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人民组屋真配给低收入群吗?

2023年01月9日


拿督郑金龙
购屋者协会名誉秘书长

 

 

人民组屋出租问题并新鲜事,
这类现象已存在多年

对希望一圆居者有其屋梦想的人们来说,政府兴建的人民组屋(PPR),只是他们暂时的居所。

政府的目标和愿景,是为那些打算先存够钱,以购买自己梦想家居的人民,提供一个临时的住处,人民组屋是在这样的背景下诞生的产物。而且,人民组屋必须只能由相关的政府机构出租给有关人民。

因此,租住人民组屋的人民,不应将它视为永久居所,而应将其视为在买房之前过渡时期的住处,以便在他们努力寻找长期居所的同时,先暂时安顿好家人。

租户的资格

在吉隆坡联邦直辖区,这些人民组屋是由吉隆坡市政厅所拥有。隆市政厅以每月124令吉的象征性租金,出租这些单位给家庭月入3000令吉或以下的家庭。每个单位有3间卧房和2间厕所,总面积为700平方尺。

这些人民组屋的租金如此低廉,是因为获得当局的补贴。 当人民组屋居民的经济状况改善时,他们可以积蓄购买新房屋或搬到更好的地方。这些符合条件的租户,应获得优先权,以购买廉价房屋、中价房屋或其他可负担房屋。

人民组屋单位的租赁协议明确禁止租户转租房间,甚至将整个单位转租给他人。被发现违约者将收到州政府或地方政府终止租赁的通知书。

人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。

人民组屋是供自住,而非“转租”

人民组屋租户在取得该组屋的租用权后,理应自住,直到他们改善经济状况才搬走,并让在“等候名单”上的其他人民接手有关租用权。那些为了牟取私利而分租其单位的租户,已违反有关租赁协议,因此应被驱逐,当局应该毫不犹豫的执法。如果没有严厉执法,这些人民组屋最终会落入一些唯利是图的人手中,这些人只会把单位转租出去牟利。

他们表现得犹如业主或房东那样,把人民组屋的一些卧房分租给外国人,以及那些从乡区搬到城市的单身人士。事实上,人民组屋“租来租去”的问题并非新鲜事,这类现象已存在多年,但看来执法行动似乎缓慢,甚至某些时候因“外来”干预而受阻。这一切都是因为少数租户的贪婪,他们想从中赚快钱。

这违背了当局建造人民组屋,让穷人“有瓦遮头”的初衷。人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。 人民组屋旨在为在快速发展的吉隆坡找到工作的有需要人士,提供一个栖身之所,而非沦为投资牟利的工具。

购屋者协会一直呼吁更严厉地执行现有条规,以确保廉价屋和人民组屋单位不会转租给第三方,并分配给正确的目标群体。当局应严打那些利用此类社会房屋计划牟利的人。 它应审查那些滥用这些福利的人。 当局可从拥有高价轿车和脚踏车,并安装Astro卫星盘的人民组屋单位业主,鉴定这些人是否涉嫌滥用单位牟利。

经济状况调查与退租政策

租户应通过“经济状况测试”,让当局衡量他们的收入是否符合继续获得人民组屋“施舍”的条件。有关当局的特定委员会,应每3年检讨一次人民组屋租户的租赁资格,因为有关租金其实是获得当局补贴,份属一种社会福利。此举可确保不符资格的租户无法逾期居住,并应逐步转组给其他符合资格的家庭。有关当局应展开”挨家挨户”的突击检查,以核实有关人民组屋单位的租户是否合格。当局应采取严厉行动对付滥用人民组屋单位者,这包括施加高额罚款,甚至直接驱逐有关租户,好让应得者入住。

据我们了解,排队轮候租赁人民组屋的人众多。因此,当局必须严厉执法,不再租给不符资格的人,腾出有关单位给更应得的人。

那些已不再符合资格的人民组屋租户应坦诚相对,主动放弃租用权,这样有关单位才能转租给真正合格的人。

租用与拥有人民组屋

根据记录,人民组屋分为两大类:PPR“Disewa”(供租用的人民组屋)和 PPR“Dimiliki”(供拥有和自住的人民组屋)。

根据国家房屋局官网,PPR ‘Disewa’是于2002年2月推出,其目标是以每月94至124令吉的租金,将单位出租给低收入群体。

另一方面,PPR ‘Dimiliki’ 的推出,是为了让B40群体能以3万5000令吉(大马半岛)和4万2000令吉(沙巴和砂拉越)的价格,购买这些单位。

错开那些要转换成“先租后拥”单位的人民组屋

政府应检讨某些人民组屋单位,将其转换为“先租后拥 (RTO)”单位,以使这些租户能通过该计划购买他们的单位。

请注意,任何出售给购屋者的单位,都须确保购屋者获得单独的分层地契。有关单位的管理和维护,将在分层管理法令及其相关法规下进行,因此,联合管理机构/管理机构的成立开始发挥作用。

