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无惧疫情 槟州房市交投活跃

2022年07月12日

槟州房市活跃,
住宅产业最活跃的地方是…?

尽管去年我国两度实施行动管控令,但槟州住宅产业交易不跌反升,表现更胜2020和2019年,而大山脚则继续是槟州房产交投最多的地区。

我国2020年爆发疫情,当年槟州的住宅成交量比2019年按年下滑9.2%,但2021年的交易量却比2020年增长11%。

同样的,槟州住宅中位价格过去5年持续走下坡,从31万8275令吉开始下行,但去年却反弹至36万令吉,按年增长20%。

根据PropertyAdvisor.my网站,约47.4%的交易是来自产业投资者,即那些拥有超过一间房屋的人士。涉及这些投资者的交易中位价格也比较高,达41万5000令吉。

不过,这些投资者购买上述住宅是买来自住,或纯属投资,则不得而知。

尽管槟岛是槟州的商业和行政中心,但位于大马半岛的威省,依然是槟州房产交投最活跃的地区。

无论是交易量或成交中位价格,威省住宅去年皆录得增长。

大山脚依然是全槟州房产交投最活跃的市场,而且也是首购族和投资者的首选。

大山脚房屋中位价格按年激增27%,从2020年的27万5000令吉,于去年扬升至35万令吉。

该市住宅成交量则按年增长4.7%。

同样位于威省的北海则是第二热门房产交投地区,接着依序为槟岛的亚依淡和日落洞,以及威省的新邦安拔。

去年也是仅有2个挤入槟州房产5大热点的亚依淡和日落洞,已经连续5年入榜。

北海房屋成交量增幅最大

北海房屋中位价格和成交量的增幅最大(分别按年增长35.5%和21.2%)。其中,中位价格从2020年的31万令吉,于去年增至42万令吉。

槟州5大房产热点当中,亚依淡的房屋中位价格最低,只有23万令吉,但仍按年增长9.5%。当地的房屋交易量也按年增加8.3%。

日落洞是房屋成交量增幅第二大的地区,按年增长17.36%。当地房屋中位价格按年增长18.6%,从2020年的27万4000令吉,于去年增至32万5000令吉。

新邦安拔房屋中位价格按年增长22.2%,从27万令吉增至33万令吉。不过,当地房屋交易量按年增幅只有6.9%。

无论如何,槟州今年的房产交易量能否一举突破2019年疫情爆发前的水平,仍有待时间证明,而当前的通货膨胀和利率回升,可能是阻止房产价量续升的“拦路虎”。

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新屋缺陷 9个月都还没好!

2022年03月15日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我的缺陷报告(Defect Report)是在2021年4月21日提交的,期间有因为行动管控令(MCO)而不能动工,直到2022年1月25日,发展商还没把做好缺陷整修,我被告知这个星期就能完成了。

买卖合约虽没有说明假如缺陷整修没在特定的期限里完成的话需要赔偿,但我想询问缺陷整改(Defect Rectification)有没有要在一定的期限里完成?

若有,超过期限的日子能不能要求发展商赔偿?赔偿金又该怎么计算?

TC Soon


答:

TC Soon,您好!

您的提问,需要考量两个律法基础:

其一,第118法令,1989年房屋发展(管制与执照)条例中的列表H中,有明文提出发展商需要在收到缺陷投诉报告后的30天内完成:

“shall be repaired and made good by the Vendor at its own cost and expense within thirty (30) days of its having received written notice thereof from the Purchaser and if the said defects,“

其二,您的个案有别于常规,因冠病疫情,国家领导根据《1988年疾病控制法令》及《1967年警察法令》,颁布了行动管控令和2020年减少冠病影响临时措施法令,2020年3月18日至2020年8月31日为豁免期 ,这段期间不会计算空屋持有权(Vacant Possession)的保修期,包括发展商针对房屋缺陷所需进行的维修工程期限。

但是,按照您的投诉的时间点,并不在豁免期间,故根据律法角度,发展商需要遵守第118法令,1989年房屋发展(管制与执照)条例来完成您的投诉。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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雪隆PR1MA,正在赶进度!

