护旧物恢复昔日的辉煌,并为被认为毫无价值的东西创造新的价值。

更注重卫生与健康

2019冠状病毒病疫情虽然具有破坏性和危机,但也显示,在更广泛的层面上接受ESG对经济和市场来说是多么重要。

在冠病疫情高峰期间,全球各地城市反复关闭边境和封城,揭示了企业和行业面临的差距和不足,这导致消费者在发现不道德的做法和不当行为后立即作出反应。

在产业领域,随着物理空间的传统需求和功能突然动摇,并被迫适应新常态,物理空间的创新被推到了极限。

除了更灵活和多功能的空间设计外,卫生和健康安全也成为疫情后潜在租户考虑的主要因素。

最后,并不是说利润不再重要,而是一切都与永续有关。生意仍是生意,需要获利才能使公司蓬勃发展,但与过去通常以高利润驱动的激励措施相反,现在看到的获利能力不仅是来自金钱方面。

对环境认识日增

人们对资源枯竭、环境污染和社会问题的认识日益增强,这一切都使人们认识到,实现长期绩效和维持生计的方法,对于确保我们的后代有机会过上良好的生活而不必耗费过高成本获取基本必需品,并被剥夺了大自然为我们提供的东西。

对于产业市场而言,预期中的变化可能需要先进行大量投资,然后才能真正实现任何积极成果。

许多人误解为增加积极的社会影响会减少财务回报,事实恰好相反,简单地说:一个幸福的社会是一座繁荣的城市。

 

Categories意见

城市或郊区生活 需求优势各异

2022年02月14日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

选择在市内或郊区生活置产,
不再限于房价因素。

在城市生活与郊区生活之间作出抉择,是许多人在人生无数个阶段中面临的两难局面,无论是基于成家立业,或是改变生活方式。

尽管相较之下,城市生活和“甘榜”生活看似不会有天渊之别的差异,但两者之间仍存在一些差别,而您在作出选择之前都需深思熟虑。

对于不同的目标群体而言,诸如通勤交通、周遭环境和出入商业中心等因素,在方便和舒适度方面也有所不同。因此,虽然离城市越远,您购买较大间房子的能力就越大,但这不一定会营造更舒适和方便的日常生活。

从长远来看,通勤作为一种日常活动是工作时要考虑的重要因素,以使自己的生活更舒适、方便和便宜。这尤其适用于依靠自己的私家车往返于家庭、工作甚至休闲之间的个人——尽管长途公共交通通勤也有其利弊。在通勤途中将面临交通堵塞、通行费、汽油使用等障碍,偶尔的恶劣天气往往会使本已疲惫的情况变得更糟,更不用说维护您的私家车日常磨损的额外费用。

对于那些倾向于郊区生活,但每天为了工作而不得不到城市的人们来说,必须权衡在如此长的通勤上花费的时间与郊区会给你的生活方式,并判断它的价值。他们不仅将每天大部分时间花在路上,而且还花费了精力和金钱。

然而,如果人们关注的是偶尔通勤而不是每天通勤,事情可能会更可持续,甚至更好的是,现在由于疫情,居家作业越来越普遍,不需要每天出门工作,确实为郊区生活带来了更多积极面。

交通便捷生活空间小

但随着人们开始重新关注适当的工作空间和设施,以提高生产力,并在工作和家庭之间保持清晰的界限,工作通勤仍然是许多人需要考虑的重要因素。对于城市生活而言,距离主要商业枢纽和商业中心更近,可以缓解通勤困难,并在公共交通方面提供更多选择。从工作到休闲和日常购物需求,生活在城市范围内确实包含了一种更灵活、更便捷的生活方式。

关于通勤问题,尤其是日常通勤,住在城市似乎比郊区更可持续,因为花在路上的时间和金钱得到了更好的利用。但城市生活确实有它须付出的代价,那就是更小的空间。

房子不看大小看需求

土地稀缺是城市地区发展商和居民面临的主要问题之一,极大地影响了建造和购买规模理想的房屋的成本。更有可能的是,希望在市区内购买或租房的个人,除非愿意并负担得起高昂的价格,否则将不得不在高层住宅和非有地住宅之间作出选择。

