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零售新业态 工业单位势头旺

2022年02月21日

【产业大革命 业界大作战】(下篇)

独家报道:黎添华、李治宏

产业界革命已经开展
未来会是怎样一个情况?

打从零售业者开始从商店或购物中心转向轻工业单位、幼教领域从花园住宅转向商业单位后,产业界的革命早就在一场“六亲不认”的节奏中开展。这还不包括早前酒店业的大转型,以及各种房产单位的新兴经营模式。

换言之,无论我们喜欢与否,这场“产业大革命”已是大势所趋,甚至还左右着我们的日常生活和经济活动。

购物中心一应俱全,消费者可以同时进行多个不同的消费用途。

然而,对产业界人士来说,他们却又不同的解读。他们有的以不变应万变,有的风风火火地展开天翻地覆的调整甚至转型,似乎这场革命不会有输家,更找不到赢家,因为大家只是顺应局势,调适出属于自己的步伐。

根据产业界人士,零售业目前出现一种新的趋势:部分零售租户,尤其是餐饮业者、服装/运动品牌、健身中心等等,已经或计划从以往集中在购物商场和商业区店铺营业,改为到工业单位(Industrial Lots,例如轻工业厂房)营业。

除了租金比购物商场便宜之外,工业单位的空间更大,而且可以同时作为展示厅/陈列室、货仓、物流、配送中心和零售门市,为商业客户和消费者提供一站式的服务和便利,而这是购物中心做不到的。

换句话说,购物广场可能已经或将会因此流失一些零售租户。

然而,对马来西亚房地产发展商会(REHDA)马六甲分会主席拿督吴俊兑而言,业者或投资者,或许首先必须先厘清土地的用途。

“购物中心是属于商用产业,通常建立在商用产业地段上。”

与此同时,零售商店即使要撤离购物中心,转租工业单位营业,但其实他们未必能在那边做门市生意,因为这取决于地方政府是否批准。

他说,从消费者的心态而言,有多少人会特地驱车到工业区购物,也是一大疑问。

吴俊兑

个别品牌策略

“除非是个别品牌的策略,而且有关品牌很特别,消费者才会特地驱车到工业区去购买有关产品。

“否则,消费者还是选择会去购物中心。毕竟购物中心一应俱全,消费者可以同时进行多个不同的消费用途,例如在百货公司或超级市场买东西、在餐馆用餐、在电影院看电影等等。

“所以我认为,这可能是个别品牌的策略和做法,不会形成一股购物中心租户纷纷撤出,搬到工业单位营运的风潮。”

工地拥有权转换税更高

从现实面来考量,工业单位的土地拥有权转换税也比商用产业来得高,再加上要经营门市生意,必须有足够的停车位,因此,购物中心租户转到工业单位营运门市生意的可行性不高。

除非整个工业区转型,变成一个商业区,那就另当别论。

举个例子,在吉隆坡孟沙,过去这里是纯住宅区,过后逐渐蜕变成一个集高尚住宅和商店的城镇,但这是涉及整个地区的转型。

“然而,以当前国内的经济大环境下,有多少个工业区会进行这样的转型?”

他也强调,这其实涉及市场供应和需求的问题,除非当地有很大的需求,当地的工业单位才会改成零售业者的商用产业。

“例如,进行直播带货、货仓、物流等,而消费者不必上门的生意,则可在工业单位营业。”

生意模式决定营运空间

绿盛世(Eco World)南马区经理潘炎展认为,零售租户弃购物中心,转到工业区营运会否成为一个趋势,其实要看个别商家的生意模式而定,目前难以一概而论。

例如一些行业的零售业者,不一定要在购物中心营运,而且需要较大和可以灵活调度的空间,那么就可以转到工业园营业。

他指出,在柔佛新山、古来等地,就有一些工业园已提供类似的便利,而吸引了一些零售业者进驻。

“这些零售业者转到工业园营运,一般上是买下或租下整座建筑物,在自己的建筑物内营运,可自由、灵活的调整和善用营运空间,不像在购物商场内营运般有所局限。

“尤其是那些需要创意、富有创意的领域,在自己的建筑物内营运,创意不会被局限。”

因此他强调,零售租户弃购物商场,转到工业园营运,最主要因素不是因为租金较便宜,而是出于商业模式的考量。

“而且,在购物商场内的客户,和在工业园营运的客户有所不同。如果本身的业务模式吸引的是可到工业园消费的客户,这类零售商就可能不在购物中心,而是在工业园营业。”

潘炎展

发展商不“弃商转工”

发展商未来会否因此少建商用产业,改为多建工业产业?

吴俊兑和潘炎展异口同声的直言:不可能。

吴俊兑分析,发展商如果因为市场对商用产业有更大的需求,可以干脆直接在商用土地上兴建更多的商用产业,而非把商用地段转换成工业地段,因为工业地段的土地拥有权转换税远比商用地段来的高。

工业单位需更大缓冲区

而且,兴建工业单位,必须备有更大的缓冲区。

“站在发展商的观点,就算有更多人要使用工业单位来进行商业门市,也不必把商用地转成工业地,而是干脆在商用地段上,用另一种方式来做。

“例如,市场需要空间更大的商用单位,那好,我身为发展商,就兴建面积较大的店铺,而非转换土地用途,在原商业地段上盖工业单位,然后租给人做门市生意。

他解释,毕竟,工业单位的建设必须符合更多的条件,例如要有良好的排水系统、更多的工业单位相关要求等。

“除非有关地段原本已经是工业用途,但市场没有需求,那么发展商可让有关工业区转型,变成一个商业区。

“但如果是一个新的发展项目,一切从零开始,发展商不可能这样做(兴建更多的工业单位,但却是用作商业用途)。”

潘炎展也认为这样的发展趋势不太可能发生。这是因为发展商在展开综合发展项目时,一定会顾及整个项目各类产业的平衡发展,所以不会在未来因此少建商用产业,多建工业单位。

“当然,不排除迎应时代的发展下,未来发展商兴建新的商业单位时,可能是以不同的概念进行。”

商场实体购物经验难取代。

商场实体经验难取代

商业单位如购物中心、商店等会否会越来越乏人问津,甚至被市场淘汰?