2022年01月14日

隆雪的PR1MA买家,
你们等急了吗?

先前的行动管控令(MCO),导致国内可负担屋建设被迫拖延竣工。而一个马来西亚人民房屋计划(PR1MA)如今已经恢复隆雪区的工程,积极追赶工程进度。

一马房屋机构主席拿督法都峇里博士出席“我们的一马房屋旅程“活动时指出,目前正积极朝着新的竣工日期买进,誓言继续提高M40中等收入群体的拥屋率。

他也解释,该机构先前一直在努力确认“病态项目“(Sick Project),尤其是因为管控令为无法施工的项目。

在雪州共有5项PR1MA计划,分别坐落在加影、赛城和武吉皇冠城镇,其中3项已完工,剩余2项还在建设中;在吉隆坡则有3项计划,其中2项已完工,剩下一项还在建设中。

承包商须依约完工

其中,武吉皇冠城镇和十五碑的两个计划已被归类为病态项目,目前已展开增派工人措施,以加快项目的进度。

他指出,这两个计划位于策略地点,销售表现令人鼓舞。十五碑项目已售出95%,而武吉皇冠城镇已售出77%。”

在追赶进度的同时,他也提醒所有承包商和工程顾问,务必按照已签署的协议完成项目,否则将采取行动。

 

 

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MCO害我MOT做不及被罚款

2021年12月17日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

 

问:

今年我拿到了新屋钥匙,4月就把地契转名备忘录(Memorandum Of Transfer,简称MOT)的资料交给律师,结果最近竟然收到土地局的罚单,说期限已到但我却没处理好MOT。

我质问律师,律师说发展商是在期限内的最后几天才提供资料,他们碰上土地局在行动管控令(MCO)期间采取预约制,因此一直拖到现在。

发展商认为他们已在期限内提交资料没有错,律师将责任怪在土地局,土地局又坚持罚款,我难道就只能忍气吞声支付罚款吗?

Linda


答:

Linda,您好。

假设发展商已按时提供信息,延迟是由 MCO 造成的,建议您的律师向土地局写一封关于罚款的上诉信,在信中说明事件的时间顺序,并请求土地办公室豁免和/或减少罚款。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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大马一家 齐心救国

2021年09月6日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

除了迎来第64年的国庆日,
马来西亚在刚过去不久的8月也迎来了历史上
第9任首相——首相拿督斯里依斯迈沙比里,
还有他提出的 “大马一家”(Keluarga Malaysia)理念。

对于这个提倡跨种族和宗教、呼吁全民携手抗疫救国的理念,我是非常认同的。

但身为一名土生土长、跟所有人都同样热爱国家的大马子民,我更希望首相能够真正落实和贯彻这个概念,为国家经济和种族和谐作出实质的改革。

事实上,从2020年3月18日开始实施行动管控令至今,冠病疫情已经持续了将近一年半,而且至今仍没有明显缓解的迹象。

在我超过30年的房地产建筑、发展与经商生涯当中,这次疫情对国家经济所造成的冲击,是我这么多年以来见过最严重的一次。

在这段期间,我们看到各行各业都受到封锁的影响,很多中小企业都撑不下去而倒闭,导致大量员工面临减薪或裁员的窘境。

尤其是在建筑业和房地产开发业,很多人就因为工程被迫暂停而失去工作,有的甚至为了兼职送餐员而遭遇车祸和丧失性命。

疫情好转复工在望

在这些民生与经济问题之外,我们还有持续纷扰了很长一段时间的政治纷争,很多议员们的焦点都从民生议题转移到争吵上面,无法全心全力改善国内状况,还影响了外资对大马的信心,从而拖累商界的复苏。

而如今随着政局的动荡告一段落,我衷心希望由依斯迈沙比里领导的政府能够放下政治成见,落实和贯彻“大马一家”的概念,朝野齐心合力抗疫救国。

只要疫情有所好转,加上所有行业都能在新常态下复工,就能让国家经济逐步恢复元气,同时政局的稳定也能促使外资的信心回稳,鼓励他们到大马进行投资,从而进一步带动经济回升。