有些人可能会被面积较小但价格却不菲的房屋而打消买房的念头,何况离市区更远,但价格相若的有地房屋比比皆是。这也带出了另一个问题,即一间房屋是否可负担,不在于有关房屋的售价,而是每平方尺的价格。

举个例子,一间面积 800平方尺,售价40万令吉的公寓,似乎比一间面积1900平方尺,价格65万令吉的露台单位更实惠,但从每平方英尺价格的角度来看,公寓单位是每平方尺500令吉,而露台单位每平方尺的价格较低,只342令吉。更何况,您必须考量的因素,还包括私人户外区域和停车位。因此,从每平方尺的价格来看,有关排屋被视为比公寓便宜(按每平方尺面积计算)。

然而,有地住宅尽管每平方尺价格更便宜,但仍须符合一系列额外需求来维持其福祉。住户不仅需要清理和保养更大的室内空间,还需要对室外区域进行维护,以避免给人留下忽视和腐烂的印象,这在左邻右舍眼中也很碍眼。

拥有更多房间、更大空间的房屋,也不一定是更好的选择,尤其是目前有关空间没有用处的情况下,这涉及的不仅是更难清理的未使用空间,而且如果不缺乏存放物品的空间,囤积物品的可能性也会更高。

虽然更大的家庭需要并受益于更大的生活空间,但单身一族和只有小两口的家庭,可能会觉得高楼住宅更适合自己,因这类房屋更有效和适当地满足他们的空间需求。他们还可以使用游泳池、健身房和自助洗衣店等高楼住宅中的许多共用设施。服务式公寓虽然价格略高,但走出家门口就有商店和餐馆,并且不需要太多的通勤时间。

考量住家周边服务

周围环境的类型取决于房屋居住者的需求清单,单身居民的需求清单,和有孩子的家庭及年迈夫妇的需求清单大不同,这包括教育、医疗、商业和零售方面的需求。

对于正在寻找更有活力、昼夜活动的居住环境的购屋者来说,城市生活将更符合他们的社交需求,因为它靠近主要商业中心和社交聚会场所,这些场所一般持续营业至夜晚。

对于有小孩的家庭而言,提供更绿色、更开放、更和平的郊区环境会更有利于养育孩子。对于在各自工作场所和商业中心花费更多时间的在职成年来说,可以方便地使用学校和公园等当地设施,也许不是他们最在意的事。

另一点值得考量的是,无论您选择城市或郊区的房子,周遭有什么产品和服务可供选择。

郊区的住宅区可供选择的商店可能较为有限,而主要城市地区住宅周遭可供选择的商品与服务范围更广,这包括一个人可以轻松进入购物中心的数量。

住在城市里的人会有很多商场可供选择,而住在郊区的人可能只有一个邻里商场可以去,虽然不必走很远的路。但对于不把方便购物列为优先考量,反而更希望周围宁静谧环境的人来说,住家附近是否有购物商场不是那么重要。

郊区房产可自给自足

然而,近年我们可以看到,郊区的房产项目已自我提升,升级为拥有本身商业枢纽的郊区中心。随着时间的推移和地区的发展(以及人口、基础设施和工作场所的增长),那些过去被视为郊区住宅区的房产项目,如今变得更为自给自足。尤其是约10年前可能被视为市郊地区的市郊城镇,今天已脱胎换骨,成为一个应有尽有、自供自足的城镇。

梦想家园随时间改变

归根结底,选择住在城里还是城外,需要考量的不仅是房价因素。

就市区内的住宅单位而言,虽然房价或租金可能高于郊区,但通勤时间较短甚至无需耗费时间在交通往来上,将有助于减低日常生活费用,总体上使生活成本更实惠 。

但在其他情况下,如果购屋者或租户对更大生活空间和开放式户外公园的需求,超过了对更短通勤时间的需求,在未来5到10年内,选择居住在郊区将更加可行和舒适。毕竟,受制于当地的策略位置和社会经济发展,它可以被划入城市核心不断发展的大都市区。