潘炎展认为,无论时代如何转变,购物中心始终有它继续存在的价值。

“毕竟,购物中心提供的实在体验,是网购或工业园无法提供和替代的。”

“所以,那些消费者强调实在体验的零售领域,未来仍需要在购物商场内营运,或至少在其他物业营运的同时,在购物商场内保留一个据点。

不过,他表示,那些不讲求亲身体验和感觉的零售业者,则可以转到工业园或其他门市营运,毕竟工业园可以同时提供货仓、物流集散等“一条龙”服务,营运空间和灵活度较大,这是在购物中心营运所无法拥有的优势。

地点组合决定商场成败

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲分析,基本上,购物中心是一栋或多栋建筑物内的零售商店、餐饮和娱乐景点集合点。无论是坐落在市中心还是郊区或工业建筑中,都不是至关重要,最重要的是其所在地点,以及是否方便到达,以及有足够的选择和产品组合。

“没错,在购物中心里,租户进进出出是司空见惯的事,但这是购物与零售领域不可缺少的一部分,以适应不断变化的经济环境。”

她指出,零售商将根据许多因素,包括当地消费市场的形态、购物商场内的租户类别等,作出抉择和决定,而这必须以购物者到这些场所是否仅为了购买特定商品来权衡利害关系。

另一方面,购物商场则拥有更多、更大的“磁铁”,提供许多的选择,以吸引消费者,而在商场内购物完全是一种体验。

潘瑞莲

重构空间品牌

作为应对流失租户及顾客的策略,一些购物中心试图转型,通过“资产提升计划”,包括广场内空间重新构造、翻新及品牌重塑,为购物者提供新的购物体验,以迎合消费者偏好转变的趋势,确保在竞争激烈的零售领域中继续求存。然而对潘瑞莲来说,唯一不变的就是不断的改变。

她分析,购物中心从最初的街头商店演变成今天的模样,例如从上世纪70年代的安邦购物中心、第一购物中心等国内最早期购物中心的模式,演变成今天综合发展项目内或坐落在吉隆坡市郊的大型购物商场,例如双威金字塔购物中心、武吉加里尔柏威年广场、三井购物公园啦啦宝都,以及吉隆坡金三角地带的各大购物商场。

“购物中心还需要不断翻新,以保持现代感和新颖性,并保持对购物者的吸引力。 同样的,零售商也将继续改变他们的商品和服务,以迎应消费者不断变化的消费口味,继续吸引顾客。”

体验式购物魅力难挡

尤值一提的是,潘瑞莲认为,与单纯的网购相比,逛商场有“体验式购物”的魅力。当商场和零售商所提供的各种吸引力,吸引了消费者从嗅觉(例如食物、香水)、触觉(纺织品)、视觉(商场的大厅装饰)、听觉(音乐)再到味觉(餐饮店)等感官,消费者将继续前往购物商场光顾。

例如,广受欢迎的购物商场,通常会在节日期间装饰其大厅区域,并举办各类活动,例如独特的数字科技表演等,这些将吸引消费者前往拍照“打卡”、参与商场内的活动,并在社交媒体上广传分享。

“我们坚信,购物中心将继续存在,不会被时代淘汰;零售商们将继续灵活变通,通过扩增实境及其他先进的零售相关科技,来持续的吸引消费者光顾。”

洞察商机捉住契机

无论我们认同与否,产业界革命已经开展,至于未来会是怎样一个情况,各界也有各自的表述。

这也是为何,目前业界中有人大张旗鼓地作出大动作转型,有的则采取以静制动的方式来应对。

而不管您是属于静观其变者,抑或胸有成竹的一群,或许,目前我们应该做的就是透视这背后的原因,并再洞察里头的运作逻辑之际,探寻一个契机,然后一步步沉稳应对。

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2022年02月14日

【产业大革命 业界大作战】(上篇)

独家报道:黎添华、李治宏

工业单位打造品牌专门店,
摇身蜕变网红打卡地。

许多人都喜欢逛街,但,我们却可能没察觉,一场来自产业界的革命,已悄悄地开始了。

过去,我们喜欢在购物广场闲逛和购买日常用品,如今我们却似乎更喜欢在连锁店铺内消费;以前,我们喜欢在购物广场消费,现在设立在工业单位的品牌店面,似乎更受消费者热捧。而购物广场则一步步转型,以另一种方式融入在我们的日常里……

轻工业单位日益看涨。

《产业大革命,业界大作战》今期和下期,就为您剖析这一层层转变的前因后果,带您窥探出未来的产业轮廓。

沈颂能

或许您也有这样的经验,宜家(IKEA)成了我们假期到访一游的地方。我们不仅可以在那里购物,还能逛街、吃饭,甚至像网红那样打卡。

显然的,类似宜家这样的品牌店面,俨然已从单纯的购物地点,转变成了消费者休闲的好去处。

另一边厢,对业者来说,以工业单位打造的品牌专门店,除了可以是零售门市(Retail Outlet),同时更作为展示厅/陈列室(Showroom)、货仓(Warehouse)、物流(Logistics) 和配送中心(Distribution Centre),为业者带来一站式的服务和便利。

不仅如此,其面积除了更大之外,租金也较购物广场来得便宜。这也是为何,工业单位开始日益被热捧。

大马莱坊(Knight Frank Malaysia)资本市场执行董事沈颂能接受《南洋商报》访问时就指出,未来将会有更多品牌都朝这方面的模式发展。

“多重租客”合乎成本效益

除了类似宜家的店面模式将越来越多外,沈颂能也透露,目前中国、台湾、日本等区域也出现“多重租客”(Multiple Tenants)的运作模式,即多个品牌合租一栋大型工业单位,然后再以类似“宜家”的方式运作。