多元文化 丰富资源
经商环境佳易吸资

马来西亚凭借着本身具有多元文化和语言、丰富的天然资源、没有天灾的宜居环境和低成本的经商环境等许多独特优势,在吸引外资方面拥有庞大的潜力。

事实上,我国在全球竞争力排行榜上向来都是名列前茅的。

比如在瑞士洛桑管理学院(IMD)在今年6月公布的《2021年IMD全球竞争力年报》当中,大马在64个国家当中排名25位,比去年提高了两个位置。

所以,我呼吁政府在接下来要全力打造一个多元且融洽的社会,才能全面地发挥这些优势,把国家的经济发展及国际名声提升到更高的层次。

而想要达到这个目标,前提是拥有一个跨党和跨种族的成熟政治环境,然后朝野政府必须共同努力,解决各种困扰国家多年的议题和营造一个公正平等的社会。

忍痛改革新经济政策

在我看来,如今正是政府痛下决定作出改变的时候,尤其是在经济政策方面,我认为政府应该贯彻“大马一家”的理念,对新经济政策进行改革。

新经济政策在1970年推出至今已超过50年,但在改善贫富悬殊的问题上并没有取得太大的成效,反而衍生出其他的问题。

以工程合约为例,有些土著企业通过新经济政策的协助而获得了一项合约之后,往往会立即将之转包给非土著公司,以获取立即的盈利。

不分肤色联营共赢

这样一来不止违背了该政策帮助土著通过发展自己的企业和技能,在各行各业能够自给自足的目标,同时也激起了种族之间的矛盾和冲突。

对此,政府应对新经济政策进行改革,以允许非土著企业能和土著企业达成合作,以一个公平和共赢的联营方式去创造更加永续的经济发展模式。

这不正是首相依斯迈沙比里提出的“大马一家”理念吗?如果真的是一家人,为什么还要分化彼此呢?

这是我身为一名马来西亚国民的一个愿望,希望有一天我们都能够看到我国能够拥抱其多元的民族文化及特色,在政治、经济、教育和各种民生议题方面,都能实现共存共荣的愿景。

在如今经济状况充满挑战、各族关系日益激化的情形下,我非常希望首相能够果断地迈出改革的步伐。

希望政府能够摒弃种族和政治的成见,以专业的策略和规划去解决贫富悬殊等经济问题,这样才能确保我们热爱的大马可以在发展和成长的道路上大步地往前迈进。

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疫情解封无期 拖累产业领域

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长,
有望刺激房产的课题。

但事与愿违,首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态,为期14天之后,情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧,我国已从6月1日的全面封锁,再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明,从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件,即(一)单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、(二)加护病房床位处于中等水平,以及(三)10%人口接种两剂疫苗,任何一项无法达标,那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是,我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三,就连早前疫情非常严重的印度,排名也在我国之上。

那接下来,我国的产业领域该何去何从呢?

首当其冲的是建筑地产领域,这些领域几乎是停滞不前,面对疫情的考验,更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议,促政府重新检讨封锁措施,并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会,这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域,如建筑业及房地产业;

二、开放服务领域,让金融、建筑及房地产发展持续;

三、允许与金融领域相关的服务行业复工;

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险,以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制,协助受封锁影响经济陷困的家庭;

五、重新调整疫苗接种计划,让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中,当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划,甚至是全面加速,让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线,即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁,但似乎无法奏效,每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际,不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来,我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情,只能求有收入来支付开销,有者更是急转人生跑道,从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢,对于早期投资很多物业的投资者而言,也许近期首相宣布的复苏配套中,重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下,捉襟见肘之余,无法按时还贷,甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此,延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了,这些拥有众多物业的借贷者,究竟可以撑几久?

更关键的问题是,那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目,谁可以来投资?

同时,发展商还要面对建筑材料高涨20%,再销售无法达标的情况下,他们该如何缴付银行贷款?