尽管人们可能希望获得梦想中的家园,并永远定居在那里,但现实情况是,需求和偏好将不可避免地随着时间的推移和人生的不同阶段而改变。

随着现在可供选择的房屋越来越多,个人和家庭能相应地改变和升级他们的住宅状况。从一个小公寓开始,升级到一个更大的有地房屋,而当步入晚年,大空间不再实用(取决于家庭需求的周期),或许可选择再缩小住家面积,重新搬到公寓居住。

 

Categories意见

为儿女买房先做功课

2021年12月13日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

以免一失足成千古恨,
想好好才买“未来”房子。

在当前百物涨价,生活成本不断扬升之际,房屋价格也持续上涨,令人担心,未来的新生代是否有能力自行购屋。

对身为父母的人来说,这已成为一个共同的担忧,而当中许多人都想趁现在房价还算合理,而且有许多选择之际,先为孩子们买房,解决这个未来的忧虑。

然而,即使只是为你心爱的家人买房,在选择他们未来的房屋时,仍需要注意当中存在的各种陷阱,以及其他需要考量的因素。

这是因为任何错误的选择,可能会导致一个庞大的房屋贷款负担,而无人有能力接手。另一种情况则是,一间新房屋因所在地点位置不方便,而被闲置或求售无门。

生活方式或不同

每当到了做决策的时刻,时机非常关键,这是为了确保所作的决策是最佳的,而且最适合有关目的。假设负担能力不成问题,并已作出买房的决定,我们也不应忽视当前的市场情绪,因为这将决定发展商所提供的配套、折扣优惠以及可供选择的范围。

切勿仅因为一时的购买冲动,而限制自己的选择,并降低你买房的标准。否则,你过后不仅很可能会因为它不是最佳的选择而后悔,而且如果你当时再多等几个月,或对目标领域进行更多研究,你可能会找到更好的机会。

随着房地产市场竞争越来越激烈,有越来越多新设计款式的房产面市,以应对当今当前的住宿需求,时机是一个关键的因素,因为要购买的房屋很可能只会在未来几年才入住,而由于居住者将是目前的孩子们,他们长大成人后对房屋的偏好和生活方式,可能会与生活在当代的父母有所不同。

也就是说,与孩子们商量他们未来的计划,以及这将如何影响他们对房屋的选择,也是至关重要的事。

这意味着,这必须等到孩子们已足够成熟,才能大致了解他们未来的生活方向:他们是希望在一个地区住上至少5年,还是他们更期望在职场生涯初期采用自由自在的生活方式,因此需要更灵活的住房安排?

早买房可视为投资

过早买房可能会导致孩子们一旦踏入“自立门户”的阶段时,他们的住宿需求已发生变化,最终导致他们不想住在父母为他们买下的房屋,导致有关房屋空置的局面。

尽管如此,提前购买位于策略位置的优质房产,可能是一项投资,未来可出售套现潜在的收益,并将有关收益再投资于另一个房产。

地点永远是置业一大考量

无论你购买的房屋是供自住,或是投资目的,拥有坐落在策略地点的住宅仍是成功的关键。

在有关房屋是用于和家人自住的情况下,房屋所在地点适中,将使房子在通勤、周遭环境与氛围,以及一应俱全的设施和便利设施(例如学校、公共交通站及充足的商店和超市等)方面,满足他们的日常需求,成为实用的居住场所。

理想的位置还取决于未来居民的生活方式,例如职业性质、家庭规模和生活方式偏好。

对于事业心较强,并寻求城市生活方式的单身人士来说,他们较适合住在发展成熟的城镇或市中;相反地,有孩子的家庭则可能更喜欢住在交通和夜生活噪音较少的郊区。

地点优越有利套现

如果你希望在10至20年后,为了住房升级或搬到其他地区居住,而将现在居住的房子卖掉,那么如果你现在所住的房屋地点优越,将有助于转售套现。

由于目前有许多空置待售的二手房屋,滞销或未售出的新屋也为数不少,无论是发展商或屋主,目前都出售房屋时皆面临激烈的竞争,而地点优越的房屋在这方面将占有相对的竞争优势。