如此一来,各大品牌的产品可以共用同一个货仓和物流中心,也更合乎成本效益。

“这些工业单位可以是3至4层楼设计,然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位,甚至内设食堂及图书馆。”

他进一步表示,各大品牌产品可以是不同类型,却又相互辅助的。例如,一个卖健身器材、一个这是运动服饰及用品品牌,另一个则可以是健康食品品牌。这不仅能为彼此的顾客带来附加价值,进而相互带动业绩。

此外,一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例,以运动健身为例,各大品牌集中在在一工业单位后,里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心、健康咨询等,让运动与健身爱好者都能获得一站式,且更多样化的体验。

另外,目前一些轻工业单位也被租来充当“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store)。

潘瑞莲

购物商场与时并进

尽管购物广场或店铺的零售门市因此受到冲击,但广场经营者绝不会坐以待毙。这也是为何,我们开始发现,购物广场已在我们不知不觉中,悄悄地转型成了我们生活最密不可分的一部分。

首先,当越来越多的零售业者开始迁出购物广场之际,越来越多的餐饮品牌却陆续迁入里头。过去几年,我们更也已经习惯了将购物广场变成我们运动、休闲、娱乐、甚至是美容、美甲、美发的去处。

其次,由于拥有较多的停车位,以及各类设施齐全,应有尽有,一些单位更成了部分企业的办公室。

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲就表示,经过过去数十年来的演变,时至今日,购物商场早已不仅是消费者购物的好去处,它也同时提供休闲与娱乐、饮食及各类服务等,让消费者到购物商场时可以一次过做许多事情。

“今天的购物商场是一个社区中心,吸引社区内的所有人,不仅是为了购物,而且是附近所有商业与休闲活动,甚至包括教育、医疗服务、交通等的一个中心点。”

商场内“解决”一日三餐

就因为这样,打工族每天的午餐和晚餐,甚至一日三餐都可以在购物广场内“解决”,更可同时在购物中心内一次过完成健身、美容、美发、唱歌、看戏等活动。

潘瑞莲直言,购物商场一直与时并进,将继续根据当前的购物趋势作出应变。

她说,购物中心也是许多包括办公室、酒店、住宅、会议中心等在内的大型综合发展项目中,不可或缺的一部分,而若和单独的零售店铺相比,这些设施都会吸引更多的人潮,进而带动商场的人流量。

“与此同时,我们也发现,由于购物商场提供各类设施和支援服务,例如停车场便利、市场行销支援、安全行动指南与支援,也提供稳定的客流量、游客聚集点和其他许多可以更迅速拓展业务的合作机会,有越来越多的零售商从购物商场外的商店,搬迁到购物商场营业。”

购物广场目前多以“现场体验”来吸引人潮。

快闪店成新时尚

潘瑞莲强调,零售品牌如果要在工业单位取得成功,它必须是本身零售市场的“品牌领导者”,否则将无法吸引购物者。

这是因为不同零售领域的零售商,有着许多不同的零售模式,取决于其所提供和售卖的产品或服务而定。

“在大马,大部分的零售商都是中小型企业,它们仍需要一起在购物商场内营运的协同作用。事实上,如果在工业单位内营运的零售商店,发展成为集各类商品于一炉的“中心”,那么它们本身最终也将演变成一个购物中心。”

此外,快闪式商店确实也成为其中一股新时尚,因为购物商场和零售租户们都尝试推陈出新,推出更多新的商品和行销方式。而这股趋势将会持续,因为有许多新的零售商尝试进入市场,而疫情导致市场信心疲弱下,购物商场业主和零售租户们可能,都无法对长期租约作出承诺。

不难发现,当品牌迁入工业单位呈献更精专的一站式服务后,广场则以体验式模式,继续走向更多元,且全面贴近生活各个层面的发展方向,彼此各自精彩,却也不抢对方的客源。

陈胜贤

幼儿园托儿所迁商区

除了购物广场和轻工业单位开始出现微妙的转变外,过去基于要惠及家长的缘故而多设立在住宅区的幼儿园、托儿所、补习班、安亲班,都开始慢慢迁往商店。

大马私立教育企业家公会秘书陈胜贤就表示,类似的情况是因为住宅单位的限制太多、申请要求严苛,如需要获得邻居同意经营、更新执照时也得获得邻居同意。

再来,越来越多的围篱设计的单位也对业者带来不便,因此业者才开始前往商业单位。这除了方便业者经营外,更也为父母们带来许多好处。比如,在接送孩子后,能在商业店面处办理生活琐碎事物,又或直接在那用餐。

也因如此,不少发展商在推出城镇项目时,都会考虑打造商业单位,而这些单位中又会先与幼儿园、托儿所、补习班、安亲班等业者进行沟通,好打造符合业者需求的设计。

据悉,由于涉及幼儿,因此相关单位在建筑及装潢设计上,必须得有更严格的卫生与安全要求,如,靠近逃生梯,楼层不能太高、走廊尺寸得更宽等。

有趣的是,花园住宅不见郎朗读书声后,其他生意却又涌入进来。这些业者计有美发美容、餐饮、连锁杂货品牌等。

以槟岛西南区的新港为例,面向大路的住宅单位,如今已变成了咖啡厅、海鲜馆、修车厂、冷冻海鲜火锅专卖店,尽管规格不大,但却反映出业者的另一种策略。

除了迎来更多早前鲜少涌入的新领域业者外,商业单位的新篇章还能再超乎我们的想象。有别于过去看到的普通商店、陈列室(Showroom)或旗舰商店(Flagship Store),如今零售业者也会随着各自的产品、服务和销售模式,作出另一种程度的空间调整,如有的将零售店面转成特定用途商店(Feature Store),有的成为快闪式商店(Pop up Store)。