发展商的强制裁员或自愿离职计划,更是“压死骆驼的最后一根稻草”,最终导致内部营运出现危机。

因此,笔者认为,这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急,同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说,随着我国整体上经济继续低迷,同时在无限期的全面封锁下,产业领域也持续乌云笼罩,而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”(#BenderaPutih)求援行动,显示有更多的家庭生活在水深火热之中,急需救济。因此,此时此刻谈及投资产业却略显时机不对,而国人历经一年多的疫情阴影下,惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金,以备不时之需。

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该出手买房了吗?

2021年06月14日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

去年初爆发了2019冠状病毒病疫情后,
辗转一年多,我们又回到了封城锁国的日子,
而这一次是第三次了。

在当前的全面封锁下,潜在购屋者再次发现自己的购屋计划受阻。经历了颠簸动荡的2020年,那些已暂时搁置购屋计划,等到经济环境好转时再付诸行动的潜在购屋者,再次面临周而复始的各种行动管控及艰辛的市场状况。

去年初爆发了2019冠状病毒病疫情后,辗转一年多,我们又回到了封城锁国的日子,而这一次是第三次了。

在当前的全面封锁下,潜在购屋者再次发现自己的购屋计划受阻。经历了颠簸动荡的2020年,那些已暂时搁置购屋计划,等到经济环境好转时再付诸行动的潜在购屋者,再次面临周而复始的各种行动管控及艰辛的市场状况。

尽管这些优惠和利好因素,可能会诱使您最终作出重大举动,但购买诸如房屋之类的高价产品(Big Ticket Item)不能出于一时冲动,无需做“功课”就可以一时兴起,贸然的作出购屋决定。此举您不仅会背负长达30年(或更长时间)的长期财务承诺,而且快速的变卖资产套现,已不再像以往那样容易。

无论“买家市场”有多大,购屋者先做好功课和自我风险评估仍是至关重要。(档案照)

更难预测需求

对于那些希望把即将购买的产业作为一项投资资产的买家,长期而言,关键在于有关产业投资的永续性。随着疫情的颠簸起伏不定,需求的预测可能会变得更加艰难。

如果你是基于自我升级或财务目的,希望在未来某个时候转售产业,或将发现变卖资产套现其实并不那么容易,也可能没有预期般那么有利可图。

尤其是如果你不幸的买入一个不那么容易转售的产业种类,或是有关产业坐落在非策略性的地理位置,又或是不巧遇上数以千计的新发展项目如雨后春笋般涌现,又或者是你的产业是坐落在竞争激烈且人口密集的地点,人们拥有众多的替代选择,你将更难以转售你的资产套现。

做好功课评估风险

在当前这种许多事务都岌岌可危的大环境下,人们最不想做的就是在没有事先做好充分准备或有可靠后备计划的情况下进行抵押贷款,以免万一出现不利突变,自己将陷入万劫不复之地。正如我们所见,新增确诊病例重新上升,将迫使当局采取更长久的各项行动管控措施,以切断传染链。

对于那些一直在等待合适时机,手上拥有必要资金,并已做好资金长期被捆绑心理准备的人,那么当出现合适的产品及合适的地点,并可以讨价还价时,就别再迟疑,应把握这个机遇。

对于那些打算购屋自住、提升到更好房子,以及购屋进行投资的人,肯定会遇到不错的买入良机,但无论“买家市场”有多大,先做好功课和自我风险评估仍是至关重要。

这适用于那些希望买屋供未来入住,而购买兴建中甚至未动工房屋的购屋者。

管控令致延期交屋
事先调查免购屋梦碎

正如大家于MCO 1.0和MCO 2.0期间所见,房屋建筑活动因管控令的限制而受到影响,最终导致延迟竣工,有些更不幸的全面推迟。

虽然一些发展商公开承认并宣布完工目标不可避免地会延迟,但我们极力建议潜在购屋者自行确认他们购买的房屋是否会延迟竣工。

如果不这样做,购屋者可能将因为未获得住用证,而无法如期入住有关房屋。你只需拨打一通电话及上网浏览相关资讯,就可避免你的美梦在完全出乎意料之下破灭,以及在发现你首选的房屋不再可供购买,直到另行通知为止后,被迫对自己的购屋计划作出最后一分钟的改变。