房屋是一种有资本增值潜能的资产,你不应因为当初买房的的目的是为了自住而非投资,而放弃其未来的获利潜能。

未必越大越好
适合自己最重要

随着科技的进步和生活方式选择的演变,“越大越好”这句老话已不再适用于每个人。就像智能手机一样,重要的不是尺寸,而是用户需要和期望的设计和规格。

在房地产领域,如果购屋者的生活方式是经常外出甚于“宅”家,那么设有4间睡房和一个大花园空间的有地房屋,不再适合这类购屋者。

更糟的是,一间面积很大的有地房屋即使只有两个人住,也仍需要保持足够的维护和清理工作,以免房屋许多未被使用的空间,遭受因缺乏打理而被忽略和腐蚀的影响。

高楼住宅单位将更适合未来的居住者居住,并更方便他们的日常通勤和生活空间需求。正如过去10年或更早以前,住宅设计已向前跨进了一大步,多功能和紧凑的生活逐渐成为新的生活方式,其中一些功能成为可共享的设施,如游乐园、洗衣房、休息室和健身设施。

共享概念成新主流

对于那些希望住在主要城市地区附近的人来说,高楼住宅也比较务实,因为有地房屋(如果有的话)价格可能太高。

大家应该仔细考虑,孩子喜欢住在什么类型的房屋,因为他们可能有和父母不一样的想法。就如同地点理想的房屋一样,能否找到合适的房屋类型,很大程度上取决于未来居住者在搬入时的需求和偏好。

基于共享概念和紧凑型生活成为下一件大事,梦想中的房子是什么模样,这种传统的期望可能已不合时宜,并在某种程度上对未来的新生代没有吸引力。

简而言之,虽然你是为了家人未来同住的目的,买下另一间房子,而非为了投资,但同样的考虑因素和常见陷阱仍适用。

你必须经过一番深思熟虑和仔细研究后,才作出有关买房的决定,毕竟,买下一间孩子未来不会想要的房子,而令自己和家人陷入困境,是大家都不希望发生的事。

Categories意见

产业泡沫悄然酝酿?

2021年08月9日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

在应对 2019冠状病毒病疫情对经济与市场造成的破坏性影响时,
政府提供的激励措施与财政援助,
却营造了一种被一些人推测为适合泡沫形成的环境。

彭博社的一篇文章描述了这种情况,其特点是低利率、无与伦比的财政刺激配套,以及市场对经济疫后可如一些国家般强劲复苏的预期。

尽管马来西亚可能正处于疫情爆发以来的最严峻时期,每日确诊数字屡创新高,而且传染性更强的冠病变种病毒令情况进一步恶化;但与此同时,在疫情乱局中悄然酝酿的产业泡沫,对我们国家的威胁更大。但在开始恐慌之前,我们须先自问,根据过去10年的表现和面临的问题,大马产业市场是否真的走向泡沫化。

2010年以来,我们可见到国内产业市场于2011/2012年见顶,接着6年则掉头下行。这股跌势于2018年见底,2019年初见复苏迹象时,许多人寄托2020年即使没有进一步攀升,也至少会维持这股复苏力道。当更切确的数据相继出炉时,市场上有关“屋价将会上涨”、“让我们为下一波产业好景作准备”的声浪此起彼落。

然而,当冠病疫情爆发并迅速席卷全球,各国逐个沦陷,至今仍未见尽头。当市场陷入一场危机 ,有关当前产业市场是否泡沫的恐慌再度浮现,并成为坊间讨论和流传的一个课题。

需求急降库存过剩

众所周知,气泡是一个薄薄的液体球,其中包含大量空气,并在任何接触或足以使它破裂的情况下都很脆弱。

“泡沫”一词也指脱离现实的情况,它在没有任何坚实基础支持的情况下,被人为和投机需求不断吹大,膨胀到超出其承受能力,使“泡沫”面临破裂的高风险。

在产业市场方面,“房屋泡沫”一般是指房屋价格被人为和投机需求迅速推高的一种现象,刺激经济状况进一步助长了激进的消费行为模式和过度扩张的债务收入比。

随着需求表面上的膨胀,它将达到爆发点,飞得如此之高的东西现在只能崩溃。

需求以惊人的速度下降,原本高昂的价格现在作为回应而下降,并且由于新库存已经进入以满足之前膨胀的高需求,库存出现过剩。

当我们把上述导因和因素,用来评估大马产业市场时,可见并非所有因素都印证当前情况。

在需求方面,情况从未回到2011/2012年高峰时期,并开始于2019年才开始有好转迹象。市场交易总值也在2014年后下跌。价格方面,虽然还有增长,但2017至2020年期间增长速度已放缓。