通过这些举措,租户将更加积极主动,让他们的社区成为一个更好的居住环境。这些人民组屋被发现维护和管理不善,因为租户只将他们的单位视为出租空间。 目前,许多租户都懒得照顾周遭环境,因为他们对最终变成贫民窟的单位没有归属感。 如果年轻人没有在有利的环境中成长,将带来社会问题。

据新闻报道,亲善人民组屋(PPR Harmoni)租户将有资格通过先租后买计划,以每单位3万5000令吉的价格购买有关单位,而当局在此计划下总共出售590个单位。此举广受大家欢迎。

“先租后拥”成功的秘诀

购房者协会(HBA)原则上支持“先租后拥”计划,如果此计划确实能帮助人民,特别是中低收入群体购买他们的首间房屋。

在目前高房价加上生活成本扬升的情况下,大多数人民尤其是低收入群体,甚至中等收入阶层,都觉得购买他们的首间房屋非常困难。 对于年轻一代和单一收入家庭来说尤其如此。

购屋者协会过去曾呼吁将“先租后拥”计划扩大至包括M40群体(中产阶级) 。传统上,“先租后拥”计划是以公共房屋计划的形式,专为低收入群体、城市贫困群体或B40群体而设。

由于房价上涨和生活成本扬升,即使是家庭月入中位数为6275令吉的M40群体,也发现要购得心仪的房子是一大挑战。

购屋者协会认为,为M40制定“先租后买”计划,将协助国人实现居者有其屋的梦想。

一个典型的“先租后拥”计划,应是让国人以较低的入门成本来拥有心仪的房子,因为在此计划下,租户无需支付10%首期付款来拥有房屋,而房屋租约涉及的法律费用和各项印花税,一般上比房屋贷款协议和房屋买卖合约的律师费和印花税来得低廉。

租户只需支付保证金(通常是最多2个月的租金)及一些水电费的抵押金,即可马上租用有关房屋,并拥有一项选择权,以在将来买下该房子。租户每月支付租金,而当他已有经济能力买下有关房产时,就可行使上述选择权,支付每月房屋分期付款。

“先租后拥”计划要成功推行,必须具备以下条件:

● 房屋价格

房屋价格须根据今天的价格,而不是未来5年的市场价格来锁定。这是因为房价的增幅,通常高于通货膨胀率或薪金的升幅。如果未来物业价格将以届时的市场价格为准,租户/有意购买者可能无法负担。

● 每月租金(在执行购买选择权之前)

此类房屋单位的月租(在执行购买选择权之前)应低于当今市场租金行情,或相等于房屋贷款每月供期。 此外,应预先说明租金和任何后续增幅。

● 保障租户和业主

只要租户按时缴付每月租金,业主就须保证租户在租约期限内有权使用该物业。业主/房东不能任意驱逐租客/购屋者。 同时,如果租户/买家违约,房东须能驱逐有关顽固的租户/买家。

● 租户全权决定是否行使购买选择权

租户不应有法律义务购买该产业。 如果租户无意行使购买该物业的选择权,业主须允许租户根据须提前阐明的条款,继续租赁该物业。 如果租户希望行使购买上述产业的选择权,则业主不得拒绝。

● 执行购买选择权后的义务

业主必须在租约上阐明,租户行使购买选择权时所需支付的任何款项数额,以及修正后的每月付款。一旦租户行使购买选择权,买下有关物业,预计每月付款会更高,因此业主必须明确告知租户修改后的每月付款金额,以便租户可在知情的情况下,决定是否行使该选择权。

购屋者协会促请大家仔细筛选“先租后拥”计划的所有参与者,以确保它真正为预期的目标群体提供上述便利。 此外,购屋者协会要求有关方面进行定期检查,以确保此类“先租后拥”单位不会被转租出去。

由于国内目前仍有大量滞销房屋(从拿到住用证日算起9个月仍未售出的房屋),购屋者协会呼吁政府和私人发展商把这些滞销房产纳入“先租后拥”计划下,此举除了有助于为纾解发展商的现金流,也可为“先租后拥”参与者提供现成的房屋。