如果发展商认为目前推出新楼盘所面临的滞销风险太大,市场也暂时被扰乱,那些原订于今年推出的新项目也可能会延后面市。

发展商押后新楼盘

在当前的疫情冲击下,那些大型发展项目,涵盖多个不同发展期的发展商,也可能改弦易辙,更改全盘发展计划,调整每一期推出的项目细节。

去年,新推出的住宅单位按年下跌21.3%,从2019年的5万9968单位减少至4万7178单位。自2010年以来,除了2010、2011及2016年,其他年份新推出的住宅单位都是5万7000单位以上。

在这11年当中,单一年度推出单位最多的是2017年,当年新住宅单位多达7万7570。

但那些致力于根据原订计划推出新项目的发展商,则对市场前景保持乐观,只是在数次的行动管控期间暂时押后推出新楼盘。

地点仍是最重要考量

无论我们是否处于疫情当中,这句口头禅都与以往一样重要:地点、地点和地点。

这是因为在购买房屋时,无论是自住还是投资,房屋所在的地点就是一切。无论房子的设计有多好,房屋所在地是属于与其他主要商业枢纽和中心地区相连的位置,对于提供便捷的生活方式至关重要。

依据你的生活情况,直接和近距离的环境也必须与你的需求匹配。例如,你是全日工作制的单身汉,或是有孩子甚至是多代人同住一屋的一家之主。

考量方便与不便因素

基本设施、可达性、便利设施、公共交通、工作场所、教育和城市生活都在提供令人满意的生活体验方面发挥着各自的作用,在选择房屋时必须考虑这些重要因素。

你不仅应考量便利性,也应把不便因素考量在内,而这可以是一般情况或是根据你个人的喜好。不仅方便因素,还必须注意不方便因素,这可以是一般性的或特定于您的偏好。例如,有些人选择住在更繁华的地区,而其他人则可能会选择谧静的郊区。即使是投资物业,也必须考虑到相同的考虑因素,因为业主要预测租房者和租户的倾向。

在最糟糕的其中一种情况下,购屋者可能会发现自己讨厌刚购买的新房,因为他们刚发现到,其新居与商业区或主要市中心的距离有多远,而实际上他们想要的恰好相反。

疫情危机中不乏机遇

简而言之,像当前冠病疫情这样的危机时期,可能并不完全是厄运和阴霾,因为乌云中不乏机遇。

当事情似乎被拖延且永无止境时,不要失去实现梦想家园目标的希望,而你只需根据各项防疫标准作业程序采取一些额外的步骤,即可实现你的梦想。

任何准备都不是浪费

在这样一个动荡的时期,任何准备都不是浪费,提高警惕只是为了自己好。对于等待疫情过去已等了一年多的购屋者来说,如果事情正朝着你要的方向演变,请不要再等待,以免为时太晚。

对于那些认为拥屋仍是一个遥不可及且有风险的人,请改变你的想法,并探讨如何善用MCO期间可能出现的机遇。适时了解市场上新产品的最新状况,并在实现你拥屋目标和维持当前生活方式的成本之间作出一个权衡。

尽管一旦疫情结束后,这个世界路在何方,仍是我们必须谨慎以待的重大格局,但在微观层面上,我们也应尽自己的一分力量参与经济,并根据自己的财力范围,竭尽我们所能协助促进经济发展。

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政府减租多半年

2021年06月10日

租用中央政府土地或建筑屋的商家,
年底前租金继续减半!