此外,一些领域也可看到巩固现象。然而,整体市场仍描绘一幅价格稳定、购屋者和买家得以获得足够的信贷、低利率和放宽产业盈利税等措施辅助。

滞销房产5年激增3倍

在供应面上,住宅领域已出现供过于求或供需失衡现象,这可从2015年起,滞销房产单位逐年增加的情况看出一般。2015年共有1万2069单位,涉及总值70亿8000万令吉(包括当局归类为商用产业的服务式公寓和SOHO单位)滞销;到了2020年,滞销房产已多达5万5300单位,涉及总值407亿9000万令吉。无论是滞销数量和总值,都是短短5年内激增了超过3倍。

今年首季,滞销单位减少至5万2907单位,涉及总值也减至396亿令吉,情况令人鼓舞。然而,到了今年底,当前仍在肆虐的冠病疫情会否令滞销产业数据重新恶化,目前仍有待时间证明。

纵观上述因素,大马产业市场正在酝酿泡沫了吗?就目前看来,答案是否定的。

市场节奏和情绪更多是在循序渐进和不确定的范围内,而不是冲动的反应和波动的走势。

这当然很大程度上可归功于金融机构,他们对监管和利率保持警惕和谨慎,以提供更永续的步伐,而不是人为的繁荣。

最近的交易活动和价格变动,被更好地描述为适度百分比变化范围内的“巩固”或“调整。

当前宽松的环境和政策迫切所需,以刺激市场走出当前的低迷状态。

低利率重振国内经济

国家银行将隔夜政策利率维持在1.75%的记录新低水平,不仅减轻购屋者的利息负担,也将刺激市场开销及重振国内经济。

拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)祭出降低新房产交易成本的各项措施(虽然我们希望这些措施也涵盖二手房屋),加上豁免产业盈利税直到今年底,旨在刺激产业交易增长。

延缓还贷措施及雇员公积金局的各项提款计划,让国内家庭拥有更好的现金流,尤其是那些每月收入深受疫情影响者。尽管去年为期6个月的延缓还贷措施,令许多资金流入股市,加上部分国人因封国锁城措施所省下的钱(减少出门消费),是大马股市去年涨潮的部分主因,而部分流入产业市场的这类再投资资金,短期内不会造成泡沫。

同时,除了购屋者目前更为谨慎行事,国行也采取了一些监控措施,确保市场的永续发展。

目前,市场上不乏寻求趁低吸购良机的买家,尤其是市场期待我国将达致群体免疫,将有更多经济领域重新开放。

可负担屋较受欢迎

尽管未有迹象显示产业泡沫正悄然酝酿,可让大家松了一口气,但大马产业市场依然受国人普遍负担不起的课题所困,纵使近期推出市场的新楼盘价格,因发展商纷纷提供各种折扣和回扣而有所减低。

基于生活成本依然偏高,就业和收入保障是一大挑战,国人仍普遍寻求价格可负担的房屋,无论是购物者或租户都是如此。

产业滞销的现象与日俱增,而人们经常诠释这是产品与价格供需失衡使然,而这对这类产品的需求产生很大影响。

尽管滞销房产看来是以高档单位为主,但其实也不乏一些价格可负担的房屋。

以去年为例,17%的已竣工未售出房屋售价低于30万令吉,另有19%是售价高过100万令吉的高档房产。中位价格房产方面,29%是售价介于30万零1至60万令吉的单位。

