利好陆续浮出水面，
还是激不起市场信心。

中国中央少见地公佈个人房贷数据，官媒又放话房贷政策偏向宽松，制造房市“小阳春”的粉围，但正统评估机构继续看淡中国明年房市销售。

惠誉评级（Fitch Ratings）预计，中国未来3个月的违约或债务重陆续有来，同时更看淡明年房产销售再萎缩10%至15%。

近期，中国也允许房地产公司在境内融资，但目前该国境内主要还是民营企业在发债融资，私人公司想从中分杯羹恐怕不容易。

至于境外融资，惠誉亚太区主权评级高级董事兼首席中国分析师费安德（Andrew Fennell）18日在“2021惠誉看中国：迎接新挑战”论坛上说，境外债市仍波动，中国房企想从境外筹资挑战大。

他认为，政府需要再调整政策，以稳定市场信心，同时协助房企融资。

“但是，如果新政策无法激励市场信心，房产销售和再融资环境还要艰辛上一阵子。”

另外，惠誉大中华区房地产评级联席主管郑俊英等指出，中国今年房地产销售估计和去年持平，但明年相信会下跌10%至15%。

房贷短期偏向宽松

同场的惠誉亚太区金融机构评级联席董事徐雯超则说，房地产融资对银行体系造成的压力算是可控制，只是中小行的压力较大。

她预计，中国在房产贷款方面，短期会偏向宽松，但程度和节奏需要再关注。

市场皆认为，中国政府最近对房贷监管趋向宽松，且央行上星期少见地公佈10月份个人房贷数据。

新华社等官媒，也相继释出银行业加大房贷投放度的消息。

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

问：

史小姐，您好！我有一个关于再融资的问题想请教。

由于一些财务状况，我想把仍在建造中的屋子进行再融资。

这是否属于提早还完贷款（early settlement）？银行会罚款吗？

彩凤

答：

彩凤，您好！

一般来说，按揭贷款会设置最少2至5年的锁定期（lock-in period）。

银行投入了所有资源为你提供贷款，因此设定锁定期保障他们自身的权益。

是的，若你要拿建筑中的新屋来再融资，这属于提前还完贷款，银行会针对你未偿还贷款数额罚款2%至5%。

通常，在贷款协议中就会列出锁定期，或者你也可以向银行咨询你们双方协议好的锁定期。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

限房令、收紧融资……
正是中国发展商面对的大挑战。

中国万科总裁兼总执行长祝九胜日前在股东常年大会中感叹：“越来越难从房地产发展业务中赚钱了。”

根据财新&日经新闻网的报道，这家中国领先的城乡建设与生活服务商，正致力于调整商业模式，会更着重在房地产管理和服务上，以激励未来的盈利能力。

成立于1984年的万科集团，以市值计算是中国最大的房地产发展商，这些年来亦致力发展业务管理业务，将重点从房地产发展转向其他业务，以多管齐下的房市巩固业绩表现。

祝九胜说，房屋发展这核心业务正收到政府收紧贷款的条例冲击，有必要寻求新的突破口。该集团多年来开拓房地产发展的周边行业，如物业服务、物流和仓储等。

房地产融资“三条红线”新规

中国政府去年针对房地产融资，划定“三条红线”的新规，若是发展商剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比例小于1倍，就不得融资，被形容为直指发展商的融资名门。

各界普遍将此政策解读为对高负债的发展商的“限购”、禁止业者任性地“买买买”。

万科董事部主席郁亮额指出：“万科不应该再贪婪和怀念过去的高赚幅房地产时代，为此，万科必须着重于转型和发展。”

他说，过去发展商的关键是拿到钱、买对地、卖对产品、制定正确的标准；但如今以物业管理为导向的服务盈利能力没那么高，客户的需求亦不断变化，万科必须再迭代周期中洞察客户真正的需求，并随之自我改变。

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

问:

我申请房贷的银行延迟发放款项给发展商，而发展商向我索取延迟付款利息。

请问我能要求融资银行支付此利息？

叶先生

答：

叶先生，你好！

银行发放贷款延迟有很多原因。比如，可能是发展商的账单延迟，或者双方之间的一些文件不足。

我建议直接去询问银行，找出问题和解决方案。

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你可知道，全球每年6.6兆令吉的黑钱，
如何通过房产交易来洗白吗？

近期，中国央行发布了一个反洗钱法的草案修订公开征求意见的通告，当中有一点特别引起市场关注。

“拟将提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业，房产中介机构、贵金属交易所等非金融机构纳入反洗钱调查范围。”

先前，中国的反洗钱调查主要集中在金融机构领域，如今升级到房地产市场领域了。

根据新浪财经网，在高档楼盘中，有20%的交易是属于洗钱行为。在2019年有一份报告指出，全球房地产市场中，每年有约1.6兆美元（约6.6兆令吉）的交易是属于洗钱。

你知道，这些钱是如何洗的吗？

中小资金：直接买房

如果这笔黑钱属于中小规模，通常资金方会以个人或他人名义来买房；也有些以低于市场价格方式，变相漂白。

比如说，资金方大量购买商店、办公楼，一年后更名或者以低价卖出，比如说以200万买入，190万卖出。看着亏本，但实际上他是用5%的资金来漂白，比市面上洗黑钱25至30%的成本低许多！

大型资金：和发展商合作

如果资金庞大，这些人会通过代理人创办房地产发展企业，或者直接入股发展商，或者将违法的资金通过民间借贷、委托贷款、私募、资管计划等融资方式，流入房地产领域。

今年3月，中国央行就发布了一个典型的洗钱案例，资金方通过所持有的企业或个人，和发展商签订合作合同，自然地将黑钱流入房产市场中。

之后，发展商把这笔资金以项目工程款的方式，比如说园林绿植工程、劳务合约等名义，将款项打到资金方指定的公司或个人户头，漂白这笔资金。

资料来源：新浪财经、华夏时报