能源及天然资源部长拿督山苏阿努亚博士宣布,本来租金减半优惠只到6月30日,该部决定再延长半年,直到12月31日。

他在文告中指出,这是为了减轻商家在行动管控令(MCO)期间的负担,更好地掌控现金流以维持营运。

此外,该部门也通过该野生动物保护及国家公园局(PERHILITAN)旗下的生物多样性保护信托户头( Akaun Amanah Konservasi Biodiversiti ),批准17万9426 令吉紧急拨款,分配给10家动物园与常设展览的野生动物福利关怀基金。

他担忧,动物园与常设展览除了因为失去入门票收入,还得承担高昂的营运成本,包括准备食品、药品和畜牧管理。

在2020年的MCO期间,政府已拨款390万令吉,而国家能源也通过企业社会责任计划拨款50万令吉,分阶段从2020年5月起,提供给25个受影响的动物园与常设展览。

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MCO 3.0 产业界快撑不住了

2021年05月10日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国2019冠状病毒病疫情近期非但没有好转,确诊人数反而扶摇直上。政府逼不得已下,惟有宣布雪隆、柔佛、霹雳和吉打等多个县属和地区重施行动管控令。

实际上,在疫情笼罩下,大马经济去年严重衰退,按年萎缩5.6%,反观2019年还录得4.3%的按年增长,因此疫情对经济的冲击确是令人担心。

如今,来到2021崭新的一年,我国的疫情却一直反反复复,无法成功切断感染链。

目前,国内房产投资者只能观望,再加上失业率再掀新高之外,一部分国人只能以加强个人的应急储备金为当前急务,不敢贸贸然然投资买房,毕竟担心更坏更糟的还未到来。

去年房产滞销改善

根据我国产业估价及服务局(JPPH)上个月发布《2020年大马产业市场报告》,我国的住宅产业滞销情况在去年有所改善,滞销房产不仅连续两年减少,更是过去3年最少的一年,此现象是令人鼓舞的。

我国2020年的滞销房产共计2万9565单位,比起2019年的3万零664单位,按年减少了3.6%,也比2018年的3万2313单位来得少。这也说明政府之前重新推出拥屋计划(HOC)及国家银行下调隔夜政策利率的情况下,为刺激房产的销售带来明显效果。

从另一个侧面看来,在涉及的总值方面,去年滞销房产总值为189亿2000万令吉,比2019年的188亿2000万令吉增加1亿令吉,但低于2018年的198亿6000万令吉。

高档产业市场低迷

由此可见,主要还是高档产业在市场上仍然处于低迷的窘境。基于我国国际大门在过去一年仍未能敞开,因此海外投资者只能继续观望,若此情况持续下去,相信高档产业的库存会继续恶化。

零售办公酒店产业
供过于求情况加剧

不得不提的是,基于在管控令3.0的实施下,预测零售产业将继续面对网购平台的激烈竞争,加上更多新购物广场投入营业,令业主招揽租户和吸引购物人潮时,将会面临更大的挑战。

办公空间需求减少

办公产业今年料仍将面对压力,尤其是居家作业已成为新常态,办公空间的需求相应减少。

去年,整体产业市场总交易量29万5968宗,总值1190亿8000万令吉,分别按年下跌9.9%及15.8%。然而,这为期两周的管控令若持续延长,在无法跨县及跨州的情况下,整个大吉隆坡零售、办公和酒店产业供过于求的情况可能进一步加剧。

商用公寓滞销恶化

在《2020年大马产业市场报告》中,商用公寓滞销单位从2016年的3912单位,于去年骤增至2万3606单位,情况令人咋舌。

值得一提的是,去年滞销的服务式公寓占了整体滞销商用公寓72.3%比重。因此,投资者们必须做好功课,特别是投资提供固定租金回酬配套的服务式公寓,毕竟目前旅游业及人口流动量因疫情而受限制,失业率也依然偏高,服务式公寓的租赁需求更是大幅度减少。

另外,自我国去年3月18日实施首个管控令,以及限制外国人有条件入境我国以来,早期投资服务式公寓的投资者苦不堪言,租金回报率创新低,有者更是血本无归。

如今随着管控令3.0的启动,肯定让产业前景再次陷入苦境。

甲土著单位固打调高
产业滞销吓跑发展商

马六甲州新产业政策4月1日生效后,令当地发展商怨声四起。

这些新政策包括土著房屋固打从之前的60%,调高到70%;部分州选区商用产业的土著固打从之前的30%上调至40%,部分地区的工业产业土著固打则提高到20%。而且,甲州这项新产业政策涉及全州28个州选区的25个。