纵观上述,有关滞销数据显示了平衡价格、产品设计、地点,以及买家本身对有关房屋考量和看法的复杂性。

它也彰显了可负担能力的概念不仅仅是获得低价房屋,而是有关价格为买家提供了他们需要和希望的舒适度、设计、便利和位置。

负担能力最初是通过价格的视角来理解的,现在人们则是从生活方式的角度来理解,而不仅是有瓦遮头。

随着疫情的爆发,寻求可负担的房屋目标及如何维持它,已变得更为错综复杂。

尽管当局所营造的宽松环境有利于买家,以刺激市场消费和支出,但它或不会导致其他国家已经发生或正在发生的泡沫。也在大马上演。

现阶段而言,各项奖掖和措施是迫切需要的,以让已放缓的市场重燃回到辉煌时期的希望,并继续我们解决问题的旅程,以实现可负担的最终目标。

Categories意见

三大妙招避坠购屋陷阱

2021年03月28日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

尽管许多人坚持认为,2021年将会是比2020年好的一个年头,但新年的起步并不顺利,因为元旦日当天,我国2019冠状病毒病新增确诊病例创单日新高。

不久之后,政府就宣布全国晋入紧急状态(直到8月1日)及从1月13日起再落实行动管控令(MCO 2.0)。

起初,MCO 2.0只是在疫情最严重的数个州属落实,但随后很快的延伸到全国(砂拉越除外),而本文截稿时,MCO 2.0 也已延长至2月18日。

MCO 2.0 的各项管制和被令停业的情况,比去年3月18日起实行的MCO 1.0 来的宽松,但人们仍感到不安和激动,因为除了短暂和必要的出门之外,大马人再次发现自己被迫“宅”在家中,一天24小时受困在四面墙之中。

然而,有了MCO 1.0的经验,多少也让国人了解可以预期些什么。对于仍在静观其变,准备伺机购置心仪家园的准购屋者而言,以下是他们可以最大程度地善用MCO的经验,并提供预防措施,以避免你在没有预先“做好功课”下,就轻易坠入“大流行独家交易”陷阱的各个技巧。

1.勿屈服于同侪压力

产业永续投资很重要

MCO期间,购屋者可能会看到有关购房机会的广告和文章,有关广告和文章可能会强调,购屋者应趁当前低利率、发展商提供各种折扣和回扣等“好康”,以及目前是买家市场等利好因素购屋。

这些“好康”可能或诱使你终于考虑大胆的采取行动,然而,房屋作为一种高价产品,根本不应单凭一时的利好因素,就可作出购买的决定。

一旦未经深思熟虑下就作出购屋的决定,你不仅将因此背负长达至少30年的财务负担,而且要转售房产套现周转也不再像往日般容易。

由于这是一项长线的投资,产业投资的永续性至关重要。

在一个冠病大流行的环境下,当许多事情已变得岌岌可危,在没有事先做好充分准备,或已拟订一份可靠的后备计划,以在一旦事情发生不利突变时派上用场的情况下,就草率的申请和获取房屋贷款,将是一个下下之策。

对于那些一直在等待良机出手,已拥有所需的资金,并已做好长期被一间房子“捆绑”心理准备的人,如果你眼前已出现一个适当的房屋,并建在合适的地点上,又以优惠价格出售,目前就是你购屋的正确时机。

2.充分善用MCO生活

鉴定必要及理想要素

长达2个月的MCO 1.0令许多人措手不及,对自己突然绝大部分时间必须乖乖待在家,只能间中出外购买必需品的情况深感震惊。尽管一些人早已适应“宅家”的日子,一些人则对被迫与至亲分隔两地,以及只能与社交圈子进行极少量的实体互动感到日子难过。在心理健康受到打击下,人们开始意识到,拥有一间自己偏爱的房屋是多么重要。

如今,MCO 2.0已落实了一个月,仍在等待签署房屋买卖合约的购屋者,可以回溯一下去年MCO 1.0被困在家的那一段日子,从中省思这次该如何应对。例如,回顾一下当MCO 1.0实行时,你面对哪些难题,而你又对周遭环境做了些什么,以协助你应对宅家的日子,并让你的住处变成更好的家园。尽管在疫前的一般情况下,你在外头和户外的日子会比在家的日子多,但重要的是有家可归,而且有家的感觉,觉得这就是你的家。

列出“是”或“否”

对于房屋设计和尺寸,不同的人会有不同的需求和喜好,并可能需要像MCO期间被迫宅家,生活起了很大改变时,才会意识到这点。基于你大部分时间都“被困”在家,所以对于那些居家作业的人来说,尤其要留意让你在当前住所感到舒适和放松的因素。你也要留意日常生活中让你感到不适和压力的因素,这包括室内装饰、空间设计、住所的整体面积和周遭环境。