幼教业者开始迁移花园住宅。

酒店改成学生宿舍

从工业单位与商业单位的关系大互转,以及住宅单位和商业单位的互动来看,不难察觉,产业界开始出现了一种大逆转,严格来说更像是一场产业界的革命。

有趣的是,这场革命也延伸到其他产业领域,如酒店。

据本报探悉,国内不少酒店早前因疫情倒闭后,如今多被收购改成其他用途,如,学生宿舍、坐月中心,有的甚至转型成了办公室,或共享空间。

这种转型不仅能“救济”酒店业者,同时也惠及投资者。首先,酒店单位的基本房型格局相当适合打造学生宿舍、员工住宿、坐月中心、病老院等,因此投资者无需再耗资进行装修。

其次,其设施如大厅、健身室、餐饮,甚至是清理服务等,也都方便业者的经营。

另外,一些酒店也开始以分包方式,转售予不同的投资者,让各自业者投资经营。其中,在槟城丹绒武雅就有3星级酒店转租予3位投资者,分别用来经营民宿、共享空间、学生宿舍。

此外,靠近新关仔角一带的服务式公寓,也因为疫情经营不下去,最后转售予多个单位分包经营。

显然的,各别产业已经开始随着时局的演变,而做出了相应的转型,好得以继续经营下去。但发生在产业界的革命其实也在左右着社会的经济活动,以及我们的日常生活,因此业者不能不洞悉这里头的运作与背景,好从中调适出一个新的经营模式,而民众更了解自己生活的转变,其实正与这些运作息息相关。

Categories趋势

槟工业产业 韧性强需求旺

2022年01月10日

独家报道:纪维新

外企高价租旺区厂房,
推高槟工业产业租金。

2019冠状病毒病疫情于2020年爆发后,我国各经济领域深受打击,产业市场也遭遇重创,仅工业产业却“一枝独秀”,需求有增无减,甚至在短短2年时间摇身一变成为产业市场的“新宠”。

近年在中国和美国贸易战悬而未决下,国内的美资企业增加投资和新的美国厂商前来投资的情况处于增长势头。再加上冠病疫情肆虐全球,造成全球供应链遭打断或受阻,于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商,这为本地企业带来更多商机,进而带动本地工业产业的需求。

此外,疫情也加速本地电子商务活动,并带动工业产业,包括厂房、货仓、物流中心、配送中心等需求。

迈入2022年后,国内工业产业需求是否仍处于有增无减的状况?产业交易量、成交总额或租金是否仍处于涨势?本文特别探讨我国工业与电子业重镇槟城的工业产业市场概况,为你详细剖析。

冠病疫情造成全球供应链及工业运作受阻,本地企业在纷纷“受益”后扩建厂房,因此,预料槟州工业产业未来仍有持续增长趋势。

在产业领域拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪预言,槟州工业产业在进入2022年之际,其势头仍强劲且不会停滞,并在未来拥有更高需求量。

事实上,槟州各类工业产业在疫情期间不仅不受影响,反而更强劲发展,在产业领域排行“NO.1”。

陈剑豪接受《南洋商报》专访时指出,不论是任何类型的工业产业,例如工业园、轻工业区和中小工业区,其需求量在槟州产业领域排名第一。
陈剑豪
货仓出租率非常高

他说,其实在疫情之前,工业产业不容易售卖或出租,甚至停滞半年也无法租出去。

惟如今工业产业却发展红火,尤其是货仓类型的工业产业,其需求量非常大,出租率也非常高。

“在中美爆发贸易战后,许多投资者转移阵地来我国投资设厂,让槟州工业产业出现很高需求量,甚至出现供不应求状况。有些外国企业愿意出高价租下位于策略性地点的厂房,结果让州内工业产业租金水涨船高,近年租金调高约10%。”

他指出,槟州工业产业供不应求,主要是私人发展供应不多,其中多数是由槟城发展机构(PDC)管理。

吕子铭

峇都加湾拟开发第二及三工业园

自从槟岛工业产业已达到饱和后,许多投资者已转移至威省峇都加湾工业园(BKIP)设厂。不过,峇都加湾工业园工业地段已所剩无几,州政府也准备开发峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

“此外,冠病疫情引领电子商务盛行,并带动仓库、物流中心、配送中心等工业产业的需求量,许多旧工业产业在这段时间顺利租出。”

PA国际物业顾问(槟城)有限公司执行董事吕子铭说,许多外国企业在疫情期间,面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,譬如本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线,以扩展业务。

“这场疫情不仅制造机会给本地大型企业,也制造机会给本地经济领域。譬如短期是本地企业扩建厂房时,带动建筑相关经济领域,中期是制造更多工作机会,让槟州多个经济领域受益。”

傅顿发

带旺附近地区
华都工业园地皮升15%

峇都加湾工业园不仅带出第二第三工业园,甚至带旺附近原有工业区,尤其是衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园,其工业地皮价格已提升10%至15%。

马来西亚亨利行(威省)有限公司副总监傅顿发说,槟州工业产业在疫情期间不受影响,且许多工业地皮价格不降反涨。

他说,由于跨国及本地企业,尤其是高科技企业入驻槟州设厂,造成州内工业产业有很大需求。随着槟岛工业产业已达到饱和情况,再加上威省工业地皮比槟岛便宜逾50%,如今许多投资者选择在峇都加湾工业园投资设厂。

华都属永久地契

他说,峇都加湾工业园如今所剩的工业地皮并不多,预料不足700英亩地段,于是槟州政府计划将工业园扩展至附近地区,开发峇都加湾第二工业园和第三工业园。

“此外,峇都加湾工业园也带旺毗邻工业区,包括槟城科学园、武吉敏惹工业区、华都工业园,尤其是可衔接峇都加湾工业园的华都工业园道路通行后,华都工业园的地皮价格稍微调涨10%至15%,主要该工业园是属于永久地契地皮。因此,业者非常看好峇都加湾附近未来的产业市场。”

他说,峇都加湾工业园会成为跨国企业及本地企业的首选,主要是当地交通方便并成为交通枢纽,靠近槟城第二大桥、槟城国际机场和南北大道收费站。

10年迎160企业设厂
峇都加湾工业园火热

峇都加湾工业园在10年时间迎来160家跨国企业和本地企业设厂,在短短10年时间成为槟州最“火热”的工业园!