这让当地业者非常震惊,试想在目前疫情笼罩的情况下,我国未能有效复苏经济,偏偏又在这个非常时期将土著固打制调高至70%,那不是令发展商更难卖出滞销单位?这也将吓跑有意在甲州发展物业的发展商。

总的来说,新一波的管控令仿佛让国人回到去年疫情爆发初期时的原点,过去一年来的各种防疫努力付诸东流,功亏一篑。

大马产业在过去一年来披荆斩棘,因疫情加剧了我国产业的滞销,并导致产业市场供需失调加剧。

但毫无疑问的,随着疫苗接种计划加速展开,在接种率达到一定水平后,大马经济将渐入佳境,期望产业领域也能继续在风雨中昂然挺进,从而在短期内重拾光辉。

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三大妙招避坠购屋陷阱

2021年03月28日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

尽管许多人坚持认为,2021年将会是比2020年好的一个年头,但新年的起步并不顺利,因为元旦日当天,我国2019冠状病毒病新增确诊病例创单日新高。

不久之后,政府就宣布全国晋入紧急状态(直到8月1日)及从1月13日起再落实行动管控令(MCO 2.0)。

起初,MCO 2.0只是在疫情最严重的数个州属落实,但随后很快的延伸到全国(砂拉越除外),而本文截稿时,MCO 2.0 也已延长至2月18日。

MCO 2.0 的各项管制和被令停业的情况,比去年3月18日起实行的MCO 1.0 来的宽松,但人们仍感到不安和激动,因为除了短暂和必要的出门之外,大马人再次发现自己被迫“宅”在家中,一天24小时受困在四面墙之中。

然而,有了MCO 1.0的经验,多少也让国人了解可以预期些什么。对于仍在静观其变,准备伺机购置心仪家园的准购屋者而言,以下是他们可以最大程度地善用MCO的经验,并提供预防措施,以避免你在没有预先“做好功课”下,就轻易坠入“大流行独家交易”陷阱的各个技巧。

1.勿屈服于同侪压力

产业永续投资很重要

MCO期间,购屋者可能会看到有关购房机会的广告和文章,有关广告和文章可能会强调,购屋者应趁当前低利率、发展商提供各种折扣和回扣等“好康”,以及目前是买家市场等利好因素购屋。

这些“好康”可能或诱使你终于考虑大胆的采取行动,然而,房屋作为一种高价产品,根本不应单凭一时的利好因素,就可作出购买的决定。

一旦未经深思熟虑下就作出购屋的决定,你不仅将因此背负长达至少30年的财务负担,而且要转售房产套现周转也不再像往日般容易。

由于这是一项长线的投资,产业投资的永续性至关重要。

在一个冠病大流行的环境下,当许多事情已变得岌岌可危,在没有事先做好充分准备,或已拟订一份可靠的后备计划,以在一旦事情发生不利突变时派上用场的情况下,就草率的申请和获取房屋贷款,将是一个下下之策。

对于那些一直在等待良机出手,已拥有所需的资金,并已做好长期被一间房子“捆绑”心理准备的人,如果你眼前已出现一个适当的房屋,并建在合适的地点上,又以优惠价格出售,目前就是你购屋的正确时机。

2.充分善用MCO生活

鉴定必要及理想要素

长达2个月的MCO 1.0令许多人措手不及,对自己突然绝大部分时间必须乖乖待在家,只能间中出外购买必需品的情况深感震惊。尽管一些人早已适应“宅家”的日子,一些人则对被迫与至亲分隔两地,以及只能与社交圈子进行极少量的实体互动感到日子难过。在心理健康受到打击下,人们开始意识到,拥有一间自己偏爱的房屋是多么重要。