一旦你已鉴定了必要和理想的各个要素,就把它运用在你所选择的新居上,看看它是否符合你的生活方式即日常空间需求。尽管人们普遍认为,有地房屋是理想家居选择,但这不一定适用于所有人,有些人反而可能会觉得有地房屋为他带来不便,且不适合他们的生活方式。对于一些个别人士和较小的家庭来说,他们反而选择更为密集和有更多便利设施的居住环境,例如设有游泳池、健身房和公共休闲区的高楼住宅,而且,这类设施一般上是靠近或处于商业区内。反观有地房屋,除了一般上面积较大以外,也普遍距离市中心较远。

尽管拥有本身的私人花园区和围篱停车场,听起来很吸引人,但为了避免你的房子看起来欠缺照顾,而需进行的维修和保养费用,将是一个重要的考量因素,尤其是那些日常事务繁忙,没有时间修剪草坪或打扫家门口的人来说,更是要三思而后行。

简而言之,借鉴你去年在MCO 1.0期间的经历,对你的住所空间作出仔细思考,并对你周遭的事物最终是否造就或破坏你的理想居家环境,列出“是”或“否”。

3.该买屋,还是租屋?

须考虑其他财务负担

购屋或租屋之间的两难选择,经常困扰着那些可能尚未确定永久安定下来,或仍不确定该在何处找个栖身之所的人。尽管脱售房屋(即使是仍在供还房屋贷款)是一项可行的选择方案,而且大部分情况下,长远都是有利可图,但没有人可以保证一定可以找到理想的买方,也没人可以担保一定取得盈利,这很大程度上取决于脱售房屋时的市场情况而定。

随着资产资本价值的增长,尤其是当屋价目前正处于调整阶段,并在某些地区而非所有地区都可以看到获利增长时,购屋和卖屋之间的持有期也比人们预期的要长。

购屋者须避免犯下售价便宜,但房屋所在地点却并非策略地点,而且出入不方便的错误。

同样的,如果你准备出租房屋及物色租户,也必须避免犯下同样的错误。

对于仍可能因工作转换工作地点,或只是偏爱更逍遥自在的生活方式,而仍不愿选择永久家居的潜在购屋者,暂时租房将更为合适。

单是因为已拥有充足的资金,或舒适写意的生活概况,并不足以构成促使你马上作出购买首间房屋决定的理由。当然,若你已两者兼备,就可确保你签署了房贷合约后不会马上后悔。

当你打算同时为多笔贷款融资时,还必须考虑目前的其他财务负担。

此外,裁员或减薪等意外事故,将对您的生活状况造成更严重的影响。相比于抛售仍在供还房贷的房屋,并寻找新的住处,中止现有的租屋协议,改为寻找租金较便宜的房屋,显得容易得多。

危机中不乏机会

总而言之,在当前冠病疫情大流行的这段危机时期,未必尽是乌云笼罩。反之,所谓危机中不乏机会,乌云中藏有一些良机。如果有关条款和条件有利,并已为就业、健康或家庭状况可能在短期内出现的任何突变做好准备,那么,就应把握这样的机遇。

你不妨换个想法,除了在待办事项清单上探索新的爱好,或追看全球最大串流电视平台Netflix发布的最新影片,倒不如想想如何善用MCO这段时期的各种情况,把它化为有利于自己的机遇。

Categories意见

在租屋市场做个不退休的房东

2021年03月23日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

谈到“租房比买房更实际”的观念(又称寄生主义),人们常常列举德国、法国和日本,原因很多,可能是房价高至荒唐,或者人们追求或宁可接受更加游牧式的生活方式。

在大马,虽然人们仍在强烈追求拥屋,但租屋市场的动力也在升温。

鉴于租屋趋势升温,政府已开始制定住宅租赁法来加强租屋市场,以保证更安全的租赁环境,保障租户和房东。

对租户来说,可轻易找到许多如何不踏入陷阱的建议,同样的,房东也应该要谨慎和做好准备。

房东没有“退休年龄”,是获取被动收入的简单方式。来看看以下这几点,让你准备好当个房东。

·地点在哪?