在峇都加湾综合发展蓝图的7000亩地段中,占地1151亩的峇都加湾工业园,从2011年开发至今已获得约160家跨国企业和本地企业青睐,选择在这个新兴工业园投资设厂。

现有厂商包括阁代科技、伟特机构(VITROX,0097,主板科技股)、和泰电子(Hotayi Electronic)、美光科技(Micron Technology Inc)、泛林集团(Lam Research Corp)、德康医疗(DexCom Inc)等,以及即将在本月开张启用的Iconic医疗手套厂。

峇都加湾工业园开发至今,其工业地皮已所剩无几,只剩少于80公顷工业地皮,且属于少过10亩的小地块。于是槟州发展机构计划收购附近地段,槟州发展机构及投资槟城也在峇都加湾工业区南部及东部,物色更多土地发展为工业区,开拓峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

峇都加湾第二工业园位于峇都加湾南部,即靠近威南高渊楣南,预计占地2000至3000亩,首阶段已开放300亩,至于峇都加湾第三工业园则位于峇都加湾东面,出入口位于武吉淡汶,预计占地600亩地段。

另外,槟州至今已拥有10个工业园,除了峇都加湾工业园外,还包括峇六拜、麦曼珍、北赖、诗布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、槟城科学园和槟城科学园北部,以及即将开发的峇都加湾第二工业园。

槟工业园峇都加湾工业园2021年投资亮点:

● 韩国半导体印刷电路板(PCB)和封装基板俺的企业信泰电子(Simmtech),将建设一座占地18亩的工厂,首阶段投资额达1亿2000万美元(约5亿800万令吉),也是槟州首个来自韩国的大型投资,预料今年首季竣工。

● 台湾厂商和泰电子投资3亿令吉兴建第二厂房,新厂房预计2022年4月竣工。

● 3家本地大型公司即阁代科技、腾达科技及UMC继续扩展业务,在峇都加湾工业区新建占地35亩的设施,投资总额超过5亿2000万令吉。

● 捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)与QES集团(QES,0196,创业板)联合投资1亿9000万令吉建新厂房,即建立一座两层楼高,面积35万平方尺的建筑和设施,预计将在2023年完工。

● 英特尔集团(Intel Corp)宣布在槟城及居林厂房增加投资300亿令吉,2024年初投入生产,将在未来10年提升先进半导体封装技术制造能力。

由高峰建筑集团发展的MS City反应热烈。

峇六拜MS City销售亮眼

在槟岛峇六拜策略性地点发展崭新工业产业,由高峰建筑集团(M Summit Group)发展的MS City,在不到1年时间售剩2个单位。

高峰建筑集团发展策划部总经理毛伟仁说,2020年4月推出的MS City发展计划,是该集团推出的首项工业产业,并提供一站式商业解决方案,以满足槟州现代化工厂日益增长的需求。

他说,该集团推出这项发展计划至今,在全部11个单位中,已售出9个单位。

“由于这项发展计划在推出后深受欢迎,有感槟州工业产业需求增长,因此,本集团目前正在购置适合地段,预料今年杪开发第二阶段的发展计划。”

他说,MS City位于峇六拜策略性地点,非常靠近槟城国际机场、槟城第二大桥、峇六拜自由贸易区等。

“此外,这项发展计划是为厂家量身定制,譬如使用可承重地板及充足电力供应等。”

去年上半年7.7亿交易额

槟州产业市场于2021年上半年走势下跌,惟工业产业一枝独秀,其247项成交量和7亿7561万令吉交易额,分别按年扬升62.5%及89.8%。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)资料,槟州产业市场2021年上半年成交量达到7960项,总成交额43亿7683万令吉,其中工业产业成交量和总额各占3.1%(247项)及17.7%(7亿7561万令吉)。

Categories趋势

交投反弹 工业产业后劲十足

2021年11月29日

独家报道:李治宏

电子商务需求激增,
带旺工厂设施需求。

走过了疫情最严重时期的谷底,近年在国内产业领域表现一枝独秀的工业产业,2022年会是怎样的一番光景?

如果说2020年疫情爆发的年头,是国内工业产业领域的低潮,那其实该领域就和整体经济逐步复苏一样,有望在明年展翅高飞。

事实上,今年上半年,工业产业交易量已明显反弹,稍微高过2018年上半年的水平。

今年上半年的工业产业总成交量为2562宗,高过2018年上半年的2514宗,但低于2019年上半年的3138宗。

2019年是本地工业产业成交量创下历来最高的一年。当年全年的工业产业总成交量达6261宗,2018年全年则是6035宗。

去年在疫情重创下,上半年工业产业成交量1980宗,按年猛跌36.9%;全年也只有4758宗,按年下挫24.01%。

跨国产业顾问公司莱坊指出,随着大马经济今年第四季全面重启,2022年工业产业前景料更胜今年。

沈颂能

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能说,从今年上半年的走势看来,今年全年的工业产业成交量很有可能回到2018年的水平,而明年则进一步延续升势,前提是我国没有爆发新一波疫情。

更多外资进驻

他接受《南洋商报》访问时说,明年预计会有更多的外来直接投资进驻大马,市场上也将涌现新的电子商务平台和更多的电商业者,它们除了会作出更多的投资,也对工业产业有更高的需求和要求。

“无论是巴生谷、槟城和新山,明年的工业产业展望都会更好。雪州、槟州和柔佛州等各州官方投资促进机构都在积极招商引资,预料将招揽更多的外来直接投资进驻。”

根据大马投资发展局(MIDA),我国制造业、服务业与原产业今年上半年的总投资额1075亿令吉,按年激增约70%。其中,总额625亿令吉的外来直接投资,更比去年上半年飙升逾200%。

“市场洋溢着一股乐观的情绪,今年上半年的工业产业交投活动也出现反弹,成交量和总值分别按年增长29.3%和19.78%。”