如今,MCO 2.0已落实了一个月,仍在等待签署房屋买卖合约的购屋者,可以回溯一下去年MCO 1.0被困在家的那一段日子,从中省思这次该如何应对。例如,回顾一下当MCO 1.0实行时,你面对哪些难题,而你又对周遭环境做了些什么,以协助你应对宅家的日子,并让你的住处变成更好的家园。尽管在疫前的一般情况下,你在外头和户外的日子会比在家的日子多,但重要的是有家可归,而且有家的感觉,觉得这就是你的家。

列出“是”或“否”

对于房屋设计和尺寸,不同的人会有不同的需求和喜好,并可能需要像MCO期间被迫宅家,生活起了很大改变时,才会意识到这点。基于你大部分时间都“被困”在家,所以对于那些居家作业的人来说,尤其要留意让你在当前住所感到舒适和放松的因素。你也要留意日常生活中让你感到不适和压力的因素,这包括室内装饰、空间设计、住所的整体面积和周遭环境。

一旦你已鉴定了必要和理想的各个要素,就把它运用在你所选择的新居上,看看它是否符合你的生活方式即日常空间需求。尽管人们普遍认为,有地房屋是理想家居选择,但这不一定适用于所有人,有些人反而可能会觉得有地房屋为他带来不便,且不适合他们的生活方式。对于一些个别人士和较小的家庭来说,他们反而选择更为密集和有更多便利设施的居住环境,例如设有游泳池、健身房和公共休闲区的高楼住宅,而且,这类设施一般上是靠近或处于商业区内。反观有地房屋,除了一般上面积较大以外,也普遍距离市中心较远。

尽管拥有本身的私人花园区和围篱停车场,听起来很吸引人,但为了避免你的房子看起来欠缺照顾,而需进行的维修和保养费用,将是一个重要的考量因素,尤其是那些日常事务繁忙,没有时间修剪草坪或打扫家门口的人来说,更是要三思而后行。

简而言之,借鉴你去年在MCO 1.0期间的经历,对你的住所空间作出仔细思考,并对你周遭的事物最终是否造就或破坏你的理想居家环境,列出“是”或“否”。

3.该买屋,还是租屋?

须考虑其他财务负担

购屋或租屋之间的两难选择,经常困扰着那些可能尚未确定永久安定下来,或仍不确定该在何处找个栖身之所的人。尽管脱售房屋(即使是仍在供还房屋贷款)是一项可行的选择方案,而且大部分情况下,长远都是有利可图,但没有人可以保证一定可以找到理想的买方,也没人可以担保一定取得盈利,这很大程度上取决于脱售房屋时的市场情况而定。

随着资产资本价值的增长,尤其是当屋价目前正处于调整阶段,并在某些地区而非所有地区都可以看到获利增长时,购屋和卖屋之间的持有期也比人们预期的要长。

购屋者须避免犯下售价便宜,但房屋所在地点却并非策略地点,而且出入不方便的错误。

同样的,如果你准备出租房屋及物色租户,也必须避免犯下同样的错误。

对于仍可能因工作转换工作地点,或只是偏爱更逍遥自在的生活方式,而仍不愿选择永久家居的潜在购屋者,暂时租房将更为合适。

单是因为已拥有充足的资金,或舒适写意的生活概况,并不足以构成促使你马上作出购买首间房屋决定的理由。当然,若你已两者兼备,就可确保你签署了房贷合约后不会马上后悔。

当你打算同时为多笔贷款融资时,还必须考虑目前的其他财务负担。

此外,裁员或减薪等意外事故,将对您的生活状况造成更严重的影响。相比于抛售仍在供还房贷的房屋,并寻找新的住处,中止现有的租屋协议,改为寻找租金较便宜的房屋,显得容易得多。

危机中不乏机会

总而言之,在当前冠病疫情大流行的这段危机时期,未必尽是乌云笼罩。反之,所谓危机中不乏机会,乌云中藏有一些良机。如果有关条款和条件有利,并已为就业、健康或家庭状况可能在短期内出现的任何突变做好准备,那么,就应把握这样的机遇。

你不妨换个想法,除了在待办事项清单上探索新的爱好,或追看全球最大串流电视平台Netflix发布的最新影片,倒不如想想如何善用MCO这段时期的各种情况,把它化为有利于自己的机遇。