首先,房东最重要的就是要有一个可出租的资产,如果你已经准备好,那再好不过了。如果你还没有,那要考虑一些事情。

在发展商的鼓吹下,买屋投资好像很诱人,但要记住,作为买家的你是否可以负担得起,不管是现金还是抵押都是。

常常见到一些新一代的房东为了出租而买下房子,导致收入和开支非常紧,不能有出错的余地。这不仅增加了他们的债务负担,如此高风险的投资举动还会影响原本的财务负担。

此外,也要考虑到你所出租的地点和其他竞争者的出价。靠近公共交通枢纽、四通八达和便利设施固然重要,亦要考虑到所在地的吸引力,概念、布局、设施和建筑管理品质同样重要。

也请记得,竞争不止是来自外部,也来自内部,也就是同样项目的其他单位,不同的楼层、规模、视野和方向都有关系,对于能否尽速找到租户、并能获得有利可图的租金来说,至关重要。你期望的租金可能比市价还要高。

·依赖租户准时交租?

这是针对那些靠月租金来偿还贷款的房东,尽管在有些情况中,房东会采用这种不可靠的方式,但强烈建议你不要这么做,以免陷困。

如果租户不能按时支付租金,最坏的情况是你会拖欠贷款,造成自己的财务问题。因此,请确保你有足够的自有资金来支付所需承担的费用。

当面对一些惯于迟交租金的租客,有一个具有威慑力的工具,那就是在租赁合约中涉入逾期付款的罚款条款。除非他们愿意支付额外的费用,否则这条款能吓阻他们。

这也是为何,在执行一份租赁合约时,最好有律师和专业产业经纪、评估师或物业管理人等的协助。

上述是基于已经将房子出租的情况来假设,别忘了,在空置期中,房东必须自行承担营运成本和债务。

·单打独斗还是团队?

作为房东,不一定要单打独斗,也不一定要雇佣团队。这取决于你要出租多少物业,已经管理租户和维护物业的要多少工作量。

在选择聘请专业人士还是自行处理时,要考虑的关键因素是,你能够胜任房东的角色到何种程度?

房东通常被视为副业,获取额外的收入。在这样的情况,雇佣物业经理人或产业经纪来处理繁琐的文书工作和管理租户,更加实用且有效。当然,你需要额外支付费用。

如果你现在担任全职房东,则需评估你力所能及的范围。完全参与意味着,你的租户在任何时候都可以直接与你联系来解决问题,且大部分人期望你能迅速回应,因此你要随时有空。

在租约终止或期满时,房东要能快速检查物业,并适当处理退还给租户的押金和退款。若有必要,还需要估算所需的维修和准备工作,以便迎来新的租客。

有时候,房东会低估所需要的工作量,比如说重新粉刷等维护工作。对此,你要有可信赖且价格合理的维修人士,毕竟租户有时候也临时需要维修。

无论你是全职还是聘请团队帮你,房东都应该要有产业相关知识、了解普遍存在的问题,以及最新的法律。

倾听专业人士的建议和意见固然重要,房东也要有自己的意见,在必要时做出有见地的战略和决策,也要一定程度预测未来的情况,如你的财务能力。

·罗马不是一天建成

最后,要担任一名房东,想清楚你真正的目标。你打算未来5年内能在产业组合中取得多大的增长?你期望在多久后取得盈利?

一般而言,产业这门业务不会像股市或中马票一样,在一夜之间产生百万盈利。产业或土地的增值需要时间,也胥视推动其发展的催化剂。

对在租赁市场交易的投资者来说,你需要的是稳定的出租量,来赚取被动收入,以免造成更大的债务。同时,资产组合越大,租金收入越高,但处理个别的租户和物业的管理也更加复杂。

房东也要策略性选择在什么平台招租,以锁定正确的目标市场。不同的平台有利也有弊,要彻底研究清楚。

总结稳定流量收入最重要

整体而言,房东很容易因不慎而成为财务损失或错误商业举动的受害者。

不要贪婪,不是越多物业越好,而是要获得稳定的流量和收入。

虽说租屋所得是一种被动收入,但要确保租户支付租金的工作和精力,可不是被动的。即使雇佣了专业人士,作为房东的你也有责任注意,以免发生诈欺或不当行为。