员工宿舍成亮点

沈颂能强调,更多外资进驻和电商更蓬勃发展之际,对工业地、厂房、货仓和物流中心等工业产业的需求也更高。

他指出,东海岸会是明年的新亮点,尤其是已在国内3大经济和产业热点即巴生谷、槟城和柔南进行业务的外资和电商,料将把触角延伸到关丹等地。

员工房屋(宿舍)是明年工业产业领域的另一焦点。

“冠病疫情的爆发,令员工宿舍成为人们关注的焦点。过去,在不断追求经济增长和企业获利的过程中,员工的住宿条件一直是一个被忽视的环节。

“随着政府加紧在446法令(2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令)下的执法行动,确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令,员工房屋越来越受到各方的重视。

“越来越多的行业参与者,如制造业和建筑业者、投资者、发展商等,正在加入不断增长的专门建造的工人宿舍(Purpose-Built Workers’Accommendations,PBWA)市场。该领域的需求获得监管合规性和道德问题的推动。工人住宿有机会逐步形成工业产业生态系统的一个重要次领域。”

工业转自动化
减劳动力成本

大马莱坊预见,国内工业领域未来将有更多的自动化,这将导致减少对人力的依赖,得以削减劳动力成本,并拥有更快的周转时间和改进品质监控,以及减少工业废料等。

例如数据驱动仓库——监控仓库的大数据收集操作,并通过使用此类数据,可以优化存储容量,缩短订单的处理时间,以及营运流程(即接收、存储、拣选、分配、处理等)的连接和沟通更为高效。

疏散趋势愈加明显

沈颂能指出,明年本地工业市场“疏散趋势”(Decentralisation)会愈加明显。

由于全球供应链中断,许多公司正寻求更好的/替代的方法来降低风险,这包括采取中心辐射模型或轴辐式网络(Hub and Spoke Model,意即在不同位置拥有更少和更小的站点),以更贴近他们的客户群和供应商,并探讨改为寻找其他国家的供应商,作为应急计划的一部分。

与此同时,物流和电子商务领域的增长,将获得电商业者及最后一里物流(Last Mile Logistics)服务业者需求增加和扩展业务的支撑。

疫情爆发以来,消费者购物形态从传统实体店加速转向网购的大势所趋,将继续为工业货仓和物流空间营造强大的需求。

例如,东南通运(TNLOGIS,8397,主板交通与物流股)今年8月宣布与士乃机场城私人有限公司签署2项买卖合约,以约1亿3640万令吉购买2块占地约62.6亩的地皮,并拨出约2亿令吉建新仓库,扩展仓储与物流服务业务,总资金为3亿3640万令吉。该公司将在上述土地上兴建一个建筑面积达110万平方尺的仓库。

大仓库促进点击取货

沈颂能说:“我们预见,在疫情期间逆流而上的特定行业,例如半导体(电子与电气)、医疗保健、冷藏和食品等领域,将进行更多投资和扩充业务。

“此外,作为配送中心的大型仓库(Dark Stores)正在兴起。大型仓库可用于促进“点击取货”服务,网购的消费者可到那里取货,也可作为商家线上销售的交货平台。举例说,Pandamart目前在全马就有超过50间这类大型仓库。”

大型仓库一般上会坐落在人口稠密的社区,专为迎合网购的取货需求而设,在消费者网购的同一天内快速的把货品交到他们手上。

数字中心成柔佛主轴

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹表示,在物流领域,无论是B2B(商家对商家)还是B2C(商家对消费者),需求都在增长。

她说,数字中心是柔佛工业产业市场明年的另一个焦点所在,而在柔州,数字中心必须是建在工业用地上。

柔州工业产业的另一看点是工业园,尤其是规划得当,水、电、天然气等各方面基本设施都齐全,并获得员工宿舍和可让大型车辆通行的宽阔道路支撑的工业园。

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良说,槟州工业产业领域的投资和交易都正逐步复苏,这是跨州禁令解除后的积极成果。

他指出,配合2050年实现零排放目标,槟州几家制造商包括德科技(Keysight)、英特尔和戴尔已在其厂房安装了太阳能电池板,而预计将有更多的制造商效仿。

此外,素有“东方硅谷”美誉的槟城目前聚焦于电气和电子 (E&E) 工业 ,它将创造更大的全球商业服务 (GBS) 潜能。

“过去2年通过各项策略项目取得的多项策略投资,预计将为本土企业带来创造一个供应链的机会。”

蔡慧莹

物流业带旺工厂设施需求

电商盛行物流领域生意兴隆,带旺工厂设施需求。

业者需要更大的储存空间和更高效的物流服务,令柔州工业产业市场出现一股从商店转向工业设施营运的趋势。

蔡慧莹指出,一些业者或考虑向数字平台转型,把他们的货物储存在工业储存设施。

此外,那些产品需求扬升的厂商也正积极物色合适的地点扩充业务。

另一方面,在环境、社会与监管(ESG)日益受关注下,一些厂商和发展商已开始朝产品和服务符合全球促进ESG努力的方向前进。

在槟城,本地厂商正积极扩充业务,这可从今年上半年,槟州的国内直接投资按年微增0.9%,以及占上半年槟州总投资额54%看出一斑。

苏继良

苏继良表示,其中值得一提的例子就包括阁代科技(GREATEC,0208,主板科技板)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)和UWC公司(UWC,5292,主板科技股),3家公司都在峇都加湾工业园首购地皮扩充厂房。

物流业进驻峇都加湾

峇都加湾第三工业园将会有物流业者进驻,以应付货仓供应不足的问题。

槟州政府持续推广电子与电气、机械与器材、医疗科技等高科技工业的发展,物流和快递公司对货仓的需求也将随着水涨船高。目前,这些公司租用店铺来应付剧增的网购物流需求。

槟州工业产业交易也正在复苏,今年上半年的成交量和总值分别按年激增62.5%和89.8%,成交量达247单位,涉及总值7亿7561万令吉。

2022年工业产业亮点

巴生谷:

1.员工房屋(员工宿舍):疫情爆发唤醒了各方对员工尤其是外劳住宿环境的关注,政府更加强446法令(2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令)下的执法行动,确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令。

在短期内,部分现有工业产业可能重建,改装成员工房屋。

2.小型工业产业需求或强劲 – 尤其是放眼小型物流配送中心、微型物流配送中心和最后一里物流中心这些业者,对毗连式及半独立式厂房或仓库有殷切需求。

柔佛:

1.新山工业产业市场获得3大港口和一个国际机场支撑。眼前的热点包括:

●士乃机场城 (国际豪华轿车厂商马赛地最近宣布将在当地设立区域分销中心)

●丹绒柏勒巴斯港口– 这个免税港口仍有很大的增长空间。

●丹绒朗刹– 当地是典型适合中型和重工业营运的据点,并获得附近2个港口,即丹绒浪刹港口和巴西古当港口支援。

2.随着丹绒宾大道即将竣工,柔佛西海岸的交通连贯性将获得进一步加强,当地工业产业市场有更大的发展潜能。

槟城:

1.槟城医疗与物流领域需求料强劲,这反映了疫情爆发以来,市场对电子商务需求激增的情况。

2.潜在的工业产业热点包括武吉敏惹工业园、槟城科学园和峇都加湾工业园。

3.威南高渊的楣南(占地2000至3000亩的地段将兴建峇都加湾第二工业园,以及现有峇都加湾工业园东面占地600亩的地段兴建峇都加湾第三工业园。

4.外劳宿舍的供应与日俱增。

 

 

Categories趋势

货仓工厂风水轮流转

2021年04月4日

独家报道:李治宏

2019冠状病毒病疫情对全球产业领域产生了深远的影响,它令原已饱受冲击的传统零售业雪上加霜,但却令受惠于网购和电子商务盛行的工业产业,尤其是货仓和物流中心更红火。

各国在疫情期间封城锁国,促使人们纷纷转向线上购物,大量的零售买卖活动转往线上,迫使许多以消费者为最终销售对象的商家和企业必须转型求变,以便适应这个新营运环境。

短期内,线上零售只会更盛行,而在这个从线下(传统实体商店)过渡到线上,以及线上线下结合的零售新风潮,也催生了一个方兴未艾的新趋势:零售商从购物中心转租独立货仓/物流中心,以更快的将货物送到消费者手上。

事实上,线上、线下和物流业务的无缝整合营运模式,早在多年前已在世界人口最多的国家和全球第二经济大国的中国吹响号角。

消费者通过应用程式在线上下单,店内员工根据线上订单将所订物品全部放入纸袋,交由本身的外卖递送人员,在指定的极短时间内送到客户手上。

一个很好的例子是阿里巴巴的盒马鲜生商店。盒马鲜生的营运模式,是配合科技和数据,让消费者以盒马手机应用程式,在线上下单,店内员工根据线上订单将所订物品全部放入纸袋,交由盒马本身的外卖递送人员,在30分钟内递送到方圆3公里的消费者府上。

当然,消费者若是直接到盒马鲜生商店购物,除了可自己挑选店内的各种新鲜食品,也可在店内享用即煮即食的海鲜等食物。

简言之,盒马鲜生就是一家“生鲜食品超市+餐饮+电商+物流配送”多业态集合体;也可说是阿里巴巴提出“新零售”概念后,首个展现市场,重构人、货、场的最佳例子。

国际产业顾问公司莱坊指出,阿里巴巴提出,通过盒马发挥得淋漓尽致的这个“新零售”概念,很可能将于不久的将来在马来西亚搬演。

大马莱坊执行董事沈颂能说,事实上,盒马的上述营运模式,部分已在大马落实,但远远未达到中国当地的规模。

他接受《南洋商报》书面访问时点出,线上线下和物流结合,甚至从购物中心转战独立物流中心,以求在最短时间内,有效的把客户线上下订的物品送到客户手上,是正逐渐成型的趋势。

租金低于购物中心

“无可否认的是,物流中心的租金低于购物中心,是越来越多零售商从购物中心转租物流中心的主之一。

“但更重要的是,零售商把门店从购物中心转到物流中心,可让顾客直接在那里购买、取货,任何货物都可马上源源不绝的供应,可以解决来不及送货、有货没人送的局面。

“从购物中心到独立仓库/物流中心的经营转变,使零售商能调节营业时间和停车位,通过为购物者提供便利和灵活性,来让他们的购物体验变得更简易。”

沈颂能

提高品牌影响力
仓库冠名增知名度

零售商可在独立仓库或物流中心拥有建筑物的冠名权,提高该零售商的可见度和知名度,从中提高品牌影响力。

以著名电器与家具连锁商店Harvey Norman在联邦大道的第一家独立商店为例,消费者在开车途经该大道时,从远处即可清晰看到该公司招牌“高高在上”,这是一种有效的品牌塑造手法。

他续称,像Sports Direct这类大型连锁零售商,逐步把海外零售店从购物中心转到物流中心,这股趋势也已开始在大马发生。

“我们已看到大型零售连锁店经营本身具有仓库和零售功能的独立商店。例如,有多家来自家具和电子产品、家居和灯饰、服装等领域的大型零售业者,已在巴生谷设有独立商店。

“这些商店除了销售产品外,还提供多种活动,涵盖服务和维修、点击与收集柜台等一站式中心,来增强客户体验。”

此外,拥有库存的仓库,将便于让消费者在指定的特定空间取货和运送货物。

“独立仓库的另一个好处,零售商具备简化零售、仓库和物流流程的多功能性。”

除了国际品牌,目前也有越来越多的本地品牌零售业者,正陆续加入这个行列。

此外,作为“一站式平台”的家庭购物电视频道刚在大马起步,通过该平台,零售业者将可简化广告、仓储和物流,简化交货程序和减少人力需求。

沙古南

Aspen集团携手LOGOS
打造全马最大物流中心

在邻国新加坡上市的北马发展商Aspen集团早前就宣布,与亚太地区领先的物流产业专家LOGOS联手,在雪兰莪莎阿南打造全马最大的一站式物流中心。

这座耗资15亿令吉,涵盖永续综合物流、仓库与电子商务中心的一站式物流中心,坐落在莎阿南16区占地约71英亩的地段上。其总发展空间为74万5000平方米(801万平方尺),可出租空间为50万5000平方米(543万平方尺)。

大马莱坊董事经理沙古南指出,事实上,这也是LOGOS在全亚洲的最大型发展项目。

“基于LOGOS拥有在本区域9个国家开发与管理物流中心的丰富经验,我们相信,LOGOS此次进军大马,将引进开发优质货仓的先进技术与营运知识,将大马物流产业领域提升到更高层次。

“其设计灵活性可满足多位租户的需求,具备车道、坡道和交叉停靠功能,可提高物流效率和有效的交通管理。”

为雪州引资逾10亿

沈颂能指出,在疫情冲击各国经济之际,LOGOS在马来西亚的投资,印证了国际物流业者对大马工业领域的增长充满信心。

“通过这项联营计划,LOGOS预计将为雪兰莪州引入总额逾10亿令吉的外来直接投资,这不仅将进一步刺激巴生谷物流市场的活动,也将提振大马整体经济。”

他补充,在越来越多跨国企业探讨在大马设立区域配送中心之际,这个发展项目非常合时宜,将可攫取这方面的需求。

“随着政府聚焦将大马打造为全球供应链枢纽,再加上大马投资发展局致力于为针对区域配送活动的全球贸易中心提供税务优惠,我们相信这些都将是吸引更多外来直接投资进入大马的积极催化剂。

利用人口稠密区优势

“在策略上,这个发展项目已成为LOGOS物流设施网络区域链的一部分,为大马不断发展的物流市场提供了更多优势,以善用及攫取LOGOS建立的国际知名租户群。”

沈颂能指出,通过在莎阿南这个大型物流中心的重大新投资,我们可能会看到物流公司在发挥其策略物流网络的部分努力下,利用其邻近人口稠密地区例如莎阿南、巴生及梳邦再也的中心地点优势,取得更好的交付效率。

“这些大型物流枢纽为物流服务业者提供了灵活性和扩充业务的便利,因为当越来越多的消费者开始网购,对于更快捷和更廉宜物品的需求也相应提高,这推动电子商务/零售业务的增长,零售业者对物流空间的需求也与日俱增。”

拥有大销售量的主要零售企业需与物流公司合作,通过后者的物流基础设施,提高运输效率,从而提高营运绩效和生产力,并可能节省成本。

打造区域配送中心

大马在上世纪推行的“向东学习”政策,成功协助制造业神速增长,奠立我国工业化的基石。

到了2000年代初期,大马政府开始提倡策略制造业相关服务,例如国际采办中心(IPC)及区域配送中心(RDC)活动,而现任政府也继续优先贯彻这项政策。

去年11月公布的2021年财政预算案,就出台了多项政策与奖掖,以进一步推高跨国企业在大马设立区域配送中心的浪潮。

有关措施包括放宽自由工业区(FIZ)及执照制造仓库(LMW)可进行的增值活动限制,以及推介在大马设立全球贸易中心的各项新税务奖掖等。

已在大马设立区域配送中心的跨国大户,包括宜家(IKEA)的东盟区域配送中心、Zalora区域电子交易中心、Lazada电子商务区域配送中心、雀巢配送中心、宝马区域零件分销中心、福士伟根区域售后与零件分销中心、博世(Bosch)区域配送中心和博通(Broadcom)全球配送中心。

大马多项优势吸资

莱坊指出,这可归功于大马在产业租金率、基建设施完善、熟练与掌握多种语言的劳力市场,以及各项亲商政策与税务奖掖等,富有吸引外资的竞争力。

东南亚线上零售
或有望追赶中韩

疫情促使亚太线上零售飞速增长,东南亚各国去年线上零售纷纷录得双位数增长率,更有望追上中国和韩国等亚太区线上零售大国。

莱坊亚太研究指出,2020年,亚太线上零售销售普及率平均按年增长14%,大马和菲律宾线上零售更估计齐齐按年增长17%,增幅冠绝东南亚,仅次于亚太经济强国日本和韩国(皆20%)。(请参阅表一)

反观线上零售普及率估计于去年底高达33%的中国,去年的线上零售按年增长率估计只有12%。

只有线上零售普及率排名亚太第二的韩国,去年的线上零售按年增幅同样可观,达到20%。

短租仓库成新趋势

因应季节性的假期销售旺季,零售业者短期租用仓库来增加库存,以应付骤增的订单,将成一股新趋势。

在美国,由于网购主宰了零售市场,加上中美贸易战带来的影响,产品需求越来越难预测,当地零售商灵活变通,改变过去与仓库营运商签署长期合约或租约方式,转为按需求短租仓库(或物流中心)。

以零售业长期龙头老大的大型零售商沃尔玛(Walmart)为例,近年积极拓展网购生意,电子商务生意取得一定成绩,而沃尔玛观察到市场变化,为应付网购配送方面的需求压力,早在2018年圣诞旺季率先行动,向外寻找仓库营运商处理短期仓库管理,其中包括聘请临时员工、配送和行政工作。

在旺季时按需求租用仓库一段短时间,便不用支付整年的仓库(或物流中心)租金。

这种短租仓库的做法,同时也可以推动美国工业地产市场发展,使用接近市区的工厂物业作为配送和仓库管理中心,意味送货到消费者手上的时间可更快和更易掌握。

大马或流行佳节短租

沈颂能指出,本地业主一般选择长期出租货仓,短租并非大马零售市场的传统惯例。

然而,这股在美国盛行的趋势,或将在大马逐渐升温,尤其是在农历新年、圣诞节、开斋节等购物旺季。

这是因为零售业者可在这类季节性的短期销售旺季期间,短期租用货仓,来应付瞬间激增的需求。